3-2-1-122-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-122-10

Määruse kuupäev

Tartu, 2. detsember 2010. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Jaak Luik

Kohtuasi

Kohtutäitur Kristiina Feinmani avaldus kinnistusraamatu

kannete tegemiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 2. juuni 2010. a määrus tsiviilasjas nr 2-

10-13210

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

DeltaMax Group OÜ ja kohtutäitur Kristiina Feinmani

määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Kohtutäitur Kristiina Feinman ja DeltaMax Group OÜ

(registrikood 11691875), ühine esindaja notar Merle Saar-

Johanson

Asja läbivaatamise kuupäev

8. november 2010. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 2. juuni 2010. a määrus tsiviilasjas nr 2-10-13210 osas,

millega lahendati DeltaMax Group OÜ määruskaebus. Jätta DeltaMax Group OÜ

määruskaebus Harju Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 18. jaanuari 2010. a määruse

nr 51892010 peale kinnistamisasjas nr 17277200901 läbi vaatamata.

2. Täiendada resolutsiooni p-s 1 nimetatud Tallinna Ringkonnakohtu määruse õiguslikke

põhjendusi. Muus osas jätta nimetatud määrus muutmata.

3. Kohtutäitur Kristiina Feinmani määruskaebus jätta rahuldamata.

4. Tagastada Merle Saar-Johansonile (konto nr 221014031776, Swedbank AS) 21. juunil ja

5. augustil 2010 tasutud kautsjonist 1200 (üks tuhat kakssada) krooni. Arvata tasutud

kautsjonist riigituludesse 400 (nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 16. detsembril 2009 võõrandas kohtutäitur Kristiina Feinman (kohtutäitur) täitemenetluses (täiteasi

nr 034/2009/2149) enampakkumisel AS-le CELIA CROWD (varasem ärinimi AS ÜHENDATUD

KAPITAL) (võlgnik) kuuluvad 3/4 suurused kaasomandiosad Tallinnas asuvast 15 kinnisasjast

(registriosad nr 3106301, 3106401, 3106501, 24027201, 24027301, 24026601, 24023301, 24023401,

24023501, 24023601, 24026701, 24027001, 24027101, 24026801, 24026901) (kinnistud) DeltaMax

Group OÜ-le (ostja).

2. 16. detsembril 2009 tõestas notar Merle Saar-Johanson dokumendi, mis oli pealkirjastatud kui

"Keelumärgete, eelmärgete, ostueesõiguste ja hüpoteekide kustutamise avaldus, kokkulepped

ühishüpoteekide ja ostueesõiguste püsima jäämise kohta, ühishüpoteegiga tagatud nõuete muutmise

leping ja asjaõigusleping". Selle osalised olid kohtutäitur, ostja, Swedbank AS ja Tallinna linn.

Dokumendis sisalduvad mh kohtutäituri avaldused (p 5) kustutada müüdud mõtteliste osade

omanikuna kinnistusraamatust võlgnik ja kanda omanikuna sinna ostja, samuti avaldused kustutada

müüdud mõtteliste osade kohta kinnistusraamatusse kantud eelmärked Tallinna linna kasuks

omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks, keelumärked kohtutäituri ja Swedbank AS kasuks ning

Arco Investeeringute Aktsiaseltsi kasuks seatud hüpoteegid.

3. Harju Maakohtu kohtunikuabi andis 4. jaanuari 2010. a määrusega kohtutäiturile 15. jaanuariks

2010 aega esitada eelmärgete sisu muutmiseks Skanska EMV Aktsiaseltsi (Skanska) kui kinnistute

teise kaasomaniku nõusolek. Seda määrust parandas kohtunikuabi 12. jaanuari 2010. a määrusega.

4. 18. jaanuari 2010. a määrusega jättis Harju Maakohtu kohtunikuabi kinnistamisavalduse

rahuldamata osas, milles taotleti kustutada võlgniku kaasomandiosalt registriosa III jakku Tallinna

linna kasuks omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks sisse kantud eelmärked. Muus osas

rahuldas kohus avalduse ja otsustas teha soovitud kanded.

Määruse järgi on registriosade III jakku kantud kogu kinnistu kohta käivad eelmärked omandiõiguse

üleandmise nõude tagamiseks Tallinna linna kasuks. Seega puuduvad kohtutäituri avaldatud sisuga

eelmärked. Puudub alus kustutada registriosadest mõlema kaasomaniku, Skanska ja võlgniku omandi

kohta käivad eelmärked. Küll oleks võimalik muuta eelmärgete sisu selliselt, et eelmärge ei tagaks

edaspidi Tallinna linna nõuet kaasomanike vastu, vaid Skanska vastu. Kohtutäitur ei esitanud Skanska

nõusolekut kannete muutmisega. Seetõttu jääb kinnistamisavalduse selles osas rahuldamata.

5. Kohtutäitur ja ostja esitasid kohtunikuabi 18. jaanuari 2010. a määruse peale määruskaebuse,

milles palusid kohtunikuabi määruse osaliselt tühistada ja kandeavalduse tervikuna rahuldada.

6. Kohtunikuabi ega Harju Maakohtu kohtunik määruskaebust ei rahuldanud, vaid saatsid selle

lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohus jättis 2. juuni 2010. a määrusega kandemääruse muutmata ja

määruskaebuse rahuldamata.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga ega korranud tema seisukohti. Eelmärke sisu muutmine eeldab

puudutatud isiku nõusolekut. Avaldajal on võimalik soovitud kannete tegemiseks eelmärke sisu

muuta kohtunikuabi määruses näidatud viisil või taotleda eelmärke kustutamist tervikuna. Kinnistu

kaasomandi osa koormava hüpoteegi realiseerimisel annab täitemenetluse seadustiku (TMS) § 158

lg 3 aluse nõuda kogu kinnistut koormava hilisema eelmärke kustutamist.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Kohtutäitur ja ostja esitasid Riigikohtule määruskaebuse, milles paluvad tühistada ringkonnakohtu

määruse täies ulatuses ja kohtunikuabi määruse osas, millega jäeti eelmärked kustutamata, ning uue

määrusega eelmärked kustutada.

Määruskaebuse järgi on kohtud vääralt kohaldanud TMS § 158 lg-t 3 ja § 160 lg-t 2 ning

kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341. Swedbank AS-i kasuks seatud hüpoteekidel oli järjekoht enne

eelmärget. Sissenõudja nõudest järjekohas tagapool olevad õigused lõpevad TMS § 158 lg 3 esimese

lause järgi pakkumise parimaks tunnistamisega ning enampakkumisel võõrandatud kinnisasja

kaasomandiosalt tuleb kustutada kõik sissenõudja nõudest järjekohas tagapool olevad õigused. Sellest

tulenevalt lõpeb pakkumise parimaks tunnistamisega ka eelmärke toime enampakkumisel

võõrandatud kaasomandiosa suhtes. Nõudes Skanska nõusolekut, kohaldasid kohtud vääralt

TMS § 158 lg-t 3 ja § 160 lg-t 2.

Märke teksti täiendamine selliselt, et märke tekstist nähtub, et märge ei koorma avaldaja I

kaasomandiosa, ei kahjusta Skanska õigusi. Seega on kohtud Skanska nõusolekut nõudes vääralt

kohaldanud ka KRS § 341.

Ringkonnakohtu seisukoht, et kinnistu kaasomandi osa koormava hüpoteegi realiseerimine annab

alust nõuda kogu kinnistut koormava hüpoteegi järel oleva eelmärke kustutamist tervelt kinnistult,

paneb põhjendamatult halba olukorda eelmärkega õigustatud isiku. Lisaks seatakse täitemenetluse

tulemus sõltuvusse kolmanda isiku tahtest, kes ei ole täitemenetlusega seotud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692

lg 6 ja § 695 alusel (nende koostoimes) tühistada ostja määruskaebuse lahendamise osas ja ostja

määruskaebus kohtunikuabi määruse peale tuleb jätta läbi vaatamata. Muus osas tuleb TsMS § 692

lg 2 ja § 695 alusel (nende koostoimes) täiendada ringkonnakohtu määruse põhjendusi. Kohtutäituri

määruskaebus jääb rahuldamata.

10. Määruskaebuse nii maakohtu kohtunikuabi määruse kui ka ringkonnakohtu määruse peale on

esitanud ühiselt kohtutäitur ja ostja, neid on esindanud kinnistamisavalduse tõestanud notar. Notaril

on praeguses asjas esindusõigus nii notariaadiseaduse enne 1. juulit 2010 kehtinud § 30 lg 2 p 2 kui

ka kehtiva § 30 lg 2 p 2 ja lg 21 järgi, aga ka TsMS § 593 lg 4 järgi. Lähtudes TsMS § 218 lg 5

kolmandast lausest, võib notar esindada menetlusosalisi hagita menetluses ka Riigikohtus.

11. Kohtulikku registrisse tehakse üldjuhul kandeid üksnes kinnistamisavalduse alusel (TsMS § 593

lg 1). Kandeavalduse saab esitada isik, kellele on see õigus seaduse järgi antud (TsMS § 593 lg 2).

Kinnistamisavalduse esitamise õigus on KRS § 34 lg 1 järgi isikul, kelle õigusi kanne puudutab või

kelle kasuks kanne tehakse. Enampakkumisel täitemenetluses kinnisasja võõrandamise korral tehakse

sellega seotud kanded kinnistusraamatusse kohtutäituri avalduse alusel (TMS § 160 lg 1). Seda ei

muuda ka uue omaniku sissekandmise avalduse lugemine ostja avalduseks TMS § 160 lg 1 teise lause

(enne 1. jaanuari 2010 kehtinud redaktsioonis) järgi. Sama regulatsioon sisaldub ka kehtiva

TMS § 160 lg-tes 11 ja 12.

Määruskaebuse saab maakohtu määruse peale esitada TsMS § 660 lg 1 järgi üksnes juhul, kui

kaebuse esitamine on seaduse järgi lubatud. Määruse peale, millega kinnistamisavaldus jäetakse

rahuldamata, saab kaevata üksnes avaldaja (TsMS § 599 esimene lause, § 660 lg 4, § 696 lg 4).

12. Praeguses asjas on kandeavalduse vaidlusaluste eelmärgete kustutamiseks kinnistute mõttelistelt

osadelt kinnistusosakonnale esitanud kohtutäitur (vt tl 23-25). Seega võis üksnes tema esitada

kandemääruse peale määruskaebuse osas, milles avaldus jäeti rahuldamata. Ostjal määruskaebuse

esitamise õigust ei ole, kuna tema ei ole asjas avaldaja.

Seetõttu on kohtud menetlenud ostja määruskaebust alusetult. Sel põhjusel tuleb ringkonnakohtu

määrus tühistada osas, millega lahendati ostja määruskaebus maakohtu kohtunikuabi määruse peale

ja see määruskaebus tuleb jätta läbi vaatamata.

13. Nagu juba märgitud, tehakse kinnistusraamatusse kandeid üldjuhul üksnes õigustatud isiku

esitatud kinnistamisavalduse alusel (vt määruse p 11). Täitemenetluses enampakkumisel võlgniku

kinnisasja võõrandamisel tekib ostjal omand kinnisasjale enampakkumise akti alusel

kinnistusraamatusse kande tegemisega (TMS § 156). Ostja omanikuna kinnistusraamatusse kandmise

avalduse esitab kohtutäitur (TMS § 160 lg 1). Kande tegemiseks ei ole vajalik senise omaniku

nõusolek (TMS § 160 lg 2, KRS § 341 lg 7).

Kinnisasja täitemenetluses müügi korral lõpevad TMS § 158 lg-te 1 ja 3 järgi sissenõudja nõudest

järjekohas tagapool olevad õigused, v.a TMS § 158 lg-s 4 ettenähtud servituudid. Kokkuleppel

ostjaga võib lõppevad õigused jätta TMS § 159 alusel ka püsima. Lõppenud õigused võib TMS § 160

lg 1 järgi kohtutäituri avalduse alusel kinnistusraamatust kustutada. Õiguste omajate nõusolekut

kustutamiseks TMS § 160 lg 2 ja KRS § 341 lg 7 järgi vaja esitada ei ole.

Kui kinnistu kohta kinnistusraamatusse kantud eelmärge on järjekohas (vt AÕS §-d 59 ja 591,

KRS § 30) tagapool hüpoteeki, mille alusel toimub sundtäitmine, tuleb eelmärge kohtutäituri

avalduse alusel kustutada. Selliselt tagatakse, et hüpoteegipidaja õigusi hilisemate kinnistusraamatu

kannetega kinnisasja tagatisväärtuse vähendamise teel ei kahjustataks.

14. Põhimõtteliselt kehtib eelnev nii juhul, kui sundtäitmine toimub kinnisasja suhtes, kui ka juhul,

mil sundtäitmine toimub üksnes kinnisasja mõttelise osa suhtes, kuna ka sellele saab pöörata

sissenõude (AÕS § 73 lg 1, TMS § 138 lg 2). Samuti saab kinnisasja kaasomandi osale seada

hüpoteegi (AÕS § 277 lg 4, § 325 lg 2). Seega saab kohtutäituri avalduse alusel kustutada ka

sundtäitmisel võõrandatud kinnistu kaasomandiosa koormava eelmärke.

15. Kaasomandis oleva kinnisasja eripäraks on siiski see, et lisaks neile kuuluvate kaasomandi osade

käsutamisele (AÕS § 73 lg 1) võivad kaasomanikud käsutada ühiselt ka kinnisasja tervikuna, mh seda

tervikuna koormata (AÕS § 74 lg 1). Sellest õigusest ei saa kaasomanikud hüpoteegipidaja suhtes

loobuda (AÕS § 337 lg 1). Seega võib tekkida olukord, kus kinnisasja kaasomanikud koormavad

pärast seda, kui mõni kaasomanik on oma mõttelist osa hüpoteegiga koormanud, ka kinnisasja

tervikuna, mh seavad kinnisasjale nt eelmärke mingi võlaõigusliku nõude tagamiseks (vt ka

AÕS § 63 lg 1 p 1) või servituudi.

Sellises olukorras ei saa aga kitsendada järjekohas eespool oleva hüpoteegipidaja õigusi, st hüpoteegi

realiseerimisel täitemenetluses tuleb täituri avalduse alusel kustutada ka kinnisasja tervikuna

koormavad õigused, mis on järjekohas tagapool, nagu õigustatult leidis ka ringkonnakohus.

16. Kolleegium nõustub kohtutega ka selles, et kogu kinnistut koormava asjaõiguse või asjaõigusliku

toimega eelmärke sisu ei saa muuta puudutatud isikute nõusolekuta, isegi kui on alus kohtutäituri

avalduse alusel õiguse kinnistusraamatust kustutamiseks. Kinnisasja tervikuna koormava õiguse n-

ö kustutamine ühelt kaasomandi osalt on kolleegiumi arvates sisuliselt õiguse muutmine.

Kinnistut koormava asjaõiguse sisu muutmiseks on AÕS § 641 järgi vajalik õigustatud isiku ja teise

poole vaheline asjaõigusleping ja kande tegemine kinnistusraamatusse. Kande muutmiseks on

KRS § 341 lg 1 järgi vajalik isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne

kahjustaks (puudutatud isik). Kinnisasja või asjaõigust puudutava märke muutmisel on KRS § 341

lg 2 p 6 järgi puudutatud isikud märke järgi õigustatud isikud, samuti isikud, kes omavad asjaõigust

märkest tulenevale õigusele. Seaduses ei ole ette nähtud, et ka pärast täitemenetlust võiks kohtutäitur

esitada kinnistusraamatusse kantud õiguste muutmise avalduse.

See on ka põhjendatud, kuna nt kinnisasja kaasomanike ühise müügilepingu sõlmimisel kolmandast

isikust ostjaga ja sellest tuleneva omandiõiguse üleandmise nõude täitmise tagamiseks eelmärke

kandmisel kinnistusraamatusse ei ole ühe kaasomandi osa sundtäitmisel realiseerimisel järjekohas

varasema hüpoteegi täitmiseks nagunii võimalik asjaõiguslikult varasemat olukorda saavutada

(vt AÕS § 63 lg-d 3-5), kui ostja on taganud eelmärkega kogu kinnisasja omandamise nõuet. Kui

sellises olukorras võimaldada eelmärke kustutamist üksnes ühelt kaasomandi osalt, ei ühtiks eelmärge

enam sellega tagatava nõudega. Sellises olukorras on võimalik üksnes eelmärke säilitamine tervikuna

või kustutamine. Samasugune olukord on nt kinnisasja tervikuna koormava kasutusvalduse seadmisel

pärast kaasomandi osa hüpoteegiga koormamist.

17. Eelneva põhjal ei saa kohtutäituri kandeavaldust rahuldada osas, milles on palutud kustutada

eelmärge võlgniku kaasomandiosalt, st kohtud on asja sisuliselt õigesti lahendanud.

Kohtutäituril on õigus esitada uus avaldus kinnisasja koormava eelmärke kustutamiseks tervikuna.

Alternatiivina võib esitada avalduse eelmärke sisu muutmiseks. Sellise kande tegemiseks on

KRS § 341 lg 2 p 6 järgi vajalik märke järgi õigustatud isiku (Tallinna linna) nõusolek, samuti teise

kaasomaniku (Skanska) tahteavaldus (avaldus või nõusolek). Selles osas tuleb ringkonnakohtu

määruse põhjendusi täiendada.

18. Riigikohtule esitatud määruskaebuselt on tasutud kautsjonit kahel korral, kokku 1600 krooni.

Lähtudes TsMS § 140 lg 2 teisest lausest, tuli kautsjonit maksta 400 krooni. See kehtib TsMS § 137

lg 3 alusel ka juhul, kui kaebeõigus olnuks lisaks kohtutäiturile ka ostjal, kuna nende kaebuse ese on

identne. Kohtutäituri kaebuse rahuldamata jätmise tõttu arvab kolleegium tasutud kautsjonist

400 krooni TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel riigituludesse.

Enamtasutud kautsjon 1200 krooni tuleb TsMS § 149 lg 7 alusel tagastada.

19. Menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 ja § 172 lg 2 järgi kohtutäituri kanda. Menetlusosalised

võivad TsMS § 174 lg 1 kohaselt nõuda oma menetluskulude rahalist kindlaksmääramist Harju

Maakohtult 30 päeva jooksul alates Riigikohtu määruse jõustumisest.

Ants Kull, Villu Kõve, Jaak Luik