3-2-1-84-11 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-84-11

Otsuse kuupäev

Tartu, 8. november 2011. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Henn Jõks ja Ants Kull

Kohtuasi

Eesti Vabariigi hagi Ainar Lukase, Ege Jaubi, Anet Lukase ja

Carmel Lukase vastu eluruumi vabastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 21. veebruari 2011. a otsus tsiviilasjas

nr 2-09-32027

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Eesti Vabariigi kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

249 eurot 64 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Eesti Vabariik (Kaitseministeeriumi kaudu), esindaja

vandeadvokaat Ants Nõmper

Kostjad Ainar Lukas (isikukood xxxxxxxxxxx), Ege Jaup

(isikukood xxxxxxxxxxx), Anet Lukas (isikukood xxxxxxxxxxx)

ja Carmel Lukas (isikukood xxxxxxxxxxx)

Asja läbivaatamise kuupäev

17. oktoober 2011. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 21. veebruari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-09-32027

ning saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus osaliselt rahuldada.

3. Tagastada Raidla Lejins & Norcous Advokaadibüroo OÜ-le (konto nr 221001145400,

Swedbank AS) 22. märtsil 2011 Eesti Vabariigi eest tasutud kassatsioonikautsjon

25 (kakskümmend viis) eurot.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Eesti Vabariik esitas 28. aprillil 2009 Tallinna Üürikomisjonile Ainar Lukase vastu avalduse, milles

palus tõsta A. Lukas koos pereliikmetega välja eluruumist aadressiga Xxxxxxxxx x-xx, Tallinn.

Tallinna Üürikomisjon jättis avalduse rahuldamata.

2. Eesti Vabariik (hageja) esitas 6. juulil 2009 Harju Maakohtule Ainar Lukase (kostja) vastu hagi,

milles palus tõsta kostja koos pereliikmetega välja eluruumist aadressiga Xxxxxxxxx x-xx, Tallinn.

Hagiavalduse kohaselt sõlmiti kostjaga 1. novembril 2005 tööandja eluruumi üürileping.

19. oktoobril 2007 lõppes kostja tegevteenistusleping kaadrikaitseväelasena. Hageja ütles 27. juunil

2008 kostjaga üürilepingu üles alates 1. oktoobrist 2008. Kostja suhtes ei tule kohaldada

elamuseaduse (ES) § 60 lg 4 p 1, kuna ta oli 1. juuli 2002 seisuga teeninud kaitseväes kaheksa aastat

ja üheksa kuud. Kostja eluruumi ei vabastanud.

3. Kostja hagi ei tunnistanud ning palus jätta selle rahuldamata.

Kostja leidis, et üürileping ei ole üles öeldud kehtivalt, kuna lepingu p-de 2.7 ja 6 kohaselt on

üürileandjal õigus üürileping korraliselt üles öelda üksnes üürniku surma korral. Üürilepingu

ülesütlemise teates ei ole üürilepingu ülesütlemise alus selge ning üürniku jaoks ei ole üheselt

arusaadav, mille tõttu leping üles öeldakse.

Pooled sõlmisid üürilepingu 4. veebruaril 2000 ning pikendasid hiljem seda lepingut.

Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise

seaduse (VÕSRS) § 15 lg 4 kohaselt ei või isikut, kes kasutas enne 1. juulit 2002 ES §-s 58 nimetatud

eluruumi ja kes vastas enne 1. juulit 2002 ES § 60 lg-s 4 nimetatud tingimustele, sellest eluruumist

välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Kostja kasutas vaidlusalust eluruumi enne 1. juulit

2002 ning tema teenistusstaaž oli selleks ajaks kümme aastat ja seitse kuud. ES § 60 lg 4 p 1, mille

kohaselt ei või tööandja eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata isikuid, kes on töötanud

neile eluruumi andnud tööandja juures vähemalt kümme aastat, tuleb tõlgendada selliselt, et tööandja

eluruumist ei või välja tõsta isikuid, kelle teenistusstaaž on pikem kui kümme aastat. Kostja astus

teenistusse 30. septembril 1993. Kaitseväeteenistuse seaduse (KVTS) § 190 lg 3 p 6 kohaselt

arvatakse kaitseväeteenistuse staaži hulka kolmekordselt teenistuse aeg kaitseväes alates 21. augustist

1991 kuni 1. septembrini 1994.

4. Harju Maakohus kaasas 19. novembri 2009. a määrusega menetlusse kostjatena ka Ege Jaubi, Anet

Lukase ja Carmel Lukase.

5. Harju Maakohus rahuldas 11. juuni 2010. a otsusega hagi, tuvastas, et hageja on üürilepingu

kehtivalt üles öelnud, ning kohustas kostjaid vabastama ja tagastama hagejale eluruum asukohaga

Xxxxxxxxx x-xx, Tallinn.

Maakohus leidis, et hageja on kostjale esitanud ülesütlemisavalduse, mis on kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis ning selles on esitatud kõik võlaõigusseaduse (VÕS) § 325 lg-s 2 nimetatud

andmed. Ülesütlemise alusena on välja toodud kaitseväe logistikakeskuse ülema 29. septembri

2005. a käskkiri nr 363 ja VÕS § 311 lg 1. Tähtajatu üürilepingu korralisel ülesütlemisel ei ole vaja

välja tuua ülesütlemise üürnikust tulenevat põhjust, nagu seda on vaja teha üürilepingu erakorralisel

ülesütlemisel. Kohatud on kostja väited selle kohta, et tal pole juriidilist haridust ning seetõttu ei

saanud ta aru üürilepingu lõpetamise põhjusest. Seadused ja õiguskord laiemalt ei ole täitmiseks

mõeldud ainult juriidilise haridusega isikutele, vaid kogu ühiskonnale. Ülesütlemisavalduses on

selgelt mainitud seaduse nimetus, mitte selle lühend, ning konkreetne säte, seega oli kostjal mõistlik

võimalus aru saada lepingu lõpetamise alusest. Kostja on ülesütlemisavalduse kätte saanud. Seega on

täidetud kõik ülesütlemise vormilised nõuded. Pooled ei ole üürilepingus piiranud lepingu korralise

ülesütlemise aluseid üksnes üürniku surmaga.

ES § 60 lg 4 p 1 tõlgendamisel tuleb lähtuda tegelikult töötatud aastatest, mitte tööstaažist. Kostja ei

olnud 1. juuli 2002 seisuga töötanud hageja juures üle kümne aasta. Seega ei kohaldunud tema suhtes

ES § 60 lg 4 p 1.

6. Kostjad esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palusid selle tühistada ja teha

uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.

7. Hageja vaidles kostjate apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

8. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 21. veebruari 2011. a otsusega apellatsioonkaebuse, tühistas

maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata.

Ringkonnakohus leidis, et maakohus kohaldas valesti ES § 60 lg 4 p 1. Pooled ei vaidle selle üle, et

kostja asus kaitsejõudude teenistusse 30. septembril 1993, pooled sõlmisid 4. veebruaril 2000

eluruumi üürilepingu, mille objektiks oli Tallinnas Xxxxxxxxx x-xx asuv tööandja eluruum, ning

pooled uuendasid üürilepingut 1. novembril 2005. VÕSRS § 15 lg 4 kohaselt ei või isikut, kes

kasutas enne 1. juulit 2002 ES §-s 58 nimetatud eluruumi (tööandja eluruum) ja kes vastas enne

1. juulit 2002 ES § 60 lg-s 4 nimetatud tingimustele, sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi

vastu andmata. Seega eeldab nimetatud normi kohaldamine, et isik kasutas tööandja eluruumi enne

1. juulit 2002 ning et tema töösuhe (teenistussuhe) on selleks ajaks kestnud vähemalt kümme aastat.

Praeguses asjas on need eeldused täidetud ning kostjat ei saa tööandja eluruumist ilma teist eluruumi

vastu andmata välja tõsta.

Tööandja juures töötatud aega (aastaid) kajastab isiku tööstaaž (teenistusstaaž). Töötatud aja arvestust

kaitseväes (teenistuse kestust) reguleerib KVTS 11. peatüki 1. jagu. KVTS § 190 lg 3 p 6 (1. juulil

2002 kehtinud redaktsioonis) kohaselt arvatakse kaitseväeteenistuse staaži hulka sooduskorras

kolmekordselt teenistuse aeg töölepingu või muul õiguslikul alusel enne tegevteenistuse lepingu

sõlmimist, samuti tegevteenistuse lepingu alusel kaitseväes alates 1991. aasta 21. augustist,

Kaitseliidus alates 1990. aasta 17. veebruarist, piirikaitses (piirivalves) alates 1990. aasta

15. oktoobrist, sõjaväestatud päästeüksuses alates 1992. aasta 1. jaanuarist ning linna- või

maakonnavalitsuste riigi- ja piirikaitse osakondades alates 1990. aasta 31. oktoobrist kuni 1994. aasta

1. septembrini. KVTS § 190 lg-st 5 nähtuvalt arvatakse kaitseväeteenistuse staaž avaliku teenistuse

staaži hulka samadel alustel. Seadusest ei tulene ühtegi viidet selle kohta, et tegemist oleks vaid

pensioniõigusliku staaži regulatsiooniga, nagu väitis maakohus.

Kostja asus kaitseväeteenistusse 30. septembril 1993. KVTS § 190 lg 3 p 6 kohaselt tuli tema

kaitseväeteenistuse staaži 30. septembrist 1993 kuni 1. septembrini 1994 arvestada kolmekordselt.

Seega oli kostjal 1. juuliks 2002 täitunud kümme aastat teenistust.

Kuna hagejal ei ole võimalik nõuda kostjatelt eluruumi vabastamist ilma teist eluruumi vastu andmata

ning hagi jääb seetõttu rahuldamata, ei ole vaja hinnata ülesütlemisavalduse vastavust seadusele ega

üürilepingus sisalduvaid võimalusi lepingu korraliseks ülesütlemiseks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada

ringkonnakohtu otsuse ja jätta jõusse maakohtu otsus.

Hageja leiab, et kaitseväeteenistuse staaž ei ole sama mis lepingulisel alusel kaadrikaitseväelase

teenistuses oldud aeg. Kaitseväeteenistuse staažist oleneb vaid kaitseväelase, tema pereliikmete ja

ülalpeetavate pensionikindlustus ning hüvitise suurus teenistusest vabastamisel koondamise tõttu või

kaadrikaitseväelase reservis oleku tähtaja lõppemisel. Ka KVTS-i eelnõu seletuskirjast nähtub, et

kaitseväe teenistuse staažist sõltub kaitseväelasele väljateenitud aastate eest makstav lisatasu ning

kaitseväelase ja tema perekonnaliikmete pensionikindlustus.

Ringkonnakohus on jätnud tähelepanuta, et KVTS § 157 lg 1 järgi võib tööandja eluruumi anda vaid

kaadrikaitseväelasele. Kostja oli tegevteenistuses alates 27. septembrist 1995.

10. Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Asi tuleb saata TsMS § 691 p 2 alusel samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

12. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on üürilepingu lõppemise tõttu kohustatud vabastama

hagejale kuuluva eluruumi. Kostjad on esitanud hagile kolm peamist vastuväidet: üürilepingu

kohaselt ei olnud üürilepingu ülesütlemine lubatud, ülesütlemine ei vastanud vorminõuetele ning

VÕSRS § 15 lg 4 ning ES § 60 lg 4 p 1 kohaselt ei või kostjat tööandja eluruumist välja tõsta teist

eluruumi vastu andmata. Ringkonnakohus jättis hagi rahuldamata, tuginedes VÕSRS § 15 lg-le 4 ja

ES § 60 lg 4 p-le 1.

13. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et ES § 60 lg 4 p 1 kohaldamisel tuleb lähtuda

teenistusstaažist, mitte tegelikult tööandja juures töötatud ajast. Kolleegiumi hinnangul saab lähtuda

teenistusstaaži pikkusest sellistel juhtudel, mil mingi õiguslik tagajärg on selgelt seotud

teenistusstaažiga. ES § 60 lg 4 p 1 ei kasuta mõistet teenistusstaaž, vaid selles on õigusliku tagajärje

saabumine seatud sõltuvusse tööandja juures töötatud ajast. Elamuseadus on küll vastu võetud ja

jõustunud varem kui kaitseväeteenistuse seadus, milles võeti kasutusele kaitseväeteenistuse staaži

mõiste, kuid kui seadusandja oleks soovinud siduda ES § 60 lg 4 p-s 1 sätestatud tööandja eluruumist

väljatõstmise keeldu teist eluruumi vastu andmata teenistusstaažiga, oleks ta saanud seda sätet muuta

või kehtestada vastava rakendussätte. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja Ainar Lukas ei olnud

1. juuliks 2002 hageja juures töötanud kümmet aastat. Seega ei välista VÕSRS § 15 lg 4 ja ES § 60

lg 4 p 1 hageja nõude rahuldamist.

14. Kuivõrd ringkonnakohus jättis hagi rahuldamata, tuginedes üksnes VÕSRS § 15 lg-le 4 ja

ES § 60 lg 4 p-le 1, ei võtnud ringkonnakohus seisukohta kostjate üürilepingu ülesütlemisega seotud

vastuväidete kohta. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul võtta seisukoht kostjate ülejäänud

vastuväidete kohta ning selle põhjal otsustada, kas hagi tuleb rahuldada.

15. Hageja on tasunud kassatsioonkaebuse esitamisel 25 eurot kautsjonit. Hageja on TsMS § 145 järgi

vabastatud kautsjoni tasumisest. Hageja on teatanud, et kautsjon tuleb tagastada Raidla Lejins &

Norcous Advokaadibüroo OÜ-le.

16. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel ringkonnakohtu kindlaks määrata

sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.

Lea Laarmaa, Henn Jõks, Ants Kull