3-2-1-53-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-53-10

Otsuse kuupäev

Tartu, 16. juuni 2010. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Jaak Luik ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

KÜ Kunda Mere 1 hagi Jana Reigo vastu 47 044 krooni

20 sendi ja viivise saamiseks ning R.M.E. S vastu

50 613 krooni 48 sendi ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 18. jaanuari 2010. a otsus tsiviilasjas nr 2-

08-11875

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Jana Reigo ja R.M.E. S kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

97 657 krooni 68 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Korteriühistu Kunda Mere 1 (registrikood 80137664)

Kostjad Jana Reigo (isikukood xxxxxxxxxxx) ja R.M.E. S

(isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Kristel Vedro

Asja läbivaatamise kuupäev

17. mai 2010. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 10. juuni 2009. a ja Tartu Ringkonnakohtu 18. jaanuari 2010. a

otsus tsiviilasjas nr 2-08-11875 ja saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Jana Reigole kassatsioonkaebuselt 17. veebruaril 2010. a tasutud kautsjon

1298 (üks tuhat kakssada üheksakümmend kaheksa) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. KÜ Kunda Mere 1 (hageja) esitas 1. aprillil 2008. a Viru Maakohtule Jana Reigo (kostja I) vastu

hagi, milles palus kostjalt I välja mõista 36 617 krooni 23 senti. Hageja suurendas 30. aprilli 2009. a

avaldusega nõuet ja palus kostjalt I välja mõista põhivõla 47 044 krooni 20 senti ja viivise

10 831 krooni 83 senti.

Hagiavalduse kohaselt on kostja I Kundas Mere 1-x asuva korteri kui vallasasja omanik ja seega

hageja liige. Kostja I on võlgu majandamis- ja kommunaalkulude eest. Hageja erakorralise

üldkoosoleku 5. augusti 2003. a ja 3. jaanuari 2005. a otsustega on kindlaks määratud

majandamiskulude korteriühistu liikmete vahel jagamise alused. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 13

lg 4 kohaselt on korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute

tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud.

KÜS § 151 kohaselt on majandamiskulud korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala

osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu

poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja

energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu

põhikirjas ei sätestata teisiti. Hageja on kostjale I teenuseid osutatud ning hageja on nende eest

tasunud.

2. Hageja esitas 1. aprillil 2008. a Viru Maakohtule hagi R.M.E. S (kostja II) vastu, milles palus

kostjalt II, alaealisel vahendite puudumisel tema isalt Seppo Saariolt, välja mõista 30 820 krooni

32 senti. Hageja suurendas 30. aprilli 2009. a avaldusega nõuet ja palus kostjalt II välja mõista

põhivõla 50 613 krooni 48 senti ja viivise 3806 krooni 56 senti.

Hagiavalduse kohaselt on kostja II Kundas Mere 1-x ja Mere 1-x asuvate korterite omanik ja seega

hageja liige. Kuna kostja II on 4-aastane, siis on tema esindajaks isa S. Saario. Kostja II on hagejale

võlgu majandamis- ja kommunaalkulude eest. Hageja kordas kostja I vastu esitatud hagis toodud

põhjendusi.

3. Kostjad hagisid ei tunnistanud ja palusid jätta need rahuldamata. Kostjad leidsid, et hageja

juhatusel ei ole õigust tegutseda, kuna hageja juhatuse liikmed on tagasikutsutud. Hageja

võlaarvestus on vale. Tegelikult on hageja juhatuse esimees hagejale võlgu ja teised hageja liikmed

on maksnud hagejale majandamiskulude eest liiga palju. Seega on hageja kostjatele võlgu, mitte

vastupidi.

4. Viru Maakohus liitis 28. mai 2008. a määrusega hagid ühte menetlusse.

5. Viru Maakohus rahuldas 10. juuni 2009. a otsusega hagid osaliselt ja mõistis kostjalt I hageja

kasuks välja põhivõla 47 225 krooni 79 senti ja kohtukulud 4750 krooni ning kostjalt II hageja kasuks

põhivõla 54 127 krooni 15 senti ja kohtukulud 4500 krooni. Hageja viivisenõuded jättis maakohus

rahuldamata.

Maakohus leidis, et hagid on õiguslikult põhjendatud. Kostjad on hageja liikmed. KÜS § 13 lg 4

kohaselt on korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise

ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. KÜS § 151

kohaselt on majandamiskulud korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala

osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu

poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest arvestatuna eluruumi üldpinna ühe

ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Kostjad ei ole ühtegi esitatud

vastuväidet tõendanud. Hageja põhikirja p 72 kohaselt on hageja liikmete korterite mõtteliste osade

majandamine kõigi hageja liikmete ühine kohustus proportsionaalselt nende omandiks oleva korteri

üldpinna suuruse suhtega elamu üldpinda. Hageja erakorralise üldkoosoleku 3. jaanuari 2005. a

otsusega määrati kindlaks hooldustasu, halduskulu ja remondifondi määrad. Sama otsusega kehtestati

arvestuse aluseks uued pindalad, sealhulgas korteri nr 10 pindala 82,06m2. Seega on põhjendamatud

kostjate vastuväited, et makstakse selle eest, mida saadakse, või siis, kui arved parandatakse. Kostjad

ei ole kohtule esitanud tõendeid selle kohta, et arved on vigadega. Samuti ei ole tõendeid kortereid

kasutavate isikute arvu kohta. Hagid on tõendatud kostja I ütlustega, et ta alates 2007. a oktoobrist

arveid ei tasunud ning 2008. a arveid tasus oma äranägemise järgi. Kuivõrd hageja esitatud avaldustes

on tehtud korduvalt arvutusvigu, siis lähtus maakohus põhivõla suuruse määramisel korterite

saldoteatisest seisuga 4. veebruar 2009. a, mille kohaselt kostja I võlg on 47 225 krooni 79 senti ja

kostja II võlg on 54 127 krooni 15 senti.

Viivise nõuded tuleb jätta rahuldamata, kuna hageja põhikirja p 21 kohaselt otsustab viivise suuruse

hageja üldkoosolek. Hageja ei ole esitanud üldkoosoleku otsust, millega oleks viivise suurus kindlaks

määratud.

6. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus selle tühistada ja teha asjas

uus otsus, millega hagi rahuldada ja mõista välja ka viivis.

7. Kostjad esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palusid selle tühistada.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

8. Tartu Ringkonnakohus rahuldas 18. jaanuari 2010. a otsusega hageja apellatsioonkaebuse täielikult

ning kostjate apellatsioonkaebuse osaliselt. Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse osas, millega

jäeti hageja viivisenõuded rahuldamata ja mõisteti kostjalt I hageja kasuks välja kohtukulud

4500 krooni ja kostjalt II kohtukulud 4750 krooni. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue otsuse,

millega mõistis kostjalt I hageja kasuks välja viivise 9967 krooni 27 senti ja kostja II seaduslikult

esindajalt S. Saariolt viivise 3374 krooni 99 senti. Ringkonnakohus muutis kostjatelt välja mõistetud

põhivõla suurust ning mõistis kostjalt I hageja kasuks välja 47 044 krooni 20 senti ja kostja II

seaduslikult esindajalt S. Saariolt 50 613 krooni 48 senti.

Ringkonnakohus leidis, et maakohus ületas nõuete piire ning rikkus sellega tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 439. Seetõttu tuleb maakohtu otsust muuta väljamõistetud põhivõla suuruse osas

ja kostjate apellatsioonkaebus selles osas rahuldada. Samuti rikkus maakohus menetlusnorme sellega,

et määras otsuses menetluskulud rahaliselt kindlaks. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgitakse

kohtuotsuses menetluskulude jaotus.

KÜS § 7 lg 4 kohaselt võib majandamiskulude maksmisega viivitamisel nõuda korteriomanikult

viivist maksmata jäänud summalt kuni 0,07% päevas. Seega tuleb hageja apellatsioonkaebus

rahuldada.

Hageja nõuab, et kostjatelt mõistetaks välja võlg, mis on tekkinud ajavahemikul 2007. a märtsist

2009. a veebruarini. Seetõttu ei ole tähtsust korterite 2007. a alguse saldodel. Kostjad ei ole

vaidlustanud hageja üldkoosoleku otsuseid ja seetõttu tuleb jätta tähelepanuta nende väited selle

kohta, et üldkoosolekute protokollid on valed. Hageja on tõendanud, et kostjad ei ole tasunud

majandamiskulusid, asjas esitatud tõenditega, sh korterite saldode, arvete, pearaamatu väljatrüki,

korterite kululiikide ja tarnijate arvetega. Kostjad ei ole tõendanud, et neile esitatud arved on

koostatud ebaõigetel alustel ja seetõttu nõutavad summad on valesti arvutatud. Kui kostja I leiab, et

talle esitatud soojusenergia arved on valed seetõttu, et tema korteriomandist on köetavat pinda vaid

40,9m2 ning ülejäänud pind ei ole köetav, siis peaks ta taotlema mitteköetava pinna eest

soojusenergia arvestamist mingi koefitsiendi alusel, kuid seni, kuni seda tehtud ei ole, on ta

kohustatud KÜS § 151 lg 1 alusel tasuma majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest arvestatuna

eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Kostjad esitasid ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles paluvad selle tühistada ja

saata asi alama astme kohtule uueks läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebuse kohaselt vaidlevad pooled majandamiskulude võla suuruse, tekkimise aja ja

arvestuse aluste üle. Kostjad on esitanud vastuväiteid, mille kohaselt koheldakse hageja liikmeid

maksete arvutamisel ebavõrdselt. Samuti ei ole kostjad teenuseid saanud. Viivist arvestatakse

ebaseaduslikult, kõigepealt arvatakse laekunud summadest maha viivis, pärast seda kuumaksed.

Ringkonnakohus ei kontrollinud hagi põhjendatust, st seda, kas on õige hageja nõutud võla suurus.

Hageja ei toonud hagis välja, millest kostjate võlgnetav summa koosneb, seega ei olnudki kohtutel

võimalik kontrollida arvestuse alustest kinnipidamist.

Hageja üldkoosoleku otsused on ebaseaduslikud ja tühised. Seadusega on vastuolus hageja

erakorralise üldkoosoleku otsus, millega muudetakse eluruumi pindala. Samuti võib vaid põhikirjaga

muuta KÜS §-s 151 sätestatud majandamiskulude arvestamise aluseid.

Ringkonnakohus on rikkunud TsMS § 654 lg-d 4 ja 5. Ringkonnakohtu otsus on olulises osas,

st majandamiskulude arvestuse aluste, tariifide ja viivise arvestuse osas põhjendamata. Kohtud ei ole

arvestanud kostjate vastuväiteid, vaid on lugenud hagi põhjendatuks vaid seetõttu, et korteriühistu on

mingid otsused vastu võtnud, leides, et küllap need otsused on õiged ja arvestuse alused vastavad

seaduse nõuetele.

10. Hageja kassatsioonkaebusele tähtaegselt ei vastanud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel

tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 4 ja § 692 lg 5 alusel

saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

12. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus rikkus TsMS § 669 lg 1 p 2, kui mõistis S. Saariolt välja

põhivõla ning viivise ja jättis menetluskulud osaliselt tema kanda. S. Saario osales tsiviilasja

menetluses kostja II seadusliku esindajana. Kuna teda kostjana menetlusse ei olnud kaasatud, ei olnud

ta praeguses tsiviilasjas menetlusosaline ning tema suhtes ei oleks ringkonnakohus tohtinud otsust

teha. Selle menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tuleb TsMS § 692 lg 4 järgi ringkonnakohtu

otsus S. Saario osas tühistada hoolimata sellest, et kassatsioonkaebuses nimetatud rikkumisele ei

tuginetud.

Kolleegium märgib õiguse ühetaolise kohaldamise huvides, et S. Saariolt korteriühistu

majandamiskulude väljamõistmiseks ei ole ka materiaalõiguslikku alust. Pooled ei vaidle selle üle, et

kostja II, mitte S. Saario, on korterite omanik ning seeläbi hageja liige. Seega on liikmesusest

tulenevad kohustused hageja suhtes kostjal II. Piiratud teovõimega isiku kohustuste täitmise eest tema

seaduslik esindaja ei vastuta.

13. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on rikkunud ka TsMS § 230 lg-t 1, jagades valesti

tõendamiskoormise, leides, et kostjad peavad tõendama seda, et neile esitatud arved ei ole koostatud

õigesti. See rikkumine tingib ringkonnakohtu otsuse tervikuna tühistamise. TsMS § 230 lg 1 järgi

peab hagimenetluses üldjuhul kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded

ja vastuväited. Praeguses asjas tugineb hageja sellele, et kostjad on rikkunud hageja liikmesusest

tulenevat kohustust tasuda majandamiskulude eest. Järelikult pidi hageja tõendama, et kostjatel oli

kohustus tasuda majandamiskulude eest, samuti kohustuse suuruse. Kostjad võisid kasutada hagi

vastu kaitsena vastuväiteid omapoolseid tõendeid esitamata seni, kuni hageja tõendeid ei esitanud.

Kui hageja esitab tõendid asjaolu tõendamiseks, siis on ka kostjatel TsMS § 230 lg 1 alusel kohustus

oma vastuväiteid omakorda tõendada.

14. Eelduseks, et kostjatel oleks kohustus tasuda korteriühistu majandamiskulude eest, on kostjate

kuulumine hageja liikmete hulka. Praeguses asjas pooled selle asjaolu üle ei vaidle.

Pooled vaidlevad selle üle, kui palju peavad kostjad majandamiskulude eest maksma. KÜS § 151 lg 1

järgi on majandamiskulud selle seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende

pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu

korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest arvestatuna eluruumi

üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Sellest sättest tulenevalt

tuleb selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma,

jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide

või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva

korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga. Kui korteriühistu on

moodustatud nagu praeguses asjas vallasasjast elamus, tuleb pindalade arvutamisel lähtuda

vallasasjadena korteriühistu liikmete omandis olevate eluruumide ja mitteeluruumide pindadest.

Korteriühistu põhikirjas võib sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevad alused mõnda liiki või

kõigi majandamiskulude liikmete vahel jagamiseks.

Hageja peab KÜS § 151 lg 1 järgi tõendama, kui suured olid tervikuna korteriühistu

majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Seda saab tõendada näiteks

korteriühistu otsusega, millega määratakse kindlaks mõnd liiki majandamiskulude suurus.

Korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste (nt kütte) puhul on võimalik

raamatupidamisdokumentidega tõendada, kui palju oli korteriühistu kohustatud teenuseosutajale

tasuma. Samuti peab korteriühistu tõendama asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et

jagada majandamiskulud liikmete vahel. Juhul kui korteriühistus ei ole kehtestatud KÜS § 151 lg-s 1

sätestatud pindalapõhisest arvestusest erinevat regulatsiooni, tuleb tõendada seda, kui suur on kokku

korteriühistu kõigi eluruumide ja mitteeluruumide pindala ja selle korteriühistu liikme eluruumi või

mitteeluruumi pindala, kellelt majandamiskulude tasumist nõutakse.

Ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab oma liikmele arve majandamiskulude tasumiseks,

korteriühistu liikmele kohustusi ei teki. Järelikult ei saa nende arvete esitamisega tõendada seda, kui

palju pidid kostjad majandamiskulude eest tasuma.

15. Praeguses asjas on hageja tuginenud sellele, et üldkoosoleku otsusega on otsustatud

majandamiskulude jagamise alused hageja liikmete vahel. Kostjad leiavad kassatsioonkaebuses, et

see otsus on ebaseaduslik ja tühine. Iseenesest on õige kassatsioonkaebuse väide, et KÜS § 151 lg-s 1

sätestatust erinevaid aluseid majandamiskulude jagamiseks korteriühistu liikmete vahel võib

kehtestada ainult põhikirjas, mitte üldkoosoleku otsusega. Samas ei too vastuolu seadusega üldjuhul

iseenesest kaasa üldkoosoleku otsuse tühisust. Kuivõrd korteriühistuseaduses ei ole reguleeritud

üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseid, tuleb KÜS § 1 lg 2 järgi kohaldada mittetulundusühingute

seaduse (MTÜS) sätteid. MTÜS § 241 lg 1 kohaselt on üldkoosoleku otsus tühine, kui otsuse teinud

üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse

vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu

võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele

kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. KÜS § 151 lg 1 ei ole kehtestatud

võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu, vaid see säte reguleerib korteriühistu ja selle

liikmete vahelisi suhteid. Korteriühistuseadus ei näe ette, et üldkoosoleku protokoll tuleks

notariaalselt tõestada. Samuti ei ole seaduses sätestatud, et KÜS § 151 lg-ga 1 vastuolus olev

üldkoosoleku otsus oleks tühine. Kui kostjad leiavad, et hageja otsuse vastuvõtmisel rikuti

üldkoosoleku kokkukutsumise korda või et otsus ei vasta headele kommetele, peavad nad neid

asjaolusid tõendama.

Olukorras, kus korteriühistu üldkoosolek oli vastu võtnud ebaseadusliku otsuse, oli korteriühistu

liikmetel KÜS § 13 lg 3 alusel võimalik kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates

pöörduda kohtusse otsuse tühistamiseks. Juhul kui seadusega vastuolus olevat üldkoosoleku otsust

tähtaegselt ei vaidlustatud, on see kehtiv ja KÜS § 13 lg 4 kohaselt kõigile korteriühistu liikmetele

kohustuslik.

16. Kolleegium leiab, et maakohus on eelmenetluses rikkunud TsMS § 392 lg 1 p 1, 3 ja 4, mille

kohaselt peab kohus selgitama eelmenetluses mh välja hageja nõuded, poolte faktilised ja õiguslikud

väited esitatud nõuete kohta ning tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete

põhjendamiseks. Seetõttu tuleb tühistada ka maakohtu otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks

maakohtule. Hageja ei ole hagis välja toonud, millest tema nõue koosneb, st millised

majandamiskulud, kui suures ulatuses ja millisel ajavahemikul kostjad on jätnud tasumata. Asja uuel

läbivaatamisel peab maakohus välja selgitama hageja seisukoha selle kohta. Seejärel on võimalik

välja selgitada kostjate seisukoht selle kohta, kas nad vaidlevad hageja nõuetele tervikuna vastu või

tunnistavad oma võlga mingit liiki majandamiskulude või mingi ajavahemiku osas. Samuti tuleb

võimaldada pooltel esitada tõendeid asjas tähtsate asjaolude tõendamiseks. Tõendite esitamisel peab

pool TsMS § 236 lg 3 kohaselt põhjendama, millise asjas tähtsa asjaolu tõendamiseks ta tõendit

esitada soovib.

17. Kuna hageja palus mõista kostjalt I välja põhivõla 47 044 krooni 20 senti ja kostjalt II välja

põhivõla 50 613 krooni 48 senti, siis on tsiviilasja hinnaks 97 657 krooni 68 senti. Praeguses asjas

esitati hagid enne 1. jaanuari 2009. a. Seega ei saa kaebuse esitamisel arvata tsiviilasja hinna sisse

hageja viivisenõuet, kuna 1. jaanuarist 2009 kehtivat TsMS § 137 lg-t 4 ei saa kohaldada hagide

suhtes, mis on esitatud enne 1. jaanuari 2009 (vt Riigikohtu 29. septembri 2009. a määrus tsiviilasjas

nr 3-2-1-82-09, p 10).

18. Kostjate kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb neile TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada kassatsioonikautsjon. Kostjate eest on kautsjoni tasunud S. Saario. Kostjad on TsMS § 149

lg 8 kolmanda lause alusel Riigikohtule teatanud, et kautsjon tuleb kassatsioonkaebuse rahuldamise

korral tagastada kostjale I.

19. Menetluskulude jaotus poolte vahel tuleb lahendada asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle

tulemustest.

Peeter Jerofejev, Jaak Luik, Tambet Tampuu