3-2-1-40-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-40-10

Otsuse kuupäev

Tartu, 8. juuni 2010. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Henn Jõks ja Villu Kõve

Kohtuasi

Osaühingu Saktoran Ehitus hagi Swedbank Liising

Aktsiaseltsi (varasem ärinimi Aktsiaselts Hansa Liising Eesti)

vastu 450 000 krooni saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 12. jaanuari 2010. a otsus tsiviilasjas

nr 2-06-31631

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu Saktoran Ehitus kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

450 000 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Osaühing Saktoran Ehitus (registrikood 11133709),

esindaja vandeadvokaat Raul Oberg

Kostja Swedbank Liising Aktsiaselts (registrikood 10434248),

Kolmas isik kostja poolel AS Reval Credit (varasem ärinimi

aktsiaselts REVAL LIISING) (registrikood 10589092)

Asja läbivaatamise kuupäev

10. mai 2010. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 12. jaanuari 2010. a otsus tsiviilasjas nr 2-06-31631

muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.

2. Jätta kassatsiooniastme menetluskulud Osaühingu Saktoran Ehitus kanda.

3. Arvata Gerli Kahki poolt Osaühingu Saktoran Ehitus kassatsioonkaebuselt 3. märtsil 2010. a

tasutud kautsjon 4500 (neli tuhat viissada) krooni riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Osaühing Saktoran Ehitus (hageja) esitas 27. oktoobril 2006 Harju Maakohtule hagi Swedbank

Liising Aktsiaseltsi (varasem ärinimi Aktsiaselts Hansa Liising Eesti) vastu 450 000 krooni

saamiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja ja Mihkel Valmet 11. novembril 2003 notariaalselt tõestatud

kinnistu mõttelise osa müügilepingu, millega M. Valmet müüs kostjale 1/2 mõttelist osa Pärnus

Toominga 1 asuvast kinnistust. Müügilepingu p 4.1 kohaselt oli kinnistu mõttelise osa müügihinnaks

850 000 krooni. Lepingu müügihinnast tasus kostja vaid lepingu p-s 4.2 nimetatud summa,

s.o 400 000 krooni. Lepingu p 4.1 kohaselt oli kostja tasunud ülejäänud osa müügihinnast

(s.o 450 000 krooni) enne lepingu sõlmimist. Tegelikult ei tasunud kostja M. Valmetile

450 000 krooni müügihinnast.

13. jaanuaril 2005 sõlmis M. Valmet Hillar Taltsiga nõudeõiguse loovutamise lepingu, millega

loovutas kinnistu mõttelise osa müügihinnast tasumata osa (450 000 krooni) nõude kostja vastu.

24. jaanuaril 2006 sõlmitud nõudeõiguse loovutamise lepinguga loovutas H. Talts eelnimetatud nõude

hagejale. 22. märtsil 2006 esitas hageja kostjale nõude 11. novembril 2003 M. Valmeti ja kostja vahel

sõlmitud müügilepingust tuleneva 450 000 krooni suuruse võlgnevuse vabatahtlikuks tasumiseks

hiljemalt 31. märtsiks 2006. Nimetatud nõudele vastas kostja 4. aprillil 2006, et kuna Toominga 1

kinnistu 1/2 mõttelise osa müügi puhul oli tegemist nn sale and lease back tüüpi tehinguga ning

M. Valmet asus müüdud vara aktsiaseltsi (AS) REVAL LIISING kaudu tagasi omandama, siis

väljamaksmisele ja tagasimaksmisele mittekuuluva summa osa on omavahel tasaarvestatud juba

liisingulepingus, mis sõlmiti enne notari juures tehtud tehingut. Sellega kostja sisuliselt tunnistas, et

müügilepingu sõlmimise ajaks ei olnud ta tegelikult tasunud M. Valmetile lepingu p-s 4.1 nimetatud

osa müügihinnast. Eelnimetatud vastuses viitas kostja muu hulgas nõude täitmise tõendamiseks enda

ja AS-i REVAL LIISING ning AS-i REVAL LIISING ja M. Valmeti vahel sõlmitud

tagasiostuõigusega üürilepingule, kuid oma väidete, sh nõudeõiguse puudumise tõendamiseks kostja

viidatud dokumente hagejale ei esitanud. Hageja palus kostjalt välja mõista võlgnevuse

450 000 krooni ja jätta menetluskulud kostja kanda.

Hageja ei nõustunud kostja seisukohaga, et kostja ja M. Valmet tegid nn sale and lease back tüüpi

tehingu. 5. novembril 2003 sõlmisid kostja ja AS REVAL LIISING liisingulepingu. Nimetatud

liisingulepingu p 6.1 kohaselt kohustus kostja omandama M. Valmetilt mõttelise osa Toominga 1

kinnistust. Vara M. Valmetilt vastuvõtmisel esindas kostjat liisingulepingu p 8.2 alusel AS REVAL

LIISING. M. Valmetil on tekkinud iseseisev õigussuhe AS-ga REVAL LIISING, kes on kostja

nõusolekul andnud liisingulepingu alusel AS-i REVAL LIISING kasutusse antud vara üürilepingu

alusel edasi M. Valmeti kasutusse.

Kostja, OÜ Reilen Tootmine, AS-i REVAL LIISING ja M. Valmeti 3. veebruaril 2005 sõlmitud

kokkuleppest nähtuvalt sõlmis kostja OÜ-ga Reilen Tootmine 7. detsembril 2004 müügi- ja

asjaõiguslepingu vara võõrandamiseks 850 000 krooni eest OÜ-le Reilen Tootmine. Eeltoodu

kinnitab veelkord nn sale and lease back tehingu puudumist M. Valmeti ja kostja vahel. 3. veebruari

2005. a kokkuleppe sõlmimise ajaks oli M. Valmet oma nõude kostja vastu loovutanud juba

kolmandale isikule ning seega ei olnud M. Valmetil 3. veebruaril 2005 enam kinnistu mõttelise osa

müügilepingust tulenevaid nõudeid kostja vastu.

2. Kostja hagi ei tunnistanud. 5. novembril 2003 sõlmisid AS REVAL LIISING ja kostja

liisingulepingu, mille alusel kostja kohustus M. Valmetilt omandama vara, mille ostuhinna kohustus

kostjale liisingulepingu alusel hüvitama AS REVAL LIISING. Liisingulepingus oli vara

maksumusena märgitud 54 324,76 eurot ehk 850 000 krooni. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja täitis

müügilepingu p-des 4.2.1-4.2.3 sätestatud raha ülekandmise kohustuse. Pooled vaidlevad selle üle, et

M. Valmet ei saanud kostjalt müügilepingu p-s 4.1 sätestatud müügihinnast 450 000 krooni.

Praegusel juhul on tegemist nn sale and lease back tüüpi tehinguga, kus vara müüja müüb talle

kuuluva vara finantseerimisasutustele, saades finantseerimisasutustelt vastu finantseerimissumma,

mida hakkab finantseerimisasutusele liisingulepingu/üürilepingu vms alusel tagastama. Praegusel

juhul täitis finantseerimisasutuse kohustusi kostja, kes ostis M. Valmetilt vara, mille maksumus oli

850 000 krooni, ning kandis M. Valmeti taotletud finantseeringusumma 400 000 krooni M. Valmetile

müügilepingus sätestatud tingimustel. Vara jäi M. Valmeti valdusse ja kasutusse ning M. Valmet pidi

üürilepingu järgi tasuma AS-le REVAL LIISING kuumakseid. Üürilepingu p 2.1.3 kohaselt kohustus

AS REVAL LIISING pärast seda, kui M. Valmet on kõik üürilepingust tulenevad kohustused

nõuetekohaselt täitnud, loobuma liisingulepingust tulenevast vara omandamise õigusest M. Valmeti

kasuks.

Seega sai M. Valmet vastavalt oma taotlusele AS-lt REVAL LIISING finantseeringuna

400 000 krooni, mis kanti M. Valmetile üle tingimustel, mille kostja oli sätestanud müügilepingus.

Tehingu koguhinnana notariaalses lepingus esitatakse seda tüüpi tehingute puhul alati vara tegelik

maksumus, mis tasaarvestatakse selle osaga vara müügihinnast, mida välja ei maksta, ehk

omafinantseeringu osaga. Praegusel juhul oli M. Valmeti omafinantseeringu osa 450 000 krooni.

Seega ei tulnud müügihinnast 450 000 krooni M. Valmetile tegelikult üle kanda, vaid see tasaarvestati

müügihinnaga 850 000 krooni. Nimetatut on M. Valmet kinnitanud ka müügilepingule

allakirjutamisega. Nimelt kinnitab M. Valmet lepingu p-s 4.1, et müügihinnast 450 000 krooni on

kostjale tasutud enne müügilepingu sõlmimist. M. Valmet on seega loovutanud kostja vastu olematu

nõude, mistõttu kostja vastu esitatud hagi on põhjendamatu ja tõendamata.

3. 16. jaanuaril 2008 kaasas Harju Maakohus menetlusse kolmanda isikuna kostja poolel AS-i Reval

Credit (varasem ärinimi AS REVAL LIISING). Kolmas isik leidis, et hagi on alusetu nii kostja kui ka

kolmanda isiku suhtes. Nõue kolmanda isiku vastu on aegunud. Kohtuistungil ühines kolmas isik

kostja seisukohtadega.

4. Harju Maakohus jättis 20. oktoobri 2008. a otsusega hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja

kanda.

Maakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et M. Valmet müüs 11. novembril 2003

müügilepingu alusel kostjale 1/2 suuruse mõttelise osa Pärnus Toominga 1 asuvast kinnistust koos

selle oluliste osade ja päraldistega, mille maksumus oli 850 000 krooni, ning kostja kandis

M. Valmeti taotletud finantseeringusumma 400 000 krooni M. Valmetile üle müügilepingus sätestatud

tingimustel. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal lasub 11. novembri 2003. a müügilepingu alusel

kohustus tasuda M. Valmetile 450 000 krooni.

Kinnistu jäi M. Valmeti valdusse ja kasutusse ning M. Valmet pidi 29. oktoobri 2003. a üürilepingu

järgi tasuma AS-le REVAL LIISING kuumakseid. Lepingu lõpptähtajaks olid AS REVAL LIISING

ja M. Valmet kokku leppinud 29. oktoobri 2013. Üürilepingu p-s 2.1.3 kokkulepitu kohaselt kohustus

AS REVAL LIISING pärast seda, kui M. Valmet on kõik üürilepingust tulenevad kohustused

nõuetekohaselt täitnud, loobuma liisingulepingust tulenevast vara omandamise õigusest M. Valmeti

kasuks.

M. Valmeti 6. detsembri 2004. a taotlus lõpetada üürileping vara võõrandamise tõttu OÜ-le Reilen

Tootmine, 3. veebruaril 2005 kostja, OÜ Reilen Tootmine, AS-i REVAL LIISING ja M. Valmeti

sõlmitud kokkulepe ning 9. veebruaril 2005 kostja, OÜ Reilen Tootmine, Urmas Ehrlichi ja AS-i

Hansapank sõlmitud kokkulepe kinnistu mõttelise osa müügilepingu lõpetamise kohta, ostueesõiguse

teostamise avalduse alusel sõlmitav omandi üleandmise kokkulepe, kaasomandi valdamise ja

kasutamise korra märkuse kustutamise avaldus, hüpoteegi seadmise leping, hüpoteegiga tagatavate

nõuete muutmise leping ja asjaõigusleping kinnitavad üheselt, et M. Valmet ei suutnud endale võetud

üürilepingust tulenenud kohustust täita ja sellest tulenevalt kõnealust vara tagasi omandada.

Tehinguid kogumis hinnates leidis maakohus, et tegemist on nn sale and lease back tüüpi tehinguga,

mis on sõlmitud lähtuvalt eeskätt M. Valmeti tahtest saada 400 000 krooni, jätkuvalt vallata Pärnus

Toominga 1 asuvat vara ning tahtest üürilepingust tulenevate kohustuste nõuetekohasel täitmisel vara

tagasi omandada. Väär on hageja seisukoht, et M. Valmetil on tekkinud iseseisev õigussuhe AS-

ga REVAL LIISING, kes on kostja nõusolekul andnud liisingulepingu alusel AS-i REVAL LIISING

kasutusse antud vara üürilepingu alusel edasi M. Valmeti kasutusse, sest kõiki viidatud M. Valmeti

tehinguid kostja ja kolmanda isikuga tuleb vaadelda kogumis. Kui vaadelda tehinguid eraldi, ei

saanuks M. Valmet soovitud finantseeringut. M. Valmeti omafinantseeringu osa oli 450 000 krooni,

mistõttu ei tulnud müügihinnast 450 000 krooni M. Valmetile tegelikult üle kanda, vaid see

tasaarvestati müügihinnaga 850 000 krooni. M. Valmet on kinnitanud müügilepingule

allakirjutamisega, et müügihinnast 450 000 krooni on müüjale tasutud enne müügilepingu sõlmimist.

Uus võlausaldaja H. Talts, kes pidas tol ajal Pärnus väidetavalt konsultatsioonifirmat ja tegeles

probleemsete ettevõtetega ning majandustegevusest tulenevate probleemidega, pidanuks oma

teadmistele majandus- ja kutsetegevuses tuginedes võtma kinnituse kostjalt nõude loovutamise

dokumendi edastamise kohta. Sellist kirjalikku kinnitust ei ole ja kostja eitab loovutusdokumendi

saamist. Kuivõrd kostja ei eita oma teadmist 24. jaanuari 2006. a loovutusest ja kuna nii M. Valmet,

kostja kui ka kolmas isik on pooled 3. veebruari 2005. a kokkuleppes, ei ole piisavalt usaldusväärne

hageja tõend H. Taltsi ütluste näol, tõendamaks, et 13. jaanuari 2005. a loovutusdokumendist teatati

kostjale. Seega pole piisavat tõendatud, et kostja teadis 13. jaanuaril 2005 toimunud nõude

loovutusest.

3. veebruari 2005. a kokkulepet on pooled käsitanud kompromissilepinguna võlaõigusseaduse

(VÕS) § 578 tähenduses ja kinnitavad kokkuleppe p-s 5, et pärast selle kokkuleppe sõlmimist ja

nõuetekohast täitmist puuduvad neil igasugused vastastikused pretensioonid ja nõuded, kumbki pool

ei nõua teiselt varasemate õigussuhete revideerimist ega esita tulenevalt varasematest õigussuhetest

või poolte vahel toimunud faktilistest asjaoludest teineteisele mingeid nõudeid. Seega on dokumendis

kokku lepitud, et M. Valmetil ei ole mingeid nõudeid kostja vastu. Kokkulepe on VÕS § 169 lg 2

kohaselt kehtiv ka vaidluse poolte suhtes. Nõudeõiguse loovutamise tehingud ei muuda kokkuleppe

kehtivust, sh M. Valmeti antud kinnitusi, sest kokkulepet sõlmides võlgnik ilmselt loovutusest ei

teadnud ega pidanudki teadma. 3. veebruari 2005. a kokkulepe kehtib, vastupidine pole tõendatud.

Arvestades seda, et kõnealused tehingud kogumis on käsitatavad nn sale and lease back tüüpi

tehinguna, et algne võlausaldaja M. Valmet on kinnitanud lepingus, et talle on tasutud

450 000 krooni, ja 3. veebruari 2005. a kokkuleppes, et tal puuduvad nõuded kostja vastu, ei ole

kostjal 11. novembri 2003. a lepingu järgi kohustust tasuda 450 000 krooni.

5. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda.

6. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata, maakohtu otsuse

muutmata ja menetluskulud hageja kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohus jättis 12. jaanuari 2010. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata

ning maakohtu otsuse muutmata, arvestades ka ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.

Apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud jättis ringkonnakohus hageja kanda.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ega pidanud vajalikuks neid

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 kohaselt korrata. 3. veebruari 2005. a kokkulepe

kostja ja M. Valmeti vahelises suhtes on VÕS § 207 lg 2 kohane poolte kokkulepe võlasuhte

puudumise kohta, mis puudutab Pärnus Toominga 1 asuva kinnistu 1/2 mõttelise osaga tehtud ja

tehtavaid tehinguid (negatiivne võlatunnistus). M. Valmet ja tema eriõigusjärglane ei ole esitanud

nõuet nimetatud negatiivse võlatunnistuse väljanõudmiseks alusetu rikastumise sätete järgi.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu

otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada, mõista kostjalt hageja kasuks välja

450 000 krooni ning jätta menetluskulud kostja kanda, või saata asi tühistatud osas samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebuse kohaselt ei nähtu 11. novembri 2003. a müügilepingust, et M. Valmet ja kostja

oleks leppinud kokku, et müügilepingu punktis 4.1 nimetatud müügihinna osa (450 000 krooni)

tasaarvestatakse. Kostja ja M. Valmet ei ole sõlminud kinnistu kohta muid lepinguid, mille alusel

oleks kostja andnud M. Valmeti kasutusse 1/2 mõttelist osa Pärnu linnas Toominga 1 asuvast

kinnistust või mille alusel oleks M. Valmetil tekkinud kostja vastu 450 000 krooni suurune kohustus,

mis oleks andnud aluse M. Valmeti ja kostja vastastikuste nõuete tasaarvestamiseks. Liisingulepingu

sõlmisid 5. novembril 2003 kostja ja AS REVAL LIISING. Nimetatud liisingulepingu p 6.1 kohaselt

kohustus kostja omandama M. Valmetilt 1/2 mõttelist osa Pärnu linnas Toominga 1 asuvast

kinnistust, kinnistu kasutamise eest kohustus kostjale tasuma tasu ehk liisingumakseid AS REVAL

LIISING, sh tekkis AS-l REVAL LIISING nn omafinantseeringu tasumise kohustus.

Ringkonnakohus on jätnud ebaõigesti kohaldamata VÕS § 208 lg 1 ning ekslikult asunud

seisukohale, justkui oleks M. Valmeti ja kostja vahel tekkinud nn sale and lease back tunnustele

vastav õigussuhe. Puuduvad tõendid, millest tuleneks M. Valmeti 450 000 krooni suurune kohustus

kostja vastu või vastastikuste nõuete tasaarvestamine. Jättes tuvastamata vastastikuste kohustuste

olemasolu, on ringkonnakohus põhjendamatult nõustunud maakohtu seisukohaga, justkui oleks

M. Valmetile tasumata jäänud müügihinna osa 450 000 krooni tasaarvestatud M. Valmeti kohustusega

(nn omafinantseering) kostja vastu. Nii kostja kui ka kolmas isik on kinnitanud, et vaidlusalust

450 000 krooni ei ole kumbki M. Valmetile kunagi üle andnud. Ringkonnakohus on jätnud

tuvastamata, millisel õiguslikul alusel oli kostjal õigus jätta müügilepingu p-s 4.1 nimetatud

müügihinna osa M. Valmetile tasumata.

Ringkonnakohus on jätnud põhjendamatult arvestamata hageja väite, et liisinguleping, mille objektiks

oli kinnisasi, pidi olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis.

Ringkonnakohus, nõustudes maakohtu põhjendustega, on ebaõigesti asunud seisukohale, nagu oleks

M. Valmet 3. veebruari 2005. a kokkuleppega kinnitanud nõuete puudumist kostja vastu ning et

nimetatud kokkulepe tuleb vaidlusaluse nõude osas lugeda kehtivaks. Tunnistaja H. Talts on andnud

veenvaid ütlusi selle kohta, et tema M. Valmetilt nõude omandanud isikuna toimetas nõude

loovutamise lepingu kostja Tallinnas Liivalaia tänaval asuvasse peakontorisse. Seega on tõendatud

kostja teavitamine 13. jaanuaril 2005 toimunud nõude loovutamisest ning ringkonnakohus, nõustudes

maakohtu põhjendustega, on põhjendamatult jätnud kohaldamata tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 69 lg 2. VÕS § 169 kohaldamine on põhjendamatu. 3. veebruari 2005. a kokkuleppest ei

nähtu, et M. Valmet oleks selgesõnaliselt kinnitanud oma nõuete puudumist kostja vastu. Nimetatud

kokkulepe reguleerib sisuliselt kostja ja OÜ Reilen Tootmine vahel tekkinud õigussuhteid ning

kokkuleppest ei nähtu, et kostja on 11. novembri 2003. a müügilepingu alusel jätnud M. Valmetile

450 000 krooni tasumata.

VÕS § 578 lg 2 järgi eeldatakse nõuetest loobumist ja nõude tunnustamist üksnes nendes vaieldavates

või ebaselgetes küsimustes, mille üle pooled läbi rääkisid. 3. veebruari 2005. a kokkuleppe sisu on

ebaselge ning sellest ei nähtu, milliseid M. Valmeti ja kostja vahelisi õigussuhteid kokkulepe

reguleerib.

9. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata, ringkonnakohtu otsuse

muutmata ja menetluskulud hageja kanda.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb jätta TsMS § 691 p 1 alusel rahuldamata ja

ringkonnakohtu otsus muutmata.

11. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal on 11. novembri 2003. a müügilepingu järgi

450 000 krooni tasumise kohustus või mitte.

12. Maakohus leidis, et 3. veebruari 2005. a kokkulepet on pooled käsitanud kompromissilepinguna

VÕS § 578 tähenduses ja kinnitavad kokkuleppe p-s 5, et pärast selle kokkuleppe sõlmimist ja

nõuetekohast täitmist puuduvad neil igasugused vastastikused pretensioonid ja nõuded, kumbki pool

ei nõua teiselt varasemate õigussuhete revideerimist ega esita tulenevalt varasematest õigussuhetest

või poolte vahel toimunud faktilistest asjaoludest teineteisele mingeid nõudeid. Seega on dokumendis

kokku lepitud, et M. Valmetil ei ole mingeid nõudeid kostja vastu. Ringkonnakohus leidis, et

3. veebruari 2005. a kokkulepe kostja ja M. Valmeti vahelises suhtes on VÕS § 207 lg 2 kohane

poolte kokkulepe võlasuhte puudumise kohta, mis puudutab Pärnus Toominga 1 asuva kinnistu 1/2

mõttelise osaga tehtud ja tehtavaid tehinguid (negatiivne võlatunnistus). Hageja seevastu leiab, et

3. veebruari 2005. a kokkuleppest ei nähtu, et M. Valmet oleks selgesõnaliselt kinnitanud oma nõuete

puudumist kostja vastu.

3. veebruaril 2005 kostja, OÜ Reilen Tootmine, AS-i REVAL LIISING ja Mihkel Valmeti sõlmitud

kokkuleppe p 5 kohaselt asendavad sellest kokkuleppest tulenevad õigused ja kohustused

edasiulatuvalt kõiki varasematest kokkulepetest pooltele tulenenud õigusi ja kohustusi. Sama punkti

teise lause kohaselt pooled kinnitavad, et pärast selle kokkuleppe sõlmimist ja nõuetekohast täitmist

puuduvad neil igasugused pretensioonid ja nõuded, kumbki pool ei nõua teiselt varasemate

õigussuhete revideerimist ega esita tulenevalt varasematest õigussuhetest või poolte vahel toimunud

faktilistest asjaoludest teineteisele mingeid nõudeid. Kokkuleppe päises on pooled märkinud, et

alljärgnev kokkulepe on sõlmitud, võttes arvesse, et: 1) liisinguandja (kostja), üürnik (Mihkel Valmet)

ja AS REVAL LIISING sõlmisid 29. oktoobril 2003 üürilepingu nr 03100546, mille esemeks oli 1/2

mõttelist osa kinnistust (reg osa nr 277), Toominga 1, Pärnu (vara); 2) liisinguandja (kostja) ja üürnik

(Mihkel Valmet) sõlmisid 11. novembril 2003 vara müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt

omandas liisinguandja üürnikult vara hinnaga 850 000 Eesti krooni; 3) üürileping lõpetati

7. detsembril 2004 üürniku (Mihkel Valmet) ja AS-i REVAL LIISING vastastikusel kokkuleppel

selliselt, et vara valdus ja juhusliku hävimise riisiko jäi üürnikule (Mihkel Valmet); 4) liisinguandja

(kostja) ja OÜ Reilen Tootmine sõlmisid 7. detsembril 2004 vara müügilepingu ja asjaõiguslepingu,

mille kohaselt müüs liisinguandja (kostja) OÜ-le Reilen Tootmine vara hinnaga 850 000 Eesti krooni;

5) vara suhtes seadusest tulenevat ostueesõigust omav isik Urmas Ehrlich teatas 5. jaanuaril 2005

Tallinna notar Evelyn Rootsile enda soovist kasutada vara ostueesõigust. Kokkuleppe p 1 kohaselt on

kokkuleppe pooled leppinud kokku, et juhul kui liisinguandja (kostja) ilmub 9. veebruaril 2005

Tallinna notar Evelyn Rootsi juurde ja allkirjastab vara müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille

kohaselt läheb vara omandiõigus 850 000 Eesti krooni eest üle liisinguandjalt (kostjalt) Urmas

Ehrlichile, siis loobuvad kõik ülejäänud kokkuleppe pooled selles kokkuleppes märgitud tingimustel

oma olemasolevatest ja tulevikus tekkida võivatest nõuetest liisinguandja (kostja) vastu.

VÕS § 578 lg 2 järgi eeldatakse, et kompromissilepingu tagajärjel loobuvad lepingupooled oma

nõuetest ning omandavad kompromissilepingu alusel uued õigused. Selline eeldus ei tähenda

iseenesest seda, et kui pooled sõlmivad kompromissilepingu, siis loobuvad nad vastastikku kõikidest

olemasolevatest nõuetest, mis neil on üksteise vastu (VÕS § 207 lg 1), või tunnistavad vastastikku, et

neil ei ole teineteise vastu ükskõik missugusel alusel mingeid nõudeid (VÕS § 207 lg 2).

Kompromissilepinguks on VÕS § 578 lg 1 esimese lause järgi leping, millega muudetakse õiguslikult

vaieldav või ebaselge õigussuhe vaieldamatuks poolte vastastikuste järeleandmiste teel.

Kompromissilepingul, nagu igal teisel lepingul, on oma ese, s.t konkreetne suhe või suhete ring, mida

lepinguga reguleeritakse. Seega eeldatakse VÕS § 578 lg 2 järgi nõuetest loobumist (VÕS § 207) ja

nõude tunnustamist (VÕS § 30) üksnes nendes vaieldavates või ebaselgetes küsimustes, mille üle

pooled läbi rääkisid ja mille kohta nad sõlmisid kompromissilepingu kui kohustustehingu

(vt Riigikohtu 11. juuni 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-08, p 16). Kolleegium leiab eelnevast

tulenevalt, et pooled loobusid 3. veebruari 2005. a kokkuleppe alusel eelduslikult vastastikku üksnes

kokkuleppes nimetatud läbi räägitud kehtivatest lepingutest tulenevatest nõuetest.

13. Kolleegium nõustub kohtute tuvastatuga, et kuna ei ole tõendatud kostja teavitamine 13. jaanuaril

2005 sõlmitud nõudeõiguse loovutamise lepingust, millega Mihkel Valmet loovutas Hillar Taltsile

kostja ja M. Valmeti vahel sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepingust tuleneva müügihinna

tasumise nõude 450 000 krooni, ei muuda nõudeõiguse loovutamise tehingud 3. veebruari 2005. a

kokkuleppe kehtivust, sh M. Valmeti antud kinnitusi. VÕS § 169 lg 2 kohaselt, kui võlgnik tegi

nõude suhtes tehingu või muu toimingu nõude loovutanud võlausaldajaga ja tehingut või muud

toimingut tehes ei teadnud ega pidanudki nõude loovutamisest teadma, loetakse tehing või muu

toiming kehtivaks. Seega kehtib 3. veebruari 2005. a kokkulepe mh osas, millega M. Valmet loobus

11. novembri 2003. a kehtivast müügilepingust kostja vastu tulenevatest nõuetest, sh müügihinna

450 000 krooni tasumise nõudest.

14. Praegusel juhul on kohtud tuvastanud, et M. Valmeti ja kostja vahel tehtud tehingute puhul oli

tegemist nn sale and lease back tüüpi liisingulepinguga/tehinguga. Tulenevalt Riigikohtu praktikast,

kui sellise lepingu esemeks on kinnisasi, peab leping asjaõigusseaduse § 119 lg 1 kohaselt olema

tervikuna notariaalselt tõestatud. Kui kinnisasja võõrandamise kohustusleping (nt müügilepinguna)

on küll notariaalselt tõestatud, kuid sellega seotud liisinguleping kinnisasja tagasiomandamiseks on

notariaalselt tõestamata, võib see TsÜS § 85 kohaselt kaasa tuua kogu tehingu (sh notariaalselt

tõestatud lepingu) tühisuse, kuna ilmselt ei oleks üht osa tehingust tehtud teiseta (vt Riigikohtu

13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 22). Tehingu seadusest tuleneva

vorminõude järgimata jätmine kui lepingu tühisuse alus on asjaolu, mida kohus peab asja

lahendamisel arvestama sõltumata sellest, kas pooled sellele selgesõnaliselt tuginevad (vt Riigikohtu

8. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, p 14; 30. aprilli 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

150-06, p 14; 13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 21).

Praegusel juhul on M. Valmet ja kostja sõlminud 11. novembril 2003 notariaalselt tõestatud kinnistu

mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu, kuid AS-i REVAL LIISING ja kostja vahel sõlmitud

liisinguleping ning kostja, AS-i REVAL LIISING ja Mihkel Valmeti vahel 29. oktoobril 2003

sõlmitud üürileping on notariaalselt tõestamata. Kui tegemist on tervikuna sale and lease back tüüpi

lepinguga, toob notariaalse vorminõude rikkumine kaasa ka notariaalselt tõestatud müügilepingu

tühisuse. Eeldatavasti loobusid M. Valmet ja teised 3. veebruari 2005. a kokkuleppe pooled läbi

räägitud kehtivatest lepingutest tulenevatest nõuetest (vt otsuse p 12), mitte aga tühistest tehingutest

tulenevatest nõuetest.

Kuna hageja on hagis tuginenud üksnes sellele, et talle on loovutatud 11. novembri 2003. a

müügilepingust tulenev 450 000 krooni suurune müügihinna tasumise nõue (mitte tühisest tehingust

tulenev nõue) ning hagis esitatud 11. novembri 2003. a müügilepingust tulenevast müügihinna

450 000 krooni tasumise nõudest on M. Valmet 3. veebruari 2005. a kokkuleppe järgi loobunud, on

hagi rahuldamata jätmine põhjendatud. Seega puudub alus ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks

seetõttu, et kohtud pole hinnanud kogu sale and lease back tüüpi lepingu/tehingu kehtivust

vorminõude rikkumise tõttu ja käsitlenud võimalikke tühisest tehingust tulenevaid nõudeid. Hageja

kassatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning ringkonnakohtu otsus muutmata.

15. Hageja tasutud kassatsioonikautsjon arvatakse TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel riigituludesse.

Menetluskulud tuleb kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jätta TsMS § 171 lg 1 järgi

kassatsioonkaebuse esitaja kanda. Menetlusosaline võib TsMS § 174 lg 1 järgi nõuda asja lahendanud

esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse

alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Ants Kull, Henn Jõks, Villu Kõve