3-2-1-172-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-172-10

Määruse kuupäev

Tartu, 23. veebruar 2011. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Jaak Luik, liikmed Lea Laarmaa ja Villu Kõve

Kohtuasi

Tatjana Lunjova ja Vladimir Pilipenko avaldus kinnisasja

kasutuskorra määramiseks ja hüvitise nõudmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 5. oktoobri 2010. a määrus tsiviilasjas

nr 2-08-1232

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tatjana Lunjova ja Vladimir Pilipenko määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldaja Tatjana Lunjova (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Ljudmila Tamar

Avaldaja Vladimir Pilipenko (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Ljudmila Tamar

Puudutatud isik Aivar Paldis (isikukood xxxxxxxxxxx)

Asja läbivaatamise kuupäev

31. jaanuar 2011. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 5. oktoobri 2010. a määrus tsiviilasjas nr 2-08-1232

muutmata.

2. Jätta määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta kassatsiooniastmes kantud menetluskulud solidaarselt Tatjana Lunjova ja Vladimir

Pilipenko kanda.

4. Arvata Tatjana Lunjova ja Vladimir Pilipenko määruskaebuselt 21. oktoobril 2010. a

tasutud kautsjon 25 (kakskümmend viis) eurot 56 senti (400 (nelisada) krooni) ja 4. novembril

2010. a tasutud kautsjon 25 (kakskümmend viis) eurot 56 senti (400 (nelisada) krooni)

riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tatjana Lunjova ja Vladimir Pilipenko (avaldajad) esitasid 14. jaanuaril 2008 Pärnu Maakohtule

avalduse Pärnus Xxx xxx asuva kinnistu ehitiste ja krundi kasutuskorra kindlaksmääramiseks.

Avaldajad, Serafim Nikiforov ja Sirve Paldis (puudutatud isik) olid Pärnus Xxx xxx asuva kinnistu

kaasomanikud. Avaldajatele kuulus 828/1503, Serafim Nikiforovile 151/1503 ja puudutatud isikule

524/1503 mõttelist osa kinnistust. Elamus on 3 korteriomandit, millest korter nr 1 kuulus võrdsetes

mõttelistes osades avaldajatele, korter nr 2 Serafim Nikiforovile ja korter nr 3 puudutatud isikule.

Elamu on täiskeldri ja pööninguga. Kinnistul asub ka kolm kuuri. 2007. aastal korteri nr 3 elanike

teha lastud katusekonstruktsioonide ja katuse uuendamise käigus ehitati pööningule (katusekorrusele)

kolm ruumi, seda ilma teiste kaasomanike nõusolekuta. 5. mail 2008 andis Serafim Nikiforov

asjaõiguslepingu alusel üle talle kuulunud korteriomandi (reaalosana korteri nr 2) avaldaja Tatjana

Lunjovale.

Avalduse kohaselt ei ole võimalik kinnisasja ühisel otsusel kasutada ja vallata, kuna puudutatud isik

eirab teiste kaasomanike õigusi. Puudutatud isik, väljudes omavoliliselt lubatud elamu

ümberehitamise mahust, ehitas ümber elamu pööningu ja katuse, kõrvalhoone (kuuri nr 3) ehitas

ümber garaažiks ning kasutab maatükist suuremat osa, kui temale kaasomandina kuulub. Temale ja

külalistele kuuluvaid autosid pargitakse avaldajate akende all. Avaldajad on huvitatud oma osa

kasutamisest, kuid ei saa seda täiel määral teha puudutatud isiku tegevuse tõttu.

Avaldajad esitasid 16. juulil 2009 kohtule ja puudutatud isikule järgmise ettepaneku kasutuskorra

määramiseks:

1) elamu pööning jääb Sirve Paldise ainukasutusse;

2) elamus asuvad sissepääsud jäävad nende omanike kasutusse, kelle korterisse nende kaudu pääseb;

3) elamu kelder jääb Vladimir Pilipenko ja Tatjana Lunjova ühiskasutusse;

4) kinnistu katastriüksuse plaanil nr 2 all märgitud kuur jääb Sirve Paldise ainukasutusse;

5) kinnistu katastriüksuse plaanil nr 3 all märgitud kuur jääb avaldajate ühiskasutusse või Sirve Paldis

veab selle ühe kuu jooksul ära;

6) kinnistu katastriüksuse plaanil nr 3 all märgitud kuuris ja kuuri ees asuvad betoonplaadid ja

kompostikasti veab Sirve Paldis ühe kuu jooksul ära;

7) kuuri nr 3 seest ja juurest võetud betoonplaate kasutab Sirve Paldis juurdepääsutee rajamiseks enda

kasutusse jäävale maatükile;

8) kinnistu katastriüksuse plaanil nr 4 all märgitud kuur jääb Vladimir Pilipenko ja Tatjana Lunjova

ühiskasutusse;

9) katastriüksuse plaanil rohelisega märgitud maa-ala jääb Sirve Paldise ainukasutusse;

10) katastriüksuse plaanil kollasega märgitud maa-ala jääb Vladimir Pilipenko ja Tatjana Lunjova

ühiskasutusse;

11) maatükki jagav piirdeaed ehitatakse Vladimir Pilipenko ja Tatjana Lunjova kulul;

12) Sirve Paldis võimaldab vajadusel üks kord aastas tühjendada tema kasutusse jääval maatükil

asuvat settekaevu, mis teenindab korterit nr 2;

13) kasutuskorra kindlaksmääramise tingimused kantakse märkusena kinnistusraamatusse.

Avaldajad palusid Xxx xxx kinnistu kasutuskorra kindlaksmääramisel pööningu puudutatud isiku

ainukasutusse jätmisel määrata avaldajatele nende osa kasutamise eest hüvitis, vastavalt 627 krooni

50 senti ja 627 krooni 50 senti kuus alates avalduse esitamisest ja tähtajatult, ning kanda kohustus

kinnistusraamatusse.

2. Puudutatud isiku vastuse kohaselt tekkisid probleemid kaasomanike vahel 2007. a suvel ja seda

mitte kaasomandi valdamise ja kasutamise tõttu, vaid seetõttu, et puudutatud isik oli oma kulul

vahetanud välja amortiseerunud katusekonstruktsioonid ja pannud majale uue katuse. Puudutatud isik

palus avaldajatel hüvitada talle katusematerjalide vahetamisega seotud kulutused. Puudutatud isiku

vastuväite kohaselt ei vasta tegelikkusele ning on tõendamata avaldajate väide, et ta tegi

ümberehituse, väljudes lubatud ümberehitamise mahust. Elamu ümberehitus on tehtud vastavalt

ehitusloale, projektdokumentatsioonile ja kaasomanike, sh avaldajate kirjalikule kooskõlastusele. Ei

vasta tegelikkusele, et puudutatud isik kasutab maatükist suuremat osa, kui temale kaasomandina

kuulub, ning et ta ehitas kõrvalhoone omavoliliselt ümber garaažiks. Puudutatud isik möönis, et tema

ja tema külaliste sõidukid on peatunud avaldajate akende all, kuid seda lühiajaliselt ja peaasjalikult

suvel, tagades teiste kaasomanike läbipääsu.

Kinnisvarabüroo LVM atesteeritud kinnisvarahindaja U. Tuhkru 2. detsembril 2009 koostatud

eksperdiarvamuse järgi ei ole katusekonstruktsioonidealusel pööningul turuväärtust, mistõttu pole

põhjendatud avaldajate soov saada igakuist hüvitist selle eest, et Xxx xxx pööning on puudutatud

isiku ainukasutuses, ehk selle eest, et ümberehitamisega suurendati elamu kasulikku pinda.

Puudutatud isik ei pidanud põhjendatuks määrata kasutuskorda kindlaks enne, kui kinnistul tehtud

ümberehitused on seadustatud.

3. Pärnu Maakohus määras 10. veebruari 2010. a määrusega Pärnus Xxx xxx asuva kinnistu

kasutuskorra järgmiselt:

1) elamu pööning jääb Sirve Paldise ainukasutusse;

2) elamus asuvad sissepääsud jäävad nende omanike ainukasutusse, kelle korterisse nende kaudu

pääseb;

3) elamu kelder jääb Vladimir Pilipenko ja Tatjana Lunjova ainukasutusse;

4) kinnistu katastriüksuse plaanil nr-ga 2 märgitud kuur jääb Sirve Paldise ainukasutusse;

5) kinnistu katastriüksuse plaanil nr-ga 3 märgitud kuur jääb Sirve Paldise ainukasutusse;

6) kinnistu katastriüksuse plaanil nr-ga 4 märgitud kuur jääb Vladimir Pilipenko ja Tatjana Lunjova

ühiskasutusse;

7) katastriüksuse plaanil rohelisega märgitud maa-ala jääb Sirve Paldise ainukasutusse;

8) katastriüksuse plaanil kollasega märgitud maa-ala jääb Vladimir Pilipenko ja Tatjana Lunjova

ühiskasutusse;

9) maatükki jagav piirdeaed ehitatakse Vladimir Pilipenko ja Tatjana Lunjova kulul;

10) Sirve Paldis võimaldab vajadusel üks kord aastas tühjendada tema kasutusse jääval maatükil

asuvat settekaevu, mis teenindab korterit nr 2;

11) kasutuskorra kindlaksmääramise tingimused kantakse märkusena kinnistusraamatusse.

Maakohus jättis rahuldamata avaldajate taotluse puudutatud isikult hüvitise saamiseks pööningu

kasutamise eest. Menetluskulud jättis maakohus avaldajate kanda.

Maakohus leidis, et kinnistu kasutuskord tuleb kindlaks määrata, arvestades mõlema poole

ettepanekuid ja huve. Maakohus võttis aluseks avaldajate 16. juulil 2009 esitatud ettepanekud,

arvestades ka puudutatud isiku 1. septembril 2009 esitatud seisukohti. Maakohus leidis, et kuur nr 3

tuleb jätta puudutatud isiku kasutusse, kuna tema on kasutanud seda pikka aega, on selle oma

kuludega välja ehitanud, ta hoiab seal enda majapidamises vajalikke asju, tema kasutusse jäävale

maa-alale on raske uut garaaži ehitada, hoone äravedamine oleks kulukas ja lõpuks jääks temale

kaasomandi juurde kuuluv õuemaa 42 m2 võrra väiksemaks, mida avaldajad ei ole vaidlustanud.

Puudutatud isiku abikaasa on välja ehitanud pööningukorruse lastetubadeks või laste mängumajaks,

sest tegu on väga madalate ruumidega katuse all. Kuivõrd eksperdi hinnangul puudub pööningul

turuväärtus, ei ole alust teiste kaasomanike kasuks hüvitist välja mõista. Üürimäära leidmiseks

Tatjana Lunjova tellitud OÜ Kinnisvaraekspert Pärnu kinnisvarahindaja Liisa Vahkali 7. jaanuari

2010. a eksperdihinnangu jättis maakohus tähelepanuta, sest kinnistusraamatu andmetel on

puudutatud isikule kuuluva eluruumi üldpind 52 m2. Koos pööningu väljaehitusega on põrandapind

kokku küll 72 m2, kuid kuivõrd pööningu kõrgus ei vasta normidele (katusealuse kõrgus on vaid kuni

1,6 m), ei saa seda hinnata eluruumina. Seega on ekspert L. Vahkal jätnud välja selgitamata olulised

faktilised asjaolud. Samas on ilma tõendamata selge, et katusekorruse väljaehitamine ja selle laste

mänguruumidena kasutamine on kasulik kõigile, sest see vähendab maja küttekulu, eriti talvel.

Ekspert U. Tuhkru arvamuse kohaselt on puudutatud isik laiendanud oma valdusi elamu mahulises

osas enda valduses oleva reaalosa arvel, tekitamata teistele kaasomanikele mingit kahju. Samuti

pääseb pööningukorrusele ainult puudutatud isiku korterist. Elamu teise korruse rekonstrueerimisega

suurenes korteri nr 3 eluruumide pind seni kasutuses oleva tasapinna võrra ja korteri kogupind

lisandunud pööningukorruse teise tasandi võrra. Rekonstrueerimine on parenduseks mitte ainult

korteriomandile nr 3, vaid ka kogu elamule (uus katusekate, katuse soojustamine) ja eriti

korteriomandile nr 1, sest elamispinna laiendamisega soojustati seni külmas olnud vahelage, mis

annab nimetatud korteri omanikele kokkuhoiu küttekuludes. Avaldajad peaksid seda arvestama.

Ekspert U. Tuhkru ettepaneku kohaselt tuleks kehtestada õuemaale kasutuskord seni praktikas

kehtinud korra alusel. Seega tuleb jätta õuemaa kasutuskord samaks, keelates Sirve Paldisel parkida

enda ja tuttavate sõidukeid avaldajate akende all. Otstarbekas on piirata Sirve Paldisel kuur-garaažile

nr 3 juurdepääsutee Xxx tänavalt, et vältida konflikte teiste kinnistu kaasomanikega.

4. Avaldajad esitasid maakohtu määruse peale määruskaebuse, paludes maakohtu määrus tühistada ja

teha uus määrus, millega määrata Pärnus Xxx xxx asuva kinnistu kasutuskord järgmiselt:

1) elamu pööning jääb Sirve Paldise ainukasutusse;

2) elamus asuvad sissepääsud jäävad nende omanike ainukasutusse, kelle korterisse nende kaudu

pääseb;

3) elamu kelder jääb Vladimir Pilipenko, Tatjana Lunjova ja Sirve Paldise ühiskasutusse;

4) kinnistu katastriüksuse plaanil nr-ga 2 märgitud kuur jääb Sirve Paldise ainukasutusse;

5) kinnistu katastriüksuse plaanil nr-ga 3 märgitud kuur jääb Sirve Paldise ainukasutusse;

6) Sirve Paldis rajab juurdepääsu kuurile nr 3 Xxx tänavalt;

7) Sirve Paldis rajab piirdeaia, mis eraldab kuuri nr 3 Vladimir Pilipenko ja Tatjana Lunjova

ühiskasutusse jäävast maatükist;

8) Sirve Paldis ei pargi oma sõiduvahendeid ja tagab temaga seotud isikute sõidukite mitteparkimise

Vladimir Pilipenko ja Tatjana Lunjova ainukasutusse jäävale maatükile;

9) kinnistu katastriüksuse plaanil nr-ga 4 märgitud kuur jääb Vladimir Pilipenko ja Tatjana Lunjova

ühiskasutusse;

10) katastriüksuse plaanil rohelisega märgitud maa-ala jääb Sirve Paldise ainukasutusse;

11) katastriüksuse plaanil kollasega märgitud maa-ala jääb Vladimir Pilipenko ja Tatjana Lunjova

ühiskasutusse;

12) maatüki jagav piirdeaed ehitatakse Vladimir Pilipenko ja Tatjana Lunjova kulul;

13) Sirve Paldis võimaldab vajadusel üks kord aastas tühjendada enda ainukasutusse jääval maatükil

asuvat settekaevu, mis teenindab korterit nr 2;

14) Sirve Paldis tasub Vladimir Pilipenkole ja Tatjana Lunjovale hüvitist pööningu kasutamise eest,

kummalegi 625 krooni 50 senti kuus;

15) kasutuskorra kindlaksmääramise tingimused kantakse märkusena kinnistusraamatusse.

Menetluskulud palusid avaldajad jätta menetlusosaliste endi kanda.

5. Puudutatud isik vaidles määruskaebusele vastu, kuid oli nõus sellega, et kuur nr 3 jäetaks kõigi

omanike ühiskasutusse.

Apellatsioonimenetluse käigus andis puudutatud isik Sirve Paldis 25. augusti 2010. a

asjaõiguslepingu alusel korteriomandi (reaalosana korter nr 3) omandi üle Aivar Paldisele (edaspidi

puudutatud isik).

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 5. oktoobri 2010. a määrusega määruskaebuse osaliselt, muutis

maakohtu määrust ning sõnastas maakohtu määruse resolutsiooni järgmiselt:

"Määrata aadressil Pärnu, Xxx xxx asuva kinnistu kasutuskord järgmiselt:

1.1. elamu pööning jääb korteri nr 3 (registriosa nr. 1773205) omaniku ainukasutusse;

1.2. elamus asuvad sissepääsud jäävad nende omanike ainukasutusse, kelle korter seal asub;

1.3. elamu kelder jääb korteriomandite omanike ühiskasutusse;

1.4. kinnistu katastriüksuse plaanil märgitud kuur nr 2 jääb korteri nr 3 omaniku ainukasutusse;

1.5. kinnistu katastriüksuse plaanil märgitud kuur nr 4 jääb korterite nr 1 (registriosa nr. 1773005)

ja nr 2 (registriosa nr. 1773105) omanike ühiskasutusse;

1.6. kinnistu katastriüksuse plaanil märgitud kuur nr 3 jääb korteriomandite omanike ühiskasutusse

selliselt, et kuuri Xxx tänava poolset osa kasutab korteri nr 3 omanik ja teisele poole jäävat osa

kuurist korterite nr 1 ja nr 2 omanikud ühiselt;

1.7. katastriüksuse plaanil rohelisega märgitud maa-ala jääb korteri nr 3 omaniku ainukasutusse;

1.8. katastriüksuse plaanile kollasega märgitud maa-ala jääb korterite nr 1 ja nr 2 omanike

ühiskasutusse,

1.9. korteri nr 3 omanik võimaldab vajadusel üks kord aastas tema kasutusse jääval maatükil asuva

settekaevu tühjendamist, mis teenindab korterit nr 2.

Kanda kasutuskorra kindlaksmääramise tingimused märkena kinnistusraamatusse (lisana

katastriüksuse plaan nr 2, mis on esitatud 26. septembri 2008. a seisuga) registriosadesse nr 1773005,

nr 1773105 ja nr 1773205."

Ringkonnakohus andis avaldajatele õiguse ehitada oma kulul maatükke jagav piirdeaed kõrgusega

mitte üle 1,5 meetri. Samuti andis ringkonnakohus korteri nr 3 omanikule õiguse ehitada oma kulul

piirdeaed Xxx tänavalt kuuri nr 3 elamupoolse nurgani ja kohustada teda rajama otsetee (koos

väravaga) kuurini nr 3 hiljemalt kahe kuu jooksul määruse jõustumisest, andes talle selleks ajaks

juurdepääsuõiguse Xxx tänavalt kuurini nr 3 üle avaldajate ühiskasutusse jääva maatüki.

Ringkonnakohus jättis maakohtu määruse muutmata osas, millega jäeti rahuldamata avaldajate

taotlus saada hüvitist pööningu kasutamise eest. Menetlusosaliste menetluskulud nii esimese kui ka

teise astme kohtus jättis ringkonnakohus menetlusosaliste endi kanda.

Ringkonnakohtu määruse kohaselt tuleb maakohtu määruse resolutsiooni muuta, sealhulgas ka

tulenevalt sellest, et apellatsioonimenetluse jooksul on puudutatud isik Sirve Paldis andnud

korteriomandi (korter nr 3) omandi üle Aivar Paldisele, keda kolleegium käsitas menetluses Sirve

Paldise eriõigusjärglasena.

Kui mõni kinnisasja omanik keeldub kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe sõlmimisest, võib iga

kaasomanik nõuda kohtult kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist asjaõigusseaduse (AÕS) § 72

lg 5 esimese lause järgi ning saavutada kohtulahendiga kinnistusraamatusse märke tegemine

tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08).

Kasutuskorra kindlaksmääramise esemesse kuulub ka võimaliku hüvitise määramine kaasomanikule,

kes saab oma kasutusse kinnistust väiksema osa võrreldes tema mõttelise osa suurusega.

Määruskaebus tuleb rahuldada elamu keldri kasutamist puudutavas osas. Kuivõrd elamu keldrit on

vaja ka korteri nr 3 elanikel kasutada, ei ole andmeid keldris eraldi kasutatavate ruumiosade kohta ja

puudutatud isik on kinnitanud, et vajab osa keldrist kommunikatsioonide hooldamiseks, tuleb kelder

jätta kõigi korteriomanike ühiskasutusse.

Kuna puudutatud isik (esindaja kaudu) on nõustunud kuuri nr 3 ühiskasutusse jätmisega ja see ei ole

vaheseinaga eraldatud, tuleb see kuur jätta omanike ühiskasutusse selliselt, et korteri nr 3 omanikul

on õigus kasutada Xxx tänava poolset kuuriosa ja avaldajatel teisele poole jäävat kuuriosa.

Ehitiste kasutuskord tuleb määrata olemasolevatest rajatistest lähtudes ja kasutuskorra määramise

esemeks ei saa olla rajatiste ehitamisega seonduv. Seetõttu tuleb kinnistusraamatusse märkena

kantavast kasutuskorrast välja jätta maakohtu määruses märgitud tingimus, et maatükki jagav

piirdeaed ehitatakse avaldajate kulul.

Piirdeaia ja kuuri nr 3 juurdepääsutee osas tuleb kaasomanike erimeelsused lahendada selliselt, et

anda avaldajatele õigus ehitada omal kulul maatükke jagav piirdeaed, kuid mitte kõrgem kui

1,5 meetrit, ja korteri nr 3 omanikule õigus ehitada oma kulul piirdeaed Xxx tänavalt kuuri nr 3

elamupoolse nurgani, samuti panna talle kohustus rajada Xxx tänavalt otsetee (koos väravaga)

kuurini nr 3 mõistliku aja, s.o hiljemalt kahe kuu jooksul pärast kohtulahendi jõustumist, andes talle

selleks ajaks juurdepääsuõiguse kuurini nr 3 seniselt juurdepääsuteelt üle avaldajate ühiskasutusse

jääva maatüki.

Kasutuskorra määramise esemesse ei kuulu keelu kehtestamine parkida autosid avaldajate

ühiskasutusse jäävale maatüki osale, mistõttu ringkonnakohus seda määruskaebuse taotlust ei

rahuldanud. Maatüki andmisest ühe kaasomaniku kasutusse tuleneb juba teiste kaasomanike kohustus

hoiduda selle kasutamisest, sealhulgas sellele autode parkimisest.

Määruskaebus on osalt eksitav ja vastuoluline. Maakohtu määruse resolutsioonis ei ole märgitud

midagi betoonplaatide ja kompostikasti teisaldamise ja plaatide ärakasutamise õiguse kohta ega seda,

et kuur nr 3 jääb avaldajate ühiskasutusse, nagu määruskaebuses ekslikult märgitakse. Kaebuses

väidetakse, et avaldajatel on vaja hoida pööningul vajalikke asju, mida ei saa niiskes keldris hoida,

samas aga taotletakse pööningu jätmist korteri nr 3 elanike kasutusse. Sisuliselt ei vaidlustata

kaebuses maakohtu määratut (välja arvatud kelder) ning kaebus taandub hüvitise nõudmisele,

s.o sellele, et kohus jättis hüvitise määramata. Selles osas on maakohtu määrus seaduslik ja

põhjendatud. Ringkonnakohus nõustus selles osas maakohtu määruse põhjendustega ega korranud

neid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg-st 6 tulenevalt. Maakohus on õigesti leidnud,

et pööningul, millele on juurdepääs ainult korterist nr 3 ja mida avaldajad kuni selle ümberehituseni

ei kasutanud, ei ole nende jaoks sellist kasutuseelist, mis, arvestades kõiki asjaolusid, õigustaks selle

kasutamise eest korteri nr 3 omanikult kuuhüvitise väljamõistmist.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Avaldajad esitasid ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, paludes ringkonnakohtu määrus

tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Menetluskulud paluvad

avaldajad jätta menetlusosaliste endi kanda.

Määruskaebuse kohaselt ei ole ringkonnakohtu määrus seaduslik, kuna selle tegemisel rikuti oluliselt

menetlusõiguse norme, eelkõige TsMS § 669 lg 1 p 3, kuna asja lahendas vale kohtukoosseis.

TsMS § 20 lg 1 kohaselt, kui asja menetluse käigus kohtukoosseis vahetub, arutatakse asja algusest

peale. Ringkonnakohtu 15. juuni 2010. a istungi protokolli kohaselt osalesid tsiviilasja arutamisel

kohtunikud Tiit Kollom (eesistuja), Mare Merimaa ja Margo Klaar. Ringkonnakohtu 8. septembri

2010. a istungi protokolli kohaselt osalesid asja jätkuval arutamisel kohtunikud Tiit Kollom, Margo

Klaar ja Kaupo Paal ning samad kohtunikud on kohtumääruse ka allkirjastanud. Ringkonnakohtu

määrusest ei nähtu, mis põhjusel on kohtukoosseis vahetunud. Kohtukoosseisu muutmine ja asja

arutamise jätkumine, mitte algusest peale alustamine, mille käigus oleks pööratud tähelepanu

olulistele asjaoludele, tingis ebaõige kohtulahendi tegemise.

Ringkonnakohtu määrus ei ole piisavalt põhjendatud, esimese astme kohtumäärus ei ole kontrollitav,

kohtumääruses pole vastatud määruskaebuse väidetele, millega rikuti samuti menetlusõiguse norme,

eelkõige TsMS § 436 ja § 442. Ringkonnakohus on oluliselt eksinud, määrates kuuri nr 3

kasutuskorra, kuna selleks puudusid maakohtus selgelt tuvastatud asjaolud, millele võinuks

ringkonnakohus tugineda. Kuur nr 3 koosneb kuuest boksist, millest kolm on ilma loata ümber

ehitatud garaažiks, mida kasutab puudutatud isik, ja kolm boksi on avaldajate ning nende üürniku

kasutuses. Igal boksil on olemas vaheseinad, mille tõttu oli võimalik määrata kuuri kasutamine

kindlate osadena iga kaasomaniku ainukasutusse. Kuna kohtul ei olnud paikvaatluse fotosid, ei

saanud kohus jõuda õigele järeldusele. Sellist varianti, nagu kohus määras, ei soovinud

kaasomanikest keegi.

Kohtumääruse resolutsioonis andis kohus avaldajatele õiguse ehitada oma kulul maatükke jagava

kuni 1,5 meetri kõrguse piirdeaia. Kohtumäärus on selles osas vasturääkiv ja ebaseaduslik, kuna

kohus on rikkunud TsMS § 439, väljudes avalduse piiridest. Avaldajad palusid määrata kinnistu

kasutuskord kindla sisuga ja kanda see tervikuna märkena kinnistusraamatusse. Avaldajad ei

soovinud selliseid nõudeid esitada kasutuskorrast eraldi. Piirdeaia ehitamise üle ei ole

menetlusosalistega arutatud. Ringkonnakohus ei ole näinud seda kohta, kuhu piirdeaed peaks tulema.

Lisaks on arusaamatu korteri nr 3 omanikule antav õigus ehitada piirdeaed kuuri nr 3 elamupoolse

nurgani ja kohustada teda rajama otsetee koos väravaga kuurini nr 3 hiljemalt kahe kuu jooksul.

Sellist nõuet ei ole väljaspool kasutuskorda esitatud ja arusaamatu on tulevase piirdeaia asukoht.

Kohtumääruse juures ei ole asendiplaani. Resolutsiooniga on lahendatud nõuded, mida ei ole esitatud.

Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et avaldajad nõustusid sellega, et neil pole pööningut vaja.

Avaldajad kinnitasid, et kui nad pööningu eest hüvitist ei saa, siis kaasomandi kasutamine ja

valdamine ei ole proportsioonis, ja nad ei ole nõus pööningu jätmisega korteri nr 3 omanikule.

Kohtud ei ole põhjendanud, et kohtu määratud kasutuskorra puhul on arvestatud kaasomandi osadega

(avaldajatel kokku 65% ja korteri nr 3 omanikul 35%). Avaldajad on seisukohal, et kui puudutatud

isiku ainukasutusse jääb suurem osa kaasomandi esemest, siis tuleb tal selle eest maksta hüvitist.

Ringkonnakohus on aga jätnud hüvitise välja mõistmata, tuginedes maakohtu põhjendustele.

Ringkonnakohus ei ole määruskaebuse väidetele vastanud. Avaldajatel ei ole teada, et pööningu

väljaehitamine toob kasu küttekulude kokkuhoiu näol I korrusele. Ringkonnakohus jättis vääralt

arvestamata Liisa Vahkali eksperdihinnangu. Asjakohatu on kohtul kasutada olulise kaalutlusena ka

seda, et II korruse (mitte pööningu) rekonstrueerimisega soojustati korteri nr 1 vahelagi, mis annab

kokkuhoiu küttekuludes. Asjakohatu on kohtul viidata eksperdi Urmas Tuhkru arvamusele, et Sirve

Paldis on laiendanud oma eluruume teistele kahju tekitamata. See on õiguslikku laadi järeldus, mis on

vastuolus avaldajate seisukohtadega. Ka selle kohta ei ole ringkonnakohus seisukohta võtnud. Need

asjaolud olid maakohtu määruse kohaselt aluseks avaldajatele hüvitise välja mõistmata jätmisele.

Kohus ei ole tuvastanud, et pööningule pääseb ainult korterist nr 3.

Ringkonnakohus on vääralt kohaldanud materiaalõiguse norme, eelkõige korteriomandiseaduse

(KOS) § 13 ja AÕS § 71 lg-t 2. Maakohus on määruse tegemisel juhindunud asjaõigusseadusest,

kuigi tegemist on korteriomandite valitsemisega, mida reguleerib eriseadusena korteriomandiseadus.

Ringkonnakohus ei ole selle kohta seisukohta võtnud. KOS § 13 lg 1 sätestab, et kaasomanik tasub

kaasomandil lasuvad maksud ja saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva

kaasomandiosa suurusega. Seda toetavad ka AÕS § 71 lg-d 2 ja 3. Avaldajad ei ole saanud kasu

sellest, et korteri nr 3 omanik on alates 2007. aastast kasutanud pööningut eluruumina.

Ringkonnakohtu määratud kasutuskord ei vasta kaasomanike huvidele ega nende osadele

kaasomandis, eelistatud on puudutatud isiku huvisid, arvestamata on jäetud avaldajate huvid.

8. Puudutatud isik vaidleb avaldajate määruskaebusele vastu.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb jätta TsMS § 695 ja § 691 p 1 alusel rahuldamata ning

ringkonnakohtu määrus muutmata.

10. Kolleegium nõustub avaldajatega, et toimikust ega kohtumäärusest ei ole nähtav kohtunike

asendamise põhjus ja alus ega koosseisu muutumise selgitamine ja põhjendamine pooltele.

Asjas 15. juunil 2010 toimunud kohtuistungil osales protokolli (II kd, tl 96-97) järgi kohtukoosseis

Tiit Kollom (eesistuja), Mare Merimaa ja Margo Klaar. 8. septembri 2010. a kohtuistungil oli

protokolli (II kd, tl 125-126) kohaselt kohtukoosseis aga Tiit Kollom (eesistuja), Kaupo Paal ja

Margo Klaar, kes allkirjastasid ka kohtumääruse. Seega asendus asja lahendamisel kohtukoosseis.

Nii kohtute seaduse § 37 lg-st 3 kui ka TsMS § 20 lg-st 1 tulenevalt võib kohtukoosseis asja

arutamisel vahetuda. Igaühel on õigus teada tema tsiviilasja lahendavat kohtukoosseisu nimeliselt, et

põhjendatud vajadusel esitada koosseisu liikmete vastu taandusi. Kohtukoosseisu määramine ja

asendamine peab toimuma objektiivsete kriteeriumite järgi ning määramise kord peab olema ka

menetlusosalistele arusaadav. Samuti peab kõrgemal kohtul olema võimalik seda kontrollida. See on

üks erapooletu õigusemõistmise garantiidest. Riigikohus on leidnud, et kui toimikust ei ole näha, mis

põhjusel on kohtukoosseis vahetunud, st kui ringkonnakohtu koosseisu vahetumine ei ole poolte ega

kõrgema astme kohtu jaoks kontrollitav, on tegemist menetlusõiguse normi rikkumisega

(vt Riigikohtu 1. veebruari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-125-10, p 74; 17. märtsi 2008. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-10-08, p 13).

11. TsMS § 20 lg 1 esimese lause kohaselt, kui asja menetluse käigus kohtukoosseis vahetub,

arutatakse asja algusest peale. Kui eelmine kohtukoosseis on kogunud ja uurinud tõendeid, ei pea uus

koosseis TsMS § 20 lg 1 teise lause järgi seda kordama, kui pooled seda ei taotle.

15. juuni 2010. a kohtuistungi protokollist (II kd, tl 96-97) nähtuvalt arutati asja sisuliselt tervikuna.

Istung lükati edasi kompromissiläbirääkimiste võimaldamiseks. 8. septembri 2010. a kohtuistungi

protokollist (II kd, tl 125-126) nähtuvalt tegi eesistuja teatavaks kohtukoosseisu nimeliselt. Taandusi

kohtukoosseisu vastu pooled ei esitanud. Nii puudutatud isik kui ka avaldajate esindaja esitasid

täiendavate tõendite vastuvõtmise taotluse. Ringkonnakohus rahuldas istungil taotlused. Seejärel

kandis ringkonnakohus ette asja materjalid. Avaldaja esindaja kandis seejärel ette määruskaebuse

põhiseisukohad. Samuti esitas oma seisukohad puudutatud isik. Ringkonnakohus avaldas seejärel

tsiviilasjas nr 2-08-1232 toimikus olevad materjalid. Pärast seda pooled mingeid taotlusi ei esitanud,

misjärel ringkonnakohus lõpetas asja sisulise arutelu. Seega said pooled asja siiski tervikuna arutada

ja esitada ka taotlusi.

Kuigi ringkonnakohus rikkus menetlusreegleid, kui ei selgitanud ega põhjendanud pooltele

kohtukoosseisu asendamist, ning asendamise alus ega põhjus ei nähtu toimikust, ei ole see

ringkonnakohtu määruse tühistamise aluseks.

Mõlemal kohtuistungil osales avaldajaid esindav vandeadvokaat, kellele tehti kohtukoosseis

protokollide järgi nimeliselt teatavaks ja kes taandusi, taotlusi ega vastuväiteid (TsMS § 333 mõttes)

ei esitanud, kuigi tal oli selleks piisavalt võimalusi. Pealegi ei põhjenda avaldajad määruskaebuses,

mida oleks nende arvates võinud asja kohtukoosseisu vahetuse tõttu teisiti teha ning kas ja kuidas

mõjutas see tehtud kohtulahendit.

12. Kolleegium ei nõustu avaldajatega, et ringkonnakohtu määrus ei ole piisavalt põhjendatud. Väide,

et ringkonnakohus on määranud kuuride kasutuse viisil, mida keegi ei soovinud, ei anna alust määrus

tühistada.

Kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse

põhimõttest ning arvestades mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade

suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega ning vajadusel tuleb

eelistada ka vähemuse huvisid. Seejuures ei ole kohus seotud kasutuskorra kindlaksmääramisel

taotletud kasutusviisidega (vt Riigikohtu 17. aprilli 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 13;

8. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42; 16. aprilli 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-31-03, p 14). Tulenevalt TsMS § 477 lg-st 5 ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud

menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest

ei tulene teisiti. Asjakohatu on seetõttu ka avaldajate viide TsMS §-le 439, mille kohaselt ei või kohus

otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Ringkonnakohus on

põhjendanud, miks tuleb jätta kuur nr 3 ühiskasutusse selliselt, et korteri nr 3 omanikul on õigus

kasutada Xxx tänava poolset kuuriosa ja avaldajatel teisele poole jäävat kuuriosa.

Kuna kohus ei ole kasutuskorra määramisel seotud avaldajate taotletud kasutusviisidega, ei ole

põhjendatud ka avaldajate etteheited avaldajatele 1,5 meetri kõrguse piirdeaia rajamise õiguse

andmise kohta ning puudutatud isikule piirdeaia ja otsetee koos väravaga rajamise õiguse kohta.

Ringkonnakohus on põhjendanud, et kuna ehitiste kasutuskord tuleb määrata kindlaks

olemasolevatest rajatistest lähtudes ja kasutuskorra määramise esemeks ei saa olla rajatiste

ehitamisega seonduv, tuleb kinnistusraamatusse märkena kantavast kasutuskorrast välja jätta piirdeaia

rajamine. Seejuures on avaldajad ka ise viidanud oma taotluses piirdeaedade rajamise vajadusele.

13. Ka avaldajate väited selle kohta, et kohtud on jätnud vääralt puudutatud isikult pööningu eest

hüvitise välja mõistmata, ei ole põhjendatud.

Iseenesest on õige see, et üldjuhul, kui ühe isiku ainukasutusse jääb suurem osa kaasomandi esemest

kui tema kaasomandi osa, tuleb tal maksta selle eest teistele hüvitist. Kolleegium on varasemas

praktikas leidnud, et AÕS § 71 lg-t 2 tuleb tõlgendada laiendavalt nii, et selle sätte alusel on

kaasomanikul õigus esitada teise kaasomaniku vastu, kes kasutab kaasomandi mõttelisest osast

suuremat reaalosa, kasutuseeliste hüvitamise nõue. Kasutuseeliseks on ka see, kui kostja kasutab oma

kaasomandi mõttelisest osast suuremat pinda (vt Riigikohtu 20. detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-137-10, p 12). Siiski võib kohus jätta AÕS § 71 lg 2 kohaldamata ja eelnimetatud

hüvitisnõude rahuldamata, kui hageja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega (vt Riigikohtu

20. detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p-d 13-14; 16. veebruari 2011. a määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 13).

Kolleegium leiab, et praegustel asjaoludel oli hüvitise nõude rahuldamata jätmine põhjendatud.

Ringkonnakohus nõustus hüvitise nõude rahuldamata jätmise osas maakohtu määruse põhjendustega.

Maakohus on leidnud, et pööningu kõrgus ei vasta eluruumidele kehtestatud normidele, mistõttu ei

saa seda hinnata eluruumina. Samuti on maakohus leidnud, et katusekorruse väljaehitamine ja selle

kasutamine on kasulik kõigile, sest vähendab maja küttekulu. Erinevalt avaldajate väidetust on

maakohus tuvastanud, et pööningukorrusele pääseb ainult puudutatud isiku korterist. Maakohus on

pidanud rekonstrueerimist parenduseks mitte ainult korteriomandile nr 3, vaid ka kogu elamule (uus

katusekate, katuse soojustamine) ja eriti korteriomandile nr 1, sest elamispinna laiendamisega

soojustati seni külmas olnud vahelage, mis annab nimetatud korteri omanikele kokkuhoiu

küttekuludes. Lisaks leidis ringkonnakohus, et pööningul, millele on juurdepääs ainult korterist nr 3

ja mida avaldajad kuni selle ümberehituseni ei kasutanud, ei ole nende jaoks sellist kasutuseelist, mis,

arvestades kõiki asjaolusid, õigustaks selle kasutamise eest korteri nr 3 omanikult kuuhüvitise

väljamõistmist. Tulenevalt TsMS § 688 lg-st 4 on Riigikohus seotud apellatsioonikohtu tuvastatud

faktiliste asjaoludega, välja arvatud juhul, kui asjaolu tuvastamine on vaidlustatud

kassatsioonkaebusega ning asjaolu tuvastamisel on oluliselt rikutud menetlusõiguse norme.

Kolleegium leiab, et kohtud ei ole asjaolude tuvastamisel rikkunud menetlusõiguse norme.

Kuivõrd maakohtu tuvastatust, millega ringkonnakohus on nõustunud, nähtub, et puudutatud isik on

teinud kulutusi ja parendanud kaasomandi eset (uus katusekate, katuse soojustamine), on kohtud

põhjendatult jätnud avaldajate hüvitise nõude rahuldamata. AÕS § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikul

õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks

vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea

usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kolleegium leiab, et

ringkonnakohus kohaldas õigesti asjaõigusseaduses kaasomandi kohta sätestatut.

14. Lisaks võib kohus TsMS § 618 kohaselt asjaolude olulisel muutumisel asjaosalise avalduse alusel

tehtud määrust määrusega muuta, kui see on vajalik raskete tagajärgede ärahoidmiseks. Kui asjaolud

muutuvad, on avaldajatel õigus taotleda määratud kasutuskorra muutmist.

15. Kassatsiooniastmes kantud menetluskulud tuleb TsMS § 171 lg 1 alusel jätta solidaarselt

avaldajate kanda.

16. Kuna avaldajate määruskaebus tuleb jätta rahuldamata, tuleb määruskaebuselt tasutud kautsjon

arvata TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel riigituludesse.

Jaak Luik, Lea Laarmaa, Villu Kõve