3-2-1-146-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-146-10

Otsuse kuupäev

Tartu, 9. veebruar 2011. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Henn Jõks ja Jaak Luik

Kohtuasi

Elen Vettuse hagi Osaühingu Ropka KVH vastu tunnustada

õigust mitte tasuda esitatud arveid

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 14. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-

24262

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu Ropka KVH kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

1597 eurot 79 senti (25 000 krooni)

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Elen Vettus (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Alar Urm

Kostja Osaühing Ropka KVH (registrikood 10299610), esindaja

vandeadvokaat Tarmo Pilv

Asja läbivaatamise kuupäev

10. jaanuar 2011. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 14. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-24262 ning

Tartu Maakohtu 29. detsembri 2009. a otsus samas tsiviilasjas.

2. Teha uus otsus, millega jätta Elen Vettuse hagi Osaühingu Ropka KVH vastu rahuldamata.

3. Jätta kõigis kohtuastmetes kantud menetluskulud Elen Vettuse kanda.

4. Rahuldada kassatsioonkaebus.

5. Tagastada Osaühingule Ropka KVH kassatsioonkaebuselt 1. juulil 2010. a tasutud kautsjon

25 (kakskümmend viis) eurot 56 senti (400 (nelisada) krooni).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Elen Vettus (hageja) esitas 16. juunil 2008 Tartu Maakohtule Osaühingu Ropka KVH (kostja) vastu

hagi, milles palus tunnustada hageja õigust mitte tasuda kostja esitatud arveid täies ulatuses, kuivõrd

kostja ei ole Tartus Xxxxx xx asuva elamu valitseja ning tal ei ole hageja vastu nõudeõigust.

Alternatiivselt soovis hageja, et kohus tunnustaks hageja õigust mitte tasuda kostja esitatud arveid

osas, milles kulud on korteriomanike vahel ebaproportsionaalselt jaotatud.

Hagiavalduse kohaselt esitab kostja hagejale arveid Tartus Xxxxx xx asuva korteri nr 7 eest. Arveid

esitatakse korteriomanike ühisuse 15. novembri 2007. a üldkoosoleku otsuste alusel, mille kohaselt

toimub kulude hüvitamine võrdselt kõigi korteriomanike poolt. Hageja leiab, et need otsused on

korteriomandiseaduse (KOS) § 18 lg 4, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 78 lg 1 ja § 84

koosmõjul tühised, sest rikuti koosoleku kirjaliku kokkukutsumise nõuet. Otsused on ka vastuolus

KOS § 13 lg-ga 1, mille kohaselt korteriomanik tasub kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt

talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Sellest normist võib kõrvale kalduda vaid kaasomanike

kokkuleppel. Sellist kokkulepet pole hageja sõlminud. Ka on otsused vastuolus KOS § 13 lg-ga 3,

sest hageja pole nõustunud korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi hüvitama. Kuna

kostja valiti valitsejaks samal ebaseaduslikul üldkoosolekul, on tema valitsemine tühine ja kostjal

puudub igasugune nõudeõigus hageja vastu.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 5 kohaselt peavad kaasomanikud arvestama teiste kaasomanike

huvidega ja seega ei saa nad otsustada kulude ebavõrdset jaotamist, kui korteriomanik on sellele

vastu. Kuna hageja omandiõigus tekkis kinnistusraamatu kandest 9. juunil 2008, ei saa varasemate

protokollide alusel tõendada hageja nõusolekut. Otsustega pole nõustunud ka AS Linnaehitus.

KOS § 8 lg 2 kohaselt jäävad seadusest kõrvalekalduvad kokkulepped õigusjärglase suhtes kehtima

vaid juhul, kui need on kantud kinnistusraamatusse. Vaidlusaluseid otsuseid sinna kantud ei ole.

Hageja selgitab, et kuna tal on teistest väiksem korter, riivab kulude võrdse hüvitamise kord just tema

õigusi. Tegemist on õige kostjaga, sest valitsejal tekib suhe iga korteriomanikuga eraldi. Hageja pole

nõus üldkoosoleku protokolli punktides 9.4 kuni 9.9 ja 9.11 toodud otsustega.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja leidis, et üldkoosolekust teatati nõuetekohaselt, sealhulgas

saadeti ka hagejale e-kiri. Hageja osales nimetatud koosolekul AS-i Linnaehitus esindajana volikirja

alusel. Kuigi hagejale anti korter üle 1. novembril 2007, sõlmiti notariaalne asjaõigusleping

kinnisomandi üleandmiseks 30. mail 2008. AS Linnaehitus pole otsuse õiguspärasusele vastu

vaielnud. Üldkoosoleku otsused on kehtivad. Hageja oleks pidanud koosolekul otsusele vastu

vaidlema või hiljem kokku kutsuma uue üldkoosoleku, mitte pöörduma kohtusse. Kuna otsused

kehtivad, on kehtiv ka kostja valitsemine ning tal on õigus esitada arveid hagejale. Hageja on osa

arvetest ka tasunud. Hageja oleks pidanud hagema ühisust.

3. Tartu Maakohus rahuldas 29. detsembri 2009. a otsusega hagi osaliselt ja tunnustas hageja õigust

alates 9. juunist 2008 mitte tasuda kostja esitatud arveid osas, milles on kulud korteriomanike vahel

ebaproportsionaalselt jaotatud. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt kehtivad 15. novembril 2007 korteriomanike üldkoosolekul

vastu võetud otsused, kuna neid ei ole KOS § 15 lg 4 alusel vaidlustatud.

Kuna ühisus ei ole juriidiline isik, on sõlmitud lepingute poolteks ühelt poolt teenusepakkuja ja teiselt

poolt lepingu sõlmimise aegsed korteriomanikud. Kuna lepingu pooleks oli AS Linnaehitus, tuleb

vaadata, kas ja millises ulatuses on lepingud üle läinud hagejale. Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr 3-

2-1-105-05 toodud seisukoht on analoogia korras kohaldatav ka korteriomanike vahelistele suhetele

ning selle kohaselt on korteriomanikel nõue KOS § 13 lg 1 järgsete kulutuste kandmiseks kohustatud

korteriomaniku vastu ka lepingute järgi, mis sõlmiti enne isiku saamist kaasomanikuks. Seega on

korteriomanikel (ning nende esindajana kostjal) õigus nõuda hagejalt KOS § 13 lg 1 järgsete

kulutuste hüvitamist, mis on tekkinud enne tema omanikuks saamist sõlmitud lepingute alusel ja mis

on muutunud sissenõutavaks tema omanikuks olemise ajal. Siinjuures on aga oluline, et kostja on

hagejalt nõudnud kulutuste hüvitamist KOS § 13 lg-s 1 sätestatust ületavas ulatuses. Riigikohtu

seisukoha kohaselt lähevad õigusjärglasele üle vaid KOS § 13 lg 1 järgsed kohustused. KOS § 13 lg-

s 1 nimetatud kohustuse piire ületav kohustus ei saanud seega kostjale üle minna lepingulise suhte

üleminekuga.

Vaidlusalused üldkoosoleku otsused näevad ette, et korteriomanikud tasuvad kaasomandis oleva osa

majandamise kulutused võrdsetes osades. Praegusel juhul on 15. novembri 2007. a üldkoosoleku

otsused vastuolus KOS § 13 lg 1 esimeses lauses sätestatud kulude võrdelise jaotamise printsiibiga,

millest sama sätte teise lause kohaselt võib kõrvale kalduda vaid korteriomanike kokkuleppel.

KOS § 8 lg-te 2 ja 4 koostoimel kehtib selline kokkulepe hageja suhtes vaid juhul, kui see on kantud

kinnistusraamatusse. Asjaoludest ei nähtu, et vastav märge oleks kinnistusraamatusse kantud ning

seega 15. novembri 2007. a otsused hageja suhtes ei kehti.

Kui hageja oleks olnud korteriomanik üldkoosoleku otsuse tegemise ajal, oleks tal olnud õigus otsus

KOS § 15 lg 4 alusel vaidlustada. Hageja omandiõigus tekkis kinnistusraamatu kandest 9. juunil

2008. Praegusel juhul pole oluline, et hageja ise osales üldkoosolekul, sest ta osales seal AS-

i Linnaehitus esindajana volikirja alusel. See, et hageja oli õigustatud AS-i Linnaehitus üldkoosolekul

esindama, ei tähenda, et tal oleks olnud ka volitus üldkoosolekul tehtavad otsused hiljem vaidlustada.

Oma tahteavaldustega on ta teistele korteriomanikele mõista andnud, et ei nõustu kulude võrdse

jaotamisega korteriomanike sisesuhtes. Kuna 15. novembri 2007. a üldkoosoleku otsused, millega

määrati kulude võrdne hüvitamine, hageja suhtes ei kehti, kohaldub talle seadusest tulenev kulude

hüvitamise kord. KOS § 13 lg 1 kohaselt on ta kohustatud kaasomandi majandamisega seotud

kulutusi kandma võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi suurusega.

Maakohus leidis, et hageja sai korteriomandi omanikuks 9. juunil 2008. Kinnisasja omand tekib

AÕS § 641 järgi kande tegemisega kinnistusraamatusse. Seega muutus korteriomanike sisesuhe

korteriomaniku vahetumise ajal KOS § 8 lg 2 mõjul 9. juunil 2008. Enne seda kehtisid

korteriomanike sisesuhtes 15. novembri 2007. a üldkoosoleku otsused, milles oli kokku lepitud

kulude võrdses hüvitamises. Korteriomanike sisesuhtes kohustus kuni 9. juunini 2008 omanikuks

olnud AS Linnaehitus kulusid hüvitama võrdse jaotamise põhimõtte alusel.

Eeltoodu põhjal rahuldas maakohus hagi osas, mille kohaselt hagejal on õigus alates 9. juunist 2008

mitte tasuda kostja esitatud arveid osas, milles kulusid on korteriomanike vahel ebaproportsionaalselt

jaotatud.

4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsus tühistada ja teha

uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning kostja menetluskulud hageja kanda.

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ning menetluskulud

kostja kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tartu Ringkonnakohus rahuldas 14. juuni 2010. a otsusega apellatsioonkaebuse osaliselt ning

muutis maakohtu otsuse resolutsiooni punkte 1 ja 2. Ringkonnakohus rahuldas hagi osaliselt ning

tunnustas hageja õigust tasuda alates 9. juunist 2008 kulutuste eest üld-, parkla ja puhkeala elektrile,

välisterritooriumi- ja sisekoristusele, puhkeala korrashoiule ja säilitamisele, halduskulule,

hoolduskulule, prügiveole ja muudele võimalikele kulutustele võrdeliselt talle kuuluva korteriomandi

suurusega. Menetluskulud maakohtus jättis ringkonnakohus poolte endi kanda. Muus osas jättis

ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata ning menetluskulud ringkonnakohtus kostja kanda.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt lahendab kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 5

kohaselt otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ning resolutsioon peab olema

selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita. Praegusel juhul ei vasta maakohtu otsuse

resolutsioon TsMS § 442 lg-s 5 sätestatule ning seetõttu muudab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni

punkti 2 sõnastust olenemata apellatsioonkaebuse põhjendustest.

KOS § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud

reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja

võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale

kalduda kokkuleppe alusel.

Nähtuvalt asja materjalidest on Xxxxx 2f, Xxxxx xx ja Veeriku 14a korteriomanikud 15. novembri

2007. a otsuste kohaselt otsustanud jagada parkla- ja puhkeala elektrikulu, välisterritooriumi- ja

sisekoristusele tekkinud kulutused, puhkeala korrashoiu ja säilitamise tarbeks tehtud kulutused,

halduskulu, hoolduskulu, kulutused prügiveole ja muud võimalikud kulutused võrdselt

korteriomanike vahel (tlk 17-18). 15. novembri 2007. a otsused on vastu võetud üldkoosolekul,

s.o tegemist on üldkoosoleku otsustega, mitte aga korteriomanike kokkuleppega. Seega on praegusel

juhul KOS § 13 lg 1 esimeses lauses sätestatud kaasomandi majandamise kulutuste jagamise

põhimõttest (korteriomanik tasub kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva

kaasomandiosa suurusega) kõrvale kaldutud üldkoosoleku otsustega ning puudub KOS § 13 lg 1 teise

lause kohane korteriomanike kokkulepe.

KOS § 15 lg 1 kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või

korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti, ning sama paragrahvi lg 5 kohaselt võib

korteriomanik nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste

kohaselt või, kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtuvalt. Praegusel juhul puudub

korteriomanike kokkulepe, et jagada kulutused võrdselt korteriomanike vahel. Samuti ei ole

korteriomanikel kokkulepet, mis annaks üldkoosolekule õiguse jagada kaasomandi majandamise

kulutused erinevalt seaduses sätestatust. Kuna sellist kokkulepet ei ole, siis tuleb KOS § 13 lg 1

esimese lause kohaselt korteriomanikul tasuda kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle

kuuluva kaasomandiosa suurusega. Hagejal kui korteriomanikul on õigus nõuda, et kaasomandi

majandamise kulutuste jagamisel lähtutakse korteriomanike huvidest ning korteriomanike huve

väljendab seadusekohane kaasomandi majandamise kulutuste jaotus, sest korteriomanikud ei ole

kokku leppinud teisiti.

Asjaolu, et hageja osales korteriomanike 15. novembri 2007. a üldkoosolekul AS-i Linnaehitus

volikirja alusel, ei välista tema õigust nõuda korteriomandi eseme valitsemist korteriomanike

huvides. Nähtuvalt 15. novembri 2007. a üldkoosoleku protokollist pole otsused jagada kulutused

võrdselt korteriomanike vahel käsitatavad korteriomanike kokkuleppena, sest osa korteriomanikke oli

vastu ning osa jäi erapooletuks, lisaks sellele puuduvad andmed, kas osa võtsid kõik korteriomanikud

või osa puudus. Kuna seaduse kohaselt on vajalik korteriomanike kokkulepe, kuid praegusel juhul ei

ole tegemist korteriomanike kokkuleppega, vaid otsustega, siis on üldkoosolek otsused vastu võtnud

seadust rikkudes ning seetõttu on need tühised. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul

algusest peale õiguslikke tagajärgi.

Alusetu on kostja väide, et hageja on oma tegudega kiitnud 15. novembri 2007. a koosoleku otsused

heaks, sest on tasunud alates 2009. a aprillist kaasomandi majandamise kulutuste eest vastavalt

esitatud arvetele. Arvete tasumine ei saa muuta tühiseid otsuseid kehtivateks.

Ebaõige on kostja väide, et hageja oleks pidanud hagi esitama teiste korteriomanike vastu. Kostja on

nimetatud valitsejaks. KOS § 21 lg 2 p 2 kohaselt on valitsejal õigus muu hulgas kõigi

korteriomanike nimel korraldada ja võtta vastu kaasomandi eseme igapäevase valitsemisega seotud

sooritusi. Seega on valitseja ülesandeks jagada kaasomandi majandamise kulutused korteriomanike

vahel ning juhul, kui ta teeb seda valesti, on korteriomanik õigustatud esitama talle nõude. Valitseja

on kohustatud viima ellu korteriomanike otsuseid, kuid praegusel juhul on 15. novembri 2007. a

üldkoosoleku otsused tühised seaduse rikkumise tõttu ning tühiseid otsuseid ei ole valitseja

kohustatud ellu viima, vaid ta peab juhinduma seadusest.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes kaaluda asja läbi vaatamata

jätmist TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel, tühistada ringkonnakohtu otsus ning teha uus otsus, millega jätta

hagi täielikult rahuldamata, või kui Riigikohus ei saa uut otsust teha või hagi läbi vaatamata jätta,

saata asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks ning jätta kostja menetluskulud hageja kanda.

Kassatsioonkaebuse kohaselt on ringkonnakohus tõlgendanud vääralt korteriomandiseaduse sätteid

ning leidnud, et korteriomanike otsuse seadusvastasuse korral on otsus tühine. See on vastuolus

Riigikohtu seisukohaga tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05, millest tuleneb, et KOS §-ga 13 vastuolus olev

korteriomanike üldkoosoleku otsus ei ole iseenesest tühine, vaid tuleb kohtus vaidlustada. Kostjal kui

valitsejal on korteriomanike ühisusega sõlmitud käsunduslepingust tulenevalt kohustus täita

korteriomanike üldkoosoleku otsuseid. Korteriomanike üldkoosoleku otsused, olgugi et

seadusvastased, on asjaosalistele täitmiseks kohustuslikud seni, kuni kohus ei ole neid kehtetuks

tunnistanud. Hageja ega teised korteriomanikud ei ole nimetatud üldkoosoleku otsuseid KOS § 15

lg 4 alusel kohtus vaidlustanud. Maakohus on kohustanud kostjat rikkuma korteriomanike ühisusega

sõlmitud käsunduslepingut.

Ringkonnakohus on rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme TsMS § 669 lg 1 p 5 mõttes, jättes

otsuse olulises ulatuses põhjendamata, ning TsMS § 654 lg 5 mõttes, jättes sisuliselt võtmata

seisukoha apellatsioonkaebuse põhiväite kohta, et hagi on esitatud vale kostja vastu. Ringkonnakohus

on ekslikul seisukohal, nagu oleks igal korteriomanikul eraldi õigus ilma teistelt korteriomanikelt

volitust saamata esitada teenuste osutamist puudutavaid nõudeid valitseja vastu. Olulised on vastused

järgmistele küsimustele: 1) kas lepinguline suhe on valitseja ja korteriomaniku vahel või valitseja ja

korteriomanike ühisuse vahel (st kõigi korteriomanike vahel ühiselt); 2) kas korteriomanikul on õigus

ilma teistelt korteriomanikelt volitust saamata esitada lepingust tulenevaid nõudeid valitseja vastu.

Hagejal ja kostjal ei ole lepingulist suhet. Riigikohtus tsiviilasjas nr 3-2-1-25-08 tehtud otsuse p 12

kohaselt on korteriomanikud maja haldamisel osutatavate teenuste saamiseks sõlmitud lepingute

poolteks üksnes ühiselt, kui nad ei ole kokku leppinud teisiti või on moodustatud korteriühistu.

Tegemist on võlaõigusseaduse (VÕS) § 72 lg-s 1 sätestatud olukorraga, kus mitu võlausaldajat

(korterite omanikud) võivad nõuda kohustuste täitmist võlgnikult (praegusel juhul valitsejalt) üksnes

ühiselt. VÕS § 72 lg-st 1 tulenevalt ei ole hagejal õigust üksinda (s.o ilma teiste korteriomanike ühise

otsuseta) nõuda kostjalt arvete muutmist. Samal ajal on kõik korteriomanikud solidaarvõlgnikud

(VÕS § 65) kostja ja korteriomanikele muude teenuste (küte, vesi, kanalisatsioon jne) osutajate ees.

Hageja saaks oma õigusi kaitsta üksnes sel teel, et ta vaidlustab eelviidatud korteriomanike

üldkoosoleku otsused või taotleb korteriomanike üldkoosolekult teistsuguse otsuse vastuvõtmist.

Kostja esindab korteriomanike ühisusega sõlmitud käsunduslepingust tulenevalt kõiki

korteriomanikke (s.o korteriomanike ühisust) suhetes üksikute korterite omanikega. See tähendab, et

ka vaidlusalused arved prügivedu ja maja üldelektrit puudutavas osas on esitanud hagejale

korteriomanike ühisus, mitte kostja. Kostja kui korteriomanike ühisuse esindaja üksnes vahendab

korteriomanike ühiste, solidaarvõlasuhtel põhinevate maksete tegemist teenuste osutajatele, järgides

korteriomanike ühist otsust ja selle alusel temaga sõlmitud käsunduslepingut maja haldamist

puudutavas osas.

8. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ning hageja

menetluskulud kostja kanda.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu ja maakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Kolleegium teeb TsMS § 691 p 5 alusel uue otsuse,

millega jätab hagi rahuldamata. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada.

10. Kostja kassatsioonkaebuse kohaselt on hageja esitanud hagi isiku vastu, kes ei saa olla kostja.

Hageja oleks pidanud esitama hagi valitseja asemel teiste korteriomanike vastu. Kohtud on leidnud,

et hageja on esitanud hagi õige isiku vastu. Ringkonnakohus leidis muu hulgas, et väär on kostja

väide, et hageja oleks pidanud hagi esitama teiste korteriomanike vastu.

Tulenevalt KOS § 21 lg 2 p-dest 1 ja 5 on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel korteriomanike

ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires tehinguid ning esitada

kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses. Kolleegium leiab, et

nimetatud sätete alusel on valitseja seega õigustatud korteriomanike ühiste asjade puhul sisse nõudma

nõudeid ja esitama neid kohtus kõigi korteriomanike, mitte enda nimel, olles seejuures kõigi

korteriomanike esindaja. Sellest tuleneb mh, et ka siis, kui korteriomanik vaidlustab tasumisele

kuuluvate kaasomandi majandamise kulutuste suuruse, on see suunatud teiste korteriomanike, mitte

valitseja vastu. Hageja oleks saanud nõude esitada seega korteriomanike vastu. Kuivõrd hageja on

esitanud hagi vale kostja vastu, tuleb ringkonnakohtu ja maakohtu otsus tühistada. Kolleegium teeb

TsMS § 691 p 5 alusel uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata.

11. Kolleegium käsitleb ka küsimusi, mis puudutavad korteriomanike kokkulepet ja korteriomanike

üldkoosoleku otsuseid.

KOS § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud

reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja

võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale

kalduda kokkuleppe alusel.

Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et KOS § 13 lg 1 teises lauses sätestatud kokkulepe, millega

kaldutakse kõrvale KOS § 13 lg 1 esimeses lauses sätestatud kulutuste jaotamise põhimõttest,

tähendab, et kulude jaotamisega teistsugusel viisil kui võrdeliselt korteriomanikele kuuluvate

kaasomandiosade suurustega peavad nõus olema kõik korteriomanikud. Kui kõik korteriomanikud

pole nõus seaduses sätestatust erineval viisil kulusid kandma, puudub korteriomanike kokkulepe

KOS § 13 lg 1 teise lause mõttes. Õige on ringkonnakohtu järeldus, et korteriomanike kokkulepet ei

asenda häälteenamusega vastu võetud üldkoosoleku otsused. Kui puudub korteriomanike kokkulepe

selle kohta, et kulutuste eest tasumine toimub võrdselt kõigi korteriomanike poolt, tuleb kulutuste

jagamisel lähtuda seaduses sätestatud (KOS § 13 lg 1 esimene lause) põhimõttest ehk korteriomanik

kannab kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega.

12. Kolleegium ei nõustu kostja väitega, et hageja saaks oma õigusi kaitsta üksnes sel teel, et ta

vaidlustab eelviidatud korteriomanike üldkoosoleku otsused või taotleb korteriomanike

üldkoosolekult teistsuguse otsuse vastuvõtmist. Nagu otsuse p-s 11 märgitud, ei ole üldkoosoleku

otsused korteriomanike kokkulepped, mistõttu ei ole hagejal vaja korteriomanike üldkoosoleku

otsuseid vaidlustada. Korteriomanike üldkoosoleku otsust saaks käsitada korteriomanike

kokkuleppena üksnes juhul, kui koosolekul osaleksid kõik korteriomanikud ja kõik hääletaksid otsuse

vastuvõtmise poolt.

13. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada

kostja kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

14. Kuna ringkonnakohtu ja maakohtu otsus tuleb tühistada ja Riigikohus teeb TsMS § 691 p 5 alusel

uue otsuse, millega jätab hagi kostja vastu rahuldamata, tuleb muuta ka menetluskulude jaotust.

Tulenevalt TsMS § 171 lg-st 1 ja § 162 lg-st 1 tuleb kõigis kohtuastmetes kantud menetluskulud jätta

hageja kanda.

Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Jaak Luik