3-2-1-77-11 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-77-11

Määruse kuupäev

Tartu, 12. oktoober 2011. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Jaak Luik

Kohtuasi

Korteriühistu Kappeli 3 kandeavaldus

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 25. aprilli 2011. a määrus tsiviilasjas

nr 2-11-10055

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Korteriühistu Kappeli 3 määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldaja Korteriühistu Kappeli 3 (registrikood 80174317),

esindaja vandeadvokaat Toivo Viilup

Asja läbivaatamise kuupäev

26. september 2011. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Ringkonnakohtu 25. aprilli 2011. a määrus

tsiviilasjas nr 2-11-10055 muutmata.

2. Arvata Osaühingu Favorte poolt 28. aprillil 2011 Korteriühistu Kappeli 3 eest tasutud

kautsjon 25 (kakskümmend viis) eurot riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 7. veebruaril 2011 esitas Korteriühistu Kappeli 3 (avaldaja) Harju Maakohtu registriosakonnale

avalduse, milles palus mh kanda mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse (register) enda

jagunemine selliselt, et avaldajast eraldub Korteriühistu Kappeli 3 II ja avaldaja uueks nimeks saab

Korteriühistu Kappeli 3 I.

2. Harju Maakohtu kohtunikuabi jättis 14. veebruari 2011. a kandemäärusega avalduse rahuldamata.

Kandemääruse järgi ei saa taotletud jagunemiskannet registrisse teha, kuna kinnistusraamatu

väljavõtte kohaselt asuvad nii jagunev kui ka jagunemise käigus asutatav korteriühistu samal

kinnisasjal. Tulenevalt korteriühistuseaduse (KÜS) § 2 lg-st 1 ja § 3 lg-st 1 ei saa ühel kinnisasjal olla

mitut eraldi korteriühistut.

3. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu kandemääruse tühistada ja kandeavalduse

rahuldada.

4. Harju Maakohtu kohtunikuabi ja kohtunik määruskaebust ei rahuldanud ning see saadeti

lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 25. aprilli 2011. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja

kandemääruse muutmata. Menetluskulud jättis ringkonnakohus avaldaja kanda.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et samal kinnisasjal ei või olla mitut korteriühistut.

Korteriühistuseaduse § 3 lg-t 5 tuleb tõlgendada koosmõjus KÜS § 2 lg-ga 1. Kandeavalduse järgi

asub ühel kinnisasjal mitu elamut, seega kuuluvad mõlema maja korteriomandite omanikele ka

mõttelised osad ühisest maatükist, mida tuleb korteriühistul ühiselt majandada.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Avaldaja esitas Riigikohtule määruskaebuse, milles palub ringkonnakohtu määruse tühistada ja

kandeavalduse rahuldada.

Määruskaebuse põhjenduste järgi ei välista KÜS § 2 lg 1 ja § 3 lg 5 ühel kinnisasjal kahe või enama

korteriühistu moodustamist. Nende sätete kitsendav tõlgendamine takistab praktikas oluliselt

korteriühistute toimimist. Kui ühel kinnisasjal asub mitu korterelamut, mille tehniline seisukord ja

remondivajadus on erinev, ei ole mõistlik, et suuremate hooldus- ja/või remondikuludega hoonega

seotud majandamiskulud jagatakse kõigi korteriühistu liikmete vahel proportsionaalselt või et kõik

liikmed osalevad majandamiskulude kandmises võrdsetel alustel sõltumata konkreetsete elamute

huvidest. Korteriühistuseaduse § 3 lg-st 5 ei tulene, et eraldumine on võimalik üksnes erinevatel

kinnisasjadel paiknevate majade puhul. Kõik avaldaja liikmed hääletasid selle poolt, et avaldaja

jaguneb kaheks eraldiseisvaks korteriühistuks selliselt, et kinnisasjal paiknevaid majasid majandavad

erinevad korteriühistud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leiab, et tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 1 ja § 695 alusel tuleb

ringkonnakohtu määrus jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata.

8. Kolleegium lahendab esmalt määruskaebuse (I) ja teeb seejärel menetluslikud otsustused (II).

I

9. Korteriühistu on KÜS § 2 lg 1 järgi mittetulundusühistu, millele kohaldatakse KÜS § 1 lg 2 järgi

korteriühistuseaduses reguleerimata küsimustes mittetulundusühingute seaduses (MTÜS) sätestatut.

Mittetulundusühing võib MTÜS § 65 lg 5 järgi jaguneda mittetulundusühinguteks ning osaleda

mittetulundusühingu jagunemisel.

Seega on mittetulundusühingu jagunemine erinevateks mittetulundusühinguteks põhimõtteliselt

lubatav.

10. Hindamaks, kas seaduses on piiratud korteriühistu jagunemist teiste mittetulundusühingutega

võrreldes, tuleb esmalt käsitleda korteriühistu olemust ja võimalust asutada samal kinnisasjal asuvate

elamute majandamiseks mitu korteriühistut.

11. Kinnisasi on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 50 lg 1 järgi maapinna piiritletud osa

(maatükk), mille olulised osad on TsÜS § 54 lg 1 järgi mh sellega püsivalt ühendatud ehitised. Asi ja

selle olulised osad ei saa TsÜS § 53 lg 2 esimese lause järgi olla erinevate isikute omandis.

Seega laieneb maatüki omand ka ehitisele, v.a TsÜS § 54 lg-s 2 sätestatud juhtudel. Kinnisasja

kuulumine mitmele isikule on asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 2 järgi võimalik kaasomandina või

ühisomandina.

12. Korteriomandiseadus (KOS) võimaldab moodustada hoonestatud või hoonestatava kinnisasja

puhul ka korteriomandid. Korteriomand on KOS § 1 lg 1 esimese lause järgi omand ehitise reaalosa

üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Kaasomandi

esemeks on KOS § 1 lg 2 järgi maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi

korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Korteriomanditeks võib KOS § 3 lg 2

järgi jagada üksnes kogu kinnisomandi. Lisaks peavad korteriomandid KOS § 1 lg 4 järgi olema ühe

kinnisasja piires.

Seega saab korteriomandid moodustada üksnes ühe kinnisasja piires ning korteriomandite

moodustamisel asendub kinnisasja senine õiguslik režiim (asjaõigusseadusest tulenevad kaasomandi

sätted) tervikuna korteriomandiseadusest tuleneva õigusliku režiimiga. Ka juhul, kui kinnisasjal on

mitu elamut, hõlmavad korteriomandid neid kõiki.

13. Korteriomanikud võivad valitseda korteriomandeid ühisusena kokkuleppe või seaduses

ettenähtud ulatuses enamuse otsuse alusel (vt KOS §-d 8-23). Korteriomandiseaduses reguleerimata

küsimustes kohaldatakse korteriomandile KOS § 1 lg 1 teise lause järgi asjaõigusseaduse

kinnisomandi sätteid, st esmajoones AÕS § 71-79 kaasomandi kohta (kaasomanike kasutuskorra

kokkulepete ja enamuse otsuste kohta vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2007. a määrus tsiviilasjas nr 3-

2-1-6-07, p-d 15-19; 17. aprilli 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p-d 8-13;

16. veebruari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 15;). Kaasomandi valitsemisest tekib

kaasomanike vahel seadusjärgne võlasuhe võlaõigusseaduse (VÕS) § 2 lg 1 ja § 3 lg 1 p 6 mõttes.

Lisaks võivad korteriomanikud asutada korteriomandite majandamiseks KÜS § 3 järgi korteriühistu.

Sel juhul kohaldatakse KOS § 8 lg 1 teise ja kolmanda lause järgi korteriomanike vahelistele suhetele

esmajoones korteriühistuseadust.

14. Sõltumata sellest, kas kaasomanikud majandavad kinnisasja kaasomanikena asjaõigusseaduse

alusel, korteriomanikena korteriomandiseaduse alusel või korteriühistu liikmetena

korteriühistuseaduse ja korteriomandiseaduse alusel, kuulub kogu kinnisasi neile tervikuna

mõttelistes osades (vt määruse p 12). See puudutab nii maad tervikuna kui ka maal asuva ühe või

mitme ehitise mõttelisi osasid (mh nt kandvaid seinu ja katuseid). Seda ei muudaks ka teoreetiline

võimalus asutada samal kinnisasjal asuvate elamute majandamiseks erinevad korteriühistud.

Kaasomandis oleva kinnisasja valitsemise n-ö poolitamisega ei vabaneks kinnisasja kaasomanikud ka

vastutusest omaniku kohustuste (nt majaomaniku riskivastutus VÕS § 1059 järgi) täitmise eest.

15. Korteriühistuseaduse § 3 lg 5 võimaldab asutada korteriühistu nii ühe kui mitme maja

korteriomandite majandamiseks ning algselt mitme maja majandamiseks asutatud korteriühistust ka

n-ö majade kaupa eralduda. Samas on korteriühistu liikmeks KÜS § 5 lg 1 esimese lause järgi kõik

ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud.

Seega on välistatud korteriühistu, mille liikmeks oleks vaid osa korteriomandite omanikest.

16. Just KÜS § 5 lg 1 esimest lauset silmas pidades tuleb tõlgendada ka KÜS § 2 lg-t 1 ja § 3 lg 5

teist lauset ning nimelt selliselt, et korteriühistust majade kaupa eraldumine on võimalik üksnes juhul,

kui majad asuvad eraldi kinnisasjadel, st kui korteriühistu on seni valitsenud mitmel kinnisasjal

asuvaid korteriomandeid.

Majade kaupa eraldumine ühe kinnisasja piires tähendaks seda, et kõigi ühistute liikmed oleks

KÜS § 5 lg 1 esimese lause järgi ikkagi samad isikud, kes varemgi, ja eraldumisega soovitavat

tulemust ei saavutataks. Korteriühistu eristub teistest mittetulundusühingutest just oma n-

ö sundliikmesusega, mida tuleb arvestada ka mittetulundusühingu jagunemisel kehtivate sätete

kohaldamisel. Nii saab kohaldada üksnes piiratult MTÜS § 65 lg-t 4 ja § 74 lg-t 4, mille järgi (nende

koostoimes) saavad jaguneva mittetulundusühingu liikmed jagunemisel osalevate

mittetulundusühingute liikmeteks vastavalt jagunemiskavale, st mittetulundusühingu liikmed

otsustavad ise, millise ühingu liikmeks nad jäävad või saavad.

17. Juriidilise isiku ühinemine, jagunemine ja ümberkujundamine on TsÜS § 47 järgi lubatud üksnes

seaduses sätestatud juhtudel ja korras.

Seega on korteriühistu jagunemine lubatud üksnes sellisel viisil, mida seadus võimaldab. Juriidilise

isiku jagunemise tagajärjeks ei või olla õiguskorraga lubamatu tulemuse saavutamine, mida ei saa

saavutada juriidilise isiku asutamisega (vt ka nt Riigikohtu 7. jaanuari 2009. a määrus tsiviilasjas

nr 3-2-1-131-08, p 7).

18. Eelnevast tulenevalt ei saa avaldajast uue korteriühistu eraldumist taotletud viisil lugeda

lubatavaks ja kandeavaldus on jäetud õigesti rahuldamata.

Registrisse kantakse MTÜS § 78 lg 1 järgi seaduses ettenähtud andmed. See tähendab, et registrisse

tuleks teha üksnes selliseid kandeid, mis on arusaadavad ja ülevaatlikud, ei oleks vastuolulised ning

oleksid realiseeritavad, st et nendele tuginedes oleks võimalik korraldada mõistlikult registriesemega

seotud õigussuhteid, ega tekitataks eeldatavasti uusi õiguskonflikte (vt ka Riigikohtu 8. novembri

2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 20).

19. Kolleegium märgib, et samal kinnisasjal olevate elamute valitsemise saab eraldada efektiivselt

üksnes kinnisasja jagamise ja eraldi korteriomandite moodustamise teel.

Teatud lahenduseks võib olla ka kinnisasja kasutuskorra ja valitsemise senisest detailsem ja täpsem

reguleerimine, kusjuures võimalik on erinevate elamutega seotud kulude jätmine omavahelises suhtes

üksnes vastava maja elanike kanda. Ka korteriühistu põhikirjas on lubatud seadusest erinevad

regulatsioonid nt kulutuste jaotamisel (vt nt Riigikohtu 16. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

53-10, p 14; 25. mai 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-11, p 11).

II

20. Kolleegium märgib, et ringkonnakohtu määruses on ekslikult tähistatud tsiviilasi

"määruskaebusena registriasjas". Lähtudes TsMS § 475 lg 1 p-st 10, on hagita asjaks registriasjad,

§ 591 p 2 järgi seega ka mittetulundusühingute ja sihtasutuste registriga seotud asjad. Registriasjades

lahendatakse esmajoones erinevaid kandeavaldusi, mis on kannete aluseks TsMS § 593 lg 1 ning

MTÜS § 79 lg 1 esimese lause alusel. Kohtulahendit kandeavalduse lahendamise kohta nimetatakse

TsMS § 596 lg 1 järgi kandemääruseks.

Seega on kandemenetluse kui registriasja ja kohtuasja aluseks kandeavaldus ning kohtuasja

lahendamine ei alga kandemääruse peale määruskaebuse esitamisest. Kandeavalduse rahuldamata

jätmise peale esitatud määruskaebuse läbivaatamisel lahendatakse kandeavaldus, sarnaselt

hagiavalduse lahendamisega.

21. Tõenäoliselt on just tsiviilasja olemuse väära käsitlemise tõttu jäänud kohtutoimikusse võtmata

menetluse aluseks olev kandeavaldus, mille rahuldamata jätmist on ringkonnakohus käsitlenud, ilma

et avaldust ennast toimikus oleks. See on aga vastuolus TsMS § 56 lg-ga 1, mille järgi tuleb

toimikusse võtta kõik menetlusdokumendid, mida hagita menetluses peab kohus vajadusel

TsMS § 477 lg-le 7 tuginedes koguma.

Kolleegiumil on võimalik asi siiski lahendada, kuna vaidluse all olev õiguslik küsimus on piiritletud,

kolleegium saab ise võtta kandeavalduse toimikusse ja avaldaja ei ole väitnud, et kohtud oleks tema

avaldust vääralt käsitlenud.

22. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, arvatakse tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause

järgi riigituludesse.

23. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad menetluskulud TsMS § 172 lg 2 esimese lause järgi

avaldaja kanda. Kolleegium märgib, et esindajakulud jääksid viidatud sätte alusel avaldaja kanda ka

määruskaebuse rahuldamise korral, kuna teisi menetlusosalisi ei ole. Küll võiks sellisel juhul

TsMS § 150 lg 1 p 5 ja § 172 lg 2 teise lause alusel nõuda tasutud riigilõivu tagastamist.

Ants Kull, Villu Kõve, Jaak Luik