3-2-1-167-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-167-10

Määruse kuupäev

Tartu, 7. märts 2011. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Jaak Luik, liikmed Henn Jõks ja Villu Kõve

Kohtuasi

AS-i SEB Pank avaldus kanda kinnistusraamatusse kohtulik

hüpoteek

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 5. oktoobri 2010. a määrus tsiviilasjas

nr 2-10-39964

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS-i SEB Pank määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

AS SEB Pank (registrikood 10004252), esindaja vandeadvokaat

Marko Kaevando

Kaido Kõrm (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat

Kaimo Räppo

Asja läbivaatamise kuupäev

14. veebruar 2011. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Muuta Tallinna Ringkonnakohtu 5. oktoobri 2010. a määruse (tsiviilasi nr 2-10-39964)

õiguslikku põhjendust. Muus osas jätta ringkonnakohtu määrus muutmata.

2. Jätta määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta menetluskulud kõigis kohtuastmetes AS-i SEB Pank kanda.

4. Arvata Advokaadibüroo Kaevando & Partnerid OÜ poolt AS-i SEB Pank määruskaebuse

eest 26. oktoobril 2010. a tasutud kautsjon 25 (kakskümmend viis) eurot 56 senti (400 krooni)

riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Harju Maakohus tegi 15. juulil 2010 AS-i SEB Pank (avaldaja) taotluse alusel hagi tagamise

määruse, millega nägi ette kanda kinnistusraamatusse avaldaja kasuks Kaido Kõrmi (vastustaja)

kinnistule (registriosa numbriga 789102) kohtulik hüpoteek summaga 2 378 000 krooni. Lähtudes

avaldaja taotlusest, saatis maakohus määruse kinnistusosakonnale kohtuliku hüpoteegi

kinnistusraamatusse kandmiseks.

2. Harju Maakohtu kohtunikuabi jättis 27. juuli 2010. a määrusega kinnistamisavalduse rahuldamata.

Määruse järgi on 11. jaanuaril 2010 registriossa kantud kohtutäitur Mati Kadaku (kohtutäitur)

avalduse alusel kinnistu käsutamist keelav keelumärge kohtutäituri ja avaldaja kasuks. Keelumärke

tõttu on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 88 alusel kehtetud kinnistu suhtes tehtavad

käsutused, sh kohtumäärusega hagi tagamiseks kohtuliku hüpoteegi seadmine. Kannete tegemine

kinnistusraamatusse on asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 2 alusel keelatud.

3. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus kohtunikuabi määruse tühistada ja kanda kohtulik

hüpoteek kinnistusraamatusse.

Kohtunikuabi ega kohtunik määruskaebust ei rahuldanud, vaid saatsid selle lahendamiseks Tallinna

Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

4. Tallinna Ringkonnakohus jättis 5. oktoobri 2010. a määrusega kandemääruse muutmata ja

määruskaebuse rahuldamata. Menetluskulud jättis ringkonnakohus avaldaja kanda.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu määrusega ega korranud selle põhjendusi. Kuna kohtulikku

hüpoteeki, mille kinnistamisest keeldumise peale määruskaebus esitati, sooviti seada üksnes avaldaja

kasuks, ei lange hüpoteegi ja käsutuskeelu järgi õigustatud isikute ring kokku ning kohtulikku

hüpoteeki ei ole võimalik kinnistada ka käsutuskeelu relatiivsest toimest hoolimata.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

5. Avaldaja esitas Riigikohtule määruskaebuse, milles palus tühistada ringkonnakohtu määruse ja

kohtunikuabi määruse ning saata kinnistamisavaldus Harju Maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Määruskaebuse järgi on kohtud vääralt kohaldanud AÕS § 63 lg-t 2. Tegemist ei ole absoluutse

käsutuskeeluga, kuna hageja võib käsutada hagi tagamisest talle tulenevaid õigusi. Kohtutäiturit ei

saa lugeda keelumärke järgi õigustatud isikuks, kuna ta korraldab täitemenetlust sissenõudja huvides.

Keelumärge kanti kinnistusraamatusse täitemenetluse käigus, mis on algatatud avaldaja taotluse

alusel. Kohtutäituril ei saa olla isiklikku huvi täitemenetluse korraldamise vastu. Kohtulik hüpoteek

ei takistaks täitemenetluse korraldamist ega kinnistu müüki. Ringkonnakohtu määrus on vastuoluline

ja seal on viidatud ekslikule asja numbrile.

6. Vastustaja palub jätta määruskaebus rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määruse resolutsioon tuleb jätta muutmata, kuid määruse

õiguslikku põhjendust tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 2 ja § 695 (nende

koostoimes) alusel muuta. Määruskaebus jääb rahuldamata.

8. Kohtulikku registrisse tehakse kandeid üldjuhul kinnistamisavalduse või kohtulahendi alusel

(TsMS § 593 lg 1). Kandeavalduse saab esitada isik, kellele on see õigus seaduse järgi antud

(TsMS § 593 lg 2). Kinnistamisavalduse esitamise õigus on kinnistusraamatu seaduse (KRS) § 34

lg 1 järgi isikul, kelle õigusi kanne puudutab või kelle kasuks kanne tehakse. Määruskaebuse saab

maakohtu määrusega puudutatud menetlusosaline määruse peale esitada TsMS § 660 lg 1 järgi

üksnes juhul, kui kaebuse esitamine on seaduse järgi lubatud. Määruse peale, millega

kinnistamisavaldus jäetakse rahuldamata, saab kaevata üksnes avaldaja (TsMS § 599 esimene lause,

§ 660 lg 4, § 696 lg 4).

Seega tuleb esmalt kindlaks teha, kas avaldajal on määruskaebuse esitamise õigus.

9. Hagimenetluses on avaldaja esitanud taotluse kanda hagi tagamise korras enda kasuks vastustaja

kinnisasjale kohtulik hüpoteek. Maakohus on selle taotluse rahuldanud.

Kohtulik hüpoteek kantakse TsMS § 388 lg 3 esimese lause ja KRS § 35 lg 4 esimese lause alusel

kinnistusraamatusse hageja kasuks tema avalduse ja hagi tagamise määruse alusel. Alternatiivselt

näeb TsMS § 388 lg 3 teine lause ette võimaluse, et kohus edastab hageja taotluse alusel hagi

tagamise määruse ise registripidajale kohtuliku hüpoteegi sissekandmiseks. See toimub TsMS § 387

lg-s 2 sätestatud korras, mh ei ole sellisel juhul vaja registripidajale esitada täiendavat avaldust.

Kolleegium leiab, et kinnistusraamatusse kande tegemise avalduse esitajaks tuleb lugeda hageja ka

siis, kui hagi tagamise määruse edastab kohus. Kinnistamisavalduse on hageja sisuliselt esitanud hagi

tagamise otsustanud kohtule ja kohtupoolset määruse edastamist tuleb käsitada menetluse tehnilise

kiirendamise vahendina, st kinnistamisavalduse vahendamisena. Seega on nii alama astme kohtutes

kui ka Riigikohtus avaldajaks AS SEB Pank, kelle taotluse alusel tegi maakohus hagi tagamise

määruse ja saatis selle hageja taotluse alusel kinnistusraamatu pidajale.

10. Kohtud on õigesti leidnud, et kohtulikku hüpoteeki ei saa kinnistusraamatusse kanda

kinnistusraamatus sisalduva keelumärke tõttu.

Nimelt on kinnistusraamatusse kantud kohtutäituri avalduse alusel kinnistu käsutamist keelav

keelumärge kohtutäituri ja avaldaja kasuks. Kohtutäituri avalduse alusel kinnistusraamatusse

keelumärke kandmist reguleerivad täitemenetluse seadustiku (TMS) § 142 lg 1 ja § 145 lg 1.

Kinnistusraamatusse keelumärke kandmine on TMS § 142 lg 1 järgi üks kinnisasja arestimise

toimingutest. Keelumärge keelab AÕS § 63 lg 2 järgi vastavalt märke sisule kannete tegemise

kinnistusraamatusse kas täielikult või osaliselt. Kinnistamismenetlus on formaliseeritud menetlus,

mille käigus ei saa kinnistusraamatu pidaja eristada erinevate keelumärgete tähendust, kui seda

seaduses tehtud ei ole. Kui faktiliselt on kantud kinnistusraamatusse keelumärge ka kohtutäituri

kasuks, peab kinnistusraamatu pidaja sellest lähtuma. Kande õigsuse küsimus ei ole praeguse

menetluse esemeks.

11. Ringkonnakohtu määrusest jääb aga ekslik mulje, et kohtulikku hüpoteeki ei saa keelumärke

olemasolul kinnistusraamatusse üldse kanda, kui hüpoteegipidaja isik(ud) ei kattu keelumärke

järgse(te) õigustatud isiku(te)ga. Kolleegium sellega ei nõustu ja muudab vastavalt ringkonnakohtu

määruse põhjendusi.

Praegusel juhul on keelumärge kantud kinnistusraamatusse kahe isiku kasuks, kohtulik hüpoteek aga

sooviti sisse kanda neist vaid ühe kasuks. Kohtuliku hüpoteegi kinnistusraamatusse kandmisega

riivataks ka keelumärke järgi õigustatud kohtutäituri õigusi. Kinnistusraamatusse kande tegemiseks

on KRS § 341 lg 1 järgi üldjuhul nõutav isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust

kanne kahjustaks (puudutatud isik). Kohtulik hüpoteek on võimalik seega sisse kanda kohtutäituri

nõusoleku korral. Ka Riigikohus on tunnustanud TMS § 142 lg 1 alusel sissekantud keelumärke

korral võimalust TsMS § 378 lg-t 6 analoogia alusel kohaldades teha keelumärke tõttu takistatud

kanne keelumärkega õigustatud isiku nõusolekul (vt Riigikohtu 1. juuni 2010. a määrus tsiviilasjas

nr 3-2-1-46-10, p 24).

12. Keelumärkel on käsutuskeelu tähendus TsÜS § 88 lg 1 mõttes. Sellest tuleneb, et hagi tagamiseks

kohtuliku hüpoteegi seadmine avaldaja kasuks on materiaalselt tagajärjetu, kui käsutuskeelu järgi

õigustatud isik selle kinnistusraamatusse kandmisega ei nõustu. See nõuab omakorda ka kohtult

kinnistusraamatu seisu teadmist hagi tagamise abinõu valikul, vältimaks formaalselt kehtiva, kuid

toimetu hagi tagamise määruse tegemist (vt ka Riigikohtu 15. aprilli 2004. a määrus tsiviilasjas nr 3-

2-1-48-04, p 14; 3. oktoobri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p 21; 13. veebruari 2008. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 42).

13. Kolleegiumi arvates pidanuks kohtunikuabi enne kinnistamisavalduse rahuldamata jätmist

võimaldama avaldajale esitada kohtutäituri nõusolek kandega, st võimaldama puuduse kõrvaldada

KRS § 46 lg 3 ja TsMS § 596 lg 2 alusel.

See ei ole siiski kohtute lahendite tühistamise aluseks, kuna avaldajal on võimalik esitada avaldus

uuesti koos kohtutäituri nõusolekuga kande tegemiseks (vt ka Riigikohtu 25. novembri 2004. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-134-04, p 17) ja sama menetluse jätkamine suuremat menetlusökonoomiat ei

anna. Pealegi ei ole avaldaja väitnud, et tal olnuks võimalik kohtutäituri nõusolek esitada, ega ole ta

soovinud ka Riigikohtus tähtaja andmist puuduse kõrvaldamiseks.

14. Kolleegium märgib lisaks, ei nõustu avaldajaga, et kohtutäitur ei saa olla keelumärkega

õigustatud isik, kuna ta korraldab täitemenetlust vaid sissenõudja huvides.

Kinnistusraamatusse märke kandmisel tuleb KRS § 24 p 1 ja § 27 lg 5 järgi märkida ka isik, kelle

kasuks kanne tehakse. Kuigi nii TMS § 142 lg 1 kui ka § 145 lg-d 1 ja 4 näevad ette, et

nn täitemenetluse keelumärge kantakse kinnistusraamatusse kohtutäituri avalduse alusel, ei ole

seaduses sätestatud, kelle kasuks keelumärge kinnistusraamatusse kantakse. Selles osas on erinev

kinnisasja kohtumenetluses hagi tagamiseks arestimise regulatsioon, kui TsMS § 389 lg 4 esimese

lause järgi kantakse keelumärge kinnistusraamatusse hageja kasuks. Kolleegiumi arvates tagab

täitemenetluse korraldamise tagamiseks kinnistusraamatusse kohtutäituri avalduse alusel kantud

keelumärge eelkõige sissenõudja huve (vt Riigikohtu 5. märtsi 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-

10, p 8). Seetõttu on põhjendatud kanda keelumärke järgi õigustatud isikuna kinnistusraamatusse

sissenõudja.

Seadus võimaldab aga ka kohtutäituri kandmist kinnistusraamatusse keelumärke järgi õigustatud

isikuna. Seda võib õigustada kohtutäituri tasu ja kulude hüvitamise tagamise vajadusega. Kui

üldjuhul rahuldatakse kohtutäituri tasu nõue TMS § 174 lg 2 järgi kinnisasja enampakkumisel saadud

tulemist esimeses järjekorras, võib siiski esineda juhtumeid, mil võlgnik soovib pärast täitemenetluse

alustamisest teadasaamist tasuda võla otse sissenõudjale ja vältida kohtutäituri tasu maksmist.

Eelkõige selliste juhtude jaoks tagab kohtutäituri kui kohtutäituri tasu sissenõudja kasuks

kinnistusraamatusse tehtud keelumärge ka tasunõude maksmapanekut. Samuti on just kohtutäitur

TMS § 160 lg 1 järgi õigustatud isikuks, kelle avalduse alusel keelumärge kinnisasja võõrandamise

järel kinnistusraamatust kustutatakse.

15. Ekslik on avaldaja arusaam, nagu tooks pärast kohtuliku hüpoteegi sissekandmist kinnisasja

müümine kaasa selle, et täitekulude ja hüpoteegist järjekohas eespool olevate õiguste rahuldamise

järel makstakse ülejääv raha välja avaldajale tema kohtuliku hüpoteegiga tagatud nõude

rahuldamiseks. Kohtulik hüpoteek on üksnes tagatisvahend ja ainuüksi selle alusel täitemenetluses

väljamakseid ei tehta, vaid vajalik on ka avaldaja hagi rahuldamine. Sel juhul tagab kohtulik

hüpoteek AÕS § 363 lg 2 järgi avaldaja nõude rahuldamist vastavalt kohtuliku hüpoteegi järjekohale

(tagatise ulatuse kohta vt Riigikohtu 27. jaanuari 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-162-09, p 12).

Lisaks märgib kolleegium, et kui kinnisasi müüakse enne avaldaja hagi jõustunud kohtuotsusega

lahendamist, võidakse kohtulik hüpoteek üldjuhul TMS §-de 158 ja 160 järgi kinnistusraamatust

kustutada, kui selle järjekoht on täitemenetluses maksma pandud õigusest tagapool. Sel juhul võib

hüpoteegipidaja nõuda üksnes hüvitist saadud raha arvel TMS § 108 ja § 176 lg 1 alusel.

16. Kolleegium märgib, et ringkonnakohus on nii määruse resolutsioonis kui ka kirjeldavas osas

märkinud eksitavalt kaevatava kandemääruse numbri. Vaidlustatava kandemääruse number

on 678972010, ringkonnakohus on selleks märkinud 6998201002. Kuna ringkonnakohtu märgitud

number on aga maakohtu kandemääruses märgitud kui kinnistamisasja number, on ringkonnakohtu

määrus piisavalt kinnistamisasjaga seostatud ja mõistetav ega vaja seetõttu parandamist.

17. Menetluskulud kõikides kohtuastmetes tuleb TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel jätta avaldaja

kanda. Vastustaja võib TsMS § 174 lg 1 esimese lause järgi nõuda asja lahendanud esimese astme

kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva

jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

18. Kuna kolleegium jätab avaldaja määruskaebuse rahuldamata, tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149

lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse.

Jaak Luik, Henn Jõks, Villu Kõve