3-2-1-165-09 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-165-09

Otsuse kuupäev

Tartu, 23. veebruar 2010. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Henn Jõks ja Villu Kõve

Kohtuasi

Mihkel Kirsipuu hagi Lilja Silvia Kruuti vastu võlgnevuse ja

viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 15. oktoobri 2009. a otsus tsiviilasjas

nr 2-08-10446

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Mihkel Kirsipuu kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

2 600 000 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Mihkel Kirsipuu (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Rando Maisvee

Kostja Lilja Silvia Kruut (sündinud xx. xxxxxxxx xxxx. a),

esindaja vandeadvokaat Veljo Viilol

Asja läbivaatamise kuupäev

25. jaanuar 2010. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindaja vandeadvokaat Rando Maisvee, kostja esindaja

vandeadvokaat Veljo Viilol. Istungit protokollis Ragne Rebane.

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 15. oktoobri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-10446 osas,

milles ringkonnakohus jättis samas tsiviilasjas tehtud Harju Maakohtu 13. mai 2009. a otsuse

resolutsiooni muutmata ja muutis kohtotsuse põhjendusi, samuti menetluskulude jaotuse osas.

Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Muus osas jätta Tallinna Ringkonnakohtu 15. oktoobri 2009. a otsus muutmata.

3. Rahuldada kassatsioonkaebus.

4. Tagastada osaühingule Advokaadibüroo Eversheds Ots&Co 16. novembril 2009. a Mihkel

Kirsipuu kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 26 000 (kakskümmend kuus tuhat) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Mihkel Kirsipuu (hageja) esitas 19. märtsil 2008. a Harju Maakohtule hagi Lilja Silvia Kruuti

(kostja) vastu, milles palus kostjalt välja mõista lepingurikkumisest tuleneva kahju 2 600 000 krooni,

476 632 krooni suuruse viivise kahju hüvitamata jätmise eest ajavahemikus 20. juuni 2006 kuni hagi

esitamiseni ning viivise 0,03% päevas kahju hüvitamata jätmise eest alates hagi esitamisest kuni

kahju hüvitamiseni.

Hagiavalduse järgi kasutab hageja 28. oktoobril 1976. a Tallinna linnaga sõlmitud üürilepingu alusel

Tallinnas Lootuse pst 113 asuvas elamus korterit nr 2. Elamu tagastati omandireformi käigus kostjale,

kes kanti 29. novembril 2001. a kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Kostja võõrandas

kinnisasja 22. detsembril 2003. a sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingu alusel 900 000 krooni eest

Osaühingule BRT Invest (kolmas isik I) ja koormas selle tasuta 99-aastase tähtajaga kasutusvaldusega

Osaühingu Reinhard Varahaldus (kolmas isik II) kasuks. Hageja sai teate eelnimetatud lepingute

sõlmimisest 29. detsembril 2003. 12. veebruaril 2004. a sai kostja hagejalt notariaalselt tõestatud

ostueesõiguse teostamise avalduse. 15. märtsil 2004. a kanti kolmas isik I kinnisasja omanikuna

kinnistusraamatusse ning kolmanda isiku II kasuks seati kasutusvaldus tähtajaga 99 aastat. 31. märtsil

2004. a esitas hageja kostja ja kolmandate isikute vastu hagi kinnistusraamatu kannete kustutamiseks

ja uute kannete tegemiseks nõusoleku andmise kohustuse olemasolu tuvastamiseks ning kohustuse

täitmata jätmise tuvastamiseks. Riigikohtu 20. juuni 2006. a otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 jäeti

hageja nõuded kannete muutmiseks ning uute kannete tegemiseks nõusoleku andmise kohustuse

olemasolu tuvastamiseks rahuldamata. Riigikohtu otsuse kohaselt on võlaõigusliku ostueesõiguse

teostamise praktiliseks tagajärjeks võimalus esitada müüja vastu müügilepingu rikkumisest tulenev

kahju hüvitamise nõue.

Kostja kohustus kõnealuse müügilepingu alusel andma hagejale kinnistu üle ja tegema võimalikuks

kinnistu omandi ülemineku. Kostja jättis selle kohustuse täitmata. 31. augustil 2006. a koostatud

eksperdiarvamuse järgi on kinnisasja turuväärtuseks 3 500 000 krooni, kinnisasja müügilepingujärgne

hind on 900 000 krooni. Hageja arvates on tema kahjuks nende summade vahe, st kostja võlgneb

hagejale lepingurikkumise tõttu 2 600 000 krooni. Samuti on hagejal õigus nõuda kahju hüvitamisega

viivitamise eest viivist.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Tema vastuväidete kohaselt ei ole ta

hagejale kahju tekitanud, sest kostja ei ole müügilepingut rikkunud. Kinnisasja ei olnud võimalik

hagejale võõrandada tema enda käitumise tõttu. Pärast kinnisasja müüki ja kasutusvalduse seadmist

arvestas kostja ka sellega, et kui hageja soovib siiski ostueesõigust teostada, saab ta notarile

sellekohase avalduse esitamisel astuda ostja asemel müügilepingusse. Hageja nõue on vastuolus ka

kahju hüvitamise põhimõttega. Hageja on kaotanud õiguse lepingust taganeda ja/või nõuda täitmise

asemel kahju hüvitamist, kuna ta ei ole teinud taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast

võimalikust lepingurikkumisest teadasaamist. Hageja pidi teadma kostja võimalikust

lepingurikkumisest juba alates talle lepingute sõlmimisest teatamisest 29. detsembril 2003. Hageja

tugineb seega alusetult kinnistu turuväärtusele 2006. aasta seisuga. Kinnistu väärtuse tuvastamisel

tuleb aluseks võtta kinnisasja müügihind selle võõrandamisel. Kui lähtuda kinnisasja turuväärtusest

2006. aastal, siis ei ole kinnisvara turuväärtuse tõusust tingitud hinnatõus käsitatav kahjuna. Hageja

meelevaldselt tuletatud hinnatõus on oletuslik ja hüpoteetiline. Isegi kui hagejale tekkis kahju, siis on

see põhjustatud hageja enda tegevusest. Kuivõrd hageja kahju hüvitamise nõue on alusetu, on alusetu

ka hageja viivisenõue. Hageja ei ole enne hagi esitamist kostjalt kahju hüvitamist nõudnud. Seega on

viivisenõue alates 20. juunist 2006 põhjendamatu.

3. Harju Maakohus jättis 13. mai 2009. a otsusega hagi rahuldamata.

Maakohus leidis, et kostja käsitlus, nagu oleks hagejal olnud võimalik teostada ostueesõigust ka enne

kinnisasja müümist kolmandale isikule I, on vastuolus võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg-s 3

sätestatuga. Tuvastatud on, et hageja ja kostja pidasid enne kinnisasja võõrandamist läbirääkimisi

müügilepingu sõlmimiseks, kuid lepingu olulistes tingimustes kokkuleppele ei jõutud. Seega ei

tulenenud VÕS § 14 lg 3 järgi neile läbirääkimistest õiguslikke tagajärgi. Kostja lepingurikkumine on

ilmselge. Hagejal oli omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 10 järgi õigus teostada

ostueesõigust. Hageja teostas ostueesõigust VÕS §-s 250 sätestatud tähtaja jooksul ning hageja ja

kostja vahel tekkis VÕS § 244 lg 1 alusel kehtiv müügileping samadel tingimustel 22. detsembril

2003. a sõlmitud müügilepinguga. VÕS § 208 lg 1 järgi on müüja üheks põhikohustuseks teha

võimalikuks asja omandi üleminek ostjale, millele vastavad ostja kohustused tasuda müüjale ostuhind

rahas ja võtta asi vastu. Kostja ei saanud sellist müügilepingujärgset kohustust täita (see on

õiguslikult võimatu), sest 22. detsembril 2003. a sõlmitud asjaõiguslepinguga oli kinnisasja

omandiõigus läinud üle kolmandale isikule I.

Hagejal on õigus nõuda kostjalt VÕS § 101 lg 1 p 3 ja § 115 lg 1 järgi lepingurikkumisega tekitatud

kahju hüvitamist. Hageja nõuab VÕS § 135 lg 2 järgi hinnavahe hüvitamist. Viidatud sättest tuleneb,

et kui kahjustatud lepingupool taganeb lepingust, võib ta kahjuhüvitisena nõuda lepingujärgse hinna

ning lepingust taganemise ajal kohustust rikkunud lepingupoole lepingujärgse kohustuse turuhinna

vahe tasumist, kui lepingujärgse kohustuse esemel on lepingu täitmise kohas või muus mõistlikult

aluseks võetavas kohas olemas turuhind. VÕS § 135 lg 2 kohaldamine eeldab, et kahjustatud

lepingupool on lepingust taganenud. Hageja loeb end taganenuks kostjaga sõlmitud müügilepingust

alates 21. juunist 2006, st alates viidatud Riigikohtu otsusele järgnevast päevast, ning taganemine

toimus järelduslikult kahjunõude esitamisega kostjale. Põhikohustuse täitmise asemel kahju

hüvitamise nõudmist saab sõltuvalt asjaoludest vaadelda järeldusliku (konkludentse) taganemisena

lepingust, kuid oluline on tuvastada sellekohase tahteavalduse tegemine (nõude esitamine) teisele

lepingupoolele (VÕS § 188 lg 1).

Hageja ei ole esitanud taganemisavaldust VÕS § 118 lg 1 p-s 1 sätestatud mõistliku aja jooksul.

Hageja pidi kostja lepingurikkumisest teada saama hiljemalt Tallinna Linnakohtu 17. märtsi 2005. a

otsusest, millega jäeti rahuldamata hageja nõuded kolmandate isikute vastu ning tuvastati, et kostja ei

ole täitnud 22. detsembri 2003. a müügilepingust ja hageja ostueesõiguse teostamise avaldusest

tulenevat kohustust teha võimalikuks kinnisasja omandi üleminek hagejale. Hageja oli juba

ostueesõiguse teostamise avalduse tegemise ajal teadlik, et lisaks nimetatud müügilepingule sõlmiti

ka asjaõigusleping ning kolmas isik I ei soostu kinnistu omandiõigust loovutama. Samuti pidi hageja

teadma VÕS § 244 lg 1 sisust. Riigikohtu otsus ei tekita, muuda ega lõpeta hageja õigusi kostja

suhtes, selles üksnes konstateeritakse lepingupoolte olemasolevaid õigusi ja kohustusi. Hageja tegi

tuvastatud asjaoludel taganemisavalduse 2007. aasta novembris, s.o ligikaudu 2 aastat ja 8 kuud

pärast kostja lepingurikkumisest teadasaamist. Kui lähtuda sellest, et hageja taganes müügilepingust

21. juunil 2006, oleks viivituse pikkuseks enam kui 15 kuud. Seega on hageja taganemise õiguse

VÕS § 118 lg 1 järgi kaotanud ning kahju hüvitamise nõude esitamine VÕS § 135 lg 2 järgi on

välistatud.

Isegi juhul, kui hageja ei oleks VÕS § 118 lg 1 p 1 järgi kaotanud õigust müügilepingust taganeda,

oleks taganemise õigus välistatud VÕS § 6 lg-s 2 (samuti tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-

s 138) sätestatud hea usu põhimõttest tulenevalt. Hageja käitumine on olnud vastuoluline ning

vähemalt üheks taganemisõiguse teostamise eesmärgiks oli kostjale kahju tekitamine. Riigikohtu

viidatud otsusega lõppenud kohtuvaidluses nõudis hageja kostjaga sõlmitud müügilepingu täitmist.

Pärast kohtumenetlust otsustas hageja aga kostjaga sõlmitud müügilepingust taganeda.

Võlaõigusseadus ei välista otseselt õigust muuta valitud õiguskaitsevahendit, kuid see peab olema

kooskõlas hea usu põhimõttega. Hageja pidi nii ostueesõiguse teostamisel kui ka 31. märtsil 2004. a

hagiavalduse esitamisel eeldama või võimalikuks pidama, et kostjal võib osutuda võimatuks täita

hagejaga sõlmitud müügilepingut. VÕS § 108 lg 2 p-st 1 tulenevalt ei või võlausaldaja kohustuse

täitmist nõuda, kui kohustuse täitmine on võimatu. Vaatamata sellele esitas hageja kostja vastu

täitmisnõude. Sellises olukorras võis kostja eeldada, et hageja ei kasuta enda taganemisõigust.

Seetõttu ei peaks kostja kandma ka riske, mis kaasnevad kinnisasja turuhinna tõusuga ajavahemikus,

mil hageja püüdis oma täitmisnõuet realiseerida. Eeltoodud asjaoludel soovib hageja hinnavahe

hüvitamise nõude esitamise abil sisuliselt rikastuda, mis on vastuolus VÕS § 127 lg-s 1 sätestatud

kahju hüvitamise eesmärgiga. Kahju (hinnavahe) hüvitamise vajadus tekkis vähemalt osaliselt hageja

enda tegevuse tagajärjel - alusetuks osutunud täitmisnõude esitamise tõttu kohtule. Hageja saanuks

nõuda kostjalt põhikohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist ka Riigikohtu 20. juuni 2006. a

otsusega lõppenud kohtuvaidluses. Hageja saab jätkuvalt sellise nõude esitada, kuid nõude aluseks ei

saa olla VÕS § 135 lg 1 või 2. Samuti on küsitav, kas pärast taganemisõiguse lõppemist VÕS § 118

lg 1 kohaselt säilib võlausaldajal nn suur kahju hüvitamise nõue (täitmise asemel esitatav kahju

hüvitamise nõue).

Kuivõrd hagejal ei ole kostja vastu kahju hüvitamise nõuet, on alusetu ka esitatud viivisenõue.

Kuivõrd hageja on kaotanud õiguse nõuda kinnisasjade hinnavahe hüvitamist, ei ole vaja käsitleda

küsimusi kostja vastutuse ulatusest ja kahju suurusest.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus selle tühistada ja teha uue

otsuse, millega hagi rahuldada. Kostja esitas vastuapellatsioonkaebuse, kuid loobus sellest

ringkonnakohtu istungil.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Ringkonnakohus jättis 15. oktoobri 2009. a otsusega maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata,

kuid muutis kohtuotsuse põhjendusi. Ringkonnakohus rahuldas osaliselt hageja apellatsioonkaebuse

ja lõpetas menetluse vastuapellatsioonkaebuse osas, võttes kostja vastuapellatsioonkaebusest

loobumise vastu.

Ringkonnakohtu hinnangul tuleb hageja nõue rahuldada juhul, kui poolte vahel oli leping, millest

tulenevat kohustust kostja rikkus, rikkumise tagajärjel tekkis kahju, kahju suurus on tõendatud ning

kostja vastutab tekkinud kahju eest. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et ostueesõiguse

teostamise tagajärjel tekkis poolte vahel müügileping ning kostja rikkus müügilepingust tulenevat

kinnisasja omandiõiguse ülemineku võimalikuks tegemise kohustust. Hageja tugines oma nõudes

VÕS § 135 lg-le 2, samuti VÕS § 127 lg-le 1. Kahju eest hüvitise saamiseks VÕS § 135 lg 2 alusel

peab leping olema taganemise tagajärjel lõppenud ja lepingulise kohustuse väärtus peab taganemise

hetke seisuga olema lepingu sõlmimise aegsest väärtusest suurem ning hageja peab olema eeltoodut

tõendanud.

Ringkonnakohus leidis erinevalt maakohtust, et hetkeks, mil hageja sai teada, et tema suhtes

ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekkinud müügilepingut ei täideta ja tal ei õnnestu oma õigusi ka

hagi esitades maksma panna, oli 29. detsember 2003, mil hagejale teatati ostueesõiguse teostamise

aluseks oleva müügilepingu sõlmimisest. Siis sai hageja teada, et ostueesõiguse teostamise aluseks

oleva müügilepinguga paralleelselt tegi kostja ka kinnistu käsutustehingu. Kuivõrd tagastatud maja

üürniku ostueesõigusel ei ole sellekohase kinnistusraamatusse kantud märkuseta asjaõiguslikku

toimet, pidi hageja ostueesõiguse teostamise aluseks olevast müügilepingust teada saades mõistma, et

selle müügilepingu täitmise nõude esitamine on täitmise võimatuse tõttu VÕS § 108 lg 2 p-st 1

tulenevalt välistatud. Sellest hetkest alates tuleb hakata arvestama taganemise teostamise mõistlikku

aega VÕS § 118 tähenduses. Maakohtu põhjendus, et nimetatud tähtaeg hakkas kulgema Tallinna

Linnakohtu otsuse tegemisest, tuleb otsusest välja jätta. Nõustuda ei saa ka hageja seisukohaga, et

taganemise mõistlikku tähtaega tuleb lugeda Riigikohtu otsuse tegemisele järgnevast päevast. Kohtu

otsusega ei loodud uut õigust, kohtud tegid otsuse tuginedes seadusele, mis jõustus 1. juulil 2002.

Pooled ei vaidle selle üle, et selgesõnalist taganemisavaldust ei ole hageja kostjale teinud.

Ringkonnakohus nõustub hageja seisukohaga, et hageja taganes müügilepingust 21. juunil 2006, s.o

päev pärast Riigikohtu otsuse, milles sedastati, et hageja ostueesõigusel ei ole asjaõiguslikku toimet,

kuulutamist. Enne seda kuupäeva ei saanud kostjaga sarnane mõistlik isik hinnata hageja käitumist

selliselt, et hageja oleks võinud tahta müügilepingust taganeda, sest kuni 20. juunini 2006 nõudis

hageja kohtumenetluses müügilepingu täitmist. Mõistlik isik ei või aru saada, et samal ajal, kui

hageja nõuab kohtus müügilepingu täitmist, võiks hageja müügilepingust taganeda, seda eriti

olukorras, kus hageja ei ole selgesõnalist taganemisavaldust kostjale kunagi teinud. Teistsugusele

seisukohale ei anna alust ka hageja väide, et ta nõudis kostjalt müügilepingu rikkumisest tuleneva

kahju hüvitamist juba enne Riigikohtu otsuse tegemist, sest olukorras, kus hageja nõuab

müügilepingu täitmist, ei saa mõistlik isik kahju hüvitamise nõude esitamisest taganemise tahet

järeldada.

Kuivõrd vaidlusalusest müügilepingust taganemise mõistlik aeg VÕS § 118 tähenduses hakkas

kulgema alates 29. detsembrist 2003. a, siis 21. juuni 2006. a seisuga oli see tähtaeg möödunud.

VÕS §-s 118 sätestatud tähtaja pikkuse hindamisel tuleb lähtuda sellest, mis võis olla aeg, pärast

mille möödumist võis lepingupooltega sarnane mõistlik isik eeldada, et isik, kelle suhtes lepingut

rikuti, enam rikkumisest tulenevat taganemisõigust ei kasuta. Lepingut rikkunud pool ei pea ligi kaks

ja pool aastat pärast seda, kui kahjustatud pool taganemisõigust andvast lepingurikkumisest teada sai,

eeldama, et kahjustatud pool lepingust selle tõttu taganeb. VÕS §-s 118 sätestatud taganemistähtaega

ei mõjuta asjaolu, et kahjustatud lepingupool esitab selle aja jooksul kohtusse perspektiivitu

täitmisnõude, mis hiljem jäetakse rahuldamata. Kuivõrd hageja väitis ise, et kõige varasem aeg, millal

ta väljendas kostjale taganemise tahet, oli 21. juuni 2006 ning et selleks ajaks oli hageja juba

taganemisõiguse VÕS § 118 alusel kaotanud, ei ole tähtsust sellel, millal täpselt ning millise teoga

hageja kostjale taganemise tahet väljendas. Hageja leiab ekslikult, et lisaks aegumistähtajale ei saa

olla muud tähtaega, mis tema taganemisõiguse teostamise välistaks. VÕS § 118 1g-d 1 ja 2 eristavad

selgesti aegumisest tulenevat taganemise välistamist ja taganemise välistamist tulenevalt sellest, et

lepingust taganetakse pärast VÕS § 118 lg-s 1 sätestatud mõistliku tähtaja möödumist.

Kuivõrd hageja oli VÕS §-st 118 tuleneva taganemisõiguse kaotanud, ei ole pooltevaheline

müügileping taganemise tõttu lõppenud ning kohaldada ei saa VÕS § 135 lg-t 2. Kahju ei saa nõuda

ka tuginedes VÕS § 127 lg-le 1, sest kirjeldatud olukorrale (hageja jääb müügilepingu rikkumise tõttu

ilma asjast, mille väärtus hiljem suureneb) tuleb kohaldada erinormi (VÕS § 135). VÕS § 135

kehtestamisel ei saanud olla seadusandja eesmärgiks see, et juhul, kui üks nõude eeldus (lepingust

taganemine) on täitmata, võiks hageja samale tulemusele jõuda kahju määramise üldist alust

kasutades. Isegi kui VÕS § 127 lg 1 kohalduks, ei oleks selle sätte alusel hagejale kahju tekkinud.

VÕS § 127 lg 1 järgi saanuks hageja kahjuks olla hinnavahe, mis oleks tekkinud ostueesõiguse

teostamise aluseks olnud müügilepingu sõlmimise aja ja selle hetke vahel, mille jooksul oleks

hagejaga sarnane mõistlik isik pidanud omandama vaidlusaluse kinnisasjaga sarnase kinnisasja.

Hageja pidanuks endale sellise kinnisasja soetama mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta

kinnisasjast ilmajäämisest teada sai. Selliseks mõislikuks ajaks on paar kuud ning see hakkas

kulgema 2003. aasta lõpust, mil hageja sai teada kostja lepingurikkumisest, ning lõppes 2004. aasta

veebruari lõpus. Asjas ei ole tõendatud, et kinnisasja hind ostueesõiguse teostamise avalduse aluseks

olnud müügilepingu sõlmimise ja hageja poolt vaidlusalusest kinnisasjast ilmajäämise vahelise aja

jooksul tõusis. Kui asjas kohalduks VÕS § 127 lg 1, tuleks kahjuhüvitist VÕS § 139 lg 1 alusel ka

vähendada. Kui hageja sai teada vaidlusalusest kinnisasja võõrandamisest, pidanuks ta kahju

vältimiseks omandama esimesel võimalusel vaidlusaluse kinnisasjaga sarnase kinnisasja. Seda aga

hageja ei teinud.

Nõustuda ei saa maakohtu seisukohaga, et hagi tuleb jätta rahuldamata ka seetõttu, et hageja on kostja

vastu hüvitisnõuet esitades käitunud hea usu põhimõtte vastaselt. Asja materjalid ei anna alust

järelduseks, et hageja eesmärgiks oli tekitada kostjale kahju. Sellekohane käsitlus tuleb maakohtu

otsusest välja jätta. Hageja tegevus kostja vastu nõude esitamisel oli kantud eesmärgist saada kostjalt

hüvitist kahju eest, mille hageja hinnangul kostja tekitas. Õige on maakohtu seisukoht, et hagi

rahuldamine viiks hageja alusetu rikastumiseni, sest kahju hüvitamise eeldused on täitmata.

Kuivõrd hagejale ei ole tekkinud kahju, mille hüvitamist kehtiv seadus ette näeb, tuleb jätta hageja

põhinõue rahuldamata. Põhinõude rahuldamata jätmise tõttu ei tule rahuldada ka intressinõuet.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega jäeti maakohtu

otsuse resolutsioon muutmata, ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada või saata asi

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohus kohaldas vääralt VÕS § 115 lg-t 2 ja 3 ja § 118 lg-t 1. Kui lepingulise

põhikohustuse täitmise asemel nõutakse kahju hüvitamist, hõlmab see ka lepingust taganemist ning

nõude tähtaegse esitamise suhtes kehtib vaid seaduses sätestatud aegumistähtaeg (TsÜS § 146), mitte

VÕS § 118 lg-s 1 sätestatud õigust lõpetav tähtaeg. Seega on konkludentse taganemise puhul

põhjendamatu välistada VÕS § 135 lg 2 kohaldamine seetõttu, et kahjunõude esitamisega kaasnevat

taganemist piiraks VÕS § 118 lg-s 1 sätestatud õigust lõpetav tähtaeg. VÕS § 118 lg 1 asjas ei

kohaldu.

Isegi kui asjas kohalduks VÕS § 118 lg 1, oleks ekslik ringkonnakohtu seisukoht, et hageja sai kostja

lepingurikkumisest teada hetkel, mil teda teavitati algse ostjaga kokkulepete sõlmimisest

29. detsembril 2003. Ringkonnakohus kohaldas sellise järelduse tegemisel valesti TsÜS § 69 lg-t 1 ja

VÕS § 244 lg-t 1. Hageja ei saanud teada lepingurikkumisest enne, kui ta tegi ostueesõiguse

teostamise avalduse, sest enne seda hageja ja kostja vahel lepingut ei olnud. Hageja sai kostja

lepingurikkumisest teada Riigikohtu 20. juuni 2006. a otsusest, kus selgitati, et ORAS § 121 lg-s 10

sätestatud ostueesõigusel ei ole asjaõiguslikku toimet.

Ringkonnakohus kohaldas vääralt VÕS § 127 lg-t 1. Isegi kui VÕS § 135 lg 2 asjas ei kohalduks,

oleks hagejal kahju hüvitamise nõue tulenevalt VÕS § 115 lg 2 esimesest lausest ja § 114 lg-st 4 ning

kahjuhüvitise leidmisel saaks juhinduda eelkõige VÕS §-st 127. Sel juhul tuleks hüvitise suurus leida

2006. aasta augusti seisuga, s.o arvestades kahe kuu möödumist Riigikohtu 20. juuni 2006. a otsuse

saamisest. Ringkonnakohus rikkus ka tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg-t 4, kui

tugines asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Nii leidis ringkonnakohus, et hageja pidanuks

mõistlikult käitudes omandama asenduskinnistu hiljemalt 2004. aasta veebruariks ja selleks ajaks ei

olnud kinnistu väärtus muutunud.

Ringkonnakohus jättis ebaõigesti kohaldamata VÕS § 140. Kui kohus leidis, et kahjuhüvitise

väljamõistmine viiks hageja alusetu rikastumiseni, võinuks ta viidatud sätte alusel kahjuhüvitist

vähendada.

7. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidleb kostja sellele vastu, leides et ringkonnakohtu otsus on

seaduslik ja põhjendatud.

8. Riigikohtu istungil jäi hageja esindaja kassatsioonkaebuses esitatud väidete juurde ning kostja

esindaja oma vastuväidete juurde.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu osas, milles ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse

resolutsiooni muutmata ja muutis kohtuotsuse põhjendusi, samuti menetluskulude jaotuse osas. Asi

tuleb saata selles osas TsMS § 691 p 2 alusel samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

10. Kolleegium käsitleb esmalt müügilepingust taganemise õiguse kaotamisega seonduvat VÕS § 118

järgi, kuna lepingu täitmise asemel kahju hüvitise nõudmine VÕS § 135 järgi eeldab lepingust

taganemist.

Kohtud analüüsisid põhjendatult, kas asjas esineb VÕS § 118 lg 1 p-s 1 lepingust taganemisele

sätestatud piirang. VÕS § 118 lg 1 p 1 kohaselt kaotab taganema õigustatud lepingupool õiguse

lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai

olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellelest teada saama. Tegemist on õigust lõpetava, mitte

aegumistähtajaga. Viidatud säte teenib õigusrahu saavutamise eesmärki - kahjustatud poolel tuleb

mõistliku aja jooksul otsustada õiguskaitsevahendi kasutamise üle, et anda lepingut rikkunud poolele

selgust, kas jätkata lepingu täitmist või mitte. Mõistliku aja kestus lepingust taganemiseks võib

erinevate lepinguliikide puhul olla erinev. Mõistliku aja kestust mõjutab mh see, millises ulatuses on

lepingut täidetud. Samuti tuleb arvestada, et lepingu puhul, mille täitmine on lepingut rikkunud poole

tõttu võimatu, peaks olema taganemise mõistlik aeg pikem, sest nendel juhtudel ei saa kahjustatud

pool esitada täitmisnõuet ja lepingut rikkunud pool ei saa arvata, et ta peaks lepingu täitma.

Kahjustatud lepingupoole tegelikuks õiguskaitsevahendiks täitmise võimatuse korral ongi kahju

hüvitamise nõue. VÕS § 118 lg-t 1 täiendab sama sätte lg 2, mille kohaselt on lepingurikkumise tõttu

lepingust taganemine tühine, kui kohustuse täitmise nõue on aegunud ja võlgnik tugineb sellele või

kui võlgnik keeldub õigustatult kohustust täitmast. Arvestades, et aegumistähtajad on küllaltki pikad,

on VÕS § 118 lg-s 1 sätestatud mõistlik aeg üldjuhul siiski lühem kui kohustuse täitmise nõude

aegumistähtaeg, mille järgimisest sõltub VÕS § 118 lg 2 kohaselt lepingust taganemise kehtivus.

11. Ringkonnakohus leidis, et hageja on taganemisõiguse kaotanud, sest taganemine ei toimunud

VÕS § 118 lg 1 p-s 1 sätestatud mõistliku aja jooksul. Sellise järelduse tegemisel võttis

ringkonnakohus aluseks selle, et hageja sai lepingurikkumisest teada 29. detsembril 2003, kui talle

teatati ostueesõiguse teostamise aluseks oleva müügilepingu sõlmimisest ning hageja saab lugeda

müügilepingust taganenuks Riigikohtu otsuse tegemise päevale järgnenud päevast (21. juunist 2006).

Ringkonnakohtu otsuse põhjendustel ei pidanud kostja eeldama, et hageja taganeb müügilepingust

ligi kaks ja pool aastat pärast seda, kui ta sai teada taganemisõigust andvast lepingurikkumisest, ning

taganemistähtaega ei mõjutanud see, et kuni Riigikohtu otsuse tegemiseni nõudis hageja

müügilepingu täitmist. Kolleegium eeltoodud järeldustega ei nõustu.

12. Hageja osutab kassatsioonkaebuses õigesti, et temaga sõlmitud müügilepingu rikkumine ei

saanud toimuda enne, kui ta tegi ostueesõiguse teostamise avalduse (11. veebruar 2004). VÕS § 244

lg-te 1 ja 4 kohaselt toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega

müüjale ja ostueesõiguse teostamisel loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks

müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Sellest, et kostja ei täida

ostueesõiguse tagajärjel tekkinud müügilepingut, sai hageja kolleegiumi arvates teada hiljemalt

31. märtsil 2004, kui hageja esitas kostja ja kolmandate isikute vastu hagi. Järgnevalt tuli

ringkonnakohtul arvestada, et hagi esitamisest 31. märtsil 2004. a kuni Riigikohtu otsuse tegemiseni

20. juunil 2006. a nõudis hageja müügilepingu täitmist, st hagejal ei olnud selgust, et müügilepingu

täitmine on võimatu. Kostja ei olnud aga müügilepingut täitnud ja täitmine oli võimatu. Kostja kui

lepingut rikkunud pool võis arvestada, et hageja kahjustatud poolena ei kasuta oma taganemisõigust,

alles mõistliku aja jooksul pärast täitmise võimatuse ilmnemist. Kolleegium märgib, et kui täitmine

on võimatu lepingut rikkunud poole tõttu, ei pruugi VÕS § 118 lg-s 1 sätestatud mõistlik aeg olla

lühem kui kohustuse täitmise nõude aegumistähtaeg, mille järgimisest sõltub VÕS § 118 lg 2 kohaselt

lepingust taganemise kehtivus.

Kolleegium leiab, et hageja taganemine lepingust ei saa VÕS § 118 lg 2 järgi olla tühine, sest tema

müügilepingu täitmise nõue (nõue kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ja uute kannete

tegemiseks nõusoleku andmise kohustuse olemasolu tuvastamiseks) ei ole aegunud. Kinnisomandi

üleandmise nõude, kinnisasja asjaõigusega koormamise, asjaõiguse üleandmise või lõpetamise või

asjaõiguse sisu muutmise nõude aegumistähtaeg on kümme aastat (TsÜS § 146 lg 5). TsÜS § 147 lg-

te 1 ja 2 kohaselt algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, s.o hetkest, mil

õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. TsÜS § 160 lg-te 1 ja 3 järgi

aegumine peatub õigustatud isiku poolt hagi esitamisega nõude rahuldamiseks või tunnustamiseks

ning lõpeb kohtulahendi jõustumisega. Seega peatus hageja kohustuse täitmise nõude aegumine

viidatud sätete kohaselt 31. märtsil 2004. a, mil hageja esitas kostja ja kolmandate isikute vastu hagi,

ning nõude aegumise peatumine lõppes 20. juunil 2006. a, s.o vaidlusaluses asjas Riigikohtu otsuse

avalikult teatavakstegemise päeval. TsÜS § 168 lg 1 järgi ei arvestata aega, mille kestel aegumine oli

peatunud, aegumistähtaja hulka.

Arvestades eeltoodut, on kolleegiumi arvates ekslik ringkonnakohtu seisukoht, et 21. juuniks 2006. a

oli hageja VÕS § 118 järgi taganemisõiguse kaotanud. Samuti leidis ringkonnakohus ekslikult, et

tähtsust ei ole sellel, millal täpselt hageja müügilepingust taganes.

13. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel tuvastada, millal hageja müügilepingust taganes.

Kui hageja taganes lepingust 21. juunil 2006. a, nagu ringkonnakohus märkis, siis ei olnud kindlasti

hageja taganemisõigust kaotanud. Kolleegium nõustub kohtute seisukohaga, et põhikohustuse

täitmise asemel kahju hüvitamise nõudmist saab tuvastatud asjaoludel vaadelda konkludentse

taganemisena lepingust (vt nt Riigikohtu 21. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-08, p 16). Kui

hageja ei taganenud lepingust 21. juunil 2006. a, tuleb ringkonnakohtul otsuse p-s 12 märgitut

arvestades kindlaks määrata mõistlik aeg, mille jooksul võis hageja müügilepingust taganeda. Kui

hageja ei ole VÕS § 118 lg 1 p 1 järgi taganemisõigust kaotanud, tuleb ringkonnakohtul otsustada

VÕS § 135 lg 2 järgi hageja kahjunõude rahuldamise üle.

14. Kolleegium juhib tähelepanu ka järgnevale. Tehingust tuleneva kahju hüvitamise nõude

aegumistähtaeg on kolm aastat (TsÜS § 146 lg 1). Asjaolu, et hageja esitas 31. märtsil 2004. a hagi

kostja ja kolmandate isikute vastu kohustuse täitmiseks, peatas küll hageja kohustuse täitmise nõude

aegumise (vt otsuse p 12), kuid ei mõjutanud hageja kahju hüvitamise nõude aegumistähtaega. Seega

ei peatanud viidatud hagi esitamine TsÜS § 160 lg 1 järgi hageja kahju hüvitamise nõude

aegumistähtaja kulgemist.

Kahju hüvitamise nõude aegumine oleks sarnastel juhtudel välditav, kui lepingu täitmise nõudes

kohtusse pöördunud kahjustatud isik esitaks alternatiivselt kahju hüvitamise nõude juhuks, kui tema

täitmisnõue jääb rahuldamata (nt täitmine osutub võimatuks). Sellise kahju hüvitamise nõude puhul

saab kahjustatud isik määrata, et sarnaselt VÕS § 116 lg 5 esimeses lauses sätestatuga tuleks ta

täitmisnõude võimatuse korral lugeda lepingust taganenuks.

15. Kolleegiumile jääb arusaamatuks kassatsioonkaebuse väide VÕS § 140 põhjendamatu

kohaldamata jätmise kohta, kuivõrd selle paragrahvi kohaldamise eeldus on kahjuhüvitisnõude

rahuldamine.

16. Menetluskulude jaotus määratakse kindlaks asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemusest.

17. Hageja kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada kassatsioonikautsjon.

Praeguses asjas on kautsjoni tasunud hageja eest osaühing Advokaadibüroo Eversheds Ots&Co.

TsMS § 149 lg-s 8 on sätestatud, et kautsjon tagastatakse avalduse lahendanud kohtu määruse alusel

menetlusosalisele, kes selle tasus või kelle eest see tasuti, või tema korraldusel muule isikule. Hageja

on kassatsioonkaebuses märkinud, et kautsjon tuleb tagastada osaühingu Advokaadibüroo Eversheds

Ots&Co arvelduskontole.

Lea Laarmaa, Henn Jõks, Villu Kõve