3-2-1-73-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-73-10

Otsuse kuupäev

Tartu, 6. oktoober 2010. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Henn Jõks ja Villu Kõve

Kohtuasi

OSAÜHINGU KRISTIINE EHITUS hagi Osaühingu

KALDA MAJAD vastu 3 540 363 krooni 97 sendi ja viivise

saamiseks ning seoses garantiikohustustega kostja

nõudeõiguse puudumise või hageja täitmisest keeldumise

õiguse tunnustamiseks

Osaühingu KALDA MAJAD vastuhagi OSAÜHINGU

KRISTIINE EHITUS vastu 831 341 krooni 55 sendi

saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 23. veebruari 2010. a otsus tsiviilasjas

nr 2-08-51638

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OSAÜHINGU KRISTIINE EHITUS ja Osaühingu KALDA

MAJAD kassatsioonkaebused

Tsiviilasja hind Riigikohtus

OSAÜHINGU KRISTIINE EHITUS kassatsioonkaebuse hind on

979 566 krooni

Osaühingu KALDA MAJAD kassatsioonkaebuse hind on

4 811 655 krooni 28 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja OSAÜHING KRISTIINE EHITUS (enne jagunemist

ärinimi OSAÜHING WOLMREKS EHITUS, registrikood

10462405), esindaja vandeadvokaat Kaido Ehasoo

Kostja Osaühing KALDA MAJAD (registrikood 10295060),

esindaja vandeadvokaat Indrek Leppik

Asja läbivaatamise kuupäev

6. september 2010. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindaja vandeadvokaat Kaido Ehasoo ja kostja esindaja

vandeadvokaat Indrek Leppik

Protokollis Ragne Loog

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 23. veebruari 2010. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-51638

osas, milles tunnustati Osaühingu KALDA MAJAD leppetrahvinõuet 626 922 krooni 15 senti

ajavahemiku 10. kuni 25. aprill 2008 eest ja tasaarvestati see OSAÜHINGU KRISTIINE

EHITUS haginõudega, samuti menetluskulude jaotuse osas.

2. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

3. OSAÜHINGU KRISTIINE EHITUS kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Osaühingu KALDA MAJAD kassatsioonkaebus jätta rahuldamata.

5. Tagastada OSAÜHINGULE KRISTIINE EHITUS (pangakonto nr 10002045251006)

25. märtsil ja 9. aprillil 2010 tema ja OÜ Advokaadibüroo Ehasoo & Partnerid tasutud

kassatsioonikautsjon 9795 (üheksa tuhat seitsesada üheksakümmend viis) krooni 70 senti.

6. Arvata 22. märtsil 2010 Osaühingu KALDA MAJAD tasutud kassatsioonikautsjon

32 443 (kolmkümmend kaks tuhat nelisada nelikümmend kolm) krooni riigituludesse.

7. Mõista Osaühingult KALDA MAJAD Eesti Vabariigi kasuks välja vähemtasutud

kassatsioonikautsjon 7557 (seitse tuhat viissada viiskümmend seitse) krooni. Kautsjon tuleb

tasuda Rahandusministeeriumi arvelduskontole nr 10220034799018 (AS SEB Pank) või

nr 221023778606 (Swedbank AS) (mõlema viitenr 3100058140).

8. Mõista Osaühingult KALDA MAJAD Eesti Vabariigi kasuks välja vähemtasutud riigilõiv

30 000 (kolmkümmend tuhat) krooni. Riigilõiv tuleb tasuda Rahandusministeeriumi

arvelduskontole nr 10220034796011 (AS SEB Pank), nr 221023778606 (Swedbank AS),

nr 333416110002 (Danske Bank A/S Eesti filiaal) või nr 17001577198 (Nordea Bank Finland Plc

Eesti filiaal) (viitenr kõigil 2900076284).

9. Resolutsiooni p-des 7 ja 8 nimetatud summad tuleb tasuda 15 päeva jooksul arvates

Riigikohtu otsuse jõustumisest. Tasumisega viivitamisel tuleb alates Riigikohtu otsuse

jõustumisest kuni täitmiseni tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OSAÜHING KRISTIINE EHITUS (varasem ärinimi OSAÜHING WOLMREKS EHITUS)

(hageja) esitas 30. juulil 2008 Osaühingu KALDA MAJAD (kostja) vastu Pärnu Maakohtule hagi,

milles palus kostjalt välja mõista põhivõla 3 540 363 krooni 97 senti ja viivise asjas kohtuotsuse

tegemise päeva seisuga.

21. augustil 2008 esitatud täpsustatud hagiavalduse järgi palus hageja kostjalt samuti mõista kuludena

välja 601 129 krooni.

26. septembril 2008 esitatud hagiavalduse täienduse järgi palus hageja lisaks tunnustada kostja

nõudeõiguse puudumist hageja vastu seoses 23. aprillil 2007 sõlmitud peatöövõtulepingust nr 9/293

tulenevate garantiikohustustega, kuni kostja ei ole tasunud hagejale ehitustööde eest võlgnevust

4 055 293 krooni (lisandub viivis). Alternatiivselt palus hageja, kui kohus seda nõuet ei rahulda,

tunnustada hageja õigust õiguskaitsevahendina keelduda viidatud lepingust tulenevate

garantiikohustuste täitmisest, kuni kostja ei ole tasunud hagejale ehitustöödega seonduvat võlgnevust

4 055 293 krooni (lisandub viivis).

Maakohtu 25. mai 2009. a istungil loobus hageja kulude hüvitamise nõudest 601 129 krooni (II kd,

tl 256), täpsustades vastavalt ka hagi (III kd, tl 4-11).

4. juunil 2009 esitatud menetlusdokumendi järgi on hageja viivisenõue 3. juuli 2009. a (s.o maakohtu

istungi toimumise päeva) seisuga 873 045 krooni 70 senti.

2. Hageja esitas hagis ja selle hilisemates täpsustuses oma nõuete põhjendusena alltoodud väited.

Pooled sõlmisid 23. aprillil 2007 peatöövõtulepingu nr 9/293 Pärnus aadressil Suur-Jõekalda 2

korterelamu (elamu) ehitamiseks (ehitusleping). Ehituslepingu hind on koos täiendavate

kokkulepetega 46 026 833 krooni 76 senti (käibemaksuta 39 005 791 krooni 32 senti), sh vaegtööde

eest 118 000 krooni. Ehituslepingu hind tuleneb ehituslepingu p-dest 8.1 (algselt kokku lepitud

ehitustööde kogumaksumus 39 182 646 krooni 45 senti käibemaksuta) ja 8.5 (lepingu hinna

korrigeerimise alused ja lisatööd). Lisatööd ja muudatused on kokku lepitud poolte allkirjastatud

hinnapakkumistega. Kostja on hagejale tasunud 42 486 469 krooni 79 senti.

Ehituslepingu p 7.1 järgi pidid ehitustööd saama tehtud 7. veebruariks 2008, kokkuleppel pikendasid

pooled elamu valmimisaega 16. märtsini 2008. Ehituslepingu p 7.2 järgi pidid pooled ülevaatus- ja

vastuvõtuakti vormistama hiljemalt 15. veebruaril 2008, kuid kostja keeldub seda allkirjastamast.

Kostja on pahatahtlikult ja alusetult viivitanud elamu vastuvõtmisega, ehkki hageja on selleks

korduvalt ettepanekuid teinud. Elamu oli valmis hiljemalt 9. aprillil 2008, mil allkirjastati ehitise

ülevaatuse akti esimene versioon. Ehitise valmisolekut kinnitab ka kostja 17. aprillil 2008 esitatud

kasutusloa taotlus, sellele järgnenud 28. aprilli 2008. a ehitise ülevaatuse akt ja 5. mail 2008

väljastatud kasutusluba. Kostja sai alustada korterite müüki 25. aprillil 2008, mil hageja andis talle

üle korterite võtmed. Kostja on aktsepteerinud tööde mahu täitmise ka 6. mail 2008 hagejale saadetud

üleandmise-vastuvõtmise akti eelnõuga ja tehtud tööde lõppakti aktsepteerimisega (sh 23. juuli

2008. a nõudekirjaga). Tööde valmimist ja vastuvõtmist kinnitab ka see, et kostja nõuab hagejalt

elamul ilmnenud väidetavate puuduste likvideerimist garantiikorras.

Hageja kui töövõtja esitas ehitustööde tegemise jooksul kostjale kui tellijale 13 arvet koos tehtud

tööde aktidega. Kostja on arved ja aktid allkirjastanud, v.a 566 516 krooni 65 sendi suuruse arve

nr 81 (koos tehtud tööde lõppaktiga nr 12) ja 118 000 kroonise arve nr 116 (kokkuleppeliselt

akteerimata jäänud vaegtööd). Kostja on koos tehtud tööde aktiga nr 11 aktsepteerinud 31. märtsi

2008. a arve nr 54 summas 2 855 847 krooni 32 senti, kuid jätnud selle maksmata. Tähitud kirjaga on

saadetud teade, mis tuletas kostjale meelde selle arve tasumist ja määras uueks tasumise ajaks 30. mai

2008. Samuti on maksmata 28. mai 2008. a arve nr 81 summas 566 516 krooni 65 senti. Kokku on

kahe arve eest maksmata 3 422 363 krooni 97 senti (sh käibemaks).

Samuti ei ole kostja tasunud 118 000 krooni objektil tehtud kokkulepitud vaegtööde eest. Pooled

leppisid kokku, et vaegtööd lõpetatakse 30. maiks 2008. Tööde lõppaktis on välja toodud, et poolte

kokkuleppel jäi akteerimata vaegtöödeks mõeldud 100 000 krooni, millele lisandub käibemaks 18%.

See summa tuli tasuda hageja esitatud arvete alusel pärast vaegtööde tegemist. Hageja täitis oma

kohustused tähtaegselt, kuid kostja ei ole siiani vaegtööde eest tasunud.

Kostja keeldub võlga maksmast, viidates alusetult sellele, et hageja ei lõpetanud ehitustöid õigel ajal

ja rikkus ehitustehnilisi nõudeid, mille tagajärjel tekkisid elamul defektid. Viivitus ehitustööde

valmimisel oli tingitud kostja tegevusest. Kostja viivitas arvete tasumisega kokku 256 päeva

(22. juuli 2008. a seisuga), mistõttu olid häiritud hageja maksed alltöövõtjatele ja oma töötajatele, kes

ei nõustunud tasuta tööd tegema. Ka surus kostja peale enda valitud allhankija Aktsiaseltsi

(AS) Pärnu Betoonimeistrid, kellelt kostja oli tellinud elamu ehitamiseks vajalikud paneelid juba

enne ehitustööde ehituslepingu alusel üleminekut hagejale. Tarnitud paneelid olid väga halva

kvaliteediga, vigased või ei vastanud projektis ettenähtule ja olid täis vett või prahti. Mitmed paneelid

tuli ehitustööde käigus välja vahetada. Paneelides puudusid vee-eraldusavad, st tegemist oli

praakpaneelidega, mille sisse oli tootmisest jäänud vesi, mis põhjustas lagede märgumise. Otseselt

paneelide halvast kvaliteedist tulenevad probleemid lükkasid ehitustööde valmimise edasi viis

nädalat. Lisaks põhjustas kostja ehitusjärelevalve kolmenädalase viivituse katuse ehitusel. Kostja

viivitus lifti tehniliste probleemide tõttu lükkas tähtaega edasi ühe nädala võrra.

Elamu siseviimistlusdefektid (praod seintes) tekkisid kostja süül. Hageja tegi ehitustööd ettenähtud

normide piires, sh järgis järjepidevalt niiskusnorme. Hageja pidi tagama kütte ehitustööde ajal,

milleks ta sõlmis lepingu Fortum Termest AS-iga, mis lõpetati 30. mail 2008. Kostja ei järginud ise

ehitise ekspluatatsiooninõudeid, kui jättis pärast seda ehitise kütmata. Elamule paigaldati

soojusarvesti ja küte lülitati sisse alles 30. oktoobril 2008, mis on vastvalminud hoone suhtes

ebaperemehelik. Arvestades ka 2008. a kõrget õhuniiskuse taset (vihmad, jahe ilm), on praod, liistude

paisumised ja muud kahjustused põhjustatud kostja tegevusest. Märjad laigud ilmusid lagedesse

pärast elamu valmimist (9. aprillil 2008) ja sellele kasutusloa väljastamist, mistõttu puuris hageja

kostja palvel viimistletud laepaneelidesse augud, mis kiirendaksid hoone ja paneelide kuivamist.

Hageja jõudis enamiku auke sulgeda ja uuesti viimistleda. Tegemist ei ole lagede viimistluse

mittevalmimise, vaid garantiiaegsete vigade ilmnemisega, mis tuleks garantiikorras parandada, kui

vead ei tekkinud kostjapoolse elamu vale ekspluatatsiooni tõttu ja süül. Hageja ei vastuta ka maa

kaudu vee sisseimbumise eest elamu liftiðahti ja selle kõrvalossa (soojussõlm). Hageja võttis

ehitustööde lepingu üle siis, kui vundamenditööd olid valmis. Hageja seisukohti kinnitab ka kostja

enda tellitud osaühingu (OÜ) Ehitusekspert ehitusekspertiis.

Tulenevalt ehituslepingu p-st 8.7 arvestas hageja viivisena 3. juuli 2009. a seisuga 873 045 krooni

70 senti. Ettemaksu arvetes ja aktides märgitud ei ole. Viga arvutustes tekkis erinevustest akti nr 3

algse eelnõu ja allkirjastatud versiooni vahel, mille hageja avastas viimases aktis.

Hagejal on õigustatud huvi esitada tunnustusnõue, kuna taotletav kohtu otsus tagaks hagejale

õiguskindluse, et ta ei peaks enne kostja maksekohustuste täitmist garantiitöid tegema. Puuduste

kõrvaldamist saab hagejalt garantiikorras nõuda alles siis, kui kostja on maksnud tasu kokkulepitud

tööde eest ja sellele lisanduva viivise, st täitnud ehituslepingust tulenevad omapoolsed rahalised

kohustused. Garantiikohustuste täitmist ei või nõuda ka seetõttu, et kohustuse täitmine oleks hagejale

ebamõistlikult koormav ja kulukas (võlaõigusseaduse (VÕS) § 108 lg 2 p 2). Kui ehitustööd ei ole

valminud, puuduks kostjal samuti õigus nõuda garantiitööde tegemist. Kui kostjal siiski on õigus

nõuda garantiikohustuste täitmist, võib hageja keelduda sellest VÕS § 111 lg 1 alusel.

3. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Kostja arvates ei ole hageja nõue sissenõutav, kuna tööd on lõpetamata ja järgitud ei ole

kvaliteedinõudeid. See annab kostjale ehituslepingu p 8.3 alusel õiguse keelduda tööde

vastuvõtmisest. Need asjaolud on fikseeritud nii 19. juuni 2008. a ehitise ülevaatusaktis kui ka tehtud

tööde aktis. Alles ehitustööde akti kinnitamise või kinnitatuks lugemisega muutub lepingutasu

sissenõutavaks. Pooled ei ole tasu sissenõutavust sidunud kasutusloa andmisega. Kasutusloa andmisel

kontrollitakse ehitise vastavust eelkõige ehitus- ja planeerimisõiguse normidele, mitte lepingu

tingimustele. Korterites asuvate paneellagede viimistlus oli lõpetamata, lagedesse olid puuritud

augud. Neid töid ei saa pidada ehituslepingu p-s 3.1.3 kokkulepitud kvaliteedinõuetele (RYL-2000)

vastavateks töödeks. Samuti on puudusteks korterite fassaadi ja seinte ühenduskohtades olevad praod,

praod aknapõskedes, niiskuskahjustused lagedes, valesti paigutatud tihendid, lõpetamata vuugid jne.

Kostja ei sundinud hagejat sõlmima lepingut AS-ga Pärnu Betoonimeistrid. Ehituslepingu p-st 2.2.7

nähtub, et hageja on üle võtnud kostjalt töövõtulepingust nr TV-01.2007 TP tulenevad tellija

kohustused. Kostja ei vastuta paneelide kvaliteedi ega vale paigaldamise eest, kuna töö tehti hageja

materjalist. Pealegi ei ole hageja väited betoondetailide halva kvaliteedi kohta põhjendatud, kuna

tootjale ei ole töö kvaliteedi kohta pretensioone esitatud. Isegi kui paneelid oleks kostja materjal, ei

vabaneks hageja vastutusest, kuna ta paneele enne piisavalt ei kontrollinud, sest jättis paneelid

kuivatamata, kontrollimata kuivatamiseks vajalike avade olemasolu enne viimistlustööde tegemist.

Hageja ei järginud paneelide paigaldamisel tootja juhiseid. Ehituslepingu lisaks oleva ajagraafiku

järgi pidi hageja lõpetama katusetööd 14. oktoobriks 2007, kuid katus saadi vettpidavaks alles 2007. a

detsembri lõpus. Seetõttu olid elamu konstruktsioonid ja katusesoojustus sügisvihmade tõttu märjaks

saanud. Kuna konstruktsioone nõuetekohaselt ei ventileeritud ja soojustust ei kuivatatud, esines ka

hiljem märkimisväärseid niiskuskahjustusi. Ehituslepingu p 3.1.17 järgi pidi hageja tasuma

elektrienergia, vee ja kütte eest kuni ehitusobjekti vastuvõtmiseni. Kuna hageja ei ole lepingust

tulenevaid töid lõpetanud ja kostja ei ole töid vastu võtnud, puudus hagejal alus lõpetada elamu

kütmine.

Hageja ei ole viivisenõuet esitades arvestanud, et 2007. a oktoobris on kostja tasunud ettemaksuna

1 102 874 krooni. Ettemaks tulenes hagejapoolsest ekslikust akteerimisest, mida on hageja

kirjeldanud ka tööde vastuvõtmise aktis nr 12.

4. Kostja esitas 5. veebruaril 2009 hageja vastu vastuhagi, milles palus mõista hagejalt välja

831 341 krooni 55 senti.

Selle põhjenduste järgi jättis hageja ehituslepingust tulenevad kohustused täitmata, hoolimata kostja

korduvatest meeldetuletustest. Hagejale saadetud 23. juuli 2008. a nõudekirjas andis kostja hagejale

ehituslepingu täitmiseks täiendava tähtaja (kuni 4. augustini 2008), mille lõppedes palus üle anda

ehitusobjekti, kus on lõpule viidud paneellagede viimistlemine, objekti üleandmiseelne koristamine

ning paneelide ja soojustuse kuivatamine nõutava tasemeni. Sama kirjaga tuletas kostja hagejale

meelde, et garantiitähtaja jooksul on ilmnenud puudusi, mille hageja peab kõrvaldama. Kostja teatas

selles kirjas ka, et kui töid ei lõpetata ja garantiitähtaja jooksul ilmnenud puudusi ei kõrvaldata,

palgatakse puuduste kõrvaldamiseks kolmas isik. 18. augustil 2008 teatas kostja hagejale, et kuna

eelnimetatud töid ei tehtud ja puudusi ei kõrvaldatud 4. augustiks 2008, kasutab kostja töödeks

kolmanda isiku abi ja nõuab tekkinud kulud sisse hagejalt. Kostja sõlmis ehitustööde lõpetamiseks

21. augustil 2008 töövõtulepingu CityProfid OÜ-ga, kelle esitatud arvete alusel tasus kostja kokku

97 985 krooni. 1. septembril 2008 teatas kostja hagejale, et ei pea tema kaasamist töödesse enam

vajalikuks. Hageja ei ole kostjale tööde tegemiseks kulunud summat hüvitanud. Samuti ei ole hageja

hüvitanud kostjale liftirikke remondikulu 2360 krooni, kuigi hageja andis liftidele garantii. Kostja

nõude esitamist ei piira VÕS § 108 lg 2 ja hageja ei saa keelduda garantiitööde tegemisest VÕS § 111

lg 1 alusel, kuna garantiikohustused ei ole vastastikused kohustused. Ehituslepingu p-s 5.1 on pooled

kokku leppinud, et garantii algab kasutusloa saamise päevast, mitte ehitise üleandmisest. Seega ei saa

garantiist tulenevate kohustuste täitmine olla seotud ehituslepingust tulenevate kohustustega. Seetõttu

võlgneb hageja kostjale kahju hüvitisena kokku 100 345 krooni.

Kuna hageja ei lõpetanud ehitustöid tähtaegselt, on kostjal õigus saada 10. jaanuaril 2008 sõlmitud

ehituslepingu muutmise kokkuleppe p 3 alusel hagejalt ajavahemiku 16. veebruarist 2008 kuni

16. märtsini 2008 leppetrahvi 0,05% ehituslepingu hinnast (39 182 646 krooni 45 senti,

käibemaksuta) iga kalendripäeva eest, st 30 päeva eest 587 739 krooni 70 senti. Alates 1. aprillist

2008 on kostjal õigus saada leppetrahvi 0,1% ehituslepingu hinnast ehitustööde lõpetamise tähtaja

ületamise iga kalendripäeva eest, kuid mitte rohkem kui 10% töövõtulepingu hinnast. Ajavahemiku

eest 1. aprillist kuni 30. aprillini 2008 (30 päeva) arvutas kostja leppetrahvi 1 175 479 krooni 39 senti

ja 1. maist kuni 31. maini 2008 (31 päeva) 1 214 662 krooni 4 senti. Ajavahemiku eest 1. juunist kuni

30. juunini 2008 (30 päeva) on kostjal õigus saada leppetrahvi 1 175 479 krooni 39 senti Kostja palus

hagejal 31. märtsil 2008 tasuda leppetrahvi 2 977 881 krooni 13 senti ja 30. juunil 2008 leppetrahvi

1 175 479 krooni 39 senti, kuid hageja ei ole raha maksnud.

Kostja tegi vastuhagis ka tahteavalduse, millega luges hageja ehituslepingu järgi tehtud ja 21. mail

2008 koostatud tehtud tööde lõppaktis märgitud tööd vastu võetuks. Avalduse järgi muutub hageja

arve nr 81 ehituslepingu p 8.3 järgi sissenõutavaks alates tahteavalduse hagejale teatavaks saamise

ajast. Kostja tasaarvestas vastuhagis oma leppetrahvi nõude hageja 28. mai 2008. a arvest nr 81

tuleneva nõudega 566 516 krooni 65 senti. Kuna hageja 31. märtsil 2008 esitatud 2 855 847 krooni

32 sendi suuruse arve nr 54 järgse nõude on kostja samuti tasaarvestanud, võlgneb hageja kostjale

leppetrahvi 730 996 krooni 55 senti.

5. Hageja vaidles vastuhagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Seejuures jäi hageja hagis ja muudes menetlusdokumentides kohtule juba esitatud seisukohtade

juurde. Lisaks märkis hageja, et olukorras, kus elamu on valminud ja kostja ei ole tehtud tööde eest

hagejale täielikult tasunud, ei ole tal õigust nõuda garantiikohustuste täitmist, kuna selline täitmine

oleks hagejale ebamõistlikult koormav ja kulukas. Kostjal ei oleks õigust nõuda garantiikohustuste

täitmist ka siis, kui ehitustööd ei oleks valminud. Kostja ei võinud keelduda oma kohustuste

täitmisest, kuna on tõendatud, et hageja täitis oma kohustused või tegi seda vähemalt oluliste

puudusteta. Kuna osa garantiitöid on teinud kolmandad isikud, siis selles osas hagejal enam

garantiikohustusi ei ole.

6. Hageja palus hagis samuti seada hagi tagamise korras kohtuliku hüpoteegi kostja korteriomanditele

ning peatada AS SEB Pank väljastatud ja kostjale antud garantiikiri ja hageja garantiitööde tegemise

kohustus, kuni kostja on tasunud hagejale lepingust tuleneva võla (ja kaasnevad kulud).

22. augustil 2008 tagas Pärnu Maakohus hagi ja seadis kostja 11 korteriomandile elamus kohtuliku

hüpoteegi. Rahuldamata jäi hageja taotlus peatada garantiikiri ja garantiitööde tegemise kohustus.

24. oktoobri 2008. a määrusega jättis Tallinna Ringkonnakohus selle määruse peale esitatud kostja

määruskaebuse rahuldamata.

Hageja esitas maakohtule seejärel uue taotluse keelata hagi tagamise korras AS-l SEB Pank 5. mai

2008. a garantiikirja nr 2008008870 alusel väljamaksete tegemine kostjale. 29. septembril 2008

tagaski Pärnu Maakohus hagi ja keelas AS-l SEB Pank hagi tagamise korras garantiikirja alusel

väljamaksete tegemise kostjale.

7. Pärnu Maakohus rahuldas 23. juuli 2009. a otsusega hagi ja vastuhagi osaliselt. Maakohus mõistis

kostjalt hageja kasuks välja põhivõla ja viivise kokku 2 413 008 krooni 3 senti. Rahuldamata jäi

hageja nõue tunnustada, et kostjal ei ole ehituslepingu järgsetest garantiikohustustest tulenevat

nõudeõigust või et hagejal on õigus keelduda garantiikohustuste täitmisest. Ühtlasi tühistas maakohus

29. septembril 2008 seatud hagi tagamise, millega keelati AS-l SEB Pank garantiikirja alusel

väljamaksete tegemine kostjale. Lisaks tühistas maakohus osale korteritele 22. augustil 2008 seatud

hagi tagamise. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.

Maakohtu otsuse järgi sõlmisid pooled 23. aprillil 2007 ehituslepingu. Ehitustööde kogumaksumus

oli ehituslepingu p 8.1 järgi 39 182 646 krooni (koos käibemaksuga 46 235 522 krooni 81 senti).

Tegelikuks lepinguhinnaks kujunes hageja nõutud vaegtööde maksumuseta 45 908 833 krooni

76 senti (sh käibemaks), milles on pooled sama meelt. Pooled vaidlevad, kas lepingu hinnale lisandub

ka vaegtööde maksumus 118 000 krooni (käibemaksuta 100 000 krooni).

10. jaanuari 2008. a ehituslepingu muutmise kokkuleppe järgi oli ehitustööde valmimise tähtpäev

16. märts 2008 ning ülevaatus- ja vastuvõtuakt tuli vormistada 31. märtsil 2008. 19. märtsil 2008

saatis hageja kostjale e-kirja, milles tegi ettepaneku alustada elamu ülevaatuse ja

vastuvõtutoimingutega ning määras esmase ülevaatuse ajaks 25. märtsi 2008. Seejärel alustati

nimetatud toiminguid ning vormistati vaegtööde aktid 25. märtsist kuni 8. aprillini 2008 ja määrati

tähtajad vaegtööde likvideerimiseks, hiljemalt aga 15. aprilliks 2008. Vaegtööde vastuvõtuakti

ehituslepingu p 10.2.2 kohaselt ei ole koostatud.

Tunnistaja Jüri Rahu, kes tegi objektil omanikujärelevalvet, ütluste järgi likvideeriti osa puudusi

aktidel märgitud ajaks, kuid mitte kõiki. Kostja saatis hagejale 6. mail 2008 tööde vastuvõtuakti

kavandi, mille p 3 järgi täideti lepinguliste tööde maht 25. aprilli 2008. a seisuga ning p 5 järgi

tehakse vaegtööd korterite lagede aukude viimistlemisel ja lagede värvimisel 30. maiks 2008 ja

postkastid paigaldatakse 16. maiks 2008. Kui hageja ei nõustunud aktiga, sest selle p-s 10 esitati

leppetrahvi nõue, saatis kostja 15. mail 2008 hagejale vastuse, mille järgi ta ei pea võimalikuks tööde

vastuvõtuakti allkirjastada, kuna ehitustööd on lõpetamata - korterite laed on viimistlemata ja heakord

puudulik. Kohalik omavalitsus vormistas esialgse elamu ülevaatuse akti 9. aprillil 2008.

Nõuetekohane elamu ülevaatuse akt vormistati 28. aprillil 2009 ja kostja esindaja Einar Kelder ka

allkirjastas selle. Ehitise kasutusluba väljastati 5. mail 2008. Elamu võtmed anti kostjale üle

25. aprillil 2008. Sellest ajast alates sai kostja alustada korterite müügiga. Ehitustööd olid valmis ja

saab lugeda VÕS § 637 lg 4 mõttes vastuvõetuks 25. aprillil 2008, v.a kahe postkasti paigaldus,

objekti koristustööd ja 21 korteri lagede viimistlus, mida tuli veel kuivatada ja värvida. Seda kinnitas

ka kostja hagejale 6. mail 2008 saadetud vastuvõtuakti kavandis. Objekti koristustööde tegemata

jätmine nähtub kostjale esitatud tehtud tööde lõppakti p-st 126. Lae paneelidesse olid tehtud augud,

kuna lagedesse ilmusid niiskuskahjustused ja lagesid oli vaja kuivatada. Laepaneelidesse tehtud

augud ei ole vaegtööd, vaid tarvitusele võetud abinõud valminud tööde osas. Sellisele järeldusele on

jõudnud ka OÜ Ehitusekspert ekspert Lembit Sõmer, kelle arvamuse järgi tegi hageja ehitise

püstitamisel kvaliteettöid ja ehitas ehitise hea tava järgi üldisi kvaliteedinõudeid järgides ning

9. aprilli 2008. a seisuga oli elamu valminud, kuna ehitusjärelevalve tegija J. Rahu viseeris kostja

poolt ehitise tehnilise valmiduse, võtmed anti kostjale üle 25. aprillil 2008, kohaliku omavalitsuse

komisjon tunnistas ehitise 9. aprillil 2008 alustatud ja 29. aprillil 2008 lõpetatud aktiga

projektikohaseks ja ehitusseaduse (EhS) järgi valminuks, mida väljendab ehitusluba. Aprilli lõpus

ilmnesid ootamatult mitmete ruumide viimistletud lagedes niiskuskahjustused. Tegemist oli lõplikult

välja selgitamata avariilise niiskusjuhtumi, mitte vaegtöödega.

Kostja keeldumine vastu võtta kogu tööd ebaoluliste puuduste tõttu on VÕS § 111 lg 3 järgi vastuolus

hea usu põhimõttega. Kostja keeldus vastu võtmast kõiki töid ja tasumast hagejale 3 422 363 krooni

97 senti, samas oli vaja 52 korterist 21 korteri lagesid kuivatada ja lõplikult viimistleda, lõpetamata

olid objekti koristustööd ja paigaldamata oli kaks postkasti. Nende tööde maksumus oli ca

100 000 krooni, mis on maksmata arvetest 2,92%. Töö oli osadeks jaotatav ja oluliste puudusteta töö

vastuvõtmine ei oleks kahjustanud kostja õigusi. Samuti sai kostja alustada ja alustaski korterite

müüki, mida kinnitab Eesti Ekspressis 12. juunil 2008 avaldatud kuulutus.

Kostja esitatud 19. juunil 2008 ja 7. augustil 2008 koostatud ülevaatusaktid ehitise puuduste kohta ei

oma tähtsust, sest selleks ajaks oli elamu vastu võetud ja pärast seda tekkinud vead tuleb parandada

garantii korras. Hageja ei ole tõendanud, et praod tekkisid elamule kostja süül, st ehitise kütmata

jätmise ja vale ekspluatatsiooni tõttu. Hageja võttis vabatahtlikult kirjaliku kokkuleppega üle kostjalt

AS-ga Pärnu Betoonimeistrid sõlmitud lepingust tulenevad õigused ja kohustused alates 23. aprillist

2007. Seega oli hagejal kohustus kontrollida raudbetoonelementide vastavust lepingule, et paneelide

vee-eraldusavad oleksid lahti ja vajadusel puurida augud. AS-le Pärnu Betoonimeistrid pretensioone

betoonpaneelide halva kvaliteedi kohta ei esitatud. Hoone niiskusprobleemide teke on seotud katuse

panekuga elamule detsembri lõpus.

Ehituslepingu alusel tehtud tööd võeti erinevate aktidega vastu. Vastu võetud 26. märtsi 2008. a akti

nr 11 summas 2 855 847 krooni 32 senti jättis kostja tasumata. Kostja ei vaidlusta tööde tegemist ega

vastuvõtmist. Seega on hageja aktis märgitud tööd teinud ja töötasunõue selle akti alusel muutunud

sissenõutavaks. Hageja 2 855 847 krooni 32 sendi suurune nõue on põhjendatud.

20. mai 2008. a tehtud tööde lõppakti nr 12 summas 566 516 krooni 65 senti ei ole kostja

allkirjastanud. Kostja ei vaidlusta tööde tegemist, kuid leiab, et tööd tehti 2008. a mais, ja keeldub

lõppakti allkirjastamast, kuna tegemist oli lõppaktiga ning tegemata oli paneellagede viimistlus ja

objekti koristus. Kuna aktis ei ole märgitud tegemata töid ega nõutud nende eest tasu (paneellagede

viimistluse tasu oli akti järgi arvestamata 10% ja objekti koristuse tasu 70,3%), on lõppaktis nõutud

tasu 566 516 krooni 65 senti muutunud sissenõutavaks. Tõendatud ei ole, et lõppaktis märgitud tööd

tehti maikuus.

Põhjendatud ei ole hageja väide, et pooltel oli kokkulepe maksta vaegtööde tegemise eest hagejale

100 000 krooni, millele lisandub käibemaks.

Hageja tuvastusnõue ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele. Pooled on ehituslepingu p-s 5.1

kokku leppinud, et hageja annab ehitusobjektile kasutusloa saamise päevast garantii 24 kuud.

Garantiiaja kestel vastutab töövõtja ehitustööde ja paigaldatud seadmete eest. Ehitise saab lugeda

vastuvõetuks 25. aprillil 2008 ja kasutusluba on antud 5. mail 2008, millest algab garantiitähtaja

kulgemine. Asjakohane ei ole hageja viide VÕS § 108 lg 1 p-le 2, kuna hageja nõue on tunnustada

õigust mitte täita garantiikohustust, kuni teine pool on oma rahalise kohustuse täitnud.

Töövõtulepingu puhul on kohaldatav VÕS §-s 646 sätestatud eriregulatsioon. Töövõtulepingu järgi

tehtud tööde eest raha maksmise kohustus ja garantiitööde tegemise kohustus ei ole vastastikused

kohustused. Samuti on tasumata tööde üle vaidlus, kas tööd on nõuetekohaselt tehtud ja tasunõue on

muutunud sissenõutavaks ning kas kostjal on nõue hageja vastu.

Kuna tööd ei valminud ja neid ei antud üle ehituslepingus märgitud ajaks, on kostjal õigus

ehituslepingu muutmise kokkuleppe p 9.7 kohaselt nõuda leppetrahvi. Kostja on esitanud leppetrahvi

nõude protsendina lepingu hinnast (käibemaksuta), s.o 39 182 646 kroonilt 45 sendilt. Kuna elamu

saab lugeda 25. aprillil 2008 vastuvõetuks, on leppetrahvinõue osaliselt põhjendatud, s.o ajavahemiku

16. veebruarist kuni 16. märtsini 2008 eest 587 739 krooni 70 senti ja ajavahemiku 1. aprillist kuni

25. aprillini 2008 eest 979 566 krooni, kokku 1 567 305 krooni 70 senti. Kuna kostja tasaarvestas

vastuhagiavalduses oma leppetrahvinõude hageja nõudega 3 422 363 krooni 97 senti ja

leppetrahvinõue on osaliselt põhjendatud, on hageja põhinõue põhjendatud 1 855 058 krooni 27 sendi

ulatuses.

Põhjendatud on ka kostja kahju hüvitiamise nõue 100 345 krooni. Kostja teavitas hagejat

garantiitähtajal ilmnenud puudustest, kuid hageja puudusi ei kõrvaldanud. Seega oli kostjal õigus

võtta teine töövõtja puuduste kõrvaldamiseks ja hageja peab tekitatud kahju hüvitama. Seega peab

hageja hüvitama kostjale kulud, mille kostja maksis CityProfid OÜ-le garantiitööde tegemise eest

(97 985 krooni) ja lifti rikke parandamiseks Osaühingule Pärnu Lift (2360 krooni).

Hagejal on VÕS § 113 lg 1 ja ehituslepingu p 8.7 alusel õigus saada viivist 0,05% arve tasumata

summast iga viivitatud kalendripäeva eest, kuid mitte rohkem kui 10% lepingu hinnast. Kostja ei ole

vaidlustanud hageja viivisearvutust ega esitanud omapoolset arvutust, samuti ei ole kostja

vaidlustanud arvete tasumise tähtpäevasid ega tasumise kuupäevi. Arvestades kostja tasaarvestust

leppetrahvi nõudega, on hageja viivisenõudest põhjendatud 658 294 krooni 76 senti. Arve nr 102 eest

on põhjendatud viivisenõue 5947 krooni 84 senti, arve nr 124 eest 2130 krooni, arve nr 54 eest

438 371 krooni 44 senti ja arve nr 81 eest 73 645 krooni. Tasaarvestuse tegemisele järgnevast

päevast, s.o 26. veebruarist 2009 kuni kohtuotsuste tegemise päevani (s.o 23. juuli 2009) on

põhjendatud põhinõude viivisenõue 149 päeva eest 138 200 krooni 48 senti.

3. juuli 2007. a akti alusel 7 955 713 krooni 31 sendi tasumise järel tekkis kostjal arvutuslike vigade

tõttu ettemaks, mis nähtub 20. mai 2008. a lõppaktist nr 12, mille järgi tööde eest tasumisele kuuluv

summa pidi olema 1 669 390 krooni 65 senti, kuid hageja arvas sellest maha 1 102 874 krooni,

st tasuda tuli 566 516 krooni 65 senti. Kuna täpselt ei ole võimalik tuvastada tööde tegemise aega

(tööd olid tehtud hiljemalt 25. aprillil 2008), ei ole hageja viivisenõue arvete nr 144, 177, 210, 244,

259 ja 11 eest põhjendatud ja jääb rahuldamata.

Hageja põhinõudest on põhjendatud 1 855 058 krooni 27 senti ja viivisenõudest 658 294 krooni

76 senti, st kokku 2 513 353 krooni 3 senti. Kuna põhjendatud on ka kostja kahjunõue

100 345 krooni, tuleb poolte nõuded tasaarvestada, mille tulemusena tuleb kostjalt hageja kasuks

välja mõista 2 413 008 krooni 3 senti.

8. Maakohtu otsuse peale esitasid appellatsioonkaebuse mõlemad pooled.

Hageja palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldamata hagi ja rahuldati vastuhagi,

ning teha uue otsuse, millega rahuldada hagi tervikuna ja jätta vastuhagi rahuldamata.

Kostja palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega rahuldati hagi ja jäeti rahuldamata vastuhagi,

ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi tervikuna.

9. Pooled vaidlesid teineteise apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Kostja

palus lisaks jätta hageja apellatsioonkaebus läbi vaatamata, kuna kaebus on esitatud pärast

apellatsioonitähtaja möödumist.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

10. Tallinna Ringkonnakohus jättis 23. veebruari 2010. a otsusega apellatsioonkaebused rahuldamata

ja maakohtu otsuse muutmata. Menetluskulud jättis ringkonnakohus poolte endi kanda.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ega korranud neid. Maakohus ei rikkunud

otsuse tegemisel õigusnormi ega tuvastanud vääralt või ebapiisavalt asjaolusid.

Maakohus tuvastas õigesti, et kõik tööd olid nõuetekohaselt valminud ja tuli lugeda 25. aprillil 2008

vastuvõetuks. Ehitise valmimist kinnitavad mh poolte allkirjastatud ehituse töökoosoleku protokollid

ja vaegtööde fikseerimise aktid korterite kohta. Hageja ja kostja esindajad, omanikujärelevalve,

projekteerija ja Päästeameti esindaja allkirjastasid 9. aprillil 2008 ehitise ülevaatusakti, milles

kinnitati, et elamu vastab ehituseeskirjadele- ja normidele ning keskkonna-, tervise-, tuletõrje-,

tarbija- ja töökaitse nõuetele, samuti ei ole takistusi kasutusloa andmiseks. Ülevaatuseks oli esitatud

ehitusseadustikuga ettenähtud mahus ehitise täitedokumentatsioon (ehituspäevikud, teostusjoonised,

kaetud tööde aktid, eritööde aktid, õiendid, seadmete ja süsteemide ekspluatatsiooniload jt

dokumendid). Elamu valmimist kinnitab ka 17. aprillil 2008 esitatud kasutusloa taotlus, mille

allkirjastas kostja esindaja E. Kelder, 28. aprillil 2008 (otsuses ekslikult 2009) koostatud ehitise

ülevaatusakt, mille allkirjastas samuti E. Kelder, ning 5. mail 2008 väljastatud kasutusluba.

Kostja viited 19. juuni 2008. a ja 7. augusti 2008. a ülevaatusaktidele, kus on välja toodud elamu

puudused, ei tõenda, et ehitustööd ei olnud 25. aprillil 2008 lõpetatud. Tegemist on garantiitöödega,

s.o pärast ehitise vastuvõtmist ilmnenud tavapäraste vigadega (kuivamine, nihked konstruktsioonides,

temperatuurimuutused jne). Kostja nõudis ja võttis kohe maikuu alguses hagejalt vastu AS SEB Pank

garantiikirja summas 1 175 473 krooni 39 senti, millega kostja aktsepteeris, et ehitustööd on

lõpetatud ja edasi tehakse puuduste kõrvaldamiseks garantiitöid. Garantii kulg ei alga EhS § 4 lg 2

järgi enne ehitise valmimist.

Kostja väide, et töövõtulepingu objekt ei olnud 25. aprillil 2008 valmis, sest puurimisaukudega ja

viimistlemata lagedega korteriomandid on täiesti kasutuskõlbmatu töö, ei ole kooskõlas asja

materjaliga. Kasutusloa vormistamine, kostja esindajate jt ametiisikute allkirjad aktidel, võtmete

üleandmine, hagejale 6. mail 2008 ehituse üleandmise-vastuvõtu akti saatmine, kus on selgelt

märgitud, et lepinguline tööde maht täideti 25. aprillil 2008, tõendavad kogumis, et lepinguline tööde

maht oli 25. aprilli 2008. a seisuga täidetud.

Hageja ei ole tuvastusnõuete rahuldamist taotledes esitanud põhjendusi ega viidanud täpselt

asjaoludele, mille maakohus jättis tuvastamata või tuvastas ebapiisavalt. Maakohus jõudis tõendeid ja

asjaolusid õigesti hinnates järeldusele, et kostja ei ole süüdi, et tarniti ebakvaliteetseid paneele.

Hageja võttis vabatahtlikult kirjaliku kokkuleppega alates 23. aprillist 2007 kostjalt üle AS-ga Pärnu

Betoonimeistrid sõlmitud lepingust tulenevad õigused ja kohustused.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

11. Ringkonnakohtu otsuse peale esitasid kassatsioonkaebuse mõlemad pooled.

12. Hageja palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

Hageja vaidlustab kaebuse põhjenduste järgi ringkonnakohtu otsust osas, milles see tunnustas

leppetrahvinõuet 979 566 krooni ulatuses ajavahemiku 1. aprillist kuni 25. aprillini 2008. a eest ja

tasaarvestas selle hageja nõudega. Hageja ei vaidle vastu kostja 100 345 krooni suurusele kahju

hüvitamise nõudele garantiitööde eest ega kostja leppetrahvinõudele ajavahemiku 16. veebruar 2008

kuni 16. märts 2008 eest 587 739 krooni 70 sendi ulatuses.

Alama astme kohtud tuvastasid vääralt, et lepingujärgsed tööd said valmis 25. aprillil 2008, kuigi

maakohus tuvastas, et tööd valmisid 9. aprillil 2008. Arusaamatuks jääb, millistel asjaoludel ja

milliste tõendite alusel on kohtud sellise järelduseni jõudnud. 25. märtsi 2008. a vaegtööde aktist

nähtub, et töö pidi juba siis valmis olema, kuid esinesid pisemad puudused. Seega valmis ehitis juba

25. märtsiks 2008, st tähtaegselt, kuid mitte hiljem kui 9. aprillil 2008. Kohtuotsused on tuvastatud

kuupäevade ja neist tehtud järelduste osas vastuolulised. Ringkonnakohus on andnud tuvastatud

asjaoludele ebaõige hinnangu.

13. Kostja palus tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega ringkonnakohus jättis kostja

apellatsioonkaebuse rahuldamata, ja saata asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kostja arvates ei ole kohtud analüüsinud VÕS § 6 lg-te 1 ja 2 kohaldamise eeldusi, korterite

vastuvõtmise riski ega puudustega ehitise vastuvõtmise tagajärgi. Samuti ei ole kohtud põhjendanud,

miks ei saa laepaneelides olevat vett pidada ehitise oluliseks puuduseks. Lähtuda tuleb sellest,

millised on puudustega töö vastuvõtmise võimalikud kahjulikud tagajärjed kostjale. Enda hooletu töö

parandamine enne töö vastuvõtmist ja leppetrahvi tasumine ei ole hagejale ebamõistlikult koormav

tagajärg. Puudustega ehitises asuvate korterite müüki ei saanud alustada enne puuduste kõrvaldamist.

Kohtud on jätnud arvestamata, et pooled leppisid ehituslepingu p-s 3.1.3 kokku kõrgendatud

kvaliteedinõuetes. Seega valmis töö alles sellistele nõuetele vastava ehitise valmimisel, mitte aga

kasutusloa nõuetele vastava ehitise valmimisel.

Ringkonnakohtu otsusest ei nähtu, kas tööd võeti vastu või tuleb lugeda vastuvõetuks. Tööd saab

lugeda vastuvõetuks üksnes siis, kui tööd olid valmis. Kuna tööd ei olnud kokkulepitud mahus

valmis, mida kinnitavad ka maa- ja ringkonnakohus, ei pidanud kostja tööde lõppakti allkirjastama.

Isegi kui lugeda, et tööd olid valmis, rikkus hageja oluliselt kvaliteedinõudeid, mis andis kostjale

lepingu p 8.3 alusel õiguse keelduda töid vastu võtmast ja lõppakti allkirjastamast. Tasu maksmise

kohustus ei muutunud sissenõutavaks, sest tööd olid lõpetamata ega vastanud kvaliteedinõuetele.

Ringkonnakohus leidis vääralt, et VÕS § 230 lg 2 ja EhS § 4 lg 2 alusel saab kindlaks määrata tööde

valmimise tegeliku aja. Töö vastavust lepingutingimustele tuleb hinnata VÕS § 641 lg 1 alusel ja

lepingut tõlgendades. Ehituslepingus ei ole kokku lepitud, et elamu loetakse valminuks kasutusloa

andmisest, ega seda, et garantii antakse alates elamu valmimisest. Ehituslepingu p 5.1 järgi andis

hageja garantii kasutusloa saamise päevast.

Kohtud tuginesid vääralt kostja allkirjastamata ehitise vastuvõtuakti kavandile, kuigi pooltevahelise

praktika järgi tuli kõik vastuvõtuaktid koostada kirjalikult ja allkirjastada. Seega ei ole kostja tööde

lõppakti allkirjastanud ja töid ei saa lugeda vastuvõetuks.

Ringkonnakohus jättis vääralt rahuldamata kostja taotluse jätta hageja apellatsioonkaebus

apellatsioonitähtaja möödumise tõttu läbi vaatamata. Maakohtu otsus toimetati menetlusosalistele

elektrooniliselt kätte 24. juulil 2009. Hageja esitas apellatsioonkaebuse 26. augustil 2009. Asjaolu, et

hageja esindaja ei kinnitanud viivitamata otsuse kättesaamist, ei tähenda, et ta sai otsuse kätte

27. juulil 2009. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 323 lg 1 alusel saab lugeda otsuse

24. juulil 2009 kättetoimetatuks.

14. Pooled vaidlesid teineteise kassatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.

15. Riigikohtu istungil jäid poolte esindajad varem esitatud seisukohtade juurde. Hageja esindaja

täpsustas, et vaidlustab ringkonnakohtu otsust üksnes osas, milles kohtud tasaarvestasid hageja nõude

kostja 979 566 krooni suuruse leppetrahvinõudega ajavahemiku 1. aprillist kuni 25. aprillini 2008

eest. Poolte esindajad kinnitasid samuti, et kostja ei ole taotlenud menetluses hageja nõutud viivise

alandamist ja et hageja ei ole taotlenud kostja nõutava leppetrahvi alandamist.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

16. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise tõttu osas, milles tunnustati kostja

leppetrahvinõuet 626 922 krooni 15 sendi ulatuses ajavahemiku 10.-25. aprill 2008 eest ja

tasaarvestati see hageja nõudega. Tühistatud osas tuleb asi TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Hageja kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, kostja

kassatsioonkaebus jäetakse rahuldamata.

17. Kolleegium käsitleb esmalt poolte nõudeid, menetluse eset ja tuvastatud asjaolusid (I), seejärel

hageja tasunõuet (II) ja viivisenõuet (III), samuti kostja leppetrahvinõuet (IV). Edasi käsitleb

kolleegium kostja kassatsioonkaebuse väidet hageja apellatsioonitähtaja ületamise kohta (V) ja asja

hinda (VI). Lõpetuseks teeb kolleegium menetluslikud otsustused (VII).

I

18. Hageja esitas kostja vastu lõppkokkuvõttes järgmised nõuded:

mõista kostjalt põhivõlana välja 3 540 363 krooni 97 senti (sh käibemaks) ehitustööde tegemise eest,

sh 118 000 krooni nn vaegtööde eest;

mõista kostjalt välja viivis tasumata põhivõlalt asjas kohtuotsuse tegemise seisuga (hageja arvestuse

järgi oli viivis 3. juuli 2009. a seisuga 873 045 krooni 70 senti;

tunnustada, et kostjal ei ole hageja vastu ehituslepingu järgsetest garantiikohustustest tulenevat

nõudeõigust, kuni kostja ei ole tasunud hagejale ehitustööde eest 4 055 293 krooni (lisandub viivis)

või tunnustada hageja õigust õiguskaitsevahendina keelduda nimetatud garantiikohustuste täitmisest,

kuni kostja ei ole tasunud hagejale ehitustööde eest 4 055 293 krooni (lisandub viivis).

19. Kolleegium juhib hageja algselt esitatud lisakulu hüvitamise nõude (vt otsuse p 1) osas kohtute

tähelepanu asjaolule, et kui hageja loobub pärast hagi menetlusse võtmist mõnest esitatud nõudest,

tuleb loobumine TsMS § 429 lg 1 alusel lahendada määrusega ja loobumise vastuvõtmise korral

nõudes menetlus lõpetada. Hagi saab muuta üksnes TsMS §-s 376 ettenähtud korras. Kuigi hageja

loobus maakohtu istungil lisakulu nõudest, täpsustades vastavalt ka hagi (vt otsuse p 1), ei nähtu

toimikust kohtu seisukoht loobumise ja/või hagi muutmise kohta. Samas on pooled sellisel viisil

nõudest loobumisega ja hagi muutmisega sisuliselt nõustunud ega ole kohtule selle kohta vastuväiteid

esitanud. Kolleegium lähtub sellest, et maakohus võttis haginõudest loobumise vastu.

20. Kostja palus vastuhagis mõista hagejalt välja 831 341 krooni 55 senti järgmisel alusel:

100 345 krooni garantiitööde tegemiseks tehtud kulutuste hüvitamiseks;

730 996 krooni 55 senti leppetrahvina, kusjuures vastuhagi järgi on kostja oma leppetrahvinõude

4 153 360 krooni 52 senti tasaarvestanud hageja 28. mai 2008. a arvest nr 81 tuleneva nõudega

566 516 krooni 65 senti ja 31. märtsi 2008. a arvest nr 54 tuleneva nõudega 2 855 847 krooni

32 senti.

21. Kohtud mõistsid poolte nõuete summeerimise tulemusena kokkuvõttes kostjalt hageja kasuks

välja 2 413 008 krooni 3 senti, lahendades poolte nõuded järgmiselt:

hageja tasunõue rahuldati 3 422 363 krooni 97 sendi ulatuses, rahuldamata jäeti üksnes nn vaegtööde

eest nõutud 118 000 krooni suurune osa;

hageja viivisenõue rahuldati 658 294 krooni 76 sendi osas;

hageja alternatiivsed tuvastusnõuded jäeti rahuldamata;

kostja kulutuste hüvitamise nõue 100 345 krooni rahuldati tervikuna;

kostja leppetrahvinõuet tunnustati 1 567 305 krooni 70 sendi osas, ajavahemiku 16. veebruarist kuni

16. märtsini 2008 eest 587 739 krooni 70 senti ja ajavahemiku 1. aprillist kuni 25. aprillini 2008 eest

979 566 krooni.

22. Kassatsioonimenetluses vaidlustab kostja ringkonnakohtu otsust osas, millega hagi rahuldati ja

vastuhagi jäeti rahuldamata, st hageja rahuldatud tasunõude 3 422 363 krooni 97 sendi osas ja

viivisenõude 658 294 krooni 76 sendi osas ning kostja leppetrahvinõudest 2 586 054 krooni 82 sendi

tunnustamata jätmise osas.

Hageja vaidlustab kassatsioonimenetluses ringkonnakohtu otsust üksnes osas, milles tunnustati kostja

leppetrahvinõuet 979 566 krooni ulatuses ajavahemiku 1. aprillist kuni 25. aprillini 2008 eest ja

tasaarvestati see hageja nõudega.

23. Kumbki pool ei vaidlusta seega ringkonnakohtu otsust osas, milles:

jäeti rahuldamata hageja 118 000 krooni suurune tasunõue nn vaegtööde eest;

jäeti rahuldamata hageja viivisenõue;

jäeti rahuldamata hageja alternatiivsed tuvastusnõuded;

rahuldati kostja nõue kulutuste 100 345 krooni hüvitamiseks;

tunnustati kostja leppetrahvinõuet 587 739 krooni 70 sendi osas ajavahemiku 16. veebruar kuni

16. märts 2008 eest.

Selles osas kolleegium nõudeid ei käsitle.

24. Tuvastatud on ja vaidluse all ei ole järgmised olulised asjaolud:

pooled sõlmisid 23. aprillil 2007 ehituslepingu, mille alusel pidi hageja ehitama kostjale elamu;

ehituslepingus kokku lepitud hind oli 45 908 833 krooni 76 senti (sh käibemaks), millest seni on

hagejale tasumata 3 422 363 krooni 97 senti;

ehituslepingu järgi pidid ehitustööd valmima hiljemalt 16. märtsil 2008 ning ülevaatus- ja

vastuvõtuaktid pidi vormistatama hiljemalt 31. märtsil 2008;

19. märtsil 2008 saatis hageja kostjale e-kirja, milles tegi ettepaneku alustada elamu ülevaatuse ja

vastuvõtutoimingutega ning nimetas esmase ülevaatuse ajaks 25. märtsi 2008;

25. märtsist kuni 8. aprillini 2008 vormistati vaegtööde aktid ja määrati vaegtööde parandamise ajaks

15. aprill 2008;

9. aprillil 2008 koostas kohalik omavalitsus esialgse elamu ülevaatuse akti ja 28. aprillil 2008 lõpliku

elamu ülevaatuse akti, mille allkirjastas ka kostja esindaja E. Kelder;

17. aprillil 2008 esitas kostja elamu kasutusloa taotluse, mille alusel väljastati 5. mail 2008

kasutusluba;

25. aprillil 2008 andis hageja kostjale üle korterite võtmed;

6. mail 2008 saatis kostja hagejale tööde vastuvõtuakti kavandi, mille p 3 järgi täideti lepinguliste

tööde maht 25. aprillil 2008 ning p 5 järgi tehakse vaegtööd korterite lagede aukude viimistlemise ja

lagede värvimise osas 30. maiks 2008 ja postkastid paigaldatakse 16. maiks 2008:

kostja on allkirjastanud 26. märtsi 2008. a tehtud tööde akti nr 11 summas 2 855 847 krooni 32 senti

(sh käibemaks), kuid jätnud maksmata samale summale esitatud 31. märtsi 2008. a arve nr 54;

kostja on jätnud allkirjastamata hageja esitatud 20. mai 2008. a tehtud tööde lõppakti nr 12 summas

566 516 krooni 65 senti (sh käibemaks) ja maksmata samale summale 28. mail 2008 esitatud arve

nr 81.

II

25. Kassatsioonimenetluses on vaidluse all, kas kostja võlgneb hagejale ehituslepingu (kui

töövõtulepingu) järgi tasuna 3 422 363 krooni 97 senti (vt otsuse p-d 22 ja 23).

Kostja ei vaidlusta, et tal on ehituslepingu järgi just see summa maksmata, ega väida ka seda, et ta

oleks nt alandanud lepingu hinda. Seega tuleb kindlaks teha, kas ja millises ulatuses on hageja

tasunõue muutnud sissenõutavaks ning kas ja millisel alusel on kostjal õigus tasu maksmisest

keelduda.

26. Pooled on ehituslepingu p-des 10.1-10.4 ette näinud ehitustööde vastuvõtmise korra. Seetõttu

muutub hageja kui töövõtja lepingujärgne tasunõue VÕS § 637 lg 4 esimese lause järgi

sissenõutavaks, kui töö on vastu võetud või loetakse vastuvõetuks. Kui töö tuleb üle anda ositi ja hind

on samuti määratud ositi, tuleb sama lõike teise lause järgi tasuda iga osa eest vastava tööosa

vastuvõtmisel.

Tellija on VÕS § 638 esimese lause järgi kohustatud valmis töö vastu võtma, kui töö üleandmine oli

kokku lepitud või kui see on töö omadustest tulenevalt tavaline. Sama paragrahvi teise lause järgi

loetakse töö vastuvõetuks ka juhul, kui tellija ei võta valmis tööd alusetult vastu talle selleks antud

mõistliku tähtaja jooksul.

Ka ehituslepingu p 8.3 kuuenda lause järgi muutub töövõtja (hageja) tasunõue sissenõutavaks

ehitustöö akti kinnitamisega või kinnitatuks lugemisega. Täpsustusena on ehituslepingu p 8.3

viiendas lauses ja p-s 10.3 ette nähtud tellijale tööde vastuvõtmiseks täiendava vähemalt viiepäevase

(lepingu eri sätetes tähtaeg tööpäevades või kalendripäevades) tähtaja andmine, mille jooksul tellija

põhjendatud keeldumise esitamata jätmisel loetakse, et tellija on akteeritud ehitustööd vastu võtnud,

ja pärast seda on töövõtjal õigus esitada tellijale arve tööde eest tasu saamiseks. Kolleegiumi arvates

ei sätesta poolte kokkulepitud tööde vastuvõetuks lugemise kord (ehituslepingu osaliselt vastuolus

olevad p-d 8.3 ja 10.3) selgeid erisusi VÕS §-s 638 sätestatust, vaid reguleerib üksnes juhtumit, kui

tellija töid vastu ei võta ega esita selle kohta ka põhjendust.

Seega tuleb hageja tasunõude rahuldamise esmase eelduse, tasunõude sissenõutavuse eeldusena

kindlaks teha, kas hageja tehtud töö on vastu võetud või saab selle lugeda vastu võetuks seetõttu, et

kostja ei võtnud tööd vastu talle selleks antud mõistliku tähtaja jooksul.

27. Kostja on tuvastatud asjaoludel allkirjastanud hageja nõude põhiliseks arvestusaluseks oleva

tehtud tööde akti nr 11 summas 2 855 847 krooni 32 senti (III kd, tl 67-70). Kostja ei ole

kassatsioonkaebuses väitnud, et aktis märgitud töid ei ole vastu võetud ja et selle akti alusel esitatud

31. märtsi 2008. a arvest nr 54 tulenev hageja tasunõue ei ole sissenõutavaks muutunud.

Kolleegium nõustub seega kohtutega, et kostja on selles aktis nimetatud tööd vastu võtnud ja nende

eest tasu maksmise nõue on muutunud sissenõutavaks.

28. Kostja on jätnud allkirjastamata 20. mail 2008 hageja koostatud lõppakti nr 12 summas

566 516 krooni 65 senti (III kd, tl 72-76) ja maksmata selle alusel esitatud 28. mai 2008. a arve nr 81.

Kostja väitel võis ta keelduda lõppaktis nimetatud tööde vastuvõtmisest, kuna need tööd olid osaliselt

tegemata ja osaliselt puudustega. Kohtud leidsid, et lõppaktis nimetatud tööd tuleb lugeda

vastuvõetuks, kuna kostja jättis alusetult valmis tööd vastu võtmata.

Seejuures on kohtud lähtunud Riigikohtu seisukohast (vt Riigikohtu 28. oktoobri 2008. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-80-08, p 22), et kuigi tellija võib VÕS § 110 lg 1 järgi keelduda talle

vastuvõtmiseks esitatud töö vastuvõtmisest üldiselt nii juhul, kui töö on üldse tegemata, kui ka siis,

kui töö on tehtud üksnes osaliselt või puudustega, tagamaks oma lepingu kohase täitmise nõuet

(VÕS § 108 lg-d 2 ja 6), oleks hea usu põhimõttega vastuolus, kui tellija keelduks töö vastuvõtmisest

ainuüksi ebaoluliste puuduste tõttu. Samuti võib hea usu põhimõttega olla vastuolus töö tervikuna

vastuvõtmisest keeldumine, kui töö on osadeks jaotatav ja oluliste puudusteta töö osa vastuvõtmine ei

kahjustaks tellija õigusi. Kolleegium jagab neid seisukohti.

29. Kohtute tuvastatud asjaoludel nõustub kolleegium kohtutega, et kostjal ei olnud alust jätta valmis

töid vastu võtmata, st tööd tuleb lugeda VÕS § 638 teise lause alusel vastuvõetuks. Kolleegiumi

hinnangul ei ole asjaolude tuvastamisel rikutud menetlusnorme. Kohtud on erinevaid asjaolusid

(sh poolte käitumist) hinnanud ega ole mh tuginenud seejuures üksnes elamule kasutusloa

väljaandmisele. Kostja kassatsioonkaebuse väited ei anna alust teistsuguseks järelduseks. Asjaolude

tuvastamine ja tõendite hindamine ei ole TsMS § 688 lg-te 3-5 alusel Riigikohtu pädevuses.

Kohtuotsustest ega kostja kassatsioonkaebusest ei nähtu, et mõni kostja väidetud tegemata töö oleks

hiljem tegemata või puudus kõrvaldamata jäänud. Väidetavad puudused on kõrvaldanud kolmandad

isikud, kellele tehtud kulud on hagejalt välja mõistetud ega ole vaidluse all. Seega, isegi kui kostja

väited elamu vastuvõtmisest keeldumise õiguse kohta 2008. a mais oleks põhjendatud, ei muudaks

need hageja põhinõude lahendust.

Kolleegium märgib lisaks, et kostja on 5. veebruaril 2009 maakohtule esitatud vastuhagis (p 2.2.3)

hagejana teinud ise järgmise avalduse: "Käesolevaga teeb Hageja tahteavalduse, millega loeb Kostja

poolt vastavalt Töövõtulepingule tehtud ja 21. mail 2008. a koostatud "Teostatud tööde lõppakt"

märgitud tööd vastu võetuks, hoolimata nimetatud akti mittenõuetekohasest vormistamisest ja

Töövõtulepingu mittekohasest täitmisest. Seega muutub Kostja arve nr 81 (lisa 10) vastavalt

Töövõtulepingu punktile 8.3 sissenõutavaks alates hetkest, kui eelnevalt nimetatud tahteavaldus

Kostjale teatavaks saab vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduses sätestatule." (II kd, tl 201-202)

Seega on kostja ka kohtule esitatud avalduses tööde vastuvõtmist selgesõnaliselt kinnitanud.

30. Eelneva põhjal leidsid kohtud kolleegiumi arvates õigesti, et hageja tehtud tööd on osalt

(akti nr 11 järgsed tööd) vastu võetud ja osalt (lõppakti nr 12 järgsed tööd) tuleb lugeda vastuvõetuks.

Seega on arvetest nr 54 ja 81 tulenev hageja tasunõue 3 422 363 krooni 97 senti muutunud

sissenõutavaks.

31. Nõude sissenõutavaks muutumine ei tähenda veel iseenesest seda, et nõue tuleb tingimata

rahuldada. Nimelt tuleb kontrollida kostja vastuväiteid võimaliku maksmisest keeldumise õiguse

kohta. Riigikohus on varem leidnud, et ka töö vastuvõtmise või vastuvõetuks lugemise puhul võib

tellija keelduda lepingu järgi sissenõutavaks muutunud tasu maksmisest VÕS § 111 lg 1 järgi, kuni

töövõtja on täitnud oma vastastikuse kohustuse, mh asendanud või parandanud lepingutingimustele

mittevastava täitmise või seda pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta

kohustuse täidab. Seejuures võib VÕS § 111 lg 3 järgi tasu maksmisest keelduda ebaoluliste puuduste

korral üksnes ulatuses, mis tõenäoliselt võiks kuluda puuduste kõrvaldamiseks ja sellega seotud

kulutuste ja muu kahju hüvitamiseks (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-08, p-d 33, 34).

Kolleegium jagab neid seisukohti.

Kohtud on tuvastanud, et kostja keeldus maksmast hagejale tasu 3 422 363 krooni 97 senti, kui tema

väidetud tegemata tööde tegemiseks ja/või puudustega tööde puuduste kõrvaldamiseks kulus ca

100 000 krooni, st maksmata arvetest 2,92%. Lisaks on tuvastatud, et garantiitööde tagamiseks oli

hageja väljastanud kostjale AS SEB Pank garantiikirja summas 1 175 473 krooni 39 senti. Kuna

kostjal ehitise puuduste kõrvaldamiseks kulunud 100 345 krooni on hagejalt välja mõistetud ega ole

vaidluse all, ei saa hageja keelduda tasu maksmisest ka nimetatud summa ulatuses.

Kolleegium nõustub kohtutega, et kostjal ei olnud tuvastatud asjaoludel alust puudustele töödes

viidates keelduda tasu maksmisest. Kohtud ei ole kostja maksmisest keeldumise õiguse hindamiseks

oluliste asjaolude tuvastamisel rikkunud menetlusnorme. Asjaolude tuvastamine ja tõendite

hindamine ei ole TsMS § 688 lg-te 3-5 alusel Riigikohtu pädevuses.

32. Eelneva põhjal leiab kolleegium, et kohtud tunnustasid hageja tasunõuet 3 422 363 krooni

97 senti põhjendatult. Kostja kassatsioonkaebus ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks hageja

tasunõude rahuldamise osas jääb rahuldamata.

33. Kuigi kohtud on lahendanud hageja põhinõude õigesti, ei ole otsuste põhjendamisel siiski

piisavalt eristatud ehitise vastuvõetuks lugemist (VÕS § 638 teise lause alusel) ja sellega kaasnevat

tasunõude sissenõutavaks muutumist (VÕS § 637 lg 4 teise lause alusel) kostja õigusest keelduda

sissenõutavaks muutunud tasunõude rahuldamisest (VÕS § 111 lg 1 alusel) (vt otsuse p-d 26, 31).

Samuti ei ole kohustuse täitmise vastuvõtmise ja tasu maksmise kohustus vastastikused kohustused,

mille puhul kohalduks VÕS § 111, nagu järeldub ekslikult maakohtu otsusest.

34. Lisaks märgib kolleegium, et põhjendatud on kohtute käsitlus, et töövõtjal lasuv nn garantiitööde

tegemise kohustus ja tellija tasu maksmise kohustus ei ole vastastikused kohustused. See kehtib siiski

üksnes juhul ja osas, milles see puudutab n-ö ehtsat garantiikohustust, st EhS § 4 lg-tele 1-3 ja

VÕS § 155 lg-le 1 ja § 650 lg-le 1 vastavat ehitusettevõtja lepinguga võetud kohustust. Sellise

garantiikohustuse andmine ja kehtivus ei sõltu töövõtulepingust ja selle täitmisest ei või töövõtja

keelduda VÕS § 111 lg-le 1 tuginedes. Siiski ei saa välistada töövõtja täitmisest keeldumise õigust

VÕS § 110 lg 1 alusel.

Samas ei välista ega piira nn ehitusgarantiist tulenev töövõtja vastutus EhS § 4 lg 4 järgi töövõtja

vastutust lepingutingimustele mittevastavuse eest võlaõigusseaduse järgi (vt VÕS § 641 jj).

III

35. Kostja kassatsioonkaebuse alusel hindab kolleegium, kas 23. juuli 2009. a seisuga oli õige mõista

kostjalt hageja kasuks välja viivis 658 294 krooni 76 senti (vt otsuse p-d 18, 21).

36. Viivisenõue muutub rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel VÕS § 113 lg 1 esimese lause järgi

sissenõutavaks arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest ja viivist võib sama sätte järgi nõuda

kuni kohustuse kohase täitmiseni. Ehituslepingu p 8.7 esimese lause järgi tasub tellija arvete

maksmisega viivitamisel viivist 0,05% tasumisele kuuluva arve tasumata summast iga viivitatud

kalendripäeva eest alates arvel märgitud lepingule vastavale tasumise tähtajale järgnevast

kalendripäevast, kuid mitte rohkem kui 10% lepingu hinnast. Seega peab kostja tasu maksmisega

viivitamisel maksma viivist kokkulepitud määras alates raha maksmisega viivitusse sattumisest.

Võlgnik ei pea VÕS § 113 lg 4 järgi maksma viivist aja eest, mil ta õigustatult keeldub oma

kohustuse täitmisest. Sama järeldub sisuliselt ehituslepingu p 8.7 teisest lausest, mille järgi tellija ei

pea tasuma leppetrahvi, kui ta ei vastuta hilinemise põhjuste eest.

37. Nagu kolleegium eespool (vt otsuse p 26) märkis, muutus hageja tasunõue sissenõutavaks nii

VÕS § 637 lg 4 esimese lause kui ka ehituslepingu p 8.3 järgi töö vastuvõtmisega või vastuvõetuks

lugemisega.

Kostja on tuvastatud asjaoludel allkirjastanud tehtud tööde akti nr 11 summas 2 855 847 krooni

32 senti (vt otsuse p 27). Selle akti alusel esitatud 31. märtsi 2008. a arve nr 54 (III kd, tl 66)

maksetähtpäevaks oli 24. aprill 2008. Seega on sellest arvest tulenev tasunõue muutunud

sissenõutavaks 25. aprillil 2008.

28. mai 2008. a kuupäeva kandva arve nr 81 (566 516 krooni 65 senti) (III kd, tl 71) aluseks olevat

lõppakti nr 12 kostja allkirjastanud (st selles loetletud töid vastu võtnud) ei ole. Samas on kohtud

leidnud, et elamu tuli lugeda vastuvõetuks 25. aprillil 2008 (vt ka otsuse p-d 28, 29). Arve nr 81

maksetähtpäev oli tuvastatud asjaoludel 10. juuni 2008. Seega on sellest arvest tulenev tasunõue

muutunud kohtute hinnangul sissenõutavaks 11. juunil 2008.

Kolleegiumi arvates ei ole kohtud rikkunud menetlusnorme, kui nad tuvastasid hageja arvetest nr 54

ja 81 tuleneva tasunõude sissenõutavaks muutumise hindamisel olulised asjaolud.

Kassatsioonkaebuses ei ole kostja viidanud mingile muule ajale, mil tema arvates võinuks arvete

järgsed nõuded sissenõutavaks muutuda. Asjaolude tuvastamine ja tõendite hindamine ei ole

TsMS § 688 lg-te 3-5 alusel Riigikohtu pädevuses.

38. Kolleegium leidis eespool, et kostjal ei olnud pärast arvetest nr 54 ja 81 tulenevate tasunõuete

(vastavalt 2 855 847 krooni 32 senti ja 566 516 krooni 65 senti) sissenõutavaks muutumist õigust

nende tasumisest keelduda VÕS § 111 lg 1 järgi (vt otsuse p 31), kuna hageja oli tööd, mille eest ta

tasu küsis, vähemalt põhiosas teinud. Kostja ei ole tuginenud sellele, et ta oleks võinud keelduda

vähemalt ehitise puuduste kõrvaldamiseks kulunud 100 345 krooni maksmisest.

Seega saab kolleegium lähtuda sellest, et kostjal ei olnud õigust keelduda VÕS § 113 lg 4 või

ehituslepingu p 8.7 teise lause alusel arvete maksmisest ja ta peab maksma tasumata arvetelt viivist

alates nende sissenõutavaks muutumisest.

39. Kostja ei ole kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsust viivise väljamõistmise osas vaidlustades

esitanud konkreetseid väiteid, millises ulatuses ja mis põhjusel ta just viivisenõuet vaidlustab. Ta ei

ole mh vaidlustanud hageja esitatud viivise arvutuslikku arvestust ega väitnud, et see ei vasta

lepingule. Kaebusest võib järeldada, et kostja vaidlustab viivisenõuet tervikuna üksnes põhjusel, et ta

ei ole sattunud hageja tasunõude maksmisega viivitusse. Sellega kolleegium eelnimetatud põhjustel ei

nõustu.

Lisaks arvete nr 54 ja 81 tasumisega viivitamisele on kohtud tuvastanud kostja viivituse ka 31. mai

2007. a arve nr 102 ja 26. juuni 2007. a arve nr 124 tasumise puhul, mille eest on arvestatud viivist

kokku 8077 krooni 84 senti. Neilt arvetelt on kohtud hageja taotlusel samuti viivist arvestanud, kuid

selles osas ei ole kostja vastuväiteid esitanud.

Samuti ei ole kostja taotlenud viivise vähendamist.

40. Eelnimetatud põhjustel leiab kolleegium, et ringkonnakohtu otsus tuleb osas, milles

658 294 krooni 76 sendi ulatuses rahuldati hageja viivisenõue, jätta muutmata ja kostja

kassatsioonkaebus jätta selles osas rahuldamata.

IV

41. Kostja palus vastuhagis mõista hagejalt välja 730 996 krooni 55 senti leppetrahvina. Vastuhagi

järgi on kostjal hageja vastu leppetrahvinõue kokku 4 153 360 krooni 52 senti, mille ta on osaliselt

tasaarvestanud hageja tasunõudega 3 422 363 krooni 97 senti (vt otsuse p 20).

Seega on kostja pannud oma leppetrahvinõude maksma osaliselt tasaarvestuse läbi ja osalt

(tasaarvestust ületavas osas) vastuhagi nõudena.

42. Kohtud tunnustasid kostja leppetrahvinõuet 1 567 305 krooni 70 sendi osas, kusjuures

ajavahemiku 16. veebruarist kuni 16. märtsini 2008 eest 587 739 krooni 70 senti ja 1. aprillist 2008

kuni 25. aprillini 2008 eest 979 566 krooni.

Kassatsioonimenetluses vaidlustab kostja ringkonnakohtu otsust leppetrahvinõude tunnustamata

jätmist 2 586 054 krooni 82 sendi ulatuses, st ajavahemiku 26. aprill kuni 30. juuni 2008 eest. Hageja

vaidlustab ringkonnakohtu otsust osas, milles tunnustati kostja leppetrahvinõuet 979 566 krooni

ajavahemiku 1. aprillist kuni 25. aprillini 2008 eest ja tasaarvestati see hageja nõudega (vt ka otsuse

p-d 22, 23).

43. Kostja leppetrahvinõue tugineb ehituslepingu muutmise kokkuleppe p-le 3, mille järgi muutsid

pooled ehituslepingu p 9.7 selliselt, et selle teise lause järgi on tellijal alates 1. aprillist 2008 õigus

nõuda leppetrahvi 0,1% "Lepingu hinnast" ehitustööde lõpetamise tähtaja ületamise iga

kalendripäeva eest, kuid mitte rohkem, kui 10% lepingu hinnast".

Kostja on leppetrahvi arvestanud lepingu p 8.1 järgselt hinnalt 39 182 646 krooni 45 senti

(käibemaksuta). Hageja ei ole vaidlustanud leppetrahvi kokkuleppe kehtivust ega kostja

leppetrahviarvestust, samuti ei ole ta väitnud, et leppetrahvinõue esitati hilinenult või et hageja

rikkumine oleks vabandatav, ega ole ka taotlenud leppetrahvi vähendamist. Muu hulgas ei ole hageja

tuginenud leppetrahvi suuruse määramisel kohtute tuvastatud hinnale 45 908 833 krooni 76 senti

(käibemaksuta seega 38 905 791 krooni 32 senti). Samuti ei ole hageja väitnud, et kostja arvestatud

leppetrahvisumma 4 153 360 krooni 52 senti ületab 10% lepingu hinnast (käibemaksuta).

Seega on kostjal õigus nõuda hagejalt alates 1. aprillist 2008 iga viivitatud päeva eest leppetrahvi

39 182 krooni 65 senti.

44. Lähtuvalt ehituslepingu p 9.7 teisest lausest, võib kostja arvestada alates 1. aprillist 2008

leppetrahvi "Ehitustööde lõpetamise tähtaja ületamise iga kalendripäeva eest". Seega on

leppetrahvinõude arvutamisel oluline, mis ajast mis ajani saab lugeda "Ehitustööde lõpetamise

tähtaja" ületatuks.

Kohtud on leidnud, et kostja võis leppetrahvi arvestada kuni 25. aprillini 2008, mil elamu loeti

vastuvõetuks, st samastatud on ehitise vastuvõetuks lugemise ja ehitustööde lõpetamise aeg.

Kolleegium sellega ei nõustu.

45. Kolleegiumi arvates tuleb ehitustööde valmimist kui leppetrahvi arvestamisel olulist aega eristada

ehitustööde vastuvõtmise või vastuvõetuks lugemise ajast. See tuleneb juba ehituslepingu p 9.7 teise

lause sõnastusest. Pealegi eristatakse töö valmimist (mida saab lugeda ka tööde lõpetamise ajaks) ja

vastuvõtmist ka nii VÕS § 637 lg-s 4 kui ka ehituslepingus, mille järgi ehitise valmimine peab

loogiliselt eelnema töö vastuvõtmisele või vastuvõetuks lugemisele. Ehituslepingu p 7.1 järgi

kohustus hageja "saavutama Lepingu punktis 2.1 kirjeldatud Ehitustööde valmiduse hiljemalt

16. märtsiks 2008. a", misjärel pidid pooled alustama elamu vastuvõtu-ülevaatusega. Seega eristasid

pooled lepingus selgelt ehitustööde lõpetamise ja sellele järgnevat ehitustööde vastuvõtmise aega.

Leppetrahvi võis kostja arvestada üksnes ehitustööde lõpetamise tähtaja ületamisel, elamu

vastuvõtmine või vastuvõetuks lugemine seda ei mõjuta.

Kohtud tõlgendasid seega vääralt ehituslepingu p 9.7 ja määrasid ebaõigesti leppetrahvinõude

arvestamise lõppajaks elamu vastuvõetuks lugemise aja, s.o 25. aprilli 2008.

46. Kohtute eksimus ehituslepingu p 9.7 tõlgendamisel ei sea siiski kahtluse alla kohtute järeldust, et

kostja ei saa leppetrahvi arvestada aja eest pärast 25. aprilli 2008.

Kohtud leidsid tuvastatud asjaoludel õigesti, et elamu tuli lugeda vastuvõetuks 25. aprillil 2008

(vt otsuse p-d 28, 29, 37). See tähendab, et ehitustööd pidid selleks ajaks olema VÕS § 638 teise

lause järgi lõppenud, st elamu pidi olema valmis.

Seega ei ole võimalik, et hageja pidi leppetrahvi maksma ka pärast 25. aprilli 2008, mistõttu jätsid

kohtud põhjendatult tunnustamata kostja leppetrahvinõudest 2 586 054 krooni 82 senti, st nõude

ajavahemiku 26. aprill kuni 30. juuni 2008 eest. Kostja kassatsioonkaebus jääb selles osas

rahuldamata.

47. Küll on osaliselt põhjendatud hageja kassatsioonkaebuse väide, et kohtud tunnustasid alusetult

kostja leppetrahvinõuet 979 566 krooni ajavahemiku 1. aprill kuni 25. aprill 2008 eest eest.

Pooltevahelist leppetrahvi kokkulepet vääralt tõlgendades ja kohaldades leidsid kohtud sisuliselt, et

kostja saab leppetrahvi arvestada kuni elamu vastuvõtmiseni või vastuvõetuks lugemiseni

(vt ka otsuse p-d 44, 45).

48. Kolleegium ei nõustu siiski hagejaga, et leppetrahvi on valesti arvestatud ka ajavahemiku 1. aprill

kuni 9. aprill 2008 eest.

Kassatsioonkaebuses tugineb hageja sellele, et elamu oli valmis (tööd lõpetatud) 25. märtsil 2008

(IV kd, tl 97-98). Selle väite õigsuse korral kostjal hageja vastu leppetrahvinõuet ei oleks, kuna

hageja ei oleks ehitustööde lõpetamisega viivitusse sattunud.

Samas ei ole hageja maakohtus väitnud, et elamu valmis enne 9. aprilli 2008. Nii on hageja esindaja

ise kinnitanud maakohtu istungil 25. veebruaril 2009 järgmist: "Kõik ehitustööd olid valmis 9. aprilli

kuupäeva seisuga ja selle kohta on koostatud akt. [---] Mööname, et 9 päeva läksime tähtajast üle."

(II kd, tl 256.) Elamu (tööde) valmimist just 9. aprilli 2008. a seisuga kinnitas hageja ka mh

16. märtsil 2009 maakohtule esitatud hagi täpsustuses (III kd, tl 7), samuti maakohtu 3. juuli 2009. a

istungil (III kd, tl 226). Väidet, et tööd oleks olnud valmis (lõpetatud) enne 9. aprilli 2008, ei esitanud

hageja ka apellatsioonkaebuses (IV kd, tl 17-21) ning selgesõnaliselt kinnitas hageja tööde lõpetamist

just 9. aprillil 2008 kostja apellatsioonkaebusele esitatud vastuses (IV kd, tl 43, 45). Väite, et ehitis

oli valmis (ehitustööd olid lõpetatud) enne 9. aprilli 2008, esitas hageja alles ringkonnakohtu

2. veebruari 2010. a istungil, kus hageja palus lõppkokkuvõttes lugeda elamu valmimise (tööde

lõppemise) päevaks 26. märtsi 2008 (IV kd, tl 76 pöördel, 77).

Seega väitis hageja esimest korda alles apellatsioonimenetluses, et elamu valmis enne 9. aprilli 2008.

Samas ei ole hageja TsMS § 652 lg-te 3 ja 4 kohaselt ringkonnakohtule põhjendanud, miks ta ei

tuginenud sellele maakohtu menetluses. Seetõttu jättis ringkonnakohus põhjendatult hageja

kohtuistungil esitatud väite tähelepanuta.

Põhjendatud on hageja kassatsioonkaebuse lahendamisel lähtuda hageja enne ringkonnakohtu

2. veebruari 2010. a istungit esitatud väitest, et elamu valmis (tööd lõpetati) 9. aprillil 2008. See

tähendab aga, et alusetu on hageja seisukoht, et ta ei pea maksma leppetrahvi 1. aprillist kuni

9. aprillini 2008, kuna ta ei olnud ehitustööde lõpetamisega sel ajal viivituses.

49. Kuna kostjal on õigus arvestada leppetrahvi alates 1. aprillist 2008 iga viivitatud päeva eest

39 182 krooni 65 senti (vt otsuse p 43), on ringkonnakohtu otsus põhjendatud osas, milles tunnustati

kostja 352 643 krooni 85 sendi suurust leppetrahvinõuet üheksa päeva eest (1.-9. aprill 2008).

50. Ringkonnakohtu otsus tuleb aga tühistada osas, milles tunnustati kostja leppetrahvinõuet

626 922 krooni 15 senti ajavahemiku 10. kuni 25. aprill 2008 eest ja tasaarvestati see hageja nõudega,

ning saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Kuna kohtud on juba tuvastanud, et elamu oli valmis, st ehitustööd olid lõpetatud hiljemalt

25. aprilliks 2008, kui elamu loeti vastuvõetuks, tuleb asja uuel lahendamisel kindlaks teha

konkreetne päev, mil ehitustööd saab lugeda lõpetatuks ja sellest lähtudes lahendada ka kostja

leppetrahvinõue ajavahemiku 9. aprill kuni 25. aprill 2008 eest. Ehitustööde lõpetamise aeg saab

jääda üksnes nimetatud ajavahemikku.

Esitatud asjaoludel on ringkonnakohtul võimalik see hinnang anda ja asi lahendada. Asjaolude

tuvastamine ja tõendite hindamine ei ole TsMS § 688 lg-te 3!5 alusel Riigikohtu pädevuses,

mistõttu ei saa kolleegium asja ise lõplikult lahendada.

51. Eelneva põhjal rahuldatakse hageja kassatsioonkaebus osaliselt, kostja kassatsioonkaebus jääb

aga ka leppetrahvinõude tunnustamise osas rahuldamata.

V

52. Kolleegium ei nõustu kostjaga ka selles, et hageja esitas apellatsioonkaebuse hilinenult.

Ringkonnakohus jättis õigesti rahuldamata kostja taotluse jätta hageja apellatsioonkaebus

läbivaatamata (IV kd, tl 76). Hageja esitas apellatsioonkaebuse kolleegiumi arvates õigel ajal.

53. Toimikust nähtub, et maakohus edastas oma 23. juuli 2009. a otsuse poolte esindajatele 24. juulil

2009 e-kirjaga (III kd, tl nummerdamata). Hagejat maakohtus esindanud Tom Annikve on sellele

27. juulil 2009 vastanud kinnitusega: "On kätte saadud." (III kd, tl nummerdamata). Hageja

apellatsioonkaebus jõudis ringkonnakohtusse T. Annikve digitaalallkirjastatud e-kirjaga saadetuna

26. augustil 2009 (IV kd, tl 16-23).

54. Apellatsioonkaebuse võib TsMS § 632 lg 1 järgi esitada 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile

kättetoimetamisest. Menetlusdokumendi kättetoimetamisel elektrooniliselt loetakse dokument

TsMS § 314 lg 5 esimese lause järgi kätte toimetatuks, kui saaja saadab kohtule dokumendi

kättesaamise kohta kinnituse omal valikul kirjana, faksi teel või elektrooniliselt. Oluline on seega

kinnituse saatmise aeg, kui kinnitusest enesest ei nähtu, et tegelikult saadi dokument kätte varem.

Elektroonilisel kättetoimetamisel ei oma tähendust kostja viidatud TsMS § 323 lg 1, mis puudutab

dokumendi füüsilist kättetoimetamist äriruumis.

55. Kolleegium märgib lisaks, et reede pärastlõunal saadud e-kirjale kinnituse saatmist esmaspäeval

ei saa vähemalt üldjuhul lugeda ka TsMS § 314 lg 6 järgse kinnituse viivitamatu saatmise kohustuse

rikkumiseks. Pealegi kinnitas ka kostja esindaja ise sarnaselt hageja esindajaga maakohtu otsuse

kättesaamist alles 27. juulil 2009 (III kd, tl nummerdamata), kuigi otsus saadeti neile samal ajal ja

viisil.

VI

56. Kolleegium peab vajalikuks peatuda ka asja hinnal ja selgitab erinevate nõuete ja vastuhagi

esitamisel kehtivaid tsiviilasja hinna määramise põhimõtteid.

57. Hageja esitas maakohtus kostja vastu rahalise põhinõude 3 540 363 krooni 97 senti ja summaliselt

määramata viivisenõude, samuti alternatiivse tunnustusnõude kohustuse puudumise või selle

täitmisest keeldumise õiguse tuvastamiseks. Maakohus määras hagihinnaks otsuse järgi

3 540 363 krooni 97 senti.

58. Kolleegium nõustub maakohtuga, et viivisenõuet, mis hageja arvestuse järgi ei ulatunud

põhinõude summani, TsMS § 133 lg 2 järgi hagi hinna määramisel ei arvestata.

Küll ei nõustu kolleegium sellega, et maakohus ei arvestanud hagihinna määramisel hageja

alternatiivsete tuvastusnõuetega. Lähtudes TsMS § 134 lg 1 teisest lausest, arvestatakse alternatiivsete

nõuete esitamisel vaid suuremat nõuet. Hageja soovis tuvastusnõudega vähemalt edasi lükata oma

garantiitööde tegemise kohustuse täitmise (vt II kd, tl 285-292). Kohtu tuvastatud asjaoludel soovis ta

nii vähemalt edasi lükata oma soorituse väärtusega 100 345 krooni (mis mõisteti hüvitisena hagejalt

kostja kasuks välja). Kuna neil asjaoludel on taotletava hüve (kohustuse täitmise edasilükkamine)

rahalise väärtuse määramine keerukas, on põhjendatud lähtuda TsMS § 125 teisest lausest ja lugeda

esitatud nõue mittevaraliseks. See haginõue ei ole hageja põhilise rahalise nõudega aga sellises

seoses, et õigustatud oleks TsMS § 134 lg 3 alusel jätta tuvastusnõue hagi hinna määramisel

arvestamata. Kuna nõue esitati 26. septembril 2008, tuleb hinna määramisel lähtuda TsMS § 132 lg 1

enne 1. jaanuari 2009 kehtinud redaktsioonist. Kolleegiumi arvates on selle järgi põhjendatud määrata

nõude hinnaks 15 000 krooni.

Lähtudes TsMS § 125 teisest lausest, § 134 lg 1 esimesest lausest ja § 137 lg-st 11, liidab kolleegium

hageja hagi hinna määramiseks maakohtus haginõuded ja määrab hagi hinnaks maakohtus

3 555 363 krooni 97 senti.

59. Kostja esitas vastuhaginõude, milles palus hagejalt välja mõista 100 345 krooni kulutuste

hüvitamiseks ja 730 996 krooni 55 senti leppetrahvina, kusjuures vastuhagi järgi on kostja oma

leppetrahvinõude 4 153 360 krooni 52 senti tasaarvestanud hageja tasunõudega (vt otsuse p 20).

Maakohus määras vastuhagi hinnaks 831 341 krooni 55 senti.

Kuigi sisuliselt pani kostja vastuhagis maksma leppetrahvinõude 4 153 360 krooni 52 senti, on

maakohtu käsitlus hinna määramisest põhjendatud. Kostjal on õigus tugineda menetluses

tasaarvestusele ka vastuhagi esitamata, mida kostja ongi teinud, esitades vastuhagis vaid hageja

tasunõuet ületava leppetrahvinõude osa. Seetõttu on põhjendatud arvestada vastuhagi hinna

määramisel üksnes seda osa lahendatavast nõudest, mis ületab kostjalt endalt hagiga nõutavat. Antud

juhul ongi maakohus sellest põhjendatult lähtunud, liites samuti õigesti TsMS § 134 lg 1 esimese

lause järgi kostja leppetrahvi ja kulutuste hüvitamise nõuded.

Seega nõustub kolleegium maakohtuga, et vastuhagi hind maakohtus oli 831 341 krooni 55 senti.

60. Vastuolus TsMS § 654 lg 1 teise lause ja § 654 lg-ga 2 ning § 442 lg 2 p-ga 51 (nende koostoimes)

ei ole ringkonnakohus oma otsuses asja hinda taas kord üldse märkinud. Kolleegium rõhutab

siinkohal veel kord hinna otsuses märkimise olulisust, kuna selle järgi ei arvutata üksnes riigilõivu,

vaid ka teiselt poolelt väljamõistetavat esindajatasu.

61. Kostja vaidlustas apellatsioonkaebuses maakohtu otsust osas, millega tunnustati hageja tasunõuet

3 422 363 krooni 97 senti ja viivisenõuet 658 294 krooni 76 senti (st 4 080 658 krooni 73 sendi

ulatuses), samuti osas, milles jäeti tunnustamata kostja leppetrahvinõudest 2 586 054 krooni 82 senti.

Toimikust nähtub, et kostja tasus apellatsioonkaebuselt riigilõivu 145 000 krooni (IV kd, tl 15),

märkides kaebuses, et tasub lõivu hagi rahuldamise osas (2 513 353 krooni 3 senti) ja vastuhagi

730 996 krooni 55 ulatuses rahuldamata jätmise osas, st luges oma kaebuse hinnaks 3 244 349 krooni

58 senti (IV kd, tl 12). Ringkonnakohus on sellise hinnaga ilmselt nõustunud.

62. Kolleegiumi arvates moodustub kostja apellatsioonkaebuse hind järgmiste taotluste hindade

summast:

3 422 363 krooni 97 senti hageja rahuldatud tasunõude vaidlustamise hinnana (lähtudes TsMS § 137

lg-st 1);

658 294 krooni 76 senti hageja rahuldatud viivisenõude vaidlustamise hinnana (lähtudes TsMS § 137

lg-st 4);

730 996 krooni 55 senti kostja rahuldamata jäetud leppetrahvi nõude hinnana (lähtudes TsMS § 137

lg-st 1 ja lg 2 teisest lausest), kuna just selle summa võrra (leppetrahvi nõue vastuhagis) soovis kostja

lisaks hageja tasunõude rahuldamata jätmisele (tasaarvestuse tõttu) enda kasuks hagejalt raha

väljamõistmist.

Hagi ja vastuhagi hind tuleb apellatsioonkaebuse hinna määramisel TsMS § 137 lg 2 järgi liita, kui

nõuded teineteist ei välista. Sellest tulenevalt määrab kolleegium kostja apellatsioonkaebuse hinnaks

apellatsioonimenetluses TsMS § 137 lg 11 alusel 4 811 655 krooni 28 senti.

63. Hageja apellatsioonkaebuse hinnaks määras ringkonnakohus 1 900 056 krooni 64 senti (IV kd,

tl 24-25), millelt hageja tasus riigilõivuna 100 000 krooni (IV kd, tl 35).

Hageja vaidlustas apellatsioonkaebuses maakohtu otsust osas, millega jäeti rahuldamata hagi ja

rahuldati vastuhagi. Seega vaidlustas hageja maakohtu otsust osas, milles jäeti rahuldamata tema

tasunõue 118 000 krooni ja alternatiivsed tuvastusnõuded, samuti osaliselt viivisenõue, mida hageja

hindas kaebuses 214 750 krooni 94 sendi suuruseks (IV kd, tl 18). Lisaks vaidlustas hageja maakohtu

otsust osas, milles rahuldati kostja kulutuste hüvitamise nõue 100 345 krooni ja tunnustati tema

leppetrahvinõudest 1 567 305 krooni 70 sendi suurust osa.

Lähtudes TsMS § 137 lg 2 esimesest lausest, tuleb nimetatud nõuded apellatsioonkaebuse hinna

leidmiseks liita (vt ka otsuse p 62). Muu hulgas tuleb TsMS § 137 lg 4 alusel arvestada asja hinnasse

hageja viivisenõue. Eelnimetatud rahaliste nõuete summa on 2 000 401 krooni 64 senti. Sellele

lisandub hageja tuvastusnõude hind 15 000 krooni (vt otsuse p 58).

Kolleegium määrab eelneva põhjal hageja apellatsioonkaebuse hinnaks TsMS § 137 lg-le 11

tuginedes 2 015 401 krooni 64 senti.

64. Kassatsioonimenetluses vaidlustab kostja ringkonnakohtu otsust hageja rahuldatud tasunõude

3 422 363 krooni 97 senti osas ja viivisenõude 658 294 krooni 76 senti osas, samuti kostja

leppetrahvinõudest 2 586 054 krooni 82 sendi suuruse osa tunnustamata jätmist.

Seega on kostja kassatsioonkaebuse ulatus sama tema apellatsioonkaebuse omaga (vt otsuse p 61).

Seetõttu on TsMS § 137 lg 1 alusel ka kasstasioonkaebuse hind sama apellatsioonkaebuse hinnaga,

milleks kolleegium määras 4 811 655 krooni 28 senti (vt otsuse p 62).

65. Hageja vaidlustab kassatsioonimenetluses ringkonnakohtu otsust üksnes osas, milles rahuldati

kostja leppetrahvinõue 979 566 krooni ulatuses ja tasaarvestati see hageja nõudega.

Hageja kassatsioonkaebuse hind on seega 979 566 krooni.

VII

66. Eelneva põhjal jääb kostja kassatsioonkaebus tervikuna rahuldamata, hageja kassatsioonkaebus

tuleb aga osaliselt rahuldada (vt otsuse p 50). Tühistatud osas tuleb ringkonnakohtul asi uuesti läbi

vaadata.

67. Ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada ka menetluskulude jaotuse osas. Menetluskulude jaotus

määratakse TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel asja uuel läbivaatamisel, lähtudes selle tulemustest.

Kolleegium märgib, et nii hagi kui ka vastuhagi osalisel rahuldamisel ei ole õige jätta

menetluskulusid poolte endi kanda, kui poolte kokkuvõttes saavutatud hüvede tasakaal on

märkimisväärselt erinev. Vastavalt kohaldub TsMS § 163.

Lisaks juhib kolleegium tähelepanu TsMS § 163 lg-le 2, mis võimaldab kohtul hagi osalise

rahuldamise korral sarnases ulatuses poole pakutud kompromissiga jätta menetluskulud teise poole

kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Toimikust nähtub, et nt maakohtu 3. juuli 2009. a istungil

pakkus hageja kompromissi, mille järgi talle makstaks kohe 2 000 000 krooni ja 800 000 krooni kahe

kuu jooksul (III kd, tl 227).

68. Maakohtu hagi tagamise korras seatud kohtulik hüpoteek kostja korteriomanditele (vt otsuse p 6)

jääb TsMS § 445 lg 2 alusel tagama hageja nõude täitmist.

69. Kuna hageja kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, tagastatakse talle TsMS § 149 lg 4 esimese

lause alusel kaebuselt tasutud kassatsioonikautsjon.

70. Kuna kostja kassatsioonkaebus jääb rahuldamata, arvatakse tema kassatsioonkaebuselt tasutud

kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel riigituludesse.

Kuna kostja kassatsioonkaebuse hind on 4 811 655 krooni 28 senti (vt p 64), tuleb kostjal tasuda

sellelt TsMS § 140 lg 2 esimese lause järgi kassatsioonikautsjoni 40 000 krooni. Kostja tasus

kautsjonit 32 443 krooni, mistõttu tuleb temalt TsMS § 179 lg 1 alusel vähem tasutud 7557 krooni

riigi kasuks välja mõista.

71. Kuigi kolleegium määras ringkonnakohtus kostja apellatsioonkaebuse hinnaks 4 811 655 krooni

28 senti (vt otsuse p 62), ei tähenda see, et just sellelt summalt tulnuks kostjal maksta

apellatsioonkaebuselt riigilõivu. Nimelt on RLS § 56 lg-s 19 sätestatud, et tsiviilasjas tehtud

maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse esitamisel tasutakse riigilõivu sama palju, kui tuleb

tasuda hagi või muu avalduse esialgsel esitamisel maakohtule, arvestades apellatsioonkaebuse

ulatust. Seega ei saa kolleegiumi arvates siin arvestada viivisenõude arvestamisega kaasnevat hinna

suurenemist TsMS § 137 lg 4 alusel. Seega tuleb riigilõivu arvestamisel lähtuda hinnast

4 153 360 krooni 52 senti (4 811 655 krooni 28 senti - 658 294 krooni 76 senti) (vt otsuse p 62).

Kuna kostja apellatsioonkaebust uuesti läbi ei vaadata, tuleb kostjalt TsMS § 179 lg 1 alusel välja

mõista tema apellatsioonkaebuselt tasumata riigilõiv. Toimikust nähtub, et kostja tasus

apellatsioonkaebuselt riigilõivu 145 000 krooni (IV kd, tl 15). Riigilõivuseaduse (RLS) § 56 lg-te 1

ja 19 ning lisa 1 alusel tuli kostjal tasuda apellatsioonkaebuselt riigilõivu 175 000 krooni. Vähem

tasutud riigilõiv 30 000 krooni tuleb kostjalt TsMS § 179 lg 1 alusel riigi kasuks välja mõista.

72. Kokku tuleb kostjalt riigi kasuks välja mõista 37 557 krooni (vt otsuse p-d 70, 71). Raha tuleb

TsMS § 179 lg 5 alusel tasuda 15 päeva jooksul arvates Riigikohtu otsuse jõustumisest. Tasumisega

viivitamisel tuleb tasuda viivist TsMS § 179 lg 9 esimeses lauses ettenähtud ulatuses.

73. Kolleegium määras hageja hagi hinnaks maakohtus 3 555 363 krooni 97 senti (vt otsuse p 58).

Lähtudes RLS § 56 lg-st 1 ja lisast 1 (enne 1. jaanuari 2009 kehtinud redaktsioonis), pidi hageja

tasuma haginõudelt riigilõivu maakohtus 83 250 krooni. Sellise summa ongi hageja maksnud (I kd,

tl 248), st hagihinna muutmine ei too hagejale kaasa riigilõivu lisaks maksmise kohustust maakohtu

menetluse eest.

74. Kuigi kolleegium määras hageja apellatsioonkaebuse hinnaks 2 015 401 krooni 64 senti (vt otsuse

p 63), tuleb hagejal tasuda riigilõivu RLS § 56 lg-te 1 ja 19 ning lisa 1 alusel summalt

1 800 650 krooni 70 senti (st arvestamata tuleb jätta viivisenõude hind apellatsioonimenetluses).

Sellelt on hageja tasunud riigilõivuna õigesti 100 000 krooni (IV kd, tl 35).

Lea Laarmaa, Henn Jõks, Villu Kõve