3-2-1-28-11 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-28-11

Otsuse kuupäev

Tartu, 25. mai 2011. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Jaanika Puio hagi A. H. Tammsaare 5 Korteriühistu vastu

üldkoosolekute otsuste kehtetuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 6. detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 2-

09-66202

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Jaanika Puio kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

3195 eurot 58 senti (50 000 krooni)

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Jaanika Puio (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Aino-Eevi Lukas

Kostja A. H. Tammsaare 5 Korteriühistu (registrikood 80026350)

Asja läbivaatamise kuupäev

11. aprill 2011. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 6. detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 2-09-66202 osas,

millega ringkonnakohus jättis muutmata Tartu Maakohtu 23. aprilli 2010. a otsuse, millega

maakohus jättis rahuldamata hageja hagi üldkoosolekute otsuste kehtetuks tunnistamiseks.

Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Jätta muutmata Tartu Ringkonnakohtu 6. detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 2-09-66202

osas, millega ringkonnakohus jättis rahuldamata hageja nõude tuvastada korteriühistu

8. septembri 2009. a üldkoosoleku otsuse p 1.4 tühisus osas, millega laenu igakuine tagasimakse

jagatakse korteriomandite vahel võrdselt, ning nõude tuvastada 24. septembri 2009. a

korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisus, millega otsustati koguda pandusetöödeks puuduolev

raha võrdsete maksetena korteriomandi pealt.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Tagastada Jaanika Puiole kassatsioonkaebuselt 5. jaanuaril 2011 tasutud kautsjon

25 (kakskümmend viis) eurot.

5. Mõista Jaanika Puiolt Eesti Vabariigi kasuks välja vähem tasutud riigilõiv 319 (kolmsada

üheksateist) eurot 56 senti (5000 krooni). Riigilõiv tuleb tasuda Rahandusministeeriumi

arvelduskontole nr 10220034796011 (AS SEB Pank), nr 221023778606 (Swedbank AS),

nr 333416110002 (Danske Bank A/S Eesti filiaal) või nr 17001577198 (Nordea Bank Finland Plc

Eesti filiaal) (viitenr kõigil 2900076284). Nimetatud summa tuleb tasuda 15 päeva jooksul

arvates Riigikohtu otsuse jõustumisest. Tasumisega viivitamisel tuleb alates Riigikohtu otsuse

jõustumisest kuni täitmiseni tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Jaanika Puio (hageja) esitas 8. detsembril 2009 Tartu Maakohtule hagi A. H. Tammsaare 5

Korteriühistu (kostja) vastu korteriühistu üldkoosolekute otsuste kehtetuks tunnistamiseks.

Hageja on kostja liige, omades korteriomandit asukohaga A. H. Tammsaare 5-xx Tartus. 8. septembril

2009 toimus korteriühistu liikmete üldkoosolek, mille päevakorras oli muu hulgas küttesüsteemi

rekonstrueerimistööd ning tööde finantseerimine, sh laenu taotlemine. Nähtuvalt üldkoosoleku

protokolli p-dest 1.1 ja 1.2 otsustati renoveerida küttesüsteem ja soojasõlm ning sõlmida

töövõtuleping OÜ-ga Fesma Alu. Tööde finantseerimiseks otsustati taotleda pangalt laenu kuni

320 000 krooni, tagasimakse tähtajaga kuni 10 aastat. Üldkoosoleku protokolli p 1.4 kohaselt

otsustati laenu tagasimaksete teenindamiseks koguda korteriomanikelt iga kuu laenulepingu alusel

koostatud tagasimakse graafiku järgne summa kogu laenuperioodi vältel lisaks hooldustasu- ja

remondifondi maksetele. Laenu igakuine tagasimakse otsustati jagada korteriomanike vahel osaliselt

vastavalt korteriomandite pindalale (küttesüsteemi renoveerimistööde osakaal tööde

kogumaksumusest) ning osaliselt korteriomandite vahel võrdselt (soojasõlme renoveerimistööde

osakaal tööde kogumaksumusest). 16. septembril 2009 esitas hageja vastulause korteriühistu

8. septembri 2009. a üldkoosoleku otsuse p-le 1.4. 17. septembril 2009 toimus korteriühistu liikmete

erakorraline üldkoosolek, kus arutati ka soojasõlme renoveerimise finantseerimist, sh kas sissemakse

peaks olema ühistu liikmetele võrdne või vastama korteri pindalale. Hageja esindaja esitas sellel

koosolekul vastuväite 8. septembri 2009. a üldkoosoleku otsusele kulutuste võrdse jagamise kohta.

24. septembril 2009 toimus korteriühistu liikmete üldkoosolek, mille päevakorras oli pandusetööde

rahastamine. Üldkoosolekul otsustati koguda pandusetöödeks puuduolev raha võrdsete maksetena

korteriomandi pealt.

Hageja on seisukohal, et korteriühistu üldkoosolekute otsused ei vasta seadusele või alternatiivselt on

vastuolus heade kommetega. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg 1 kohaselt kannab kaasomanik ühisel

asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja

kulutusi vastavalt temale kuuluva osa suurusele. Korteriomandiseaduse (KOS) § 16 lg 1 kohaselt on

ehituslikust või kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse

tegemiseks vaja korteriomanike kokkulepet, seda ei saa otsustada KOS § 15 lg 3 kohaselt ega nõuda

KOS § 15 lg 5 järgi. KOS § 13 lg 3 kohaselt ei ole korteriomanik kohustatud hüvitama kaasomandi

eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole

nõustunud.

Hageja palus tunnistada kehtetuks korteriühistu 8. septembri 2009. a ja 24. septembri 2009. a

üldkoosolekute otsused osas, millega otsustati laenu igakuine tagasimakse ja pandusetöödeks

puuduolev raha jagada võrdseteks makseteks korteriomandi pealt, st iga korter maksab võrdse

summa, olenemata korteriomandi pindalast. Juhul kui kohus hageja nõuet ei rahulda, palus hageja

rahuldada alternatiivse nõude: tuvastada eelnimetatud otsuste tühisus nende vastuolu tõttu heade

kommetega.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Ta leidis, et seadus lubab kulutusi jagada teistmoodi kui ruutmeetrite

järgi tingimusel, et selline võimalus on sätestatud korteriühistu põhikirjas. Kostja põhikirja p 3.3.4

seda võimaldab. Analoogselt korterite peale on jagatud ka kulutused uute postkastide paigalduse

korral. Lisaks ei ole hageja vaidlustatud otsused rakendust leidnud. Otsus küttesüsteemide

rahastamise kohta tühistati sisuliselt ühistu erakorralisel koosolekul 17. septembril 2009, kus otsustati

muuta renoveerimise sisu, mistõttu koguda uusi pakkumisi. Sellest tulenevalt tuleb vastu võtta uus

otsus pakkumiste laekumise järel ka rahastamise kohta. Ka pandusetööde rahastamise otsus ei läinud

käiku, sest energiaauditi tulemusena selgus tööde suurem maht, kui algselt arvati. Korteriomanikelt

veel täiendavate sihtotstarbeliste maksete kogumist ei pidanud juhatus mõttekaks.

3. Tartu Maakohus jättis 23. aprilli 2010. a otsusega rahuldamata hageja hagi üldkoosolekute otsuste

kehtetuks tunnistamiseks osas, mille kohaselt jagati sihtotstarbelised maksed korteriomanike vahel

võrdselt. Kostja menetluskulud jättis maakohus hageja kanda.

Maakohtu otsuse kohaselt ei anna hagi rahuldamata jätmiseks alust kostja seisukoht, et mõlemad

otsused tööde tellimise ja rahastamise kohta on tühistatud. Sisuliselt on otsuste tegemine edasi

lükatud.

Asjaõigusseaduses reguleeritakse omandit ja omandisuhteid üldiselt. Korteriomanike õigusi ja

omavahelisi suhteid reguleerib korteriomandiseadus. Tulenevalt KOS § 1 lg-st 1 on korteriomand

omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa

kuulub. Reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi

sätteid. KOS § 8 lg 1 teise ja kolmanda lause kohaselt, kui korteriomanikud otsustavad asutada

korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu

õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi. Eelmises lauses sätestatud juhul

kohaldatakse kaasomandi eseme valitsemise suhtes korteriomandiseadust niivõrd, kuivõrd see ei ole

vastuolus korteriühistuseadusega. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 4 lg 2 kohaselt sätestatakse lisaks

mittetulundusühingute seaduses (MTÜS) põhikirja kohta sätestatule korteriühistu põhikirjas veel

häälte jagunemine üldkoosolekul ja korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade

majandamise kulude eest tasumise alused ja kord. KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud

korteriühistuseaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala

osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu

poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja

energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu

põhikirjas ei sätestata teisiti. KÜS § 151 lg 2 kohaselt loetakse eluruumi hoolduseks

korteriühistuseaduse tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja

tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks korteriühistuseaduse tähenduses loetakse

ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või

ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid.

Eeltoodust tulenevalt ei vasta seadusele hageja tuginemine KOS §-le 16, sest elamu küttesüsteemi

renoveerimise ja veetõkkepanduse renoveerimise otsuste vastuvõtmisega ei ületanud korteriühistu

üldkoosolek KOS § 16 lg-s 1 sätestatud piire. Tegemist ei ole kaasomandi korrashoiuks vajalikust

suurema ümberkorralduse tegemisega. Korteriühistu üldkoosolekul vastuvõetud vaidlustatud otsused

jäävad KÜS § 151 lg-s 2 sätestatud eluruumi remondi piiridesse, sest otsustati rekonstrueerida elamu

küttesüsteem. Veetõkkepanduste renoveerimistööd kuuluvad samasse kategooriasse. Tegemist on

elamu ehituskonstruktsiooni ennistamisega.

KÜS § 151 lg 1 annab korteriühistule seadusliku aluse otsustada elamu remondiks vajalike kulutuste

jaotamise teisiti kui jagatuna korterite pindalade järgi, kui korteriühistu põhikirjas on selline säte

olemas. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja põhikirja p 3.3.4 kohaselt (väljavõte tl 40) on ühistu liige

kohustatud õigel ajal tasuma sihtotstarbelisi makseid üldkoosoleku või juhatuse kehtestatud korras,

suuruses ja tähtaegadel. Makse suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva

korteri üldpinna osast majas asuvate korterite üldpinnast, välja arvatud üldkoosoleku otsuse alusel

elanike kohta arvestatavad, võrdselt korterite vahel jagatavad või muul viisil arvestatavad

sihtotstarbelised maksed. KÜS § 13 lg 4 kohaselt on korteriühistu otsused elamu majandamise ja

säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile

korteriühistu liikmetele kohustuslikud.

Kostja 8. septembri 2009. a üldkoosoleku otsuse p 1.4, mille kohaselt laenu tagasimakse jagatakse

korteriomanike vahel osaliselt vastavalt korteriomandite pindalale (küttesüsteemi renoveerimistööde

osakaal tööde kogumaksumusest) ning osaliselt korteriomandite vahel võrdselt (soojasõlme

renoveerimistööde osakaal tööde kogumaksumusest), samuti korteriühistu liikmete 24. septembri

2009. a üldkoosoleku otsus koguda pandusetöödeks puuduolev raha võrdsete maksetena

korteriomandi pealt vastavad KÜS § 151 lg-s 1 sätestatule ja kostja põhikirjale.

Korteriühistu üldkoosolekute otsused, mis on vastu võetud kooskõlas seadusega, ei ole heade

kommete vastased. Seadusega on korteriühistutele antud õigus jagada elamu remondiks vajalikud

kulutused üldkoosoleku otsuse alusel teisiti, kui on korteriomanike eluruumide pindala osatähtsus,

tingimusel et üldkoosoleku selline õigus on fikseeritud korteriühistu põhikirjas. Korteriühistu

üldkoosoleku otsus küttesüsteemi rekonstrueerimistööde kulutuste katmise jaotamise kohta on sisult

loogiline. Küttesüsteemi renoveerimistööde maksumus jagatakse otsuse kohaselt vastavalt

korteriomandite pindalale, soojasõlme renoveerimistööd aga korteriomanike vahel võrdselt. Kui

soojasõlme ei renoveeritaks, siis ei saaks selle kaudu vajalikul määral soojust ükski korteriomand,

olenemata selle suurusest. Niiskustõkkepanduse tööde eest tasumine toimub üldkoosoleku otsuse

kohaselt samuti kahest allikast: osa raha võetakse remondifondist (kuhu korteriomanikud teevad iga

kuu makseid tulenevalt neile kuuluva korteriomandi suurusest), puuduolev raha kogutakse aga

võrdsete maksetena. Korterühistu üldkoosolekute otsused ei ole vastuolus õiglustundega, samuti

puudub otsustel heade kommete vastane eesmärk.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada ning

teha uus otsus, millega hagi rahuldada, või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tartu Ringkonnakohus täiendas 6. detsembri 2010. a otsusega maakohtu otsuse resolutsiooni, jättes

rahuldamata hagi nõudes tuvastada korteriühistu 8. septembri 2009. a üldkoosoleku otsuse p 1.4

tühisus osas, millega laenu igakuine tagasimakse jagatakse korteriomandite vahel võrdselt, ning

nõudes tuvastada 24. septembri 2009. a korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisus, millega otsustati

koguda pandusetöödeks puuduolev raha võrdsete maksetena korteriomandi pealt. Muus osas jättis

ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus rahuldas apellatsioonkaebuse osaliselt

ja jättis maakohtus kantud menetluskulud hageja kanda ning ringkonnakohtus kantud menetluskulud

poolte endi kanda. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ega korranud neid

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg-st 6 tulenevalt.

Ringkonnakohus nõustus hagejaga, et maakohus ei ole otsuses märkinud, et ta arvestas hageja

esitatud tõendiga (tl 29). See ei ole aga oluline menetlusnormi rikkumine ning nimetatud rikkumine ei

toonud kaasa ka ebaõiget kohtulahendit. Maakohus on analüüsinud hageja nõude materiaalõiguslikku

alust ning põhistanud jälgitavalt, miks kohus jätab hagi rahuldamata.

Ringkonnakohus võttis poolte nõusolekul asja juurde uue tõendina võrdlustabeli, millest nähtub, et

kostja kasutatud kulude jaotamise korra järgi suurenes hageja makse kokku 950 krooni võrra. Pooled

nõustusid, et arvestades kulu suurust ja osamaksete suurust, ei ole tegemist suure summaga.

Ringkonnakohus möönis, et vastuvõetud kulude jagamise kord soosib kõige enam suurte korterite

omanikke, kelle maksed on väiksemad, kui oleksid olnud eeldusel, et kulud oleks jaotatud

ruutmeetrite järgi.

Kostja esindaja selgitas, et üldkoosolekul osalejatele olid asjaolud teada ja kaaluti erinevaid

võimalusi, kuid hääletusega otsustati sellise variandi kasuks. Kuna kulude jaotuse korra muutmiseks

oli kostjal seadusest tulenev õigus, siis ainuüksi hageja kulude mõningane suurenemine ei ole piisav

hagi rahuldamiseks.

Hageja väide, et heade kommetega on vastuolus hageja kohustus tasuda korteriühistule makseid

võrreldes teiste korteriühistu liikmetega kordades suuremas ulatuses, ei ole põhjendatud. Hageja kulu

suurenemine 6005 kroonilt 97 sendilt 6950 krooni 94 sendini ei ole hinnatav kordades suurema

ulatusega. Maakohus on hinnanud ka otsuste vastavust headele kommetele ning leidnud õigesti, et

puuduvad alused tuvastada otsuste vastuolu heade kommetega.

Hageja väitel on hagis märgitud üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamisel preventiivne toime ja

eesmärk, et kostja tulevikus ei hakkaks uusi tehtavaid kulutusi samadel põhimõtetel jagama.

Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga, et sel põhjusel oleks seadusest tulenev alus tuvastada hagis

nimetatud üldkoosolekute otsuste tühisus. Ringkonnakohus nõustus aga hagejaga, et hagis nimetatud

üldkoosolekute otsuste kehtivus ei ole aluseks ega eelduseks, et sellisel viisil kulude jagamine seda

iga kord oleks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsus

tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Kõik menetluskulud palus hageja jätta kostja

kanda.

Kassatsioonkaebuse kohaselt on tulenevalt kostja põhikirja p-st 3.3.4 korteriühistul kohustus lähtuda

sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel ühistu liikme omandis oleva korteri üldpinna

osast majas asuvate korterite üldpinnast, välja arvatud üldkoosoleku otsuse alusel elanike kohta

arvestatavad, võrdselt korterite vahel jagatavad või muul viisil arvestatavad sihtotstarbelised maksed.

Korteriomandiseaduses ja korteriühistuseaduses ei ole sätteid, mis annaksid kostjale õiguse jagada

kulutusi viisil, mis on vastuolus AÕS § 72 lg-s 4 ja § 75 lg-s 1, samuti KOS § 13 lg-s 3 ja § 16 lg-s 1

toodud põhimõtetega. Nimetatud sätete mõttest tulenevalt kannab korteriomanik kulutusi kaasomandi

korrashoidmiseks vastavalt talle kuuluva osa suurusele. Juhul kui jagatakse kulutused teisiti, on

vajalik korteriomaniku nõusolek. Ka kulutuste jagamisel kõikide korteriomandite vahel võrdselt või

muul viisil ei tohi panna korteriomanikule ilma tema nõusolekuta suuremaid kohustusi kui pindala

järgi jagades. Hageja ei ole vaidlustanud üldkoosoleku otsuseid elamu küttesüsteemi ja panduse

renoveerimiseks, vaid on vaidlustanud kulutuste jagamise viisi. Eeltoodust tulenevalt on

ringkonnakohus rikkunud materiaalõiguse normi.

Pooled ei vaidle selle üle, et kostja üldkoosoleku vaidlustatud otsuste kohaselt tekib olukord, kus

suure korteri omanikule on korteriomandite vahel kulude võrdne jaotamine rahaliselt oluliselt

kasulikum kui pinna järgi jaotamine. Väiksema korteri omanik (sh hageja) on seevastu kohustatud

tasuma oluliselt enam kui siis, kui kulusid tuleks kanda vastavalt talle kuuluva osa suurusele. Kulude

jaotamisel kostja otsustatud viisil tekib hagejale, samuti teiste väikeste korterite omanikele, suurte

korterite omanikega võrreldes ebaõiglaselt ning ebaproportsionaalselt suur maksekoormus.

Ringkonnakohus on möönnud, seega tuvastanud, et vastuvõetud kulude jagamise kord soosib kõige

enam suurte korterite omanikke, kelle maksed on väiksemad, kui oleksid olnud eeldusel, et kulud

oleks jaotatud ruutmeetrite järgi. Ringkonnakohus on seega sisuliselt nõustunud hagejaga osas,

millega hageja peab sellist kulude jagamise korda ebaõiglaseks ning heade kommete vastaseks.

Samas pole ringkonnakohus oma otsuses põhjendanud, miks kohus hagejaga sisulises osas nõustudes

jätab hagi rahuldamata. Ringkonnakohtu otsus on vastuoluline ja olulises osas põhjendamata,

rikkudes TsMS § 436 lg-t 1. Tegemist on hageja hinnangul ka TsMS § 669 lg 1 p-s 5 nimetatud

rikkumisega.

Hageja on kohtumenetluses selgitanud, et juhul, kui kohus annab kostjale õiguse jagada kulutused

niivõrd ebaõiglaselt, tekib olukord, kus hagejal kui väga väikese korteri omanikul tehakse sisuliselt

võimatuks omandi edasine säilitamine. Kostja vaidlustatud otsused eksivad ausalt ja õiglaselt

mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute vastu.

Olukord, kus hagejat kui ühte korteriühistu liiget kohustatakse tasuma korteriühistule võetud

kohustuste eest makseid võrreldes teiste korteriühistu liikmetega ebaproportsionaalselt oluliselt

suuremas ulatuses, ei ole kooskõlas ühiskonna üldiste arusaamadega kõlblusest ja seega ka heade

kommetega. Hageja hinnangul võib see olla vastuolus ka põhiseaduse §-s 12 sätestatud võrdse

kohtlemise põhimõttega. Hageja märgib, et vaidlustatud otsuste puhul on tegemist suhteliselt

mõõdukate summadega. Kohtuotsus selles asjas on vajalik aga tulevaste otsuste jaoks.

8. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu, leides, et otsused tehti selleks, et vähendada kõigi

korterite ülalpidamiskulusid ja parandada eluruumide sisekliimat. Kuigi initsiatiiv tuli suuremate

korterite omanikelt, siis otsuse tegi siiski üldkoosolek. Otsuse vastuvõtmiseks oli vajalik ühistu

üldine häälteenamus. Ringkonnakohtu otsus julgustab ühistuid leidma kompromisse, et lahendada

tekkinud probleeme.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise tõttu osas, millega ringkonnakohus jättis

muutmata maakohtu otsuse, millega maakohus jättis rahuldamata hageja hagi üldkoosolekute otsuste

kehtetuks tunnistamiseks osas, mille kohaselt jagati sihtotstarbelised maksed korteriomanike vahel

võrdselt. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks. Kolleegium jätab muutmata ringkonnakohtu otsuse osas, millega ringkonnakohus

jättis rahuldamata hageja nõude tuvastada korteriühistu 8. septembri 2009. a üldkoosoleku otsuse

p 1.4 tühisus osas, millega laenu igakuine tagasimakse jagatakse korteriomandite vahel võrdselt, ning

nõude tuvastada 24. septembri 2009. a korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisus, millega otsustati

koguda pandusetöödeks puuduolev raha võrdsete maksetena korteriomandi pealt. Kassatsioonkaebus

tuleb osaliselt rahuldada.

10. Vastuseks kassatsioonkaebusele märgib kolleegium, et kohtud on leidnud, et kostja üldkoosoleku

otsused ei ole tühised vastuolu tõttu heade kommetega. Kostja möönab ka ise, et üldkoosoleku

otsuste puhul on tegemist suhteliselt mõõdukate summadega. Kohtud on oma seisukohta selles osas

piisavalt põhjendanud ning kolleegiumil ei ole alust seda seisukohta muuta. Selles osas tuleb

ringkonnakohtu otsus jätta muutmata.

11. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 kohaselt on esemele tehtud kulutused vajalikud,

kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest.

Korteriühistuseaduses reguleerib vajalike kulutustega seonduvat KÜS § 151 (majandamiskulud).

KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud selle seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud

eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja

remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest,

sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe

ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Seega tuleb selle kindlakstegemiseks,

kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada korteriühistu kõik

majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide

pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks

oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga. KÜS § 151 lg-st 1 tulenevalt võib korteriühistu

põhikirjas sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevad alused mõnda liiki või kõigi

majandamiskulude liikmete vahel jagamiseks (vt Riigikohtu 16. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-53-10, p 14).

Kostja põhikirja p 3.3.4 sätestab järgmist: "Ühistu liige on kohustatud õigeaegselt tasuma

sihtotstarbelisi makseid üldkoosoleku või juhatuse poolt kehtestatud korras, suuruses ja tähtaegadel.

Makse suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast majas

asuvate korterite üldpinnast, välja arvatud üldkoosoleku otsuse alusel elanike kohta arvestatavad,

võrdselt korterite vahel jagatavad või muul viisil arvestatavad sihtotstarbelised maksed." Kohtud

leidsid, et kostjal oli tulenevalt KÜS § 151 lg-st 1 seaduslik alus otsustada elamu remondiks vajalike

kulutuste jaotamine teisiti kui jagatuna korterite pindalade järgi, kuna kostja põhikirja p 3.3.4 seda

võimaldas. Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu.

Kuna KÜS § 151 lg 1 võimaldab korteriühistu põhikirjaga pindalapõhisest arvestusest kõrvale

kalduda, peab selleks, et jagada majandamiskulud korteriomanike vahel võrdselt, olema korteriühistu

põhikirjas endas konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses

sätestatust. Korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest

tasumise aluste ja korra kehtestamist põhikirjas rõhutab ka KÜS § 4 lg 2.

Kolleegiumi arvates on põhikirjas konkreetsete kulutuste sätestamine, mille osas pindalapõhisest

arvestusest kõrvale kaldutakse, ning arvestuse viisi märkimine põhjendatud muu hulgas seetõttu, et

korteriühistu liikmete üldkoosolekul põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks on vajalik suurem

poolthäälteenamus kui korteriühistu liikmete üldkoosolekul vastuvõetavate muude otsuste puhul.

Nimelt MTÜS § 22 lg 1 kohaselt on üldkoosoleku otsus vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle

poole koosolekus osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole

ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. KÜS § 1 lg 2 alusel kohaldub see säte ka korteriühistu

üldkoosoleku otsusele. Samas KÜS § 4 lg 1 kohaselt võtab korteriühistu põhikirja vastu

asutamiskoosolek ja muudab liikmete üldkoosolek. Vastuvõtmise või muutmise poolt peab olema

rohkem kui pool häälte üldarvust. KÜS § 4 lg 2 lubab korteriühistu põhikirjas sätestada suurema

häälteenamuse nõude. Kostja põhikirja p-st 5.12 tulenevalt võetaksegi üldkoosoleku otsused vastu

lihthäälteenamusega ning otsused põhikirja muutmise kohta võetakse vastu 2/3 häälteenamusega.

Lisaks sellele on põhikirjas konkreetsete kulutuste märkimine, mille jaotamisel kaldutakse

pindalapõhisest arvestusest kõrvale, ning kohaldatava arvestuse viisi märkimine vajalik ka selleks, et

korteriomandit omandada soovivad isikud saaksid põhikirjast teada, kuidas toimub

majandamiskulude jaotamine.

12. Praegusel juhul ei sisalda kostja põhikirja p 3.3.4 seda, missugused konkreetsed kulutused tuleb

jagada korteriomanike vahel võrdselt. Kostja põhikirja p 3.3.4 lubab sisuliselt kulude jaotamise

pindalapõhisest arvestusest kõrvalekalduvalt otsustada üldkoosolekul ilma põhikirja muutmata.

KÜS § 1 lg 2 ja § 4 lg 2 kohaselt laieneb korteriühistule ka MTÜS § 7 lg 2, mille kohaselt võib

põhikirjaga ette näha ka muid tingimusi, mis ei ole seadusega vastuolus. Kui põhikirjasäte on

vastuolus seaduses sätestatuga, kohaldatakse seaduses sätestatut. Kuna kostja põhikirja p 3.3.4 on

vastuolus seadusega osas, milles korteriühistu üldkoosoleku otsusega ilma põhikirja muutmata võib

sätestada seaduses sätestatust erineva majandamiskulude jagamise korra, siis tuleb kostjal juhinduda

KÜS § 151 lg-s 1 sätestatud vajalike majandamiskulude korteriomandite vahel jaotamise üldreeglist.

Seega tuleb ringkonnakohtul hinnata, kas kostja üldkoosoleku otsused on vastuolus seadusega

(KÜS § 151 lg 1) ning kas kostja üldkoosolekute otsuste kehtetuks tunnistamise MTÜS §-s 24 ja

KÜS § 13 lg-s 3 toodud eeldused on täidetud.

13. Kohtupraktika kujundamise huvides märgib kolleegium veel järgmist. Kui korteriühistu

üldkoosolek võtab vastu otsused, mida ta on pädev vastu võtma ainult põhikirja muutmiseks ja

selleks ettenähtud korras, siis võivad need otsused olla tühised MTÜS § 241 lg 1 järgi. Viidatud sätte

kohaselt on mh tühine üldkoosoleku otsus, kui selle vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku

kokkukutsumise korda. Sama seaduse § 20 lg 6 kohaselt tuleb üldkoosoleku kokkukutsumise teates

mh märkida üldkoosoleku päevakord. Kolleegiumi hinnangul on üldkoosoleku kokkukutsumise korra

rikkumisega tegemist ka siis, kui üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis nõuavad põhikirja

muutmist ja üldkoosoleku kokkukutsumise teates pole päevakorra osas märgitud põhikirja muutmist

(v.a MTÜS § 201 lg-s 5 toodud juhul).

14. Kuna hageja pole tuginenud tühisuse alusena p-s 13 toodud asjaoludele, siis pole võimalik

kaaluda vaidlusaluste otsuste tühisust nendel asjaoludel.

15. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul lahendada otsuste kehtetuks tunnistamise nõue,

arvestades selles otsuses antud juhiseid.

16. Kolleegium märgib lisaks, et isegi juhul, kui korteriühistu põhikirjas on sätestatud, et konkreetsed

kulutused jaotatakse muul kui seaduses sätestatud viisil, ei ole välistatud, et konkreetse põhikirja sätte

rakendamine võib olla siiski takistatud selle vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Tulenevalt TsÜS §-

st 32 peavad juriidilise isiku osanikud, aktsionärid või liikmed, samuti juriidilise isiku juhtorganite

liikmed omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.

Võlaõigusseaduse § 6 lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat,

kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kui selliste põhikirjasätete alusel nõutakse

majandamiskulude tasumist, on võimalik vastuväitega tugineda tasu nõudmise vastuolule hea usu

põhimõttega.

17. Kolleegium märgib, et tsiviilasja hind on maa- ja ringkonnakohtus määratud vääralt, mistõttu on

hageja tasunud hagiavalduselt ja apellatsioonkaebuselt ettenähtust vähem riigilõivu.

Hagiavalduses on hageja palunud tunnistada kehtetuks kostja 8. septembri 2009. a üldkoosoleku

otsuse p 1.4 osas, millega laenu igakuine tagasimakse jagatakse korteriomandite vahel võrdselt

(soojasõlme osakaal tööde kogumaksumusest), ning kostja 24. septembri 2009. a üldkoosoleku otsus,

millega otsustati koguda pandusetöödeks puuduolev raha võrdsete maksetena korteriomandite pealt,

või alternatiivselt tuvastada nimetatud otsuste tühisus. Seega on hageja taotlenud kahe eraldi otsuse

kehtetuks tunnistamist (alternatiivselt tühisuse tuvastamist). Hagiavalduse esitamise ajal

(8. detsembril 2009) kehtinud TsMS § 131 lg 2 kohaselt oli muu juriidilise isiku organi otsuse

kehtetuks tunnistamise ja otsuse tühisuse tunnustamise hagi puhul hagihind 1/10 juriidilise isiku

netovarast viimase majandusaasta aruande järgi, kuid mitte madalam kui 25 000 krooni. Kuivõrd

hageja esitas hagi kahe otsuse kehtetuks tunnistamiseks (alternatiivselt tühisuse tuvastamiseks), siis

tuli ühes hagis sisalduvad nõuded hagihinda arvutades liita (TsMS § 134 lg 1). Seega oli hagihinnaks

maakohtus 50 000 krooni (2 * 25 000 krooni). Hagiavalduse esitamise ajal kehtinud riigilõivuseaduse

(RLS) lisa 1 kohaselt tuli tsiviilasja puhul hinnaga 50 000 krooni tasuda riigilõivu 7500 krooni.

Hageja tasus hagiavalduselt riigilõivu 5000 krooni (tl 9), seega 2500 krooni ettenähtust vähem. Ka

maakohus märkis vääralt tsiviilasja hinnaks 25 000 krooni 50 000 krooni asemel.

Ka apellatsioonkaebuse esitamisel tasus hageja riigilõivu 5000 krooni (tl 62), kuigi oleks pidanud

RLS § 56 lg 19 kohaselt tasuma riigilõivu sama palju, kui tuleb tasuda hagi või muu avalduse

esialgsel esitamisel maakohtule, arvestades apellatsioonkaebuse ulatust, ehk praegusel juhul

7500 krooni. Seega on hageja ka apellatsioonkaebuse esitamisel tasunud riigilõivu 2500 krooni võrra

ettenähtust vähem. Ka ringkonnakohus märkis vääralt tsiviilasja hinnaks 25 000 krooni 50 000 krooni

asemel.

Seega on hageja tasunud maa- ja ringkonnakohtus kokku riigilõivu 5000 krooni võrra vähem

(2500 krooni + 2500 krooni). TsMS § 179 lg 1 kohaselt mõistab asja lahendav kohus menetluskulud,

mis tuleb tasuda riigile ja mis ei ole tekkinud riigi osalemisest kohtus menetlusosalisena, muu hulgas

tasumata või vähem tasutud riigilõiv või riigi kasuks välja mõistetud menetlusabikulud, kohustatud

isikult välja asjas tehtavas lahendis või eraldi määrusega. Kuna hageja on tasunud vähem riigilõivu,

tuleb temalt TsMS § 179 lg 1 alusel välja mõista hagiavalduselt ning apellatsioonkaebuselt vähem

tasutud riigilõiv - kokku 5000 krooni ehk 319 eurot 56 senti.

18. Hageja on ka Riigikohtule tasunud kautsjonit ettenähtust vähem. Vaidlustades ringkonnakohtu

otsuse, pidi hageja tasuma kautsjonit TsMS § 131 lg-st 2 ja § 140 lg-st 2 lähtuvalt 31 eurot 96 senti.

Hageja on kautsjonit tasunud 25 eurot. Kuivõrd kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, tuleb

tasutud kautsjon aga hagejale TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel nagunii tagastada. Seetõttu ei

mõista kolleegium vähem tasutud kautsjonit hagejalt välja.

19. Kuna asi saadetakse tühistatud osas uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule, jätab kolleegium

menetluskulude jaotuse TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel ringkonnakohtu määrata.

Lea Laarmaa, Henn Jõks, Tambet Tampuu