3-2-1-76-11 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-76-11

Otsuse kuupäev

Tartu, 19. oktoober 2011. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Henn Jõks ja Jaak Luik

Kohtuasi

Vladimir Kostenoki hagi Heli Raidve-Kostenoki, Peeter

Kostenoki ja Heli Raidve Tööõigusabi AS vastu tehingute

tühisuse ja kehtetuse tuvastamiseks, omandi tagasikandmise

kohta asjaõiguslepingut sõlmima kohustamiseks,

kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ja uue kande

tegemiseks nõusolekut andma kohustamiseks ning

850 000 krooni saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 26. jaanuari 2011. a otsus tsiviilasjas

nr 2-08-13336

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Vladimir Kostenoki kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

850 000 krooni (54 324 eurot 76 senti)

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Vladimir Kostenok (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Veljo Viiol

Kostjad Heli Raidve-Kostenok (isikukood xxxxxxxxxxx), Heli

Raidve Tööõigusabi AS (registrikood 10203402), Peeter

Kostenok (isikukood xxxxxxxxxxx) ja nende esindaja

vandeadvokaat Madis Kiisa

Asja läbivaatamise kuupäev

19. september 2011. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 26. jaanuari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-13336 osas,

millega jäeti Vladimir Kostenoki nõue Heli Raidve-Kostenoki, Peeter Kostenoki ja Heli Raidve

Tööõigusabi AS vastu 850 000 krooni saamiseks rahuldamata ning poolte menetluskulud

Vladimir Kostenoki kanda.

2. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

3. Muus osas (osas, millega jäeti rahuldamata Vladimir Kostenoki nõue Heli Raidve-Kostenoki,

Peeter Kostenoki ja Heli Raidve Tööõigusabi AS vastu tehingute tühisuse ja kehtetuse

tuvastamiseks, kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ja uue kande tegemiseks nõusolekut

andma kohustamiseks) jääb ringkonnakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu otsus jääb

muutmata ka osas, millega tühistati vaidlusaluse hagi tagamine.

4. Rahuldada kassatsioonkaebus osaliselt.

5. Tagastada Vladimir Kostenokile kassatsioonkaebuselt 7. aprillil 2011 tasutud kautsjon

25 (kakskümmend viis) eurot.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Vladimir Kostenok (hageja) esitas 10. aprillil ja 5. mail 2008 Harju Maakohtule hagid, mis liideti

maakohtu 14. novembri 2008. a määrusega ühte menetlusse. Hagejal on nõue Heli Raidve-Kostenoki

(kostja I), Peeter Kostenoki (kostja II) ja Heli Raidve Tööõigusabi AS (kostja III) vastu tehingute

tühisuse ja kehtetuse tuvastamiseks, omandi tagasikandmise kohta asjaõiguslepingut sõlmima

kohustamiseks, kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ja uue kande tegemiseks nõusolekut andma

kohustamiseks ning 850 000 krooni saamiseks. Maakohus tühistas 8. detsembri 2008. a määrusega

osaliselt varasemad hagi tagamised. Praegu on kinnistusraamatu registriosas nr 1563301 kehtiv

keelumärge kostjale I kuuluvale 1/8 mõttelisele osale ja kostjale II kuuluvale 1/8 mõttelisele osale

kinnistust.

Hagiavalduse kohaselt on hageja ja tema poeg Peeter Kostenok (kostja II) pärast hageja abikaasa

Helge Kostenoki surma (27. detsembril 2004) toimunud pärimismenetlust Tallinnas Pakase 3 asuva

kinnistu (edaspidi kinnistu) 1/2 mõttelise osa kaasomanikud. 23. augustil 2006 sõlmisid hageja,

kostja II ja kostja III kinnistu mõttelise osa võlaõigusliku müügilepingu, kinnistu võlaõigusliku

kasutamisõigusega koormamise lepingu ning kinnistu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe

(edaspidi müügileping). Selle lepingu kohaselt müüs hageja 1/4 suuruse mõttelise osa kinnistust

kostjale III. Lepinguese koormati hageja kasuks isikliku kasutusõigusega. Samal ajal allkirjastas

hageja volikirja, millega volitas kostjat I sõlmima asjaõiguslepingu ja esitama kinnistamisavalduse

kinnistu 1/4 suuruse mõttelise osa omandi ülekandmiseks kostjale III ning sõlmima asjaõiguslepingu

ning esitama kinnistamisavalduse kinnistule isikliku kasutusõiguse seadmiseks hageja kasuks. Samuti

volitati volikirjaga kostjat III sõlmima kinkelepingud kinnistu 1/8 suuruse mõttelise osa kinkimiseks

kostjale II ja kinnistu 1/8 mõttelise osa kinkimiseks kostjale I. 28. detsembril 2006 sõlmisid hageja ja

kostjad nende kinnistu mõtteliste osade võlaõiguslikud kinkelepingud ja asjaõiguslepingud. Tehingute

tagajärjel kaotas hageja oma mõttelise osa kinnistust ja saab kasutada elamus kahte tuba, esikut ja

tualetti.

4. veebruaril 2008 esitas hageja kostjatele kinkelepingutest taganemise avalduse ja tegi ettepaneku

sõlmida asjaõiguslepingud hagejale kinnistu mõtteliste osade ülekandmiseks ja kinnistusraamatusse

kantud kinnistu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe muutmiseks. Hageja taganes

kinkelepingutest põhjusel, et kostjad ja kostja I poeg Ago Raidve on hageja suhtes üles näidanud

jämedat lugupidamatust ja tänamatust. Pärast kinkelepingute sõlmimist hakkasid kostjad elamus

remonti tegema, mille tõttu ei olnud hagejal enam võimalik tema kasutuses olnud ruume kasutada.

Hagejale on antud mõista, et tema viibimine kinnistul ei ole teretulnud. Hageja leiab ka, et tehingud

on vastuolus heade kommetega, sest eksitud on ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õigustunde

vastu. Kostjate eesmärk oli saada ükskõik mis moel kinnistu endale.

10. märtsil 2008 esitas hageja kostjatele müügilepingu ja volikirja tühistamise avalduse, leides, et

kostjad viisid hageja müügilepingu sõlmimisel eksimusse ja on teda petnud. Kostjad esitasid hagejale

ebaõigeid asjaolusid eesmärgiga kallutada teda müügilepingut sõlmima. Hageja teadis, et müüb

kostjale III üksnes osa (kaks tuba) kinnistust hinnaga 1 100 000 krooni ja jääb endiselt kinnistu

kaasomanikuks ülejäänud talle kuuluvas osas. Hageja ei saanud notari juures tehingute sisust

täielikult aru. Müügilepingus on märgitud, et 1 100 000 krooni suurusest müügihinnast on hageja

850 000 krooni enne lepingu sõlmimist kätte saanud. Kostja I pettis hagejat, öeldes talle enne lepingu

sõlmimist, et hageja peab notari juures kinnitama müüdu eest raha saamist. Hageja ei olnud nõus

müüma kinnistu mõttelist osa vaid 250 000 krooni eest. Müügilepinguga samadel alustel on tühine ka

kostjale I antud volikiri. Kuna volikiri on tühine, siis on tühised ka esindusõiguseta sõlmitud

mõtteliste osade kinkelepingud.

Hageja esitas kostja I vastu alternatiivse nõude 850 000 krooni saamiseks juhul, kui kohus leiab, et

müügileping on kehtiv.

2. Kostjad ei tunnistanud hagi.

Kostjate vastuväidete kohaselt leppisid pooled juba 2001. a-l kokku, et kinnistu omand antakse

kostjale II ning selle kokkuleppe tulemusena ehitati kinnistule uus maja. Hageja on esitanud kohtule

tõendamata väiteid ja asjaolusid, mis ei vasta tegelikkusele. Hageja soovis 2006. a suvel kinnistu

müüa ja sundseisus olevad kostjad nõustusid hagejale tema osa eest maksma ainult juhul, kui kostjad

saavad terve kinnistu omanikuks. Notari juures selgus, et kõiki tehinguid ei saa korraga vormistada,

sest kinkelepingute ning kõikide asjaõiguslepingute vormistamine on võimalik alles pärast

pärimismenetluse lõppemist. Kuna hageja ei soovinud rohkem notari juurde tulla, lepiti kokku, et

hageja annab kostjatele volikirja. Selles olid märgitud kõik tehingud, mida tegema kostjat I volitati.

Hageja oli enne kinkelepingu sõlmimist ning selle sõlmimise ajal täiesti teadlik, et kingib ja müüb

kogu talle kuuluva osa kinnistust kostjatele ja ei jää pärast seda enam omanikuks. Notaribüroos

selgitati nii tehingute kui ka volikirja sisu eesti ja vene keeles ning ei tekkinud kahtlust, et hagejale

oleks jäänud midagi arusaamatuks.

Hagejal ei ole õiguslikku alust kinkelepinguid tühistada ega ka nendest taganeda. Kostjad ei ole

teinud hagejale tema kahe toa kasutamisel takistusi. Kuna hageja soovis ise kolida tänavapoolsetesse

ruumidesse, sai ta oma kasutusse kostjate vahenditega remonditud esialgse maja teise korruse

ruumid, mida hageja kasutab siiani. 2007. a augustiks oli remont sisuliselt lõppenud, kui avastati

majavamm, mis tingis esimese korruse põranda vahetuse. See aga ei seganud teise korruse

kasutamist. Poolte suhted olid sõbralikud kuni 2008. a veebruarini.

Hageja ei ole tehingute tühistamiseks seaduses sätestatud tähtajast kinni pidanud ning kostjad

paluvad kohaldada hagi aegumist.

Kostjad tasusid hagejale enne müügilepingu sõlmimist 850 000 krooni sularahas. Teadaolevalt ei

olnud hagejal pangakontot ja hageja keeldus enne sularaha saamist notari juurde minemast.

21. augustil 2006 andsid kostjad hagejale üle 400 000 krooni ja 22. augustil 2006 veel

450 000 krooni, mille kohta hageja kirjutas omakäelise kinnituse. Hageja esitas väite, et talle ei ole

ostuhinda tasutud, alles pärast seda, kui maakohus jättis 11. aprillil 2008 hagiavalduse käiguta ning

andis tähtaja puuduse kõrvaldamiseks (riigilõivu ja kautsjoni tasumiseks).

3. Harju Maakohus jättis 12. mai 2010. a otsusega hagi rahuldamata ja tühistas hagi tagamise.

Maakohus kuulas ära kuue tunnistaja ütlused, hageja ning kostja I ja kostja II vande all antud seletuse

ning arvestas asjas esitatud dokumentaalsete tõenditega.

Maakohtu otsuse põhjenduste järgi ei ole alust müügilepingu tühistamiseks pettuse või eksimuse

(tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 92 ja 94) tõttu, sest selleks puuduvad formaalsed ja

materiaalsed eeldused. TsÜS § 99 lg 1 p 2 järgi võib pettuse või eksimuse korral tehingu tühistada

kuue kuu jooksul, arvates pettusest või eksimusest teadasaamisest. Hageja esitas müügilepingu

tühistamise avalduse 10. märtsil 2008, s.o 1,5 aasta möödudes asjast, mil talle olid teada kõik

lepingutingimused. Tõendatud on, et hageja oli lepingu sõlmimisel teadlik müügilepingu tingimustest

ja sai aru lepingu sisust. Tunnistaja Irene Rannametsa ütlustega on tõendatud, et müügileping tõlgiti

notaribüroos vene keelde. Hageja ei teavitanud sellest, et temale jäi mingi osa lepingust selgusetuks.

Ka ei soovinud hageja lepingu kirjalikku venekeelset tõlget. Müügilepingu sõlmimisel juhiti

tähelepanu plaanidele ning selgitati, et need oleksid arusaadavad kõigile pooltele. Eeltoodut

kinnitavad ka tunnistaja Andres Kostenoki ütlused ja kostja I ning kostja II vande all antud seletused.

Hageja väitis, et notari juures tõlkis temale kostja I dokumendi sisu nii, kuidas temale sobis. Kuna

kõik 23. augustil 2006 notari juures viibinud isikud peale hageja mäletavad toimunut ühte moodi, siis

tuleb lugeda hageja esitatud väited ümber lükatuks. Seda enam, et 22. jaanuari 2010. a kohtuistungil

vastas hageja oma esindaja küsimusele, et ta käis notaribüroos ja sai aru, mida talle räägiti. See, et

hagejale maksti pärast müügilepingu sõlmimist iga kuu müügilepingus kokkulepitud summat,

tõendab samuti hageja arusaamist müügitehingust. Müügilepingu p 2.2 kohaselt kohustus kostja III

ostjana tasuma hagejale iga kuu 24. kuupäevaks ostuhinna tasumata osast 5208 krooni. Pooled ei

vaidle selle üle, et kostja III maksis kuni müügilepingu tühistamise avalduse esitamiseni lepingus

näidatud summa hageja arvelduskontole. Seda tõendab ka hageja konto väljavõte. Hageja ei ole

väitnud, et ta oleks saanud kostjalt III raha mingi teise tehingu alusel. Hageja oli müügilepingu

sõlmimisel selle tingimustest teadlik. Hageja ainukasutusse jäi elamu teisel korrusel kaks tuba ning

ühiskasutusse esik ja tualett. Hageja väidab, et tal ei ole võimalik kööki kasutada, kuid ühestki

tõendist ei nähtu, et pooltel oli selline kokkulepe. Notari juures oli köögist juttu ning seal sai selgeks,

et köök ei jää hageja kasutusse.

Hageja antud volikiri oli selle väljaandmise kui käsundi täitmise ajal kehtiv. Kuigi volikiri oli antud

tagasivõtmatuna, oli hagejal õigus mõjuval põhjusel see TsÜS § 126 lg 3 alusel tagasi võtta, kuid

hageja seda ei teinud. Tuginedes eespool nimetatud tunnistajate ütlustele ja kostja I ning kostja II

seletustele, pidi hageja aru saama volikirja sisust. Esialgu oli ette valmistatud volituste andmine nii

kostjale I kui ka kostjale II, kuid hageja enda soovil tehti muudatus ning hageja andis volituse üksnes

kostjale I. Tegemist ei olnud üldsõnalise volikirjaga vaid käsundiga, mis oli antud konkreetsete

tehingute tegemiseks.

Kinkelepingust taganemise eeldused puuduvad. Pooled ei vaidle selle üle, et kingi saajad on lepingust

taganemise avalduse kätte saanud. Kinkelepingute sõlmimine ei toimunud eksimuses hoidmise või

pettuse tõttu. Kostjate seletuse kohaselt toimusid hageja ja kostjate läbirääkimised

võõrandamistehingute üle mitu kuud enne tehingute tegemist. Seda, et hageja oli teadlik tehtavatest

tehingutest enne notari juurde minekut, selgitas hageja ise 2. detsembri 2009. a kohtuistungil. Hageja

sai nii enne müügilepingu sõlmimist kui ka notaribüroos tehingute tegemise ajal selgelt aru tehingute

ja volikirja sisust, ulatusest ja tagajärgedest. Asja menetlemisel ei leidnud tõendamist ka asjaolu, et

kostjad oleksid hagejat ja tema abikaasat solvanud või nende suhtes jämedalt käitunud. Tunnistajad ei

kinnita kostjate solvavat käitumist hageja suhtes. Hageja viitab ka asjaolule, et kostjad ei ole kunagi

tundnud huvi tema tervise vastu. Nimetatut aga ei saa küll pidada kuidagi jämedaks käitumiseks, mis

tingiks kinkelepingust taganemise. Tõendatud ei ole, et hagejale tehti maja osa kasutamisel takistusi.

On tõenäoline, et hageja ruumide kasutamine võis olla piiratud remondi tegemise ajal, kuid selline

olukord oli ajutine ning seda ei saa käsitada hageja suhtes pahatahtliku või solvava käitumisena. Seda

enam, et hageja elas alates 2006. a suvest teisel aadressil ja igapäevaseks elamiseks kinnistut ei

kasutanud. Ka seenkahjustuste tõttu tehtud tööde tegemist ei saa pidada kostjate pahatahtlikuks

käitumiseks hageja suhtes. Tõendamata on asjaolu, et hagejal ei olnud võimalik kasutada elektrit ja

vett. Paikvaatlusega on tõendatud, et keldris asub elektrikilp, milles on nr 11 juures märgitud "vanaisa

tuba". Keldris on keskkütteboiler, mis varustab sooja veega vana maja osa. Elektrikilbi vahetuse ajal

toimunud ajutist elektrikatkestust ei saa lugeda kostjate pahatahtlikuks käitumiseks hageja suhtes.

Maakohus leidis, et TsÜS § 86 kohaldamine tuleb kõne alla juhtudel, mis ei ole olemuslikult kaetud

TsÜS §-dega 92 ja 94, kuid millega on moraalinorme jämedalt eiratud muul põhjusel. Hageja on

viidanud kostjate ebamoraalsele käitumisele tehingu tegemise eesmärgi saavutamiseks. Asja

arutamisel seletasid kostjad, et hageja soovis elamut müüa kolmandale isikule. Tehingud tehti

läbirääkimiste tulemusena selleks, et seni pere kasutuses olnud kinnistut ei võõrandataks. Sellist

eesmärki ei saa pidada heade kommete vastaseks.

Hageja alternatiivne nõue kostjalt III 850 000 krooni saamiseks on alusetu. Võlaõigusliku

müügilepingu p-s 2.1 on pooled kokku leppinud, et hageja müüb 1/4 suuruse mõttelise osa lepingu

esemest kostjale III hinnaga 1 100 000 krooni, millisest 850 000 krooni on hagejale tasutud enne

müügilepingu sõlmimist. Sama lepingu p-s 2.2 on sätestatud ülejäänud 250 000 krooni tasumise kord.

Lepingule on hageja omakäeliselt alla kirjutanud. Tunnistaja I. Rannamets kinnitas, et kõik, mis

puudutab summade üleandmist, kontrollis ja rääkis ta üle ning kindlasti küsis, kas hageja on saanud

850 000 krooni. Hageja ei ole enne asja menetlemist kohtus pöördunud kostjate poole väitega, et talle

on ostuhind tasumata. Ka 10. aprilli 2008. a hagiavalduses ei ole sellele viidatud. Nõude

müügilepingu tühisuse tuvastamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks ning alternatiivse nõude

850 000 krooni saamiseks esitas hageja alles pärast hagi käiguta jätmist (11. aprilli 2008. a

kohtumäärus). Mõistlikuks ei saa pidada hageja käitumist, kus ta, allkirjastades müügilepingu,

kinnitab, et on saanud 850 000 krooni enne lepingu sõlmimist, ning peaaegu kahe aasta jooksul ei

nõua väidetavalt saamata raha ei kostjalt III ega kostjalt I kui selle äriühingu juhatuse liikmelt.

Kostjate seletuse kohaselt anti hagejale 21. augustil 2006 üle sularahas 400 000 krooni ning järgmisel

päeval veel 450 000 krooni. Kostjad väitsid, et hagejalt võeti raha saamise kohta ka allkiri, kuid see

paber on remondi käigus ära kadunud. Kostjad on raha olemasolu kohta esitanud mitmeid tõendeid:

laenulepingu, käsirahalepingu ja kassa väljamineku orderid. Hageja oli varem oma pangakontot

kasutanud ainult ühel korral, pensioni sai ta kätte postkontorist. Seega on seletatav ja usutav, et

hageja soovis saada ostuhinna sularahas, sest tal ei olnud pangakonto kasutamise kogemust.

Arvestades kõiki tõendeid kogumis, leidis maakohus, et hageja on enne müügilepingu sõlmimist

ostuhinna kätte saanud.

Kuivõrd võlaõiguslik müügileping ja kinkeleping on õiguslikult kehtivad, siis tuleb jätta rahuldamata

ka hageja nõue tuvastada kinnistusraamatu kande muutmiseks nõusoleku andmise kohustus.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

4. Tallinna Ringkonnakohus jättis 26. jaanuari 2011. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja

apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ja ei pidanud

vajalikuks neid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 kohaselt korrata.

Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus otsuse tegemisel õigesti materiaalõiguse norme ega

rikkunud menetlusõiguse norme. Ringkonnakohus võttis TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel asja

läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna ei

ole kahtlust faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava

ulatuse kohta, ja ei pidanud nimetatud asjaolude tuvastamist vajalikuks. Apellatsioonkaebuses kordab

hageja põhiliselt maakohtus esitatud väiteid ja seisukohti, millele kohus on otsuses juba hinnangu

andnud.

Maakohus leidis õigesti, et müügilepingu tühistamise formaalsed ja materiaalsed eeldused on

täitmata. Põhjendatud on maakohtu järeldus, et hageja oli müügilepingu sõlmimisel teadlik selle

tingimustest ning sai aru müügilepingu sisust, sh sellest, millised ruumid ta võõrandab ja millised

jäävad tema kasutusse. Samuti leidis maakohus õigesti, et hageja ei järginud TsÜS § 99 lg 1 p-s 2

sätestatud tähtaega tehingu tühistamiseks. Tegemist on õigustlõpetava tähtajaga, mille möödumisel ei

saa isik tühistamisõigust kasutada. Kuna hageja oli müügilepingu sõlmimisel selle tingimustest

teadlik, ei ole tühistamisõiguse tähtaja arvestamisel tähtsust sellel, millal hageja nõudis notaribüroost

välja lepingu ärakirjad ja sai õigusabi. Maakohus ei tuvastanud asjaolusid, mis annaks alust järeldada,

et hagejat peteti. Tehingu tühistamise avalduse põhinemine eksimusel või pettusel on avalduse

õigusliku hindamise küsimus, mille puhul ei ole kohus seotud poolte hinnanguga. Hageja väide

22. jaanuari 2010. a kohtuistungil, et ta sai notaribüroos aru, mida talle räägiti, puudutab tõepoolest

ilmselt notari juures käiku, mis oli seotud tehingute tühistamise ja kinkelepingutest taganemise

avalduse vormistamisega. Samas ei muuda see maakohtu järeldust müügilepingu sõlmimise asjaolude

kohta ebaõigeks, sest see ei olnud põhiline asjaolu, millele kohus otsust tehes tugines.

Maakohus hindas õigesti volikirjaga seotud asjaolusid, leides, et hageja pidi volikirja sisust aru

saama. Maakohtu otsus on selles osas piisavalt põhjendatud.

Hageja leiab ekslikult, et kinkelepingutest taganemise avalduse hindamisel tuleb lähtuda üksnes tema

subjektiivsest hinnangust kostjate käitumisele. Taganemisavaldus kehtib ainult tingimusel, et täidetud

on lisaks formaalsetele eeldustele ka materiaalsed eeldused. Kinkija peab tõendama asjaolude

esinemist, mis saavad olla aluseks lepingust taganemisele. Selliste asjaolude esinemist ei ole hageja

tõendanud.

Maakohus põhjendas otsuses, miks ta hageja väidetega ei nõustu. Maakohtu otsus ei ole vastuoluline.

Maakohtul ei olnud alust kahelda tunnistaja A. Kostenoki ütluste õigsuses. Tunnistaja I. Rannametsa

ütlustest teeb hageja ebaõigeid järeldusi. Asjaolu, et hageja ei nõustu maakohtus asjaolude

tuvastamise, tõendite hindamise ja kohtuotsuses tehtud järeldustega, ei anna iseenesest alust teha

teistsugust otsust. Maakohus ei pidanud otsuse resolutsiooniga lahendama müügilepingu edasise

täitmise küsimust. Sellist nõuet maakohtu menetluses ei olnud.

Kuna maakohus tuvastas, et hagejale tasuti müügilepingujärgne ostuhind 850 000 krooni ja lisaks

tasus kostja III lepingu täitmiseks hagejale iga kuu 5208 krooni, on hagejal võimalik menetluskulusid

kanda. Kõik maakohtu menetluses ja apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud jäävad hageja

kanda.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

5. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Ringkonnakohus rikkus kohtuotsuse põhjendamise kohustust ega vastanud kõigile

apellatsioonkaebuse väidetele. Hageja nõuded on jäetud põhjendamatult rahuldamata. Müügileping

tuli tunnistada kehtetuks, volikiri oli kehtetu ning seega on kehtetud ka esindusõiguseta sõlmitud

kinnistu mõttelise osa kinkelepingud.

Ringkonnakohus leidis valesti, et müügilepingu tühistamise avaldus ei olnud esitatud tähtaegselt.

Tähtaega tuleb arvestada 16. oktoobrist 2007, mil hageja nõudis notaribüroost välja lepingu ärakirjad

ja sai õigusabi. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et maakohtu ebaõigesti hinnatud asjaolu (hageja

22. jaanuari 2010. a istungil esitatud väited) ei ole põhiline asjaolu, millele maakohus otsust tehes

tugines. Tegemist oli kaaluka asjaoluga. Ekslik on ka ringkonnakohtu järeldus, et pole alust kahelda

A. Kostenoki ütluste õigsuses. Tunnistaja lahkus notarbüroost kohe pärast pärimistoimingute tegemist

ega saanud teada notariaalse tehingu sõlmimisel toimunud sündmustest.

Kohtud leidsid ekslikult, et hagejale tasuti müügilepingujärgne ostuhind 850 000 krooni ja lisaks

tasus kostja III lepingu täitmiseks hagejale iga kuu 5208 krooni. Kostjad ei ole tõendanud, et nad on

tasunud hagejale ostuhinna. Ainukeseks ostuhinna maksmist tõendavaks asjaoluks on see, et hageja

on kostjate etteütlemisel notarile kinnitanud, et on selle summa kätte saanud. Kostjad väidavad, et

dokument raha üleandmise-vastuvõtmise kohta oli neil notari juures kaasas, kuid see ei ole tõendatud.

Jääb selgusetuks, millal ja millistes osades kostjad hagejale väidetavad summad üle andsid. Kostjad

ei ole teinud ostuhinna tasumiseks ülekannet hagejale ega notari deposiiti. Kohtud rikkusid

menetlusõiguse norme, kui jätsid nimetatud asjaoludele hinnangu andmata. Alates 2008. a aprillist on

kostjad peatanud hagejale ka müügilepingu järgi tasumata 250 000 krooni maksmise (iga kuu

5208 krooni ülekandmise).

6. Vastuses kassatsioonkaebusele pidasid kostjad kaebust põhjendamatuks ja vaidlesid sellele vastu.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, millega jäeti hageja nõue kostja vastu

850 000 krooni saamiseks rahuldamata. Selles osas tuleb asi saata TsMS § 691 p 2 järgi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue kostjate vastu

tehingute tühisuse ja kehtetuse tuvastamiseks, kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ja uue kande

tegemiseks nõusolekut andma kohustamiseks, jääb ringkonnakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu

otsus jääb muutmata ka osas, millega tühistati vaidlusaluse hagi tagamine.

8. Kolleegium märgib esmalt, et kohtuotsuse põhjendamise kohustuse sätestavad TsMS § 436 lg 1,

§ 442 lg 8, samuti § 654 lg-d 4 ja 5. Samas märgitakse TsMS § 654 lg-s 6, et ringkonnakohus ei pea

oma otsust põhjendama, kui ta jätab esimese astme kohtu otsuse muutmata ja järgib esimese astme

kohtu põhjendusi. Praegusel juhul on apellatsioonkaebuses esitatud väiteid müügilepingu ja volikirja,

samuti kinkelepingute kehtetuse kohta maakohtus juba hinnatud ja ringkonnakohus on nende

järeldustega nõustunud, märkides, et maakohus kohaldas otsuse tegemisel õigesti materiaalõiguse

norme ega rikkunud menetlusõiguse norme.

Ringkonnakohus selgitas vastuseks apellatsioonkaebusele lisaks, miks tuleb asuda seisukohale, et

müügilepingu tühistamise formaalsed ja materiaalsed eeldused on täitmata. Kuivõrd kohtute

tuvastatud asjaoludel oli hageja müügilepingu sõlmimisel selle tingimustest teadlik, ei olnud

müügilepingu tühistamisõiguse tähtaja arvestamisel tähtsust sellel, millal hageja pöördus notari poole

lepingu ärakirja ja õigusabi saamiseks. Ringkonnakohus möönis, et maakohus hindas hageja

22. jaanuari 2010. a istungil antud ütlusi osaliselt ebaõigesti. Samas leidis ringkonnakohus

põhjendatult, et eeltoodu ei muuda maakohtu järeldust müügilepingu sõlmimise asjaolude kohta

valeks. Otsuse põhjendustest nähtuvalt tugines maakohus nende asjaolude tuvastamisel kahe

tunnistaja ning kostja I ja kostja II vande all antud seletustele, märkides, et kõik notaribüroos

müügilepingu sõlmimise juures olnud isikud peale hageja mäletavad toimunut ühte moodi. Samuti

vastas ringkonnakohus hageja väidetele tunnistajate ülekuulamise kohta, osutades, et I. Rannametsa

ütlustest teeb hageja ebaõigeid järeldusi, ning ei ole alust kahelda A. Kostenoki ütluste õigsuses.

Toimikust nähtuvalt viibis A. Kostenok notari juures müügilepingu sõlmimise ajal ja sai anda selle

kohta ütlusi (IV kd, tlk 150-151).

TsMS § 688 lg-test 3-5 tuleneb, et Riigikohtul ei ole pädevust tuvastada ise asjaolusid ja hinnata

tõendeid. Kohtud ei ole kolleegiumi hinnangul müügilepingu, volikirja ning kinkelepingute kehtivuse

tuvastamisel rikkunud menetlusõiguse norme.

9. Juhuks, kui kohtu tuvastatud asjaoludel on müügileping kehtiv, palus hageja kostjatelt välja mõista

850 000 krooni. Müügilepingu p-s 2.1 on pooled märkinud, et kostjad on hagejale tasunud enne

müügilepingu sõlmimist 850 000 krooni. Hageja väidab, et ta ei ole nimetatud ostusummat saanud.

Samuti peab hageja ostusumma üleandmise tõendamist kostjate kohustuseks. Kolleegium sellise

seisukohaga ei nõustu. Riigikohus on 17. detsembril 2009 tsiviilasjas nr 3-2-1-137-09 tehtud otsuse

p-s 10 ja 2. juunil 2008 tsiviilasjas nr 3-2-1-39-08 tehtud otsuse p-s 15 selgitanud, et selline lepingus

viidatud ostuhinna tasumise kokkulepe on käsitatav täitmise kviitungina VÕS § 95 järgi, millega saab

võlgnik tõendada oma kohustuse täitmist. Sellise dokumendi väljaandmisel eeldatakse üldjuhul, et

võlgnik on kohustuse täitnud, ning tõendamiskoormus selle tõendamiseks, et täitmist ei toimunud,

läheb üle võlausaldajale. Võlausaldajal on võimalus selline eeldus ümber lükata, kui ta tõendab, et

võlgnik on jätnud kohustuse täitmata. Kolleegium jääb selle seisukoha juurde.

10. Kassatsioonkaebuse väidetel on kohtud jätnud TsMS § 442 lg-t 8 rikkudes hageja esiletoodud

ostuhinna tasumist puudutavad asjaolud ja väited hindamata. Kolleegium nõustub selle seisukohaga.

Nii on hageja osutanud menetluses sellele, et kostjate väidetel võeti notari juuresolekul kaustast välja

ka hageja allkirjastatud kinnitus 850 000 krooni saamise kohta, tehingud kinnitanud tunnistaja sõnul

aga sularahast juttu ei olnud. Samuti märgib hageja, et kostjate väited sularaha maksmisest enne

lepingu sõlmimist on vastuolulised (selgusetuks jääb, millal ja millistes osades väidetavad summad

üle anti). Maakohus on konstateerinud, et kostjate seletuse järgi anti hagejale 21. augustil 2006 üle

sularaha 400 000 krooni ning järgmisel päeval veel 450 000 krooni ning raha saamise kohta võeti

hagejalt ka allkiri, samas on hageja viidatud vastuolulised tõendid raha üleandmise kohta jäänud

hindamata. Hageja osutas eeltoodule ka maakohtu otsuse peale esitatud apellatsioonkaebuses, kuid

ringkonnakohus neile väidetele ei vastanud. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul seda

teha. Kolleegium juhib tähelepanu, et kuigi TsMS § 654 lg 6 annab ringkonnakohtule võimaluse jätta

otsus põhjendamata, kui ta nõustub maakohtu põhjendustega (vt otsuse p 8), peab ringkonnakohus

hindama neid apellatsioonkaebuse väiteid, mida esimese astme kohus ei ole hinnanud.

11. Menetluskulude jaotus määratakse kindlaks asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemusest.

12. Hageja kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause

alusel tagastada kassatsioonikautsjon.

Tambet Tampuu, Henn Jõks, Jaak Luik