3-2-1-57-11 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-57-11

Otsuse kuupäev

Tartu, 20. juuni 2011. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Villu Kõve ja Jaak Luik

Kohtuasi

RMF Group OÜ hagi Riverside OÜ vastu eelmärgete

kustutamise nõusoleku andmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 17. jaanuari 2011. a otsus tsiviilasjas

nr 2-09-41953

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

RMF Group OÜ kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

1597 eurot 79 senti (25 000 krooni)

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja RMF Group OÜ (registrikood 10905831), esindaja

vandeadvokaat Villu Otsmann

Kostja Riverside OÜ (registrikood 10951725), esindaja

vandeadvokaat Raul Talts

Asja läbivaatamise kuupäev

30. mai 2011. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 17. jaanuari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-09-41953.

Saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Tagastada Ramil Pärdile (arvelduskonto nr 17000340229, Nordea Bank Finland Plc Eesti

filiaal) 16. veebruaril 2011 RMF Group OÜ eest tasutud kassatsioonikautsjon

25 (kakskümmend viis) eurot.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. RMF Group OÜ (hageja) esitas 24. augustil 2009 Harju Maakohtule hagi Riverside OÜ (kostja)

vastu, milles palus kohustada kostjat andma tagasivõtmatu nõusolek hageja kinnistute nr 1117601,

24502901 ja 24503001 registriosade III jakku kantud eelmärgete kustutamiseks. 5. märtsi 2010. a

hagi täpsustuse kohaselt kitsendas hageja haginõuet ega nõudnud enam kostja nõusolekut eelmärke

kustutamiseks kinnistu nr 1117601 registriosast, kuna kostja on nõusoleku andnud ja hageja on selle

kinnistu võõrandanud, lisaks palus ta teiste kinnistute puhul asendada tahteavaldus kohtuotsusega.

Hagiavalduse kohaselt on hageja Tallinnas Tähetorni 100f (registriosa nr 1117601), Tähetorni 100g

(registriosa nr 24502901) ja Tähetorni 100h (registriosa nr 24503001) kinnistute omanik. Kinnistud

on moodustatud endise kinnistu Tähetorni 100F (registriosa nr 1117601) jagamise tulemusel.

14. oktoobril 2005 sõlmisid pooled Tähetorni 100F kinnistu 3880/7890 mõttelise osa müügilepingu

(müügileping). 13. juunil 2006 sõlmisid pooled müügilepingu muutmise lepingu, millega muutsid

müügilepingu p 1.3 selliselt, et lepingu esemeks on kinnistu jagamise tulemusel tekkiv iseseisev

kinnistu ligikaudse pindalaga 3843 m2 (registriosa nr 24502901, Tähetorni 100g). Lepingu eseme

omandi üleandmise tagamiseks kanti kinnistu Tähetorni 100F registriosa III jakku eelmärge kostja

kasuks. Kinnistu Tähetorni 100F jagamisel kolmeks kinnistuks (Tähetorni 100g, 100h ja 100f) kanti

eelmärge üle jagamise tulemusel moodustatud kinnistute registriosadesse. Kostja on 16. juunil 2009

esitanud hagejale müügilepingust taganemise avalduse, millega ühtlasi keeldus eelmärke kustutamise

nõusolekut andmast.

Kostja on ise lepingust taganenud, mistõttu on lõppenud tema nõue lepingu eseme omandi

üleandmiseks. Seetõttu on välistatud eelmärkega tagatud õiguse maksmapanek ja hageja võib nõuda

eelmärke kustutamist. Nõude alusena viitas hageja mh asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg-le 8 ja

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg-le 5. Kostja on keeldunud nõusolekut andmast.

Hageja keeldub kostja väidetavate vastunõuete täitmisest, kuna peab taganemist õigustamatuks, ka ei

ole kostja nõudeid maksma pannud. Lisaks ei ole kohustused vastastikused ja nende vahel puudub

piisav seos.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Kostja väitel on pooled müügilepingust tuleneva vaidluse raames sõlminud kohtuasjas nr 2-07-41777

kompromissi (Harju Maakohus kinnitas selle 29. mail 2008), mille järgi pidi hageja täitma

asjaõiguslepingu sõlmimise eeldused, mh korraldama Tähetorni 100F kinnistu detailplaneeringu

kehtestamise ja kinnistu jagamise hiljemalt 29. maiks 2009. Kuna hageja kohustust ei täitnud, esitas

kostja 16. juunil 2009 lepingust taganemise avalduse. Kostja nõustub eelmärgete kustutamisega

pärast seda, kui hageja on tagastanud kostjale müügilepingu alusel tasutud ostuhinna osa

160 000 krooni ja maksnud leppetrahvi 200 000 krooni kompromissilepingu p 4 alusel. Kostja võib

keelduda nõusoleku andmisest võlaõigusseaduse (VÕS) §-de 110 ja 111 alusel. Kostja on korduvalt

pakkunud kohustuste samaaegset täitmist. Kostja nõudel hageja vastu ei ole muid tagatisi, mistõttu ei

ole nõue piisavalt tagatud. Kohustuse täitmisest keeldumine ei eelda hagi esitamist nõude

maksmapanekuks, nõue on esitatud juba taganemisavalduses.

3. Harju Maakohus rahuldas 25. juuni 2010. a otsusega hagi ning kohustas kostjat andma nõusoleku

hageja kinnistute registriosade nr 24502901 ja 24503001 III jakku kantud eelmärgete kustutamiseks.

Otsuse järgi on kostjal õigus keelduda nõusoleku andmisest kuni 360 000 krooni suuruse võlgnevuse

tasumiseni. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda.

Otsuse kohaselt ei vaidle pooled, et kostjal on kohustus anda nõusolek eelmärgete kustutamiseks

AÕS § 63 lg 8 alusel. Eelmärked tuleb tagasi täita VÕS § 189 alusel ja nende kustutamisele

kohaldatakse VÕS § 111 lg-t 1. Täitmise vastuväite esitamise korral rahuldab kohus hagi, kuid

määrab tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 kohaselt, et otsus tuleb täita pärast otsuses

märgitud tingimuste rahuldamist. Kostja väitel on tal hageja vastu 160 000 krooni suurune ostuhinna

ettemaksu tagastamise nõue ja 200 000 krooni suurune leppetrahvi nõue. Hagis ega vastuses kostja

vastusele ei ole hageja esitanud vastuväiteid neile nõuetele ega väidet, et kostja lepingust taganemine

oli tühine. Kuigi hageja on kohtuistungil väitnud, et ei tunnista lepingust taganemise õiguspärasust,

ettemaksu tagastamise nõuet ega lepptrahvi nõuet, on väited hilinenud ja hilinemiseks puudub mõjuv

põhjus, mistõttu neid väiteid ei arvestata. Kuna hageja ei ole esitanud lepingust taganemisest tekkinud

nõude osas vastuväiteid, loetakse kostja faktilised väited selles osas omaks võetuks TsMS § 231 lg 4

kohaselt. Eeldades kostja väidetud asjaolude tõelevastavust, on kostja müügilepingust taganenud

õiguspäraselt. Kostja väitel on ta taganenud lepingust seetõttu, et hageja ei saavutanud

kompromissilepingus sätestatud ajaks asjaõiguslepingu sõlmimise eeldusi (detailplaneeringu

kehtestamine ja kinnistu jagamine). Hageja ei ole lepingust taganemisele ega sellest tulenevatele

nõuetele vastuväiteid esitanud, mistõttu tuleb lugeda, et hageja on omaks võtnud kostja eelduse, et

asjaõiguslepingu sõlmimise eelduste saavutamata jätmine kujutas endast olulist lepingurikkumist, mis

võis olla aluseks lepingust taganemisele. Kostja võis lisaks VÕS § 116 lg-s 1 sätestatule taganeda

lepingust ka VÕS § 116 lg 2 p 4 alusel.

Pooled ei vaidle, et Harju Maakohtu 29. mai 2008. a kompromissimääruse p 4 järgseks tähtpäevaks,

29. maiks 2009 kinnistuid ei jagatud, seega tekkis kostjal 200 000 krooni suuruse leppetrahvi

nõudmise õigus. Põhjendatud ei ole hageja väide, et müügilepingu p 5.2 järgi tekkis leppetrahvi

tasumise kohustus alles 15 päeva pärast tähtaega (29. mail). Samuti ei saa teha järeldust, et

leppetrahvi nõue tekib üksnes siis, kui lepitakse kokku täiendavas tähtajas. Pooled ei vaidle, et kostja

on tasunud lepingu alusel ettemaksu 160 000 krooni, mis tuleb VÕS § 189 lg 1 alusel kostjale

tagastada. Seega on kostjal hageja vastu 360 000 krooni suurune nõue ja kostjal on õigus keelduda

eelmärgete kustutamisest kuni tema nõude rahuldamiseni.

Kostja on algusest peale hagi tunnistanud, kuid esitanud põhjendatud täitmise vastuväite, mistõttu

jättis maakohus menetluskulud TsMS § 168 lg 6 alusel hageja kanda.

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi

rahuldada.

Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ja maakohtu otsuse

muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 17. jaanuari 2011. a otsusega maakohtu otsuse ja jättis uue

otsusega hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis ringkonnakohus hageja kanda.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole kostja maakohtu otsust küll vaidlustanud, kuid selle on

apellatsioonkaebusega täielikult vaidlustanud hageja, kes peab otsust oma õigusi rikkuvaks. See

annab ringkonnakohtule aluse vaidlus kogu ulatuses läbi vaadata.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et kostjal on VÕS § 111 alusel õigus keelduda hagetava

tahteavalduse andmisest. Hageja on rajanud hagi asjaolule, et kostja on lepingust taganenud ja

seetõttu on kostja nõue lepingu eseme omandi üleandmiseks lõppenud. Vaatamata hageja

vastuolulistele väidetele on müügilepingu lõppemisele taganemise tõttu tuginenud ka kostja ja seega

ei vaidle pooled, et leping on kostja taganemise tõttu lõppenud. Maakohus leidis õigesti, et

VÕS § 111 on tagasitäitmisõigussuhtes kasutatav. Pooled ei vaidle, et lepingu alusel sai hageja

kostjalt ostuhinna ettemaksu ja kostja eelmärked. Eelmärge on lepingu alusel omandatud asjaõigus,

mis koormab lepingu esemeks olnud asja ja tuleb VÕS § 189 lg 1 järgi tagastada. Hageja ei ole

toonud esile asjaolusid, mis võimaldaksid teha järeldust, nagu võiks hageja jätta ettemaksu

tagastamata. Seega on hagejal VÕS § 189 lg-st 1 tulenev kohustus tagastada kostjale saadud

ettemaks, kostja võib aga keelduda eelmärgete kustutamiseks tahteavaldust andmast, kuni hageja on

oma kohustuse täitnud.

Leppetrahvi sissenõudmine ei ole lepingu tagasitäitmise käigus lahendatav ja VÕS § 189 ei ole kostja

leppetrahvi nõudele kohaldatav. Kostjal leppetrahvi nõude olemasolul tuleks kõne alla VÕS § 110

kohaldamine. Kohus oleks aga saanud seada hagi rahuldamise selle nõude hageja poolt rahuldamisest

sõltuvusse üksnes juhul, kui kostja oleks leppetrahvi sissenõudmiseks esitanud vastuhagi. Kuna

kostja hagi ei esitanud, ei saanud kohus otsustada kostjal leppetrahvi nõude olemasolu ja selle üle,

kas kostja võib leppetrahvi nõudele tuginedes keelduda täitmast oma kohustust. Siiski oli kostjal ka

leppetrahvi nõudeta õigus keelduda hagetavat kohustust täitmast.

Asjas ei olnud täitmisreservatsiooniga otsuse tegemiseks piisavat alust ja hagi oleks tulnud jätta

rahuldamata. Hagi rahuldamine eeldab hageja õiguste rikkumist. Kuna kostja on hagejale enne

kohtumenetluse algust pakkunud täitmist, hageja ei ole aga oma kohustust kostjale ostuhinna

ettemakse tagastamiseks täitnud, ei ole kostja hageja õigusi rikkunud ja hagi rahuldamiseks ei ole

juba ainuüksi sellest tulenevalt alust. Kuna hagi jääb rahuldamata olenemata asjaolust, kas kostjal on

hageja vastu leppetrahvi nõue või mitte, ei ole vaja hinnata maakohtu otsuse põhjendust osas, mis

puudutab kostja lepingust taganemise õiguspärasust ja kostja leppetrahvi nõudega seotud asjaolude

omaksvõttu hageja poolt. Menetluskulud nii maa- kui ka ringkonnakohtus jäävad TsMS § 162 lg 1

järgi hageja kanda, kuna hagi jääb rahuldamata.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi

rahuldada.

Hageja väitel puudub alus VÕS §-de 110 ja 111 kohaldamiseks. Hageja asjaõiguslik seadusest

tulenev nõue ja kostja võlaõiguslik vaidlusalune väidetav nõue ei ole vastastikused. Vastuväitena

esitatud nõue on vaidlustatud ega ole sissenõutav, nõuded ei ole ka piisavalt seotud. Hagejal on

samast võlasuhtest tulenev vastuväide kostja ettemaksu tagastamise nõudele - kostja lepingust

taganemine on õigusvastane. Eelmärge ei taga ettemaksu tagastamise ega võimaliku leppetrahvi

nõuet. Tagatud nõue on lõppenud ja eelmärked kaotanud seetõttu õigusliku tähenduse.

Ringkonnakohus on jätnud otsuse olulises ulatuses põhjendamata, jättes võtmata seisukoha hageja

vastuväite kohta, et kostja ei ole esitanud vastuhagi ega pannud oma nõuet maksma.

7. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 691 p 2 ja § 692 lg 4 kolmanda lause

alusel tühistada olenemata kassatsioonkaebuse põhjendustest ja asi tuleb saata samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus on rikkunud oluliselt menetlusnorme ning

tõlgendanud ja kohaldanud lisaks vääralt materiaalõigust.

9. Esmalt käsitleb kolleegium hageja nõuet, vaidlustamata asjaolusid ning poolte ja kohtute

seisukohtasid (I), seejärel aga apellatsioonipiiride ületamist ringkonnakohtu poolt (II). Edasi

analüüsib kolleegium hageja nõude rahuldamise võimalusi ja hagi õiguskaitsevajadust (III) ning

kostja täitmisest keeldumise õigust (IV). Lõpetuseks käsitleb kolleegium asja uuel läbivaatamisel

lahendamisele kuuluvaid küsimusi ja teeb menetluslikud otsustused (V).

I

10. Hageja nõuab kostjalt nõusoleku andmist hageja kinnistute kohta kinnistusraamatusse kostja

kasuks seatud eelmärgete kustutamiseks.

11. Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle:

pooled on 14. oktoobril 2005 sõlminud müügilepingu hagejale kuulunud kinnistu mõttelise osa

(lepingu muudatuse järgi kinnistu jagamisel tekkiva eraldi kinnistu) omandamiseks;

müügilepingust tuleneva kinnistu omandamise nõude tagamiseks kanti hageja kinnistu kohta

kinnistusraamatusse eelmärge kostja kasuks, kinnistu jagamise järel erinevateks kinnistuteks kanti

eelmärge kõigi kinnistute registriosadesse;

Harju Maakohus kinnitas 29. mail 2008 poolte kompromissi, mille järgi pidi hageja täitma

asjaõiguslepingu sõlmimise eeldused, mh korraldama kinnistu detailplaneeringu kehtestamise ja

kinnistu jagamise, hiljemalt 29. maiks 2009;

kostja on esitanud 16. juunil 2009 hagejale müügilepingust taganemise avalduse põhjendusega, et

hageja ei täitnud asjaõiguslepingu sõlmimise eeldusi 29. maiks 2009.

12. Hageja on menetluses olnud järgmistel põhilistel seisukohtadel:

eelmärkega tagatud kinnistu omandamise õigus on lõppenud, kuna kostja on müügilepingust

taganenud, mistõttu on tal õigus nõuda kostja nõusolekut eelmärgete kinnistusraamatust

kustutamiseks AÕS § 63 lg 8 alusel;

kostja ei või keelduda nõusolekut andmast, sest väidetavad kostja nõuded ei ole hageja omaga

vastastikused ja nõuete vahel puudub ka piisav seos;

kostja nõuded on põhjendamatud, kuna tema taganemine müügilepingust on õigustamatu ja kostja ei

ole ka nõudeid maksma pannud.

13. Kostja on menetluses olnud järgmistel põhilistel seisukohtadel:

kostjal oli õigus müügilepingust taganeda, kuna hageja ei täitnud oma kohustusi;

kostjal on hageja vastu nõue müügilepingu järgi tasutud ettemaksu 160 000 krooni tagastamiseks ja

kompromissi järgi nõue 200 000 krooni suuruse leppetrahvi saamiseks;

kostja nõustub eelmärgete kustutamisega, kuid keeldub nõusolekut andmast, kuni hageja on võla

tasunud.

14. Maakohus rahuldas hagi ja kohustas kostjat andma nõusoleku eelmärgete kustutamiseks, kuid

lubas kostjal keelduda nõusoleku andmisest kuni talle 360 000 krooni tasumiseni järgmistel põhilistel

põhjendustel:

pooled ei vaidle, et kostjal on kohustus anda nõusolek eelmärgete kustutamiseks AÕS § 63 lg 8

alusel;

kostja võib müügilepingust taganemisel keelduda VÕS §-de 111 ja 189 alusel eelmärke

kustutamiseks nõusoleku andmisest kuni vastunõude rahuldamiseni;

kostja on müügilepingust õiguspäraselt taganenud, kuna hageja ei saavutanud kompromissilepingus

ettenähtud ajaks asjaõiguslepingu sõlmimise eeldusi (detailplaneeringu kehtestamine ja kinnistu

jagamine), mida kohus luges taganemist õigustavaks oluliseks lepingurikkumiseks;

kostja on tasunud müügilepingu alusel ettemaksu 160 000 krooni, mis tuleb VÕS § 189 lg 1 alusel

kostjale tagastada ning lisaks on kostjal 200 000 krooni suuruse leppetrahvi nõudmise õigus, kuna

kinnistut kokkulepitud ajaks ei jagatud.

15. Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ning jättis uue otsusega hagi rahuldamata järgmistel

põhilistel põhjendustel:

pooled ei vaidle, et müügileping on kostja taganemise tõttu lõppenud;

kostjal on VÕS § 111 alusel õigus keelduda nõusoleku andmisest ettemaksu tagastamiseni või selle

pakkumiseni, tagatise või kinnituse andmiseni ettemaksu tagastamiseks;

kostja leppetrahvi nõudele ei kohaldu VÕS §-d 111 ja 189 ning kuigi kohaldada võiks VÕS § 110,

saanuks kohus selle üle otsustada üksnes juhul, kui kostja oleks esitanud leppetrahvi nõudmiseks

vastuhagi;

asjas ei võinud teha täitmisreservatsiooniga otsust ja hagi tulnuks jätta rahuldamata, kuna hageja ei

ole põhjendanud ega tõendanud, et kostja oleks tema õigusi rikkunud.

II

16. Hageja palus kohustada kostjat andma nõusoleku kostja kasuks hageja kinnistutele

kinnistusraamatusse kantud eelmärgete kustutamiseks. Kostja nõustus nõusoleku andma, kui hageja

maksab talle 360 000 krooni. Maakohus tegigi otsuse, milles kohustas kostjat andma taotletud

nõusoleku, kuid lubas kostjal keelduda kohustust täitmast kuni hageja on tasunud 360 000 krooni.

Selliselt tegi maakohus otsuse, milles tagas hagejale eelmärgete kustutamise raha maksmise vastu.

Raha maakohus hagejalt välja ei mõistnud, st maakohtu otsus ei saanuks olla kostjale

täitedokumendiks hagejalt 360 000 krooni saamiseks.

17. Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse tervikuna ja jättis uue otsusega hagi rahuldamata.

Otsuse resolutsiooni järgi on ringkonnakohus hageja apellatsioonkaebuse osaliselt rahuldanud.

Otsustust põhjendas ringkonnakohus mh sellega, et kuigi kostja ei ole maakohtu otsust vaidlustanud,

on seda tervikuna teinud hageja.

18. Hageja palus apellatsioonkaebuses tõepoolest maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi

rahuldada (vt tl 85-87). Seejuures märkis ta kaebuses mh, et kui maakohus "oleks leidnud, et

vastustajal ei ole nõusoleku andmise kohustust, oleks tulnud jätta hagi rahuldamata" (tl 85).

Vaatamata sellele nähtub apellatsioonkaebuse põhjendustest, et hageja ei ole soovinud maakohtu

otsuse tühistamist hagi rahuldamise osas, vaid et maakohtu otsus tühistataks osas, milles maakohus

lubas kostjal nõusoleku andmisest raha maksmiseni keelduda, st üksnes reservatsiooni osas.

19. Tuginedes hageja formaalsele ebatäpsusele apellatsiooninõude sõnastamisel, väljus

ringkonnakohus sisuliselt apellatsioonkaebuse piiridest ja tühistas maakohtu otsuse ka osas, mida

hageja tegelikult ei vaidlustanud, s.o hagi rahuldamise osas. Nii muutus hageja menetluslik olukord

tema enda esitatud apellatsioonkaebuse tulemusena talle ebasoodsamaks. Kui maakohtu otsuse järgi

oli tagatud talle eelmärgete kustutamine raha maksmise vastu, siis ringkonnakohtu otsuse järgi ei

tagatud talle üldse eelmärgete kustutamist.

Selliselt eksis ringkonnakohus oluliselt TsMS § 4 lg 2 ja § 651 lg 1 vastu. Riigikohus on korduvalt

märkinud, et tsiviilkohtumenetluse seadustiku mõttele ega eesmärgile ei vastaks olukord, kui

apellatsioonikohtul oleks igas asjas võimalik maakohtu otsust tervikuna üle kontrollida ja tühistada

ka osas, mille peale ei kaevata (vt nt Riigikohtu 17. veebruari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-

156-10, p 12). Kui ringkonnakohtul oli kahtlusi hageja apellatsioonitaotluse ulatuse või sisu osas,

võinuks lasta hagejal taotlust täpsustada.

20. Lisaks eksis ringkonnakohus TsMS § 656 vastu, tühistades maakohtu otsuse olenemata

apellatsioonkaebuse põhjendustest.

Ringkonnakohtu otsusest ei nähtu, et maakohus oleks otsuse tegemisel rikkunud mõnda TsMS § 656

lg-s 1 nimetatud nõuet. Samuti ei nähtu ringkonnakohtu otsusest mõnda muud menetlusõiguse normi

sellist rikkumist, mis õigustanuks maakohtu otsuse tühistamist TsMS § 656 lg-te 2-4 alusel. Põhiliselt

heidab ringkonnakohus maakohtule ette hagi rahuldamist, vaatamata õiguskaitsevajaduse

puudumisele, mis ei saaks aga põhjendada maakohtu otsuse tühistamist menetlusõiguse olulise

rikkumisena, sõltumata apellatsioonkaebuses märgitust (vt ka otsuse p-d 29 ja 30).

21. Eelneva põhjal tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada kassatsioonkaebuse põhjendustest olenemata

TsMS § 669 lg 2 ja § 692 lg 4 kolmanda lause alusel. Kuigi viimati nimetatud säte räägib otsesõnu

võimalusest saata asi lahendamiseks esimese astme kohtule, ei ole selle järgi kolleegiumi arvates

välistatud ka asja saatmine uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

III

22. Hageja nõuab kostjalt nõusoleku andmist hageja kinnistutele kostja kasuks kinnistusraamatusse

kantud eelmärgete kustutamiseks, kuna eelmärgetega tagatud õigus on lõppenud.

23. Eelmärke võib AÕS § 63 lg 1 p 1 järgi kinnistusraamatusse kanda mh asjaõiguse omandamise

nõude tagamiseks. Eelmärge tagab nõuet kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks

ja see on AÕS § 63 lg 1 p-st 1 tulenevalt tagatud nõudega lahutamatult (aktsessoorselt) seotud (vt ka

Riigikohtu 8. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 25).

Praeguses asjas on eelmärge kantud kinnistusraamatusse poolte kokkuleppel, tagamaks

müügilepingust kostjale tulenevat hageja kinnistu jagamisel tekkiva uue kinnistu omandamise nõuet.

24. Kinnisasja jagamisel jäävad kinnistusraamatusse kantud õigused AÕS § 54 lg 2 esimese lause

järgi kehtima, sh jääb märge kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 56 lg 1 järgi püsima endises

registriosas ja kantakse üle ka uutesse registriosadesse. Praeguses asjas ei ole kasutatud KRS § 56

lg 2 järgset võimalust kanda kinnistu üht osa puudutav märge selle järgi õigustatud isiku nõusolekul

üksnes vastavasse registriossa.

25. Kande kustutamiseks on KRS § 341 lg 1 järgi nõutav isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa

kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik). Asjaõigust puudutava märke kustutamisel on

puudutatud isikuks KRS § 341 lg 2 p 6 järgi märke järgi õigustatud isik. Puudutatud isiku nõusolekut

asendab alates 1. juulist 2010 jõustunud KRS § 341 lg 8 järgi jõustunud või viivitamata täitmisele

kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus (sisuliselt sama tulenes ka

enne 1. juulit 2010 kehtinud KRS § 341 lg-st 7). Sama põhimõte tuleneb ka TsÜS § 68 lg-st 5 ja

täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1 esimesest lausest.

Kostja kui eelmärgete järgi õigustatud isiku nõusolek on seega vajalik märgete kustutamiseks ja

nõusoleku saab põhimõtteliselt kohtulahendiga asendada, kui kostjal on kohustus nõusolek anda.

26. Kostja nõusoleku nõudmise õiguslik alus on AÕS § 63 lg 8, mille järgi on isikul, kelle omandit

eelmärge puudutab, õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui

märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille tagamiseks

märge tehti, on lõppenud.

27. Tulenevalt VÕS § 188 lg 2 esimesest lausest vabastab (kehtiv) lepingust taganemine mõlemad

lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Seega vabastab kostja kehtiv müügilepingust

taganemine hageja ka kohustusest anda kostjale üle müügilepingu alusel omand kinnistule, st

eelmärkega tagatud nõude täitmisest.

28. Lepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii selle formaalsed eeldused, eelkõige

olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus (vt ka VÕS § 118, § 188 lg 1) kui ka

sisulised (materiaalsed) eeldused, st taganemiseks peab olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline

lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes. Nii pooled kui ka kohtud on olnud põhimõtteliselt sama meelt,

et eelmärgetega tagatud kostja õigus müügilepingu alusel hagejalt kinnistu omandamiseks on

lõppenud kostja müügilepingust taganemise tõttu. Seega tuleks eelmärked AÕS § 63 lg 8 alusel

kinnistusraamatust põhimõtteliselt kustutada, mida võib järeldada ka ringkonnakohtu otsusest.

Seejuures on ringkonnakohus aga põhjendatult juhtinud tähelepanu hageja positsiooni

vastuolulisusele. Ühelt poolt tugineb hageja menetluses lepingu lõppemisele taganemise tõttu

(vt tl 3), teisalt väidab, et ta ei tunnusta taganemist ega sellest tulenevaid kostja nõudeid (vt tl 60,

122). Maakohtu istungil on hageja esindaja vastuoluliselt märkinud koguni järgmist: "Oleme nõus

sellega, et kostja taganes lepingust, aga meie arust on see taganemine ebaõige." (vt tl 72 pöördel).

Samal ajal ei ole võimalik lugeda taganemine toimunuks (kehtivaks) oma nõude rahuldamise

õigusliku alusena ja vaidlustada selle toimumine kostja nõuete õigusliku alusena.

29. Ringkonnakohus jättis hagi rahuldamata põhjendusega, et hagil puudub õiguskaitsevajadus,

st hageja õigusi ei ole rikutud. Seda on ringkonnakohus põhjendanud asjaoluga, et kostja on nõus

andma eelmärgete kustutamiseks nõusoleku.

Kolleegium ringkonnakohtuga ei nõustu. Kui maakohus on lahendanud nii haginõude kui vastuväite

raames ka kostja vastunõuded, on ringkonnakohus põhjendamatult keeldunud kummagi poole nõuete

lahendamisest. Ka see on piisav alus ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks ja asja saatmiseks uueks

läbivaatamiseks.

30. Kuigi kostja on nõustunud eelmärgete kustutamisega, on ta väljendanud nõusolekut üksnes juhul,

kui hageja maksab talle 360 000 krooni, st ta on nõude täitmisest tegelikult keeldunud (olgu ka

tingimuslikult).

Sellises olukorras ei saa rääkida, et hageja on esitanud hagi põhjendamatult ja saanuks asja lahendada

kohtuväliselt. Hageja ei ole nõustunud kostja vastunõuetega ja ainus võimalus saada eelmärgete

kustutamiseks vajalik kostja nõusolek oli hagi esitamine kostja nõusoleku saamiseks. Selliselt on

hagil õiguskaitsevajadus TsMS § 3 lg 1 mõttes olemas ja kohus pidi asja menetlema. Kui

ringkonnakohus leidis, et õiguskaitsevajadus puudub, pidanuks ta pealegi jätma hagi TsMS § 423 lg 2

p 2 ja § 657 lg 3 alusel läbi vaatamata, mitte rahuldamata.

IV

31. Lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool VÕS § 189 lg 1 esimese lause järgi nõuda

lepingu alusel üleantu tagastamist, kui ta tagastab kõik üleantu, st taganemisega muutub

lepingujärgne võlasuhe tagasitäitmise võlasuhteks (vt ka Riigikohtu 19. aprilli 2006. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-29-06, p 27). Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled

VÕS § 189 lg 1 teise lause järgi täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111

sätestatut. Selliselt tagatakse, et pool, kellelt taganemise tõttu lepingu alusel üleantu tagastamist

nõutakse, ei satuks saadu väljaandmisega ebasoodsasse olukorda seeläbi, et tema enda vastunõude

täitmine ei oleks tagatud. Sarnane vastastikune tagasitäitmine on sätestatud ka vastastikuse lepingu

tühisuse korral VÕS § 1034 lg 3 alusel.

32. Kolleegium ei nõustu kohtutega, et eelmärge tuleks lugeda müügilepingu järgi üleantuks, mille

kostja peaks hagejale tagastama VÕS § 189 lg 1 esimese lause alusel. Nagu märgitud (vt otsuse p 23),

on eelmärge nõude täitmist aktsessoorselt tagav tagatisõigus, mis lõpeb koos tagatava nõudega. Kuna

praegusel juhul tagas eelmärge müügilepingust tulenevat omandi üleandmise nõuet, mis on kohtute

otsuste järgi taganemisega lõppenud, on lõppenud ka eelmärge. Seega ei saa seda tagastada, sh hageja

nimele kanda. Seda kinnitab ka erisättena AÕS § 63 lg 8, mis annab nõudeõiguse lõppenud nõude

tagamiseks seatud eelmärke kustutamiseks.

Kohtud on seega ekslikult kohaldanud VÕS § 189 lg 1 esimest lauset. Seetõttu ei ole kostjal

VÕS § 111 lg-le 1 tuginedes õigust keelduda eelmärgete kustutamiseks nõusoleku andmisest, isegi

kui tal on õigus nõuda VÕS § 189 lg 1 esimese lause alusel ettemaksu tagastamist.

33. Kostja leppetrahvi nõude osas on ringkonnakohus õigesti märkinud, et seda ei saa lahendada

müügilepingust taganemise käigus VÕS § 189 lg 1 esimese lause alusel, kuna tegemist ei ole

müügilepingu järgi üleantu tagastamisega. Seega ei ole kostjal ka õigust keelduda VÕS § 111 lg 1

alusel eelmärgete kustutamiseks nõusoleku andmisest leppetrahvi nõudele tuginedes.

Kolleegium märgib seejuures, et leppetrahvi nõuet tunnustanud maakohtu otsusest ei ole võimalik

järeldada, mis alusel lubas maakohus kostjal keelduda nõusoleku andmisest kuni leppetrahvi

maksmiseni.

34. Eelnev ei välista, et kostjal võib olla õigus keelduda eelmärgete kustutamiseks nõusoleku

andmisest VÕS § 110 lg 1 esimese lause alusel, mille järgi võib võlgnik keelduda kohustuse

täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja

vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav

seos.

Kohtud ei kontrollinud kostja täitmisest keeldumise õigust VÕS § 110 lg-le 1 tuginedes. Asja uuel

läbivaatamisel on seda võimalik teha.

35. Kolleegiumi arvates võib eelkõige müügilepingu järgi tasutud ettemaksu tagastamise nõude ja

müügilepingu täitmiseks seatud eelmärke kustutamiseks nõusoleku saamise nõude vahel olla piisav

seos VÕS § 110 lg 1 teise lause mõttes. Sellele nõudele tuginedes kostja kohustuse täitmisest

keeldumise õiguse tunnustamiseks tuleb VÕS § 110 lg 1 esimese lause järgi tuvastada ka ettemaksu

tagastamise nõude sissenõutavus ja see, et nõue ei ole piisavalt tagatud. Seejuures märgib kolleegium,

et Riigikohus on leidnud, et müügilepingust taganemisel tekkiv tagastamisnõue muutub

sissenõutavaks mõistliku aja jooksul pärast lepingust taganemist (vt ka Riigikohtu 12. oktoobri

2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-10, p 15).

36. Asja uuel läbivaatamisel tuleb selgeks teha, kas ka kostja leppetrahvi nõue vastab VÕS § 110 lg 1

esimese lause järgsetele tingimustele, st kas see nõue on sissenõutav ja ei ole piisavalt tagatud ning

kas selle ja hageja eelmärke kustutamise nõusoleku nõude vahel on piisav seos.

Leppetrahvi nõudele tuginemist ei välista iseenesest see, et hageja kostja nõuet ei tunnusta. Nõude

olemasolu ja kohustuse täitmisest keeldumise õigus tehakse selgeks kostja täitmisest keeldumise

õigust hinnates. Muu hulgas saab ka vastuväitena esitatud leppetrahvi nõude puhul taotleda

VÕS § 162 lg 1 alusel leppetrahvi vähendamist. Sarnaselt on Riigikohus tasaarvestuse kohta leidnud,

et kui teine pool vaidleb tasaarvestusele vastu, tuleb kohtul hinnata, kas vastuväited tasaarvestusele

välistavad tasaarvestuseks kasutatud nõude maksmapaneku (vt ka Riigikohtu 16. juuni 2010. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-59-10, p 10; 5. jaanuari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-10, p 44).

37. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et leppetrahvi nõude maksmapanekuks VÕS § 110 lg 1 järgse

vastuväitena pidanuks kostja esitama vastuhagi. Seadusest sellist nõuet ei tulene. Vastupidi, kui

võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest VÕS § 110 lg 1 alusel

keeldub, teeb kohus VÕS § 110 lg 5 järgi otsuse, millega võlgnikku kohustatakse otsust täitma üksnes

juhul, kui võlausaldaja on oma kohustuse tema suhtes täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega

sattunud viivitusse. Riigikohus on ka varem leidnud, et täitmisest keeldumise õiguse

maksmapanekuks ei ole vaja esitada vastuhagi, vaid sellele saab tugineda ka VÕS § 110 või 111

alusel (vt ka nt Riigikohtu 19. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-24-06, p 11).

Vastuhagi esitamine leppetrahvi nõudmiseks või ettemaksu tagastamiseks tähendanuks juba rahalise

nõude sissenõudmise, mitte aga haginõude täitmisest keeldumise lahendamist. Sellise vastuhagi

esitamisel võinuks kohus mõista kostja nõutud raha hagejalt välja. Vastuväitena nõude esitamisel

täitmisest keeldumise alusena saab kohus teha VÕS § 110 lg 5 järgi üksnes otsuse, mille järgi

rahuldab hagi raha maksmise vastu (nagu tegi põhimõtteliselt menetluslikult õigesti maakohus).

38. Võlaõigusseaduse § 110 lg 5 järgse otsustuse tegemine on menetluslikult ühtlasi otsuse täitmise

viisi kindlaksmääramine TsMS § 445 lg 1 esimese lause mõttes. Riigikohus on ka varem leidnud, et

kostja põhjendatud kohustuse täitmisest keeldumise korral saab rahuldada hagi vastunõude täitmise

tingimusega (vt nt Riigikohtu 20. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-05, p 33;

2. detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-96-10, p 14). Sellise täitedokumendi täitmisele

kohaldatakse TMS § 21 (vt selle kohta ka Riigikohtu 9. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

168-05, p 14) ja § 184. Kui tahteavaldus sõltub sissenõudja kohustuse täitmisest, loetakse

tahteavaldus TMS § 184 lg 1 teise lause järgi tehtuks, kui sissenõudja või kohtutäitur on pakkunud

võlgnikule kohustuse täitmist.

V

39. Asja uuel läbivaatamisel tuleb seega uuesti hinnata hagi rahuldamise põhjendatust ja kostja

täitmisest keeldumise ja selle ulatuse õigsust. Selleks tuleb hinnata, kas kostja vastunõuded on

piisavalt seotud hageja nõudega, on sissenõutavad ja kas need ei ole piisavalt tagatud, st kas need

vastavad VÕS § 110 lg 1 nõuetele. Kui see on nii, saab kohus asja lahendada VÕS § 110 lg-le 5

tuginedes. Seejuures tuleb selgeks teha ka hageja positsioon kostja lepingust taganemise kehtivuse

osas (vt otsuse p 28).

40. Asja uuel läbivaatamisel saab ringkonnakohus ka hinnata, kas maakohus toimis menetluslikult

õigesti, kui välistas hilinemise tõttu istungil hageja vastuväidete esitamise kostja nõuetele ja luges, et

hageja on kostja väited omaks võtnud. Kolleegium märgib, et asja lahendamisel tuleb võrdväärselt

tagada kõigi TsMS §-s 2 nimetatud tsiviilkohtumenetluse ülesannete täitmine, st asi tuleb lahendada

nii õigesti, mõistliku aja jooksul kui ka võimalikult väikeste kuludega. Sellest tulenevalt tuleb ka

kohtu kohustusi menetluse korraldamisel lugeda võrdväärseks ja piirjuhtumitel kaaluda, milline

kohustus väärib n-ö esmajärjekorras täitmist.

Hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust (vt nt TsMS § 5 lg-

d 1 ja 2, § 7, § 230 lg 1). Üks võistleva menetluse tunnus on ka see, et pooled peavad oma väited,

tõendid ja vastuväited esitama menetluses võimalikult aegsasti ning hilinenult esitatut kohus

menetluses arvestama ei pea (vt TsMS §-d 329-331). Selliselt tagatakse ka asja mõistliku aja jooksul

lahendamise põhimõtte järgimist.

Kohtu esmane roll on anda poolte esitatule õiguslik hinnang (vt TsMS § 436 lg 7, § 438 lg 1 esimene

lause) (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-10, p 39; 22. veebruari 2011. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-153-10, p 16). Samas ei tohi kohtu õiguslik hinnang tulla pooltele üllatuslikult, st

kohus peab vähemalt suulises menetluses üldjuhul poolte tähelepanu õigussuhte võimalikule

kvalifikatsioonile juhtima ja võimaldama neil avaldada selle kohta arvamust (vt nt TsMS § 348 lg-

d 1-3, § 351, § 392 lg 1 p-d 1 ja 3, § 400 lg 5, § 401 lg 1, § 436 lg 4) (vt ka Riigikohtu otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-116-10, p 40; otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-10, p 16). Seega on kohtu kohustus

võimaldada pooltele õigussuhte võimalikust õiguslikust kvalifikatsioonist lähtudes esitada ka väiteid

ja vastuväiteid.

41. Kohtud on asja hinnaks lugenud 25 000 krooni, st nad on lugenud haginõude ilmselt

mittevaraliseks TsMS § 132 lg 1 mõttes. Kolleegium kahtleb sellise otsustuse õigsuses, kuna sisuliselt

mõjutab ka n-ö tühi eelmärge seda koormava õigusena kinnistu väärtust ning hagi hinnaks peaks

olema rahasumma, mille võrra eelmärked kinnistute väärtust vähendavad, lähtudes TsMS § 122 lg-

st 2 ja § 126 lg-st 2. Samuti tuleks hagihinda arvutades liita TsMS § 134 lg 1 esimese lause järgi ühes

hagis sisalduvad nõuded, st nõuded eelmärgete kustutamiseks mõlemalt kinnistult. Kolleegium ei pea

siiski otstarbekaks ise käesolevas menetlusstaadiumis ebapiisavate andmete tõttu hinda muutma

hakata, kuid jätab selle võimaluse ringkonnakohtule asja uuel läbivaatamisel.

42. Menetluskulude jaotuse jätab kolleegium TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel ringkonnakohtu

otsustada sõltuvalt asja läbivaatamise tulemusest.

Kolleegium märgib, et maakohus kohaldas menetluskulude jaotamisel ekslikult TsMS § 168 lg-t 6,

kuna kostja ei ole hagi õigeks võtnud. Menetluskulude hageja kanda jätmine selliselt, nagu tegi seda

maakohus, võinuks kõne alla tulla aga nt TsMS § 163 lg 2 alusel, kui kostja pakkus lahendust, mille

maakohus lõpuks ka tegi.

43. Tasutud kautsjon tuleb ringkonnakohtu otsuse tühistamise tõttu TsMS § 149 lg 4 esimese lause

alusel tagastada.

Lea Laarmaa, Villu Kõve, Jaak Luik