3-2-1-53-11 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-53-11

Otsuse kuupäev

Tartu, 15. juuni 2011. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Henn Jõks, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Tallinna linna hagi Osaühingu DAIVEX vastu alusetult

omandatud hoone tagasisaamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 10. jaanuari 2011. a otsus tsiviilasjas

nr 2-05-21311

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu DAIVEX kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

243 503 eurot 38 senti (3 810 000 krooni)

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Tallinna linn (Tallinna Elamumajandusameti kaudu),

esindaja vandeadvokaat Kaimo Räppo

Kostja Osaühing DAIVEX (registrikood 10198474), esindaja

vandeadvokaat Madis Saar

Kolmas isik hageja poolel Osaühing CBD Varahaldus

(registrikood 10958495), esindaja vandeadvokaat Leon Glikman

Kolmas isik kostja poolel AS SEB Pank (varasem ärinimi

aktsiaselts SEB Eesti Ühispank) (registrikood 10004252)

Asja läbivaatamise kuupäev

23. mai 2011. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 10. jaanuari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-05-21311 ning

saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Osaühingule DAIVEX kassatsioonkaebuselt 11. veebruaril 2011 tasutud kautsjon

2435 (kaks tuhat nelisada kolmkümmend viis) eurot 3 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna linn (hageja) esitas 30. novembril 2005 Tallinna Linnakohtule hagi Osaühingu DAIVEX

(kostja) vastu, milles palus välja nõuda kostja ebaseaduslikust valdusest hageja valdusesse Tallinnas

Pärnu mnt 18 asuva hoone (edaspidi hoone).

Hagiavalduse kohaselt kinnitati Tallinna Elamumajandusameti 13. novembri 2003. a käskkirjaga

(edaspidi käskkiri) hoone müügiks korraldatud avaliku kirjaliku enampakkumise tulemused. Kostja

tunnistati enampakkumise võitjaks. 19. novembril 2003 sõlmisid hageja, kostja ja aktsiaselts

(AS) SEB Eesti Ühispank notariaalse müügi- ja pandilepingu (edaspidi leping). Selle lepinguga sai

kostja hoone omandiõiguse ja kaudse valduse (otsene valdaja on üürnik).

Osaühing (OÜ) CBD Varahaldus vaidlustas käskkirja Tallinna Halduskohtus ning taotles selle

tühistamist. Samuti palus ta tunnustada lepingu tühisust. Tallinna Halduskohus jättis 22. märtsi

2004. a otsusega haldusasjas nr 3-583/04 selle kaebuse rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus

tühistas 29. aprilli 2005. a otsusega haldusasjas nr 2-3/171/05 halduskohtu otsuse ja rahuldas

kaebuse, tühistades käskkirja ja tehes Tallinna Elamumajandusametile ettekirjutuse käskkirja

tagasitäitmise kohta. Sama kohtuotsuse resolutsioonis tunnustas ringkonnakohus lepingu tühisust.

Kuigi ringkonnakohus tunnustas lepingu tühisust, nähtub kohtuotsuse motiividest, et kohus on

tunnustanud üksnes müügilepingu võlaõigusliku osa tühisust. Ringkonnakohus ei tuvastanud

asjaõiguslepingu tühisust. Ringkonnakohus andis hagejale juhise, et hoonet on võimalik välja nõuda

tsiviilkohtumenetluses võlaõigusseaduse (VÕS) alusetu rikastumise sätete alusel. Tulenevalt

riigivastutuse seadusest on avaliku võimu kandja tühistatud haldusakti õigusvastaste tagajärgede

kõrvaldamisel kohustatud rakendama kõiki õiguspäraseid abinõusid. Tühise tehingu alusel saadu

tagastatakse alusetu rikastumise sätete kohaselt, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Ringkonnakohtu

otsus jõustus 15. juunil 2005.

Hageja palus 7. novembri 2005. a kirjaga kostja seisukohta vaidlusaluse hoone üleandmise kohta

hagejale. Kostja esindaja vastuse kohaselt ei andnud ringkonnakohus oma otsuses hinnangut

asjaõiguslepingu kehtivusele ja ka pandileping on kehtiv. Seega on kostja hoone omanik. Hageja

leiab, et kuivõrd ringkonnakohtu otsuse kohaselt on müügileping tühine, siis on tühine ka

asjaõigusleping. Seega on hageja asja omanik ja tal on õigus nõuda kostjalt hoone väljanõudmist oma

valdusesse. Kostjal ei ole õiguslikku alust hagejale kuuluvat vara vallata. Hageja viitas muu hulgas

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 lg-le 1, §-le 87, VÕS §-le 1027 ja § 1028 lg-le 1,

asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg-tele 1 ja 2.

14. mai 2007. a avaldusega täpsustas hageja oma haginõuet, paludes tuvastada müügi- ja

asjaõiguslepingu tühisus, tunnustada (tuvastada) hageja omandiõigust vaidlusalusele hoonele ning

nõuda see kostja valdusest välja hageja valdusesse. Alternatiivselt palus hageja nõuda hoone kostja

omandist ja valdusest välja hageja omandisse ja valdusesse võlaõigusseaduse alusetu rikastumise

sätete alusel. Hageja on alusetust rikastumisest tuleneva nõude esitanud esialgses hagiavalduses ja

seega õigel ajal. Hageja 14. mai 2007. a menetlusdokumenti tuleb käsitada kui hagiavalduses esitatud

alternatiivnõude täpsustust.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja esitas esmalt oma seisukohad,

millele ta tugineb siis, kui maakohus leiab, et Tallinna Ringkonnakohtu 29. aprilli 2005. a otsus ei ole

vaadeldavas asjas menetlusosalistele siduv. Hageja nõue tunnustada müügilepingu tühisust on

alusetu. Müügilepingu sõlmimise aluseks olnud käskkirja hilisem tühistamine ei muuda

müügilepingut tühiseks. Samuti ei ole alust asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamiseks, seda isegi

juhul, kui samal päeval sõlmitud müügileping oleks tühine. Hageja ei ole põhjendanud, millisest

seadusest tulenevat keeldu on asjaõiguslepingu sõlmimisega rikutud ning miks toob keelu rikkumine

vaadeldaval juhul kaasa asjaõiguslepingu tühisuse. Asjaõiguslepingu tühisus ei saa tuleneda

müügilepingu tühisusest. Asjaõiguslepingu kehtivus tähendab, et hoone omanikuks on kostja ning

hageja vindikatsioonihagi rahuldamine on välistatud. Samuti on välistatud alusetust rikastumisest

tuleneva nõude rahuldamine, kuna müügileping kehtib. Alusetust rikastumisest tulenevat nõuet ei saa

rahuldada ka juhul, kui müügileping oleks tühine, sest see nõue on aegunud. Hoone omandit ei ole

võimalik tagasi kanda AS-i SEB Eesti Ühispank seatud pandiõiguse tõttu. Hageja ei ole taotlenud

pandilepingu tühisuse tunnustamist ega pandilepingu tühisusele tuginenud. Lisaks ei saa hoonet

kostja valdusest välja nõuda seni, kuni kostjale ei ole tagastatud hoone eest tasutud ostuhinda.

Kui Tallinna Ringkonnakohtu 29. aprilli 2005. a otsus on vaadeldavas asjas menetlusosalistele siduv,

siis tuleks müügi- ja asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise nõudes menetlus lõpetada. Kuivõrd

ringkonnakohtu otsuse kohaselt on asjaõigusleping kehtiv ja kostja on hoone omanikuks, siis on

hageja vindikatsioonihagi rahuldamine välistatud. Alusetust rikastumisest tuleneva nõude

rahuldamine on välistatud seetõttu, et nõue on aegunud. Hageja esitas alusetust rikastumisest tuleneva

nõude alles 14. mai 2007. a menetlusdokumendis. Hagiavalduses ei esitanud kostja nõuet

omandiõiguse tagasikandmiseks. Hoonele on seatud pant ning see välistab hoone tagastamise.

Kohaldada tuleb analoogia korras tehingust taganemise sätteid, VÕS § 189 lg 2 p 2 sätestab, et

lepingust taganemisel ei saa lepingu järgi saadut tagastada, kui see on koormatud kolmanda isiku

õigusega. Hoonet ei saa tagastada enne, kui hageja on tasunud kostjale hoone hinna VÕS § 111 lg 1

järgi.

Kostja väitel on hageja esitanud nõude, rikkudes hea usu põhimõtet. Muutunud õigusliku olukorra

tõttu ei ole hagejal võimalik OÜ CBD Varahaldus rikutud õigusi ringkonnakohtu märgitud viisil

taastada. Isegi juhul, kui hageja saaks hoone uuesti enda omandisse või valdusesse, ei oleks tal

võimalik hoonet enampakkumisel OÜ-le CBD Varahaldus müüa. Asjaõigusseaduse rakendamise

seaduse (AÕSRS) sätete kohaselt võis ehitist või selle osa vallasasjana käsutada vaid kuni 1. märtsini

2006. Seda on tunnistanud ka OÜ CBD Varahaldus, kes esitas 17. novembril 2006 halduskohtule

hageja vastu nõude hoone omandamise võimaluse kaotamise tõttu tekitatud kahju hüvitamiseks,

tuginedes muu hulgas asjaolule, et hagejal ei ole tühistatud käskkirja tagasitäitmise raames võimalik

hoone omandiõigust OÜ-le CBD Varahaldus üle anda ning hagejal tuleb tekitatud kahju hüvitada

rahas. Seega ei teeni hagi esitamine Tallinna Ringkonnakohtu 29. aprilli 2005. a otsuse täitmise ega

OÜ CBD Varahaldus rikutud õiguste kaitse eesmärki. Lisaks kostja õiguste kahjustamisele võib

hageja nõude rahuldamine kahjustada ka AS-i SEB Eesti Ühispank õigusi, sest tema kasuks on hoone

lepingu alusel panditud, kusjuures pandilepingu tühisust ei ole tuvastatud ning hageja ei ole

praeguseni seda nõuet esitanud.

3. Hageja taotluse alusel kaasas Harju Maakohus (kes menetles asja alates 1. jaanuarist 2006) 2. mail

2006 menetlusse kolmanda isikuna kostja poolel AS-i SEB Eesti Ühispank (kostja poolel kaasatud

kolmas isik) ja kolmanda isikuna hageja poolel OÜ CBD Varahaldus (hageja poolel kaasatud kolmas

isik).

Kostja poolel kaasatud kolmanda isiku arvates tuleb asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamise nõude

osas menetlus lõpetada, sest samade poolte vaidluses samal alusel ning sama hagieseme üle on

haldusasjas tehtud ringkonnakohtu otsus. Selle kohtuotsusega on nõue asjaõiguslepingu tühisuse

tuvastamiseks juba lahendatud (jäetud rahuldamata) ning nõuet ei ole võimalik teist korda lahendada.

Kui kohus peab siiski võimalikuks menetleda hageja nõuet tuvastada asjaõiguslepingu tühisus, tuleb

see jätta rahuldamata.

Hageja poolel kaasatud kolmas isik leidis, et hageja ja kostja sõlmitud võlaõigusleping ja

asjaõigusleping on tühised. Seega ei ole hoone omand kostjale üle läinud. Kui kostja ei olnud hoone

omanikuks, ei saanud ta hoonet kehtivalt pandiga koormata. Seega on pandi seadnud selleks

õigustamata isik, mistõttu pant on tühine.

4. Harju Maakohus rahuldas 9. oktoobri 2007. a otsusega hagi. Maakohus tuvastas hageja ja kostja

19. novembril 2003 sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingu tühisuse, tunnustas hageja omandiõigust

vaidlusalusele hoonele ning nõudis selle kostja omandist ja valdusest välja hageja omandisse ja

valdusesse. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja riigilõivu 88 500 krooni ning

õigusabikulud 17 124 krooni.

5. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus selle tühistada. Kostja palus

teha uue otsuse, millega lõpetada menetlus hageja nõuete osas tuvastada müügilepingu ja

asjaõiguslepingu tühisus, kui kohus peab ringkonnakohtu otsust haldusasjas siduvaks, või jätta need

nõuded rahuldamata, kui kohus ei pea viidatud otsust haldusasjas siduvaks. Lisaks palus kostja jätta

rahuldamata hageja nõuded omandiõiguse tunnustamiseks vaidlusalusele hoonele ja selle

väljanõudmiseks kostja valdusest hageja valdusesse, samuti hageja alternatiivse nõude hoone

väljanõudmiseks kostja omandist ja valdusest hageja omandisse ja valdusesse alusetu rikastumise

sätete alusel.

6. Hageja vaidles kostja apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta see rahuldamata ning maakohtu otsus

muutmata. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

7. Tallinna Ringkonnakohus jättis 12. mai 2008. a otsusega maakohtu otsuse muutmata lõppjärelduse

osas, millega kohus tuvastas müügilepingu tühisuse, arvestades motiivide osas ringkonnakohtu

otsuses märgitut. Ülejäänud osas tühistas ringkonnakohus maakohtu otsuse, jättes rahuldamata hageja

nõude asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks ning vaidlusalusele hoonele omandiõiguse

tunnustamiseks, samuti hoone kostja ebaseaduslikust valdusest väljamõistmiseks. Ringkonnakohus

saatis alusetust rikastumisest tuleneva nõude uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.

8. Nii hageja kui ka kostja esitasid ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse. Hageja palus

ringkonnakohtu otsuse osaliselt tühistada ja teha selles osas uue otsuse, millega rahuldada hageja

nõue asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks ning vaidlusalusele hoonele omandiõiguse

tunnustamiseks, samuti hoone kostja ebaseaduslikust valdusest hageja valdusse väljamõistmiseks.

Kostja palus ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, milles kohus jättis muutmata maakohtu otsuse

lõppjärelduse, et müügileping on tühine. Samuti palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada osas,

milles kohus jättis lahendamata alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumise kohaldamise

küsimuse ning saatis hagi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Kolmas isik hageja poolel

nõustus hageja kaebusega ning vaidles vastu kostja kaebusele. Kolmas isik kostja poolel enda

seisukohta ei esitanud.

9. Riigikohtu erikogu muutis 27. oktoobri 2009. a otsusega kohtuasjas nr 3-2-1-100-08

ringkonnakohtu otsuse põhjendusi müügilepingu tühisuse tuvastamise osas. Muus osas jättis

Riigikohtu erikogu ringkonnakohtu otsuse muutmata.

Riigikohtu erikogu otsuse kohaselt on tsiviilasja lahendavale kohtule kohustuslik ka halduskohtu

otsus osas, milles halduskohus on haldusakti tühistanud. Sellises olukorras ei saa tsiviilasja lahendav

kohus asuda haldusakti kehtetuse kohta teistsugusele seisukohale. Muus osas on halduskohtu otsus,

millega haldusakt tühistatakse, üldkohtu jaoks dokumentaalseks tõendiks.

Riigikohtu erikogu nõustus maakohtuga, et Tallinna Linnavolikogu 20. märtsi 1997. a määrusega

kehtestatud linnavara võõrandamise korra (edaspidi võõrandamise korra) p-d 17 ja 40 sisaldavad

keeldu sõlmida müügilepingut isikuga, kes ei paku kõrgeimat hinda. Erikogu hinnangul on sellise

keelu mõtteks tuua kaasa seda keeldu rikkudes sõlmitud müügilepingu tühisus. Müügilepingu

tühisust ei välistanud asjaolu, et müügilepingu sõlmimise ajal oli haldusakt kehtiv. Müügilepingu kui

kohustustehingu tühisusest ei tulene iseenesest asjaõiguslepingu kui käsutustehingu tühisus. TsÜS § 6

lg-s 4 on sätestatud üheselt, et käsutustehingu kehtivus ei sõltu õiguse ja kohustuse üleandmiseks

kohustava tehingu kehtivusest. Võõrandamise korra sätete mõtteks pole keelata hagejal omandi

üleandmist ja tuua kaasa omandi üleandmise kokkuleppe (asjaõiguslepingu) tühisus.

Erikogu leidis veel, et kui müügileping on tühine, siis alusetu rikastumise sätete alusel tehtud

kohtulahendi täitmiseks ehitise kui vallasasja omandi tagasiandmist hagejale ei välista AÕSRS § 13

lg 6, mille viiendast lausest tulenevalt võib ehitist või selle osa vallasasjana käsutada kuni 2006. aasta

1. märtsini. Sama lõike kaheksandas lauses sätestatakse ehitise või selle osa vallasasjana käsutamise

võimalused pärast 1. märtsi 2006. Nii võib pärast nimetatud kuupäeva ehitist või selle osa

vallasasjana käsutada pankroti-, täite- ja sundvõõrandamismenetluse korras või kohtumenetluses

tehtud lahendi vabatahtlikuks täitmiseks, samuti võib teha ehitise või selle osa kohta testamendi või

sõlmida pärimislepingu. Seega on ka pärast 1. märtsi 2006 võimalik käsutada vallasasjana käibes

olevat ehitist. Samuti ei välista ehitise kui vallasasja omandi tagasiandmist hagejale see, et ehitisele

kui vallasasjale on seatud pant. AÕSRS § 132 ja selle esimeses lõikes viidatud asjaõigusseaduse

normid ei keela pandiga koormatud ehitise kui vallasasja omandi üleandmist.

Vastuseks kostja kassatsioonkaebuse väitele hageja esitatud alusetust rikastumisest tuleneva nõude

aegumise kohta märkis erikogu, et kuivõrd maakohus hageja nõuet, mis tulenes kostja alusetust

rikastumisest, üldse ei käsitlenud, saatis ringkonnakohus selles osas asja õigesti uueks

läbivaatamiseks maakohtule. Seega otsustatakse alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumise

küsimus asja uuel läbivaatamisel maakohtus.

10. Harju Maakohus rahuldas 12. mai 2010. a otsusega hagi ning kohustas kostjat andma hagejale üle

hoone omandiõigus. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja riigilõivu 261 919 krooni 96 senti

ja õigusabikulud 50 000 krooni. Maakohtu otsuse kohaselt on kohtuotsus, mis tuvastas hageja ja

kostja vahel sõlmitud müügilepingu tühisuse ja asjaõiguslepingu kehtivuse, jõustunud.

Alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg on TsÜS § 151 lg 1 järgi kolm aastat alates

ajast, mil õigustatud isik sai teada või pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue.

Hageja esitas hagiavalduse 30. novembril 2005. Hagiavalduses on hageja selgesõnaliselt viidanud

alusetu rikastumise sätetele. Õige on kostja seisukoht, et hagi alusena tuleb käsitada poolte välja

toodud asjaolusid, mitte õiguslikku kvalifikatsiooni. Hageja on hagi alusena välja toonud asjaolu, et

hageja ja kostja vahel sõlmitud müügileping on halduskohtu seisukohast tühine ning hageja on

nõudnud kostjalt tühise tehingu järgi saadu tagastamist. Hageja on hagiavalduses välja toonud

asjaolud, mille tõeseks osutumisel saab esitada alusetust rikastumisest tuleneva nõude. Hageja on

esitanud ka asja enda valdusesse saamise nõude. Hagiavalduse asjaoludest selgub, et hageja nõue oli

suunatud asja tagasisaamisele, st nii valduse kui ka omandi saamisele. Nõude täpsustamist ei saa

pidada uue nõude esitamiseks tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 376 lg 4 p 3 järgi. Asjaolu,

et hageja on hagiavalduses lisaks müügilepingu tühisusele toonud välja ka asjaõiguslepingu tühisuse

tuvastamise nõude ja vastavad asjaolud, ei mõjuta alusetust rikastumisest tulenevat nõuet. Hageja

esitatud alusetust rikastumisest tulenev nõue ei ole aegunud. Tuginedes Riigikohtu seisukohtadele,

leidis maakohus, et asjaõigusseaduse rakendamise seaduses sätestatu ei takista hagi rahuldamist.

Kuivõrd müügileping on tühine, on pooltel alusetu rikastumise võlasuhe, mille järgi nad on

kohustatud vastastikku saadu tagastama VÕS § 1028 lg 1 ja §-de 1032 ning 1034 järgi. Müügilepingu

järgi sai kostja hagejalt hoone kui vallasasja. Hageja sai kostjalt müügieseme hinnana

3 810 000 krooni, millest oli lepingu sõlmimise hetkel tasutud 1 945 000 krooni ja 1 865 000 krooni

kantud notari kontole. Müügilepinguga võttis hageja kohustuse anda kostjale üle hoone omandiõigus.

Hageja saab alusetu rikastumise sätete alusel nõuda, et kohus kohustaks kostjat andma hagejale üle

hoone omandiõigus.

Iseenesest on õige kostja väide selle kohta, et alusetust rikastumisest tuleneva õigussuhte puhul peaks

tehingu järgi saadu tagastamine toimuma ühel ajal, tegemist on vastastikust täitmist nõudva

toiminguga ja kohustatud pool saab seetõttu täitmisest keelduda kuni vastaspoole kohustuse

täitmiseni. Siiski ei kohaldu poolte suhtes VÕS § 111 lg 1, vaid VÕS § 110 lg 1, sest tegemist ei ole

lepingulise, vaid lepinguvälise kohustusega. Selline keeldumine ei ole siiski absoluutne, mida toetab

ka VÕS § 110 lg 5 regulatsioon. Vastasel juhul ei oleks hagejal võimalik oma õigusi kohtu kaudu

teostada. Kohus ei saa jätta hageja nõuet rahuldamata seetõttu, et kostja ei ole oma nõude

maksmapanekuks näiteks hagi esitanud. Vastastikuse täitmise vastuväite saab kostja esitada

täitemenetluses. Praeguses asjas ei ole kostja esitanud taotlust, et kohus teeks otsuse VÕS § 110 lg-

s 5 näidatud viisil. Samas on hageja kohtumenetluses kinnitanud, et ta tagastab kostjale müügilepingu

järgi saadu. Kohtul ei ole kahtlust, et hageja ei oleks võimeline oma seaduses sätestatud kohustust

täitma.

11. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada ja

teha uus otsus, millega jätta hageja esitatud alusetust rikastumisest tulenev nõue rahuldamata. Kostja

leidis, et väär on maakohtu seisukoht, et hageja esitas alusetust rikastumisest tuleneva nõude

30. novembri 2005. a hagiavalduses. Maakohus on jätnud põhjendamatult arvestamata, et tegelikult

esitas hageja alusetust rikastumisest tuleneva nõude esimest korda alles 14. mai 2007. a avalduses

haginõude täpsustamiseks. Kostja taotles aegumise kohaldamist. Sellest tulenevalt jättis maakohus

vääralt aegumise kohaldamata. Maakohus on AÕSRS § 132 lg-t 2 ebaõigesti kohaldades asunud

väärale seisukohale, et hoonet koormav pandiõigus ei takista hagi rahuldamist. Maakohus jättis

vääralt arvestamata hoonet koormava pandiõiguse. Maakohus jättis kohtuotsuse tegemisel VÕS § 110

lg-t 1 valesti kohaldades ning VÕS § 111 lg-t 1 ja lg-t 7 kohaldamata jättes arvestamata kostja õiguse

keelduda hoone omandi tagasikandmisest. Samuti jättis maakohus käsitlemata kostja väite, et

alusetust rikastumisest tuleneva nõude rahuldamine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega.

12. Hageja ja kolmas isik hageja poolel palusid jätta kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata,

maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud kostja kanda. Kolmas isik kostja poolel

apellatsioonkaebuse kohta seisukohta ei võtnud.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

13. Tallinna Ringkonnakohus jättis 10. jaanuari 2011. a otsusega maakohtu otsuse alusetu

rikastumisega saadud hoone tagastamiseks muutmata ning apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Apellatsioonimenetluse kulud jättis ringkonnakohus kostja kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks

välja õigusabikuluna 25 877 krooni 42 senti.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on maakohus täitnud juhiseid, mida Riigikohus on selles tsiviilasjas

õigussuhte kvalifitseerimiseks andnud, ning teinud seadusele vastava kohtulahendi. Ringkonnakohus

nõustus maakohtu otsuse järeldustega ega korranud neid.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu seisukohaga, mille kohaselt ei ole hageja nõue omandi

tagasisaamiseks aegunud. Hageja 30. novembril 2005 esitatud hagi on suunatud lõppeesmärgina

hoone omandi taastamisele ning nõude õigusliku alusena on hageja tuginenud muu hulgas selgelt ka

alusetu rikastumise sätetele (kohtutoimiku I kd, tl 6 ja 7).

Kaebuse väide, et omandi tagasikandmist takistab hoonele kolmanda isiku kasuks seatud pant, ei ole

õige. AÕSRS § 132 lg 2 järgset pandipidaja nõusolekut väljendavat tahteavaldust hoone

võõrandamiseks on võimalik asendada kohtuotsusega TsÜS § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku

(TMS) § 184 lg 1 esimese lause alusel (Riigikohtu 1. juuni 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-10,

p-d 18-20). Pandi püsimajäämisest tulenevat hoone väärtuse võimalikku vähenemist saab arvesse

võtta tehingu hagejapoolsel tagasitäitmisel.

Kostja mittenõustumine kohtute tõlgendusega AÕSRS § 13 lg-le 6 ei anna samuti alust maakohtu

otsust tühistada. Maakohus on otsust tehes õigesti juhindunud Riigikohtu seisukohast, et AÕSRS § 13

lg 6 ei takista kõnealusel juhul hoone kui vallasasja omandi hagejale tagasikandmist. Ringkonnakohtu

otsus vaidlusaluse käskkirja tühistamise ja tagasitäitmise kohta on hageja jaoks siduv ning seetõttu ei

ole asjakohane kostja väide, et hageja nõue riivab hea usu põhimõtet. Kostja mure selle üle, kas ja

kuidas hageja pärast omandi tagasisaamist hoone taas võõrandada saab, väljub selle vaidluse

raamidest.

Hoone omandi hagejale tagasikandmist ei takista kostja õigus saada hagejalt tagasi tehingu käigus

üleantu. Erinevalt maakohtu otsuses märgitust näeb VÕS § 1034 lg 3 tagasitäitmisel ette mitte

VÕS § 110, vaid § 111 kohaldamise. See aga ei anna alust maakohtu otsust lõppjärelduses tühistada,

kuna kostja õigus nõuda hoone omandi üleandmisega ühel ajal tagasi raha, mida ta hoone eest

hagejale maksis, ei väära hageja õigust saada tagasi hoone omandit. Kostja etteheide, et talle jääb

maakohtu otsusest ebaselgeks, kuidas täitemenetluses tagasitäitmist täpselt korraldatakse, ei ole

asjakohane, kuna kohus ei pea menetlusosalisele andma õigusabi, vaid lahendama hageja nõude

(TsMS § 2 ja § 5 lg 1). Tühiste lepingute tagasitäitmine toimub alusetu rikastumise sätete järgi

vastastikuse restitutsiooni põhimõttel (Riigikohtu 20. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

136-05, p-d 19-23). Hageja on kohtumenetluses korduvalt kinnitanud, et talle ei valmista kostjale

tehingu järgi saadu tagastamine raskusi (VÕS § 111 lg 1).

Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei ole põhjust muuta ka esimese astme kohtu

menetluskulude jaotust. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb mõista kostjalt hageja

kasuks välja TsMS-i ja TMS-i rakendamise seaduse § 3 lg 1 ning kuni 31. detsembrini 2005 kehtinud

TsMS § 61 lg 1 p 2 ja justiitsministri 23. augusti 1999. a määruse nr 42 järgi õigusabikulud

25 877 krooni 42 senti. Arvestades vaidluse keerukust, menetluse kestust ja hagejale esitatud arvetest

nähtuvat töömahtu, ei ole õigusabi tasu suurus ringkonnakohtu arvates ülemäärane.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

14. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsuse

tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi Tallinnas Pärnu mnt 18 asuva hoone omandiõiguse

üleandmiseks rahuldamata, või saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja

palub hagejalt välja mõista kõik kostja kantud menetluskulud ning jätta hageja menetluskulud hageja

enda kanda.

Kassatsioonkaebuse kohaselt on ringkonnakohus menetlusõiguse norme rikkudes ja materiaalõiguse

norme ebaõigesti kohaldades jõudnud väärale ja põhjendamata järeldusele, et hageja on 30. novembri

2005. a hagiavalduses esitanud ka alusetust rikastumisest tuleneva nõude. Seetõttu on

ringkonnakohus jätnud aegumise ebaõigesti kohaldamata. 30. novembril 2005 esitatud hagiavalduses

ei esitanud hageja nõuet hoone omandi tagasikandmiseks, nagu seda alusetu rikastumise sätete

(VÕS § 1028 lg 1) järgi tulnuks teha, vaid esitas hoone omanikuna (asjaõiguslepingu tühisusele

tuginedes) nõude hoone väljanõudmiseks kostja valdusest. Hageja pidi olema müügilepingu

väidetavast ebaseaduslikkusest (ja seega alusetust rikastumisest tuleneva nõude olemasolust) teadlik

juba 19. novembri 2003. a müügilepingu sõlmimisest alates. Seega pidi hageja esitama alusetust

rikastumisest tuleneva nõude selle nõude aegumise vältimiseks kohtule hiljemalt 19. novembril 2006,

kuid esitas selle alles 14. mail 2007.

Ringkonnakohus on AÕSRS § 132 lg-t 2 valesti kohaldades asunud väärale seisukohale, mille

kohaselt hoonet koormav pandiõigus ei takista hagi rahuldamist. Kostja märgib, et hageja ei ole

kohtumenetluses esitanud pandipidaja vastu nõuet. Seega ei asenda selles asjas tehtav otsus

pandipidaja nõusolekut, st et alusetust rikastumisest tuleneva nõude rahuldamise korral puudub

AÕSRS § 132 lg-st 2 tulenevalt hoone võõrandamiseks vajalik pandipidaja nõusolek ning kostjal ei

ole võimalik kohtuotsust täita. Kostja leiab, et Riigikohus on jätnud arvestamata VÕS § 189 lg 2 p 2

ning AÕSRS § 132 lg 2 viimase lause, millest tulenevalt on välistatud vallasasjaks oleva panditud

ehitise omaniku muutumine ilma pandipidaja nõusolekuta. Kolmas isik kostja poolel ei ole

avaldanud, et ta oleks hoone omaniku muutmisega nõus. Ringkonnakohus ei ole selgitanud,

missugusel õiguslikul alusel ja kuidas saab hageja pandi püsimajäämisest tulenevat hoone väärtuse

võimalikku vähenemist arvesse võtta tehingu hagejapoolsel tagasitäitmisel ning kuidas sellisel juhul

toimuks asjas hageja nõuet rahuldava kohtuotsuse täitmine.

Ringkonnakohus jättis menetlusõiguse norme rikkudes ja materiaalõiguse norme ebaõigesti

kohaldades tegemata VÕS § 111 lg-s 7 nimetatud otsuse. Maakohtus esitas kostja muu hulgas

VÕS § 111 lg-st 1 tuleneva vastuväite, mille kohaselt ei saa hoonet kostjalt alusetu rikastumise sätete

järgi välja nõuda seni, kuni kostjale ei ole tagastatud hoone eest tasutud ostuhinda. Kuivõrd kostja

keeldus maakohtus hoone omandi tagasikandmise kohustuse täitmisest VÕS § 111 lg 1 alusel, oleks

kohtud VÕS § 111 lg-st 7 tulenevalt pidanud hagi rahuldamise korral tegema otsuse, millega

kohustatakse kostjat otsust täitma üksnes juhul, kui hageja on oma kohustuse (tagastada hoone eest

tasutud ostuhind) kostja ees täitnud või kostja on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse. Sellise

otsuse tegemise kohustus tekib kohtul juba siis, kui kostja keeldub oma kohustuse täitmisest

VÕS § 111 alusel, ning eraldi taotlust kohtule esitada ei ole vaja. Arusaamatuks jääb ringkonnakohtu

põhjendus, mille kohaselt ei ole asjakohane kostja etteheide, et talle jääb maakohtu otsusest

ebaselgeks, kuidas täitemenetluses tagasitäitmist täpselt korraldatakse, kuna kohus ei pea

menetlusosalistele õigusabi andma, vaid lahendama hageja nõude.

Ringkonnakohus pole käsitlenud kostja väidet, et nõude esitamine on vastuolus hea usu põhimõttega.

Hageja põhjendas nõude esitamist kostja vastu asjaoluga, et Tallinna Ringkonnakohtu 29. aprilli

2005. a otsusega tehti Tallinna Elamumajandusametile ettekirjutus käskkirja tagasitäitmiseks, milleks

Tallinna Elamumajandusamet pidi tegema kõik endast sõltuva, et ennistada nimetatud käskkirja

andmisele eelnenud olukord ja saada hoone kui enampakkumise objekt enda valdusse tagasi, sest

muidu ei ole tal võimalik käskkirja tagasi täita - vaadata üle ja teha uut otsust hoone müügiks

korraldatud avaliku enampakkumise võitja kinnitamise kohta. Muutunud õigusliku olustiku tõttu ei

ole aga hagejal võimalik OÜ CBD Varahaldus rikutud õigusi sel viisil taastada - isegi juhul kui

hageja saaks hoone uuesti enda omandisse ja valdusse, ei ole võimalik enam hoonet enampakkumisel

OÜ-le CBD Varahaldus müüa, kuna AÕSRS § 13 lg 6 kohaselt võis ehitist või selle osa vallasasjana

käsutada vaid kuni 1. märtsini 2006.

15. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu, paludes jätta selle rahuldamata ning menetluskulud

kostja kanda. Kohtud on asjaolusid õigesti hinnates jõudnud õigele järeldusele, et hageja on

maakohtule 30. novembril 2005 esitatud hagiavalduses esitanud ka alusetust rikastumisest tuleneva

nõude, ja seetõttu on ringkonnakohus jätnud aegumise õigesti kohaldamata. Hoonet koormav

pandiõigus ei takista hoone tagastamist. Kohus on AÕSRS § 132 lg-t 2 õigesti kohaldades asunud

seisukohale, mille kohaselt hoonet koormav pandiõigus ei takista hagi rahuldamist. Samale

seisukohale on jõudnud ka Riigikohus samas asjas. Hageja tagastab hoone eest tasutud ostuhinna.

Hageja ei nõustu kostjaga, et ringkonnakohus jättis menetlusõiguse norme rikkudes ja

materiaalõiguse norme ebaõigesti kohaldades tegemata VÕS § 111 lg-s 7 nimetatud otsuse. Hageja on

korduvalt kinnitanud nii kohtuistungil kui ka kirjalikes dokumentides, et täidab oma kohustuse, st

tagastab hoone eest tasutud ostuhinna. Seega tuleb jätta tähelepanuta kostja vastuväited, mis

puudutavad hoone ostuhinna tagastamata jätmist. Lisaks ei ole kostja seadnud kohtumenetluses

kordagi kahtluse alla hageja võimekust talle hoone ostuhind tagastada. Hageja esitatud alusetust

rikastumisest tuleneva nõude rahuldamine on kooskõlas hea usu põhimõttega.

16. Kolmas isik hageja poolel palub jätta kostja kassatsioonkaebuse rahuldamata.

17. Kolmas isik kostja poolel leidis, et kuna ta pole kassatsioonimenetluses alates 31. märtsist 2011

enam vaidlusaluse hoone (Pärnu mnt 18) pandipidajaks, ei soovi ta esitada täiendavaid seisukohti ega

taotlusi.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

18. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada ja ringkonnakohtu otsus tuleb

TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi

olulise rikkumise tõttu tühistada. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale

ringkonnakohtule.

19. Pooled vaidlevad muu hulgas selle üle, kas hageja esitatud alusetust rikastumisest tulenev nõue

on aegunud. Riigikohtu erikogu jättis aegumise küsimuse otsustamise selles asjas maakohtu otsustada

(vt Riigikohtu erikogu 27. oktoobri 2009. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-100-08, p 24). Kostja leiab, et

alusetust rikastumisest tulenev nõue on aegunud, kuivõrd hageja esitas selle nõude alles 14. mail

2007. Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu. Kohtud on õigesti leidnud, et alusetust rikastumisest

tulenev nõue ei ole aegunud. Kolleegium nõustub selles osas kohtutega, et juba 30. novembril 2005

esitatud hagiavalduses tugines hageja nii vindikatsioonihagi kui ka alusetust rikastumisest tuleneva

tagasinõude sätetele ning asjaoludele, mille alusel kohtud pidid hindama hageja nõude põhjendatust

ka alusetu rikastumise sätete järgi. 14. mai 2007. a avalduses hageja üksnes täpsustas, et ta on

esitanud alternatiivsed nõuded ning et ta soovib, et kohus hindaks esimeses järjekorras

vindikatsiooninõuet.

20. Väär on kostja seisukoht, et AÕSRS § 132 lg-s 2 sätestatu takistab hagi rahuldamist. Kuna

Riigikohtu erikogu tegi maakohtule ettekirjutuse lahendada asi alusetu rikastumise sätete järgi ja

leidis, et ehitise kui vallasasja omandi tagasiandmist hagejale ei takista see, et ehitisele kui

vallasasjale on seatud pant (vt erikogu otsuse p-d 24, 26 ja 29), siis pidi maakohus TsMS § 693 lg 2

järgi võtma Riigikohtu erikogu seda seisukohta arvesse.

AÕSRS § 132 lg 2 esimese lause kohaselt võib kuni ehitisealuse maa kinnistusraamatusse kandmiseni

või riigi omandisse jäetud või munitsipaalomandisse antud maa riigi maakatastrisse kandmiseni

ehitist või selle mõttelist osa pantida valdust üle andmata. Sama paragrahvi teise lause kohaselt saab

selle lõike esimeses lauses sätestatud panti seada 2006. aasta 1. märtsini. Pandile kohaldatakse selle

paragrahvi esimeses lõikes sätestatud pandiõiguse sätteid. AÕSRS § 132 lg 2 neljanda lause kohaselt

võib pantija panditud asja võõrandada üksnes pandipidaja nõusolekul. Kuna tühise või tühistatud

võlaõigusliku lepingu tagasitäitmisel asja omandiõiguse tagasiandmine ei kujuta endast eelnimetatud

sätte mõtte kohaselt asja võõrandamist, siis ei ole ka praegusel juhul vaja pandipidaja nõusolekut

hagejale hoone omandiõiguse tagasiandmiseks.

21. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et ringkonnakohus pole käsitlenud kostja väidet, et nõude

esitamine on vastuolus hea usu põhimõttega. Ringkonnakohus on seda väidet käsitledes leidnud, et

hageja jaoks on siduv ringkonnakohtu otsus käskkirja tühistamise kohta, mistõttu ei ole asjakohane

kostja väide, et hageja nõue riivab hea usu põhimõtet. Samuti on ringkonnakohus öelnud, et kostja

mure selle üle, kas ja kuidas hageja pärast omandi tagasisaamist hoonet taas võõrandada saab, väljub

selle vaidluse raamest. Kolleegiumil ei ole alust muuta ringkonnakohtu järeldusi selle kohta, et kostja

esiletoodud asjaolude alusel ei ole hageja esitatud nõue hea usu põhimõttega vastuolus.

22. Põhjendatud on kostja väide, et ringkonnakohus rikkus menetlusõiguse norme ning kohaldas

vääralt materiaalõiguse norme, jättes arvestamata VÕS §-s 111 sätestatu.

Praegusel juhul on kohtud leidnud, et müügileping on tühine. Riigikohus on oma varasemas praktikas

selgitanud, et vallasasjaks oleva hoone müügilepingu tühisuse korral rahuldatakse müügilepingu

esemeks olnud asja valduse väljaandmise nõue VÕS § 111 ja § 1034 lg 3 järgi, mis tähendab, et ostja

võib keelduda ostetud asja tagasiandmisest seni, kuni talle pole tagastatud asja eest makstud raha

(vt Riigikohtu 20. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-05, p-d 20 ja 32). VÕS § 1034 lg-

s 3 sätestatakse, et kui vastastikune leping on tühine, peavad lepingupooled nende poolt saadu välja

andma või selle väärtuse hüvitama samaaegselt, ning et vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111

sätestatut. VÕS § 111 lg 1 kohaselt, kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused

kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine

lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on

kinnitanud, et ta kohustuse täidab.

Alates 1. jaanuarist 2009 kehtiva VÕS § 111 lg 7 esimeses lauses sätestatakse, et kui võlausaldaja

nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest VÕS § 111 lg 1 või 4 alusel keeldub,

kohaldatakse VÕS § 110 lg-s 5 sätestatut. VÕS § 110 lg 5 kohaselt, kui võlausaldaja nõuab võlgnikult

kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest VÕS § 110 alusel keeldub, teeb kohus otsuse, millega

võlgnikku kohustatakse otsust täitma üksnes juhul, kui võlausaldaja on oma kohustuse tema suhtes

täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse. Riigikohus on pärast VÕS § 110

lg 5 ja § 111 lg 7 kehtima hakkamist selgitanud kinnisasjade tühiste müügilepingute tagasitäitmise

tingimusi, leides, et tühise müügilepingu alusel saadu tuleb VÕS § 1034 lg-st 3 tulenev kohustus

tähendab seda, et kohtuotsuse resolutsioonis kohustatakse ostjat kinnistusraamatu omandikande

muutmise nõusolekut andma, asja valdust tagastama ja asjast saadud kasu välja andma üksnes

tingimuslikult, s.o juhul, kui ostjale samal ajal tagastatakse tema makstud müügihind ning hüvitatakse

sellelt saadud intressid (VÕS § 1032 lg 1 esimene lause ja § 1034 lg 3), samuti hüvitatakse asjale

heauskselt tehtud kulutused (VÕS § 1033 lg 2) (vt Riigikohtu 14. aprilli 2010. a otsus kriminaalasjas

nr 3-1-1-3-10, p 29). Kolleegium leiab, et eelnimetatu kehtib ka ehitise (sh hoone) kui vallasasja

müügilepingu tühisuse puhul ja järelikult kohalduvad need sätted ka praeguses asjas.

Seega, kui vallasasjaks oleva hoone müügileping osutub tühiseks, müüja taotleb hagejana hoone

omandiõiguse tagasisaamist ning ostja taotleb kostjana VÕS § 111 ja § 1034 lg 3 kohaldamist (st et

ostja keeldub hoone omandiõigust tagasi andmast seni, kuni müüja tagastab talle tasutud

müügihinna), tuleb kohtuotsuse resolutsioonis kohustada ostjat hoone omandiõigus müüjale tagasi

andma tingimuslikult, s.o üksnes juhul, kui ostjale samal ajal tagastatakse tema makstud müügihind.

Käesolevas asjas on kostja on esitanud menetluses vastuväite, et ta ei saa hoonet tagastada enne, kui

hageja on tagastanud talle hoone ostuhinna. Maakohus ei ole oma otsuse resolutsiooni sõnastamisel

kostja seda vastuväidet arvestanud. Ringkonnakohus on jätnud selle puuduse kõrvaldamata. Seetõttu

tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada ning saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

23. Kohtukulud jagab asja lõplikult lahendav kohus enne 1. jaanuari 2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1

järgi.

24. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada kostja kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

Henn Jõks, Villu Kõve, Tambet Tampuu