3-2-1-153-09 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-153-09

Otsuse kuupäev

Tartu, 27. jaanuar 2010. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Henn Jõks ja Villu Kõve

Kohtuasi

Vaike Simmo hagi Mihkel Kõrgmaa vastu nõusoleku andmise

tuvastamiseks hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 30. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-

05-1856

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Vaike Simmo kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

900 000 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Vaike Simmo (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Alar Neiland

Kostja Mihkel Kõrgmaa (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Janno Kuusk

Iseseisva nõudeta kolmandad isikud kostja poolel Andree Laurus

(isikukood xxxxxxxxxxx) ja Lembit Väljataga (isikukood

xxxxxxxxxxx)

Asja läbivaatamise kuupäev

4. jaanuar 2010. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 30. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-05-1856

kohtukulude jaotuse osas. Teha selles osas uus otsus, millega mõista Vaike Simmolt Mihkel

Kõrgmaa kasuks välja riigilõiv 5000 krooni ja õigusabikulud 45 000 krooni.

2. Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

3. Kassatsioonkaebus jätta rahuldamata.

4. Tühistada Harju Maakohtu 10. oktoobri 2006. a määrus hagi tagamise kohta.

5. Arvata Vaike Simmo kassatsioonkaebuselt 29. juulil ja 15. septembril 2009. a tasutud

kassatsioonikautsjon 9000 krooni riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Vaike Simmo (hageja) esitas 13. mail 2005 Tallinna Linnakohtule hagi Mihkel Kõrgmaa (kostja)

vastu, milles palus kustutada Tallinna Linnakohtu kinnistusjaoskonna Tallinna kinnistusregistri

registriosa nr xxxxx (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr xxxxxxx)

neljandasse jakku kande nr 3 all kostja kasuks kantud 900 000 krooni suuruse summaga hüpoteegi

(edaspidi hüpoteek). 13. septembril 2006 täpsustas hageja oma nõuet ja palus lugeda tuvastatuks, et

kostja on kohustatud andma nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks.

Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale Tallinnas Xxxxx xx asuv kinnistu (registriosa nr xxxxx,

hiljem xxxxxxx; edaspidi kinnistu). 2004. a juunis pöördus hageja poole Lembit Väljataga palvega, et

hageja annaks nõusoleku seada kinnistule üheks kuuks hüpoteek, võimaldamaks L. Väljatagale

400 000 krooni laenu selleks, et tema tütar Riina Nool saaks müüa soodsamalt elamu, kustutades

enne müüki elamule varem seatud hüpoteegi. Hagejal ei olnud põhjust kahelda L. Väljataga aususes,

kuna tundis teda Nõmme Rahu Koguduse liikmena kui koguduse juhatuse esimehe asetäitjat ja

kirikunõukogu esimeest. 3. juunil 2004 vormistatud laenulepingu kohaselt andis kostja

400 000 krooni laenu Andree Laurusele (lepingu sõlmimise ajal Raivo Vestel, edaspidi A. Laurus) ja

L. Väljatagale. Samal päeval, s.o 3. juunil 2004 sõlmisid hageja ja kostja notariaalselt tõestatud

kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu, milles lepiti kokku seada kinnistule laenulepingu

tagamiseks 900 000 krooni suurune hüpoteek. 14. juuni 2004. a laenulepingu kohaselt andis kostja

A. Laurusele ja L. Väljatagale laenu veel 160 000 krooni. Samal päeval, s.o 14. juunil 2004 sõlmitud

notariaalselt tõestatud hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu p 2.1 kohaselt loeti 3. juunil

2004 sõlmitud kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu p 2.2 sõnastatuks

selliselt, et hüpoteegiga on tagatud kõik hüpoteegipidaja nõuded A. Lauruse ja L. Väljataga vastu,

mis tulenevad 3. juunil 2004 sõlmitud laenulepingust ja selle lisast ning mille kogusummaks on

560 000 krooni. Sama lepingu p 3.1 alusel kanti kinnistule kinnistusraamatusse hüpoteek kostja

kasuks summaga 900 000 krooni. A. Laurus ja L. Väljataga laenu ei tagastanud. Laenu tagastamise

tähtaega pikendati korduvalt. 8. detsembril 2004 määras kostja laenu tagastamise tähtpäevaks

23. jaanuari 2005.

2004. a novembris pöördus hageja poole Eeva Suster, kontrollimaks oma kinnistut puudutavaid

tehinguid. Siis selgus, et A. Laurus on võtnud Osaühingult MARTESTON laenu 560 000 krooni,

st sama summa, mis A. Laurus ja L. Väljataga laenasid kostjalt. Ka E. Suster seadis hüpoteegi oma

kinnistule L. Väljataga soovile vastu tulles, kes tahtis saada laenu oma pojale Koit Uusväljale

(Väljataga). E. Susteri laenu ja hüpoteegiga tegeles A. Laurus. Saades teada, et A. Laurusel on

täitmata kohustusi ka teiste võlausaldajate ees, pöördus hageja L. Väljataga poole selgituste

saamiseks. L. Väljataga seletas, et on hagejat petnud ja tegelikult ei olnud ta laenu saanud.

Ettepaneku hagejat petta oli teinud A. Laurus. L. Väljataga selgitas, et tema, A. Lauruse ja R. Noole

3. juunil 2004 välja antud garantiikiri oli katteta, kuna sellele alla kirjutanud isikutel ei olnud vara, et

tagada hüpoteeginõuet. 26. aprillil 2005 esitas hageja 3. juuni ja 14. juuni 2004. a lepingute

tühistamise avalduse, mille on palunud Tallinna notar Ragne Tehveri kaudu esitada kostjale. Notar

R. Tehver kinnitas 17. mai 2005. a tunnistuses avalduse saamist hagejalt ja selle edastamist kostjale

koos kutsega tulla notari juurde ja leppida kokku kostja kasuks seatud hüpoteegi kustutamises. Kostja

on notari teate kätte saanud, kuid notaribüroosse ei ilmunud.

Hageja arvates on teda tahtlikult eksimusse viidud ebaõigete asjaolude avaldamise teel, et kallutada

teda tehinguid tegema, ning seetõttu on ta pettuse mõjul sõlmitud hüpoteegilepingud tühistanud.

Pettuse on toime pannud A. Laurus ja L. Väljataga, pettusest oli teadlik kostja. Kostja ei ole

L. Väljatagale laenu andnud. Kui kostja oleks avaldanud talle hüpoteegilepingu aluseks olevad õiged

asjaolud, ei oleks ta hüpoteegilepinguid sõlminud. Lepingud allkirjastas ta pettuse mõjul.

Hageja taotles A. Lauruse ja L. Väljataga kaasamist menetlusse kolmandate isikutena kostja poolel.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta see rahuldamata.

Kostja arvates ei ole hüpoteegilepingute tühistamiseks alust. Hageja oli teadlik laenulepingu

sõlmimisest. Kostja ei olnud petuskeemidest teadlik. Tal ei olnud alust kahelda hageja ja A. Lauruse

ning L. Väljataga soovis sõlmida ja täita laenulepingut ja selle hüpoteegiga tagamise lepingut. Kostja

on laenusumma üle andnud, seda kinnitavad A. Laurus ja L. Väljataga oma ütluste ja allkirjadega

laenulepingutel, hageja on sellest teadlik ja kinnitab asjaolu ka omapoolse tahteavaldusega.

3. 17. novembril 2005 kaasas Tallinna Linnakohus menetlusse iseseisva nõudeta kolmandate

isikutena kostja poolel L. Väljataga ja A. Lauruse (edaspidi koos ka kolmandad isikud).

4. Kolmas isik L. Väljataga toetas hagi.

Tema kirjaliku seisukoha järgi soovis tema poeg Aktsiaseltsilt Hansa Liising Eesti saadavat laenu

tagada tema kinnistuga. Laenu tagastamine pidi toimuma A. Lauruse abiga. A. Laurus oligi selle

laenu kasutaja, aga kuna tal tekkisid raskused laenu tagastamisega, siis L. Väljataga poja ettepanekul

tuli leida mingi objekt, millele saaks seada hüpoteegi. Koos mindi kogudusekaaslase E. Susteri

juurde, kes nõustus seadma hüpoteegi oma kinnistule. Edasi tegeles sellega A. Laurus. Mõne aja

möödudes tuli A. Laurus teatega, et L. Väljataga kinnistu on ohus ja tuleks leida majaomanik, kes

oleks nõus laenu tagama hüpoteegi seadmisega oma kinnistule. Siis mindigi kirikututtavast hageja

juurde, kellele L. Väljataga ütles, et tema tütrele kuuluvalt majalt tuleks müügi lihtsustamiseks

hüpoteek maha võtta. Selleks vajaminev raha tuleks laenata ja tagatiseks võiks seada hüpoteegi

hageja kinnistule. Hageja oli ettepanekuga nõus. L. Väljataga tütre maja müügist saadud rahast pidi

A. Laurus osaliselt tasuma hageja tagatud laenulepingust tuleneva võla, kuid jättis raha enda

kasutusse. L. Väljataga pole mingit laenu saanud.

5. Kolmas isik A. Laurus ei osanud öelda, kas ta toetab hagi või mitte, leides, et õigus on mõlemal

poolel.

Tema sõnul soovis L. Väljataga tütar võõrandada oma maja. Raha oli vaja kiiremini, kui maja

müügist laekunuks. A. Lauruse ettepanekul otsiti tuttav, kes oleks nõus koormama oma kinnistut

hüpoteegiga laenu tagamiseks kuni maja võõrandamiseni. Koos L. Väljatagaga mindi hageja juurde

ning L. Väljataga selgitas laenu vajadust üheks kuuks ja maja müügist saaduga võla tagastamist.

Hageja ei olnud nõus laenu andma A. Laurusele, vaid ainult L. Väljatagale. Kuna tegelik laenusaaja

oli A. Laurus, pandi laenulepingusse laenusaajana mõlemad kolmandad isikud. Kostja andis

A. Laurusele sularahas kokku 560 000 krooni. Hüpoteegi suurust põhjendas kostja veel tulevikus

sõlmitavate võimalike lepingutega ning kõrvalnõuete täitmisega. L. Väljataga tütre kinnistu

võõrandati 16. juulil 2004. A. Laurus helistas siis hagejale, teatas, et raha on laekunud, ja küsis, kas ta

võib seda veel kaks nädalat kasutada, millega hageja nõustus. Edasi maksis A. Laurus kostjale

intresse, laenukoormus muutus suureks ja tekkisid probleemid. A. Laurus soovis laenu

refinantseerida ja sai 2005. a oktoobris 100 000 krooni kostjale tasumisel tema nõusoleku vähendada

hüpoteegisummat 100 000 krooni võrra, kuid hageja sellega ei nõustunud.

6. 10. oktoobril 2006 rahuldas Harju Maakohus (kes menetles asja alates 1. jaanuarist 2006) hageja

hagi tagamise taotluse ja peatas täitemenetluse kinnistu suhtes.

7. Harju Maakohus rahuldas 15. jaanuari 2009. a otsusega hagi ja luges tuvastatuks kostja nõusoleku

kustutada hüpoteek ning otsustas hüpoteegi kustutada. Lisaks mõistis maakohus kostjalt

menetluskulude katteks välja hageja kasuks välja 20 660 krooni ja riigituludesse 834 krooni 60 senti.

Maakohus tuvastas, et L. Väljataga kartis jääda ilma oma kinnistust, millele oli A. Lauruse laenude

tagamiseks seatud hüpoteek ja pidi seetõttu viimase ettepanekul otsima inimese, kelle varale saaks

A. Lauruse uue laenu tagamiseks seada hüpoteegi. Selleks leidis L. Väljataga hageja, kelle poole

pöördusid kolmandad isikud 2004. a juuni alguses palvega, et hageja seaks oma kinnistule hüpoteegi

üheks kuuks, võimaldamaks L. Väljataga tütrel võtta oma elamu müügi soodsamaks korraldamiseks

pangalaenu 400 000 krooni. Hageja nõustus tagama L. Väljatagale antavat laenu. Hageja sai

notaribüroos 3. juunil 2004 vahetult enne kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu allkirjastamist

teada, et pank laenu ei anna ja laenu saab võtta eraisikust kostjalt. Kuigi laenulepingu tekstis oli

hagejale üllatuslikult ka A. Lauruse nimi, usaldas hageja L. Väljataga. Kostjat nägi hageja esimest

korda notari juures. Lepingu tekstid olid ette valmistatud, laenulepingut hagejale ei näidatud,

hüpoteegi seadmise lepingut hagejale ei antud, vaid notar luges selle ette. 14. juunil 2004 vormistati

uus laenuleping summale 160 000 krooni ja hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise leping.

Vastuoluline ja tegelikkusele mittevastav on kostja väide, et kolmandad isikud pöördusid kostja poole

laenu saamiseks ja laenusumma on neile üle antud. Laenusaajaks vormistatud L. Väljataga kinnitab,

et enne notari juures käimist 3. juunil 2004 ei ole ta kostjat näinud, samuti ei ole ta ise laenu võtta

soovinud ega seda ka saanud. Laenulepingule käskis tal notari juures alla kirjutada A. Laurus, sest

muidu ei oleks A. Laurusele laenu antud, kuna hageja oli nõus tagama ainult L. Väljataga laenu. Ka

kostja kinnitab, et tema jaoks oli laenuvõtja A. Laurus ja raha anti üle temale. L. Väljataga kinnitusel

kirjutas ta garantiikirjale alla A. Lauruse käsul, ehkki mingit vara allakirjutanutel ei olnud, maja oli

läinud juba A. Lauruse võlgade katteks. Kostja oli A. Lauruse kaudu juba enne kolmandate isikutega

laenulepingu sõlmimist teadlik, et hageja A. Lauruse laenu ei taga, mistõttu märgiti laenulepingusse

ka L. Väljataga nimi.

Ainuüksi asjaolu, et hageja allkirjastas hüpoteegilepingud, ei väljenda tema tegelikku tahet.

Tõendatud on, et hageja allkirjastas hüpoteegilepingud notaribüroos olulise eksimuse mõjul, mis

seisnes temale ebaõigete asjaolude avaldamises ja olulistest asjaoludest teatamata jätmises. Kostja

vastuväited on vastuolulised ja tõendamata. Kostja teadis, et hageja ei olnud nõus andma laenu

A. Laurusele ega tagama A. Lauruse laenu, et A. Laurusel on laene võetud ka kostjale teadaoleva

teise ettevõtte juhatuse liikmelt ja A. Laurusel ei ole vara. Neist asjaoludest tulnuks kostjal hageja

tahteavalduse väljaselgitamiseks hagejat teavitada. Kostja on tahtlikult jätnud hagejale teatamata

olulised asjaolud, millest hea usu põhimõtte kohaselt oleks tulnud teatada.

Menetlusosaliste seletuste, tunnistajate ütluste ja esitatud kirjalike tõenditega on piisavalt tõendatud

kolmandate isikute ja kostja poolt hageja tahtlik eksimusse viimine ja eksimuses hoidmine temale

ebaõigete asjaolude avaldamise teel ja asjaoludest, millest teatamine on hea usu põhimõtetest

tulenevalt nõutav, teatamata jätmine, et kallutada hagejat hüpoteegilepinguid sõlmima. Isegi kui

pettuse pani toime kolmas isik, kelle eest tehingu teine pool ei vastuta, võib petetud pool

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 94 lg 4 järgi tehingu tühistada, kui teine pool pettusest

teadis või pidi teadma. Maakohus, tuginedes esitatud ja tuvastatud asjaoludele ning hinnanud

tõendeid kogumis, leidis, et hageja tühistas tehingud põhjendatult.

Kohtukuludena mõistis maakohus kostjalt hageja kasuks välja riigilõivu 60 krooni ja õigusabikulude

katteks 20 600 krooni. Lisaks mõistis maakohus kostjalt riigituludesse asja läbivaatamiskuludena

hagimaterjali posti- ja paljundamiskulud 834 krooni 60 senti.

8. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.

Hageja palus jätta kaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.

Kolmandad isikud apellatsioonkaebuse kohta seisukohta ei avaldanud.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

9. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 30. juuni 2009. a otsusega apellatsioonkaebuse ning tühistas

maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohus mõistis hagejalt

kostja kasuks välja riigilõivu 5000 krooni ja õigusabikuludena 50 000 krooni.

Ringkonnakohtu otsuse järgi peab kohtuotsus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg 1

järgi olema seaduslik ja põhjendatud. Maakohus ei ole pooltevahelise võlasuhte tegelike asjaolude

tuvastamise vajadusele ega hageja tõendamiskohustusele tähelepanu pööranud ning on teinud seetõttu

seadusele mittevastava kohtulahendi.

Hageja on esitanud nõude tuvastada kostja kohustus anda nõusolek hüpoteegi kustutamiseks ja

kinnistusraamatu kande muutmiseks. Nõude alusena tugineb hageja pettusele, mille pani toime

kolmanda isikuna A. Laurus. Hageja nõude konstruktsiooni kohaselt on tegemist hageja kui tehingu

poole äratuntava eksimusega, mille põhjustas A. Laurus ja millest kostja tehingu teise poolena teadis

(TsÜS § 94 lg-d 1, 2 ja 4 ning § 95). Kuna hageja on soovinud tehingu tühistamisel tugineda

pettusele, lasub hagejal esmalt kohustus tõendada, et kolmas isik pani toime pettuse. Isegi kui lähtuda

maakohtu otsuses sisuliselt põhjendamata jäetud eeldusest, et A. Laurus pani kolmanda isikuna toime

pettuse, et kallutada hagejat oma kinnistule kostja kasuks hüpoteeki seadma, lasub hagejal tehingu

tühistamisel lisaks kohustus tõendada, et kostja oli pettusest teadlik või pidi sellest teadlik olema.

Seda, et kostja oli kolmanda isiku korraldatud pettusest teadlik, kinnitavad hageja arvates asjaolud, et

kostjale pidi olema teada A. Lauruse võimetus tasuda varasemaid laene, kuna kostja on tegev

Osaühingu (OÜ) Ettur juhatuses. OÜ Ettur oli hageja väitel seotud Kohila alevis asuvale kinnistule

hüpoteegi seadmisega, et võimaldada A. Laurusel võtta laenu 375 950 krooni. OÜ-le Ettur oli

väidetavalt teada, et A. Laurus nimetatud laenu ei tagastanud ning kinnistu omanik J. Tammiste ja

tema abikaasa pidid kinnistu loovutama OÜ-le Ettur. Samuti oli OÜ-le Ettur hageja väitel teada, et

A. Laurus oli seotud võlgadega, mille tagajärjel seati hüpoteek E. Kukkuri korteriomandile Tallinnas,

mille tulemusena kõnealune korteriomand läks üle OÜ-le Ettur. Seega pidi ka kostja olema hageja

hinnangul kursis A. Lauruse isikuomaduste ja rahaliste probleemidega, millest tulnuks kostjal

hüpoteegi seadmisel hagejat teavitada. Samuti viitavad kostja teadmisele hageja väitel asjaolud, et

3. juuni 2004. a hüpoteegi seadmise leping ja 14. juuni 2004. a hüpoteegiga tagatavate nõuete

muutmise leping sõlmiti kiirustades, hagejal ei võimaldatud tutvuda tagatavate laenulepingutega,

hagejal ei olnud teavet laenusumma tegelikult laenusaajatele üleandmise kohta ning kostja ei ole

nõudnud laenusaajatelt laenu tagastamist.

Hageja ja maakohus on jätnud tähelepanuta, et kostja ja A. Lauruse väidetavad suhted ning OÜ-ga

Ettur seotud tehingud ja neil põhinevad asjaolud pärinevad pooltevahelise hüpoteegi seadmise

lepingu sõlmimisega ja hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu sõlmimisega võrreldes

hilisemast ajast. Pooled sõlmisid hüpoteegi seadmise lepingu 3. juunil 2004 ja hüpoteegiga tagatud

nõuete muutmise lepingu 14. juunil 2004, kostja on aga OÜ Ettur juhatuse liige alles alates 27. juulist

2004. Samuti pärinevad hageja viidatud J. Tammiste ja E. Kukkuri tehingud ja nendega seotud

asjaolud ajast, mis järgnes pooltevaheliste lepingute sõlmimisele. Meelevaldsed on hageja püüdlused

siduda ajaliselt oluliselt hiljem toimunud tehinguid ja sündmusi vaidlusaluste laenulepingute

sõlmimise eelsesse olustikku ja kujundada sellest tulenevalt järeldusi, nagu oleks kostja pidanud

olema teadlik asjaolust, et A. Laurus ei kavatse võetud laenu nõuetekohaselt tagastada. Ühtegi tõendit

selliste järelduste kinnitamiseks kohtule esitatud ei ole. Ainus hageja esiletoodud asjaolu, mis

puudutab vaidlusaluste hüpoteekide seadmisele eelnevat aega, on hageja väide, et kostja kui

laenuandja vahendajaks oli tema äripartner H. Rosin, kes suhtles A. Laurusega juba 1999. aastast.

Nimetatud väide on aga paljasõnaline ega seostu väidetava kostja teadmisega sellest, et A. Laurus

hagejat pettis. Kostja poolt laenulepingute täitmist on kinnitanud kolmandad isikud oma ütlustega ja

allkirjadega laenulepingutel. Hageja väitele, et kostja ei ole nõudnud laenusaajatelt laenude

tagastamist, on kostja vastu vaielnud. Õige on seejuures kostja viide TsMS § 229 lg-le 2, mille

kohaselt on tõendiks poole vande all antud seletus. Seetõttu on maakohus ekslikult rajanud oma

järeldused hageja seletusele, mis ei ole antud vande all.

Kuna eeltoodu alusel ei ole tõendeid selle kohta, et kostjal oli enne hageja poolt kinnistule hüpoteegi

seadmist infot A. Lauruse isikuomaduste, varalise seisu või makseharjumuste kohta, puudub alus

väiteks, et kostja teadis või pidi olema hageja väidetavast petmisest teadlik (TsÜS § 94 lg 4 esimene

lause). Samuti ei ole A. Laurus omandanud hageja kinnistule kostja kasuks hüpoteegi seadmisega

mingeid õigusi (TsÜS § 94 lg 4 teine lause).

Ühtegi tõendit ega mõistetavat selgitust ei ole hageja esile toonud ka selle kohta, miks hageja ei

saanud notari juures sõlmitud tehingute kohta piisavat teavet. Puudub ka selgitus, mis takistas hagejal

uurida enne hüpoteegi seadmist laenusaajate tausta, tagatavate laenulepingute sisu või muid hageja

jaoks tagantjärele aktuaalseks muutunud asjaolusid. Hageja otsus jätta nimetatud asjaolud

asjatundmatusest, hoolimatusest või usaldusest kolmanda isiku L. Väljataga vastu tähelepanuta, oli

hageja valik, mille eest ei saa kostja vastutada. Lisaks on nimetatud asjaolude seostamine kostja

teadmisega pettusest mõistatuslik. Hüpoteegilepingu allkirjastamisega on hageja väljendanud selget

tahet leping kokkulepitud tingimustel sõlmida ja seetõttu on hüpoteegi seadmise lepingud kehtivad ja

neid tuleb täita.

Asjaõiguslepingu kui käsutustehingu kehtivust tuleb abstraktsiooniprintsiibist (TsÜS § 6 lg 4)

lähtudes hinnata lahus selle aluseks olevast võlaõiguslikust kausaaltehingust. Käsutustehinguna on

asjaõigusleping õiguslikult neutraalne ning hageja esitatud asjaolud ei anna alust arvata, et täidetud

oleksid kinnisasja hüpoteegiga koormamise asjaõiguslepingu tühistamise materiaalsed eeldused.

Üldjuhul ei tule kõne alla asjaõiguslepingu tühistamine eksimuse või pettuse tõttu (TsÜS § 92 või 94

alusel), kuna sellega seotud asjaolud puudutavad esmajoones kohustustehingut. Tagatislepingu

tühisus saab seetõttu tuua kaasa üksnes pandi tagastusnõude alusetu rikastumise sätete järgi.

Hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. Tsiviilkohtumenetluse

seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse (TsMSRS) § 3 järgi tuleb enne

1. jaanuari 2006 kehtinud TsMS § 46 p 1, § 60 lg 1 ja § 61 lg 1 p 1 alusel mõista hagejalt kostja

kasuks välja menetluskuludena apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõiv 5000 krooni ja

õigusabikuludest 45 000 krooni. Arvestades vaidluse keerukust, esindaja tehtud töö mahtu ja

vajalikkust ning tegelike õigusabikulude suurust, on nimetatud ulatuses õigusabikulude

väljamõistmine põhjendatud.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

10. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu

otsus.

Kassatsioonkaebuse kohaselt tuleb TsÜS § 94 lg 4 teise lause alusel anda hinnang sellele, kas pettuse

toime pannud kolmandad isikud omandasid õigusi. Pettuse tulemusel jäi L. Väljatagale tema sõnul

alles tema kodu, A. Laurus sai väidetavalt laenu. Hüpoteegi seadmise leping oli vahetult seotud

laenulepinguga, mille järgi olid hüvede saajateks kolmandad isikud.

Asjaolusid kogumis hinnates tuleb lugeda tõendatuks, et L. Väljataga laenu ei saanud ja kostja oli

sellest teadlik. Laenuleping on näilik ja rahatu. Kui A. Laurus raha sai, ei kasutatud seda hagejale

kirjeldatud eesmärgil, st L. Väljataga tütre kinnistule seatud hüpoteegi kustutamiseks.

Ei saa nõustuda ringkonnakohtu järeldusega, et hüpoteegilepingu allkirjastamisega on hageja

väljendanud oma selget tahet ja seetõttu on hüpoteegi seadmise lepingud kehtivad. H. Rosin ja kostja

pidid olema teadlikud A. Lauruse rahalistest probleemidest. H. Rosin oli OÜ Ettur juhatuse liige

alates 13. maist 2004. Kostjal oleks pidanud tekkima kahtlus, et laenu ei kasutata selle tavalisel

eesmärgil. Kostja poolt hageja teadmatuses hoidmine võlanõuete suurenemisest ei ole kooskõlas

heade kommetega. Kolmandate isikute vastu on alustatud kriminaalmenetlust.

11. Kostja esindaja edastas Riigikohtule e-kirjaga 4. jaanuaril 2010 kell 17:37 (saatmise aeg) vastuse,

milles palus jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ning taotluse, et hagejalt mõistetaks kostja kasuks

välja kohtukuludena kokku 77 974 krooni 50 senti.

Riigikohus oli määranud kostjale kassatsioonkaebusele vastamise tähtpäeva 27. novembri 2009.

Avalduste ja seisukohtade esitamise määras Riigikohus hiljemalt 4. jaanuaril 2010 kella 11:30-ks.

Seega saabusid vastus ja taotlus Riigikohtusse hilinenult ja jäävad TsMS § 331 lg 1 alusel

tähelepanuta.

12. Kolmandad isikud ei ole kassatsioonkaebuse kohta seisukohta avaldanud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

13. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel menetlusõiguse

normi olulise rikkumise tõttu tühistada kohtukulude väljamõistmise osas. Kolleegium määrab uue

kohtukulude jaotuse ning mõistab hagejalt kostja kasuks välja riigilõivu 5000 krooni ja õigusabikulud

45 000 krooni. Ülejäänud osas jätab kolleegium ringkonnakohtu otsuse muutmata ja

kassatsioonkaebuse rahuldamata.

14. Kolleegium märgib esmalt, et hageja esitas hagi hüpoteegi kustutamiseks, hilisemas nõude

täpsustuses palus aga lugeda tuvastatuks kostja kohustuse anda nõusolek hüpoteegi kustutamiseks

(vt käesoleva otsuse p 1; I kd, tl 131). Ta ei esitanud kahte erinevat nõuet, nagu võib järeldada

ringkonnakohtu otsuse sissejuhatusest.

15. Hagist ega kohtuotsustest ei ilmne, millisel õiguslikul alusel hageja taotleb kostja nõusoleku

andmise kohustuse tuvastamist. Hageja arvates annab talle selle õiguse hüpoteegilepingu (ja selle

muudatuse) tühistamine. Hageja väidab nimelt hagis, et ta on avaldusega tühistanud 3. juunil 2004

sõlmitud kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu ning 14. juunil 2004 sõlmitud

hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu. Seejuures ei ole hageja eristanud nimetatud

lepingudokumentides sisalduvaid hüpoteegi seadmise asjaõiguslepingut ja kinnistamisavaldust ning

kokkulepet hüpoteegiga tagatavate nõuete kohta (tagatiskokkulepe). Kolleegium märgib seejuures, et

kinnistamisavaldus kui formaalne taotlus kinnistusraamatu pidajale ei ole tühistatav sarnaselt

tehinguga.

16. Esitatud asjaolud võimaldavad järeldada alternatiivselt nõude kahte võimalikku

materiaalõiguslikku alust sõltuvalt sellest, mis lepingu on hageja enda arvates tühistanud.

Esiteks tuleb kõne alla asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 1, kui hüpoteegikande aluseks olev

asjaõigusleping on kehtetu tühistamise tõttu ja taotletakse kinnistusraamatu parandamiseks kostja kui

puudutatud isiku nõusolekut (TsÜS § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1 alusel).

Kehtiv kinnistusraamatukanne kinnistu asjaõigusega koormamiseks eeldab AÕS § 641 järgi kande

alusena ka kehtivat asjaõiguslepingut. Kui hageja tühistas kehtivalt hüpoteegi seadmise

asjaõiguslepingu, on see TsÜS § 90 lg 1 teise lause järgi algusest peale kehtetu ja hüpoteegikanne

oleks seetõttu tehtud õigusliku aluseta. Sel juhul võiks hageja nõuda ebaõige hüpoteegikande

kustutamist AÕS § 65 lg 1 alusel.

Teiseks on võimalik nõuet hinnata TsÜS § 90 lg 2 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg 1 järgse

alusetust rikastumisest tuleneva väljaandmise nõudena kostja asjaõiguslepingu sõlmimise

tahteavalduse asendamiseks hüpoteegi kustutamiseks (AÕS § 330, TsÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1

alusel) (vt nt ka Riigikohtu 13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 16). Selle

eelduseks on, et hüpoteegi seadmise asjaõigusleping kehtib, kuid hageja on kehtivalt tühistanud

tagatiskokkuleppe (võlaõiguslik kokkulepe hüpoteegiga tagatavate nõuete kohta). Sel juhul võiks

hageja kolleegiumi arvates tugineda ka AÕS § 349 lg-le 1 ning nõuda kostjalt hüpoteegi

kustutamiseks (või endale ülekandmiseks) nõusolekut, kuna tagatavaid nõudeid ei tekkinud.

Kolleegium märgib seejuures, et TsÜS § 68 lg 5 (ja TMS § 184 lg 1) alusel saab kohus asendada

üksnes kostja tahteavalduse. Kui kinnistusraamatukande tegemiseks on vajalik hageja enese või muu

puudutatud isiku avaldus, tuleb need kinnistusraamatu pidajale kande tegemiseks esitada koos

kohtulahendiga.

17. Vaidluse all ei ole järgmised olulised asjaolud:

2004. a juunis pöördus hageja poole L. Väljataga, kes kallutas teda seadma kinnistule hüpoteeki

üheks kuuks oma tütre kinnistu eest suurema müügihinna saamise eesmärgil;

L. Väljataga pöördumise hageja poole ajendas A. Laurus;

hageja ei olnud teadlik kolmandate isikute tegelikest motiividest hageja kinnistu hüpoteegiga

koormamise suhtes;

3. juunil 2004 sõlmisid kostja ja kolmandad isikud laenulepingu, mille p 1.1 alusel pidi kostja andma

kolmandatele isikutele laenu 400 000 krooni;

3. juunil 2004 sõlmisid hageja ja kostja Rapla notar Raul Joametsa büroos viimase tõestatuna kinnistu

hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu, mille p 4.2 järgi pidi hageja kinnistule kantama

kostja kasuks esimesele vabale järjekohale 900 000 krooni suurune hüpoteek ning p 2.2 järgi tagas

hüpoteek kõiki kostja nõudeid kolmandate isikute vastu, mis tulenevad 3. juunil 2004 sõlmitud

laenulepingust;

3. juunil 2004 allkirjastasid kolmandad isikud ja R. Nool (L. Väljataga tütar) nn garantiikirja hageja

kasuks, milles lubasid tagada kõik hageja kinnistule seatava hüpoteegiga kaasnevad ja endaga seotud

nõuded oma varaga või vara müügist saadava rahaga;

14. juunil 2004 sõlmisid kostja ja kolmandad isikud laenulepingu, mille p 1.1 alusel pidi kostja

andma kolmandatele isikutele laenu 160 000 krooni;

14. juunil 2004 sõlmisid hageja ja kostja taas notar R. Joametsa büroos viimase tõestatuna

hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu, mille p 2.1 järgi muudeti 3. juuni 2004. a

notariaalselt tõestatud lepingu p 2.2 selliselt, et hageja kinnistule seatud hüpoteegiga tagataks ka

laenulepingu lisast (s.o 14. juuni 2004. a laenulepingust) tulenevaid nõudeid, ning p 3.1 järgi võeti

tagasi 3. juuni 2004. a lepingus sisalduv kinnistamisavaldus ja paluti see uuesti menetlusse võtta;

hageja kinnistule kanti kostja kasuks 900 000 kroonise summaga hüpoteek;

hageja ja kostja kohtusid ja suhtlesid esimest korda 3. juunil 2004 R. Joametsa büroos;

kostja on OÜ Ettur juhatuse liige alates 27. juulist 2004;

28. aprillil 2005 jõudis kostjani hageja (notari vahendusel esitatud) avaldus 3. ja 14. juuni 2004. a

notariaalselt tõestatud (lepingudokumentide) tühistamiseks pettuse tõttu;

kostja on hüpoteegi realiseerimiseks lasknud hageja vastu alustada täitemenetluse (900 000 krooni

sisenõudmiseks; täitmisteade I kd, tl 152), mis on maakohtu hagi tagamise määrusega peatatud.

18. Kostja ei eita tehingute tühistamise formaalsete eelduste täitmist, mh et temani on jõudnud nõutav

tühistamise avaldus (TsÜS § 98 lg 1) ja et tühistamine oli tähtaegne (TsÜS § 99).

Kolleegium märgib, et tehingu tühistamiseks peavad olema aga täidetud ka materiaalsed eeldused.

Hageja on menetluses tuginenud tühistamise alusena üksnes pettusele (TsÜS § 94). Tehingu

tühistamise avalduse tuginemine eksimusele või pettusele on avalduse õigusliku hindamise küsimus,

mille puhul ei ole kohus poolte hinnanguga seotud. Üldjuhul sisalduvad pettuse alusel tehingu

tühistamise avalduses ka eksimuse alusel tehingu tühistamise asjaolud, st kui esitatud asjaolud ei

anna alust tühistada tehingut pettuse alusel, võivad need siiski anda aluse tühistada tehing eksimuse

alusel.

19. Pettus on TsÜS § 94 lg 1 järgi isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine temale

ebaõigete asjaolude avaldamise teel, eesmärgiga kallutada isik tehingut tegema. Pettuse aluseks võib

TsÜS § 94 lg 2 järgi olla ka hea usu põhimõtte vastane asjaoludest teatamata jätmine või

kontrollimata andmete esitamine tõestena.

Hagist võib aru saada, et hageja näeb enda eksitusse viimist alljärgnevas:

hagejale väideti, et hüpoteeki vajatakse L. Väljataga tütre kinnistu müügi paremaks korraldamiseks ja

üksnes kuuks ajaks, hüpoteegiga tagatavad nõuded pidid saama rahuldatud L. Väljataga tütre kinnistu

müügist saadud rahast;

hüpoteegiga tagatud laenulepingu alusel ei tehtud kolmandatele isikutele makseid või kui ka tehti, ei

ole need laenu tagasi maksnud - lepingute eesmärgiks oli A. Lauruse ja kostja koos tegutsemise

tulemusena saavutada võimalus hüpoteegi realiseerimiseks ja selle vahendusel hageja kinnistu arvel

raha (või kinnistu enese) omandamiseks.

Hageja ei ole väitnud, et teda oleks petnud kostja. Hageja arvates petsid teda kolmandad isikud, kuid

kostja oli pettusest teadlik. Seejuures jääb hageja positsioonist ebaselgeks, milles näeb ta konkreetselt

A. Lauruse osa pettuses. Hageja väidetel kallutas teda lepinguid sõlmima L. Väljataga, kes avaldas

tehingute kohta ebaõigeid asjaolusid. Kuigi menetlusosaliste väidetest võib järeldada, et enne

lepingute sõlmimist suhtles hagejaga ka A. Laurus, ei ole tuvastatud, et ka tema oleks esitanud

hagejale valeandmeid, kuigi ta mõjutas väidetavalt omakorda L. Väljataga. Seejuures tuleb arvestada,

et hageja enda väitel nõustus ta tagama just L. Väljataga võlga. Siiski võib järeldada, et hageja heidab

A. Laurusele esmajoones ette TsÜS § 94 lg 2 järgi laenu puudutavatest olulistest asjaoludest

teatamata jätmist.

20. Riigikohus on leidnud, et üldjuhul ei tule kõne alla asjaõiguslepingu tühistamine eksimuse või

pettuse tõttu (TsÜS § 92 või 94 alusel), kuna sellega seotud asjaolud puudutavad esmajoones

kohustustehingut (vt Riigikohtu viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 38). Hageja ei ole esile

toonud asjaolusid selle kohta, et ta oleks eksinud hüpoteegi kui asjaõiguse seadmise suhtes, küll aga

selles osas, mis puudutab hüpoteegiga tagatavaid nõudeid. Seega näeb hageja enda petmist just

hüpoteegi aluseks oleva võlaõigusliku tagatiskokkuleppe suhtes. Seetõttu ei kaasnenud

lepingu(dokumentide) tühistamise avaldusega ka hüpoteegi aluseks oleva asjaõiguslepingu kehtetus.

Sel põhjusel ei saa rääkida hüpoteegikande ebaõigsusest ja hagi jäeti AÕS § 65 lg 1 alusel õigesti

rahuldamata.

21. Hageja tugines menetluses läbivalt TsÜS § 94 lg 4 esimesele lausele, väites, et teda petsid

lepinguid sõlmides kolmandad isikud, kuid kostja oli pettusest teadlik. Kolleegiumi arvates võivad

hageja esitatud asjaolud tõendatuse korral olla TsÜS § 94 lg-te 1 ja 2 ning § 95 järgi põhimõtteliselt

aluseks lepingute tühistamiseks pettuse tõttu. Samas on ringkonnakohus neid väiteid hinnanud ja

leidnud, et isegi kui kolmandad isikud hagejat petsid, ei olnud kostja kui laenuandja ja

hüpoteegipidaja sellest teadlik. Tuvastatud ei ole mh sellist sidet A. Lauruse ja kostja vahel, mis

võimaldanuks A. Lauruse tegevuse ja teadmise n-ö üle kanda kostjale. Kassatsioonkaebuse väited ei

võimalda kolleegiumi arvates järeldada, et ringkonnakohus oleks tõendite hindamisel menetlusnorme

rikkunud. Riigikohus on TsMS § 688 lg 4 järgi seotud alama astme kohtute tuvastatud faktiliste

asjaoludega ega uuri TsMS § 688 lg 5 järgi ise tõendeid. Seega on ringkonnakohtu otsus põhjendatud

ka TsÜS § 94 lg 4 esimesele lausele tuginedes, st hagejal ei olnud õigust lepinguid sellele sättele

tuginedes tühistada.

22. Tehingu võib TsÜS § 94 lg 4 teisele lausele tuginedes tühistada ka juhul, kui teine pool pettusest

ei tea, kuid tehingu alusel omandas õiguse pettuse toimepannud kolmas isik. Ringkonnakohus on

otsuses leidnud, et A. Laurus ei ole kostja kasuks hüpoteegi seadmisega hageja kinnistule mingeid

õigusi omandanud. See on iseenesest õige, kuid ei välista, et õiguse omandas kolmas isik

tagatislepinguga, mitte hüpoteegi seadmisega. Esmapilgul võib tagatiskokkuleppele, millega kinnistu

omanik kohustub oma kinnistule seatud hüpoteegi vahendusel tagama kinnistuga kolmanda isiku

võlga, tõepoolest nimetatud sätte kohaldamine kõne alla tulla. Hageja väitel sai A. Laurus tagatud

laenulepingu alusel laenu (kuigi teisalt tugineb hageja ka laenulepingu rahatusele) ning L. Väljatagale

jäi alles tema kodu (kuigi ebaselgeks jääb, milles see seisnes). Siiski ei tulenenud tagatislepingust

kolmandatele isikutele vahetult mingeid õigusi. Need said tuleneda laenulepingu(te)st. Seos

tagatislepinguga ja võimaliku kolmandate isikute toimepandud pettusega jääb kolleegiumi arvates

aga seejuures liiga kaugeks, et õigustada tagatiskokkuleppe tühistamist ja seega kokkuvõttes ka

hüpoteegi kustutamist hüpoteegipidaja suhtes, kes pettusest ei teadnud ega pidanudki teadma. Sätte

laiendav tõlgendus võiks tähendada muu hulgas, et kõik laenuandjad peaksid enne laenu andmist

juhul, kui laenu tagab kolmanda isiku varale seatud pant, kontrollima detailselt laenuvõtja ja pantija

vahelist suhet ja kandma sellest tulenevaid riske. See paneks laenuandjale aga tihti teostamatu (või

vähemalt ebaproportsionaalse) kohustuse ja võiks olla takistuseks reaalkrediidi turu toimimisele

tervikuna.

Eelneva põhjal on ringkonnakohtu otsus põhjendatud ka TsÜS § 94 lg 4 teisele lausele tuginedes.

23. Kolleegiumi arvates ei oleks võimalik hagi rahuldada ka pettuse asemel hageja eksimusele

tuginedes (TsÜS § 92 alusel). Eksimuse alusel tehingu tühistamise aluseks saavad üldjuhul sarnaselt

pettusega olla teise poole esitatud ebaõiged asjaolud või asjaolude esitamata jätmine (TsÜS § 92 lg 3

p-d 1 ja 2). Seda ei ole kostja kohta aga tuvastatud. Erinevalt pettusest (TsÜS § 94 lg 4) ei näe

eksimuse regulatsioon ette võimalust tühistada tehing ainuüksi kolmanda isiku põhjustatud eksimuse

tõttu. Kuigi teoreetiliselt võiks hageja esitatud asjaolud mahutada TsÜS § 92 lg 3 p-s 3 ettenähtud

"jagatud eksimuse" alla, ei saa kolleegiumi arvates eeldada, et sellisel juhul peaks eksimuse riski

kandma hüpoteegipidaja. Seetõttu ei ole lepingu tühistamine eksimusele tuginedes lubatud TsÜS § 92

lg 5 alusel.

24. TsMS § 442 lg 5 järgi lahendab kohus otsuse resolutsiooniga mh rakendatud hagi tagamise

abinõudega seotud küsimused. Harju Maakohus on 10. oktoobri 2006. a määrusega hagi tagamise

korras peatanud täitemenetluse kinnistu suhtes (I kd, tl 155-156). Otsuse resolutsioonis ei ole aga ei

maakohus ega ringkonnakohus järginud TsMS § 442 lg 5 nõudeid ega lahendanud määratud hagi

tagamise abinõu küsimust.

Kuna hagi jääb käesoleva otsusega lõplikult rahuldamata, tuleb maakohtu hagi tagamise määrus,

millega määrati hagi tagamise abinõuna täitemenetluse peatamine, TsMS § 386 lg 4 esimese lause

kohaselt tühistada. Käesolev otsus on täitemenetluse uuendamise alus TMS § 47 lg 2 mõttes.

25. Kinnistu suhtes toimuva täitemenetluse kohta märgib kolleegium järgmist.

TMS § 221 lg 1 järgi võib võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi sundtäitmise lubamatuks

tunnistamiseks. Riigikohus on 2. juunil 2008 tsiviilasjas nr 3-2-1-42-08 tehtud määruse p-s 16

leidnud, et seda hagi iseloomustab materiaalõiguslik vaidlus võlgniku ja sissenõudja vahel, mis

puudutab täitedokumendis dokumenteeritud nõuet. AÕS § 351 lg 3 esimese lause järgi võib

hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik (praegusel juhul hageja) esitada

hüpoteegiga tagatud nõude vastu samu vastuväiteid, mida võib esitada võlgnik või käendaja. Selliseid

vastuväiteid on võimalik esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga.

Riigikohus on 31. jaanuari 2008. a määruse tsiviilasjas nr 3-2-1-134-07 p-s 11 tunnustanud võlgniku

õigust esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi ka juhul, kui võlgniku vastuväide

(käendajana) seisnes selles, et laenuandja ei olnud laenusaajale laenusummat andnud. Sellisele väitele

on hagiavalduses tuginenud ka hageja (vähemalt L. Väljataga suhtes), kohtud ei ole tuvastanud, kas

laenusummad kolmandatele isikutele ka tegelikult anti. Nimetatud vastuväide on hagejal soovi korral

võimalik esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga. Kui selgub, et hüpoteegiga tagatavat

nõuet ei ole, võib hageja nõuda ka hüpoteegi enda nimele kandmist või kustutamist AÕS § 349 lg 1

alusel.

Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga on võimalik taotleda ka viivise vähendamist.

Riigikohus on 17. juunil 2009 tsiviilasjas nr 3-2-1-64-09 tehtud määruse p-s 9 leidnud, et üheks

materiaalõiguslikuks vastuväiteks, millega põhjendada TMS § 221 lg 1 alusel esitatavat hagi, võib

olla ka ebamõistlikult suur leppetrahv VÕS § 162 lg 1 järgi. VÕS § 113 lg 8 sätestab, et VÕS § 162

kohaldub ka viivise suhtes. Kuna praegusel juhul ei ole täitedokumendiks kohtulahend, ei kohaldu ka

TMS § 221 lg-s 2 sätestatud piirang.

Samuti on võimalik vaidlustada intressi suurust. Riigikohus on 29. jaanuari 2007. a otsuses

tsiviilasjas nr 3-2-1-137-06 (p 17) leidnud, et alates laenu tagastamise kohustuse sissenõutavaks

muutumisest kaotab intressi arvestamine õigusliku aluse ning edasi tuleb kõne alla üksnes viivise või

kahju hüvitise arvestamine laenu tagastamiskohustuse täitmisega viivitamise eest.

26. Kolleegium märgib samuti, et VÕS § 173 lg 3 p 1 järgi läheb laenuandja (kostja) nõue laen

tagastada üle isikule, kelle vara müüakse täitemenetluses võlgniku (laenusaajad, kolmandad isikud)

vastu esitatud nõude täitmiseks. Hagejal võib olla võimalik esitada nõue kolmandate isikute ja

R. Noole vastu ka 3. juuni 2004. a garantiikirja põhjal. Garantiikirja võib selle olemusest lähtuvalt

käsitada võlatunnistusena ja/või käendusena.

Lisaks võib kõne alla tulla hüpoteegi seadmise aluseks olnud lepingud tõestanud notar R. Joametsa

vastutus hageja ees notariaadiseaduse § 14 (2004. a juunis kehtinud redaktsioonis) järgi.

Tõestamisseaduse § 18 lg 1 järgi selgitab notar välja osalejate tahte ja õiguslikult korrektseks

tehinguks olulised asjaolud. Samuti selgitab notar osalejatele tehingu tähendust, õiguslikke tagajärgi

ja tehingu tegemise erinevaid võimalusi. Notar hoolitseb selle eest, et välistatakse eksimused ja

kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja asjatundmatu osaleja huve. Kui notaril tekib kahtlus

tehingu seadusele ja osalejate tegelikule tahtele vastavuse kohta, arutab ta tõestamisseaduse § 18 lg 2

järgi selle osalejatega läbi. Kui notar kahtleb tehingu kehtivuses ja osalejad nõuavad sellele vaatamata

tõestamist, märgib notar oma selgituse ja selle kohta esitatud osalejate põhjendused notariaalakti.

27. Kolleegiumi arvates määrasid kohtud vääralt hagi hinna. TsMS § 123 järgi võetakse tsiviilasja

hinna arvestamisel aluseks hagi esitamise aeg. TsMS § 137 lg 1 järgi on apellatsioon- või

kassatsioonkaebuse esitamisel asja hind sama, mis esimeses kohtuastmes, arvestades kaebuse ulatust

(vt ka Riigikohtu viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-06, p 26). Ringkonnakohus on hagi hinnaks

märkinud 25 000 krooni, lugedes hagi ilmselt TsMS § 132 lg 1 alusel mittevaraliseks. Sarnaselt on

hagihinda käsitlenud maakohus. Kolleegium sellega ei nõustu. Hageja eesmärgiks on tema kinnistule

kantud hüpoteegi kustutamine, st oma vara koormavast varalisest õigusest vabanemine. Kuna asja

lahendamisel ei ole selgeks tehtud, kas hüpoteek tagab reaalset nõuet, saab kolleegium lähtuda

maksimaalsest võimalikust summast, mis hüpoteegi alusel on võimalik rahuldada,

st hüpoteegisummast 900 000 krooni (vt ka Riigikohtu 5. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

104-08, p 22). Enne 1. jaanuari 2006 kehtinud TsMS § 48 lg 1 p 2 järgi oli tegemist nn vara hagiga

ning hagihind oli kolleegiumi arvates määratav hüpoteegisummaga. Riigikohus muudab TsMS § 137

lg 11 alusel hagihinda. Hagihinnaks kõigis kohtuastmetes on 900 000 krooni.

28. Kolleegium märgib, et ringkonnakohtu otsus on vastuoluline väljamõistetud õigusabikulude osas.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendava osa (p 47) kohaselt peab ringkonnakohus õigeks mõista hagejalt

kostja kasuks välja õigusabikulud 45 000 krooni ja riigilõivu 5000 krooni. Ringkonnakohtu otsuse

resolutsiooni kohaselt on hagejalt aga välja mõistetud õigusabikulud 50 000 krooni.

Menetluskulude jaotamisele ja väljamõistmisele tuleb TsMSRS § 3 järgi praegusel juhul kohaldada

varem kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud

TsMS § 61 lg 1 p 1 kohaselt saanuks hagejalt kostja kasuks õigusabikuludena välja mõista

maksimaalselt 5% hagi rahuldamata jäetud osast, seega maksimaalselt 45 000 krooni. Seega ei saaks

kolleegium ka sõltumata kostja vastuse ja kohtukulude nimekirja hilinemisest rohkem

õigusabikulusid kostjalt välja mõista.

Seetõttu tuleb TsMS § 692 lg 4 esimese ja teise lause ning TsMS § 669 lg 1 p 5 alusel ringkonnakohtu

otsus osaliselt tühistada. Kolleegium peab võimalikuks mõista uue otsusega hagejalt kostja kasuks

välja 45 000 krooni õigusabikulusid ja 5000 krooni riigilõivu.

29. Hageja kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb hageja tasutud kautsjon TsMS § 149

lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse.

Tambet Tampuu, Henn Jõks, Villu Kõve