3-2-1-104-11 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-104-11

Otsuse kuupäev

Tartu, 8. november 2011. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Osaühingu SIDIV hagi Osaühingu Narva Kinnisvarabüroo

vastu 25 564 euro 66 sendi (400 000 krooni) ja viivise

väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 28. märtsi 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-

09-26261

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu Narva Kinnisvarabüroo kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

41 249 eurot 99 senti (645 422 krooni 9 senti)

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Osaühing SIDIV (registrikood 11521222), esindaja

juhatuse liige Artur Pärnoja

Kostja Osaühing Narva Kinnisvarabüroo (ümber kujundatud,

varasem ärinimi Aktsiaselts NARVA KINNISVARABÜROO)

(registrikood 10009775), esindaja vandeadvokaat Ain Alvin

Asja läbivaatamise kuupäev

10. oktoober 2011. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 28. märtsi 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-09-26261.

2. Saata asi uueks läbivaatamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada.

4. Tagastada Osaühingule Narva Kinnisvarabüroo (konto nr 1120120788, Swedbank AS)

26. aprillil 2011 tasutud kautsjon 2056 (kaks tuhat viiskümmend kuus) eurot 36 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Osaühing SIDIV (hageja) esitas 5. juunil 2009 Viru Maakohtule hagi Osaühingu Narva

Kinnisvarabüroo (ümber kujundatud, varasem ärinimi Aktsiaselts NARVA KINNISVARABÜROO)

(kostja) vastu, paludes kostjalt välja mõista põhinõudena 400 000 krooni ja viivisena 266 000 krooni.

Hilisema avaldusega suurendas hageja viivisenõuet, nõudes viivist kokku 458 000 krooni.

Hagiavalduse järgi müüsid kostja ning abikaasad Irina Rassamahhina ja Sergei Rassamahhin

kaasomanikena hagejale 22. juulil 2008 sõlmitud müügilepingu (leping) alusel hoonestamata

kinnisasja Narva-Jõesuus L. Koidula 105 (kinnistusregistri nr 1806608) (kinnisasi) hinnaga

3 000 000 krooni. Lepingu p 6.3.1 järgi kohustusid müüjad lõpetama kõik detailplaneeringu

koostamise ja kehtestamisega seotud toimingud ning tasuma kõik sellega seotud kulud hiljemalt

31. septembriks 2008. Lepingu p-s 6.1 kohustusid pooled sõlmima asjaõiguslepingu hiljemalt

10. oktoobriks 2008 tingimusel, et kohalik omavalitsus on detailplaneeringu kehtestanud (kinnitanud)

lepingu p-s 2.2.6 sätestatud tingimustel lepingu p-s 6.3.1 nimetatud kuupäevaks. Asjaõigusleping jäi

sõlmimata müüjatest tuleneva asjaolu tõttu, kuna 9. oktoobriks 2008 ei olnud kohalik omavalitsus

detailplaneeringut kehtestanud. Hageja taganes 9. oktoobri 2008. a avaldusega lepingust

17. oktoobrist 2008, kuna müüjad rikkusid oluliselt lepingut. Taganemisavaldus toimetati kostjale

kätte avalduse tegemise päeval.

Hageja nõudis kostjalt tasutud 300 000 krooni tagastamist ja 100 000 krooni suuruse leppetrahvi

maksmist. Lisaks nõudis hageja viivise maksmist lepingu p 8.6 järgi 400 000 kroonilt 0,25% päevas

alates 21. oktoobrist 2008 kuni 11. detsembrini 2009, kokku 458 000 krooni.

2. Kostja hagi ei tunnistanud

Kostja arvates on ta lepingu p-s 6.3.1 nimetatud kohustused täitnud. Ta lõpetas lepingu p-de 2.2.6 ja

6.3.1 kohaselt kõik toimingud ja tasus 31. septembrini 2008 kõik kulud, mis olid seotud

detailplaneeringuga. Kostja ei saa vastutada kohaliku omavalitsuse kohustuste täitmise eest ega ole

lepingu rikkumises süüdi. Hageja taganemine lepingust on lubamatu. Kuna hageja rikkus oluliselt

lepingu tingimusi ning ei tasunud 2 700 000 krooni hiljemalt 8. oktoobriks 2008, taganes kostja

14. oktoobri 2008. a avaldusega müügilepingust, andes hagejale 2 700 000 krooni maksmiseks tähtaja

15. jaanuarini 2009. Lepingu p 8.5 alusel võib kostja pidada üleantud rahast kinni 100 000 krooni.

3. Viru Maakohus jättis 15. jaanuari 2010. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda.

Maakohus leidis, et lepingu p-dest 6.1, 2.2.6, 6.3.1, 4.4 ja 4.5 tuleneb, et pooled kohustusid sõlmima

asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks hiljemalt 10. oktoobriks 2008, kui ühel ajal on

täidetud tingimused, et kohalik omavalitsus on kehtestanud 31. septembriks 2008 kinnisasjale

detailplaneeringu (kostja kohustus) ning hiljemalt kaks päeva enne asjaõiguslepingu sõlmimise päeva

on tasutud müüjatele 2 700 000 krooni (hageja kohustus). Lepingu p-st 6.3.1 tuleneb kostja kohustus

lõpetada hiljemalt 31. septembriks 2008 kõik detailplaneeringu koostamise ja kehtestamisega seotud

toimingud ning tasuda kõik sellega seotud kulud. Selle kohustuse kostja täitis. Kostjale ei saa lepingu

p-st 6.1 tuleneda kohustust tagada, et kohalik omavalitsus kinnitab detailplaneeringu, kuna ta ei ole

omavalitsuse ametnik ega saa mõjutada omavalitsuse otsuste vastuvõtmist. Seetõttu ei saa hagi

rahuldada.

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus

jättis rahuldamata hagi lepingu järgi üleantud 300 000 krooni tagastamiseks ja lepingujärgse viivise

343 500 krooni saamiseks, ning tühistatud osas uue otsusega hagi rahuldada.

Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tartu Ringkonnakohus tühistas 28. märtsi 2011. a otsusega maakohtu otsuse ning rahuldas hagi ja

mõistis kostjalt hageja kasuks välja üleantu hüvitisena 19 230 eurot 76 senti ja viivise 22 019 eurot

23 senti. Menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus jättis ringkonnakohus kostja kanda.

Ringkonnakohtu otsuse järgi ei esitatud apellatsioonkaebust leppetrahvi välja mõistmata jätmise osas,

mistõttu maakohtu otsust selles osas ei kontrollitud. Maakohus on õigesti tuvastanud, et

müügilepingu p-dest 6.1, 2.2.6, 6.3.1, 4.4 ja 4.5 nähtub, et lepingupooled kohustusid sõlmima

asjaõiguslepingu hiljemalt 10. oktoobril 2008 ühel ajal järgmiste tingimuste täitmisel:

kohalik omavalitsus on lepingu p-s 2.2.6 nimetatud detailplaneeringu kehtestanud (kinnitanud)

kinnisasjale elamu püstitamiseks 31. septembriks 2008 (kostja kohustus);

hiljemalt kaks päeva enne asjaõiguslepingu sõlmimise päeva tasub ostja müüjatele 2 700 000 krooni

(hageja kohustus).

Hageja võis võlaõigusseaduse (VÕS) § 111 lg 1 alusel keelduda ostuhinna maksmisest, kuni müüjad

ei olnud võimalikuks teinud asjaõiguslepingu sõlmimist. Mõlemad pooled on teinud

taganemisavalduse ja hagi esitamise ajaks olid taganemisavaldustes märgitud rikkumiste

kõrvaldamiseks määratud tähtajad möödunud. Taganemisavalduste formaalsed eeldused olid täidetud.

Kostja sõlmis ühe müüjana võlaõigusliku lepingu asja müümiseks, mida tal veel ei olnud. Sama

lepinguga võttis ta kohustuse teha kokkulepitud kuupäevaks toimingud, mis olid asja tekkimise

eelduseks. Pooled ei oleks saanud asjaõiguslepingut sõlmida esialgu kokkulepitud kuupäeval, samuti

kuupäeval, mille andis hageja lepingu rikkumise kõrvaldamiseks, ega ka kuupäeval, mis määrati

lepingurikkumise kõrvaldamise ajaks. Hageja väitel kehtestati detailplaneering 27. mail 2009.

Lepingu p 6.3.1 ei hõlma müüjate kohustust kinnitada detailplaneering, vaid piirdub kohustusega

lõpetada kõik müüjate pädevuses olevad detailplaneeringuga seotud toimingud ning tasuda kõik

sellega seotud kulud. Kostja kohustus oli aga sõltumata lepingu p 6.3.1 täitmisest tagada, et kinnisasi

moodustataks kokkulepitud asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks, see oli hageja müügilepingu täitmise

huvi püsimise eelduseks ja asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks. Kokkulepitud ajaks ei olnud

ostueset olemas ning seetõttu oli hagejal õigus lepingust taganeda VÕS § 116 lg 2 p 2 alusel.

Hageja andis 9. oktoobri 2008. a lepingust taganemise avalduses ebamõistliku tähtaja lepingu

rikkumise kõrvaldamiseks. Kuna kostja määras hagejale omapoolses taganemisavalduses rikkumise

kõrvaldamiseks tähtajaaja 15. jaanuari 2009, võib see olla hageja antud tähtaja pikenemise aluseks

VÕS § 114 lg 1 alusel. Kuna hagejal oli VÕS § 116 lg 2 p 2 järgi lepingust taganemise õigus ja

rikkumise kõrvaldamise tähtaeg lõppes 15. jaanuaril 2009, on leping hageja taganemisega lõppenud.

Pooled vabanesid VÕS § 188 lg 2 alusel asjaõiguslepingu sõlmimise kohustusest, samas tekkis

kohustus tagastada teineteisele üleantu või hüvitada selle väärtus ja anda välja saadud kasu. Hageja

tasus kostjale lepingu sõlmimisel 300 000 krooni, seega tuleb nimetatud summa kostjalt hageja

kasuks VÕS § 189 lg 1 alusel välja mõista. Tulenevalt lepingu p-st 8.4, oli kostjal kohustus tagastada

300 000 krooni kolme pangapäeva jooksul arvates taganemise jõustumisest, seega on hagejal õigus

saada lepingu p 8.6 alusel viivist 21. jaanuarist 2009 kuni kohtuotsuse tegemiseni. Hageja

apellatsioonkaebuses on viivisenõude suurus 343 500 krooni, mis on väiksem, kui hagejal oleks alus

olnud nõuda. Kostja ei esitanud vastuväiteid viivise suuruse kohta, mistõttu tuleb 343 500 krooni

suurune viivisenõue rahuldada.

Kuna hagi ja apellatsioonkaebus rahuldatakse, tuleb menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta

kostja kanda.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kostja esitas Riigikohtule kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja uue

otsusega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

Kostja väitel ei ole ringkonnakohus tuvastanud, kas hageja on oma taganemisavalduse kõigile

müüjatele VÕS § 192 lg 2 nõuetele vastavalt kätte toimetanud, ega põhjendanud taganemisavalduste

formaalsete eelduste täitmist. Ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud lepingu p 6.3.1 ja

VÕS § 116 lg 2 p 2. Kostja ei pidanud detailplaneeringut tagama, vaid tegema endast oleneva selle

kehtestamiseks. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, millest ta järeldas, et hageja huvi püsimise

eelduseks oli detailplaneeringu olemasolu.

7. Hageja palub jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 691 p 2 ning § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale

ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse.

9. Kolleegium käsitleb esmalt asja lahendamiseks olulisi asjaolusid ning kohtute ja poolte

seisukohti (I). Seejärel analüüsib kolleegium vaidluse ulatust ja pooltevahelist õigussuhet ning annab

juhised asja uueks lahendamiseks (II). Lõpetuseks teeb kolleegium menetluslikud otsustused (III).

I

10. Kassatsioonimenetluses ei ole vaidluse all järgmised olulised asjaolud:

22. juulil 2008 sõlmisid hageja ostjana ning kostja ja I. Rassamahhina (tema abikaasa

S. Rassamahhini nõusolekul) müüjatena kinnisasja müügilepingu, milles oli määratud kinnisasja

hinnaks 3 000 000 krooni;

hageja on tasunud kostjale 300 000 krooni müügihinnast;

kinnisasja omandit hagejale üle antud ja asjaõiguslepingut sõlmitud ei ole;

hageja on edastanud kostjale 9. oktoobril 2008 lepingust taganemise avalduse (I kd, tl 19-21), milles

andis müüjatele lepingu p-st 6.3.1 tulenevate kohustuste täitmiseks täiendava tähtaja 16. oktoobrini

2008;

hagejale on edastatud 14. oktoobri 2008. a dateeringuga kostja, I. Rassamahhina ja S. Rassamahhini

avalduse lepingust taganemiseks hageja kohustuste rikkumise tõttu (I kd, tl 58-61), avalduses anti

hagejale kohustuste täitmiseks täiendav tähtaeg 15. jaanuarini 2009;

Narva-Jõesuu Linnavolikogu kehtestas kinnisasja detailplaneeringu 27. mai 2009. a otsusega (I kd,

tl 134-135).

11. Hageja on esitanud menetluses järgmised põhilised väited:

kostja rikkus lepingut oluliselt, kuna ei taganud kinnisasja detailplaneeringu kehtestamist kokku

lepitud ajaks, mistõttu jäi sõlmimata kinnisomandi üleandmise asjaõigusleping;

hageja on kostja rikkumisele tuginedes lepingust taganenud;

kostja peab taganemise tõttu tagastama saadud ostuhinna 300 000 krooni ja maksma viivist

(leppetrahvi hageja apellatsioonimenetluses enam ei nõudnud).

12. Kostja põhilised väited menetluses on olnud järgmised:

hageja taganemine lepingust on lubamatu, kuna kostja on oma kohustused detailplaneeringu õigel ajal

kehtestamiseks täitnud ega ole lepingut rikkunud, kostja ei saa vastutada kohaliku omavalitsuse

kohustuste täitmise eest;

lepingust on taganenud kostja, kuna hageja rikkus oluliselt lepingut, kui ei tasunud ostuhinnast

2 700 000 krooni hiljemalt 8. oktoobriks 2008;

kostja võib hageja lepingurikkumisele tuginedes pidada taganemisel lepingu p 8.5 alusel üleantud

rahast kinni 100 000 krooni.

13. Viru Maakohus jättis hagi rahuldamata põhilise põhjendusega, et kostja täitis kohustuse lõpetada

hiljemalt 31. septembriks 2008 kõik detailplaneeringu koostamise ja kehtestamisega seotud

toimingud ning tasuda kõik sellega seotud kulud ega saa vastutada detailplaneeringu kehtestamata

jätmise eest.

14. Tartu Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja üleantu

hüvituseks 19 230 eurot 76 senti ja viivise 22 019 eurot 23 senti järgmistel põhilistel põhjendustel:

leppetrahvi välja mõistmata jätmist ei ole apellatsioonimenetluses vaidlustatud;

leping on hageja taganemise tõttu lõppenud - hagejal oli õigus lepingust taganeda VÕS § 116 lg 2 p 2

alusel, sest kostja ei täitnud kohustust tagada, et kinnisasi moodustataks kokkulepitud

asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks;

lepingu lõppemise tõttu peab kostja tagastama lepingu alusel saadud 300 000 krooni VÕS § 189 lg 1

alusel;

lepingu p 8.6 järgi tuleb kostjalt välja mõista viivis 345 000 krooni alates 21. jaanuarist 2009, kostja

ei ole viivise suuruse kohta vastuväiteid esitanud.

II

15. Kolleegium märgib esmalt, et ringkonnakohus on maakohtu otsust tervikuna tühistades väljunud

apellatsioonkaebuse piiridest, rikkudes nii TsMS § 651 lg-t 1. Ebatäpne ja vastuoluline on ka

ringkonnakohtu resolutsioon, et hagi rahuldatakse, sest tegelikult rahuldati hagi üksnes osaliselt,

st apellatsioonimenetluses nõutud osas.

Maakohtus nõudis hageja kostjalt kokku 858 000 krooni, sellest 300 000 krooni üleantu

tagastamisena, 100 000 krooni leppetrahvina ja 458 000 krooni viivisena. Apellatsioonkaebuses palus

hageja kostjalt välja mõista 300 000 krooni põhivõlana ja 343 500 krooni viivisena. Seega ei olnud

apellatsiooniastmes vaidluse esemeks enam hageja algne leppetrahvinõue 100 000 krooni ja

viivisenõue 114 500 krooni. Selles osas oli maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel

jõustunud.

16. Lisaks on ringkonnakohus kroone eurodeks ümber arvutades mõistnud kostjalt välja 122 eurot

84 senti rohkem, kui hageja apellatsioonkaebuses taotles.

Otsuse põhjendava osa järgi on ringkonnakohus hagi apellatsioonimenetluses nõutud ulatuses,

s.o 643 500 krooni ulatuses rahuldanud. 643 500 krooni on eurodesse ümber arvutatuna 41 127 eurot

15 senti, mis on ka asja hinnana märgitud ringkonnakohtu otsuse sissejuhatuses. Vaatamata sellele on

ringkonnakohus otsuse resolutsioonis mõistnud kostjalt hageja kasuks välja põhinõudena

19 230 eurot 76 senti ja viivisena 22 019 eurot 23 senti, s.o kokku 41 249 eurot 99 senti ehk

645 422 krooni 9 senti.

17. Kolleegiumi arvates on ringkonnakohus samuti analüüsinud poolte suhteid pealiskaudselt ja

vastuoluliselt.

18. Lepingust nähtub, et lisaks kostjale osales lepingus müüjana ka I. Rassamahhina kui kinnisasja

teine kaasomanik, kellele omakorda on lepingu sõlmimiseks andnud nõusoleku tema abikaasa

S. Rassamahhin. Kohtud on asja lahendanud aga sisuliselt selliselt, nagu oleks leping sõlmitud üksnes

hageja ja kostja vahel ega ole mh üheselt selgitanud välja, kas kumbki kaasomanik müüs oma

mõttelist osa või oli lepingu esemeks kinnisasi tervikuna. Isikute paljusus müüja poolel omab seaduse

järgi tähendust nii lepingu täitmisel, lepingust taganemisel kui ka tagasitäitmisel. Muu hulgas võivad

tagajärjed olla erinevad, sõltuvalt sellest, kas tegemist on nt solidaarvõlgnike või osavõlgnikega või

kuidas saab mitme isiku puhul lepingust taganeda (vt nt VÕS § 192).

Samas ei ole pooled asja menetlemisel maa- ja ringkonnakohtus väitnud, et hageja ei oleks lepingu

järgi raha maksnud nimelt kostjale ja et tagastamisega ei ole viivitanud kostja või et hageja lepingust

taganemine ei olnud formaalselt korrektne. Samuti ei ole pooled väitnud, et kaasomanikud müüsid

lepingu alusel eraldi kumbki oma mõttelisi osasid, st osalesid lepingus kumbki iseseisvalt. Sel

põhjusel jätab kolleegium tähelepanuta kostja kassatsioonkaebuse etteheited, et ringkonnakohus ei

ole tuvastanud, et hageja on oma taganemisavalduse kõigile müüjatele kätte toimetanud. Riigikohus

ise ei saa TsMS § 688 lg-test 3-5 tulenevalt vaidluse lahendamise aluseks olevaid asjaolusid

tuvastada. Kolleegium märgib siiski, et kostja suhet hagejaga n-ö primaarmüüjana kinnitavad ka

lepingu p 4.3 300 000 krooni maksmise kohta just kostjale ning p 8.7 müüjate omavahelise suhte

kohta lepingust taganemise korral.

19. Pooled ei vaidle, et vaidlusalune leping vastab müügilepingu tunnustele VÕS § 208 lg 1 mõttes.

Kolleegiumile jääb ebaselgeks aga ringkonnakohtu käsitlus, et lepingueset ei olnud müüjatel

müügilepingu sõlmimise ajal ega ka asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks olemas ja asjaõiguslepingut ei

saanud sõlmida (vt ringkonnakohtu otsuse p 8). Asja materjalidest ei nähtu ja pooled ei ole väitnud, et

kinnisasja ei olnud olemas või et müüjad ei oleks saanud selle omandit üle anda, st et lepingueset

lepingu p 1.2 mõttes olemas ei olnud. Isegi kui müüjate kohustuseks oli kinnisasjale detailplaneeringu

kehtestamise tagamine, ei saaks detailplaneeringu puudumist kokkulepitud ajaks käsitada muuna kui

kinnisasja mittevastavusena lepingutingimustele VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes või müüjate

kõrvalkohustuse rikkumisena.

20. Lepingust taganemise alus võib tuleneda seadusest või lepingust.

Võlaõigusseadus seob taganemise õiguse üldiselt teise poole käitumisega, st lepingust, mis ei ole

kestvusleping, võib VÕS § 116 lg 1 alusel taganeda üksnes juhul, kui teine pool lepingut oluliselt

rikub, mitte aga nt lepingust taganeda soovivast poolest enesest või n-ö välisest põhjusest tingituna.

Erandlik võimalus taganeda asjaolude muutumise tõttu sisaldub VÕS § 97 lg-s 5.

Kokkuleppel võivad pooled lepingust taganemise aluseid VÕS §-st 5 tulenevalt vähemalt üldjuhul nii

täpsustada, laiendada kui ka kitsendada. Poolte sõlmitud lepingu tekstist ei nähtu, et pool võiks

taganeda lepingust muul põhjusel kui teise poole lepingurikkumise tõttu. Vastupidi, lepingu p 8.1

näeb ette, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat

kohustust oluliselt rikkunud. Seda kinnitavad ka kummagi poole taganemise tagajärgi reguleerivad

lepingu p-d 8.4 ja 8.5. Erandlikult annab ostjale taganemisõiguse detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamise korral sõltumata müüjate käitumisest lepingu p 8.8, millele hageja ei ole tuginenud.

21. Ringkonnakohtu käsitlus hageja lepingust taganemise õiguse kohta jääb kolleegiumile

arusaamatuks.

Ühelt poolt on ringkonnakohus sarnaselt maakohtuga leidnud, et lepingu p-st 6.3.1 ei tulene

müüjatele kohustus tagada detailplaneeringu kehtestamine, vaid üksnes teha kõik müüjate pädevuses

olevad detailplaneeringuga seotud toimingud ja tasuda kõik sellega seotud kulud. Kolleegium

nõustub selles osas kohtutega. Teisalt leidis ringkonnakohus aga, et vaatamata sellele oli kostjal siiski

kohustus tagada, et "kinnisasi moodustataks" (ilmselt silmas pidades detailplaneeringu kehtestamist)

asjaõiguslepingu kokkulepitud sõlmimise ajaks, ning selle täitmata jätmine õigustas hagejat taganema

lepingust VÕS § 116 lg 2 p 2 alusel. Kust selline kohustus tuli, ringkonnakohus ei viidanud. Erinevalt

maakohtust ei võtnud ringkonnakohus ka seisukohta, kas kostja täitis lepingu p-st 6.3.1 tulenevad

kohustused, mille rikkumisele on hageja taganemisavalduses viidanud. Samuti ei põhjendanud

ringkonnakohus, miks oli detailplaneeringu kehtestamine kokkulepitud ajaks hageja jaoks sellise

tähtsusega, et selle hilinemise tõttu kaotas hageja lepingu täitmise vastu huvi, nagu eeldab

ringkonnakohtu viidatud VÕS § 116 lg 2 p 2.

Kolleegiumi hinnangul on ringkonnakohtu otsus selliselt olulises osas põhjendamata, mis on ka

ainuüksi otsuse tühistamise aluseks TsMS § 669 lg 1 p 5 alusel.

22. Kolleegiumi arvates on asja lahendamise keskne küsimus lepingu p 6.1 õige sisustamine ning

poolte vaidlus on tekkinud eelkõige just selle sätte erineva mõistmise tõttu. Kohtud ei ole nimetatud

lepingusättele piisavat tähelepanu pööranud, mis võis kaasa tuua väära lahenduse.

Selle sätte järgi kohustuvad pooled sõlmima asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks

ostjale hiljemalt 10. oktoobriks 2008 "tingimusel, et käesoleva lepingu p. 2.2.6 nimetatud

detailplaneering on kehtestatud (kinnitatud) kohaliku omavalitsuse poolt käesoleva lepingu p. 2.2.6

nimetatud tingimustel käesoleva lepingu p. 6.3.1 nimetatud kuupäevaks ning tingimusel, et käesoleva

lepingu p 4.4 nimetatud summa on OSTJA poolt MÜÜJATELE tasutud või on hoiustatud

notarikontol edasiandmiseks MÜÜJATELE või käesoleva lepingu p. 4.5 kirjeldatud juhul on piisavalt

tagatud selle summa tasumine".

Selle kokkuleppe alusel on pooltel vastastikku kohustus anda tahteavaldus asjaõiguslepingu

sõlmimiseks, kui täidetud on kaks tingimust:

detailplaneering on kehtestatud kokkulepitud ajaks;

müüja on ostuhinna kokkulepitud viisil tasunud, hoiustanud või selle maksmise taganud.

23. Ringkonnakohus on ekslikult mõistnud detailplaneeringu kehtestamist lepingu p 6.1 mõttes

sisuliselt müüjate garantiikohustusena. Kolleegiumi arvates ei järeldu seda viidatud sätte tekstist ning

pigem võib olla tegemist edasilükkava tingimusega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 102

lg 2 mõttes, mille järgi tekkis poolte kohustus asjaõigusleping sõlmida kokkulepitud tingimuste

saabumisel. Asja uuel läbivaatamisel tuleb lepingu p 6.1 tõlgendades selgeks teha, millist tagajärge

pidasid pooled silmas, kui kokkulepitud tingimused ei saabu, mh kas sellisel juhul võiks olla

kummalgi poolel õigus lepingust taganeda ning kas hageja taganemisavaldust saab tõlgendada

selliselt, et taganemine toimus kokkulepitud tingimuste saabumata jäämise tõttu. Sellisel juhul oleks

pooled kokku leppinud täiendava taganemise aluse, mis ei seostu lepingu rikkumisega ega tooks

seega ka kaasa leppetrahvi maksmise kohustust.

Kolleegium ei välista ka lepingu p 6.1 teistsugust tõlgendamist. Nii võib põhimõtteliselt kõne alla

tulla lepingu p 6.1 tõlgendamine tervikuna äramuutva tingimusena TsÜS § 102 lg 3 mõttes, mille

saabumata jäämisel lepingu õiguslikud tagajärjed lõpevad. Kolleegiumi arvates saab ka sellisel juhul

tagasitäitmisel analoogia alusel lähtuda taganemise sätetest.

Kui poolte tahet lepingu p 6.1 täitmata jätmise tagajärgede osas ei ole võimalik välja selgitada, saab

kolleegiumi arvates sisustada selle kokkuleppe ka kohus VÕS § 27 lg 2 alusel mõistliku tingimusena.

24. Kuna ringkonnakohus leidis, et leping lõppes hageja taganemise tõttu, ei ole käsitletud lepingust

taganemise võimalikkust müüjate avalduse alusel.

Kui asja uuel läbivaatamisel selgub, et leping ei ole hageja taganemisavalduse alusel lõppenud, tuleb

hinnata, kas leping võis lõppeda müüjate (sh kostja) taganemise tulemusena. Seda saab hageja nõude

lahendamisel teha siiski üksnes juhul, kui hageja sellisele võimalusele menetluses õigel ajal tugines

(vt TsMS § 66, §-d 329-331). Kolleegium märgib, et hageja on sellist võimalust möönnud hiljemalt

apellatsioonkaebuses (vt II kd, tl 7).

Kui hageja tugineb kostja taganemisavaldusele, tuleb omakorda lahendada kostja vastuväide, et tal on

õigus hageja lepingurikkumisele tugineva taganemise korral lepingu p 8.5 alusel kinni pidada

300 000 kroonist 100 000 krooni (vt I kd, tl 140), mis võimalust möönis kostja ka ise

apellatsioonkaebuses (vt II kd, tl 7). Selliselt tuleb lahendada ka vastuväitena esitatud kostja

leppetrahvinõue.

25. Kui asja uuel läbivaatamisel leitakse, et leping on lõppenud taganemise või äramuutva tingimuse

saabumise tõttu, võib hageja nõuda VÕS § 189 lg 1 alusel makstud raha tagastamist. Lepingust

taganemisega muutub lepingu täitmise võlasuhe VÕS § 189 lg 1 alusel lepingu tagasitäitmise

võlasuhteks (vt ka nt Riigikohtu 19. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-06, p 27; 20. juuni

2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11, p 31).

26. Kolleegiumi arvates ei ole välistatud poolte vastastikuste taganemisavalduste tõlgendamine

lepingu p 6.1 valguses ka kokkuvõttes sisuliselt kokkuleppel lepingu lõpetamisena. Ka sellisel juhul

saab muu kui kestvuslepingu tagasitäitmisel lähtuda taganemise sätetest, kui poolte kokkuleppest ei

tulene teisiti.

27. Sõltuvalt asja lahendamise tulemusest tuleb lahendada ka viivise väljamõistmise küsimus.

Kolleegium juhib tähelepanu, et viivist võib lepingu p 8.6 järgses suuruses nõuda üksnes lepingust

taganemise korral teise poole olulise lepingurikkumise tõttu (vt viited lepingu p-dele 8.4 ja 8.5),

st mitte juhul, kui lepingust taganeti muul alusel või kui lepingu saab lugeda lõppenuks äramuutva

tingimuse saabumise tõttu või poolte kokkuleppel. Muul juhul saab viivist nõuda üksnes seaduses

sätestatud ulatuses, st VÕS § 113 lg 1 esimese ja teise lause alusel.

28. Kostja on kassatsioonkaebuses palunud ringkonnakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi

rahuldamata või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kolleegium ei saa asja ise lahendada, kuna selleks on vaja tuvastada asjaolusid, mis ei ole

TsMS § 688 lg-te 3-5 järgi Riigikohtu pädevuses. Kolleegiumi arvates pidas kostja

kassatsioonkaebuses alternatiivselt asja "maakohtusse saatmist" taotledes tegelikult silmas asja

saatmist ringkonnakohtusse. Nimelt ei ole kostja palunud maakohtu otsust tühistada, pealegi jäeti

hagi maakohtus rahuldamata, st asi lahendati kostja kasuks ning hageja vaidlustas maakohtu otsuse

üksnes osaliselt.

Seega rahuldab kolleegium kassatsioonkaebuse alternatiivse taotluse ja saadab asja

ringkonnakohtusse uueks lahendamiseks.

III

29. Kuna ringkonnakohus mõistis kostjalt välja kokku 41 249 eurot 99 senti ehk 645 422 krooni

9 senti (vt otsuse p 16), on see ka kaebuse hinnaks Riigikohtus.

30. Menetluskulude jaotus lahendatakse TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel asja uuel läbivaatamisel

sõltuvalt selle tulemusest.

Kolleegium märgib, et lisaks ringkonnakohtu muudele menetluslikele minetustele on ebaõige ka

menetluskulude jaotus otsuses, isegi kui lähtuda ringkonnakohtu lahendusest asjale. Nimelt on

menetluskulud nii maakohtus kui ka ringkonnakohtus jäetud tervikuna kostja kanda hagi ja

apellatsioonkaebuse rahuldamise tõttu. Kuna hageja vaidlustas aga maakohtu otsuse üksnes osaliselt,

rahuldas ringkonnakohus hagi tegelikult üksnes osaliselt (vt otsuse p 15), mistõttu ei olnud

TsMS § 163 lg 1 järgi õige jätta menetluskulusid maakohtus tervikuna kostja kanda.

31. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause

alusel tagastada. Kolleegium märgib, et kautsjonit on tasutud oluliselt rohkem TsMS § 140 lg 2 järgi

nõutavast, mistõttu tuleks kautsjon osaliselt tagastada ka TsMS § 149 lg 7 alusel.

Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu