3-2-1-80-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-80-10

Otsuse kuupäev

Tartu, 12. oktoober 2010. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev ja Lea Laarmaa

Kohtuasi

Lauri Luidalepa hagi Raivo Haapsali vastu

taganemisavaldusest tulenevate kohustuste täitmiseks ja

kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 13. märtsi 2010. a otsus tsiviilasjas

nr 2-06-22988

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Raivo Haapsali kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

580 000 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Lauri Luidalepp (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Mati Maksing

Kostja Raivo Haapsal (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Rene Varul

Asja läbivaatamise kuupäev

15. september 2010. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta muutmata Tallinna Ringkonnakohtu 13. märtsi 2010. a otsus tsiviilasjas nr 2-06-22988.

2. Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata.

3. Kassatsiooniastme menetluskulud jätta Raivo Haapsali kanda.

4. Arvata Raivo Haapsali kassatsioonkaebuselt 24. aprillil 2010. a tasutud kautsjon 5800 (viis

tuhat kaheksasada) krooni riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Lauri Luidalepp (edaspidi hageja) esitas 29. augustil 2006 Pärnu Maakohtule hagi Raivo Haapsali

(edaspidi kostja) vastu lepingust taganemisest tulenevate kohustuste täitmiseks.

Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 10. mail 2006 notariaalse müügi- ja

asjaõiguslepingu (edaspidi müügileping), millega kostja müüs hagejale Läänemaal Risti vallas Risti

alevikus Jaama 2 asuva kinnistu suurusega 1600 m2. Müügihinnaks oli lepingu järgi 580 000 krooni.

Kinnistu koosseisu kuulub elamu. Müügilepingu p 2.1.3 kohaselt kinnitas kostja müüjana, et kinnistul

ei ole mingeid talle teadaolevaid varjatud puudusi, millest ta ei ole hagejale teatanud või mida hageja

ei saanud märgata kinnistu ülevaatusel. Müügilepingu p 2.1.4 kohaselt avaldas ja kinnitas kostja, et

kinnistul asub elamu suletud netopinnaga 90,5 m2, ja p 2.1.5 kohaselt, et elamu on registreeritud

elukohana. Müügilepingu p 2.2.3 kohaselt avaldas ja kinnitas hageja, et ta on kinnistu üle vaadanud

ilma vastaval alal eriteadmisi omava isiku abi kasutamata. Notar selgitas pooltele lepingu p-s 8.4, et

lepingusse tuleb märkida kõik kinnistu müügiga seotud kokkulepped, samuti selgitas notar lepingu p-

des 8.6 ja 8.8 müüja vastutust ja ostja õiguskaitsevahendeid müüja kohustuste rikkumise korral.

Lepingueelsetel läbirääkimistel avaldas kostja hagejale, et ta on teinud elamus remonti ning ta on

teadlik lisaehitise seisukorrast ja ehitusviisist.

Kui hageja asus kinnistut valdama ning elamut korrastama ja remontima, selgus, et elamu on oluliste

puudustega. Enne puuduste tuvastamist oli hageja jõudnud teha elamus vajalikke korrastus- ja

parendustöid. Hageja teatas leitud puudustest kostjale, kuid kostja keeldus läbirääkimisi pidamast.

Hageja tellis elamu puuduste tuvastamiseks ekspertiisi, mis tehti 20. ja 27. juunil 2006.

Eksperdiarvamuse kohaselt on elamul ulatuslikud seenkahjustused, mille tulemusena on osa

konstruktsioone täielikult mädanenud. Ekspert pidas puudust oluliseks, selgitades, et osa lagunenud

konstruktsioone ei ole võimalik asendada ilma elamut lõhkumata. Ekspert leidis, et elamu ei ole

sellises seisukorras kasutuskõlblik. Elamus esines nii varjatud kui ka nähtavaid puudusi. Hageja

hinnangul on ka nähtavad puudused sellise loomuga, et hageja ei saanud neid ilma eriteadmisi

omamata ise märgata. Samuti on elamu varjatud puuduseks selle lisaehitise vundamendi ebapiisav

sügavus (0,8 m), millest tulenevad olulised elamu puudused.

Hageja taganes 7. juulil 2006 müügilepingust ja tegi kostjale ettepaneku vormistada notariaalne

asjaõiguskokkulepe. Notari kinnituse kohaselt sai kostja taganemisavalduse kätte 24. juulil 2006.

Lisaks pöördus hageja kostja poole ettepanekuga lahendada vaidlus kohtuväliselt, kuid kostja keeldus

taganemisavaldusest tulenevate kohustuste täitmisest.

Hageja palus mõista kostjalt välja tasutud müügihinna 580 000 krooni ja kahjuhüvitise 71 606 krooni

63 senti. Puudustega asja ostmisega tekkis hagejale kahju 71 606 krooni 63 senti. Hageja kandis

lepinguga kulusid 6165 krooni 20 senti, finantseerimiskulusid 18 747 krooni 33 senti, elamu

kindlustamise, säilitamise ja parendamisega seotud kulusid 36 104 krooni 10 senti, ekspertiisi- ja

muid puuduste tuvastamisega seotud kulusid 1740 krooni ning kohtueelses menetluses

õigusabikulusid 8850 krooni. Hageja ei oleks sõlminud finantseerimislepingut, kui oleks teadnud

kinnistu olulistest puudustest. Seega on finantseerimislepingust tulenev kahju otseses põhjuslikus

seoses lepingu ja kostja käitumisega selle ettevalmistamisel.

Lisaks palus hageja mõista kostjalt välja müügihinnalt viivitusintressi määraga 2,25% aastas alates

10. maist 2006, s.o müügilepingu sõlmimisest kuni müügihinna tagastamiseni ning viivitusintressi

määraga 9,25% aastas 68 790 kroonilt alates 25. juulist 2006, s.o taganemisavalduse kostjale

kätteandmise päevale järgnevast päevast kuni hagiavalduse esitamiseni ja 71 606 kroonilt 63 sendilt

alates hagi esitamisest kuni kahjuhüvitise tasumiseni. Hagiavalduse täpsustuses arvestas hageja

tagastatavalt müügihinnalt sissenõutavaks muutunud viivitusintressi 14 153 krooni 61 senti. Samuti

palus hageja mõista viivitusintress välja seaduses sätestatud suuruses esialgselt kahjuhüvitiselt

68 790 krooni ajavahemiku eest 25. juulist 2006 kuni 28. augustini 2006, kokku 652 krooni 7 senti

ning kahjuhüvitiselt 71 606 krooni 63 senti alates 29. augustist 2006 kuni hüvitise tasumiseni.

2. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle rahuldamata.

Hageja väide, et hoone oli puudustega, millest ta lepingu sõlmimise ajal ei teadnud, ei ole õige. Enne

kinnistu ostmist käis hageja koos ehitusspetsialistidega hoonet nii seest kui ka väljast korduvalt

vaatamas. Lisaks selgitas kostja hagejale põhjalikult hoone seisukorda ja juhtis tähelepanu vajadusele

teha remonti. Sellest tulenevalt pidi hageja olema kinnistu ostmisel teadlik hoone seisukorrast.

Asjaolu, et hagiavalduses märgitud puudused pidid hagejale teada olema enne kinnistu ostmist,

kinnitab hagile lisatud ekspertiisiakt, mille piltidel olid puudused selgesti nähtavad. Kuna hoone on

50 aastat vana, pidi hageja mõistma, et ta ei osta ideaalses korras hoonet. Hoone seisukord väljendus

ka hoone hinnas. Kui hoone oleks olnud paremas seisukorras, oleks ka hind olnud kõrgem.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele

mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või

pidi teadma.

Kuna hageja oli ostmise ajal hoone seisukorrast teadlik, ei ole kostja müügilepingut oluliselt rikkunud

ning hagejal ei ole alust lepingust taganeda. Kuivõrd müügilepingust taganemise materiaalsed

eeldused ei ole täidetud, ei toonud hageja taganemisavaldus kaasa õiguslikke tagajärgi. Sellest

tulenevalt on hageja nõuded alusetud. Lisaks on kahjuhüvitise nõue osaliselt tõendamata ja

põhjendamata. Hageja ei ole tõendanud, et kasutas ostetud ehitusmaterjale vaidlusaluse hoone

parendamiseks. Samuti on tõendamata kulutused elamus tehtud töödele. Tõendamata on ka

õigusabikulude kandmine.

Hageja tellitud eksperdiarvamust ei ole koostanud erapooletu ekspert, sest ekspert on arvamuses

lisaks ehitusalastele järeldustele andnud ka juriidilisi ja psühholoogilisi hinnanguid. Arvamuses on

varjatud puudustena märgitud ka sellised puudused, mis olid hagejale teada ja mille eest kostja ei

vastuta.

3. Pärnu Maakohus jättis 5. septembri 2008. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt sõlmisid kostja müüjana ja hageja ostjana 10. mail 2006

kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu. 7. juulil 2006 tegi hageja notariaalse müügilepingust taganemise

avalduse, viidates kinnistul asuva ehitise varjatud puudustele. Avalduse kohaselt on hageja teinud

kostjale ettepaneku lepingu ese uuesti üle vaadata ja puudused mõistlikul viisil ja kohaste

vahenditega kõrvaldada, kuid kostja ei ole väidetavalt reageerinud. Hageja leiab, et kostja on

müügilepingut oluliselt rikkunud. Hageja andmetel sai kostja taganemisavalduse kätte 24. juulil 2006.

Seega on täidetud taganemise formaalsed tingimused.

Kostja leidis, et hagejal ei olnud alust lepingust taganeda. Seetõttu, tuleb asja lahendamiseks välja

selgitada, milline oli ehitise kokkulepitud seisukord müügilepingu sõlmimise ajal. Seega tuleb vastata

küsimustele kas hageja väidetud varjatud puudused olid ehitisel enne lepingu sõlmimist ning kas

kostja oli puuduste olemasolust teadlik ja kas ta teatas puudustest hagejale. Lepingus ei ole pooled

ehitise tehnilises seisukorras kokku leppinud.

Põhjendatud ei ole hageja väide, et kostja on lepingus kinnitanud, et ehitisel ei esine varjatud

puudusi. Lepingus märgiti, et ehitisel ei ole kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest ta ei oleks

hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatusel. Lepingus ei pidanud pooled

vajalikuks ehitise tehnilist seisukorda märkida. Pooled teadsid, et elamu ehitati 50-ndatel aastatel.

Ühegi esitatud tõendiga ei ole tõendatud, et kostja müüs heas korras oleva elamu. Mõistliku

inimesena pidi hageja aru saama, et hinnaga, mida müügieseme eest nõuti, ei ole võimalik saada

ehitist, mida oleks võimalik väikeste kulutustega korrastada. Kuigi lepingus on märgitud, et registris

on hoone märgitud V. Kilgi elukohana, ei ole märgitud, et hoone on rahuldavas seisus ja kasutatav

elamuna.

Kinnisvarahindade võrdlus selles piirkonnas näitab, et samalaadsete kinnistute hinnad olid

vaidlusaluse kinnistu hinnast keskmiselt oluliselt kõrgemad. Seega pidi hageja madalat müügihinda

arvestades aru saama, et ehitis vajab remonti. Hageja on kinnitanud, et ta vaatas ehitise üle. Sellest

võib eeldada, et ta oli nähtavatest puudustest teadlik ning oli nõus ehitise omandama koos ülevaatusel

ilmnenud puudustega, ilma et oleks pidanud vajalikuks neid lepingus märkida. Ka kostja väitel

selgitas ta hagejale hoone seisukorda ja juhtis tähelepanu remondivajadusele. VÕS § 218 lg 4

kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimise

ajal lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma.

Väidetavad varjatud puudused tulid ilmsiks alles ehitise konstruktsioonide avamisel. Kostja oli juba

alustanud elamu remonti. Kostja sõnul ei pakkunud ta hoonet ise müügiks, vaid hageja pöördus selle

ostmiseks ise tema poole. Kostja selgitas hagejale, et majas on vaja teha ulatuslik remont. Seega pidi

hageja teadma, millises seisukorras ehitise ta ostab.

Maakohtu tellitud eksperdiarvamusega tuvastati, et hoonet on võimalik parandada puuduste

kõrvaldamisega, millega muutub elamu sihtotstarbel kasutatavaks. See tähendab, et hageja oleks

pidanud andma kostjale kooskõlas VÕS § 116 lg-ga 4 tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Hageja ei ole

tõendanud, et ta tegi kostjale ettepaneku puudused kõrvaldada. Hageja on avaldanud soovi tagastada

hoone avatud konstruktsioonidega, samuti soovib ta kostjalt lisaks müügihinna tagastamisele

kahjuhüvitist ja suuri viivitusintresse. Seega olnuks tähtaja andmine vajalik, sest kohustust rikkunud

lepingupoolele toob lepingust taganemine kaasa olulist kahju.

Kostja oli alustanud hoone remonti, olles veendunud, et seda on võimalik remondiga viia seisundisse,

mis võimaldab seda kasutada elamuna. Sellest kavatsusest oli kostja rääkinud ka hagejale. Kostja ei

saanud ette näha olukorda, et hageja peatab remondi ja otsustab kinnistu tagastada ehitise remondi

aeganõudvaks ja tülikaks muutumise tõttu. Kuna tunnistajad, kes aitasid hagejal remonti teha, ei

soovinud töö eest raha, ei saanud remont olla kulukas.

Tõendina ei saa arvestada hageja tellitud tehnilise ekspertiisi käigus koostatud eksperdiarvamust, sest

ekspert ei ole hinnangu andmisel tegutsenud erapooletult ja on andnud õiguslikke hinnanguid, mis ei

kuulu tema pädevusse. Eksperdi järeldused on emotsionaalsed ning on ilmne, et ehitise seisukorda

püütakse näidata halvemana tegelikust. Seda tõendab riiklikult tunnustatud eksperdi koostatud

hinnang. Seega ei ole hageja müügilepingust taganemine õigustatud.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada.

Maakohus on valesti sisustanud VÕS § 217 lg-t 1 ning jätnud ebaõigesti kohaldamata VÕS § 218 lg 1

esimese lause. Kui puudus oli olemas asja üleandmisel, ei ole oluline, millal see ilmsiks tuli.

Maakohus pidanuks kohaldama VÕS § 217 lg 2 p 2 ja sedastama, et kui pooltel ka puudus selge

kokkulepe selle kohta, kas elamu on kasutuskõlbulik, siis pidanuks kinnistul asuv elamu ikkagi

sobima elamuna kasutamiseks, sest tegemist on otstarbega, milleks seda liiki asju tavaliselt

kasutatakse. Maakohus ei põhjenda, millise õigusnormi põhjal asus ta seisukohale, et

taganemisõiguse tekkimise kaalumisel tuleb hinnata, kas lepingut rikkunud poole jaoks ei too

lepingust taganemine kaasa ebaproportsionaalselt raskeid tagajärgi. Põhjendatud ei ole viide

VÕS § 218 lg-le 4, sest hageja tugineb eelkõige elamu varjatud puudustele kui olulisele

lepingurikkumisele ja asjas ei ole tõendatud ega väidetud, et eksperdi tuvastatud varjatud puudustest

oleks hageja kinnistu ostmisel teadnud. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et VÕS § 223 lg 1 on

erinorm, mis üksnes laiendab VÕS § 116 lg 2 sisu müügilepingu puhul. Maakohus on otsuse rajanud

peamiselt VÕS § 116 lg-le 4, kuid jätnud selle normi sisuliselt analüüsimata.

Maakohus ei ole otsuses märkinud, milliste tõendite alusel on ta teinud enamiku otsuses sisalduvaid

järeldusi. Maakohus on oluliselt rikkunud menetlusõigust, rajades otsuse kostja ütlustele. Maakohus

on põhjendamatult jätnud tõendina arvestamata hagiavalduse lisa nr 3. Samuti on maakohus jätnud

põhjendamatult hindamata ja analüüsimata suure osa eksperdiarvamusest, sh osas, milles ekspert

hindas elamu puudusi, kostja teadmist nendest ja puuduste kõrvaldamise maksumust. Arvestatud ei

ole ka tunnistajate ütlustega, eksperdi selgitustega istungil ja kohtu vaatlusprotokolliga.

5. Kostja leidis, et apellatsioonkaebuses toodud väited ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 12. märtsi 2010. a otsusega maakohtu otsuse. Osas, milles

maakohus jättis hagi rahuldamata lepingust taganemise alusel tasutud müügihinna ja viivitusintressi

tagasinõudmiseks, tegi ringkonnakohus uue otsuse, millega mõistis kostjalt hageja kasuks välja

müügilepingu alusel tasutud müügihinna ja viivitusintressi hagiavalduse täpsustamise seisuga ning

viivitusintressi määras 2,25% aastas alates hagiavalduse täpsustamise ajast kuni müügihinna täieliku

tagastamiseni. Kahju hüvitamise nõude ja menetluskulude jaotamise osas saatis ringkonnakohus asja

uueks läbivaatamiseks maakohtule.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt vaidlevad pooled selle üle, kas kostja andis

müügilepingu sõlmimise päeval hagejale üle kokkulepitud omadustega kinnistu (st kas müüja täitis

lepingu kohaselt) ning kui ei, siis kas mittekohase täitmise alusel oli ostja õigustatud lepingust

taganema. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja tahe oli suunatud kinnistu olulise osa ehk kasutatud

ehitise omandamisele ning et ta tahtis hakata elamut kasutama elamiseks.

Hageja oli enne lepingu sõlmimist tellinud hoonestatud kinnistu turuväärtuse hindamiseks eksperdilt

hinnangu, millest nähtub, et elamu rajati 1961 ja elamu renoveerimine on pooleli. Tegemist ei olnud

ehitustehnilise ekspertiisiga, kuid sellest nähtub mh, et elamu kandekonstruktsioonide materjaliks on

puit ning vundament ja fassaad on renoveeritud 2005 ja katusekate on paigaldatud 1999. Seega pidi

hageja eeldama, et omandatava elamu kvaliteet ei ole samaväärne uue elamuga ning et 1960-ndatel

kasutatud ehitusmaterjalid ja töökvaliteet ning ehitusele esitatud nõuded ei ole samad praegusel ajal

kasutatavate/kehtivatega. Seega mõistliku inimesena, kes teadlikult soovis omandada 45 aastat tagasi

ehitatud osaliselt renoveeritud elamut, pidi hageja eeldama, et hoone edasise renoveerimise käigus

võib ilmneda mõningaid puudusi, kuid hoone vundament, fassaad ja katus ei vaja lähiajal olulist

remonti. Sellist järeldust kinnitavad elamu fassaadist tehtud eksperdi fotod. Siiski ei pidanud hageja

eeldama, et elamu kvaliteet on selline, mis ei võimalda ilma ulatusliku kapitaalremondita elamut

sihipäraselt (igapäevaseks elamiseks) kasutada. Ekspert on arvamuses selgitanud, et kehtivate

normide järgi on puitkarkassi kasutusajaks kuni 50 aastat. See aga ei tähenda, et iga ca 50 aastat

tagasi ehitatud elamu puhul peab eeldama puitkonstruktsioonide, eriti kandekonstruktsioonide,

ulatuslikku mädanemist. Üldteadaolevalt püsivad ja on eluruumidena kasutatavad kauem kui

50 aastat ka puithooned, kui neid kasutatakse hoolsalt.

Müügilepingust taganemise avalduse kohaselt ilmnesid elamul pärast valduse üleandmist järgmised

varjatud puudused: puitkonstruktsioonides ulatuslikud seenkahjustused ja osa konstruktsioone

täielikult mädanenud; elamu ei ole stabiilne ja on osutunud varisemisohtlikuks; elamu ei ole

kasutuskõlblik. Puitkonstruktsiooniga elamu puhul ei pea ostja eeldama ulatuslikku seenkahjustuste

ja mädaniku esinemist, seda eriti kandekonstruktsioonides. Samuti ei pea ostja eeldama, et elamu

osutub ebastabiilseks, varisemisohtlikuks ja seetõttu elamiskõlbmatuks. Nende asjaolude tõendatuse

korral on tegemist keskmise kvaliteedinõude rikkumisega, sest nende kõrvaldamiseta ei ole võimalik

elamut igapäevaseks elamiseks kasutada.

Taganemise aluseks olnud puuduste tõendamiseks koguti maakohtus järgmised tõendid: hageja esitas

asjatundja R. Kasemetsa arvamuse, kostja esitas asjatundja J. Kuusiku arvamuse R. Kasemetsa

arvamuse kohta, kohus määras ekspertiisi, kohtuistungil kuulati üle tunnistajad M. Muinasmaa,

M. Laurand, S. Niit ja M. Krusel, kohus korraldas vaatluse. Tõendatud on, et elamu puidust

kandekonstruktsioonid on vähemalt osaliselt mädanenud ning esimese korruse põrandate kandevõime

on kahjustatud, kuna põrandatalad ja -lauad on kõdunenud. Samuti on tõendatud, et eksperdi

kinnitatud kandekonstruktsioonide puudused on varjatud puudused, mida hageja elamu tavapärasel

ülevaatamisel ei saanud näha, vaid selleks tuli avada konstruktsioonid. Seenkahjustuse olemasolu ei

ole tõendatud.

Selleks, et tõendatud kvaliteedipuudused annaks hagejale aluse lepingust taganeda, peab ta tõendama,

et puudus on oluline lepingurikkumine. Eksperdiarvamusega on tõendatud, et võimalik on vahetada

nii maja vöö kui ka taastada põranda kandevõime. Pooled ei ole väitnud, et kostja on proovinud

puudusi parandada, kuid ei ole ka tõendatud, et hageja andis kostjale parandamiseks tähtaja.

Taganemise avalduses on hageja selgitanud, et ta teavitas kostjat eseme lepingule mittevastavusest

ning tegi ettepaneku ese uuesti üle vaadata ja puudused mõistlikul viisil ja kohaste vahenditega

kõrvaldada, kuid kostja ei reageerinud. Kostja sai taganemisavalduse kätte 24. juulil 2006. Kostja

teatas 11. augustil 2006, et hageja teadis, millises seisundis elamu ta ostis, ja kostja ei ole lepingut

rikkunud. Hageja väitele, et ta tegi kostjale ettepaneku asi üle vaadata ja puudused mõistlikul viisil

kõrvaldada, vaidles kostja vastu 30. aprilli 2008. a vastuses. Kostja vastuväitele hageja ei reageerinud

ning oma väite tõendamiseks uusi tõendeid ei esitanud. Hageja ei ole taganemisavalduses nõudnud

kohustuse täitmist, et saaks rakenduda VÕS § 114 lg 1 teine lause, mille kohaselt, kui võlausaldaja

nõuab kohustuse täitmist, kuid ei määra selleks täiendavat tähtaega, eeldatakse, et täitmiseks on antud

mõistlik täiendav tähtaeg.

Hageja ei ole tõendanud VÕS § 116 lg 2 p-de 3 ja 5 kohaldamise aluseks olevaid asjaolusid.

Tõendatud ei ole, et kostja soovis hagejale müüa osaliselt mädanenud vööga ja põrandataladega

elamut ning jättis teadlikult neist puudustest teatamata. Hageja ei toonud välja asjaolusid, mille alusel

tema arvates saaks kostjale rasket hooletust ette heita. Hageja ei andnud kostjale tähtaega lepingu

kohaseks täitmiseks. Eksperdiarvamusega on tõendatud, et hoone alaliselt elamuna kasutamiseks

tuleb selle puudused kõrvaldada, st mädanenud kandekonstruktsioonid vahetada. Sama tõendiga on

ka tõendatud, et kuigi need on kõrvaldatavad puudused, on lõpptulemuse saavutamine kulukas,

minnes hagejale maksma enam kui pool juba tasutud müügihinnast. Seega jääb hageja oluliselt ilma

sellest, mida ta õigustatult lootis saada.

Hageja enne müügilepingu sõlmimist tellitud kinnistu turuväärtuse hinnangust nähtub, et poolte

kokku lepitud müügihind on selle kinnistu keskmine turuväärtus. Kinnisvara asjatundja on selgitanud,

et hinnangus märgitud turuväärtus kehtib eeldusel, et objektil ei olnud selle ülevaatamise ajal varjatud

puudusi. Tõendatud on, et asi oli varjatud puudustega. Seega ei ole põhjendatud kostja väide, et

hoone seisukord väljendus hinnas. Kostja see väide on vastuolus tema enda väitega, et ta ei olnud

ilmnenud puuduste olemasolust teadlik. Mõistliku inimesena oli kostjal võimalik ette näha, et kui

elamul avastatakse olulisi varjatud puudusi, võib see olla tema oluliseks lepingurikkumiseks.

Kostja ei ole väitnud, et ta kannaks hageja lepingust taganemisega ebamõistlikult suurt kahju, ega ole

toonud välja asjaolusid, mille alusel saaks sellise kahju tekkimise lugeda tõendatuks (VÕS § 116

lg 4).

Õige ei ole kostja seisukoht, et ta ei vastuta asjaolude tõttu, mis on sätestatud VÕS § 128 lg-s 4.

Kohtule ei ole esitatud tõendeid, millest nähtuks, et lepingu sõlmimisel hageja teadis või pidi teadma,

et kinnistul asuva elamu alumine ja ülemine vöö ning I korruse põrandatalad on osaliselt mädanenud.

Menetluse käigus kinnitas kostja, et temagi ei teadnud neist asjaoludest. VÕS § 219 lg 1 kohaselt on

ostjal kohustus ostetud asi eraldi üle vaadata üksnes juhul, kui ta sõlmis lepingu oma majandus- või

kutsetegevuses. Asjaolud, et hageja ise tegi kostjale ettepaneku kinnistu talle müüa, ta käis enne

müügilepingu sõlmimist korduvalt asja vaatamas ning et tal võimaldati sellega tutvuda, ei tõenda

iseenesest, et hageja teadis ilmnenud puudustest juba valduse saamisel.

Kuna hagejal oli õigus müügilepingust taganeda ning kostja ei ole talle lepingu alusel tasutud

müügihinda tagastanud, tuleb hageja müügihinna tagastamise nõue VÕS § 189 lg 1 alusel rahuldada.

Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi müügihinna tasumisest alates. Viivitusintressi arvutusele ei

ole kostja vastuväiteid esitanud.

Kuna maakohus ei ole hageja kahju hüvitamise nõuet lahendanud, tuleb hageja kahjuhüvitise nõude

osas saata tsiviilasi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse

tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsuse.

Kassatsioonkaebuse kohaselt ei kohaldu asjas VÕS § 116 lg 2 p 1, kuna hageja sai enda omandisse

hoonestatud kinnistu ja hageja on endiselt asja omanik. Ringkonnakohtu järeldus, et elamu

renoveerimine ja puuduste kõrvaldamine läheb kallimaks, kui hageja oskas arvestada, ei tähenda, et

hageja jäi millestki ilma. Hageja on endiselt kinnistu omanik ja eksperdiarvamuse kohaselt on selle

puudused võimalik kõrvaldada. VÕS § 116 lg 2 p 1 kohaldamise eelduseks on asjaolu, et lepingu

eesmärk on jäänud suures osas saavutamata ega ole eeldatavalt enam saavutatav. Ringkonnakohtu

põhjendused on vastuolulised, kuna tuvastades, et kostja ei soovinud müüa mädanenud vöö ja

põrandataladega elamut ja jättis neist teadlikult hageja teavitamata ning et tõendatud ei ole, et kostja

puudustest üldse teadis, on ringkonnakohus siiski järeldanud, et mõistliku inimesena oli kostjal

võimalik ette näha, et kui elamul avastatakse olulisi varjatud puudusi, võib see olla oluliseks

lepingurikkumiseks. Kuna hageja ei tuginenud taganemisavalduses VÕS § 116 lg 2 p-le 1, on selle

sätte kohaldamine kostjale ka üllatuslik. Ringkonnakohus ei ole arvestanud asjaoluga, et lepingust

taganemise avalduse kohaselt on hageja tuginenud eelkõige VÕS § 116 lg 5 mõttele, mille kohaselt

muutub iga asjal lasuv puudus oluliseks, kui müüja ei paranda seda etteantud tähtaja jooksul. Kohus

on tuvastanud, et hageja ei andnud kostjale tähtaega puuduste kõrvaldamiseks, nagu taganemise

avalduses on ebaõigesti viidatud. Hageja soovis kohe lepingust taganeda, mitte lasta puudusi

parandada. Ringkonnakohtu otsuse resolutsioonis ei sisaldu hageja kohustust kinnistu omand kostjale

tagasi anda.

Ringkonnakohus on intressinõude ekslikult rahuldanud. Hageja võib VÕS § 189 alusel intressi nõuda

VÕS §-s 94 sätestatud määras üksnes müügilepingu sõlmimisest kuni taganemisavalduse tegemiseni.

VÕS § 189 lg 1 mõtte kohaselt arvestatakse tagastatavalt rahalt intressi kuni raha tagastamise

kohustuse sissenõutavaks muutumiseni. Seejärel asendub VÕS §-s 94 ettenähtud intressimäär VÕS §-

s 113 sätestatud viivisega. Hageja ei ole VÕS §-s 113 sätestatud viivitusintressinõuet esitanud.

VÕS §-s 189 sätestatud intressi ei saa arvestada kuni põhinõude täitmiseni (TsMS § 367).

Vale on ka ringkonnakohtu otsustus intressimäära osas, sest intress, mis on määratud kulgema kuni

põhinõude tasumiseni, on määratud VÕS § 94 alusel 2,25%-lisena, kuid see määr on ajas muutuv.

8. Hageja palub jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata.

Kostja väide, et ringkonnakohus kohaldas valesti VÕS § 116 lg 2 p 1, on põhjendamata. Selle sätte

kohaldamise aluseks olevad puudused ilmnesid alles elamu konstruktsioonide avamisel. Seega ei

saanud hageja puudustest teada enne müügilepingu sõlmimist. Kuna müügilepingu esemeks olev

elamu pidi vastama keskmisele kvaliteedile ja olema elamiskõlblik, ei arvestanud hageja elamu

varjatud puudustega ja müügihind ei vasta oluliste varjatud puudustega eseme hinnale. Kuna hageja

viitas VÕS § 116 lg 2 p-le 1 juba hagiavalduses ja kostja vastas sellele väitele, ei saa selle sätte

kohaldamine olla kostjale üllatuslik. Ringkonnakohus on põhjendatult leidnud, et hageja ei pidanud

andma kostjale täiendavat tähtaega puuduste kõrvaldamiseks.

VÕS § 189 lg 1 viimase lause järgi on põhjendatud hageja intressinõue müügihinnalt alates 10. maist

2006, st müügilepingu sõlmimisest. Ringkonnakohus juhindus põhjendatult VÕS § 94 lg-s 1

sätestatud intressimäärast. Kuna intressimäär vastab kostja viidatud nn kasutusintressi määrale, on

ringkonnakohus selle nõude õigesti rahuldanud. Isegi kui lugeda intressi pärast müügihinna

tagastamise nõude sissenõutavaks muutumist viiviseks, on kohus hageja nõude õigesti rahuldanud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.

Ringkonnakohtu otsus tuleb jätta TsMS § 691 p 1 alusel muutmata ning kassatsioonkaebus

rahuldamata. Ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Kolleegium ei korda TsMS § 689

lg 5 järgi ringkonnakohtu otsuse põhjendusi. Vastuseks kassatsioonkaebuse väidetele peab

kolleegium vajalikuks selgitada järgmist.

10. Ringkonnakohus tuvastas, et pooled sõlmisid 10. mail 2006 notariaalse kinnistu müügi- ja

asjaõiguslepingu. Kinnistul asus osaliselt remonditud ehitis. Hageja taganes 7. juulil 2006

müügilepingust. Taganemisavalduse sai kostja kätte 24. juulil 2006. Pooled vaidlevad jätkuvalt selle

üle, kas hagejal oli õigus müügilepingust VÕS § 116 lg 2 p 1 alusel taganeda ilma kostjale puuduste

kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega andmata. Samuti vaidlevad pooled viivitusintressi väljamõistmise

üle.

Ringkonnakohus tuvastas tsiviilasja läbivaatamisel asja lahendamiseks järgmised olulised asjaolud:

hagejale müüdud kinnistul asuv ehitis on varjatud puudustega;

puudused on kõrvaldatavad;

kostja ei rikkunud müügilepingut tahtlikult või raske hooletuse tõttu;

hageja ei andnud kostjale tähtaega puuduste kõrvaldamiseks.

11. Kolleegium leiab, et asjaolude tuvastamisel ei ole ringkonnakohus rikkunud oluliselt

menetlusõiguse norme. Vastuseks kassatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium, et lepingupool

võib VÕS § 116 lg 1 järgi lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust

oluliselt rikkunud. VÕS § 116 lg 2 kohaselt on olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist mh

järgmistel juhtudel: kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma

sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, v.a juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse

rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel

asjaoludel samuti ette näinud (p 1); kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu (p 3); teine

lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava

tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida (p 5).

Kolleegium nõustub ringkonnakohtu tuvastatuga, et hageja jäi olulisel määral ilma sellest, mida ta

õigustatult lepingust lootis, kuna kinnistu hind vastas keskmisele sama piirkonna samaväärse kinnistu

väärtusele, kuid ehitis oli ulatuslike varjatud puudustega. Ringkonnakohus on kooskõlas TsMS § 654

lg-tega 4 ja 5 põhjendanud oma järeldust, et hageja nõue müügihinna tagastamiseks ja viivise

saamiseks tuleb rahuldada VÕS § 116 lg 2 p 1 alusel.

12. Kolleegium märgib, et juhul, kui lepingupool taganeb VÕS § 116 alusel lepingust seetõttu, et asi

on puudustega, on kõrvaldatavate puuduste korral lepingust taganemine lubatud üldjuhul üksnes siis,

kui lepingupool on andnud teisele lepingupoolele täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks

(VÕS § 114). Ilma kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega andmata võib kõrvaldatavate puuduste

korral lepingust taganeda erandjuhul. Selliseks erandiks võib olla nt asjaolu, et rikuti kohustust, mille

täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise

vastu või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida (VÕS § 116 lg 4 teine lause).

Praegusel juhul on ringkonnakohus pidanud selliseks erandlikuks asjaoluks puuduste kõrvaldamise

äärmist kulukust võrreldes kinnistu hinnaga.

Kolleegium selgitab, et otsustades, kas lepingust taganemine eeldab täitmiseks täiendava tähtaja

andmist või mitte, teeb kohus kummagi poole huve kaaludes diskretsiooniotsuse. Kohtu

diskretsiooniotsusesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud

diskretsioonipiire. Praegusel juhul ei ole ringkonnakohus diskretsioonipiire ületanud.

13. Asjaolust, et hageja ei tuginenud taganemisavalduses VÕS § 116 lg 2 p-le 1, ei saa järeldada, et

kohus kohaldas seda sätet kostjale üllatuslikult. Kuna hageja tugines sellele sättele hagiavalduses, oli

kostjal võimalus esitada sellele vastuväited maakohtus. Seega ei ole ringkonnakohus rikkunud

TsMS § 436 lg-t 4 ja § 351 lg-t 1.

14. VÕS § 189 lg 1 esimese lause kohaselt võib lepingust taganemise korral kumbki lepingupool

nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist (või üleantu väärtuse hüvitamist VÕS § 189 lg 2

järgi) ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist (hüvitama saadud kasutuseelise), kui ta tagastab

kõik üleantu. Praegusel juhul ei ole kostja nõudnud hagejalt kinnisasja tagasi. Samuti ei ole ta

väitnud, et ta on müügihinna hagejale tagastanud. Seega ei saanud ringkonnakohus kohustada hagejat

andma kostjale üle kinnisasja. Ringkonnakohtu otsus vastab TsMS § 651 lg-s 1, § 654 lg-s 5

ning § 442 lg-tes 5 ja 8 sätestatule.

15. VÕS § 189 lg 1 teise lause järgi peavad lepingupooled täitma taganemisest tulenevad kohustused

ühel ajal, kusjuures vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut. Sama lõike kolmanda lause järgi

tuleb tagastatavalt rahalt tasuda intressi raha saamisest alates. Eeltoodust tulenevalt peab kostja

tagastama hageja makstud ostuhinna koos sellelt arvestatud intressiga VÕS §-s 94 sätestatud määras.

VÕS § 113 lg 1 esimese lause kohaselt võib võlausaldaja nõuda võlgnikult rahalise kohustuse

täitmisega viivitamise korral viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest

kuni kohase täitmiseni. Seega on õige kostja väide, et tagastamiskohustuse sissenõutavaks

muutumisest asendub intressinõue VÕS §-s 113 ettenähtud viivisega. VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi

loetakse viivise määraks sama seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti

aastas.

Kohustus muutub VÕS § 82 lg 7 järgi sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse

täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise

tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Kui kohustuse täitmise aega ei ole

kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist

selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast lepingu sõlmimist või muul alusel võlasuhte

tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust (VÕS § 82 lg 3). Kuna

müügilepingust taganemisel tekkiva müügihinna tagastamise kohustuse täitmise tähtpäev ei ole

kindlaks määratud, peab müüja VÕS § 82 lg 3 järgi täitma kohustuse ning ostja võib VÕS § 82 lg 7

kolmanda lause järgi nõuda selle kohustuse täitmist kohustuse täitmiseks mõistlikult vajaliku aja

jooksul. Seega muutub taganemise korral hageja nõue sissenõutavaks mõistliku aja jooksul pärast

lepingust taganemist (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 20. aprilli 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

33-09, p 10).

Kooskõlas TsMS §-ga 367 võib hageja esitada viivisenõude, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel

sissenõutavaks muutunud, protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist

nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi

protsendina põhinõudest.

Asja materjalidest nähtuvalt nõuab hageja kostjalt tasutud müügihinnalt viivitusintressi määraga

2,25% aastas alates müügilepingu sõlmimisest kuni müügihinna tagastamiseni. Selle nõude suurus

hagiavalduse täpsustamise seisuga on 14 153 krooni 61 senti. Ringkonnakohus mõistis kostjalt hageja

kasuks välja nii intressi müügihinna tagastamata jätmise eest (nimetades seda viivitusintressiks) kui

ka 2,25% suuruses määras viivise (nimetades ka seda viivitusintressiks) alates hagiavalduse

täpsustamise ajast kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Asjaolust, et hageja ja ringkonnakohus on nii

intressi kui ka viivise kohta kasutanud terminit "viivitusintress", ei saa järeldada, et hageja ei ole

VÕS § 113 lg 1 alusel viivist nõudnud. Nimetatud sättele viitas hageja ka hagiavalduses. Kuna

ringkonnakohtu väljamõistetud viivise määr 2,25% on väiksem VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määrast

ja ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole kostja esitanud vastuväiteid hageja intressi aritmeetilisele

arvutusele, on ringkonnakohus õigesti mõistnud kostjalt välja tagastatavalt müügihinnalt tasutava

intressi ja viivise.

16. Kuna ringkonnakohtu otsus jääb muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata, tuleb

menetluskulud Riigikohtus jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.

17. Kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb sellelt tasutud kautsjon arvata TsMS § 149

lg 4 teise lause alusel riigituludesse.

Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Lea Laarmaa