3-3-1-4-11 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

HALDUSKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-4-11

Otsuse kuupäev

23. märts 2011

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Ivo Pilving ja Harri Salmann

Kohtuasi

PIIBELEHT VARAHALDUS OÜ kaebus Tallinna Kesklinna

Valitsuse peale ning tema kohustamiseks anda välja haldusakt,

millega tunnistatakse mitteeluruumi erastamise enampakkumine

nurjunuks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 18. novembri 2010. a otsus asjas nr 3-

10-506

Menetluse alus Riigikohtus

Tallinna Kesklinna Valitsuse kassatsioonkaebus ja PIIBELEHT

VARAHALDUS OÜ kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Rahuldada Tallinna Kesklinna Valitsuse kassatsioonkaebus.

Jätta PIIBELEHT VARAHALDUS OÜ kassatsioonkaebus rahuldamata.

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 18. novembri 2010. a otsus asjas nr 3-10-506.

Jätta muutmata Tallinna Halduskohtu 27. aprilli 2010. a otsuse asjas nr 3-10-506 resolutsioon.

Muuta halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.

Menetluskulud jätta menetlusosaliste kanda.

Tagastada Tallinna Kesklinna Valitsuse kautsjon.

Arvata PIIBELEHT VARAHALDUS OÜ kautsjon riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Tallinna Kesklinna Valitsus kuulutas 28. detsembril 2005 välja enampakkumise Pärnu mnt 8/Väike-

Karja 9 asuvate mitteeluruumide erastamiseks. Tallinna Kesklinna vanema 16. veebruari 2006. a

korraldusega nr 161 kinnitati enampakkumise tulemused, mille kohaselt omandas eelmainitud

ruumide erastamise ostu-müügilepingu sõlmimise õiguse 8 100 000 kr eest PIIBELEHT

VARAHALDUS OÜ (Piibeleht Varahaldus OÜ).

Piibeleht Varahaldus OÜ esitas 19. jaanuaril 2010 Tallinna Kesklinna Valitsusele taotluse tunnistada

enampakkumine nurjunuks, kuna pärast enampakkumise toimumist sai teatavaks oluline

informatsioon müügieseme suhtes lasuvate piirangute kohta (hoone, kus mitteeluruumid asuvad, on

tunnistatud arhitektuurimälestiseks ning riik ja kohalik omavalitsus omavad ostueesõigust).

Tallinna Kesklinna Valitsus vastas 27. jaanuaril 2010, et enampakkumist nurjunuks ei tunnistata, kuna

enampakkumine on korraldatud õiguspäraselt.

Piibeleht Varahaldus OÜ esitas halduskohtule kaebuse, milles taotles, et kohus tunnistaks

õigusvastaseks Tallinna Kesklinna Valitsuse tegevuse, mis seisnes Tallinnas Pärnu mnt 8/Väike-

Karja 9 mitteeluruumi M6 kohta käiva kaitsekohustise teatise esitamises kaebajale alles 17. märtsil

2009, ning kohustaks Tallinna Kesklinna Valitsust andma haldusakti, millega tunnistataks

vaidlusalune enampakkumine nurjunuks erastamise kohustatud subjektist tulenevatel põhjustel.

Kaebuse kohaselt tuleb Vabariigi Valitsuse 18. juuni 1996. a määrusega nr 175 vastu võetud

"Mitteeluruumide erastamise korra" (kord) p 21 ja p 18 kohaselt enampakkumine tunnistada

nurjunuks. Kaebaja ei teadnud muinsuskaitselistest kitsendustest ega ka ostueesõiguse olemasolust.

Tallinna Halduskohus jättis 27. aprilli 2010. a otsusega Piibeleht Varahaldus OÜ kaebuse

rahuldamata, kuna:

1) kaebajal ei ole subjektiivset õigust enampakkumise nurjunuks tunnistamist nõuda. Kuni

31. detsembrini 2009 reguleeris mitteeluruumide erastamist mitteeluruumide erastamise seadus

(MEES) ja kord, mille punktis 17 nähti ette, et viie tööpäeva jooksul pärast enampakkumise

toimumist kinnitab mitteeluruumide erastamise kohustatud subjekti seaduslik esindaja

enampakkumise tulemuse või tunnistab enampakkumise nurjunuks. Kaebaja küll vaidlustas Tallinna

Kesklinna vanema 16. veebruari 2006. a korralduse osaliselt (haldusasi nr 3-06-1229), ent tema

kaebus jäi rahuldamata. Vaidlusalust korraldust kaebaja hiljem vaidlustanud ei ole. Seega välistab

korralduse kehtivus, tulenevalt haldusmenetluse seaduse (HMS) § 51 lg-st 1 ja halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 6 lg 2 p-st 2, juba iseenesest enampakkumise nurjunuks tunnistamise ja

sellesisulise haldusakti andmise. Enampakkumise tulemuste tühistamist ei saa halduskohtult nõuda

HKMS § 6 lg 2 punktis 2 nimetatud välja andmata jäänud haldusakti väljaandmiseks kohustamise

nõude kaudu, vaid see on võimalik üksnes haldusakti tühistamise nõude esitamisega. Käesoleval

juhul ei ole kaebaja korralduse tühistamist taotlenud. Kuivõrd muinsuskaitselistest piirangutest oli

kaebaja igal juhul teadlik hiljemalt 2009. a märtsis, oleks ka kaebetähtaja ennistamine 16. veebruari

2006. a korralduse tühistamise nõude puhul vähetõenäoline. Samuti ei ole kaebajal õigust nõuda

haldusmenetluse uuendamist, kuna vastav taotlus oleks tulnud vastustajale esitada kuu aja jooksul

asjaoludest teada saamisest. Seda kaebaja teinud ei ole;

2) enampakkumise nurjunuks tunnistamiseks ei ole materiaalõiguslikku alust. Korra punkti 7 kohaselt

peab enampakkumiskomisjon tagama asjast huvitatud isikutele informatsiooni erastatava

mitteeluruumi omaduste kohta kohustatud subjekti asukohas. Kaebaja ei ole tõendanud, et ta oleks

müügiobjektiga seotud kitsenduste või piirangute kohta enne enampakkumise toimumist üldse mingit

teavet nõudnud. Muinsuskaitseliste piirangute võimalikkus ei saanud kaebajale tulla üllatusena ja

nende piirangute olemasolu või puudumist oleks tal olnud lihtsalt võimalik enne enampakkumise

toimumist kontrollida. Kaebaja näol on tegemist ettevõtjaga, kelle tegevusalaks on muu hulgas

kinnisvaratehingud. Sellise ettevõtja puhul tuleb eeldada, et ta on kursis sellega, et Tallinna vanalinna

piirkonnas on muinsuskaitseala kehtestatud Vabariigi Valitsuse 20. mai 2003. a määrusega nr 155

vastu võetud "Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimäärusega" (Vabariigi Valitsuse määrus

nr 155). Kaebaja pidi eeldama, et sellest tulenevalt võivad ka vaidlusaluses hoones asuvate ruumide

kasutamisel ja käsutamisel kehtida teatud muinsuskaitselised piirangud. Konkreetsete piirangute

olemasolu oleks olnud võimalik aadressi järgi kontrollida kultuurimälestiste riiklikust registrist;

3) käesolevas asjas ei saa kaebaja enam vaidlustada seda, et talle ei esitatud kaitsekohustuse teatist

enne enampakkumise toimumist - vastava tegevusetuse õigusvastasuse tuvastamise taotluse osas on

jõustunud kohtumäärusega (haldusasi nr 3-09-1004) menetlus lõpetatud. Seega ei saa kaebajal olla ka

põhjendatud huvi tuvastamaks, et kaitsekohustuse teatise esitamine just 17. märtsil 2009 oli

õigusvastane.

4. Piibeleht Varahaldus OÜ esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada Tallinna Halduskohtu

otsus ja rahuldada kaebus.

5. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 18. novembri 2010. a otsusega asjas nr 3-10-506 OÜ

Piibeleht Varahaldus apellatsioonkaebuse, tühistas Tallinna Halduskohtu 27. aprilli 2010. a otsuse

asjas nr 3-10-506, tegi asjas uue otsuse ja kohustas Tallinna Kesklinna Valitsust tunnistama Pärnu

mnt 8/Väike-Karja 9 mitteeluruumi suhtes 9. veebruaril 2006 läbi viidud enampakkumine nurjunuks

ning mõistis Tallinna Kesklinna Valitsuselt Piibeleht Varahaldus OÜ kasuks välja menetluskulud

500 kr, kuna:

1) kohustamisnõude esitamiseks on õiguslik alus. Kaebaja taotleb enampakkumise nurjunuks

tunnistamist. Tähtsust ei oma 16. veebruari 2006. a korralduse õiguspärasus või kehtivus. Korra p 21

kuulub kohaldamisele üksnes juhul, kui enampakkumise nurjumist põhjustav asjaolu ilmneb alles

pärast enampakkumise tulemuste kinnitamist ja enne ostu-müügilepingu notariaalset tõestamist.

Korra p 21 ei näe vastustajale ette kaalutlusõigust;

2) enampakkumise nurjunuks tunnistamise alused on toodud korra p-s 18. Nõuded enampakkumise

kuulutusele sätestab korra p 7, mis ei kohusta selles esitama andmeid avalik-õiguslike kitsenduste

kohta. Avalik-õiguslikud kitsendused on mitteeluruumi olulisteks omadusteks, mille kohta peab

enampakkumise läbiviija korra p 7 järgi teavet jagama;

3) teabe avalikustamine vastustaja poolt ei ole tõendatud;

4) enampakkumist ei tule tunnistada nurjunuks, kui kaebaja enne enampakkumise toimumist avalik-

õiguslikust kitsendusest teadis või pidi teadma. Ainuüksi asjaolu, et kaebaja tegevusalaks on

kinnisvaratehingud, ei luba järeldada, et kaebaja oli teadlik muinsuskaitseala piiridest Tallinna

vanalinnas ja hoonele paigutatud tähise seosest muinsuskaitseliste piirangutega või et vajaliku

hoolsuse järgimisel oleks kaebaja pidanud iseseisvalt tutvuma kultuurimälestiste riikliku registriga.

Kaebajal oli õigus eeldada, et vastustaja kinnisvara võõrandajana esitab hiljemalt enne suulise

enampakkumise algust kogu olulise teabe vaidlusaluse mitteeluruumi kohta;

5) kohustamiskaebus tuleb rahuldada ja korra p 21 kohaselt tuleb vastustajale teha ettekirjutus

enampakkumise nurjunuks tunnistamiseks. Seoses kohustamiskaebuse rahuldamisega puudub

vajadus eraldi tuvastamisnõude menetlemiseks, kuna tuvastamiskaebuse eesmärk on saavutatav juba

kohustamiskaebuse rahuldamise kaudu;

6) vastustajalt tuleb kaebaja kasuks välja mõista üksnes tasutud riigilõivud summas 500 kr, kuna

Advokaadibüroo Lillo & Partnerid arvetelt ei nähtu, milles konkreetselt on õigusabiteenuse

osutamine seisnenud. Olukorras, kus haldusasja toimikust ei nähtu mingilgi viisil advokaadibüroo

teenuse kasutamine ning advokaadibüroo poolt Piibeleht Varahaldus OÜ-le väljastatud arvetel

teenuse täpne sisu samuti ei kajastu, ei ole piisavalt tõendatud õigusabikulude kandmine käesoleva

haldusasja raames ning vastavate summade väljamõistmine vastustajalt oleks põhjendamatu.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Tallinna Kesklinna Valitsus palub kassatsioonkaebuses tühistada Tallinna Ringkonnakohtu

18. novembri 2010. a otsus ja teha uus otsus, millega jäetakse Tallinna Halduskohtu 27. aprilli

2010. otsus asjas nr 3-10-506 muutmata, kuna:

1) enampakkumist ei saa nurjunuks tunnistada määramata aja jooksul. Isik, kes ei ole seaduses

sätestatud tähtaja jooksul oma õigusi väidetavalt rikkuva haldusakti tühistamist nõudnud, ei saa sama

tulemust taotleda kohustamistaotlusega;

2) kõik on selleks tehtud, et teave oleks kaebajale teada. Kinnisasja kaitsekohustuse teatise esitamine

on igal juhul hõlmatud muinsuskaitselistest piirangutest teavitamisega;

3) kui kaebaja ei soovinud enampakkumise toimumisel informatsiooni saada, ei saa väita, et Tallinna

Kesklinna Valitsus ei oleks seda andnud. Teavet ei ole varjatud. Kaebaja jättis täitmata enda

hoolsuskohustuse ja tegi pakkumuse ilma objekti vastu huvi tundmata. Muinsuskaitse piirangud seati

Vabariigi Valitsuse määrusega nr 155. Tallinna Kesklinna Valitsus ei pidanud kinnisvaraga tegelevale

isikule õigusakte üle kordama.

7. Piibeleht Varahaldus OÜ palub jätta Tallinna Kesklinna Valitsuse kassatsioonkaebuse

rahuldamata ja Tallinna Ringkonnakohtu 18. novembri 2010. a otsuse asjas nr 3-10-506 muutmata,

kuna:

1) ringkonnakohus kohaldas korra p 21 õigesti;

2) haldusasjas nr 3-09-1004 ei ole tuvastatud, et kohustatud subjekt oleks järginud mitteeluruumide

avalikul enampakkumisel kehtivaid õigusakte;

3) Tallinna Kesklinna Valitsus ei ole teinud endast kõik, et vajalik teave oleks kaebajale teatavaks

tehtud.

8. Piibeleht Varahaldus OÜ palub kassatsioonkaebuses tühistada Tallinna Ringkonnakohtu

18. novembri 2010. a otsus osas, millega jäeti rahuldamata taotlus ringkonnakohtus kantud

õigusabikulude väljamõistmiseks summas 13 500 kr, ja teha uus otsus, millega mõistetakse Tallinna

Kesklinna Valitsuselt Piibeleht Varahaldus OÜ kasuks välja ringkonnakohtus kantud menetluskulud

13 500 kr, kuna:

1) Piibeleht Varahaldus OÜ esitas enne kohtuvaidlust ringkonnakohtule OÜ Advokaadibüroo Lillo &

Partnerid poolt esitatud arved ja vandeadvokaadi koostatud kohtukulude nimekirja (materjalidega

tutvumine, halduskohtu otsuse analüüs, apellatsioonkaebuse koostamine ja suhtlemine kliendiga).

Ringkonnakohtule esitati maksekorraldus. Seega on täidetud HKMS § 93 lg 1 nõue;

2) ringkonnakohus ei selgitanud kuludokumendi alusel välja, millist liiki õigusabi on

apellatsioonimenetluses kasutatud. Seda oleks saanud välja selgitada kohtukulude nimekirja alusel;

3) halduskohtumenetluse seadustik ei näe ette, et õigusdokumendi ettevalmistamine peaks toimikus

kajastuma enne kohtuistungi toimumist ja kohtukulude nimekirja esitamist. Menetluskulude

väljamõistmiseks piisab, kui kohtule on esitatud kohtukulude nimekiri ja kuludokumendid.

9. Tallinna Kesklinna Valitsus palub jätta Piibeleht Varahaldus OÜ kassatsioonkaebuse

rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Korra p 21 sätestab, et enampakkumise nurjunuks tunnistamine pärast enampakkumise tulemuste

kinnitamist toimub ka juhul, kui ilmneb enampakkumise nurjumist põhjustav asjaolu pärast

enampakkumise tulemuste kinnitamist ja enne ostu-müügilepingu notariaalset tõestamist.

Eelmainitud punkti teise lause kohaselt võtab kohustatud subjekt sel juhul vastu otsuse, millega

tühistatakse enampakkumise tulemus ja tunnistatakse enampakkumine nurjunuks.

Halduskohus asus seisukohale, et enampakkumist ei saa nurjunuks tunnistada, kui enampakkumiste

tulemuste kinnitamise haldusakt kehtib. Ringkonnakohus leidis, et nimetatud haldusakti kehtivus ei

oma tähtsust enampakkumise nurjunuks tunnistamisel, kuna korra p 21 kohaldatakse siis, kui

enampakkumist põhjustav asjaolu ilmneb pärast enampakkumise tulemuste kinnitamist.

Kolleegium on seisukohal, et korra p 21 regulatsioon on oma eesmärgilt ja sisult sarnane

haldusmenetluse seaduses sätestatud menetluse uuendamise regulatsiooniga. Kui korra p 21 mõttes

on tuvastatud enampakkumise nurjumist põhjustav asjaolu pärast enampakkumise tulemuste

kinnitamist ja enne müügilepingu notariaalset tõestamist, võtab kohustatud subjekt vastu otsuse,

millega ta tühistab enampakkumise tulemuse ja tunnistab selle nurjunuks. Seega tulnuks Tallinna

Kesklinna Valitsusel käesoleval juhul tühistada enampakkumise tulemus ja tunnistada

enampakkumine nurjunuks, kui oleks tuvastatud enampakkumise nurjumist põhjustav asjaolu.

11. Kolleegium leiab, et korra p-s 21 kasutatud mõiste "enampakkumise nurjumist põhjustava

asjaolu" sisustamisel tuleb lähtuda korra p-s 18 sätestatud juhtumitest, kuna nimetatud punktid

koostoimes moodustavad tervikliku normistiku enampakkumise nurjunuks tunnistamise kohta pärast

enampakkumise tulemuste kinnitamist.

Korra p 18 alapunkti 3 kohaselt tunnistatakse enampakkumine nurjunuks ka siis, kui erastamise

korraldamisel on rikutud seaduste ja teiste õigusaktide nõudeid.

12. Korra p 7 kohaselt on enampakkumiskomisjon kohustatud tagama asjast huvitatud isikutele

informatsiooni kättesaadavuse avalikul enampakkumisel erastatava mitteeluruumi teiste oluliste

omaduste kohta kohustatud subjekti asukohas.

Ringkonnakohus asus seisukohale, korra p 7 ei kohusta kuulutuses esitama andmeid avalik-õiguslike

kitsenduste kohta. Samas märkis ringkonnakohus, et Tallinna Kesklinna Valitsus ei täitnud korra p-

st 7 tulenevat kohustust jagada teavet Pärnu mnt 8/Väike-Karja 9 elamu kinnismälestiseks olemise

kohta ja kaebajale ei olnud vastav teave kättesaadav. Seetõttu esines alus enampakkumise nurjunuks

tunnistamiseks.

Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et korra p 7 ei kohusta esitama kuulutuses andmeid

avalik-õiguslike kitsenduste kohta. Korra p 7 sõnastusest tulenevalt seisneb enampakkumiskomisjoni

kohustus eelkõige selles, et tal tuleb tagada huvitatud isikule informatsiooni kättesaadavus selle isiku

nõudel.

Asjas puudub vaidlus selle üle, et kaebajale ei ole keeldutud teabe, mis puudutab mitteeluruumi

olulisi omadusi (ostueesõiguse ja muinsuskaitseliste piirangute olemasolu), väljastamisest. Seega ei

ole asjas tuvastatud Tallinna Kesklinna Valitsuse poolt korra p 7 rikkumist ja seega puudub

enampakkumise nurjumist põhjustav asjaolu korra p 21 mõttes.

13. Kohustatud subjekti aktiivne teavitamiskohustus on sätestatud MEES § 5 lg 1 teises lauses, mille

kohaselt peab mitteeluruumi avaliku enampakkumise erastamise kuulutus sisaldama andmeid

erastatava mitteeluruumi kohta. Kolleegium leiab, et selliste andmetena peetakse silmas üksnes

andmeid, mis võimaldavad erastatavat mitteeluruumi identifitseerida ning koguda täiendavaid

andmeid oluliste omaduste kohta üldkättesaadavatest allikatest või päringuga korra p 7 alusel.

Vaidlusalune mitteeluruum asub Tallinna vanalinnas (Pärnu mnt 8/Väike-Karja 9), mis on Vabariigi

Valitsuse määrusega nr 155 kehtestatud muinsuskaitsealaks. Seega oli õiguse üldaktiga vaidlusalune

piirkond määratud muinsuskaitsealaks.

Teavet riikliku kaitse all olevate mälestiste (käesoleval juhul vaidlusaluse elamu ja ärihoone) kohta

saab avalikult kasutatavast kultuurimälestiste riikliku registri andmebaasist. Seetõttu oli Piibelehe

Varahaldus OÜ-le kui huvitatud isikule eelmainitud teave kättesaadav.

14. Kolleegium märgib, et ostueesõigus on õigustatud isiku õigus omandada ese, mille kohta

ostueesõigus kehtib, kui see võõrandatakse tasu eest. Vaidlusalust mitteeluruumi puudutav avalik-

õigusliku ostueesõiguse regulatsioon oli sätestatud mitteeluruumide erastamise seaduses ja korras.

Piibelehe Varahaldus OÜ ei ole toonud välja asjaolusid ega esitanud väiteid, millest nähtuks, kuidas

ostueesõigus oleks tema huve ja õigusi kahjustanud. Seetõttu puudub alus väita, et ostueesõiguse

olemasolu oleks käesoleval juhul olnud asja oluliseks puuduseks, millest oleks tulnud teda teavitada.

15. Eeltoodust tulenevalt on kolleegium seisukohal, et Tallinna Kesklinna Valitsus ei ole rikkunud

MEES § 5 lg-st 1 tulenevat teavitamiskohustust.

16. Kolleegium rahuldab Tallinna Kesklinna Valitsuse kassatsioonkaebuse, tühistab Tallinna

Ringkonnakohtu 18. novembri 2010. a otsuse ning jätab muutmata Tallinna Halduskohtu 27. aprilli

2010. a otsuse asjas nr 3-10-506 resolutsiooni, muutes otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse

põhjendustele.

Kuna kolleegium rahuldab Tallinna Kesklinna Valitsuse kassatsioonkaebuse, tühistab ringkonnakohtu

otsuse ja jätab halduskohtu otsuse resolutsiooni muutmata, jääb Piibeleht Varahaldus OÜ

kassatsioonkaebus rahuldamata.

17. Tallinna Kesklinna Valitsus menetluskulude väljamõistmist ei taotle, mistõttu jäävad

apellatsiooni- ja kassatsioonimenetluse kulud poolte endi kanda. Tallinna Kesklinna Valitsuse

kautsjon tuleb tagastada. Piibeleht Varahaldus OÜ kautsjon arvatakse riigituludesse.

Tõnu Anton, Ivo Pilving, Harri Salmann