3-2-1-29-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-29-10

Otsuse kuupäev

Tartu, 27. aprill 2010. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Lea Laarmaa

Kohtuasi

OÜ Moonirull hagi MTÜ Eesti Pärimusmuusika Keskus

vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 14. detsembri 2009. a otsus tsiviilasjas

nr 2-09-2485

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

MTÜ Eesti Pärimusmuusika Keskus kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

186 834 krooni 9 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Osaühing Moonirull (registrikood 11441144), esindaja

vandeadvokaat Martin Männik

Kostja Mittetulundusühing Eesti Pärimusmuusika Keskus

(registrikood 80116582), esindaja vandeadvokaat Leon Glikman

Asja läbivaatamise kuupäev

5. aprill 2010. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 22. juuni 2009. a ja Tartu Ringkonnakohtu 14. detsembri 2009. a

otsus tsiviilasjas nr 2-09-2485 ja saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada MTÜ-le Eesti Pärimusmuusika Keskus kassatsioonkaebuselt 12. jaanuaril 2010. a

tasutud kautsjon 1868 (üks tuhat kaheksasada kuuskümmend kaheksa) krooni 34 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ Moonirull (hageja) esitas 21. jaanuaril 2009. a Tartu Maakohtule hagi MTÜ Eesti

Pärimusmuusika Keskus (kostja) vastu, milles palus tuvastada, et kostja üürilepingu ülesütlemine on

tühine.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 19. veebruaril 2008. a üürilepingu, millega kostja andis

hagejale üürile Pärimusmuusika Aida teisel ja kolmandal korrusel asuvad kohvikuruumid. Ruumid

anti hagejale üle 7. aprillil 2008. a. Pooled leppisid üleandmisel kokku, et üüritud ruumide olulised

puudused kõrvaldatakse 30. aprilliks 2008. a. Kuna kostja puudusi ei kõrvaldanud, esitas hageja

1. septembril 2008. a kostjale avalduse, millega alandas üüri alates 1. juulist 2008. a 120 kroonilt

ruutmeetri eest kuus 90 kroonini ruutmeetri eest kuus. 16. jaanuaril 2009. a esitas kostja hagejale

üürilepingu ülesütlemise avalduse. Kostjal ei olnud õigust üürilepingut üles öelda, kuna hageja pole

lepingut rikkunud. Hageja on tasunud kõik kostja õiguspäraselt esitatud arved. Kostjal puudus mõjuv

põhjus üürilepingu ülesütlemiseks. Kostja on rikkunud ka üürilepingu ülesütlemise korda.

Üürilepingu p 13.2 kohaselt tuleb üürilepingu ülesütlemisest kolm kuud kirjalikult ette teatada.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata.

Kostja leidis, et üürilepingu ülesütlemine oli õiguspärane, kuna hageja ei ole nõuetekohaselt tasunud

üüri ja kommunaalteenuste eest. Hageja on viivitanud peaaegu kõigi talle esitatud arvete tasumisega.

Kostja andis hagejale 16. detsembril 2008. a võla tasumiseks 10-päevase tähtaja. Hageja

üürilepingust tulenev võlg koos viivisega oli 107 128 krooni 21 senti. Hageja tasus kostjale

29. detsembril 2008. a kahe maksega 19 644 krooni ja 19 410 krooni. 2. jaanuaril 2009. a tasus hageja

13 603 krooni. Kostja esitas 8. jaanuaril 2009. a hagejale 29 514 krooni suuruse arve, mille tasumise

tähtpäev oli 15. jaanuar 2010. a. Hageja arvet ei tasunud. 16. jaanuaril 2009, mil kostja üürilepingu

üles ütles, olid olemas kõik võlaõigusseaduse (VÕS) § 316 lg-s 1 toodud alused üürilepingu

ülesütlemiseks. Kostja tugines ülesütlemisel eelkõige VÕS § 316 lg 1 p-le 1.

Hageja väited üürilepingu eseme puuduste kohta on pahatahtlikud ja otsitud. Mitte ükski hageja välja

toodud viga ei ole selline puudus, mis takistaks hagejal üürilepingu eset sihtotstarbeliselt kasutada.

Tegemist oli pisipuudustega, millest enamik oli enne hageja üüri alandamise avalduse esitamist

likvideeritud. Üürilepingu p 6.6 kohaselt võis üüri alandada üksnes üüripinna või selle kasutamise

tingimuste olulisel halvenemisel asjaolude tõttu, mis ei sõltu üürnikust.

3. Tartu Maakohus rahuldas 22. juuni 2009. a otsusega hagi ja tuvastas, et kostja üürilepingu

ülesütlemine on tühine.

Maakohus leidis, et pooled vaidlevad selle üle, kas üürile antud ruumid on puudustega, kas hagejal

oli seetõttu õigus üüri alandada ning milliste kommunaalteenuste eest peab hageja tasuma. Nendest

asjaoludest oleneb, kas hageja oli kostjale 16. jaanuari 2009. a seisuga üüri võlgu nii palju, et kostjal

oli alus üürileping üles öelda. Kumbki pool ei ole kohtule esitanud nõuet lahendada need küsimused

kohtumenetluses. Kuna poolte vahel on lahendamata vaidlus nii üüri suuruse kui ka

kommunaalteenuste üle, ei ole usaldusväärselt tõendatud, et hageja on kostjale võlgu kolme kuu üüri

ja kommunaalteenuste maksed.

4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus selle tühistada ja teha asjas

uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tartu Ringkonnakohus jättis 14. detsembri 2009. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja

maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata. Ringkonnakohus muutis osaliselt maakohtu otsuse

põhjendusi.

Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtuga, et kuna poolte vahel on lahendamata vaidlus nii üüri kui

ka kommunaalteenuste suuruse üle, ei ole usaldusväärselt tõendatud VÕS § 316 lg-s 1 sätestatud

mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Selleks, et kindlaks teha, kas üürilepingu

ülesütlemine on põhjendatud, tuli maakohtul anda hinnang üüri alandamisele.

Üüripinna üleandmise aktist ja selle lisast nähtub, et üüritud ruumid anti hagejale üle puudustega.

Kostja kohustus likvideerima puudused 30. aprilliks 2008. a. See tõendab, et hageja tahe oli võtta

üürile puudusteta asi. Samuti saab järeldada kostja antud kinnitusest puudused kohe kõrvaldada, et

hageja jättis asja vastuvõtmisel endale puudusele tuginemise õiguse juhuks, kui kostja neid

tähtaegselt ei kõrvalda. Sellega on täidetud VÕS §-s 278 ja § 296 lg-s 2 sätestatud eeldused üüri

alandamiseks. Üüripinna üleandmise aktis ja üüri alandamise avaldusele lisatud puuduste loetelus on

kohviku ventilatsiooni ja õhu jahutuse puudused sellised, mille tõttu VÕS § 296 lg 2 järgi võis üüri

alandada. Ei ole põhjendatud kostja seisukoht, et need puudused ei ole üürilepingu p-s 6.6 nimetatud

puudusteks. Üürilepingu objektist tulenevalt on tegemist puudustega, mis vähendavad asja

sihtotstarbele vastava kasutamise võimalust, ning kostja ei ole vastupidist tõendanud.

Üüri saab alandada VÕS § 112 alusel, kusjuures kohase ja mittekohase täitmise väärtus määratakse

kohustuse täitmise aja seisuga. Kohustuse mittekohase täitmise väärtuse ja kohase täitmise väärtuse

kindlaksmääramise eeldustena tuleb tuvastada üüriobjekti kasutamisel tegelikult valitsenud olukord ja

olukord, milles oli kokku lepitud üürilepingus. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa

täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Kuivõrd üüri

alandamise avalduses märgituist olid VÕS § 296 lg 2 kohaselt puudusteks ainult kohviku

ventilatsiooni ja õhu jahutuse puudused, tuleb asjaolusid arvestades määrata, et üürnikul oli õigus

alandada üüri alates 1. juulist 2008. a 20% võrra tasumisele kuuluvast üürist.

Üürilepingu p 4.3 järgi pidi hageja maksma üüri igas kuus kostja esitatavate arvete alusel jooksva kuu

15. kuupäevaks ning üürilepingu p 5.6 järgi pidi hageja tasuma talle vahendatud kommunaalteenuste

eest kümne tööpäeva jooksul arve saamisest. Hagejale esitatud arvetest ja apellatsioonkaebusele

lisatud võlgnevuse arvestusest nähtub, et kostja märkis üüri ja kommunaalteenuste tasu ühele arvele

ja nõudis arvete maksmist 10 päeva jooksul. Ka lähtus ta võlgnevuse arvestamisel 10-päevasest

maksetähtajast. Hageja esitatud võlgnevuse arvestusest järeldub, et ka hageja nõustus 10-päevase

maksetähtajaga. Sellest saab järeldada, et lepingu täitmise käigus leppisid pooled kokku, et üüri ja

kommunaalteenuste eest tuleb maksta arvel märgitud tähtajaks. Seetõttu on põhjendamatu kostja

seisukoht, et 8. jaanuari 2009. a arve nr A786 maksmise tähtaeg oli 15. jaanuar 2009. a ja hageja oli

16. jaanuaril 2009. a selle arve maksmisega viivituses. Kostja ei ole tõendanud, et 2009. a jaanuaris

leppisid pooled kokku erinevas tasumise tähtajas.

Ringkonnakohtu istungil kinnitas kostja, et VÕS § 316 lg 1 p-s 1 ettenähtud kolme üksteisele

järgneva maksetähtpäeva kindlakstegemisel, mil üürnik oli tasumisega viivituses, tuleb lähtuda

arvetest nr A700, A751 ja A786, st 2008. a novembri ja detsembri ning 2009. a arvetest. Arvestades

seda, et hagejal oli õigus alandada üüri 20% ja viimase arve tasumise tähtpäev ei olnud 16. jaanuaril

2009. a veel saabunud, oli hagejal 16. jaanuari 2009. a seisuga üüri ja kõrvalkulude eest tasumata

17 803 krooni, mis ei ole VÕS § 316 lg 1 p 1 tähenduses viivituses olemine sellel perioodil maksta

tuleva summa olulise osa maksmisega. VÕS § 316 lg 1 p 1 kohaldamiseks peab üürniku võlg ületama

kahe kuu üüri ja kõrvalkulude summa. Ka üürniku eelnevate perioodide võlgnevused ei anna alust

VÕS § 316 lg 1 p 1 kohaselt üürilepingut üles öelda. VÕS § 316 lg 1 p 2 järgi võib üürileandja

üürilepingu üles öelda, kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu üüri summa, ning sama

lõike p 3 järgi siis, kui võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu kõrvalkulude summa.

Apellatsioonkaebusele lisatud võlgnevuse arvestusest ja hageja makstud üüri ja kommunaalkulude

arvestusest nähtub, et hageja võlgnevused maksmata üüri või kommunaalteenuste eest ei anna alust

üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 316 lg 1 p 2 või 3 järgi. Seega ei olnud kostjal

16. jaanuaril 2009. a ühtegi VÕS § 316 lg 1 p-des 1, 2 ja 3 sätestatud alust üürilepingu erakorraliseks

ülesütlemiseks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub selle tühistada ja saata

asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohus on valesti kohaldanud VÕS § 112 lg-t 1 ning rikkunud tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 654 lg-t 4, asudes põhjendamatult seisukohale, et hagejal oli õigus alandada üüri

20% võrra. VÕS § 112 lg 1 kohaselt võib mittekohase täitmise vastu võtnud lepingupool alandada

hinda võrdeliselt kohase täitmise väärtuse suhtele mittekohase täitmise väärtusesse. Hageja ei olnud

esitanud ühtegi tõendit mittekohase täitmise väärtuse kohta ega olnud tõendanud VÕS § 112 lg 1

kolmanda lause kohaldamise eeldusena ka seda, et kohase ja mittekohase täitmise väärtust ei ole

võimalik kindlaks teha. Ringkonnakohus on jätnud hindamata üürilepingu p 6.6, mille kohaselt võis

üüri alandada üksnes üüripinna või selle kasutamise tingimuste olulise halvenemise korral. See

üürilepingu punkt kitsendab üüri alandamise võimalusi võrreldes VÕS § 296 lg-ga 2. Hageja ei ole

tõendanud, et üürilepingu eseme kasutamine oleks olnud oluliselt häiritud. Hageja on ruumide

üleandmise aktis kinnitanud, et ta on ruumid üle vaadanud ning ruumid on seisukorras, mis

võimaldab neid kasutada üüripinnana.

Ringkonnakohus ei ole praeguses asjas põhjendanud, miks ta asus seisukohale, et oluline osa

VÕS § 316 lg 1 p 1 tähenduses on vähemalt 2/3. Hageja on pidevalt hilinenud maksetega ja tasunud

üüri kokkulepitust vähem. Seda, kui suur on VÕS § 316 lg 1 p 1 tähenduses oluline osa, tuleb hinnata

kaasusepõhiselt lähtudes kõikidest asjaoludest, sh võlgniku üldisest maksekäitumisest.

Ringkonnakohus rikkus TsMS § 654 lg-t 4 ka sellega, et ei põhjendanud, millisel õiguslikul alusel

asus ta seisukohale, et pooled muutsid lepingu täitmise käigus üüri maksmise tähtpäeva.

Ringkonnakohus asetas TsMS § 230 lg-t 1 rikkudes vastupidise tõendamiskoormuse kostjale.

Maakohus tuvastas, et üüri maksmise tähtpäev tuleneb üürilepingu p-st 4.3. Ringkonnakohus ei

põhjendanud, miks tuleb asjaolusid ümber hinnata. Ringkonnakohus tugines uue kokkuleppe

tuvastamisel üksnes arvetele. Riigikohtu praktika kohaselt ei loo arved või muud

raamatupidamisdokumendid iseenesest tsiviilõiguslikke kohustusi ning lepingut saab muuta poolte

kokkuleppel.

Ringkonnakohus ei ole vastanud ühelegi kostja apellatsioonimenetluses esitatud väitele hageja võla

suuruse, selle ajalise kujunemise ega seoste kohta ülesütlemise õiguslike alustega. Ringkonnakohtu

otsus on selles osas oluliselt põhjendamata. Ringkonnakohus on jätnud tuvastamata hageja

üürilepingust tuleneva võla suuruse üürilepingu ülesütlemise ajal.

8. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel

tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

Asi tuleb TsMS § 691 p 4 ja § 692 lg 5 alusel saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

10. Pooled vaidlevad üürilepingu erakorralise ülesütlemise eelduste üle, eelkõige selle üle, kas kostja

võis VÕS § 316 lg 1 p 1 alusel üürilepingu üles öelda ja kas hageja oli üürilepingu ülesütlemise ajal

viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või

nende olulise osa maksmisega. Hageja väidab, et ta alandas üüri ja seetõttu ei olnud VÕS § 316 lg 1

p 1 kohaldamise eeldused täidetud. Kostja leiab, et hagejal ei olnud õigust üüri alandada. Seega pidid

kohtud asja lahendamisel mh tuvastama, kas hagejal oli õigus alandada üüri.

Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on selle hindamisel, kas ja kui palju oli hagejal õigus üüri

alandada, rikkunud menetlusõiguse norme ja kohaldanud valesti materiaalõigust. Kuna maakohus

üüri alandamise kohta sisuliselt seisukohta ei võtnud, tuleb tühistada ka maakohtu otsus.

11. TsMS § 654 lg 5 kohaselt peab kohus võtma põhjendatud seisukoha poolte kõigi esitatud faktiliste

ja õiguslike väidete kohta. Kostja on tuginenud sellele, et üürilepingu p 6.6 kohaselt võis üüri

alandada üksnes üüripinna või selle kasutamise tingimuste olulisel halvenemisel asjaolude tõttu, mis

ei sõltu üürnikust. Ringkonnakohus asus seisukohale, et ei ole põhjendatud kostja väited, et kohviku

ventilatsiooni ja õhu jahutuse puudused ei ole puudusteks, mis üürilepingu p 6.6 kohaselt

võimaldavad üüri alandada. Ringkonnakohus oma seisukohta ei põhjendanud. Ringkonnakohus leidis

vaid, et üürilepingu objektist tulenevalt on tegemist puudustega, mis vähendavad asja sihtotstarbele

vastavat kasutamist. Seega kohaldas ringkonnakohus VÕS § 296 lg-t 2, mitte üürilepingu p 6.6.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb võtta seisukoht, kas üürilepingu p-ga 6.6 piirati hageja õigust üüri

alandada võrreldes VÕS § 296 lg-s 2 sätestatuga, ning kui piirati, siis kas kokkulepe kehtib ja kas

sellisel juhul oli hagejal õigus üüri alandada.

12. VÕS § 112 lg 1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta

alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse

suhtele kohase täitmise väärtusesse. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu

eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) * lepingus kokkulepitud hind : lepingu

eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus) (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-135-05, p 20). Erandina võib juhul, kui kohase ja

mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha, VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt

kohase ja mittekohase täitmise väärtuse otsustada asjaolusid arvestades kohus.

Praeguses asjas ei ole ringkonnakohus kindlaks teinud kohase ja mittekohase täitmise väärtusi. Neid

asjaolusid pidi TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama hageja. Ringkonnakohtus pole tuvastatud ka seda, et

kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha. Ka seda asjaolu pidi tõendama

hageja (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 12).

Juhul kui maakohus asja uuel läbivaatamisel tuvastab, et hagejal oli õigus üüri alandada, tuleb võtta

seisukoht, kas hageja on tõendatud üürilepingu kohase ja mittekohase täitmise väärtused või

tõendanud seda, et neid väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha. Juhul kui kohase ja mittekohase

täitmise väärtus on võimalik kindlaks teha, kuid hageja ei ole neid asjaolusid tõendanud, tuleb asuda

seisukohale, et hageja pidi tasuma üüri lepingus kokku lepitud suuruses.

13. Kolleegium nõustub kostjaga, et "oluline osa" VÕS § 316 lg 1 p 1 mõttes on määratlemata

õigusmõiste ning seda tuleb hinnata iga juhtumi eripära silmas pidades. Ringkonnakohus ei ole

põhjendanud, millistest asjaoludest lähtudes ta leidis, et VÕS § 316 lg 1 p 1 kohaldamiseks peab

hageja võlg ületama kahe kuu summa. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul tuvastada, kui suur

oli hageja igal maksetähtpäeval tasuda tuleva üüri ja kõrvalkulude võlg, ning võtta põhjendatud

seisukoht selle kohta, kas hageja oli viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval

tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega.

14. Pooled vaidlevad ka selle üle, millal oli 8. jaanuaril 2009. a esitatud arve maksmise tähtpäev.

Ringkonnakohus leidis, et pooled lähtusid 10-päevasest maksetähtajast, kuid asus samas seisukohale,

et pooled leppisid lepingu täitmise käigus kokku üüri ja kommunaalteenuste eest maksmises kostja

esitatud arvetel märgitud tähtaja jooksul. Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel võtma põhjendatud

seisukoha hageja ringkonnakohtu istungil (III kd, tl 36) esitatud väite kohta, et 8. jaanuari 2009. a

arve tasumise tähtajaks vähemalt kommunaalteenuste puhul oli pooltevahelises suhtes 10 päeva.

15. Kolleegium märgib lisaks, et üürilepingu sõlmimisel üürileandjale tagatisraha maksmine ei

tähenda, et üürnikul oleks õigus tagatisraha võrra vähem üüri maksta. Tagatisraha eesmärgiks on

tagada üürileandja üürilepingust tulenevaid nõudeid üürniku vastu. Selle eesmärgiga ei oleks

kooskõlas see, kui üürileandja saaks üürilepingu üles öelda alles siis, kui üürniku üüri ja kõrvalkulude

võlg ületab tagatisraha suurust VÕS § 316 lg-s 1 toodud määras.

16. Kostja kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada kassatsioonikautsjon.

17. Menetluskulude jaotus poolte vahel tuleb lahendada asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle

tulemustest.

Ants Kull, Villu Kõve, Lea Laarmaa