3-2-1-89-11 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-89-11

Otsuse kuupäev

Tartu, 17. oktoober 2011. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

OSAÜHINGU URANOS hagi Tallinna linna vastu kaeve- ja

ehitustöödele eelnenud olukorra taastamiseks,

sh piiripunktide nr 10 ja 11, 11 ja 12 ning 12 ja 1 vahele

rajatud ehitiste ja nende osade lammutamiseks, ning

kohustamaks hoiduma kaevetöödest ja ehitustegevusest

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 23. märtsi 2011. a otsus tsiviilasjas

nr 2-07-20207

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OSAÜHINGU URANOS kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

3190 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja OSAÜHING URANOS (registrikood 10700193), esindaja

vandeadvokaat Margus Arvisto

Kostja Tallinna linn, esindaja vandeadvokaat Meelis Pirn

Asja läbivaatamise kuupäev

26. september 2011. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 23. märtsi 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-20207 ja

saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada OSAÜHINGULE URANOS 20. aprillil 2011 tasutud kautsjon 25 (kakskümmend

viis) eurot.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OSAÜHING URANOS (hageja) esitas 25. mail 2007 Harju Maakohtule hagi Tallinna linna

(kostja) vastu, milles taotles kohustada kostjat lõpetama hageja kinnisasjal kaevetööde tegemine ja

ehitustegevus ning taastama kaeve- ja ehitustöödele eelnenud olukord kinnisasjal; samuti kohustada

kostjat hoiduma kaevetööde tegemisest ja ehitustegevusest. Menetluse käigus muutis hageja

hagiavaldust ning tema lõplikuks nõudeks jäi kohustada kostjat taastama kaeve- ja ehitustöödele

eelnenud olukord, sh lammutama piiripunktide nr 10 ja 11, 11 ja 12 ning 12 ja 1 vahele rajatud

ehitised ja nende osad, ning kohustada hoiduma kaevetöödest ja ehitustegevusest.

2. Hagiavalduse kohaselt on kostja asunud tegema ehitustöid, mis ulatuvad ka hageja kinnistule, mille

aadress on Harju 30, Tallinn. Ehitustööde käigus on kostja kaevanud üles hageja kinnistu põhjaosa

ning ehitanud hageja kinnistule betoonseina ja kivimüüri, samuti kasutas ta hageja kinnistut

ehitusmaterjali, ehitusprahi ja muude esemete hoidmiseks. Kostja, rajades ebaseaduslikud ehitised

hageja kinnistul asuvale müürile, ei ole tööde tegemisest hagejat teavitanud ega hagejalt nõusolekut

küsinud. Hageja esitas kostjale sellekohaseid pretensioone, millele kostja ei reageerinud. Nõudes

naaberkinnisasja omanikuna ehitajalt oma kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa kõrvaldamist,

tugineb hageja asjaõigusseaduse (AÕS) § 148 lg-le 3. Hageja edastas kostjale kirjaliku vastuväite

juba enne kivimüüri rajamist, mil kaevetööde tagajärgede ja betoonäärise kõrvaldamisega ei oleks

kaasnenud ülemääraseid kulutusi. AÕS §-st 89 tulenevalt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse

igasuguse rikkumise kõrvaldamist.

3. Kostja vaidles hagile vastu. Kostjale kuulub Harju tänava teemaa, mis osaliselt külgneb hagejale

kuuluva Harju 30 kinnistuga. Kostja kinnistu koosseisu jääb ajalooline Trepi tänav. Kostjale kuuluva

teemaa kinnistu ja hageja kinnistu vahel nn Trepi tänava ääres paikneb ajalooline müür, mis asub

osaliselt hagejale ja osaliselt kostjale kuuluval kinnistul. Arvestades kinnistute piire, on kõnealune

müür hageja ja kostja kaasomandis. Tulenevalt avalikust huvist taastada Trepi tänav koos selle lõpus

asuva Nõelasilma väravaga alustas kostja 2006. aastal ettevalmistustöödega. Arheoloogiliste

uurimistööde käigus selgus, et müür oli eriti varisemisohtlikus olukorras hagejale kuuluva kinnistu

Niguliste kiriku poolses nurgas asuva puu tõttu. Vältimaks tekkida võivat ohtu, korraldas kostja selles

osas müüride konserveerimise betoonseina rajamisega. Kostja oli kohustatud tegema hädavajalikke

töid, tagamaks muinsuskaitsealuse ehitise ja kaasomandi säilimise (hageja varisemisohtliku kinnistu

kindlustamine, vältimaks kolmandate isikute elule ja tervisele tekkida võivat ohtu). Mälestiste

kahjustamist ärahoidvaid töid tellides ja rahastades täidab kostja seadusest tulenevaid kohustusi.

Tulenevalt AÕS § 72 lg-st 4 on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid ka

teiste kaasomanike nõusolekuta. Tööprojekti II etapp esitati hagejale kooskõlastamiseks, hageja

märkis 7. novembril 2006 kooskõlastuslehele, et on sellega tutvunud ja võtab endale õiguse esitada

vastuväiteid. Sisulisi vastuväiteid ega põhjendusi hageja projekti kohta ei esitanud.

4. 15. oktoobril 2007 esitas hageja kohtule taotluse peatada menetlus halduskohtumenetluse tõttu,

kuna hageja esitas 31. augustil 2007 Tallinna Halduskohtule kaebuse kostja vastu toimingu

sooritamise nõudes (kohustamaks kostjat omandama hagejalt Harju 30 asuva kinnistu).

18. oktoobri 2007. a määrusega peatas kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 356 lg 1

alusel menetluse kuni haldusasjas nr 3-07-1730 menetluse lõppemiseni.

23. novembri 2009. a määrusega uuendas maakohus hageja taotlusel tsiviilasja menetluse.

Haldusasjas jõustus otsus, millega hageja kaebus jäeti rahuldamata.

5. Harju Maakohus jättis 20. septembri 2010. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda.

Otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidlustanud kostja asjaolu, et ehitas müüri hageja kinnistule, kuid

põhjendab oma tegevust avaliku huvi ja muinsuskaitse seadusest tulenevaga.

AÕS § 89 järgi, mis reguleerib omandi kaitset valduse kaotusega mitteseotud rikkumise korral, on

omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole

seotud valduse kaotusega. Kui on alust eeldada niisuguse rikkumise kordumist, võib omanik nõuda

rikkumisest hoidumist. Nõue on välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma. Maakohus

leidis, et hageja on kohustatud rikkumist taluma tulenevalt naabrusõigusest. Hagejal ei ole takistatud

oma kinnistu kasutamine.

OÜ Acto Consult eksperdiarvamuse objektiks olid Trepi tänaval Nõelasilma värava juures asuvad

raudbetoonist tugimüürid. Arvamuse kohaselt tehti kindlaks, et Trepi tänav oli maetud pärast

II maailmasõda tehtud koristustöid paarimeetrise ehitusprahi- ja pinnasekihi alla ning haljastatud.

Trepi tänav on taas välja kaevatud, ümbritsev pinnas aga jäänud endisele kõrgusele, mistõttu on

vahetult enne Nõelasilma treppe tekkinud Harju 30 ja Trepi tänava piirile järsk ca 2,7 m kõrgune

nõlv. Kuna nõlv on varisemisohtlik, on nõlva püsimise huvides rajatud raudbetoonist tugimüürid.

Tugimüürid on eksperdihinnangu kohaselt rajatud Harju 30 kinnistule ja nende paekivist vooder

ulatub osaliselt Trepi tänava kinnistule. Eksperdiarvamuse järgi tekkis tugimüüride rajamise vajadus

Trepi tänava väljakaevamisest, kuid selline vajadus oli selge enne väljakaevamist, kuna teada oli

Trepi tänava kõrgus ja täitepinnase iseloom. Tugimüüride rajamisega ei toestatud olemasolevaid

konstruktsioone ega tagatud nende paremat säilimist, tugimüür rajati maalihke vältimiseks.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet saatis hagejale Harju tänava haljasala (ajaloolise Trepi tänava)

tööprojekti II etapi ehitusloa. Ehitusloas märgitu kohaselt esitati ehitusloa taotlus 20. novembril 2006

ja luba ei anna õigust ehitada ehitusloale märgitud maaüksuse või ehitise omaniku loata ning

ehitustööde tegemisel ei tohi rikkuda teistele isikutele kuuluvaid asjaõigusi. Ehitusloa väljaandmise

põhjenduseks oli avalik huvi taastada ajalooline Trepi tänav koos Nõelasilma väravaga.

Linnaplaneerimise amet põhjendas ehitusloa väljaandmist, vaatamata sellele, et hageja projekti ei

kooskõlastanud, asjaoluga, et hageja ei ole projekti kooskõlastamata jätmist põhjendanud.

OÜ H. Uuetalu 12. oktoobri 2007. a eksperdiarvamuse kohaselt olid Trepi tänaval olnud hoonete

säilinud soklimüürid ulatuslike kahjustustega ning vajasid kindlustamist ja restaureerimist. Tööd tehti

kahes etapis: 2006 ja 2007. Eksperdi järelduse kohaselt oli Trepi tänava ja Nõelasilma avamine ja

restaureerimine kultuuri- ning ehitusajalooliselt põhjendatud, kuna Tallinna elanikele ja külalistele

avati unikaalne vaatamisväärsus ning töödega tagati hageja kinnistu piiride säilimine.

Tallinna Ringkonnakohus jättis 11. juuni 2009. a otsusega haldusasjas nr 3-07-1730 rahuldamata

hageja apellatsioonkaebuse Tallinna Halduskohtu 6. juuni 2008. a otsuse peale. Seega jätsid kohtud

rahuldamata hageja kaebuse, milles taotleti kostja kohustamist omandada hageja kinnistu ja seada

asjaõiguslik ostueesõigus hageja kasuks. Kohtuotsuses märgitust tuleneb, et hageja on kohtule

esitatud kaebuses möönnud, et hageja kinnistu on avalikust huvist lähtuva eesmärgi täitmiseks

kostjale vajalik; kostja on hageja kinnistut koos teiste Harju tänava ääres paiknevate kinnistutega

käsitanud alati planeeritava haljasala ühe osana; kohalduva kitsenduse tõttu ei saa hageja kostja

haljasala loomise põhjenduse tõttu kinnistut hoonestada. Kohtuotsuse kohaselt viitas kostja

AÕS § 151 lg-le 1, mille järgi on hageja viidatud müür naabrite ühiskasutuses; kostja püstitas

rajatised hageja kinnistu Raekoja platsi poolsele küljele, täitmaks muinsuskaitseseadusest tulenevat

kohustust tagada kaitsealuse ehitise säilimine ja kindlustada Harju 30 kinnistu varisemisohu vastu;

hageja kinnistu paikneb vanalinna muinsuskaitsealal.

Vabariigi Valitsuse 20. mai 2003. a määruse nr 155 "Tallinna vanalinna muinsuskaitseala

põhimäärus" § 3 lg 2 järgi, mis sätestab, et muinsuskaitseala hõlmab Mere puiestee, Estonia puiestee,

Vabaduse väljaku, Kaarli puiestee, Toompuiestee, Kopli tänava ja Põhja puiestee vahelise ala, on

kostja taastatud Trepi tänav ja Nõelasilma värav vanalinna muinsuskaitsealas. Kooskõlas viidatud

määruse § 6 lg-ga 1 on muinsuskaitseala eesmärgiks muinsuskaitseala kui ajalooliselt väljakujunenud

linnaehitusliku terviku ja muinsuskaitseala kujundavate ehitiste, plaanistruktuuri, kultuurikihi,

maastikuelementide, miljöölise eripära ja temale avanevate kaug- ning sisevaadete säilitamine. Sama

määruse § 11 ja muinsuskaitseseaduse (MuKS) § 6 lg 1 alusel on muinsuskaitset korraldavateks

organiteks Muinsuskaitseamet ja Tallinna Linnavalitsus vastavalt muinsuskaitseseaduses sätestatud

pädevusele ning MuKS § 9 lg 2 alusel Muinsuskaitseameti ja Tallinna Linnavolikogu vahel sõlmitud

halduslepingule muinsuskaitsealaste riiklike kohustuste täitmise kohta Tallinnas.

Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr 1700-k (p 1) otsustati algatada Rüütli, Niguliste ja Harju

tänava vahelise kvartaliosa detailplaneeringu koostamine, mille eesmärk oli muu hulgas Rüütli,

Niguliste ja Harju tänava vahelisse kvartalisse haljasala rajamine ning ajaloolise Nõelasilma

taastamine. Trepi tänava ja Nõelasilma värava taastamine toimus avalikes huvides. Kuigi

varisemisoht puudus, oli kostja tehtud töö (müüri ehitamine) vajalik ajaloolise olukorra taastamiseks

tulenevalt määruse nr 155 §-st 6, mis sätestab muinsuskaitse eesmärgid, lg 2 p-st 1, mille järgi on

kaitse üheks eesmärgiks, millest muinsuskaitsealal juhindutakse, ajalooliselt väljakujunenud

linnatuumiku ja seda ümbritseva muldkindlustuste vööndi hoonestusstruktuuri ning linnaruumi

elementide (tänavaruumid, väljakud, siseõued, läbikäigud, säilinud muldkindlustused, pargid ja

puiesteed jms) säilitamine ja hävinud oluliste osade taastamine. Sellest järeldub, et Trepi tänava ja

Nõelasilma värava taastamine olid kooskõlas Tallinna vanalinna muinsuskaitseala kaitse eesmärgiga.

Tugimüüri rajamise vajaduse tingis väljakaevamistega kaasnenud varisemisoht. Müür on hageja

kinnistu piiril, mistõttu ei saa oluliselt kahjustada kinnistu kasutamise võimalust. Kinnisasju

teineteisest eraldav müür on AÕS § 151 lg 1 järgi naabrite ühiskasutuses.

Tallinna Halduskohus jättis 3. novembri 2009. a otsusega haldusasjas 3-07-2583 rahuldamata hageja

kaebuse Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 24. septembri 2007. a kasutusloa nr 6860 tühistamiseks.

Kohtuotsuses märgitu kohaselt ei vaidlustanud hageja 22. juuni 2007. a ehitusluba, mis oli väljastatud

Trepi tänava ja Harju tänava haljasala II etapi ehitustegevuseks. Oma otsust põhjendab kohus muu

hulgas avaliku huvi ja hagejal oma kinnistu kasutamise takistuse puudumisega. Viidatud

kohtuotsused on dokumentaalsed tõendid TsMS § 272 lg 2 järgi. Tõenditena esitatud otsustega

tuvastatud asjaolusid ei ole hageja ümber lükanud ega esitanud tõendeid, mis võimaldaksid teha

teistsugust järeldust.

AÕS § 68 lg-s 2 sätestatud omaniku õiguste kitsendused peavad tulenema seadusest või teiste isikute

õigustest. Praegusel juhul tuleb teiste isikute õiguste all mõelda avalikku huvi, kuna kostja taastatud

Trepi tänava ja Nõelasilma värava näol on tegemist Tallinna vanalinna vaatamisväärsustega. Tegemist

on kitsendusega ühiskonna kasuks. Seaduseks, millest kitsendus tuleneb, on muinsuskaitseseadus,

mille asjakohastele sätetele on viidatud. AÕS § 148 lg 3 alusel puudub hagejal õigus nõuda kostjalt

oma kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa kõrvaldamist ülalmärgitud põhjendustel. Vaidluse

lahendamisel ei oma hagi rahuldamata jätmise põhjendustest tulenevalt tähtsust asjaolu, et tegemist ei

ole mälestiseks tunnistatud objektiga, kuna tegemist on muinsuskaitsealaga (MuKS § 1 lg 1).

6. Hageja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega hagi rahuldada ja

menetluskulud jätta kostja kanda. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud nii menetlusõiguse kui ka

materiaalõiguse norme.

Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja taotles selle rahuldamata jätmist.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohus jättis 23. märtsi 2011. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ning

apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda.

Tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ei ole vaja korrata maakohtu otsuse põhjendusi. Vastuseks

apellatsioonkaebusele märkis ringkonnakohus järgmist.

See, et kaevatava kohtuotsuse põhjenduste loogiline ülesehitus jätab kohati soovida, ei ole selline

menetlusnormi rikkumine, mis tingiks kohtuotsuse tühistamise. Kontrollitavast kohtuotsusest on

üheselt mõistetav, miks maakohus leidis, et hageja nõudeid ei ole võimalik rahuldada. Kohtuotsuse

järeldused vastavad tuvastatud asjaoludele. Nii pidas maakohus tuvastatuks, et kostja tegutses

ajaloolise Trepi tänava ja Nõelasilma värava taastamisel avalikes huvides ega kahjustanud

ehitustööde tegemisel hageja õigusi määral, mis tingiks hagi rahuldamise. Maakohus ei kohaldanud

materiaalõiguse norme valesti. Maakohtu viide AÕS §-le 147 on ekslik, viite sisu kohaselt peaks see

olema AÕS § 146 (kinnistu kindlustamine varisemisohu vastu), pealegi on nimetatud lõigus üldse

tegemist viitega haldusasjas nr 3-07-1730 tehtud otsusele, kirjeldamaks poolte seisukohti. See, et

kohus on tuginenud nii kõnealuses asjas kui ka haldusasjas nr 3-07-2583 tehtud kohtuotsustele, ei ole

käsitletav kaebuses märgitud viisil.

Maakohus on viidanud põhjendatult asjaolule, et hageja ei ole ehitusluba vaidlustanud ega ole

rahuldatud tema kaebust kasutusloa tühistamiseks ning et kohtud on neis asjades oma lahendeid

põhjendanud avaliku huviga ja takistuste puudumisega Harju 30 kinnistut kasutada. Täpne pole

hageja väide, et neis asjades ei olnud arutuse all müüri seaduslikkus. Haldusasjas nr 3-07-2583 tehtud

kohtulahendist (mis on praeguseks jõustunud) nähtuvalt oli ehitusloa väljastamine, ehitamine ja

kasutusloa andmine tingitud ülekaalukast avalikust huvist taastada ja eksponeerida Tallinna vanalinna

muinsuskaitsealal paiknevat ajaloolist Trepi tänavat ja Nõelasilma väravat. Trepi tänava taastamine ei

olnud võimalik ilma vaidlusaluse müüri ehitamiseta. Ajaloolist Trepi tänavat kahjustamata ei ole

seega ka võimalik müüriosa lammutada ja uut müüriosa ehitada. Hageja väide, nagu poleks see

ehituslikult keerukas ega rahaliselt ülemäära kulukas, ei ole kooskõlas toimiku materjaliga.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et vaidlusaluse müüri puhul on tegemist piirirajatisega

AÕS § 151 lg 1 tähenduses, kusjuures kostja ei ole rikkunud sama paragrahvi lõikest 2 tulenevat

põhimõtet. Seetõttu ei ole väär ka kohtu viide naabrusõigusest tulenevale kitsenduse talumise

kohustusele (AÕS 3. peatüki 3. jao 2. jaotis). Toimiku materjalist, sh eriteadmistega isikute

arvamustest nähtuvalt ei olnud ajaloolise Trepi tänava väljakaevamine ilma kinnistu piiri

kindlustamata, seega ka hageja omandiõigust riivamata, võimalik. Maakohus viitas õigesti nii

muinsuskaitseseadusele kui ka Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimäärusele, mis reguleerivad

muu hulgas ka sellel alal tegutsemise eesmärke ja neist tulenevaid kitsendusi. Kontrollitavast otsusest

ei järeldu, nagu võiks igasugust omandiõiguse rikkumist põhjendada avaliku huviga, nagu märgitakse

kaebuses. AÕS § 68 lg 2 kohaselt võivad omaniku õigused olla kitsendatud ainult seaduse või teiste

isikute õigustega. Seega ei saa naaberkinnisasjade omanike õiguste hindamisel eelistada üht

omanikku teisele ning põhimõtteliselt on kõigil naaberkinnisasjade omanikel õigus oma kinnisasjaga

õiguskorra piires vabalt toimida. Nii ei saa kinnisasja omanik üldjuhul takistada naaberkinnisasja

omanikku rajamast oma maale ehitisi ja neid kasutamast. Omanikud peavad vastastikku arvestama

üksteise õigustega ulatuses, mis on vajalik teiste omanike õiguste teostamiseks. Seejuures tuleb

naabritevaheliste suhete kindlaksmääramisel kaaluda poolte õigustatud huvisid. Maakohus, leides, et

Trepi tänava ja Nõelasilma värava taastamine oli kooskõlas Tallinna vanalinna muinsuskaitseala

kaitse-eesmärgiga, asus põhjendatult seisukohale, et hageja kinnistu piirile tugimüüri rajamise tingis

väljakaevamistega kaasnenud varisemisoht. Maakohus leidis õigesti, et praegusel juhul ei saa hageja

õiguste kitsendamist lugeda omandiõiguse rikkumiseks, mida hageja ei peaks taluma ja mis tingiks

hagi rahuldamise.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada.

Kostja ei ole käitunud AÕS § 146 nõuete kohaselt, mistõttu tema tegevus on õigusvastane.

AÕS § 146 lg 2 mõtteks ei saa olla, et kinnisasja varisemise ärahoidmiseks on õigus paigutada tugi

samale kinnisasjale, mille varisemist soovitakse vältida. Kui nõustuda seisukohaga, et toe võib

paigutada samale kinnisasjale, siis tähendab see, et on võimalik ühe omandiõiguse riive tekkimist

vältida teise riivega, mis ei ole loogiline. Kostja oleks pidanud paigaldama toe enda kinnisasjale.

Varisemise ärahoidmiseks piisanuks ka oluliselt madalamast ja kitsamast tugimüürist.

Hageja ei nõustu kohtute seisukohaga, et müür on piirirajatis AÕS § 151 lg 1 tähenduses. Tegemist

on AÕS § 148 lg 3 järgse üle piiri ulatuva ebaseadusliku ehitisega. AÕS § 148 reguleerib olukorda,

kus ehitist alles hakatakse üle piiri ehitama, AÕS § 151 aga reguleerib olukorda, kus ehitis on juba

olemas ja asub erinevatel kinnisasjadel, sätestades detailselt, kuidas käib piiril oleva ehitise

kasutamine. Praegu oli tegu uue ehitise püstitamisega. Kui nõustuda kohtute käsitlusega, mille puhul

piisab üle piiri ehitamisel AÕS § 151 regulatsioonile tuginemisest, jääb arusaamatuks, milline vahe

on AÕS §-del 148 ja 151. Kui lugeda, et AÕS § 151 alusel on lubatud ka ehitise püstitamine, jääb

kogu AÕS § 148 regulatsioon sisutuks.

Isegi kui asuda seisukohale, et kuna maa sees müüriosade olemasolu tõttu ei olnud tegemist uue

ehitise püstitamisega, ületas kostja AÕS § 151 lg-st 2 tulenevaid õigusi piirirajatise kasutamisel.

Mõnekümne sentimeetri kõrguse müüriosa ülesehitamine üle kahe meetri kõrguseks müüriks ei ole

varasema müüriosa kasutamine kooskõlas selle otstarbega AÕS § 152 lg 2 tähenduses. Müüri

ülesehitamisega tekitati hagejale ka kahju.

Kohtud on ebaõigesti kaalunud hageja ja kostja õigustatud huvisid. Kostjal oli võimalik taastada

Trepi tänav ja Nõelasilma värav ka ilma hageja kinnisasja kasutamata.

9. Kostja palub jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Asi tuleb saata TsMS § 691 p 2 alusel samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

11. Praeguses asjas tuleb lahendada õiguslik vaidlus selle üle, kas kostja on riivanud hageja

omandiõigust seaduslikul alusel või mitte, kui ta Tallinna vanalinnas ajaloolist Trepi tänavat taastades

rajas mh hagejale kuuluvale maale tugiseina ja müüri.

AÕS § 68 lg 1 järgi on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle ning omanikul on õigus asja vallata,

kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja

rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Omaniku õigused võivad AÕS § 68 lg 2 järgi olla kitsendatud

ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Nimetatud sätetest on Riigikohus varasemas praktikas

järeldanud, et igal omanikul on põhimõtteliselt õigus vallata ja kasutada oma omandit enda

äranägemise järgi ning tema õigusi piiravad üksnes teiste omanike või muude isikute õigused või

üldised huvid tervikuna (vt nt Riigikohtu 19. aprilli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-11, p 19).

Piirangud kinnisomandi kasutamiseks sätestavad mh AÕS § 140 jj, milles nähakse ette kinnisomandi

kitsendused. Need normid sätestavad, millistel tingimustel kinnisasja omanik peab taluma seda, et

temale kuuluva kinnisomandi kasutamine on ühel või teisel viisil piiratud.

12. Kolleegium leiab, et üle piiri ehitamisel reguleerib selle ehitise talumise või kõrvaldamise nõuet

AÕS § 148. Ühestki kohtute viidatud muinsuskaitseseaduse või selle alusel kehtestatud Vabariigi

Valitsuse 20. mai 2003. a määruse nr 155 "Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimäärus" sättest ei

tulene hageja kohustust taluda temale kuuluvale maale püstitatud ehitist. Kohtu viidatud sätted on

üldjuhul väga üldise sisuga ning ei anna kostjale ka muinsuskaitselistel eesmärkidel õigust ehitada üle

oma kinnisasja piiride. Praeguses vaidluses on nimetatud sätted asjakohatud.

Samuti ei saa hageja talumiskohustus tuleneda kohtute viidatud abstraktsest avalikust huvist.

Mainitud käsitlust aktsepteerides võiks see kaasa tuua olukorra, mil eelkõige avalik võim saaks väga

üldise kriteeriumi abil lihtkorras sekkuda teiste isikute omandiõigusesse. Selliseks sekkumiseks on

õiguskorras antud avaliku võimu käsutusse ka seaduslikud vahendid kinnisasja sundvõõrandamise

menetluse näol, vt otsuse p 19. Kolleegium märgib, et AÕS § 68 lg-s 2 peetakse "teiste isikute

õiguste" all silmas eelkõige teistele isikutele kuuluvaid piiratud asjaõigusi.

13. AÕS § 148 lg-st 2 tulenevalt peab naaberkinnisasja omanik taluma piiriülest ehitust siis, kui ehitis

on püstitatud heauskselt või asjaõiguse alusel. Naaberkinnisasja omanik võib AÕS § 148 lg 3 alusel

nõuda ehitajalt oma kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa kõrvaldamist, kui ehitaja oli pahauskne

või kui kinnisasja omanik esitas ehitamisele vastuväite enne ehitamise algust või hiljemalt ajal, mil

selle osa kõrvaldamine ei olnud seotud ülemääraste kulutustega.

Kohtud on jätnud AÕS § 148 lg 3 kohaldamise eeldused välja selgitamata ning kohaldanud

ebaõigesti muinsuskaitseseaduse sätteid. Seetõttu tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada ja asi saata

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

14. AÕS § 148 lg 3 ühetaolise kohaldamise huvides märgib kolleegium järgmist. AÕS § 148 lg 3

kaitse-eesmärgist tulenevalt ei tegutse heauskselt isik, kes ei kontrolli piirialal ehitades, kas

ehitisealune maa kuulub täielikult tema omandisse, samuti seda, et ehitis ei ulatuks

naaberkinnisasjale. Vajaduse korral on piiri täpne kulgemine võimalik kindlaks teha asjatundja abil.

Kui isik ei ole piirialal ehitades neid asjaolusid kontrollinud ja ehitis ulatub üle naaberkinnisasja piiri,

on ta üldjuhul tegutsenud pahauskselt. Pahausksuse puudumist peab tõendama ehitaja. Pahausksuse

tuvastamise korral ei ole vaja kohtutel enam kontrollida seda, kas naaberkinnisasja omanik esitas

ehitamisele vastuväited ja kas ta esitas need AÕS § 148 lg-s 3 ettenähtud ajal.

15. Kolleegium leiab ka seda, et praegusel juhul ei olnud kohtutel alust kohaldada AÕS § 151

piirirajatise kohta. AÕS § 151 reguleerib olemasoleva piirirajatise kasutamist, mitte nõudeõigust selle

kõrvaldamiseks või selle rajatise talumise kohustust. Samuti ei anna AÕS § 151 lg 2 alust

olemasolevale piirirajatisele ehitada juurde uut osa, ilma et oleks täidetud AÕS § 148 tingimused.

Täiendavalt juhib kolleegium tähelepanu sellele, et AÕS § 148 on üle piiri ehitamise korral erisäte ka

VÕS § 1055 suhtes (vt selle sätte kohta eespool viidatud otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-12-11).

16. Kolleegium ei näe alust ka AÕS § 146 kohaldamiseks. AÕS § 146 lg-t 1 saanuks kohaldada nt

olukorras, mil kostja oleks kaevanud enda kinnistule süvendi ja põhjustanud sellega hageja kinnisasja

maapõuetoe kadumise. AÕS § 146 lg 2 alusel oleks selline süvendamine lubatud, kui kostja oleks

paigaldanud enda maale muu toe. Praegusel juhul aga on tegemist olukorraga, mil tugi paigutati, kuid

tehti seda vähemalt osaliselt hageja kinnisasjale. Seega on tegemist üle piiri ehitamisega ning

kohaldada tuleb AÕS § 148. Üle piiri ehitamist ei saa õigustada AÕS § 146 lg-s 2 sätestatuga.

17. Kolleegium märgib veel täiendavalt, et ebaõige on kohtute tuginemine hagi rahuldamata jätmisel

asjaolule, et hageja ei olnud vaidlustanud kostjale välja antud ehitusluba. Teisele isikule väljaantud

ehitusloa vaidlustamata jätmine ei võta isikult õigust kaitsta oma omandit tsiviilõiguses ettenähtud

õiguskaitsevahenditega, sh nt tugineda AÕS § 148 lg-le 3. Sarnaselt on Riigikohus leidnud 11. aprillil

2005 tsiviilasjas nr 3-2-1-33-05 tehtud otsuse p-s 11.

18. Kokkuvõttes peab ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel kontrollima AÕS § 148 kohaldamise

eelduste olemasolu.

19. Kostjal on võimalik kaaluda kinnisasja sundvõõrandamise seaduse alusel kas kinnisasja

sundvõõrandamise või sundvalduse seadmise menetluse algatamist, kui sellekohased eeldused on

täidetud. Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 2 lg 1 kohaselt on kinnisasjade sundvõõrandamine

kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitamise eest.

Õiglase ja kohese hüvitise saamise omandi ilma omaniku nõusolekuta võõrandamise eest sätestab

põhiõigusena ka põhiseaduse § 32.

20. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel ringkonnakohtu kindlaks määrata

sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.

21. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel hagejale

tagastada kassatsioonkaebuselt tasutud kassatsioonikautsjon.

Villu Kõve, Henn Jõks, Tambet Tampuu