3-2-1-54-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-54-10

Otsuse kuupäev

Tartu, 16. juuni 2010. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Lea Laarmaa

Kohtuasi

OSAÜHINGU DEKOOR SISUSTUS hagi KASKO

ARENDUS OÜ vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse

tuvastamiseks ja KASKO ARENDUS OÜ vastuhagi

OSAÜHINGU DEKOOR SISUSTUS vastu üürivõla ja viivise

väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 29. jaanuari 2010. a otsus tsiviilasjas

nr 2-08-21804

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

KASKO ARENDUS OÜ kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

629 739 krooni 56 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja OSAÜHING DEKOOR SISUSTUS (registrikood

10256189), esindaja vandeadvokaat Veikko Toomere

Kostja KASKO ARENDUS OÜ (registrikood 10862174),

esindaja vandeadvokaat Martin Männik

Asja läbivaatamise kuupäev

17. mai 2010. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 29. jaanuari 2010. a ja Harju Maakohtu 19. mai 2009

otsus tsiviilasjas nr 2-08-21804 üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamise osas ning saata

asi selles osas uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Muus osas jätta Tallinna

Ringkonnakohtu 29. jaanuari 2010. a otsus muutmata.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada KASKO ARENDUS OÜ-le 18. veebruaril 2010. a tasutud kassatsioonikautsjon

6297 (kuus tuhat kakssada üheksakümmend seitse) krooni 40 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OSAÜHING DEKOOR SISUSTUS (hageja) esitas 2. juunil 2008 Harju Maakohtule KASKO

ARENDUS OÜ (kostja) vastu hagiavalduse, milles palus tuvastada üürilepingu ülesütlemise tühisus.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 3. juulil 2007 üürilepingu, millega hageja üüris kostjalt

äriruume. Üürilepingu p 5.2 järgi kohustus kostja tegema ruumides remonti ja andma need hagejale

üle ajal ja seisukorras, mis võimaldab ruumide sihtotstarbelist kasutamist. Lepingu p 3.2 kohaselt on

ruumide sihtotstarbeliseks kasutuseks kaupluse- ja teenindusruumide pidamine.

Kaubandustegevuse eelduseks on kauplemisluba. 2008. a märtsis asus hageja uuendama talle

2007. aastal väljastatud kauplemisluba. Uut kauplemisluba hagejale ei antud, kuna hoonel, mille

ruume hageja üürib, ei ole kasutusluba ja kasutamise sihtotstarbeks on tootmine. Hiljem selgus, et

hoone rekonstrueerimiseks ei ole isegi ehitusluba. Tallinna Kesklinna Valitsus keelas hagejal

sanktsioonide hoiatusel ruumide kauplusena kasutamise. Seetõttu pidi hageja alates 2008. a märtsist

lõpetama klientide teenindamise kostjalt üüritavates ruumides. Hageja teatas kostjale 2008. a märtsis

suuliselt ja aprillis e-kirja teel asjaolust, et hageja ei ole nõus tasuma üüri kaupluseruumide

kasutamise eest, kui ta ei saa neid kasutada üürilepingus kokkulepitud otstarbel. 23. mail 2008 saatis

hageja kostjale avalduse üüri maksmata jätmise kohta. 28. mail 2008 teatas kostja hagejale, et ütleb

üürivõla tõttu üürilepingu üles ja palub ruumid vabastada hiljemalt 31. mail 2008.

Kostja ülesütlemisavaldus ei vasta nõuetele. Üürilepingu p 14.3 esimesest lausest tuleneb, et kui üks

lepingupool peab teist poolt lepingut rikkunuks, peab ta lepingut rikkunud poolele saatma kirjaliku

nõude üürilepingu rikkumise kõrvaldamiseks. Kostja ei ole hagejale sellist teadet saatnud. Kostja

saatis ülesütlemisavalduse alles pärast hagejalt üüri maksmata jätmise avalduse saamist.

Ülesütlemisavaldus ei vasta seaduse nõuetele, sest avalduses ei ole viidet üüritud asjale, üürilepingu

lõppemise päeva ega ülesütlemise alust.

Hageja peatas üüri tasumise õigustatult ja seaduslikult, sest ta ei saanud ruume lepingule vastavalt

kasutada. Hageja ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud

ruume sihtotstarbeliselt kasutada. Hageja võis ajavahemikul alates 2008. a märtsist, mil ta sai teada,

et hoonel ei ole kasutusluba ja talle ei antud kauplemisluba, kuni nende lubade väljastamiseni jätta

üüri maksmata.

2. Kostja ei tunnistanud hagi.

Hagejal ei olnud õigust üüri maksmisest keelduda. Üürilepingu p 5.2 järgi pidid ruumid olema nende

üleandmise päeval valmis määral, mis võimaldab neid sihtotstarbeliselt kasutada. Kuni ruumid ei ole

sihtotstarbelist kasutust võimaldavas seisukorras, on üürnikul õigus keelduda üleandmise-

vastuvõtmise akti allkirjastamisest. Pooled allkirjastasid 12. oktoobril 2007 ruumide üleandmise-

vastuvõtmise akti, kus nad kinnitasid, et hageja on need üle vaadanud ja kinnitab nende vastavust

üürilepingule ning võtab ruumide valduse vastu. Seega aktsepteeris hageja ruume ilma kasutusloata.

Ehitise kasutusloa kohta oli hagejal võimalik saada teavet ehitisregistrist.

Üürilepingu ülesütlemise avalduses selgitas kostja, et hoone restaureerimistööd tehti Tallinna

Kultuuriväärtuste Ameti loal. Hageja ei jätnud endale asja valduse vastuvõtmisel võimalust taganeda

üürilepingust asja puuduste tõttu. Kasutusloa puudumine ei takistanud hagejal sõlmida üürilepingut

ega võtta valdus vastu. Hageja teadis, et kasutusluba taotletakse pärast hoone renoveerimist. Kuna

kasutamise takistus ei ilmnenud pärast üürilepingu sõlmimist ja ruumide valduse saamist, on hageja

alusetult keeldunud üüri maksmisest. Üüri alandamise avaldus on vastuoluline: hageja teatas ruumide

kasutamise takistusest 16. aprillil 2008, kuid keeldub üüri maksmast alates 2008. a märtsist. Üüri

alandamine ei ole kehtiv, sest hageja ei teatanud puudustest viivitamatult, vaid alles pool aastat pärast

ruumide valduse saamist. Üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamisega kaotas hageja

võlaõigusseaduse (VÕS) § 277 lg 2 alusel õiguse teostada VÕS §-s 278 sätestatud õigusi isegi juhul,

kui üleantud ruumid oleksid olnud puudustega.

Üürilepingu ülesütlemine on kehtiv. Hageja võlgnes 31. mail 2008 kostjale 218 735 krooni ja 41

senti põhivõlga ja 6285 krooni ja 54 senti viivist. Leping ei piiranud kostja õigust leping üles öelda,

vaid täiendas seaduses sätestatud võimalust lepingu p-s 14.3 ettenähtuga. Kuna üürilepingu

erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, ei pidanud kostja hagejat teavitama lepingu

rikkumisest. Ülesütlemine on kehtiv, sest avaldus on nõuetekohane. Olukorras, kus hageja ei tasunud

ühtegi üürimakset tähtaegselt ning jättis tasumata kahe kuu üüri ja kommunaalmaksed ning ühe kuu

eest tasus need osaliselt, ei saa mõlemapoolseid huve kaaludes eeldada, et kostja jätkaks lepingu

täitmist.

3. Kostja esitas 22. oktoobril 2008 hageja vastu vastuhagi üürivõla ja viivise väljamõistmiseks.

Vastuhagi kohaselt tegi kostja 27. mail 2008 hagejale VÕS § 313 lg 1 alusel üürilepingu erakorralise

ülesütlemise avalduse, milles teatas, et ütleb lepingu üles alates 31. maist 2008. Üürilepingu p 14.2

kohaselt võisid pooled lepingu üles öelda nii lepingus kui ka seaduses sätestatud alustel. Lepingu

ülesütlemine on kehtiv. Kostja võib nõuda hagejalt üüri ja kõrvalkulude tasumist üürilepingu alusel

kuni lepingu ülesütlemiseni ja pärast lepingu ülesütlemist. Üürilepingu järgi oli hagejal kohustus

tasuda kostjale iga kuu üüri I korruse ja keldrikorruse ruumide eest kokku 67 381 krooni + käibemaks

ning kõrvalkulud. Lepingu järgi võis kostja nõuda hagejalt viivist 0,1% tasumata summast iga

viivitatud kalendripäeva eest kuni võla tasumiseni. Lepingu ülesütlemise ajal oli hageja

üürivõlg 218 735 krooni ja 41 senti ja viivisevõlg 6 285 krooni ja 54 senti. VÕS § 335 järgi võib

üürileandja nõuda üürnikult kahjuhüvitisena kokkulepitud üüri, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu

lõppemist tagasi. Hageja ei ole kostjale ruume tagastanud. Vastuhagi esitamise ajal oli hageja

üürivõlg kokku 537 817 krooni ja 62 senti ning sissenõutavaks muutunud viivis kokku 44 518 krooni

ja 5 senti.

4. Hageja vaidles vastuhagile vastu.

Hageja kasutas VÕS §-st 296 tulenevat õigust keelduda üüri maksmisest, mitte ei rikkunud

üürilepingut. Kauplemisloa taotlemise võimatus on käsitatav puudusena, mis ilmnes pärast

üürilepingu sõlmimist ja ruumide üleandmist. Hageja kontrollis enne lepingu sõlmimist

kinnistusraamatust, et kinnistu, millel hoone asub, on ärimaa. Hageja ei pidanud eeldama, et kostja

üürib ja annab üüritud ruumid üle hoones, millel puudub kasutusluba, st annab üle asja, mida ei saa

kasutada lepingus kokkulepitud otstarbel. Hageja ei saa taotleda hoonele kasutusluba. Hageja on

nõudnud kostjalt puuduse kõrvaldamist nii enne kohtusse pöördumist kui ka kohtumenetluse ajal.

Asja puudus ei piira asja sihtotstarbelist kasutamist, vaid välistab selle. Seega oli hagejal õigus

keelduda üüri maksmisest, mistõttu ei ole üüri tasumata jätmine käsitatav üürilepingu rikkumisena.

Hageja üüris kostjalt ruume eesmärgiga kasutada neid kauplusena, selleks vajab hageja

kauplemisluba, elektrit ja sideühendust. Kui kohus leiab, et kostjal on õigus nõuda üüri, siis ei saa see

olla suurem, kui 55-60 krooni/m2. Hageja kasutab ruume tavapäratute tingimustega laona, kuna neis

ei ole elektrit.

5. Harju Maakohus jättis 19. mai 2009. a otsusega hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi osaliselt.

Maakohtu otsuse kohaselt sõlmisid pooled 3. juulil 2007 äriruumide üürilepingu tähtajaga 10 aastat

arvates ruumide valduse üürnikule üleandmise päevast. 12. oktoobri 2007. a üleandmise-

vastuvõtmise aktiga võttis hageja üüritud ruumide valduse kostjalt üle. 10. aprillil 2008 täpsustasid

pooled lepingusse märgitud ruumide suurust. 23. mail 2008 esitas hageja kostjale kirjaliku avalduse

üüri maksmata jätmise kohta. 28. mail 2008 ütles kostja hagejale üürilepingu erakorraliselt üles alates

31. maist 2008 üürivõla tõttu VÕS § 316 lg 1 p 1 alusel.

Hageja teadis enne ruumide vastuvõtmist, et hoonel ei ole kasutusluba. Ruumide üleandmise-

vastuvõtmise aktis ei ole hageja jätnud endale õigust tugineda asja lepingutingimustele

mittevastavusele. 10. aprillil 2008 allkirjastasid pooled üürilepingu lisa, millest ei nähtu, et hageja

oleks esitanud kostjale pretensiooni ruumide kasutamise võimatuse tõttu alates 2008. a märtsist.

Hageja teatas kostjale alles 23. mail 2008, et ei maksa alates sama aasta märtsikuust üüri. Üüri

maksmisest keeldumise avalduses tugines hageja asjaolule, et ta ei saanud hoone kasutusloa

puudumise tõttu uut kauplemisluba, mistõttu ei ole ta alates 2008. a märtsist saanud ruume kasutada

üürilepingus kokkulepitud otstarbel. Üüri maksmisest keeldumise avalduse esitamine kaks kuud

hiljem ei ole õiguste heauskne kasutamine. Vaatamata sellele, et ruumide sihtotstarbeline kasutamine

oli kasutusloa puudumise tõttu takistatud, kasutas hageja üüriruume kauplusena ning teenindas seal

kliente kuni 30. maini 2008. Kuna hageja teadis ruume vastu võttes, et hoonel ei ole kasutusluba,

kuid võttis ruumid vastu ja kasutas neid pool aastat üürilepingus kokkulepitud otstarbel, on hageja

kaotanud õiguse tugineda ruumide lepingutingimustele mittevastavusele. Seetõttu ei olnud hagejal

23. mail 2008 õigust üüri maksmisest keelduda.

Kostja ütles üürilepingu erakorraliselt üles põhjusel, et hageja on kostjale võlgu ning kõiki asjaolusid

arvestades ja mõlema poole huve kaaludes ei saa mõistlikult eeldada, et hageja jätkaks lepingu

täitmist. Kuna hagejal ei olnud õigust keelduda üüri maksmisest, oli ta kostjale enne

ülesütlemisavalduse esitamist võlgu kahe kuu üüri ja kõrvalkulud täies ulatuses, ühe kuu üüri olulises

osas ning kolme kuu kõrvalkulud. Kuna hageja oli 23. mail 2008 kostjale teatanud, et ei tasu üüri

kuni hoonele kasutusloa saamiseni, ei pidanud kostja VÕS § 116 lg 2 p 4 alusel lepingu rikkumise

kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega määrama. Kostja andis hagejale võla tasumiseks aega 31. maini

2008, kuid ei sidunud lepingu ülesütlemist võla tasumisega. Seetõttu ei ole vaja hinnata võla

tasumiseks antud tähtaja mõistlikkust. Üürilepingu ülesütlemiseks on täidetud VÕS § 316 lg 1 p-s 1

sätestatud materiaalsed eeldused.

Kostja e-posti teel saadetud ülesütlemisavaldus võimaldab selle kirjalikku taasesitamist väljatrükina

ning avaldus sisaldab poolte nimesid. Seega vastab ülesütlemisavaldus tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 78 lg-s 3 ja §-s 79 kirjalikule tahteavaldusele esitatavatele nõuetele. Hageja on e-

posti teel saadetud ülesütlemisavalduse kätte saanud. Üürieseme aadressi puudumine avalduses ei

takistanud hagejal mõistmast, et kostja ütles üles vaidlusaluste ruumide üürilepingu. Kuna

üürilepingu ülesütlemine on kehtiv, on üürileping VÕS § 186 p 7 järgi lõppenud 31. mail 2008.

Vastuhagis toodud sissenõutavaks muutunud üürivõla ja ruumide alusetu kasutamise eest

kahjuhüvitisena väljamõistetava üüri suurus on ekslik. Seetõttu tuleb hagejalt kostja kasuks välja

mõista sissenõutavaks muutunud üüri ja ruumide aluseta kasutamise eest hüvitist vähem, kui

hagiavalduses taotletud. Pärast üürilepingu ülesütlemist ei olnud kostjal enam kohustust tagada

hagejale ruumide lepingus kokkulepitud otstarbel kasutamise tingimusi, sh elektrit. Seetõttu ei mõjuta

pärast üürilepingu lõppemist ruumide kasutamise eest kahjuhüvitisena nõutava tasu suurust asjaolu,

et alates 2. juunist 2008 ei olnud nendes ruumides elektrit. Pärast lepingu lõppemist ei saanud hageja

enam kasutada üürniku õigust alandada üüri. Kuna VÕS §-s 335 sätestatu ei anna kostjale õigust

nõuda kahjuhüvitiselt viivist lepingus kokkulepitud määras, saab ta pärast üürilepingu lõppemist

nõutavalt kahjuhüvitiselt nõuda viivist seaduses sätestatud määras.

6. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta vastuhagi rahuldamata.

7. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning kohtuotsuse

muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

8. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 29. jaanuari 2010. a otsusega maakohtu otsuse. Osas, millega

maakohus jättis hagi rahuldamata, tegi ringkonnakohus uue otsuse, millega tuvastas, et üürilepingu

ülesütlemine on tühine. Osas, millega maakohus rahuldas vastuhagi, saatis ringkonnakohus asja

uueks läbivaatamiseks maakohtule.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole üürilepingu ülesütlemine kehtiv, sest hageja ei olnud viivituses

kolmel üksteisele järgneval maksetähtajal tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise

osa maksmisega VÕS § 316 lg 1 p 1 järgi, millele tugines kostja üürilepingu ülesütlemisel.

Üürilepingu ülesütlemise avaldus sisaldab üüri ja kõrvalkulude võlga mh 2008. a maikuu eest, mille

tasumise tähtaeg oli alles pärast üürilepingu ülesütlemist. Seega ei saanud hageja võlgneda kolme kuu

üüri ega kõrvalkulusid üürilepingu ülesütlemise päeval ega ka lepingu lõppemise päeval.

Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse vastuhagi osas. Vastuhagi menetlemisel pidi maakohus

välja selgitama, ka hageja sai pärast üürilepingu ülesütlemist ruume kasutada sihtotstarbel ning kas

on tehtud takistusi ruumide kasutamiseks elektri väljalülitamise teel. Maakohus leidis valesti, et

pärast üürilepingu ülesütlemist ei pidanud kostja kindlustama hagejat elektriga. Pooled vaidlesid

üürilepingu ülesütlemise õiguspärasuse üle, mistõttu kostja ei võinud takistada hagejal vaidluse ajal

ruume kasutada. Kuna üürilepingu ülesütlemine on tühine, oli hagejal õigus üüritud ruume kasutada.

Kuna hageja ei saanud ruume kasutada kauplusena, kuid valdust ei vabastanud, pidi maakohus välja

selgitama, milliseks otstarbeks hageja ruume tegelikult kasutas ja sai kasutada. Maakohus ei ole

analüüsinud hageja väiteid, et tal on õigus tasuda üüri suuruses, mida makstakse laoruumide

kasutamise eest. Vastuhagi menetlemisel peab maakohus pooltega arutama, kas kostja võib nõuda

hagejalt kahju hüvitamist juhul, kui üürileping kehtib.

Maakohus leidis õigesti, et hageja ei käitunud heauskselt, kui keeldus mais 2008 ka märtsi üüri

tasumisest.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada

ringkonnakohtu otsuse ja jätta jõusse maakohtu otsuse või saata asja uueks läbivaatamiseks

ringkonnakohtule.

Ringkonnakohus on valesti leidnud, et ülesütlemine on tühine. Asjaolu, et kostja tugines

ülesütlemisavalduses eelkõige VÕS § 316 lg 1 p-le 1, ei võtnud ringkonnakohtult kohustust

kontrollida, kas üürilepingu ülesütlemiseks esines mõjuv põhjus VÕS § 313 lg 1 järgi. Kostja viitas

VÕS § 313 lg-le 1 kui üürilepingu ülesütlemise alusele ülesütlemisavalduses, vastuses hagile ja ka

apellatsioonkaebuses. Hageja ei olnud üüriruumide kasutamise algusest arvates kuni

ülesütlemisavalduse esitamiseni tasunud kostjale mitte ühtegi arvet tähtaegselt. Olukorras, kus hageja

avaldas, et ta keeldub üüri tasumisest alates 2008. a märtsist, ei saanud kostjalt kõiki asjaolusid ja

mõlemapoolseid huve kaaludes eeldada, et ta jätkab üürilepingu täitmist, kui hageja ei tasu võlga talle

antud tähtpäevaks.

Ringkonnakohus jättis valesti kohaldamata VÕS § 335. Kuna hagejal ei olnud alates üürilepingu

ülesütlemisest õigust ruume vallata ja kasutada, kohustus hageja tasuma kostjale üüri kahjuhüvitisena

samadel alustel, kui ta oleks kohustunud maksma üüri üürilepingu kehtivuse korral.

10. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohus leidis õigesti, et kostjal ei olnud õigust üürilepingut üles öelda. Kostja ei esitanud

hagejale üürilepingule vastavat teadet, milles oleks nõudnud üürilepingu rikkumise kõrvaldamist.

Seega ei olnud kostjal õigust lepingut üles öelda ilma rikkumise kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega

andmata. Kostja saatis hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse pärast hagejalt üüri maksmisest

keeldumise avalduse saamist. Ülesütlemisavaldus ei vasta nõuetele, sest selles ei ole märgitud

üürieset ega üürilepingu lõppemise päeva. Kostja ei ole üürilepingu ülesütlemise avalduses märkinud,

millised on ülesütlemise muud mõjuvad põhjused peale väidetava üürivõla. Üüri või kõrvalkulude

arve tähtaegselt tasumata jätmine ei ole mõjuvaks põhjuseks, et üürileping ette teatamata üles öelda.

Hageja ei kaotanud VÕS § 296 lg-st 1 tulenevat õigust keelduda üüri maksmisest. Hoone kasutusloa

puudumise tõttu ei saanud hageja ruumi sihtotstarbel kasutada. Selleks, et vältida vastuolu seaduse

nõuetega, lõpetas hageja puuduse ilmnemisel ruumide kasutamise kauplusena.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb hagi osas TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel

tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

Kooskõlas TsMS § 691 p-ga 4 tuleb selles osas tühistada ka maakohtu otsus ning saata asi

maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.

12. Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle:

pooled sõlmisid 3. juulil 2007 äriruumide üürilepingu, mille otstarbeks oli kaupluse- ja

teenindusruumide pidamine;

pooled allkirjastasid 12. oktoobril 2007 ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti, milles hageja

kinnitas, et ruumid vastavad üürilepingule, st on valmis sihtotstarbeliseks kasutamiseks;

hageja esitas 23. mail 2008 kostjale üüri maksmisest keeldumise (üüri alandamise) avalduse, milles

keeldus üüri tasumisest alates märtsist 2008 kuni hoone kasutusloa väljastamiseni, kuna hoonel ei ole

kasutusluba;

kostja ütles 28. mail 2008 üürilepingu erakorraliselt üles, sest hageja on kostjale võlgu ning kõiki

asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huve kaaludes ei saa eeldada, et hageja jätkaks lepingu

täitmist, ning nõudis, et ruumid vabastataks hiljemalt 31. mail 2008;

hageja kasutas üüriruume kauplusena veel maikuus 2008.

13. Pooled vaidlevad kassatsiooniastmes selle üle, kas kostja võis üürilepingu üles öelda üüri ja

kõrvakulude maksmata jätmise tõttu VÕS § 313 lg 1 alusel. Kostja ei vaidlusta kassatsioonkaebuses

ringkonnakohtu otsuse järeldust, et üürilepingu ülesütlemine VÕS § 316 lg 1 p 1 alusel ei olnud

põhjendatud ja on seega tühine. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsuse järeldus ülesütlemise

põhjendamatusest VÕS § 316 lg 1 p 1 alusel on õige, kuid kontrollimata vaidlusaluse üürilepingu

ülesütlemise põhjendatust VÕS § 313 lg 1, s.o erakorralise ülesütlemise üldalusel, ei saanud

ringkonnakohus teha järeldust üürilepingu ülesütlemise tühisuse kohta.

VÕS § 313 lg 1 järgi võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui ka tähtajalise

üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt

lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlema poole huve kaaludes eeldada, et ta jätkab

lepingu täitmist. Kostja on viidanud VÕS § 313 lg-le 1 kui üürilepingu ülesütlemise alusele

ülesütlemisavalduses, vastuses hagile ja ka apellatsioonkaebuses, märkides, et hageja ei ole algusest

peale maksnud ühtegi arvet õigel ajal vaatamata kostja iganädalastele nõudmistele tasuda üür.

TsMS § 442 lg 8 järgi märgitakse otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud

järeldused, tõendid, millel on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas.

TsMS § 654 lg 4 järgi märgib ringkonnakohus otsuse põhjendavas osas ringkonnakohtu tuvastatud

asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused,

mida ringkonnakohus kohaldas. Sama paragrahvi lõike 5 järgi peab kohus võtma põhjendatud

seisukoha poolte kõigi esitaud faktiliste ja õiguslike väidete kohta, muu hulgas seletama lühidalt,

miks üks või teine asjaolu ei oma asja lahendamisel tähendust. Kui ringkonnakohus tühistab

maakohtu otsuses ja teeb uue otsuse, siis tuleb tal võtta otsuse seisukoht poolte maakohtu menetluses

esitatud kõikide väidete ja vastuväidete kohta.

Kohtud on jätnud kostja need väited tähelepanuta ja ei ole ülesütlemise põhjendatust VÕS § 313 lg 1

alusel analüüsinud ega hinnanud. Seega on kohtud rikkunud kohtuotsuse põhjendamise kohustust.

Kolleegium leiab, et kuna vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemise tühisust VÕS § 313 lg 1 alusel ei ole

hinnanud ka maakohus, siis tuleb tühistada ka maakohtu otsus.

Asja uuel arutamisel peab maakohus kontrollima, kas kostjal oli alust üürilepingut erakorraliselt üles

öelda VÕS § 313 lg 1 alusel. Kolleegium viitab siinjuures ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 21. mai

2004. a otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04 (p 14), milles kolleegium leidis, et VÕS § 313 lg 1

rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu

lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada

kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral.

14. Kui kohus otsustab, kas kostja võis üürilepingu üles öelda, peab kohus võtma põhjendatud

seisukoha ka selle kohta, kas kostjal oli kohustus enne üürilepingu ülesütlemist anda hagejale

täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks.

Kolleegium märgib, et VÕS § 313 lg 3 järgi ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette

teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 116 lg 2 p 4 järgi on olulise lepingurikkumisega

tegemist juhul, kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada,

et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Sama paragrahvi neljanda lõike kohaselt, kui

oluliselt rikutakse kestvuslepingut, võib kahjustatud lepingupool selle VÕS § 196 järgi üles öelda.

VÕS § 196 lg 1 järgi võib kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega

järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset

huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või

etteteatamistähtaja lõppemiseni. Kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub

lepingulist kohustust, võib VÕS § 196 lg 2 kohaselt lepingu üles öelda alles pärast kohustuse

rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaega ei ole vaja

määrata VÕS § 116 lg 2 p-des 2-4 sätestatud juhtudel.

15. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsust, millega tühistati maakohtu otsus vastuhagi osas, ei

ole põhjust tühistada, sest selles osas on asi saadetud samuti maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kolleegium märgib siiski, et kuna ringkonnakohtu juhised vastuhagi uuesti läbivaatamiseks lähtuvad

ringkonnakohtu seisukohast, et üürilepingu ülesütlemine on tühine ja leping kehtib, tuleb maakohtul

asja uuel läbivaatamisel, arvestades seda, et nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu otsus hagi osas on

tühistatud, vastuhagi samuti uuesti täies mahus läbi vaadata.

Vastuseks kassatsioonkaebusele märgib kolleegium, et kuna ringkonnakohus leidis, et üürilepingu

ülesütlemine ei ole kehtiv, ei pidanud ringkonnakohus kohaldama VÕS § 335. Nimetatud paragrahv

kohaldub üksnes juhul, kui üürileping on lõppenud (sh kehtivalt üles öeldud).

16. Kuna asi saadetakse maakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173

lg 3 teise lause järgi maakohtu otsustada.

17. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb kassatsioonikautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause

alusel kostjale tagastada.

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Lea Laarmaa