3-3-1-54-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

HALDUSKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-54-10

Otsuse kuupäev

2. detsember 2010

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Julia Laffranque ja Harri

Salmann

Kohtuasi

AS Control kaebus nõuetega tühistada Pärnu Linnavalitsuse

majandusosakonna 11. märtsi 2008. a kirjas sisalduv Riia mnt 28

mitteeluruumide erastamisest keeldumine ja kohustada Pärnu

Linnavalitsust kahe kuu jooksul vaatama uuesti üle AS Control

avaldus Riia mnt 28 mitteeluruumide erastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 9. veebruari 2010. a otsus haldusasjas

nr 3-08-636

Menetluse alus Riigikohtus

AS Control kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

16. september 2010

Kohtuistungil osalenud isikud

AS Control esindaja vandeadvokaat Ilmar-Erik Aavakivi ja

seaduslik esindaja Toivo Vaher

Pärnu Linnavalitsuse esindaja Katri Pruul

RESOLUTSIOON

Jätta AS Control kassatsioonkaebus rahuldamata.

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 9. veebruari 2010. a otsus haldusasjas nr 3-08-636 muutmata.

Arvata kautsjon riigituludesse.

Menetluskulud jätta menetlusosaliste kanda.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS Control (juhatuse liige Toivo Vaher) on Pärnus Riia mnt 28 asuvate kaupluseruumide üürnik

1997, 2002 ja 2007. aastal sõlmitud rendilepingute alusel.

Pärnumaa Hooneregistri 6. detsembri 2000. a tõendi nr 9898 kohaselt on Pärnus Riia mnt 28 asuva

mitteeluruumi M7 (kauplus, pindalaga 251,6 m2) omanik Pärnu linn ja mitteeluruumi M8

(soojussõlm, pindalaga 69,9 m2) omanik AS Pärnu Soojus.

AS Control esitas 30. novembril 2001 Pärnu Linnavalitsusele avalduse kaupluseruumide

erastamiseks. Pärnumaa Hooneregister teatas 28. novembril 2001 Pärnu Linnavalitsusele, et Riia

mnt 28 hoone kohta ei ole võimalik tõendit väljastada, kuna andmed hoones asuvate mitteeluruumide

kohta vajavad täpsustamist. Pärnu Linnavalitsus teatas 10. detsembril 2001 T. Vaherile, et Riia mnt 28

asuvas hoones paiknevate mitteeluruumide erastamisega seonduvaid toiminguid ei ole võimalik

teostada, kuna hooneregister ei väljasta tõendit.

2003. a moodustati majas erastatud eluruumide, kaupluseruumide ja soojussõlme baasil

korteriomandid. Ühe korteriomandi reaalosaks on kinnistusraamatu andmetel mitteeluruum M8

üldpinnaga 69,9 m2. Selle korteriomandi on 4. oktoobril 2006 AS-lt Pärnu Soojus omandanud AS

Control.

T Vaher esitas 20. novembril 2007 järelpärimise Pärnu Linnavalitsusele, küsides, kas nad on

otsustanud võõrandada Riia mnt 28 ruumid. T. Vaher esitas korduva järelpärimise 26. novembril

2007.

Pärnu Linnavalitsuse 27. novembri 2007. a vastuses märgiti, et konkreetset linnavalitsuse korraldust,

mis sisaldaks hinda ja müügitingimusi, ei ole Riia mnt 28 äriruumide kohta veel vastu võetud, kuid

linnavara müügi eelarve koostamisel arvestati selle korteriomandi võõrandamisega 2008. aastal.

T. Vaher esitas 15. jaanuaril 2008 järelpärimise Pärnu Linnavalitsusele, milles palus teatada, millal sai

linnavalitsus kõik vajalikud tõendid Riia mnt 28 mitteeluruumide võõrandamiseks ja millal on

võimalik jätkata erastamisega.

Pärnu Linnavalitsuse 25. veebruari 2008 korraldusega nr 132 otsustati avalikul kirjalikul

enampakkumisel võõrandada korteriomand (mitteeluruum M7) asukohaga Pärnu Riia mnt 28,

üldpinnaga 251,6 m2 alghinnaga 1 900 000 krooni.

Pärnu Linnavalitsuse majandusosakonna juhataja 11. märtsi 2008 e-kirjaga vastati T. Vaheri

15. jaanuari 2008 järelpärimisele, et kuivõrd Riia mnt 28 hoones moodustab eluruumide üldpind

271,7 m2 ja mitteeluruumide üldpind 321,5 m2, siis ei ole hoone näol tegemist elamuga

mitteeluruumide erastamise seaduse (MEES) § 2 lg 1 tähenduses. Seetõttu ei ole hoones paiknev

korteriomand mitteeluruumina erastamise objektiks ja seda pole võimalik AS-le Control erastada.

Küll aga on AS-l Control võimalik osaleda Pärnu Linnavalitsuse korraldatud kirjalikul

enampakkumisel.

2. AS Control kaebuses Tallinna Halduskohtule taotleti tühistada Riia mnt 28 mitteeluruumide

erastamisest keeldumine; kohustada Pärnu Linnavalitsust kahe kuu jooksul vaatama uuesti üle AS

Control avaldus mitteeluruumide erastamiseks; nõuda välja linnavalitsuselt Riia mnt 28

mitteeluruumi erastamisega seotud dokumendid.

AS Control kaebuse põhjenduste kohaselt on erastamine põhjendamatult ja õigusvastaselt viibinud

ning erastamisest keeldumine on õigusvastane. Riia mnt 28 hoones oli erastamise avalduse esitamise

ajal kuus korterit, kaupluseruumid ja katlamaja. Eluruumide pind oli kokku 271,7 m2 ja

mitteeluruumide pindala 251,6 m2, seega ületas vaidlusaluses hoones avalduse esitamise ajal

eluruumide pind mitteeluruumide pinna. Katlamaja üldpinnaga 69,9 m2 oli elamu teenindamiseks

vajalik abiruum MEES § 2 lg 3 mõttes ja seda ei saa arvestada elamu mõiste defineerimisel. Seega on

Riia mnt 28 asuv hoone elamu mitteeluruumide erastamise seaduse mõttes. 1. juulil 1993 anti

vaidlusalused kaupluseruumid koos elamufondiga munitsipaalomandisse. Mitteeluruumide

erastamise seadus jõustus 14. juunil 1995 ja seega olid vaidlusalused ruumid kohaliku

omavalitsusüksuse omandis seaduse jõustumise ajal ja on erastamise objektiks. Pärnu linn on loonud

kaebajale vale ettekujutuse, et erastamisavaldusega tegeletakse. Linnavolikogu 20. septembri 2001. a

otsusega nr 65 määrati kindlaks erastamisele mittekuuluvad eluruumid, Riia mnt 28 nende hulgas

polnud.

3. Tallinna Halduskohtu 15. detsembri 2008. a otsusega asjas nr 3-08-636 jäeti AS Control

kaebus rahuldamata järgmistel põhjendustel:

a) Pärnu linn teavitas T. Vaherit hooneregistri vastusest 28. novembril 2001. Pole tõendatud, et

kaebaja pöördus vaidlusaluste mitteeluruumide erastamise küsimuses aastate jooksul korduvalt

linnavalitsuse poole ja talle loodi mitme aasta vältel ettekujutus, et asjaga tegeldakse. Üheselt

arusaadav on T. Vaheri 15. jaanuari 2008 erastamisküsimuses pöördumine, millele linnavalitsus saatis

11. märtsil 2008 vastuse;

b) MEES § 2 lg 4 annab kohalikule omavalitsusele õiguse määrata mitteeluruumid, mida ei erastata

mõjuvatel põhjustel üldistes huvides, otsusega, mis avaldatakse. Asjaolu, et Pärnu Linnavolikogu

määras kindlaks erastamisele mittekuuluvad mitteeluruumid ei tähenda, et kohaliku

omavalitsusüksuse omandis olevad ülejäänud mitteeluruumid kuuluvad igal juhul erastamisele Seega

ei saanud AS-l Control tekkida õiguspärast ootust volikogu 20. septembri 2001. a otsusest nr 65;

c) kaebaja arvates tuleb ruumidele anda hinnang mitteeluruumide erastamise seaduse jõustumise ajal

21. juulil 1995 kehtinud seisuga, mil ei eksisteerinud juriidilises mõttes soojussõlme ruume. Kohus

leiab aga, et erastamisobjektile saab anda hinnangu erastamisavalduse esitamisest, mitte

mitteeluruumide erastamise seaduse vastuvõtmisest arvates. Avaldus erastamiseks esitati

30. novembril 2001. Eluruumide pind peab olema vähemalt võrdne mitteeluruumide pinnaga, et olla

elamu MEES § 2 lg 1 mõttes. 6. detsembri 2000. a teatise alusel oli eluruumide pind kokku 271,7 m2

ja mitteeluruumid 321 m.2 Hooneregistri teatist pole vaidlustatud. Eeltoodust tulenevalt ei ole Riia

mnt 28 asuv mitteeluruum erastamise objektiks;

d) MEES § 2 lg 3 mõttes ei ole mitteeluruumiks elamu teenindamiseks, ühiseks või individuaalseks

kasutamiseks ettenähtud abiruumid, mida erastatakse vastavalt eluruumide erastamise seadusele

(EES). EES § 3 lg 1 on erastamise objektiks elamu või korter ja lg 3 alusel abiruumid. M8 ja M7 ei

ole ühegi korteriomandi osaks, ei ole ettenähtud korteriomanikele erastamiseks ja ei erastatud ka muu

osa koosseisus, M8 (soojussõlm-katlamaja) ei ole abiruumiks;

e) Pärnu Linnavalitsuse 25. veebruari 2008. a korraldust enampakkumise kohta ei ole vaidlustatud,

see on jõustunud. AS Control osales enampakkumisel ja võitis selle. Järelikult sai kaebaja kauplusena

kasutatud mitteeluruumide omanikuks enampakkumise teel.

4. AS Control apellatsioonkaebuses paluti tühistada halduskohtu otsus ning teha uus otsus, millega

rahuldada kaebus ja kohustada linnavalitsust läbi vaatama AS Control poolt 30. novembril 2001

esitatud mitteeluruumide erastamisavaldus või saata asi uueks arutamiseks esimese astme kohtule.

Apellatsioonkaebust põhjendati järgmiselt:

a) kohus rikkus menetlusnorme. Kaebuses taotleti linnavalitsuse kohustamist vaadata läbi

erastamisavaldus kahe kuu jooksul, kuid kohtuotsuses ei ole seda taotlust käsitletud. Kui kohtule oli

kaebaja taotlus ebaselge, pidi ta halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 19 lg 7 järgi välja

selgitama kaebaja tegeliku taotluse;

b) Pärnu Linnavalitsus ei ole seitsme aasta jooksul AS Control avaldust lahendanud. Apellant on

pöördunud linnavalitsuse poole nii telefoni kui ka e-kirja teel. AS-l Control on tekkinud õiguspärane

ootus avalduse lahendamisele mõistliku aja jooksul. Linnavalitsus oleks pidanud vastavalt

haldusmenetluse seaduse (HMS) §-dele 55, 56 ja 57 andma haldusakti, mitte piirduma e-posti teel

vastamisega;

c) AS Control osalemine kaupluseruumide enampakkumisel oli tingitud soovist hoida ära nende

võõrandamine kolmandatele isikutele ning ei tähenda erastamisavaldusest loobumist või küsimuses

kompromissi saavutamist linnavalitsusega. Halduskohus on vastuolus kinnisasja omandamise

regulatsiooniga leidnud, nagu oleks apellant saanud enampakkumise võitmisega mitteeluruumide

omanikuks.

d) vaidluse keskseks küsimuseks on, kas Riia mnt 28 asuv hoone on käsitatav elamuna

mitteeluruumide erastamise seaduse tähenduses. Ka ehitisregistri andmete kohaselt on Riia mnt 28

hoone kuue korteriga elamu-kauplus. Katlamaja on abihoone ega kuulu mitteeluruumide nimekirja

MEES § 2 lg 2 tähenduses, teenindab elamut (ainult Riia mnt 28 elamut). Kuigi abihoone on

kinnistatud korteriomandina, ei oma see tähtsust. AS Control omandas katlamaja AS-lt Pärnu Soojus

ja pidi võõrandama edasi korteriühistule. Tuleb lähtuda katlamaja sisulisest funktsioonist, mitte

omandivormist. AS Control polnud hooneregistri teatisest teadlik, ei saanud seda kohtus vaidlustada,

liiatigi pole see ka õigusakt.

5. Pärnu Linnavalitsus palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja esitas järgmised vastuväited:

a) AS Control ei vaidlustanud erastamisest keeldumise otsust selle menetlus- või vorminõuete

rikkumise tõttu, vaid materiaalõiguse rikkumise või ebaõige tõlgendamise tõttu. Kaebuses on küll

väidetud, et erastamisavalduse lahendamine viibis ebamõistlikult kaua, kuid ei eitatud

erastamisavaldust lahendava otsuse olemasolu. Erastamisest keeldumist käsitati kui olemuselt

vaidlustatavat haldusakti. Apellant väidab apellatsioonkaebuses esmakordselt, et vastustaja ei ole

väljastanud nõuetekohast haldusakti, muutes seega vaidlustatud kohtuotsuses menetletud kaebuse

nõudeid. Erastamisest keeldumise otsuses on kirjeldatud asjaolusid, miks ei olnud võimalik rahuldada

AS Control esitatud erastamise taotlust, samuti on viidatud ka vastavatele õigusnormidele. Kuivõrd

tegemist ei ole kaalutlusotsusega, siis ei nõua HMS ka kaalutluste haldusaktis kirjapanemist.

Erastamisest keeldumise otsuses puudub küll vaidlustamisviide haldusakti vaidlustamise võimaluste

kohta, kuid vastavalt HMS § 57 lg-le 3 ei mõjuta vaidlustamisviite puudumine haldusakti kehtivust;

b) kuigi korteriomand M7 näol on tegemist mitteeluruumiga, ei asu see mitteeluruum elamus MEES

§ 2 lg 1 tähenduses, st Riia mnt 28 hoones ületab mitteeluruumide üldpind eluruumide üldpinna.

Ehitisregistris on Riia mnt 28 hoone kohta avaldatud järgmised andmed. Hoone kasulikku pinda on

kokku 634 m², millest:

- elamispinda 152,9 m²; abiruumide pinda 118,8 m²; üldkasutatavat pinda 40,8 m²;

- mitteeluruumide pinda 251,6 m² (s.o kauplus); 69,9 m² (katlamaja).

Eluruumide pind kokku on 271,7 m² (s.o elamispind + abiruumide pind). Mitteeluruumide pind on

kokku 321,5 m². Üldkasutatav pind on 40,8 m².

Seega on ehitisregistris selgelt eristatud mitteeluruumid, mille hulka on arvatud ka katlamaja, ning

elamispinna juurde kuuluvate abiruumide pind, mille hulka ei ole arvestatud katlamaja, vaid muud

hoones paiknevad ruumid;

c) enne mitteeluruumi erastamist tuleb mitteeluruum kanda ehitisregistrisse (endine hooneregister).

Riia mnt 28 hoone katlamaja anti riigivarana munitsipaalomandisse üleandmise aktiga nr 18/01/186.

Pärnu Linnavalitsuse 31. jaanuari 1997 korraldusega nr 151-p otsustati väljastada Riia mnt 28 asuvale

ja ME Pärnu Soojus bilansis olevale katlamajale kasutusluba, mida edaspidi määrati kasutada

soojussõlmena. Nimetatud kasutusloaga nähti ette Riia mnt 28 katlamaja alatiselt kasutamiseks

mitteeluruumina. Kasutusluba väljastati 14. veebruaril 1997.

Katlamaja ei saa abiruumide hulka lugeda, kuna sellisel juhul peaks see kuuluma mõtteliste osadena

erastatud eluruumide koosseisu. Katlamaja on hiljemalt 6. detsembril 2000 omaette mitteeluruumina

kantud hooneregistrisse ning alates 17. oktoobrist 2003 korteriomandina kinnistusraamatusse. AS

Control ei ole vaidlustanud ehitisregistri ja kinnistusraamatu kandeid. Tähendust ei oma, millises

katlamaja kasutusotstarbes AS Control ja korteriühistu kokku leppisid. Kokkulepe on sõlmitud

25. augustil 2006, ehk enne seda, kui AS Control katlamaja omanikuks sai, st kokkulepe on sõlmitud

eseme suhtes, mille käsutusõigus AS-l Control üldse puudus.

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 9. veebruari 2010. a otsusega haldusasjas nr 3-08-636 AS

Control apellatsioonkaebuse rahuldamata, Tallinna Halduskohtu otsuse muutmata ja AS Control

menetluskulud tema enda kanda. Oma otsust põhjendas ringkonnakohus järgmiselt:

a) 11. märtsil 2008 e-postiga kaebuse esitajale saadetud linnavalitsuse majandusosakonna juhataja

kiri on ringkonnakohtu arvates käsitatav linnavalitsuse otsustusena jätta rahuldamata AS Control

avaldus mitteeluruumi erastamiseks. Seega ei ole kohus tõlgendanud kaebust ebaõigesti;

b) vaidlust ei ole selles, et kuigi AS Control on tunnistatud Riia mnt 28 kaupluseruumide

enampakkumise võitjaks, ei ole ostu-müügilepingut sõlmitud ning ruumide omand AS-le Control üle

läinud. Seega on ekslik halduskohtu järeldus, et kaebaja sai kauplusena kasutatud mitteeluruumide

omanikuks enampakkumise teel. Kohustamisnõue ei ole muutunud sisutuks;

c) 1. jaanuaril 2010 jõustunud riigivaraseaduse (RVS) §-ga 130 tunnistati mitteeluruumide erastamise

seadus kehtetuks. Seega ei kehti käesoleval hetkel enam seadus, millele tuginedes nõuab AS Control

vaidlusaluse mitteeluruumi erastamist. Uues riigivaraseaduses nähti ette ka omandireformi

läbiviimise rakendussäte: § 105, mis sätestab, et kui riigivara suhtes on omandireform ja maareform

lõpetamata, siis kohaldatakse kuni menetluste lõppemiseni Eesti Vabariigi omandireformi aluste

seaduses (ORAS) ja maareformi seaduses (MaaRS) ning nende alusel kehtestatud õigusaktides

sätestatut. See rakendussäte ei ole käesoleval juhul kohaldatav. Vaidlusaluse mitteeluruumi näol pole

tegemist riigivaraga riigivaraseaduse tähenduses, sest see kinnisasi ei kuulu riigile, vaid selle

omanikuna on kinnistusraamatusse kantud Pärnu linn. Seda, et seadusandja ei ole ette näinud

võimalust jätkata mitteeluruumide erastamist pärast 1. jaanuari 2010, näitab ka riigivaraseaduse

eelnõu algataja seletuskiri, milles märgitakse, et on täielikult lõpetatud riigivara erastamine

erastamisseaduse ja mitteeluruumide erastamine mitteeluruumide erastamise seaduse alusel. Järelikult

puudub AS-l Control käesoleval hetkel õigus nõuda mitteeluruumi erastamist sõltumata sellest, kas

erastamisest keeldumine 11. märtsil 2008 vastas tol ajal kehtivatele õigustloovatele aktidele.

Kohustamiskaebuse rahuldamise võimatust olukorras, kus menetluse ajal on langenud ära õigus

toimingu sooritamist nõuda, käsitles Riigikohus 14. detsembri 2009. a otsuses asjas nr 3-3-1-77-09,

leides, et lahendit poleks ilmselgelt võimalik täita;

d) AS Control kaebeõigust tühistada Pärnu Linnavalitsuse 11. märtsi 2008. a haldusakt tuleb vastavalt

HKMS § 7 lg 1 alusel kontrollida kaebuse esitamise aja seisuga ning selle haldusakti õiguspärasust

haldusakti andmise aja seisuga. Seejuures on määrava tähtsusega, kas hoone oli elamu MEES § 2 lg 1

tähenduses. Selleks pidi olema eluruumide üldpind vähemalt võrdne mitteeluruumidega, kusjuures

oluline on, kas katlamaja-soojussõlm oli mitteeluruum MEES § 2 lg 2 tähenduses või abiruum MEES

§ 2 lg 3 tähenduses. Iseenesest on õige, et riikliku hooneregistri (või hilisema ehitisregistri) teatises

sisalduv teave, et mingi ruum on käsitatav mitteeluruumina, ei ole õiguslikult siduv. Seetõttu on

asjakohatu halduskohtu tõdemus, et kaebuse esitaja ei ole vaidlustanud hooneregistri 6. detsembri

2000. a teatist;

e) MEES § 2 lg-d 2 ja 3 lähtuvad mitteeluruumi ja abiruumi piiritlemisel eelkõige ruumi funktsioonist

- kas see piirneb elamu teenindamise ja elanike ühise või individuaalse kasutamisega. MEES § 2 lg-

st 2 ilmneb, et tähtsust omab, kuidas määratlevad ruumi funktsiooni haldusaktid - ehitusprojekt,

kasutusluba või valla- või linnavalitsuse load, mis puudutavad mitteeluruumi kasutamist. Tähtsust

omavad ka kohaliku omavalitsuse otsustused eluruumide erastamise menetluses. Erastamisavalduse

lahendamisel tuleb lähtuda avalduse suhtes otsuse langetamise aja õiguslikust ja faktilisest olustikust.

Erastamisavalduse lahendamise ajal tuli lähtuda olukorrast, mis oli kujunenud Riia mnt 28 ruumide

erastamise järgselt. Menetlusosaliste vahel puudub vaidlus selles, et korteriomandite seadmisel Riia

mnt 28 eluruumide baasil ei arvatud soojussõlme ruumi erastatavate korteriomandite mõtteliste osade

koosseisu. Soojussõlme ruum on kinnistusraamatusse kantud eraldiseisva korteriomandi reaalosaks.

Sellises olukorras ei saa enam väita, nagu oleks soojussõlme ruumi näol MEES § 2 lg-st 3 tulenevalt

tegemist abiruumiga. Olukord ei olnud teistsugune ka erastamisavalduse esitamise ajal. Tõenditest

(riigivara munitsipaalomandisse üleandmise akt ja selle lisad, linnavalitsuse väited halduskohtu

istungil, 1997. a välja antud kasutusluba munitsipaalettevõtte Pärnu Soojus bilansis olevale hoonele

aadressil Riia mnt 28) nähtub, et Riia mnt 28 hoone külge "Pärnu Soojusvõrkude" poolt 1980-ndatel

aastatel ehitatud katlamaja eesmärgiks ei olnud pelgalt Riia mnt 28 hoone teenindamine, vaid kui

naabrusse oleks ehitatud ka teisi hooneid, oleks seda saanud kasutada ka nende hoonete jaoks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS

7. AS Control kassatsioonkaebuses palutakse tühistada Tallinna Halduskohtu ja Tallinna

Ringkonnakohtu otsused, saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule ja mõista välja

Pärnu Linnavalitsuselt AS Control kasuks kõikides menetlusastmetes kantud menetluskulud. AS

Control põhjendab oma kassatsioonkaebust järgmiselt:

a) ringkonnakohus on ebaõigesti järeldanud, et AS-l Control puudub seadusandluse muutmise tõttu

erastamisõigus. Vastavalt RVS §-le 105 kohaldatakse siis, kui omandireform ja maareform on

lõpetamata, omandireformi aluste seaduses ja maareformi seaduses sätestatut. ORAS § 3 lg 2 p 2

kohaselt on erastamine riigi omandis või munitsipaalomandisse antud vara tasu eest või tasuta

eraomandisse andmine. Viimati nimetatud punktist ilmneb, et ka munitsipaalomandisse antud vara on

enamasti erastamise objektiks. Samuti tuleneb ORAS § 3 mõttest, et kogu omandireformi aluste

seaduse objektiks olev vara on algselt käsitletav riigivarana. ORAS § 5 lg 1 alusel on omandireformi

kohustatud subjektiks riik ja teised isikud, kes seaduse järgi on kohustatud õigustatud subjektidele

vara tagastama, kompenseerima, tasu eest või tasuta üle andma. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt teevad

kohalikud omavalitsused seaduse alusel ettenähtud toiminguid. MEES § 4 lg 1 on mitteeluruumi

erastamise kohustatud subjektiks EES § 6 p-des 1-3 nimetatud eluruumide erastamise kohustatud

subjekt, milledeks on ka kohalik omavalitsus. Riigivaraseaduse eelnõu juurde koostatud seletuskirjast

tuleneb, et seadusandja on küll lähtunud eeldusest, et kõik vastavad erastamistoimingud on praktikas

lõpule viidud, kuid seadusandja tahe ei olnud mitte lõpetada või kehtetuks tunnistada varasemat

eluruumide või mitteeluruumide erastamise õigustatud subjekti õigust erastamisele. Seadusandja tahe

jätkata seni lõpetamata erastamismenetlus väljendub ka RVS §-s 105. Eluruumide erastamise seadus

ja mitteeluruumide erastamise seadus on antud omandireformi aluste seaduse alusel. Vaidlusaluse

mitteeluruumi näol on tegemist (algselt) riigivaraga, mille suhtes ei ole omandireform lõppenud.

Vastasel juhul tunnustaks kohtupraktika olukorda, kus linnavalitsuse ebamõistlik venitamine toob

kaasa erastamisõiguse kaotamise;

b) ringkonnakohus on teinud Riigikohtu lahendist ebaõiged järeldused. Praegu kehtiv seadusandlus ei

takista Pärnu Linnavalitsusel AS Control erastamisavalduse uut läbivaatamist. Ringkonnakohus on

ekslikult samastanud Riigikohtu otsuses kajastatud asjaolude muutmise seadusandluse muutmisega;

c) ringkonnakohus on ekslikult segi ajanud erastamisavalduse uue läbivaatamise taotluse ja

erastamisavalduse rahuldamise taotluse. Erastamisavalduse uus läbivaatamine on jätkuvalt võimalik,

isegi kui seadusandlus erastamist ei lubaks. AS Control palus halduskohtule esitatud kaebuses

avaldus uuesti läbi vaadata, mitte erastamistaotlus rahuldada;

d) alama astme kohtud ei ole pööranud piisavat tähelepanu küsimusele, kas vaidlusalune

keeldumiskiri vastab erastamisavalduse lahendamiseks haldusaktile esitatavatele nõuetele või mitte.

AS Control rõhutas apellatsioonimenetluses, et kui e-kirjas väljendatud keeldumine pole käsitatav

haldusaktina, tuleb see toiminguna õigusvastaseks tunnistada;

e) eelnevate aastate jooksul välja kujunenud õiguslik olustik andis AS-le Control õigusliku usalduse,

et Riia mnt 28 moodustatakse korteriomandid ja ta saab enda kasutuses oleva mitteeluruumi erastada.

AS Control on paljundusmasinate remondiga tegelev ettevõtja, mitte soojuse tootja, soojussõlme pole

tal enda majandustegevuses vaja, selle ta omandas ainult ajutiselt eesmärgiga see korteriühistule üle

anda. AS Control kokkulepe korteriühistuga näeb ette soojussõlme kasutamist vaid elamu

teenindamiseks;

f) kinnistusraamatu ja maakatastri kohaselt moodustavad vähemalt poole hoone Riia mnt 28 pinnast

eluruumid. Maakatastrisse kantud sihtotstarbe kohaselt on korterelamumaa 50%, ärimaa 40% ja

tootmishoonete maa 10%;

g) soojussõlm ei teeninda ühtki teist elamut peale Riia mnt 28, lähtuda tuleb tegelikest oludest, mitte

oletustest või kunagistest plaanidest;

h) AS-l Control polnud alust teiste korteriomandite moodustamist vaidlustada, sest see ei rikkunud

otseselt tema õigust mitteeluruumi erastamisele, ka polnud ta teiste erastamiskoosseisudest teadlik;

i) erastamisavalduse lahendamisel tuli lähtuda eelkõige avalduse esitamise aja õiguslikust olustikust

ja sel hetkel kehtiva seaduse mõttest;

j) vaidlusaluse mitteeluruumi enampakkumise pakkumisi ei ole avatud ja võtja ei ole selgunud, seega

pole AS Control vaidlusaluse mitteeluruumi omanik.

8. Pärnu linn (linnavalitsuse kaudu) palub jätta AS Control kassatsioonkaebus rahuldamata ja

Tallinna Ringkonnakohtu otsus muutmata. Vastustaja jääb oma eelnevas menetluses esitatud

seisukohtade juurde.

Riigikohtu istungil jäid pooled oma seisukohtade juurde.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Esmalt võtab kolleegium seisukoha küsimuses, kas 1. jaanuaril 2010 jõustunud riigivaraseadus

võimaldab erastamismenetlusi jätkata ka praegusel juhul, kus vaidluse objektiks on

munitsipaalomandis olev mitteeluruum. Seejärel analüüsib kolleegium, kas AS Control

kohustamiskaebuse lahendamisel tuleks erandina lähtuda kohtuotsuse tegemise ajal esinevatest

asjaoludest. Järgmisena võtab kolleegium tühistamiskaebuse osas seisukoha, kas Pärnu

Linnavalitsuse vaidlustatud kiri vastab haldusakti tunnustele ning kas Pärnu Linnavalitsusel tuli

lähtuda avalduse esitamise ajal või avalduse lahendamise ajal kehtivast õigusest.

10. Ringkonnakohus leidis, et kuivõrd 1. jaanuaril 2010 jõustunud RVS §-ga 130 tunnistati MEES

kehtetuks, ei kehti enam seadus, millele tuginedes saaks nõuda vaidlusaluse mitteeluruumi erastamist.

Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et RVS § 105, mis sätestab omandireformi

läbiviimise rakendussätte, on kohaldatav vaid riigivara osas. Vaidlusaluse mitteeluruumi näol pole

aga tegemist riigivaraga, sest see kuulub Pärnu linnale, kes on omanikuna kantud

kinnistusraamatusse. Järelikult puudub AS-l Control õigus nõuda mitteeluruumi erastamist.

Kolleegium rõhutab, et mitteeluruumide erastamine ei ole enam võimalik. Ka riigivaraseaduse eelnõu

seletuskirjast nähtub seadusandja tahe mitte jätkata mitteeluruumide erastamist pärast 1. jaanuari

2010. Seletuskirjas märgitakse, et riigivara erastamine erastamisseaduse ja mitteeluruumide

erastamine mitteeluruumide erastamise seaduse alusel on täielikult lõpetatud, mistõttu on mõistlik

tunnistada kehtetuks vastavad sätted erastamisseaduses ja mitteeluruumide erastamise seadus

tervikuna.

11. Kolleegium leiab, et ka selles asjas kuulub kohaldamisele Riigikohtu praktika, mille järgi võib

kohustamiskaebuse lahendamisel erandina lähtuda kohtuotsuse tegemise ajal esinevatest asjaoludest,

sest kohustamisnõude rahuldamine tooks kaasa kohtulahendi, mida ei ole muutunud asjaolude tõttu

ilmselgelt võimalik täita (Riigikohtu 16. detsembri 2008. a otsus asjas nr 3-3-1-56-08, p 22;

14. detsembri 2009. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-77-09, p 11; 7. detsembri 2009. a otsus haldusasjas

nr 3-3-1-5-09, p 44). Kuivõrd Pärnu Linnavalitsusel pole enam võimalik AS Control

erastamisavaldust uuesti läbi vaadata, on kohustamiskaebuse rahuldamine võimatu.

12. AS Control arvates ei ole alama astme kohtud pööranud piisavat tähelepanu küsimusele, kas

Pärnu Linnavalitsuse vaidlusalune keeldumiskiri vastab haldusakti nõuetele või mitte ja lisanud, et

kui e-kirjas väljendatud keeldumine ei ole käsitatav haldusaktina, siis tuleb see toiminguna

õigusvastaseks tunnistada. HKMS § 26 lg 1 p 1 kohaselt võib kohus õigusvastase haldusakti

tühistada, kuid toimingu puhul võib halduskohus sama paragrahvi sama lõike punkti 3 kohaselt selle

õigusvastaseks tunnistada.

Riigikohus on 22. juuni 2004. a otsuses haldusasjas nr 3-3-1-32-04 (p 10) leidnud järgmist: "EES

§ 12 lg 1 kohaselt vormistatakse eluruumi erastamine õigustatud subjekti ja kohustatud subjekti vahel

sõlmitava ostu-müügi lepinguga. Eluruumide erastamise seadus ega Eluruumide erastamise kord ei

sätesta, et enne erastatava eluruumi ostu-müügi lepingu sõlmimist peab erastamise kohustatud subjekt

andma haldusakti erastamise kohta. /.../ Üldjuhul vormistatakse avalik-õiguslikud üksikjuhtumi

reguleerimisele suunatud tahteavaldused haldusaktina. Erastamise kohustatud subjektil ei ole küll

kohustust vormistada erastamise otsustust haldusaktina, kuid Riigikohtu halduskolleegium on

eelnevat arvestades sellegipoolest seisukohal, et oma olemuselt on selline otsustus käsitletav

haldusaktina ka siis, kui otsustus on jäetud kirjalikult vormistamata."

HMS § 52 kohaselt on haldusakt haldusorgani poolt haldusülesannete täitmisel avalik-õiguslikus

suhtes üksikjuhtumi reguleerimiseks antud, isiku õiguste või kohustuste tekitamisele, muutmisele või

lõpetamisele suunatud korraldus, otsus, ettekirjutus, käskkiri või muu õigusakt. HMS § 55 kohaselt

peab haldusakt olema selge ja üheselt mõistetav. See antakse kirjalikus vormis, kui seaduse või

määrusega ei ole sätestatud teisiti. HMS § 55 lg 3 sätestab, et kirjalikus vormis võib haldusakti anda

ka elektrooniliselt, kui adressaat on sellega nõus ja haldusakt ei kuulu avaldamisele. Elektroonilise

haldusakti suhtes kohaldatakse kirjalikule haldusaktile esitatavaid nõudeid, arvestades dokumendi

elektroonilisest vormist tingitud erisusi. HMS § 55 lg 4 kohaselt märgitakse kirjalikus haldusaktis

selle andnud haldusorgani nimetus, haldusorgani juhi või tema volitatud isiku nimi ja allkiri,

haldusakti väljaandmise aeg ning muud õigusaktiga ettenähtud andmed. Vaidlusalune kiri edastati

AS-le Control elektrooniliselt 11. märtsil 2008 linnavara peaspetsialisti poolt, sellel oli

allkirjaõigusliku isikuna märgitud majandusosakonna juhataja, kirjal puudus kuupäev ja kirja number

ning võimalik vaidlustamisviide (HMS § 57). Küll aga sisaldas kiri erastamise võimatuse põhjendust

ja viidet õiguslikule alusele (HMS § 56). Kirjas selgitati võimalust osaleda enampakkumisel.

Haldusaktiks on kohtupraktikas peetud iga otsustust, mis vastab HKMS § 4 lg 1 tunnustele ning

haldusaktiga võib olla tegemist sellest sõltumata, kas see on vormistatud haldusaktidele sätestatud

nõudeid järgides (vt nt Riigikohtu 20. detsembri 2001. a otsuse haldusasjas nr 3-3-1-15-01 p 37;

19. jaanuari 2009. a otsuse haldusasjas nr 3-3-1-85-08 p 22). Kolleegium märgib, et kuigi Pärnu

Linnavalitsuse majandusosakonna juhataja 11. märtsi 2008. a kirjas esineb mitmeid haldusakti

vormistamise puudusi, vastab see põhijoontes haldusakti tunnustele ja on käsitatav linnavalitsuse

otsustusena jätta rahuldamata AS Control avaldus mitteeluruumi erastamiseks.

13. Kolleegiumi arvates leidis ringkonnakohus õigesti, et vaidlusaluse küsimuse lahendamisel tuli

lähtuda mitte mitteeluruumide erastamise seaduse jõustumise aja seadusest, vaid erastamisavalduse

lahendamise aja seadusest. Kolleegium märgib, et erastamisavalduse lahendamisel tuleb üldjuhul

lähtuda avalduse suhtes otsuse langetamise aja materiaalõiguslikust ja faktilisest olustikust. Üksnes

juhul, kui haldusmenetlust reguleerivad õigusnormid muutuvad menetluse ajal, kohaldatakse

vastavalt HMS § 5 lg-le 5 menetluse alguses kehtinud õigusnorme.

14. Praeguses vaidluses sõltub AS Control tühistamiskaebuse lahendamine eelkõige sellest, kuidas

tõlgendada MEES § 2 lg-d 1-3. MEES § 2 lg 1 kohaselt on erastamise objektiks elamus asuv

mitteeluruum. Elamuks loetakse hoonet, milles asuvate eluruumide üldpind on vähemalt võrdne

selles hoones asuvate mitteeluruumide üldpinnaga. Pärnu Linnavalitsus ja kohtud leidsid, et Riia

mnt 28 näol ei ole tegemist elamuga MEES § 2 lg 1 tähenduses ja seega pole vaidlusalune korter

mitteeluruumina erastamise objektiks. Sellisele tulemuseni jõuti, kuivõrd Riia mnt 28 hoones

moodustab eluruumide üldpind 271,7 m² ja mitte-eluruumide üldpind 321,5 m².

15. Riia mnt 28 hoones oli erastamise avalduse esitamise ajal (2001. aastal) kuus korterit,

kaupluseruumid ja katlamaja. Korterite pind oli kokku 271,7 m2 ja kaupluseruumide pind 251,6 m2,

soojussõlm-katlamaja pind oli 69,9 m². 2000. a hooneregistri väljavõttes on Riia mnt 28 hoone

korterite pind arvestatud eluruumide pinnana, kaupluseruumid ja soojussõlm (katlamaja)

mitteeluruumina (toimiku lk 12). Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et hooneregistri teatises

sisalduv teave ei ole õiguslikult siduv ja halduskohtu tõdemus selle vaidlustamata jätmisest on

asjakohatu.

16. MEES § 2 lg 2 mõttes loetakse mitteeluruumideks elamutes paiknevaid kontoriruume,

kultuurhariduslikke ruume, ateljeesid (loominguliste töötajate tööruume), kaubandusruume,

kommunaal-elutarbelisi ruume, laoruume, tööstusruume ja muid elamutes paiknevaid ruume, mis on

vastavalt ehitus- (ümberehitus-)projektile või Eesti Vabariigi elamuseaduse § 3 teise lõike kohaselt

kohaliku omavalitsuse otsusele ette nähtud alatiselt kasutamiseks mitteeluruumina ja on kantud

hooneregistrisse.

Korteriomandiseaduse (KOS) kohaselt võib mitteeluruum moodustada korteriomandi. KOS § 1 lg 1

kohaselt on korteriomand ehitise reaalosa omand, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist.

KOS § 2 lg 1 sätestab, et korteriomandi eseme reaalosa on piiritletud eluruumid või mitteeluruumid

ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta,

kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju

muutmata.

17. 2003. aastal moodustati Riia mnt 28 hoones erastatud eluruumide, kaupluseruumide ja

soojussõlme-katlamaja baasil korteriomandid. Korterite erastamise ajal korteriomandite mõttelise

osana soojussõlme-katlamaja ei erastatud. Ühe korteriomandi reaalosaks on kinnistusraamatu

andmetel 25. juuni 2003. a kinnistamisavalduse alusel kantud mitteeluruum M8 üldpinnaga 69,9 m2

(soojussõlm-katlamaja). Selle korteriomandi on 4. oktoobril 2006 AS-lt Pärnu Soojus omandanud AS

Control. Soojussõlm-katlamaja on eraldi korteriomandina kantud kinnistusraamatusse.

Kaupluseruumid on samuti 2003. aastal kantud kinnistusraamatusse korteriomandina, omanikuks

Pärnu linn. Nimetatud korteriomandite moodustamist ei ole kohtus vaidlustatud.

Tulenevalt eelnevast leiab kolleegium, et asja lahendamisel ei oma tähtsust kassaatori väited Riia

mnt 28 katastriüksuse sihtotstarbe ja soojussõlme-katlamaja tegeliku funktsiooni kohta ning AS

Control kokkulepe soojussõlm-katlamaja osas Riia mnt 28 korteriomandite esindajatega, mis sõlmiti

enne katlamaja omandamist AS-lt Pärnu Soojus.

18. Kolleegium leiab, et kuivõrd katlamaja-soojussõlm oli kinnistusraamatusse kantud

mitteeluruumist korteriomandina (eraldiseisva korteriomandi reaalosana) ja selle üle puudub

menetlusosaliste vahel vaidlus, siis on ilmselge, et soojussõlm-katlamaja on mitteeluruum, mitte

eluruumi abiruum. MEES § 2 lg-t 3 ei ole praeguses olukorras võimalik kohaldada.

19. Seetõttu keeldus Pärnu Linnavalitsus õiguspäraselt Riia mnt 28 ruumide mitteeluruumidena

erastamisest. Kassatsioonkaebus jääb rahuldamata. Kuna Riigikohus ei tee otsust kassaatori kasuks,

jääb rahuldamata ka AS Control esindaja taotlus kassatsioonimenetluse kulude 32 080 krooni

väljamõistmiseks vastustajalt. Menetluskulud jäävad menetlusosaliste kanda. Kautsjon tuleb arvata

riigituludesse.

Tõnu Anton, Julia Laffranque, Harri Salmann