3-2-1-146-09 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-146-09

Otsuse kuupäev

Tartu, 4. veebruar 2010. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Alexandra Romi hagi Linda White'i vastu üürilepingu

tähtajalisuse tunnustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 30. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-

08-14490

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Alexandra Romi kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

25 000 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Alexandra Rom (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Toomas Kõiv

Kostja Linda White (sündinud xx.xx.xxxx), esindaja

vandeadvokaat Indrek Lillo

Asja läbivaatamise kuupäev

7. detsember 2009. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 30. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-14490 ja saata

asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Alexandra Romile kassatsioonkaebuselt 9. juulil 2009. a tasutud kautsjon

400 (nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Alexandra Rom (endise nimega Spiridonova; edaspidi hageja) esitas 16. aprillil 2008 Harju

Maakohtule Linda White'i (edaspidi kostja) vastu hagiavalduse, milles palus tunnustada üürilepingu

tähtajalisust.

Hagiavalduse kohaselt kasutab hageja alates 26. juulist 1994 Tallinnas Xxxxxx xxx-xx asuvat

eluruumi (edaspidi eluruum). Hageja ja Tallinna linn allkirjastasid 12. märtsil 1998 eluruumi üürimise

jätkamiseks tähtajalise üürilepingu parandatud redaktsiooni. Üürilepingu p 2.4 järgi, kui enne lepingu

tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle lepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse see

pikenenuks järgnevaks viieks aastaks. Pooled ei taotlenud lepingu lõpetamist või uue lepingu

sõlmimist, mistõttu leping pikenes tähtajalise lepinguna järgnevaks viieks aastaks, selle tähtaja

saabudes aga järgnevaks viieks aastaks. Üürileping ei ole lõppenud, seda ei ole lõpetatud ning hageja

elab vaidlusaluses eluruumis praeguseni.

Tallinna Linnavalitsuse 20. detsembri 2006. a korraldusega otsustati Tallinnas Xxxxxx xxx asuv

elamu tagastada kostjale. 23. mail 2007 anti elamu vara üleandmise-vastuvõtmise aktiga kostjale üle.

Hageja pöördus 31. detsembril 2007 Tallinna Üürikomisjoni, paludes tunnustada 12. märtsil 1998

sõlmitud üürilepingu tähtajalisust. Üürikomisjon jättis hageja avalduse 28. märtsi 2008. a otsusega

rahuldamata.

Hageja palub tunnustada, et hageja ja Tallinna linna 26. juulil 1994 sõlmitud üürileping ja 12. märtsil

1998 sõlmitud üürileping on tähtajalised.

2. Kostja ei tunnistanud hagi.

Hageja ei ole tõendanud, et 1994. a sõlmiti temaga tähtajaline üürileping. Asjaolu, et hageja on

registreeritud eluruumi elanikuks alates 26. juulist 1994, ei tõenda, et temaga sõlmiti sel kuupäeval

tähtajaline üürileping. Hagejaga sõlmiti üürileping 12. märtsil 1998. Selle üürilepingu sõlmimise ajal

kehtinud omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 18 lg 1 sätestas üheselt, et kuni õigusvastaselt

võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni võib seda vara üürile anda üksnes tähtajatult ning

tähtajatule üürilepingule ei kohaldu ORAS § 121. Hageja pidi olema teadlik, et tema eluruumi

elanikuks registreerimise ajaks oli kostja õiguseellane esitanud avalduse hoone tagastamiseks ning

toimus tagastamismenetlus. Hageja oli teadlik Tallinna Ringkonnakohtu jõustunud otsusest

haldusasjas nr II-3144/00, millega tuvastati, et õigustatud subjekt muutis 1993. a oma tahteavaldust ja

soovis vara tagastamist. Halduskohtumenetlusse oli kolmanda isikuna kaasatud ka hageja. Hageja

pidi üürilepingut sõlmides teadma, et tegemist on omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt

võõrandatud varaga, mida võidakse õigusjärgsele omanikule tagastada. Hoone õigusjärgsele

omanikule tagastamise ajal ei elanud eluruumis keegi. Ka praegusel ajal ei ela selles eluruumis keegi.

Maja kostjale üleandmise ajal oli korteris välja lülitatud elekter ja vesi, korter oli lõhutud ja

muudetud elamiskõlbmatuks. Hageja on kostjale teatanud, et ta ei tarbi kommunaalteenuseid.

3. Harju Maakohus jättis 15. jaanuari 2009. a otsusega hagi rahuldamata. Ühtlasi jättis maakohus

hageja kanda maakohtus kantud menetluskulud.

Maakohtu otsuse kohaselt vaidlevad pooled selle üle, kas hagejaga sõlmiti 1994. a tähtajaline

üürileping, mis võis lepingu järgi pikeneda samaks tähtajaks, või sõlmiti vastuolus sellel ajal kehtinud

ORAS § 18 lg-ga 1 tähtajaline üürileping esimest korda 1998. Pooled ei vaidle selle üle, et

linnaosavalitsuse korraldusel vormistati hagejale eluruumi asustamise tõend ning hageja kasutas

eluruumi alates 1994. a õiguslikul alusel. Kuna üüri suurus määrati Vabariigi Valitsuse kehtestatud

aluste ja metoodika järgi, ei olnud vaja sõlmida kirjalikku üürilepingut. Seega on tõenäoline, et

1994. a hagejaga kirjalikku üürilepingut ei vormistatud. Samas ei ole üüri suurust kokku lepitud ka

1998. a kirjalikus üürilepingus. Hageja ei ole väitnud, et temaga sõlmiti 1994 suuline üürileping, ega

esitanud tõendeid üürisuhte tingimuste tõendamiseks. Samuti ei ole hageja esitanud kohtule

väidetavat 1994. a kirjalikku lepingut.

Hageja üürilepingute sõlmimisega seotud väited on vastuolulised. Hageja väitel ei ole 1994. a

sõlmitud kirjalikku lepingut säilinud ning 1998. a allkirjastati parandatud redaktsiooniga kirjalik

tähtajaline üürileping, mis asendas esialgse lepingu. 12. märtsil 1998 sõlmitud leping on vormistatud

Tallinna Linnavalitsuse 24. septembri 1993. a määrusega nr 308 kinnitatud eluruumi üürilepingu

blanketile, millele on käsitsi juurde kirjutatud poolte, üürilepingu sõlmimise alusdokumendi ja

eluruumi andmed ning lepingu tähtaeg. Seega oli lepingublankett täpselt samal kujul olemas ka

väidetavalt 1994. a üürilepingu sõlmimise ajal. 1998. a vormistatud leping saab väidetavast

varasemast lepingust erineda üksnes tähtaja poolest. Selle üürilepinguga anti hageja kasutusse

ühiskorteri kolm tuba. Kuna üürilepingu uue redaktsiooni allkirjastamine oli hageja väitel vajalik

tingimuste täpsustamiseks ja seaduse nõuetega kooskõlla viimiseks, kuid muid tingimusi peale

üürilepingu lõpptähtaja ei ole lepingublanketil muudetud, tuleb järeldada, et varem kirjalikku

üürilepingut ei sõlmitud.

12. märtsil 1998 sõlmiti eluruumi üürileping viieks aastaks, s.o tähtajaga 12. märts 2003. Kuna

lepingu blankett on 1993. aastast olnud samasugune, pidi ka 1994. a väidetavalt sõlmitud tähtajaline

kirjalik leping sisaldama samu tingimusi. Seega oleks ka 1994. a leping tähtaja lõppemisel pikenenud

järgmiseks viieks aastaks. Hageja ei ole tõendanud, milliseks tähtajaks sõlmiti 1994. a leping. Kuna

hageja väitel üksnes täpsustati 1998. a lepingu tingimusi, pidanuks ka 1994. a leping olema sõlmitud

viieaastase tähtajaga. Hageja ei ole põhjendanud, miks oli eluruumi elama asumisest kolme aasta

möödumisel vaja lepingu tähtaeg uuesti määrata. Eeltoodu tõendab, et üürisuhe vormistati kirjalikult

esimest korda 12. märtsil 1998 ja määrati üürilepingu tähtaeg. Juhul kui 1994. a oleks sõlmitud

kirjalik tähtajaline leping, tuleks 1998. a üürileping lugeda uueks lepinguks, sest selle üürilepingu

p 2.4 järgi loetakse leping pikenenuks viieks aastaks, kui kumbki pool ei teata lepingu lõpetamisest

või uue lepingu sõlmimisest. Kuna Tallinna linn ei ole soovinud lepingu automaatset pikenemist, vaid

esitas hagejale allkirjastamiseks lepingu, millel puudub viide varasemale lepingule, on tegemist uue

lepinguga. Varasema üürilepingu puudumist tõendab ka asjaolu, et 1998. a üürilepingu aluseks on

Tallinna Linnavalitsuse 27. juuni 1994. a korraldus nr 265 ja vahetusorder nr 1105. 1998. a

üürilepingus ei ole viidet varasemale lepingule. Seega on 1998. a sõlmitud leping ainus kirjalik

üürileping, mis sõlmiti hagejale antud eluruumi asustamistõendi alusel.

12. märtsil 1998. a oli elamu tagastamise otsustamine pooleli. 4. septembril 1995 tunnistati Xxxxxx

xxx ehitiste ja krundi õigustatud subjektiks kostja õiguseellane R-A. Galins. Asjas kohaldub

2. märtsil 1997 jõustunud ORAS § 18 lg 1, mille kohaselt kuni õigusvastaselt võõrandatud vara

tagastamise otsustamiseni võib vara valdaja seda rentida või muul viisil valdusesse anda üksnes

tähtaega määramata, välja arvatud, kui õigustatud subjektid on nõus tähtajalise suhtega. Hageja ei ole

tuginenud asjaolule, et kostja või tema õiguseelneja oleksid andnud nõusoleku tähtajalise üürilepingu

sõlmimiseks. Tõendatud ei ole, et õigustatud subjekt oleks andnud notariaalselt tõestatud nõusoleku

sõlmida 12. märtsil 1998 tähtajaline leping. Seega on 1998. a sõlmitud üürileping vastuolus lepingu

sõlmimise ajal kehtinud ORAS § 18 lg-ga 1.

Seadusega vastuolus olev tehing on enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 66 lg 2 järgi tühine, v.a kui seadust ei ole rikutud oluliselt. Õigusvastaselt võõrandatud vara

kasutusse andmisele piirangute seadmise eesmärk on vältida vara koormamist uute nn

eelisüürilepingutega õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamise ajal, kuid võimaldada

siiski ruumide kasutamist. Seadusandja on pidanud vajalikuks õigustatud subjektide kaitseks määrata,

et kuni vara tagastamise otsustamiseni võib vara kasutamiseks sõlmida üksnes tähtajatuid

üürilepinguid. Tähtajatutele üürilepingutele ei laiene ORAS §-s 121 sätestatud üürilepingu

pikenemise kord ning lepingud saab lõpetada kolmekuulise etteteatamisega. Seega tähtajalise lepingu

sõlmimise keeldu rikkudes sõlmitud üürileping toob õigusvastaselt võõrandatud vara tagasisaajale

kaasa kohustuse taluda pärast vara tagasisaamist üürilepingut, mille lõpetamise võimalused on

tähtajatu üürilepinguga võrreldes piiratumad. Seega on tähtajalise lepingu sõlmimise keelu rikkumine

oluline seaduse rikkumine. TsÜS § 68 järgi ei too tehingu ühe osa kehtetus kaasa teiste osade

kehtetust, kui võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka kehtetu osata. Kuna enne 1998. a üürilepingu

sõlmimist kasutas hageja eluruumi kirjaliku lepinguta, oleksid pooled sõlminud üürilepingu ka tähtaja

tingimuseta.

Hageja ei ole aastaid kasutanud Xxxxxx xxx-xx asuvat eluruumi ega tasunud kommunaalteenuste

eest. Eluruumis ei ole elektrit ega vett ning eluruum on muudetud kasutamiskõlbmatuks. Hageja elab

aastaid teises kohas.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega rahuldada hagi.

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 30. juuni 2009. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ning

menetluskulud hageja kanda.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole tõendatud, et 1994. a sõlmiti hagejaga kirjalik tähtajaline

eluruumi üürileping ning et 1998. a üürileping sõlmiti vajaduse tõttu täpsustada üürilepingu tingimusi

ja viia need kooskõlla seaduse nõuetega. Hagejaga sõlmiti kirjalik üürileping esimest korda

12. märtsil 1998. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud ORAS § 18 lg 1 järgi võis omandireformi

objektiks olevat õigusvastaselt võõrandatud vara kuni tagastamise küsimuse lahendamiseni,

sh kohtuvaidluste lõppemiseni, anda üürile üksnes tähtajatult. Sellised üürilepingud ei olnud

üürilepinguteks ORAS § 121 tähenduses. ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud keeldu rikkuvate üürilepingute

kokkulepped, mis näevad ette üürilepingu tähtajalisuse, on tühised ning üürilepingut tuleb käsitada

tähtajatuna. Tagastamise lahendamiseni võis ORAS § 18 lg 1 järgi anda eluruumi tähtajalisele üürile

üksnes juhul, kui õigustatud subjekt oli nõus tähtajalise üürilepingu sõlmimisega. Praegusel juhul ei

ole õigustatud subjekt andnud notariaalselt tõestatud nõusolekut hagejaga tähtajalise üürilepingu

sõlmimiseks. Õige ei ole hageja seisukoht, et õigustatud subjekti nõusolekut ei olnud 1998. a

üürilepingu sõlmimiseks vaja.

Eeltoodu tõttu ei ole õige ka hageja väide, et 1994. a alanud üürileping jätkus 1998. a. Kuna hageja ja

Tallinna linn sõlmisid 12. märtsil 1998 uue üürilepingu, millega lõpetasid samade poolte vahel sama

eluruumi võimalikud varasemad üürisuhted, ning 12. märtsil 1998 kehtinud ORAS § 18 lg 1 kohaselt

oli eluruumi tähtajalise üürilepingu sõlmimine seadusega vastuolus, on üürilepingu tähtajalisust

sätestav kokkulepe tühine. Seetõttu ei saa kohus tuvastada hageja ja kostja üürilepingu tähtajalisust.

Isegi juhul, kui hageja ja Tallinna linn olid enne 12. märtsi 1998. a sõlminud sama eluruumi

kasutamiseks üürilepingu, lõppes see 12. märtsi 1998. a üürilepingu sõlmimisega. Varasema üürisuhte

asjaolud ei ole praeguse vaidluse lahendamisel olulised.

Õige ei ole hageja väide, et üürisuhe on tähtajaline, sest kostja allkirjastas elamu üleandmise-

vastuvõtmise akti. Akti allkirjastamine ei muuda üürisuhet tähtajaliseks. Akti allkirjastamisega

kinnitas kostja, et võtab üle hagejaga sõlmitud üürilepingu. Kostjale sai üürileping üle minna

sellisena, nagu see kehtis. Akti allkirjastamisel ei saanud olla lepingut muutvat tähendust.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub otsuse tühistada ja

saata asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Kassatsioonkaebuse kohaselt ei või kohus otsust tehes TsMS § 436 lg 4 järgi tugineda asjaolule, mida

ei ole menetluses arutatud. Kohtud ei ole välja selgitanud hageja õiguslikku huvi, kuid on samas

leidnud, et pooled oleksid üürilepingu sõlminud ka tähtaja tingimuseta. Ilma hageja õiguslikku huvi

välja selgitamata ei saanud kohus järeldada, et hageja oleks 1998. a sõlminud üürilepingu ka ilma

tühise sätteta. Selles, et pooled oleksid üürilepingu sõlminud ka ilma tähtaja tingimuseta, ei ole

hageja saanud ka oma seisukohta avaldada.

Kohtud on valesti leidnud, et 1994. a ei sõlmitud hagejaga tähtajalist üürilepingut. Tähtajaline

üürileping sõlmiti hagejaga 26. juulil 1994, s.o ajal, kui seadusega ei olnud keelatud tähtajaliste

üürilepingute sõlmimine. ORAS § 18 lg-st 1 ei tulenenud, et 1994. a ei saanud sõlmida tähtajalisi

üürilepinguid, mistõttu on hagejaga 1994. a sõlmitud üürileping tähtajaline. Alates 2. märtsist 1997

jõustunud ORAS § 18 lg 1 ei lõpetanud hageja üürilepingu tähtajalisust. Isegi kui 1998. a üürilepingu

p 2.1 on tühine vastuolu tõttu ORAS § 18 lg-ga 1, ei muuda see üürilepingut automaatselt tähtajatuks.

Sellisel juhul tuleb lähtuda 1994. a üürilepingu tähtajalisusest, mis tuleneb sel ajal kehtinud seadusest

ning mis ei olnud vastuolus 1994. a kehtinud ORAS § 18 lg-ga 1.

Kohtud on valesti tõlgendanud 12. märtsil 1998 sõlmitud kirjalikku üürilepingut. Kohtud ei ole

arvestanud enne 1. juulit 2002 kehtinud TsÜS §-s 64 sätestatuga, mis eeldab poolte tegeliku tahte

väljaselgitamist. 1998. a sõlmitud üürilepingut ei vormistatud hageja initsiatiivil. Seega ei ole õige

eeldada, et hageja tahe oli kaotada oma üürilepingu tähtajalisus ning jääda ilma ORAS §-s 121

sätestatud garantiidest (nn eelisüürilepingust). Õige ei ole kohtute seisukoht, et isegi kui hageja ja

Tallinna linn sõlmisid enne 1998. a sama eluruumi kasutamiseks üürilepingu, lõppes see 12. märtsil

1998 üürilepingu sõlmimisega ning enne seda kuupäeva olnud üürisuhte asjaolud ei ole olulised.

1998. a sõlmitud üürileping ei sisalda 1994. a üürisuhte (üürilepingu) lõpetamise kokkulepet.

Üürilepingus on viide, et selle üürilepingu sõlmisid lepingu pooled linnaosa valitsuse 27. juuni

1994. a korralduse nr 265 ja vahetusorderi nr 1105 alusel. Arvestades hageja õigustatud huvi

tähtajalise üürilepingu vastu, ei oleks hageja sõlminud 1998. a üürilepingut, teades, et ta kaotab

sellega ORAS §-s 121 sätestatud garantiid.

8. Kostja leiab, et kassatsioonkaebus on põhjendamata, ning vaidleb sellele vastu. Kostja arvates

tuleb kassatsioonkaebus jätta rahuldamata.

Põhjendamata on hageja väide, et kaevatav otsus tuleb tühistada, kuna kohus ei andnud temale

võimalust esitada põhjendusi ja tõendeid TsÜS § 68 kohaldamiseks vajalike asjaolude kohta. Hagejat

esindas nii üürikomisjonis kui ka esimese ja teise astme kohtus pädev jurist. Kostja oli kogu

üürivaidluse ajal järjekindlalt seisukohal, et üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 68 järgi ei

toonud tehingu ühe osa kehtetus kaasa teiste osade kehtetust, kui võib eeldada, et tehing oleks tehtud

ka kehtetu osata.

Põhjendatud ei ole ka hageja väide, et kohtud kohaldasid valesti ORAS § 18 lg-t 1. Hageja ei ole

tõendanud, et temaga sõlmiti ajavahemikus 27. juunist 1994 kuni 3. septembrini 1995 üürileping.

Kuna hageja teadis või pidi teadma, et elamu võidakse tagastada teisele isikule ega kuulu seetõttu

erastamisele, ei saanud tal tekkida ootust eriõiguste või -tagatiste saamiseks.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb

TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

10. Hagiavalduses esiletoodud asjaolude kohaselt kasutab hageja alates 26. juulist 1994 Tallinnas

Xxxxxx xxx asuvat korterit nr xx samal kuupäeval sõlmitud üürilepingu alusel. 12. märtsil 1998

sõlmis hageja Tallinna linnaga sama eluruumi kasutamiseks kirjaliku üürilepingu. 30. detsembril

2006 tagastati Xxxxxx xxx asuv elamu kostja õiguseellasele kui õigusjärgsele omanikule. 23. mail

2007 anti tagastatud vara üle kostjale. Hageja palub tunnustada 26. juulil 1994 sõlmitud üürilepingu

ja 12. märtsil 1998 sõlmitud üürilepingu tähtajalisust.

11. Kolleegium ei nõustu kohtute järeldustega, et hagejaga sõlmiti üürileping esimest korda

12. märtsil 1998 ning et isegi juhul, kui hagejaga oli sõlmitud sama eluruumi kohta varasem leping,

siis lõppes see 12. märtsil 1998 üürilepingu sõlmimisega ja varasema üürisuhte asjaolud ei oma

tähtsust.

Toimiku materjalidest nähtub, et hageja ei ole avaldanud, et 12. märtsi 1998. a leping on täiesti uus

leping, mis lõpetas varasema lepingu. Hageja väitel hilisema lepinguga üksnes täpsustati 1994. a

alanud üürisuhte tingimusi ja hageja on alates 1994. aastast katkematult kasutanud vaidlusalust

eluruumi. Samuti nähtub 12. märtsi 1998. a lepingust, et selles on viide Tallinna Kesklinna Valitsuse

27. juuni 1994. a korraldusele nr 265. Kohtud ei ole põhjendanud, miks neid asjaolusid ei tule

arvestada üürilepingu sõlmimise ja tähtajalisuse kindlakstegemisel.

Kolleegiumi arvates ei ole kohtud 26. juuli 1994. a lepingu käsitlemisel arvestanud ka sellega, et enne

tsiviilseadustiku üldosa seaduse jõustumist 1. septembril 1994 võis üürisuhe põhineda suulisel

üürilepingul.

Pooled ei vaidle selle üle, et hageja valdas alates 26. juulist 1994 kostja eluruumi õiguslikul alusel.

Kolleegium jääb 18. aprillil 2006. a tsiviilasjas nr 3-2-1-28-06 tehtud otsuses p-s 11 avaldatud

seisukoha juurde, et enne 1. septembrit 1994 kehtinud tsiviilkoodeksi § 49 järgi ei olnud eluruumi

üürileping tühine alates 1. juulist 1992. a kehtinud ES § 31 lg-s 1 sätestatud eluruumi üürilepingu

kirjaliku vormi nõude järgimata jätmise tõttu, sest ES § 31 lg 1 ei näinud kirjaliku vormi nõude

rikkumise tagajärjena ette eluruumi üürilepingu tühisust.

1. septembril 1994 jõustunud TsÜS § 93 lg 1 kohaselt oli seaduses sätestatud kohustusliku

lihtkirjaliku vormi nõude järgimata jätmisel tehing tühine, kui seadusest ei tulenenud teisiti. See

reegel ei olnud kolleegiumi arvates siiski absoluutne, sest seaduses sätestatud vorminõude eesmärgist

võis tuleneda, et vorminõude rikkumine ei pea kaasa tooma tehingu tühisust. Kolleegium leidis

tsiviilasjas nr 3-2-1-28-06 tehtud otsuses, et ka pärast 1. septembrit 1994 ei olnud ES § 31 lg 1

eesmärgiks kaasa tuua muus kui kirjalikus (või kirjalikus ja notariaalselt tõestatud) vormis sõlmitud

eluruumi üürilepingu tühisust ning järelikult kehtisid ka alates 1. septembrist 1994. a sõlmitud

suulised eluruumi üürilepingud.

Kolleegium leiab, et kohtud on jätnud tähelepanuta ka selle, et 1994. a hagejaga sõlmitud üürileping

oli tähtajaline lepingu sõlmimise ajal kehtinud ES § 31 lg 2 järgi. Sellest sättest tulenevalt oli

üürileping tähtajaline leping isegi juhul, kui lepingus ei olnud tähtaega määratud. Viimasel juhul loeti

üürileping sõlmituks viieks aastaks. Seega juhul, kui üürileping sõlmiti 26. juulil 1994. a, tuli see

seaduse järgi lugeda sõlmituks tähtajalisena viieks aastaks, s.o kuni 26. juulini 1999.

12. Kolleegium nõustub kohtute seisukohaga, et eraldi võetuna on 1998. a üürilepingus sätestatud

tingimus lepingu tähtaja kohta (lepingu p 2.1) tühine alates 2. märtsist 1997 kehtiva ORAS § 18 lg 1

neljanda lause alusel. Selle sätte järgi oli kuni õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise

otsustamiseni vara valdajatel õigus seda rentida või muul viisil valdusse anda üksnes tähtaega

määramata, välja arvatud, kui õigustatud subjektid olid nõus tähtajalise suhtega.

Kohtud ei ole tuvastanud õigustatud subjekti nõusolekut või selle puudumist. Pooled ei ole aga ka

vaielnud selle üle, et 1998. a üürilepingu tähtaja kohta ei olnud õigustatud subjekti nõusolekut.

Seetõttu järeldasid kohtud iseenesest õigesti, et eraldi võetuna ei saanud 12. märtsil 1998 sõlmitud

üürileping ORAS § 18 lg 1 neljanda lause tõttu olla tähtajaline. Samas juhul, kui tähtajaline

üürileping sõlmiti 26. juulil 1994 ja see pikenes alates 26. juulist 1999 viieks aastaks ES § 32 lg 2

järgi, siis ei ole üürilepingu tähtajalisuse ja kehtivuse jaoks tähtsust 12. märtsi 1998. a lepingus

märgitud tühisel tähtaja tingimusel.

13. Kui vaidlusalune üürileping oli alates 26. juulist 1994 tähtajaline, siis ei ole põhjendatud

ringkonnakohtu seisukoht, et üürilepingule ei kohaldu ORAS § 121.

Hageja tugineb sellele, et 26. juulil 1994 sõlmiti tähtajaline üürileping, mis vormistati ja mida

täpsustati kirjalikult 12. märtsil 1998. Selle üürilepingu p-s 2.4 leppisid pooled kokku, et leping

pikeneb viieks aastaks juhul, kui enne lepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle lepingu

lõpetamist või uue lepingu sõlmimist. Kolleegium leiab, et iseenesest ja eraldi võetuna on ORAS § 18

lg 1 neljanda lause alusel tühine ka 12. märtsi 1998 lepingu p 2.4. Samas juhul, kui tähtajaline

üürileping sõlmiti 26. juulil 1994 ja see pikenes alates 26. juulist 1999 viieks aastaks ES § 32 lg 2

järgi, siis ei oma ka see 12. märtsi 1998 lepingu p-s 2.4 märgitud tühine tingimus üürilepingu

tähtajalisuse ja kehtivuse jaoks tähtsust.

Alates 1. juulist 2002 kehtiv võlaõigusseadus (VÕS) ei sätestanud enam üldise reeglina üürilepingu

seaduse alusel tähtajalist pikenemist nii nagu varem kehtinud ES § 32. Vähemalt kaheks aastaks

sõlmitud eluruumi üürileping muutub VÕS § 310 lg 2 järgi tähtaja möödumisel tähtajatuks, kui

kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu

pikenemist. Selle tulemusena muutus hagejaga väidetavalt 26. juulil 1994 sõlmitud üürileping

tähtajatuks alates 26. juulist 2004.

2. märtsil 1997 jõustunud ORAS § 18 lg 1 viienda lause järgi ei kohaldata ORAS § 121 sätteid

tähtajatu üürilepingu suhtes. Kolleegium leiab, et see ei kehti nende kehtivate üürilepingute kohta,

mis sõlmiti enne 2. märtsi 1997, olid tähtajalised seadusest tulenevalt ja muutusid tähtaja lõppemisel

pärast võlaõigusseaduse jõustumist VÕS § 310 lg 1 või 2 järgi tähtajatuks. ORAS § 18 lg 1 viienda

lausega sätestatud tingimus on otseselt seotud ORAS § 18 lg 1 neljandas lauses sätestatud

tingimusega, et õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni on vara valdajatel õigus

seda rentida või muul viisil valdusse anda üksnes tähtaega määramata, välja arvatud, kui õigustatud

subjektid on nõus tähtajalise suhtega. ORAS § 18 lg 1 neljanda lause mõtte järgi mõjutab see üksnes

neid kasutuslepinguid, mis sõlmitakse pärast 2. märtsi 1997. Nimetatud sättele tagasiulatuvat jõudu

sätestatud ei ole. Seega saab ORAS § 18 lg 1 neljandat ja viiendat lauset koos tõlgendades järeldada,

et ORAS § 121 sätteid ei kohaldata ainult nende tähtajatute üürilepingute suhtes, mis sõlmiti pärast

2. märtsi 1997. Kehtivatele üürilepingutele, mis olid sõlmitud enne 2. märtsi 1997 ja muutusid

tähtajatuteks VÕS § 310 lg 1 või 2 alusel, kohaldub ORAS § 121 lg 1, mille järgi elamu tagastamisel

kehtiv üürileping loetakse kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust

õigustatud subjektile, kui üürnik ja omanik ei lepi elamu tagastamisel kokku teisiti.

Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus hindama kõiki asjaolusid ja tegema otsuse kõiki

tuvastatud asjaolusid arvestades.

14. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel ringkonnakohtu otsustada.

Kassatsioonikautsjon tuleb TsMS § 149 lg 4 kolmanda lause alusel kostjale tagastada.

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu