3-1-1-3-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

KRIMINAALKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-1-1-3-10

Otsuse kuupäev

14. aprill 2010

Kohtukoosseis

Eesistuja Eerik Kergandberg, liikmed Lea Kivi ja Priit Pikamäe

Kohtuasi

Kriminaalasi A. V. süüdistuses KarS § 209 lg 2 p-de 1, 2 ja 3

järgi; G. L. süüdistuses KarS § 209 lg 2

p-de 2 ja 3 järgi ning E. S. süüdistuses KarS § 209 lg 2 p-de 2

ja 3 järgi

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna

Ringkonnakohtu

28. oktoobri

2009.

a

otsus

kriminaalasjas

nr 1-08-8420

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

A. V. kaitsja vandeadvokaat Monika Mägi, G. L. kaitsja

vandeadvokaadi

abi

Raul

Palmaru

ja

E.

S. kaitsja

vandeadvokaat Andres Past

Asja läbivaatamise kuupäev

17. veebruar 2010

Istungil osalenud isikud

A. V. kaitsja vandeadvokaat Monika Mägi, G. L. kaitsja

vandeadvokaadi abi Raul Palmaru, E. S.-i kaitsja vandeadvokaat

Andres Past, Lääne Ringkonnaprokuratuuri eriasjade prokurör

Küllike Kask ja kannatanute E. L.-i ja V. L.-i esindaja

vandeadvokaat Rünno Roosmaa

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 28. oktoobri 2009. a ja Pärnu Maakohtu 16. aprilli

2009. a otsused E. L.-i ja V. L.-i tsiviilhagi lahendamist ning XXXXX XX kinnistu

arestimist puudutavas osas.

2. Saata kriminaalasi E. L.-i ja V. L.-i tsiviilhagi osas uueks arutamiseks Pärnu

Maakohtule.

3. Vabastada kinnistu XXXXX XX, Pärnu linn (registriosa nr XXXXXX) aresti alt.

4. Tsiviilhagi tagamiseks kanda Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Pärnu linna

jaoskonna registriossa nr XXXXXX neljandasse jakku esimesele vabale järjekohale E. L.-i

ja V. L.-i kasuks 1 150 000 (ühe miljoni ühesaja viiekümne tuhande) krooni suurune

kohtulik hüpoteek.

5. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus sisuliselt muutmata, kuid muuta kohtuotsuse

põhjendusi, jättes otsusest välja põhjenduse, mille kohaselt on süüdistatavate tegu

käsitatav nn kolmnurkkelmusena.

6. Kassatsioonid rahuldada osaliselt.

7. Mõista Eesti Vabariigilt V. L.-i kasuks välja 10 000 (kümme tuhat) krooni

kassatsioonimenetluses valitud esindajale makstud tasu katteks.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. A. V., keda oli varem varguse eest karistatud, anti kohtu alla süüdistatuna KarS § 209 lg 2 p-de 1, 2 ja 3

järgi ning G. L. ja E. S. süüdistatuna KarS § 209 lg 2 p-de 2 ja 3 järgi alljärgneva teo toimepanemises.

A. V., G. L. ja E. S. tegid 2005. a detsembrikuus Pärnu linnas asuva XXXXX XX hoonestatud kinnistu

omanikule E. L.-ile, tema abikaasa V. L.-ile ja K. L.-ile ettepaneku müüa XXXXX XX kinnistu neile.

Seejuures viisid süüdistatavad kannatanud tegelikest asjaoludest teadvalt eksitusse, lubades, et

lisaks notariaalses ostu-müügilepingus müügihinnana näidatavale 700 000 kroonile annavad nad XXXXX

XX kinnistu eest K. L.-ile korteriomandi samale kinnistule ehitatavasse ridaelamusse (arvestusliku

väärtusega 900 000 krooni) ja 250 000 krooni sularaha. Tegelikult puudus A. V.-l, G. L.-l ja E. S.-l algusest

peale tahe seda tingimust täita.

E. L. ja V. L. nõustusid müüma XXXXX XX kinnistu, mille turuväärtus oli 2 600 000 krooni,

süüdistatavatele üksnes seetõttu, et nad uskusid, et A. V., G. L. ja E. S. täidavad suulist kokkulepet anda

XXXXX XX kinnistu eest lisaks 700 000 kroonile korteriomand ning 250 000 krooni. Samas soostusid E. L.

ja V. L. süüdistatavate sooviga seda tingimust notariaalses ostu-müügilepingus mitte fikseerida.

12. jaanuaril 2006. a allkirjastasid tehingu tegelikust väärtusest eksitusse viidud E. L. ja V. L. notariaalse

ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega XXXXX XX kinnistu müüdi A. V., E. S. ja G. L.

kaasomandisse hinnaga 700 000 krooni, mis kannatanutele ka tasuti.

A. V., G. L. ja E. S. jätsid korteriomandi ja 250 000 krooni K. L.-ile üle andmata. Seega said nad E. L.-i ja

K. L.-i eksitusse viimisega varalist kasu, omandades 700 000 krooni eest kinnistu väärtusega 2 600 000

krooni, ja põhjustasid E. L.-ile ja V. L.-ile varalist kahju summas 1 150 000 krooni, s.o suures ulatuses.

2. Pärnu Maakohtu 16. aprilli 2009. a otsusega tunnistati A. V. KarS § 209 lg 2 p-de 1, 2 ja 3 järgi süüdi ja

teda karistati vangistusega 2 aastaks. KarS § 65 lg 1 alusel mõistis maakohus A. V.-le liitkaristuse 2 aastat

vangistust, millest arvas maha eelmise kohtuotsuse järgi ära kantud karistuse. Kandmata karistuseks luges

kohus 1 aasta 5 kuud ja 15 päeva vangistust, mis jäeti KarS § 74 lg-te 1 ja 3 alusel tingimisi 3-aastase

katseajaga täitmisele pööramata.

Sama kohtuotsusega tunnistati G. L. ja E. S. süüdi KarS § 209 lg 2 p-de 2 ja 3 järgi ning kumbagi

süüdistatavat karistati 1 aasta ja 6 kuu pikkuse vangistusega, mis jäeti KarS § 74 lg-te 1 ja 3 järgi tingimisi 3-

aastase katseajaga täitmisele pööramata.

Maakohus mõistis A. V.-lt, G. L.-lt ja E. S.-lt solidaarselt V. L.-i ja E. L.-i kasuks välja 1 150 000 krooni.

Tsiviilhagi täitmise tagamiseks jättis maakohus aresti alla XXXXX XX kinnistu, kuid seda mitte suuremas

summas kui 1 150 000 krooni.

Maakohtu põhiseisukohad olid kokkuvõtlikult järgmised.

2.1 Usaldusväärsed on kannatanute ütlused, mille kohaselt sõlmiti süüdistatavatega enne XXXXX XX

kinnistu notariaalse ostu-müügilepingu allkirjastamist suuline kokkuleppe, et lisaks lepingus fikseeritavale

müügihinnale maksavad süüdistatavad kinnistu eest K. L.-ile 250 000 krooni sularaha ning annavad

kinnistule ehitatavas ridaelamus ühe korteri arvestusliku väärtusega 900 000 krooni. Atesteeritud

kinnisvarahindaja poolt kaks kuud pärast müügilepingu sõlmimist koostatud hindamisakti kohaselt oli

XXXXX XX kinnistu turuväärtus 2 600 000 krooni, millest 930 000 krooni moodustab kinnistu hoonestatud

osa väärtus ja 1 680 000 krooni hoonestamata osa väärtus. Kinnisvarahindaja on leidnud, et arvestades

objekti asukohta, seisukorda, suurust ja logistilist paiknemist, võib objekti likviidsust pidada heaks. Ei ole

eluliselt usutav, et kannatanud oleksid olnud nõus müüma kinnistu, mille turuväärtus on 2 600 000 krooni,

700 000 krooni eest. 700 000 krooni ei ole vastavuses isegi n-ö kiirmüügi hinnaga. Eelnevast järeldub, et

süüdistatavad lõid kannatanutele n-ö lisatingimuste osas tegelikest asjaoludest teadvalt ebaõige ettekujutuse.

Notariaja kiire leidmise ja tavalise inimese jaoks ebatavaliselt suure summa - 700 000 krooni maksmisega -

tekitasid süüdistatavad kannatanutes usu, et lepingu notariaalse sõlmimise järel tasutakse notariaalse lepingu

väliselt täiendav sularaha ja antakse ridaelamuboks. Usutavad on kannatanute ütlused, mille kohaselt märgiti

notariaalsesse lepingusse kinnistu müügihinnaks 700 000 krooni seetõttu, et süüdistatavad selgitasid neile, et

madalama hinna näitamisega kaasnevad madalamad maksud tehingu sooritamisel.

Süüdistatavate ütlused, et kinnistu väärtus on 700 000 krooni ning nemad mingit kasu ei saanud, on lükatud

ümber teiste tõenditega - eelkõige kannatanute ütlustega ja kinnisvara hindamise aktiga, samuti tunnistajate

A. L.-i ja As. L.-i ütlustega selle kohta, et nende vanemad soovisid varem müüa üksnes 1400 ruutmeetrise

osa kokku 2400 ruutmeetrisest Jaani 19 kinnistust 700 000 krooniga. Samuti kinnitavad tunnistajate P. O. ja

A. S.-i ütlused, et kannatanud tahtsid kinnistut müüa hinnaga 500 krooni ruutmeeter. Seega ei ole usutav, et

kannatanud oleksid olnud nõus müüma kinnistu hinnaga 291,66 krooni ruutmeetrist, seejuures üldsegi

arvestamata 70 ruutmeetri suuruse elamu hinda.

Kelmuse objektiivne koosseis näeb tagajärjena ette varalise kasu saamist teo toimepanija poolt. On

tõendatud, et A. V., G. L. ja E. S. said 700 000 krooni eest kinnistu, mille turuväärtus on 2 600 000 krooni.

A. V., G. L. ja E. S. tegutsesid kaastäideviijatena, kes pidasid üheskoos kannatanutega lepingu sõlmimiseks

läbirääkimisi, käisid ühiselt XXXXX XX kinnistul kannatanutega kohtumas, sõidutasid ühiselt V. L.-i

Pärnust tema maakoju, olid tehingu päeval ühiselt Viljandis notari juures. E. S. aitas korraldada dokumentide

liikumist notarile ja pani kinni notariaja.

2.2 V. L.-i ja E. L.-i tsiviilhagi on põhjendatud ja tuleb võlaõigusseaduse (VÕS) § 1043 alusel rahuldada.

Kannatanud hindavad kahju 1 150 000 kroonile. Uskudes süüdistatavate poolt antud lubadusi, lootsid

kannatanud tehingust saada kokku 1 850 000 krooni. Tsiviilhagi suurus on põhjendatud ega ole üle

paisutatud.

3. Pärnu Maakohtu otsuse peale esitasid apellatsioonid A. V. kaitsja vandeadvokaat Monika Mägi, G. L.

kaitsja vandeadvokaadi abi Raul Palmaru ja E. S. kaitsja vandeadvokaat Andres Past. Kõikides

apellatsioonides taotleti maakohtu otsuse tühistamist, apellandi kaitsealuse õigeksmõistmist ja kannatanute

tsiviilhagi rahuldamata jätmist.

4. Tallinna Ringkonnakohtu 28. oktoobri 2009. a otsusega tühistati maakohtu otsus osas, millega

süüdistatavatelt oli solidaarselt kannatanute kasuks välja mõistetud 1 150 000 krooni ning XXXXX XX

kinnistu selle summa ulatuses tsiviilhagi tagamiseks aresti alla jäetud. Ringkonnakohus tegi tsiviilhagi osas

uue otsuse, tagastades E. L.-ile omandi kinnistule XXXXX XX ja selle olulistele osadele ning päraldistele,

tehes sellekohase kande kinnistusraamatusse. E. L.-i ja V. L.-i tsiviilhagi 1 150 000 krooni väljamõistmiseks

A. V.-lt, G. L.-lt ja E. S.-lt jättis ringkonnakohus rahuldamata. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu

otsuse muutmata, kaitsjate apellatsioone ei rahuldatud. Ringkonnakohtu põhiseisukohad olid järgmised.

4.1 Kaitsjate taotlused süüdistatavate õigeksmõistmiseks on põhjendamatud. Notariaalselt tõestatud

kinnisasja ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu olemasolu iseenesest ei välista kelmuse toimepanemist

süüdistatavate poolt. Kelmuse objektiivse koosseisu obligatoorseks elemendiks on pettus. Pettus võib

seisneda ka sellise kohustuse võtmises, mida isik juba algselt tegelikult täita ei kavatse. Pole eluliselt usutav,

et kannatanud oleksid olnud nõus müüma terve XXXXX XX hoonestatud kinnistu umbes sama hinnaga,

mida esialgu loodeti saada kinnistu kaheks osaks jaotamise järel 1400 ruutmeetri suuruse krundi müümise

eest. Samuti pole usutav, et eakad kannatanud E. L. ja V. L. esitasid väljamõeldise kinnistu müügi asjaolude

kohta. Süüdistatavate lubadused ridaelamuboksi ja 250 000 krooni K. L.-ile andmise kohta olid eksitavad ja

süüdistatavatel polnud juba algselt kavatsust neid täita.

4.2 Käesoleval juhul on tegemist nn kolmnurkkelmusega. Süüdistatavad eksitasid lubadusega anda

ridaelamuboks ja 250 000 krooni K. L.-i, kes edastas eksitavad asjaolud oma vanematele, E. L.-ile ja V. L.-

ile. Selle tagajärjel tegid kinnistu omanik E. L. ja tema abikaasa V. L. notariaalse tehingu, millega

süüdistatavad said XXXXX XX kinnistu omanikeks. Pettusest eksitatutena soostusid kannatanud E. L. ja

V. L. võõrandama terve XXXXX XX kinnistu süüdistatavate pakutud madala hinnaga. Seeläbi said

süüdistatavad varalist kasu ja kannatanud varalist kahju.

4.3 Maakohus leidis õigesti, et süüdistatavad peavad kuriteoga kannatanutele tekitatud kahju VÕS § 1043

alusel hüvitama. VÕS § 1045 lg 1 p 5 kohaselt on õigusvastane kannatanu omandi või sellega sarnase õiguse

või valduse rikkumine. VÕS § 127 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda,

mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat

asjaolu ei oleks esinenud. Käesolevas kriminaalasjas on selleks vaieldamatult olukord, mis eelnes

12. jaanuari 2006. a võõrandamistehingule. Selleks, et asetada kannatanud olukorda, mis eelnes

süüdistatavate teole, tuleb XXXXX XX kinnistu kannatanu E. L.-ile tagastada. Ringkonnakohus märkis, et

kinnisasja võõrandamiseks on lisaks võlaõiguslikule lepingule vajalik ka asjaõigusleping. Võlaõiguslik

leping, mis on sõlmitud eksimuse või pettuse tõttu, on tühine. Võlaõigusliku tehingu tühisuse korral muutub

tühiseks ka asjaõigusleping, võõrandamistehingu esemeks olnud omand võõrandajalt omandajale üle ei lähe

ja kinnistusraamatu kanne osutub ebaõigeks.

KASSATSIOONIMENETLUSE POOLTE SEISUKOHAD

5. Tallinna Ringkonnakohtu otsuse peale esitasid kassatsioonid A. V. kaitsja vandeadvokaat M. Mägi, G. L.

kaitsja vandeadvokaadi abi R. Palmaru ja E. S. kaitsja vandeadvokaat A. Past. Kõigis kassatsioonides

taotletakse ringkonnakohtu otsuse tühistamist ja kassaatori kaitsealuse õigeksmõistmist. G. L. ja E. S.

kaitsjate kassatsioonides taotletakse eraldi ka kannatanute tsiviilhagi läbi vaatamata jätmist. Kassatsioonide

põhistused valdavas osas kattuvad ja on kokkuvõtlikult järgmised.

5.1 Asjaolu, et lisaks süüdistatavate ja kannatanute vahel sõlmitud XXXXX XX kinnistu ostu-

müügilepingule oli suuliselt kokku lepitud ka lisatingimuses, mille kohaselt pidid süüdistatavad ehitama

kinnistule ridaelamu, andma K. L.-ile selles ridaelamus 900 000 krooni maksva korteri ning lisaks veel 250

000 krooni, on kohtud tuvastanud üksnes kannatanute ütluste alusel. Süüdistatavad on mis tahes

lisatingimuste olemasolu pidevalt eitanud. Seega on tegemist n-ö sõna-sõna vastu olukorraga. Riigikohus on

otsuses asjas nr 3-1-1-94-04 märkinud, et situatsioonides, kus on ainult n-ö sõna-sõna vastu, peab kohus

erilise tähelepanelikkusega arvestama kõigi asjaoludega, mis enda olemuselt on kaasuse lahendamisel

asjakohased ning mis võivad mõjutada tõendite hindamist, kusjuures otsusest peab selgesõnaliselt tulenema,

et kohus on neid asjaolusid ka arvestanud. Pärnu Maakohus ja Tallinna Ringkonnakohus on aga arvestanud

kõiki kannatanute väiteid neid sisuliselt kaalumata, jättes seejuures tähelepanuta vastuolud kannatanute

ütlustes.

5.2

Sõltumata

eeltoodust

on

ringkonnakohus

vääralt

sisustanud

kolmnurkkelmuse

mõistet.

Kolmnurkkelmusega on tegemist olukorras, kus petetu ja varakäsutaja langevad kokku ja petetu

varakäsutusest saab varalist kahju kolmas isik. Ringkonnakohtu tuvastatu kohaselt on petetuks vaid K. L.,

kes aga ei olnud varakäsutuse tegija, sest varakäsutuse tegid kinnistu omanik E. L. ja tema abikaasa V. L.

Seega ei lange petetu ja varakäsutuse tegija kokku, mistõttu ei saa tegemist olla kolmnurkkelmusega. Kuna

K. L. ei olnud tehingu pool, ei saa talle väidetavate lisatingimuste pakkumine olla kelmuse koosseisule

vastav tegu. Teo- ja otsustusvõimeliste isikutena pidid E. L. ja V. L. aru saama, millise sisuga tehingu nad

sõlmivad. Seega on eksimus välistatud.

Väär on kohtute seisukoht, et XXXXX XX kinnistu turuhind oli 2 600 000 krooni. Tegelikult oli kinnistu

väärt 700 000 krooni, mille eest see ka võõrandati. Seega ei ole varalist kasu ja kahju tekkinud.

5.3 Ringkonnakohus lahendas tsiviilhagi viisil, mis ei vasta ühelegi tuntud õiguskäsitlusele. Kannatanud olid

esitanud üksnes kahju hüvitamise nõude, mistõttu oli kohtul võimalik lahendada üksnes sellist nõuet.

Ringkonnakohus mõistis aga süüdistatavatelt välja kinnistu, mis ei saa olla kahju hüvitamise tulemus. Seega

on ringkonnakohus rikkunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 439. Lisaks sellele on

ringkonnakohtu otsus tsiviilhagi puudutavas osas põhistamata ega ole seetõttu kontrollitav. Asjakohatud on

ringkonnakohtu viited VÕS § 1045 lg 1 p-le 5 ja VÕS §-le 127.

Ringkonnakohtu otsuse tulemusena kaotavad süüdistatavad nii ostetud kinnistu kui ka selle eest

makstud 700 000 krooni.

Ühtlasi väljus ringkonnakohus tsiviilhagi lahendades apellatsiooni piiridest. Maakohtu otsuse vaidlustasid

üksnes süüdistatavate kaitsjad, kes taotlesid tsiviilhagi rahuldamata jätmist. Ringkonnakohus küll rahuldas

selle taotluse, ent tegi samas otsuse, millega tagastas kinnistu E. L.-ile.

6. Kassatsioonivastuses palub Lääne Ringkonnaprokuratuuri eriasjade prokurör Küllike Kask jätta

ringkonnakohtu otsus muutmata ja kassatsioonid rahuldamata. Prokuröri põhiseisukohad on järgmised.

6.1 Kohtud on hinnanud kõiki tõendeid nende kogumis ja kooskõlas kriminaalmenetluse reeglitega.

Kohtuotsused on isikute süüditunnistamist ja karistamist puudutavas osas igakülgselt põhistatud.

Kassatsioonides kohtuotsuste aadressil tehtud etteheited on põhjendamatud. Samuti on kohtud kohaldanud

õigesti materiaalõigust.

6.2 Kuivõrd tsiviilhagi lahendamine toimub tsiviilkohtumenetluse korra kohaselt, ei ole prokuratuuril õigust

anda ringkonnakohtu otsusele hinnangut tsiviilhagi lahendamist puudutavas osas.

7. Kannatanute E. L.-i ja V. L.-i esindaja vandeadvokaat Ljudmilla Tamar leiab kassatsioonivastuses, et

ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle tühistamiseks alust ei ole. Kassatsioonivastuses

leitakse kokkuvõtlikult järgmist.

7.1 Kassaatorite seisukoht, et kohtud rikkusid TsMS § 439 on ekslik. Tsiviilkohtumenetluses selgitatakse

hageja nõuded ja taotlused välja eelmenetluses. Kriminaalasja materjalidest nähtub, et kui kannatanud olid

veendunud, et süüdistatavad oma lubadusi ei täida, soovisid nad kinnistut tagasi. Tsiviilhagi

esitati 18. novembril 2008, kuid süüdistatavad ega nende kaitsjad esimese astme kohtus tsiviilhagi

põhjendatuse kohta seisukohta ei avaldanud. Vastuväited tsiviilhagile esitati alles apellatsioonides.

Tsiviilkohtumenetluse korrast lähtudes andnuks see kohtule aluse tagaseljaotsuse tegemiseks.

7.2 VÕS § 127 lg 1 koostoimes VÕS § 136 lg-tega 1 ja 5 annab kannatanule võimaluse nõuda kahju

hüvitamist ka muul viisil kui rahalise hüvitisena. Kannatanud on seisukohal, et neile pole oluline, kas nad

saavad tagasi oma kinnistu või rahalise hüvitise.

7.3 Kassaatoritel on õigus, et ringkonnakohtu otsuse resolutsioon on teatud määral vastuoluline - ühelt poolt

jäeti tsiviilhagi rahuldamata, kuid teisalt tehti tsiviilhagi osas uus otsus. Kuna ringkonnakohtu põhiosast

nähtub, et kohus sisuliselt rahuldas kahju hüvitamise nõude, siis on resolutsioon ebatäpne osas, millega

tsiviilhagi jäeti rahuldamata.

7.4 Põhjendamatu on kassaatorite väide, et kohtuotsus on vastuoluline, sest süüdistatavad kaotavad nii

ostetud kinnistu kui ka selle eest makstud 700 000 krooni. Süüdistatavad ei ole kriminaalmenetluses 700 000

krooni tagastamist nõudnud ja neil on võimalik esitada selline nõue tsiviilkohtumenetluse korras.

8. Riigikohtu kriminaalkolleegiumi istungil jäid kassatsioonimenetluse pooled oma kirjalike seisukohtade

juurde.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Riigikohtu kriminaalkolleegium käsitleb esmalt A. V., G. L. ja E. S. süüditunnistamist ja karistamist (I),

põhjendab kohtuotsuste tühistamist tsiviilhagi lahendamist puudutavas osas (II), selgitab seejärel

kohtupraktika suunamiseks seda, milliste nõuete abil on puudulikule tahteavaldusele rajatud tehingu tõttu

kinnisasja omandi kaotanud või kinnistusraamatust ekslikult omanikuna kustutatud isikul võimalik endist

olukorda taastada (III) ja võtab lõpuks seisukoha kassatsioonimenetluse tulemuse kohta, selgitades ühtlasi

tsiviilhagi tagamise, kohtuotsuse jõustumise ja kannatanul tekkinud kriminaalmenetluse kulude hüvitamisega

seonduvat (IV).

I

10. Kolleegium leiab, et süüdistatavate süüditunnistamist ja karistamist puudutavas osas vaidlustatud

kohtuotsuste tühistamiseks alust ei ole. Samas tuleb ringkonnakohtu otsuse põhiosast KrMS § 361 p 3 alusel

välja jätta põhjendus, mille kohaselt on süüdistatavate käitumine käsitatav nn kolmnurkkelmusena.

11. Käesolevas asjas seisneb keskne vaidlus selles, kas kannatanud ja süüdistatavad leppisid enne XXXXX

XX kinnistu notariaalse ostu-müügilepingu allkirjastamist suuliselt kokku, et XXXXX XX kinnistut ei

müüda mitte notariaalses lepingus märgitud 700 000 krooni eest, vaid kõrgema hinna (s.o 950 000 krooni ja

orienteeruvalt 900 000 krooni maksva korteriomandi) eest. Kohtud tuvastasid, et selline suuline kokkulepe

tõepoolest sõlmiti, kusjuures süüdistatavatel puudus algusest peale tahe seda kokkulepet täita. Kassaatorite

arvates on aga suulise hinnakokkuleppe olemasolu nõuetekohaselt tõendamata.

12. KrMS § 363 lg 5 kohaselt ei või Riigikohus faktilisi asjaolusid tuvastada. Tulenevalt KrMS § 362 p-st 2

saab Riigikohus vaid

kontrollida,

kas

kohtud

on

faktiliste

asjaolude

tuvastamisel

järginud

kriminaalmenetlusõiguse norme, sh seda, kas kohtuotsuse põhjendustest tulenevalt on kohtu seisukohad

selged, ammendavad ja vastuoludeta (vt nt Riigikohtu kriminaalkolleegiumi 22. mai 2009. a otsus asjas nr 3-

1-1-19-09 - RT III 2009, 28, 208, p-d 15-16). Seega ei saa kolleegium võtta seisukohta küsimuses, kas

süüdistatavad ja kannatanud sõlmisid XXXXX XX kinnistu võõrandamisel suuliselt hinnakokkuleppe, mis

erines notariaalses lepingus märgitust, või mitte. Riigikohus saab üksnes kontrollida, kas kohtute järeldus

sellise kokkuleppe olemasolu kohta on tehtud kooskõlas kriminaalmenetluse normidega.

13. Kolleegiumi hinnangul ei ole kohtud suulise hinnakokkuleppe olemasolu ega ka muude asjas tähtsust

omavate faktiliste asjaolude tuvastamisel kriminaalmenetlusõigust rikkunud. Tõendeid on hinnatud kogumis

ja kohtuotsustes on põhistatud kõiki olulisi järeldusi, milleni kohtud neid tõendeid hinnates jõudsid.

Kohtuotsuse põhistused on veenvad ja kohtu siseveendumuse kujunemine otsuse lugejale jälgitav.

Otsides vastust küsimusele, kas tõendina on usaldusväärsed kannatanute ütlused suulise hinnakokkuleppe

olemasolu kohta või süüdistatavate suulist hinnakokkulepet eitavad ütlused, on kohtud põhjendatult võtnud

aluseks nende vastanduvate tõendite elulise usutavuse analüüsi. Kolleegium on varem korduvalt märkinud, et

ütluste usaldusväärsuse kontrollimisel ei saa alati piirduda üksnes kontrollitavate ütluste kõrvutamisega teiste

kriminaalasjas leiduvate tõenditega. Oluline on muu hulgas ka hinnata ütlustes väljendatud asjaolude "elulist

usutavust" ehk seda, milline on ütlustes kajastuvate asjaolude esinemise üldine tõenäosus. (Vt Riigikohtu

kriminaalkolleegiumi 19. septembri 2005. a otsus asjas nr 3-1-1-74-05, p 15 ja 1. detsembri 2008. a otsus

asjas nr 3-1-1-61-08, p 16.6.)

Käesolevas asjas tuvastasid kohtud, et kannatanud olid juba mõnda aega enne XXXXX XX kinnistu

süüdistatavatele võõrandamist tegelenud XXXXX XX kinnistust jagamise teel moodustatava uue kinnistu

müügi ettevalmistamisega. Sellega seoses oli kannatanutele teada, et XXXXX XX kinnistu väärtus on

tunduvalt suurem kui 700 000 krooni. Samas ei nähtu tuvastatud ajaoludest midagi, mis viitaks sellele, et

kannatanud võinuksid olla mingil põhjusel nõus müüma XXXXX XX kinnistut nende jaoks võõrastele

süüdistatavatele turuhinnast ilmselgelt madalama hinnaga. Eeltoodut arvestades on käesolevas asjas

kohtuotsuse lugejale jälgitav, kuidas kujunes kohtute siseveendumus, et usaldusväärsed on kannatanute

ütlused, mille kohaselt ei vastanud XXXXX XX kinnistu notariaalses ostu-müügilepingus kajastatud kinnistu

müügihind poolte tegelikule hinnakokkuleppele.

14. Kohtud kvalifitseerisid süüdistatavate teo õigesti KarS § 209 järgi kelmusena. KarS § 209 kohaselt on

kelmusena karistatav varalise kasu saamine tegelikest asjaoludest teadvalt ebaõige ettekujutuse loomise teel.

Lubades kannatanutele, et lisaks notariaalses lepingus märgitava 700 000 krooni tasumisele annavad nad

XXXXX XX kinnistu eest K. L.-ile 250 000 krooni ja 900 000 krooni väärtuses muud vara (korteriomandi),

lõid A. V., G. L. ja E. S. kannatanutele teadvalt ebaõige ettekujutuse sellest sooritusest, mida nad kavatsesid

XXXXX XX kinnistu omandiõiguse eest teha. Eksimuse tõttu oodatava vastusoorituse tegelikus ulatuses

nõustusid kannatanud E. L. ja V. L. tegema varakäsutuse - sõlmima süüdistatavatega XXXXX XX kinnistu

võõrandamiseks notariaalse ostu-müügilepingu ja asjaõiguskokkuleppe, mille alusel läks XXXXX XX

kinnistu omand kannatanutelt üle süüdistatavatele. Otsustamaks, kas süüdistatavad said kannatanute

varakäsutuse tagajärjel varalist kasu, tuleb võrrelda süüdistatavate varalist seisu enne ja pärast kannatanute

varakäsutust. Käesoleval juhul omandasid süüdistatavad kannatanu eksimusest tingitud varakäsutuse

tulemusena 700 000 krooni eest kinnistu, mille turuväärtusena on kohtud tuvastanud 1 850 000 - 2 600 000

krooni. Seega oli süüdistatavate varaline seis kannatanute varakäsutuse järgselt 1 150 000 - 1 900 000 krooni

võrra parem kui see oleks olnud ilma kannatanute varakäsutuseta. Kui varakäsutusega on kannatanu vara

reaalselt teisele isikule üle läinud - nagu see käesolevas asjas oli -, ei võeta KarS § 209 mõttes varalise kasu

olemasolu tuvastades üldjuhul arvesse kannatanu võimalikke tsiviilõiguslikke nõudeid, mis tal seoses

varakäsutuse tegemisega on tekkinud.

15. Samas nõustub kolleegium kassaatoritega selles, et ringkonnakohus luges süüdistatavate teo ekslikult

kolmnurkkelmuseks. Nn kolmnurkkelmusena käsitatakse õigusteoorias olukorda, kus petetu (varakäsutuse

tegija) ja isik, kelle arvel toimub varalise kasu saamine, ei lange kokku. See tähendab, et petetu ei tee

varakäsutust mitte enda, vaid kolmanda isiku arvel. Käesolevas asjas ei ole vaidlust selles, et E. L. ja V. L.,

sõlmides 12. jaanuari 2006. a notariaalse ostu-müügilepingu ja asjaõiguskokkuleppe, tegid varakäsutuse enda

vara arvelt. Seega puudub alus rääkida nn kolmnurkkelmusest. Samas ei tähenda eelmärgitu seda, et

süüdistatavate käitumine ei vastaks KarS §-s 209 ette nähtud kuriteokoosseisule.

II

16. Kannatanud E. L. ja V. L. esitasid A. V., G. L. ja E. S. vastu tsiviilhagi, milles palusid mõista

süüdistatavatelt solidaarselt välja 1 150 000 krooni ühiselt E. L.-i ja V. L.-i kasuks. Tsiviilhagi põhjendustes

tuginesid kannatanud asjaolule, et süüdistatavatega lepiti suuliselt kokku selles, et lisaks notariaalses

lepingus märgitud 700 000 krooni maksmisele annavad A. V., G. L. ja E. S. XXXXX XX kinnistu eest K. L.-

le 250 000 krooni sularaha ja 2006. a lõpuks ka arvestuslikult 900 000 krooni maksva ridaelamuboksi.

Süüdistatavad seda kokkulepet aga ei täitnud. Seetõttu palusid kannatanud kohtul süüdistatavatelt

õigusvastaselt tekitatud kahjuna välja mõista 1 150 000 krooni.

17. Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse, millega oli kannatanute nõue süüdistatavatelt 1 150 000

krooni väljamõistmiseks rahuldatud, ja tegi uue otsuse, millega E. L.-ile "tagastati omand" XXXXX XX

kinnistule.

Kolleegium märgib, et sellist otsust tehes väljus ringkonnakohus nii kannatanute tsiviilhagi kui ka

apellatsioonide piiridest. Kannatanute tsiviilhagis taotleti süüdistatavatelt 1 150 000 krooni väljamõistmist,

mitte aga E. L.-i XXXXX XX kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kandmist. TsMS § 439 kohaselt ei

või kohus otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Seega ei saa kohus

otsuse resolutsioonis lahendada poolte nõudeid, mida ei ole kohtule hagi esemena esitatud. (Vt ka Riigikohtu

kriminaalkolleegiumi 28. jaanuari 2010. a otsus asjas nr 3-1-1-79-09, p 15.) Järelikult puudus

ringkonnakohtul käesolevas asjas menetluslik pädevus otsustada XXXXX XX kinnistu "omandi

tagastamine" E. L.-ile. Seetõttu tuleb ringkonnakohtu otsus kõnealuses osas tühistada.

Lisaks tsiviilhagi piiridele väljus ringkonnakohus E. L.-le XXXXX XX kinnistu "omandit tagastades" ka

apellatsioonide piiridest, ilma et selleks oleks olnud mõni KrMS § 331 lg-s 3 ette nähtud alus. Seega rikkus

ringkonnakohus tsiviilhagi osas uut otsust tehes KrMS § 331 lg 2 nõudeid.

18. Samas leiab kolleegium, et maakohus, rahuldades tsiviilhagi ja kvalifitseerides kannatanute nõude

sarnaselt tsiviilhagis märgitule VÕS § 1043 järgi lepinguväliselt õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise

nõudena, jättis oma otsuse tsiviilhagi lahendamist puudutavas osas sisuliselt põhistamata.

Kohtuotsusest ei nähtu, miks on kohtu poolt süüdistatavatelt välja mõistetud summa käsitatav kannatanutele

lepinguväliselt tekitatud kahjuna. Kohus ei ole andnud tsiviilhagis esitatud faktilistele asjaoludele

tsiviilõiguslikku hinnangut, piirdudes vaid üldsõnalise viitega VÕS §-le 1043 ja tõdemusega, et tsiviilhagi

suurus on põhjendatud ega ole üle paisutatud. Muu hulgas on maakohus jätnud täielikult tähelepanuta

küsimuse, kas ja kui, siis millise sisuga lepinguline suhe eksisteerib kannatanute ja süüdistatavate vahel

seoses XXXXX XX kinnistu võõrandamisega. Siinkohal juhib kolleegium tähelepanu VÕS § 1044 lg-le 2,

mis välistab üldjuhul võimaluse nõuda lepingulise kohustuse rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist

võlaõigusseaduse 53. peatüki sätete (s.o deliktiõiguslikul) alusel.

Maakohtu otsuse eelnimetatud puudustele osutati ka kaitsjate apellatsioonides, ent ringkonnakohus

apellantide kõnealustele väidetele sisuliselt tähelepanu ei pööranud.

19. TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. TsMS § 669 lg 1 p 5 järgi on

kohtuotsuse olulises osas põhjendamata jätmine menetlusõiguse normi oluline rikkumine, mis TsMS § 692

lg 1 p 2 kohaselt on juhul, kui see võis kaasa tuua ebaõige otsuse, kohtuotsuse kassatsiooni korras

tühistamise aluseks. Olukorras, kus TsMS §-s 669 nimetatud menetlusnormi rikkumine on alguse saanud

maakohtust, tuleb vastavalt TsMS § 691 p-le 4 ja § 692 lg 5 esimesele lausele koos ringkonnakohtu otsusega

tühistada ka maakohtu otsus ja saata kohtuasi uueks arutamiseks maakohtule.

Kolleegium leiab, et eeltoodud põhjustel tuleb tsiviilhagi lahendamist puudutavas osas tühistada ka

maakohtu otsus ning saata kriminaalasi tsiviilhagi osas Pärnu Maakohtule uueks arutamiseks.

20. Kriminaalasja uuel arutamisel peab maakohus andma hagi aluseks olevatele faktilistele asjaoludele

tsiviilõigusliku hinnangu ja otsustama sellest lähtuvalt kannatanute tsiviilhagi rahuldamise üle. Siinkohal

märgib kolleegium, et kohtu roll tsiviilhagis esitatud faktilistele asjaoludele õigusliku hinnangu andmisel ei

piirdu tsiviilhagis märgitud kvalifikatsiooni kontrollimisega. Seda juba seetõttu, et TsMS § 363 kohaselt ei

peagi

hagiavaldus

hagi

õiguslikku

alust

sisaldama

(vt

nt

Riigikohtu

kriminaalkolleegiumi 28. jaanuari 2008. a otsus asjas nr 3-1-1-60-07, p 33). TsMS § 438 kohaselt peab kohus

asja lahendamisel otsustama, mis asjaolud on tuvastatud ja millist õigusakti tuleb kohaldada. Nimetatud säte

kohustab kohut muu hulgas õigesti kvalifitseerima pooltevahelise õigussuhte vastavuses hageja nõude

aluseks olevate asjaoludega. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud hageja poolt õigussuhtele antud

õigusliku kvalifikatsiooniga, vaid kohaldab seadust ise. Kohus on seotud üksnes hagi aluseks olevate

faktiliste asjaoludega. (Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 13. mai 2008. a otsus asjas nr 3-2-1-34-08, p 15

ja 27. märtsi 2008. a otsus asjas nr 3-2-1-11-08, p 10, samuti Riigikohtu kriminaalkolleegiumi 28. jaanuari

2008. a otsus asjas nr 3-1-1-60-07, p 33.) See tähendab muu hulgas seda, et kohus võib kannatanu poolt

deliktiõiguslikul

alusel

esitatud

nõude

rahuldada

ka

lepinguõiguslikul

alusel

(vt

Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 5. detsembri 2005. a otsus asjas nr 3-2-1-134-05, p 16).

Küll ei või kohtu kohaldatav õigusnorm tulla pooltele üllatusena, mis tähendab kohtu kohustust osutada

õigusnormidele, mida võidakse asjas kohaldada, et menetlusosalistel oleks võimalik tuvastamisele kuuluvaid

asjaolusid tõendada ja õiguse kohaldamise kohta oma arvamust avaldada (vt nt Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi

14. novembri

2002.

a

otsus

asjas

nr

3-2-1-135-02

ja

Riigikohtu

kriminaalkolleegiumi 28. jaanuari 2008. a otsus asjas nr 3-1-1-60-07, p 33). Seejuures tuleb aga arvestada, et

kui õigusliku kvalifikatsiooni muutmine ei mõjuta menetlusosaliste protsessuaalset positsiooni

tõendamismenetluses, ei ole tegemist üllatusliku otsusega (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 5. märtsi 2008. a

otsus asjas nr 3-2-1-144-07, p 16).

21. Kolleegium märgib, et lähtudes käesolevas asjas tsiviilhagis esitatud faktilistest asjaoludest (vt otsuse

punkt 16), tuleb kohtul asja uuel arutamisel esmalt hinnata, kas tsiviilhagis esitatud nõue võib olla käsitatav

lepingust tuleneva kohustuse täitmise nõudena (VÕS § 108 lg 1). Siinkohal osutab kolleegium järgnevale.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 sätestab, et tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud,

et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled

tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad, on näilik.

Kolleegium märgib, et näilikuks tehinguks võib olla ka müügileping, milles müügihind näidatakse tegelikult

kokkulepitust madalamana, näiteks põhjusel, et vähendada alusetult tehingukulusid. Nimelt ei ole sellisel

juhul poolte tegelik tahe suunatud müügieseme võõrandamisele lepingus fikseeritud hinnaga. TsÜS § 89 lg 2

kohaselt on näilik tehing tühine. Seega on tühine ka ostu-müügileping, milles sätestatud hinnakokkulepe ei

vasta poolte tegelikule tahtele.

Samas näeb TsÜS § 89 lg 3 ette, et kui näiliku tehinguga varjatakse teist tehingut, kohaldatakse varjatud

tehingule selle tehingu kohta sätestatut. Seega ei tähenda näiliku tehingu tühisus seda, et tühine oleks ka

varjatud tehing, s.o tehing, mida pooled näiliku tehingu varjus tegelikult soovivad. Kui hinnakokkuleppe

tegelikkusele mittevastavuse tõttu näiliku ostu-müügilepingu eesmärk on müügieseme võõrandamine

teistsuguse (nt kõrgema) hinnaga, on varjatud tehinguks müügilepingus nimetatud eseme müük tegelikult

kokku lepitud hinna eest. TsÜS § 89 lg 3 kohaselt kehtib varjatud tehing siiski vaid juhul, kui see vastab

sellise sisuga tehingu kehtivuse eeldustele, sh vorminõuetele. Kinnisasja omandamisele või võõrandamisele

suunatud võlaõiguslik leping peab asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 kohaselt olema notariaalselt tõestatud.

Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine. Erandina muutub aga vorminõuet

järgimata tehtud kinnisasja võõrandamise kohustustehing AÕS § 119 lg 2 järgi kehtivaks, kui tehingu

täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. (Vt ka Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 8. mai 2006. a otsus asjas nr 3-2-1-32-06, p 15; 19. novembri 2007. a otsus asjas nr 3-2-1-

111-07, p 14 ja 9. detsembri 2009. a otsus asjas nr 3-2-1-117-09, p 17).

22. Eeltoodust tulenevalt peab maakohus asja uuel arutamisel esmalt võtma seisukoha küsimuses, kas E. L.-i

ja süüdistatavate vahel 12. jaanuaril 2006. a sõlmitud XXXXX XX kinnistu notariaalne ostu-müügileping

(kohustustehing) võib olla TsÜS § 89 lg 2 alusel näilikkuse tõttu tühine ja kas kannatanute ja süüdistatavate

vahel sõlmitud suuline kokkulepe, mille kohaselt pidid süüdistatavad andma XXXXX XX kinnistu eest vara

kokku 1 850 000 krooni väärtuses, muutus asjaõiguslepingu sõlmimisel ja kinnistusraamatu kande tegemisel

AÕS § 119 lg 2 alusel kehtivaks. Jaatava vastuse korral nendele küsimustele on tsiviilhagis esitatud nõue

õiguslikult kvalifitseeritav VÕS § 108 lg 1 järgi lepingulise kohustuse täitmise nõudena, s.t nõudena tasuda

kokkulepitust vähem tasutud müügihind.

23. Kolleegium osutab ka sellele, et VÕS § 108 lg 1 järgne lepingu täitmise nõue saab antud juhul tekkida

XXXXX XX kinnistu müüjal (lepingu poolel). Seetõttu peab kohus, kui ta tuvastab, et XXXXX XX kinnistu

võõrandamiseks sõlmiti suuline ostu-müügileping, mis on muutunud AÕS § 119 lg 2 alusel kehtivaks,

tegema ka kindlaks, kas lepingu kohaselt oli kinnistu müüjaks E. L., V. L. või mõlemad abikaasad ühiselt.

Asjaolu, et kinnistu oli E. L.-i ja V. L.-i ühisvara ning ka see, kui üks abikaasa andis teisele abikaasale

nõusoleku kinnistu müügilepingu sõlmimiseks, ei tähenda, et mõlemad abikaasad olid ostu-müügilepingu

pooled. Riigikohus on leidnud, et abikaasade ühisvara hulka kuuluvat asja müüv abikaasa ei esinda teist

abikaasat kui sama asja kaasmüüjat. Öeldu kehtib ka siis, kui üks abikaasa andis nõusoleku, et teine abikaasa

võib sõlmida abikaasade ühisvara hulka kuuluva asja müügilepingu. (Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

12. detsembri 2007. a otsus asjas

nr 3-2-1-113-07, p 11.)

III

24. Sõltumata eelmärgitust selgitab kolleegium ühtse kohtupraktika kujundamise eesmärki silmas pidades

järgnevalt seda, milliste nõuete abil on puudulikule tahteavaldusele rajatud tehingu tõttu kinnisasja omandi

kaotanud või kinnistusraamatust ekslikult omanikuna kustutatud isikul võimalik endist olukorda taastada.

Ühtlasi märgib kolleegium, et alljärgnevalt kirjeldatud nõudeid saab esitada ka tsiviilhagiga

kriminaalmenetluses. Kriminaalmenetluses esitatava tsiviilhagi esemeks võib olla mis tahes tsiviilõiguslik

nõue, mis on vahetult suunatud kuriteo tunnustele vastava teoga rikutud hüveolukorra taastamisele. Tegemist

ei pea olema üksnes õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise nõudega tsiviilõiguslikus mõttes.

25. Sarnaselt vallasomandile eeldab ka kinnisomandi üleandmine nii võlaõigusliku kohustamistehingu kui ka

asjaõigusliku käsutustehingu olemasolu. Võlaõiguslik tehing kinnisasja võõrandamiseks (nt müügi-, kinke-

või vahetusleping) kohustab kinnisomandit üle andma (AÕS § 119 lg 1), kuid see tehing veel omandiõigust

ei loo. Võlaõigusliku kohustustehingu täitmine, s.o kinnisomandi üleandmine toimub asjaõigusliku

kokkuleppega,

samuti

on

kinnisomandi

üleandmiseks

nõutav

sellekohase

kande

tegemine

kinnistusraamatusse (AÕS § 641). Kohustus- ja käsutustehingut tuleb eristada ka siis, kui need sisalduvad

samas lepingudokumendis (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 13. veebruari 2008. a otsus asjas nr 3-2-1-140-

07, p 12 ja 20. mai 2009. a otsus asjas nr 3-2-1-48-09, p 12).

26. Väär on käesolevas asjas ringkonnakohtu otsuses väljendatud seisukoht, mille kohaselt muutub

võlaõigusliku tehingu tühisuse korral tühiseks ka asjaõigusleping, võõrandamistehingu esemeks olnud

omand võõrandajalt omandajale üle ei lähe ja kinnistusraamatu kanne osutub ebaõigeks.

Apellatsioonikohtu selline arusaam on vastuolus TsÜS § 6 lg-ga 4, mis sätestab, et käsutustehingu kehtivus

ei sõltu õiguse ja kohustuse üleandmiseks kohustava tehingu kehtivusest. Riigikohus on korduvalt

selgitanud, et lähtudes asjaõiguses kehtivast abstraktsiooniprintsiibist tuleb asjaõiguslepingu kui

käsutustehingu kehtivust hinnata lahus selle aluseks olevast võlaõiguslikust kausaaltehingust. See tähendab

ka seda, et müügilepingu kui võlaõigusliku ehk kohustustehingu tühisusest ei tulene iseenesest

asjaõiguslepingu kui käsutustehingu tühisus. (Vt nt Riigikohtu erikogu 27. oktoobri 2009. a otsus asjas nr 3-

2-1-100-08, p 25; Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 13. veebruari 2008. a otsus asjas nr 3-2-1-140-07, p 31;

11. aprilli 2006. a otsus asjas nr 3-2-1-164-05, p 12; 1. detsembri 2005. a otsus asjas nr 3-2-1-129-05, p 16jj;

23. septembri 2005. a otsus asjas nr 3-2-1-80-05, p 26; 4. mai 2005. a otsus asjas nr 3-2-3-6-05, p 9).

Näiteks ei tule üldjuhul kõne alla asjaõiguslepingu tühistamine eksimuse või pettuse tõttu (TsÜS §-de 92

või 94 alusel), kuna eksimuse või pettusega seotud asjaolud puudutavad esmajoones kohustustehingut (vt

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 27. jaanuari 2010. a otsus asjas nr 3-2-1-153-09, p 20). Samuti ei saa

asjaõiguslepingut üldjuhul tühistada esindaja kohustuste rikkumise tõttu (TsÜS § 131), kuna see eeldab TsÜS

§ 131 lg 1 kohaselt tehingu tingimuse analüüsimist, mis saab puudutada esmajoones võlaõiguslikku

(kausaal)tehingut. Reeglina ei saa asjaõigusleping omandi üleandmise kohta kui õiguslikult neutraalne tehing

olla ka vastuolus heade kommetega (TsÜS § 86) ning sel põhjusel tühine. Heade kommete vastasus saab

enamasti puudutada vaid käsutustehingu aluseks olevat kohustustehingut. Erandina on võimalik

asjaõiguslepingu vastuolu heade kommetega, kui heade kommete vastane on nimelt käsutustehingu eesmärk

või käsutustehing ise. (Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 13. veebruari 2008. a otsus asjas nr 3-2-1-140-07, p-

d 31 ja 38.) Samuti ei saa asjaõigusleping üldjuhul olla TsÜS § 89 järgi näilik (vt Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 5. juuni 2006. a otsus asjas nr 3-2-1-41-06, p 19).

27. Kui võlaõiguslik kohustustehing on kehtetu ja asjaõigusleping kehtiv ning kui ei esine asja käsutamist

takistavaid asjaolusid (nt kinnisomandi üleminek heausksele kolmandale isikule), siis on võimalik

kinnisomand tagasi saada alusetu rikastumise sätete järgi, s.o võlaõigusseaduse 52. peatüki 2. jao kohaselt.

Tühiste ja tühistatud tehingute tagasitäitmine toimub alusetu rikastumise sätete järgi vastastikuse

restitutsiooni põhimõttel (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 24. aprilli 2006. a otsus asjas

nr 3-2-1-21-06, p 19 ja 20. detsembri 2005. a otsus asjas nr 3-2-1-136-05, p-d 19-33). TsÜS § 84 lg 1

kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse

vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Sarnaselt sätestab TsÜS § 90

kolmas lause tühistatava tehingu kohta, et kui see on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud, on see

algusest peale kehtetu (lg 1 kolmas lause) ja et tühistatud tehingu järgi saadu tuleb tagastada vastavalt alusetu

rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (lg 2). VÕS § 1028 lg 1 näeb ette, et kui isik (saaja)

on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja

saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära.

VÕS § 1034 lg 3 sätestab, et kui vastastikune leping on tühine, peavad lepingupooled nende poolt saadu

välja andma või selle väärtuse hüvitama samaaegselt. Vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut.

Seega olukorras, kus kinnisasja võlaõiguslik võõrandamistehing osutub tsiviilseadustiku üldosa seaduse 5.

peatüki mõttes kehtetuks (nt on see heade kommete vastasuse tõttu tühine või otsustab üks lepingupool selle

nt pettuse tõttu tühistada), asjaõigusleping omandi ülekandmiseks aga kehtib, on õiguslik olukord järgmine.

Tühise võõrandamislepingu alusel kinnisasja üleandja võib kinnisasja omandajalt TsÜS § 84 lg 1, VÕS

§ 1028 lg 1, § 1032 lg 1 esimese lause ja § 1034 lg 3 alusel nõuda kinnisasja omandiõiguse tagastamist,

kinnisasja omandaja notariaalset nõusolekut asjaõiguslepingu sõlmimiseks tühise lepingu alusel omandatud

kinnisasja tagastamiseks, samuti kinnisasja valduse tagastamist ning omandaja poolt kinnisasjast saadud kasu

(sh TsÜS § 62 lg-s 1 nimetatud kasutuseeliste) hariliku väärtuse hüvitamist, kui kasu väljaandmine natuuras

ei ole võimalik. Kinnisasja omandaja nõusoleku (tahteavalduse) kinnisomandi tagasikandmiseks ja

kinnistusraamatu kande muutmiseks saab TsÜS § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1

kohaselt asendada kohtuotsusega. (Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 13. veebruari 2008. a otsus asjas nr 3-2-

1-140-07, p 16; 1. detsembri 2005. a otsus asjas nr 3-2-1-129-05, p-d 17 ja 18; 23. septembri 2005. a otsus

asjas nr 3-2-1-80-05, p 28 ja 20. detsembri 2005. a otsus asjas nr 3-2-1-136-05, p-d 22 ja 26.) VÕS §-s 1036

sätestatud juhul saab kinnisasja võõrandaja eelkirjeldatud nõude esitada ka kolmanda isiku vastu.

28. TsÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 alusel saab kohus asendada üksnes kostja tahteavalduse. Kui

kinnistusraamatukande tegemiseks on vajalik hageja (kannatanu) enese või muu puudutatud isiku avaldus,

tuleb need kinnistusraamatu pidajale kande tegemiseks esitada koos kohtulahendiga. (Vt Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 27. jaanuari 2010. a otsus asjas nr 3-2-1-153-09, p 16.)

29. Kui kinnisasja võõrandamise aluseks on vastastikune tehing (eeskätt ostu-müügileping), mis osutub

tühiseks, peab ka kinnisasja võõrandaja restitutsiooni korral tema poolt tühise müügilepingu alusel saadu

välja andma, kusjuures VÕS § 1034 lg 3 kohaselt tuleb lepingupooltel nende poolt saadu välja anda

samaaegselt. See tähendab seda, et kohtuotsuse resolutsioonis kohustatakse ostjat kinnistusraamatu

omandikande muutmise nõusoleku andmiseks, asja valduse tagastamiseks ja asjast saadud kasu

väljaandmiseks üksnes tingimuslikult, s.o juhul, kui ostjale samaaegselt tagastatakse tema poolt makstud

müügihind ning hüvitatakse sellelt saadud intressid (VÕS § 1032 lg 2 lause 1 ja § 1034 lg 3), samuti

hüvitatakse asjale heauskselt tehtud kulutused (VÕS § 1033 lg 2).

30. Siiski on võimalik, et kehtetu on ka asjaõiguslik kokkulepe omandi üleandmiseks. Seejuures võivad

võlaõiguslik müügileping ja asjaõigusleping osutuda kehtetuks samadel põhjustel (vt Riigikohtu

erikogu 27. oktoobri 2009. a otsus asjas nr 3-2-1-100-08, p 25). See on nii näiteks juhul, kui isik teeb

ähvarduse või vägivalla (TsÜS § 96) mõjul nii kohustus- kui ka käsutustehingu. Samuti on TsÜS § 129 alusel

tühine asjaõiguskokkulepe, mis on tehtud teise isiku nimel ilma esindusõiguseta, nt võltsitud volikirja alusel

(vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 2. detsembri 1998. a otsus asjas nr 3-2-1-121-98).

31. Kui kehtetu on asjaõiguslik kokkulepe kinnisomandi üleandmiseks, siis omandajal selle alusel

omandiõigust ei teki. Sellisel juhul on kinnistusraamat materiaalselt ebaõige, st ei vasta tegelikule õiguslikule

olukorrale (omanikuna on sisse kantud ebaõige isik). Kirjeldatud juhtumil saab kinnistu tegelik omanik AÕS

§ 65 lg 1 alusel nõuda kinnistusraamatu kandest puudutatud isikutelt nõusolekut kinnistusraamatu kande

parandamiseks. Nõusolekut saab TsÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 järgi asendada kohtuotsusega. (Vt nt

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 13. veebruari 2008. a otsus asjas nr 3-2-1-140-07, p 16; 8. veebruari 2006. a

otsus asjas nr 3-2-1-121-05, p 20 ja 23. septembri 2005. a otsus asjas nr 3-2-1-80-05, p 28).

32. Juhul, kui tegelik omanik on kaotanud ka kinnisasja valduse, saab ta samaaegselt kinnistusraamatu kande

parandamise nõudega (AÕS § 65 lg 1) esitada AÕS § 80 alusel vindikatsiooninõude, s.o asja omaniku nõude

asja ebaseaduslikult valdava isiku vastu asja väljanõudmiseks omaniku valdusse.

33. AÕS § 65 lg-st 1 ja AÕS §-st 80 tulenevad nõuded on kinnistu omanikul üldjuhul ka siis, kui

kinnistusraamatu kanne on tehtud nn mittetehingu alusel, s.t näiteks juhul, kui kohustus- ja käsutustehingu on

kinnisasja omaniku või tema esindajana esinedes teinud kõrvaline isik identiteedipettust kasutades.

34. AÕS § 65 lg 1 ja § 80 alusel ei ole aga võimalik esitada nõuet isiku vastu, kes on omandanud

kinnisomandi AÕS § 561 lg 1 alusel heauskselt.

35. Kolleegium märgib, et eeltoodud käsitlus ei puuduta kannatanu muid võimalikke nõudeid rikkuja vastu,

nt võimalikku kahju hüvitamise nõuet.

IV

36. Käesoleva otsuse punktides 10-23 toodud põhjustel ja juhindudes KrMS § 361 p-dest 3 ja 6, § 362 p-st 2,

TsMS § 669 lg 1 p-st 5 ja § 669 lg-st 2, tühistab Riigikohtu kriminaalkolleegium E. L.-i ja V. L.-i tsiviilhagi

lahendamist puudutavas osas nii Tallinna Ringkonnakohtu kui ka Pärnu Maakohtu otsused ja saadab asja

tsiviilhagi osas uueks arutamiseks Pärnu Maakohtule. A. V., G. L. ja E. S. süüditunnistamises ja karistamises

kolleegium ringkonnakohtu otsust sisuliselt ei muuda, kuid jätab kohtuotsusest välja põhjenduse, mille

kohaselt oli süüdistatavate toime pandud kelmus käsitatav nn kolmnurkkelmusena.

37. Kuna ringkonnakohus otsustas kanda XXXXX XX kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse E. L.-i,

tühistas ta maakohtu otsuse osas, millega oli XXXXX XX kinnistu jäetud tsiviilhagi tagamiseks aresti alla.

Arvestades seda, et kolleegium tühistab ringkonnakohtu otsuse XXXXX XX kinnistu kohta

kinnistusraamatus tehtud omanikukande muutmise kohta, tuleb uuesti lahendada ka tsiviilhagi tagamise

küsimus.

Kolleegiumi hinnangul on käesolevas asjas põhjendatud alus arvata, et tsiviilhagi tagamata jätmine võib

raskendada kohtuotsuse täitmist või teha selle võimatuks (TsMS § 377 lg 1). On reaalne võimalus, et

vältimaks kannatanute nõude rahuldamise korral selle täitmist, asuvad süüdistatavad juba eelnevalt oma vara

varjama. Sellise ohu olemasolule viitab süüdistatavate varasem ebaseaduslik käitumine varalistes suhetes,

mille eest nad ka käesolevas kriminaalasjas süüdi tunnistatakse.

38. Maakohus jättis tsiviilhagi tagamiseks aresti alla XXXXX XX kinnistu, kuid seda mitte suuremas

summas kui 1 150 000 krooni. Kolleegium märgib, et sellisel kujul ei ole kinnisasja arestimine õiguslikult

täidetav. Tulenevalt KrMS § 142 lg-st 8 seisneb kinnisasja arestimine keelumärke kandmises

kinnistusraamatusse. AÕS § 63 lg 2 kohaselt keelab keelumärge vastavalt märke sisule kannete tegemise

kinnistusraamatusse kas täielikult või osaliselt. Seega "lukustab" keelumärge kinnistusraamatu kas täielikult

või osaliselt (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 15. aprilli 2004. a määrus asjas nr 3-2-1-48-04, p 11). Kannete

tegemise keelu ulatust ei ole võimalik piirata mingile rahalisele väärtusele vastava kinnistu osaga. Seda juba

seetõttu, et kinnistu väärtus ei ole püsivalt kindlaksmääratud suurus, mille muutumist seoses mingi kande

tegemisega oleks võimalik täpselt hinnata.

39. Hagi tagamise abinõud valides kordab kolleegium esmalt oma varasemat seisukohta, et TsMS §-s 378

nimetatud hagi tagamise abinõud on kriminaalasjade omapärast tulenevate eranditega kohaldatavad ka

kriminaalkohtumenetluses (vt Riigikohtu kriminaalkolleegiumi 22. juuni 2007. a otsus asjas nr 3-1-1-22-07,

p 9.4). TsMS § 378 lg 4 esimese lause järgi tuleb hagi tagava abinõu valikul arvestada, et kohaldatav abinõu

koormaks kostjat üksnes niivõrd, kuivõrd seda võib pidada hageja õigustatud huvisid ja asjaolusid arvestades

põhjendatuks. Riigikohtu tsiviilkolleegium on korduvalt märkinud, et kuivõrd hagi tagamiseks valitud

vahend ei tohi piirata kostjat rohkem, kui on vaja hagi rahuldava kohtuotsuse täitmiseks, siis piisab rahalise

nõude täitmise tagamiseks TsMS § 378 lg 1 p 1 ja AÕS § 363 järgi seatavast kohtulikust hüpoteegist

nõudesumma ulatuses (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 3. märtsi 2010. a määrus asjas nr 3-2-1-10-10, p 12;

21. aprilli 2009. a määrus asjas nr 3-2-1-26-09, p 9 ja 15. aprilli 2004. a määrus asjas nr 3-2-1-48-04, p 11).

Seetõttu leiab kolleegium, et ka käesolevas asjas tuleb tsiviilhagi tagamiseks seada XXXXX XX kinnistule

E. L.-i ja V. L.-i kasuks 1 150 000 krooni suurune kohtulik hüpoteek.

40. Kolleegium on seisukohal, et lähtudes analoogia korras KrMS § 142 lg-te 2 ja 8 mõttest, võib hagi

tagamise otsustuse täitmine kriminaalmenetluses ka kohtumenetluse staadiumis toimuda menetleja, s.o kohtu

initsiatiivil. See tähendab ka seda, et kinnisasja suhtes mingi hagi tagamise meetme kohaldamise otsustanud

kohus saadab oma lahendi kinnisasja asukoha järgsele kinnistusosakonnale täitmiseks sõltumata sellest, kas

kannatanu on täitmiseks saatmist eelnevalt kohtult taotlenud või mitte. TsMS § 387 lg 2 teine lause, mille

kohaselt saadab kohus hagi tagamise määruse registripidajale või muule asutusele või isikule täitmiseks

üksnes hageja taotlusel, ei ole tulenevalt KrMS § 148 lg 8 mõttest kriminaalmenetluses kohaldatav. Seetõttu

saadab kriminaalkolleegium käesoleva otsuse tsiviilhagi tagamist puudutavas osas ise registripidajale

täitmiseks.

41. Järgnevalt selgitab kolleegium seda, millal kohtuotsus A. V., G. L. ja E. S. süüditunnistamist ja

karistamist puudutavas osas jõustub.

KrMS § 408 lg 1 sätestab, et kohtuotsus või -määrus jõustub, kui seda ei saa enam vaidlustada muul viisil kui

teistmismenetluses. Kriminaalmenetluse seadustik ei reguleeri eraldi süüdimõistva kohtuotsuse jõustumist

olukorras, kus kohtukaebementluse tulemusena leitakse, et isikute süüditunnistamine ja karistamine on

seaduslik ning põhjendatud, kuid tsiviilhagi osas tuleb kriminaalasi saata uueks arutamiseks madalama astme

kohtule. Võttes aluseks KrMS § 2 p-s 4 ette nähtud pädevuse kehtestada menetluslikke reegleid küsimustes,

mida ei ole lahendatud muudes kriminaalmenetlusõiguse allikates, kuid mis on tõusetunud seaduse

kohaldamisel, asub kriminaalkolleegium seisukohale, et kriminaalasja maakohtule uueks arutamiseks

saatmine üksnes tsiviilhagi osas süüdimõistva otsuse jõustumist ega täitmisele pööramist edasi ei lükka. Seda

põhjusel, et tsiviilhagi uuel arutamisel puudub kohtul võimalus hakata uuesti käsitlema isiku süüküsimust,

mille kohta on juba tehtud kõrgema astme kohtu jõustunud lahend. Sellises olukorras saab isikute

süüditunnistamist ja karistamist vaidlustada üksnes teistmise korras, mistõttu tuleb kohtuotsus lugeda

süüküsimust puudutavas osas jõustunuks.

Ühtlasi ei anna tsiviilhagi uueks arutamiseks saatmine alust lükata edasi kohtuotsuse täitmist. Kõnealusel

juhul ei ole kohaldatav analoogia KrMS § 410 lg-ga 2, mis sätestab, et kui kohtuotsuse peale on esitatud

apellatsioon või kassatsioon ainult ühe süüdistatava suhtes, ei pöörata kohtuotsust täitmisele enne

kohtuotsuse jõustumist ka teiste süüdistatavate suhtes. Nimelt tuleb arvestada, et ka juhul, kui kohtuotsuse

peale on esitatud apellatsioon või kassatsioon ainult ühe süüdistatava suhtes, võib ringkonnakohtus tulenevalt

KrMS § 331 lg-st 3 ja Riigikohus tulenevalt KrMS § 352 lg-st 6 laiendada kriminaalasja lahendamise piire

kõigile süüdistatavatele, sõltumata nende kohta kaebuse esitamisest, kui ilmneb materiaalõiguse ebaõige

kohaldamine, millega on süüdistatava olukorda raskendatud, või kriminaalmenetlusõiguse oluline rikkumine.

Samas nagu eelnevalt märgitud, ei ole kohtul kriminaalasja üksnes tsiviilhagi osas uuesti arutades enam

võimalik isiku süüküsimuse juurde naasta.

Eelmärgitud põhjustel on kolleegium seisukohal, et kohtuotsus A. V., G. L. ja E. S. süüditunnistamise ja

karistamise kohta jõustub käesoleva Riigikohtu otsuse tegemisega.

42. Kannatanute valitud esindaja vandeadvokaat Rünno Roosmaa esitas Riigikohtule taotluse mõista A. V.-lt,

G. L.-lt ja E. S.-lt KrMS § 186 lg 2 alusel V. L.-i kasuks välja 25 000 krooni kannatanu poolt advokaadist

esindajale kassatsioonimenetluses osalemise eest makstud tasu katteks. Taotluse kohaselt on kannatanu

esindajal kulunud oma ülesannete täitmiseks aega kokku vähemalt 20 tundi.

Kolleegium märgib, et KrMS § 175 lg 1 p 1 kohaselt kuulub menetluskulude hulka ka esindajale makstud

mõistliku suurusega tasu. Kuna Riigikohus teeb antud juhul KrMS § 361 p-s 6, mitte aga sama paragrahvi

punktis 1 nimetatud lahendi, ei saa kassatsioonimenetluse kulude hüvitamisel kohaldada KrMS § 186 lg-t 2,

mis võimaldaks kannatanul tekkinud kassatsioonimenetluse kulude hüvitamise kohustuse panna

süüdistatavatele, kelle huvides esitatud kassatsioonide alusel Riigikohus käesolevat asja menetles. KrMS

§ 186 lg 1 sätestab, et kui kassatsioonimenetluses tehakse üks sama seadustiku § 361 punktides 2-7

nimetatud lahend, jäävad menetluskulud selle isiku kanda, kellel need on tekkinud. Samas on kolleegium

seisukohal, et sarnaselt süüdistatavale on ka kannatanul õigus eeldada, et kriminaalasi lahendatakse kõigis

küsimustes lõplikult õigesti esimese astme kohtus, ja ta on kohustatud hüvitama üksnes enda põhjendamatust

kaebusest tingitud menetluskulud (vt ka Riigikohtu kriminaalkolleegiumi 12. veebruari 2007. a otsus asjas

nr 3-1-1-94-06, p 10.2; 22. mai 2008. a otsus asjas nr 3-1-1-26-08, p 14 ja 24. aprilli 2009. a otsus asjas nr 3-

1-1-10-09, p 61). Kui kohtukaebemenetluses tuvastatakse madalama astme kohtu otsuse vigasus, tuleb

kaebemenetluse kulud jätta riigi kanda. Selline järeldus tuleneb ühemõtteliselt ka KrMS § 185 lg-st 1. Seega

lasub kannatanul tekkinud kassatsioonimenetluse kulude hüvitamise kohustus käesoleval juhul riigil.

Kolleegium leiab, et 25 000 krooni ei ole kannatanu esindaja panust arvestades mõistliku suurusega tasu.

Kannatanu esindaja osales üksnes Riigikohtu istungil ega esitanud isegi kirjalikku kassatsioonivastust.

Seetõttu mõistab kolleegium riigilt kannatanule kassatsioonimenetluse kulude katteks välja 10 000 krooni.

Eerik Kergandberg, Lea Kivi, Priit Pikamäe