3-2-1-143-09 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-143-09

Otsuse kuupäev

Tartu, 22. detsember 2009. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Jaak Luik, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

OSAÜHINGU PALJASSAARE TOLLILADU hagi

Aktsiaseltsi INFLOT vastu 127 037 krooni 68 sendi saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 1. juuli 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-

07-21160

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OSAÜHINGU PALJASSAARE TOLLILADU kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

95 580 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja OSAÜHING PALJASSAARE TOLLILADU

(registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Andres Aavik

Kostja Aktsiaselts INFLOT (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Anneli Urge-Manitski

Asja läbivaatamise kuupäev

16. november 2009. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 30. septembri 2008. a ja Tallinna Ringkonnakohtu 1. juuli

2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-21160 ja saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada OSAÜHINGULE PALJASSAARE TOLLILADU kassatsioonkaebuselt 30. juulil

2009. a tasutud kautsjon 971 (üheksasada seitsekümmend üks) krooni 14 (neliteist) senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OSAÜHING PALJASSAARE TOLLILADU (edaspidi hageja) esitas 4. juunil 2007 Aktsiaseltsi

INFLOT (edaspidi kostja) vastu hagi, milles palus mõista kostjalt enda kasuks välja 127 037 krooni

68 senti.

Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled kui kinnistu kaasomanikud 13. juulil 2004

lepingu, mille p 4.1.3 järgi kohustus kostja tasuma hagejale valveteenuse eest. Lepingu p 4.6 järgi

pidi kostja kui kaasomanik tasuma lepingu p-s 4.1 nimetatud teenuste eest viie päeva jooksul alates

arve saamisest. Vastastikuste maksete hilinemise korral kohustusid kaasomanikud lepingu p 7.1 järgi

maksma viivist 0,1% päevas tasumata summast. Pooled ei ole lepingut muutnud ega leppinud kokku

selles, et kostja ei pea valvamise eest tasuma. Lepingu p 8.1 järgi kehtib leping kuni kaasomanike

vahel mõttelistes osades oleva kaasomandi lõpetamiseni. Praeguseni ei ole kaasomandit lõpetatud.

Kostja ei ole oma lepingust tulenevaid rahalisi kohustusi täitnud. Kostja võlgneb hagejale laohoone

valvamise eest 2005. a novembrist 2007. a maini 95 580 krooni, auto sissepääsulubade eest

1534 krooni ja elektrienergia tarbimise eest 11 133 krooni 68 senti. Kogu võlgnevuselt on viivis

18 790 krooni. Kokku võlgneb kostja hagejale 127 037 krooni 68 senti.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Poolte kaasomandis on Tallinnas Paljassaare tee 43g asuv kinnistu

(edaspidi kaasomandis olev kinnistu). Kuna kostjal puudub sellele kinnistule avalikult teelt

juurdepääs, tuleb kinnistule juurdepääsemiseks sõita läbi hagejale kuuluva Paljassaare põik 4 asuva

kinnistu (edaspidi hageja kinnistu). Lepingu p 3.1 järgi võimaldas hageja läbi oma kinnistu kostjale

juurdepääsu kaasomandis oleval kinnistul asuvale hoonele. Lepingu p-de 4.1.1 ja 4.1.2 järgi pidi

kostja tasuma iga 12 m pikkuse sõiduki läbisõidu eest 200 krooni ning kuni 3 t kaaluva sõiduki eest

100 krooni. Selline kokkulepe vastab oma tunnuste poolest asjaõigusseaduse (AÕS) § 225 lg 1 mõttes

asjaõiguslikule isikliku kasutusõiguse kokkuleppele, mis tuli sõlmida notariaalses vormis. Lepingu

p 3.1 oli sisult teeservituudi seadmise kokkulepe. Kuna lepingu sõlmimisel vorminõuet ei järgitud, on

lepingu isiklikku kasutusõigust teeservituudi näol reguleeriv osa tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 82, § 83 lg 1 ja § 85 alusel tühine, sest järgitud ei ole AÕS § 231 lg-s 1 sätestatud

vorminõuet. Seetõttu ei ole hagejal õigust nõuda kostjalt selle alusel tasu maksmist.

Alusetu on ka hageja tasunõue valveteenuse eest. Lepingu p 4.1.3 järgi pidi hageja osutama kostjale

valveteenust laohoone, mitte territooriumi valvamise eest, nagu on märgitud arvetel. Kostja pidi selle

eest tasuma kuus 4500 krooni, millele lisandus käibemaks. Lepingu p 4.1.3 on sisult

võlaõigusseaduse (VÕS) § 619 mõttes käsundusleping, milles pooled leppisid kokku, et hageja saab

käsundi täitmise, s.o üksnes hageja ainukasutuses olnud laohoone valvamise eest tasu. Kostja sõlmis

31. mail 2005 valvelepingu Caesari Turvateenistuse AS-iga ja ütles hagejaga sõlmitud lepingu p 4.1.3

alates 1. septembrist 2005 VÕS § 196 lg 1 ja § 631 alusel erakorraliselt üles, sest valveteenuse

osutamine ei olnud kostjale enam vajalik. Hageja ei käitunud mõistlikult VÕS § 7 lg 1 mõttes, kui

jätkas ka pärast ülesütlemisavalduse saamist arvete esitamist kostjale mittevajaliku teenuse eest.

Seega ei ole kostjal kohustust tasuda valveteenuse eest.

Elektrienergia eest on kostja tasunud, mis nähtub kohtule esitatud maksekorraldustelt.

3. Harju Maakohus rahuldas 30. septembri 2008. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja

kasuks välja võlgnevuse 115 736 krooni 56 senti. Menetluskuludest jäi 91% kostja kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled 13. juulil 2004 lepingu, millega leppisid

kokku neile kaasomandina kuuluva kinnistu valdamise ja kasutamise tingimustes ning poolte

koostöös. Õige ei ole kostja seisukoht, et lepingu p-d 4.1.1 ja 4.1.2 on tühised. Pooltel ei olnud

seadusest tulenevat kohustust seada hageja kinnistule kostja kasuks servituut. Pooled võisid

reguleerida kinnistu kasutamist ka võlaõigusliku lepinguga ning sellisele lepingule ei ole seaduses

ette nähtud notariaalse tõestamise vorminõuet. Seega tuleb kostjal lepingu alusel tasuda hagejale

hageja kinnistult läbisõidu eest kokkulepitud tasu.

Lepingu p 4.1.3 järgi kohustus kostja tasuma hagejale kuuluva laoehitise valvamise eest kuus

4500 krooni, millele lisandub käibemaks. Kostja teatas hagejale 9. septembril 2005 saadetud kirjaga,

et 1. septembrist 2005 ta territooriumi valve eest hagejale enam ei maksa, kuna sõlmis 31. mail 2005

valvelepingu Caesari Turvateenistuse AS-iga. Ülesütlemisavalduse, millega kostja ütles lepingu

p 4.1.3 alates 1. aprillist 2006 VÕS § 196 lg 1 alusel üles, esitas kostja hagejale 29. märtsil 2006.

Lepingu sõlmimist teise turvateenuse osutajaga ei saa pidada mõjuvaks põhjuseks lepingu p 4.1.3

erakorraliseks ülesütlemiseks. Paljasõnaline on kostja väide, et hageja osutatud valveteenus ei olnud

kvaliteetne. Kuigi kostja palus käsitada 29. märtsi 2006. a ülesütlemisavaldust 9. septembri 2005. a

ülesütlemisavalduse jätkuna, ei ole lepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused täidetud ja lepingut ei

ole kehtivalt üles öeldud. Kostja peab lepingu p 4.1.3 täitma.

Hageja on esitanud kostjale 30. novembrist 2005 kuni 31. maini 2007 üksteist arvet. Kostja

võlgnevus valveteenuse eest on 95 580 krooni ja läbisõidu eest 1534 krooni. Kostja võlgneb hagejale

valveteenuse eest tasumisega viivitamise eest 17 852 krooni 22 senti ja läbisõidu eest tasumisega

viivitamise eest 732 krooni 18 senti.

Lepingu p 3.3 järgi kohustus hageja varustama kostjat elektrienergiaga. Kohtule esitatud

maksekorraldustest nähtuvalt on kostja hagejale elektrienergia eest tasunud. Kuna kostja viivitas

31. jaanuari 2007. a, 28. veebruari 2007. a, 30. märtsi 2007. a ja 30. aprilli 2007. a arvete tasumisega,

võlgneb kostja hagejale viivist 38 krooni 16 senti.

4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja

teha asjas uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt jättis maakohus põhjendamata, miks ta ei nõustu kostja õiguslike

väidetega lepingu p-de 3.1, 4.1.1 ja 4.1.2 tühisuse ja mõjuva põhjuse olemasolu kohta lepingu p 4.1.3

erakorraliseks ülesütlemiseks. Samuti puudub viivise arvutamise põhjendus.

5. Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata, viidates mh

AÕS §-le 72, mille kohaselt võib kaasomanik teha asja säilitamiseks vajalikke kulutusi ja nõuda

teistelt kaasomanikelt nende kulutuste hüvitamist vastavalt kaasomandi osadele.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 1. juuli 2009. a otsusega apellatsioonkaebuse osaliselt ja

tühistas maakohtu otsuse valveteenuse eest tasu ja viivise väljamõistmise ning menetluskulude

jaotuse osas. Tühistatud osas tegi ringkonnakohus uue otsuse, millega jättis hageja nõude selles osas

rahuldamata ja jättis menetluskuludest 98% hageja ja 2% kostja kanda. 2304 krooni 34 sendi

väljamõistmise osas jäi maakohtu otsus muutmata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et lepingu p-s 4.1.3 sätestatud

kostja kohustust tasuda talle kuuluvate laoehitiste valvamise eest hagejale tasu, saab käsitada

käsundina VÕS § 619 mõttes. Pooled ei ole lepingus kirjeldanud, milles valveteenuse osutamine

seisneb, kuid poolte seletustest nähtub, et hageja kinnistule sissesõidu ees on valvuri majake ja valvur

kontrollib kogu territooriumi, sh poolte kaasomandis olevat kinnistut. Seega pidi hageja palgatud

valvur valvama ka kostja ainukasutuses olevat laohoonet ning kostja tasus hagejale selle eest kuus

4500 krooni, millele lisandus käibemaks.

9. septembril 2005 saatis kostja hagejale kirja, mida saab sisuliselt pidada käsunduslepingu

ülesütlemise avalduseks. Kostja teatas, et ta ei vaja enam hageja pakutavat valveteenust ega tasu selle

eest. Ühtlasi palus ta arveid valveteenuse eest enam mitte esitada. Hagejalt saadava valveteenuse

vajaduse äralangemist põhjendas kostja sellega, et laohoone külmkambrid on tühjad ja

külmutusseadmed välja lülitatud ning kostja on palganud objekti valvama turvafirma.

VÕS § 631 järgi võib kumbki lepingupool nii tähtajalise kui ka tähtajatu käsunduslepingu VÕS §-

s 60 sätestatut järgimata üles öelda, kui ilmneb, et kõiki asjaolusid arvesse võttes ja mõlema

lepingupoole huvisid kaaludes ei või oodata, et lepingut üles öelda sooviv pool jätkaks

käsunduslepingu täitmist kuni ülesütlemistähtaja või lepingu tähtaja möödumiseni.

Kolleegium ei nõustu maakohtu järeldusega, et kostja esile toodud asjaolud ei ole mõjuvaks

põhjuseks lepingu p 4.1.3 erakorraliseks ülesütlemiseks ja et seetõttu ei ole ülesütlemise materiaalsed

eeldused täidetud. Maakohus ei ole ülesütlemise aluseks olnud põhjuseid analüüsinud ega oma

seisukohta põhjendanud.

Pooled ei ole valveteenuse osutamise tähtajas eraldi kokku leppinud. Kogu leping kehtib kuni

kaasomanike vahel mõttelistes osades oleva kaasomandi lõpetamiseni. Kõiki asjaolusid arvesse võttes

ei ole mõistlik eeldada, et kaasomanikul puudub sellise lepingu sõlmimisel igasugune võimalus

valveteenusest loobuda, kui see talle enam vajalikuks ei osutu. Hageja ei ole ümber lükanud kostja

esile toodud asjaolusid, et kostja kasutuses oleva laohoone külmkambrid on tühjad ja

külmutusseadmed välja lülitatud. Kostja ei vaja tühjana seisva hoone valvamiseks valvurit. Kostja

sõlmis laohoone valvamiseks elektroonilise valve lepingu, mis on kolm korda odavam hageja

pakutud teenusest. Pooled olid lepingus kokku leppinud, et kostjal on õigus paigaldada tema valduses

olevale laoehitisele autonoomne turvasignalisatsioon (lepingu p 2.7). Seega pidi hageja arvestama

võimalusega, et olukorra muutumisel ei vaja kostja enam tema valveteenust. Kolleegium ei pea

mõistlikuks hageja tõlgendust, et autonoomse turvasüsteemi võis kostja paigaldada üksnes lisaks

valvuri eest tasumisele, sest nii tugeva valve vajadus pole millegagi põhjendatud.

Hageja ei ole näidanud, et ta on kostja kasutuses oleva laohoone valvamise tõttu teinud lisakulutusi

või et kostja on saanud osutatavast teenusest mingit kasu.

Kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades, ei saa kostjalt mõistlikult nõuda, et ta jätkaks

hagejale igas kuus üle 5000 krooni maksmist väidetava valvamise eest, mida kostja ei vaja ja millest

ta hagejat korduvalt teavitas.

Valveteenuse kvaliteet ei ole vaidluse esemeks. Kostja ei öelnud lepingut üles mitte selle tõttu, et

hageja oleks oma lepingulisi kohustusi rikkunud, vaid kostjast endast tulenevatel asjaoludel.

Kostja teatas hagejale 9. septembril 2005 saadetud kirjas, et alates 1. septembrist 2005 ta

valveteenuse eest ei tasu. Lepingut ei saa üles öelda tagasiulatuvalt. Kuna kostja tasus hagejale

valveteenuse eest 1. detsembrini 2005, pikendas kostja käsunduslepingu kehtivust veel kolme kuu

võrra ja leping tuleb lugeda lõppenuks alates 1. detsembrist 2005. Seega ei võlgne kostja hagejale

laohoone valvamise eest 95 580 krooni ega selle summa tasumisega viivitamise eest 17 852 krooni

22 senti.

Hageja kinnistult läbisõidu eest 1534 krooni ja sellelt summalt arvutatud viivise 732 krooni 18 sendi

ning elektrienergia eest tasumisega viivitamise eest viivise 38 krooni 16 sendi väljamõistmise osas on

maakohtu otsus seaduslik ja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selles osas otsust tühistada.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega

ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse, ja teha uue otsuse, millega jätta maakohtu otsus muutmata

ning menetluskulud kostja kanda.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt leppisid pooled lepingu p-s 4.1.3 kokku nende

kaasomandis oleval kinnistul asuvate külmladude valvamise kulude jagamises kaasomanike vahel,

mitte käsundi täitmises. Poolte kaasomandis oleval kinnistul on laohoone, millest kostja kasutuses on

üks ja hageja kasutuses ülejäänud külmlaod. Laod moodustavad ühtse hoone. Neil on ühine

vundament, katus ja estakaad ning ühised elektriseadmed ja vaheseinad. Samuti asuvad hoone juures

ladusid ühiselt teenindavad külmhooneseadmed. Kõik laohoone osad vajavad valvet ja tehnilist

järelevalvet. Kuna külmlaod asuvad kaasomandis olevas laohoones, peavad kaasomanikud kandma

asja alalhoidmise kulud vastavalt kaasomandi osa suurusele. Hageja korraldas teenuse osutamise ning

teenuse osutamise käigus tagatakse ka vastustaja vara säilimine.

Kostja esiletoodud asjaolusid ei saa pidada mõjuvaks põhjuseks lepingu p 4.1.3 ülesütlemiseks, sest

kaasomandis olevad laod ja külmutusseadmed vajavad järelevalvet. Kuigi lepingu p 2.6 järgi võis

kostja paigaldada omal kulul autonoomse turvasignalisatsiooni, ei andnud see alust lepingut üles

öelda. Kostja sõlmis kolmanda isikuga lepingu hoones, mitte väljaspool hoonet asuva vara valvamise

kohta. Viimase tagab hageja valveteenus. Seda kinnitab ka asjaolu, et peaaegu aasta vältel pärast

kolmanda isikuga lepingu sõlmimist täitis kostja oma kohustusi hageja vastu ja esitas alles 29. märtsil

2006 ülesütlemisavalduse, milles teatas, et leping on üles öeldud alates 1. aprillist 2006. Ühtlasi ei

öelnud kostja lepingu p 4.1.3 üles mõistliku aja jooksul, nagu on nõutud VÕS § 196 lg-s 3.

Ringkonnakohus jättis nimetatud asjaolu hindamata.

Hageja on alates lepingu jõustumisest kuni praeguseni osutanud valveteenust ja jälginud ühise

elektrisüsteemi ning külmutusseadmete korrasolekut. Lepingu p 8.1 järgi kehtib leping poolte vahel

kaasomandi lõpetamiseni või kokkuleppel muutmiseni.

8. Kostja vaidles kassatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning ringkonnakohtu

otsuse muutmata. Ringkonnakohus ei kohaldanud vääralt materiaalõiguse normi ega rikkunud

menetlusõiguse normi. Ringkonnakohus hindas tõendeid õigesti ja tuvastas õigesti nende alusel asja

lahendamiseks olulised asjaolud. Hageja ei saa kassatsioonkaebuses tugineda asjaolule, et kostjal oli

valveteenuse eest tasumise kohustus tulenevalt AÕS § 72 lg-test 1 ja 4, sest hageja ei olnud alama

astme kohtutes sellele viidanud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi väära

kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692

lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada. Asi tuleb TsMS § 691 p 4 ja § 692 lg 5 alusel saata maakohtule uueks

läbivaatamiseks. Riigikohus kontrollib TsMS § 688 lg 1 järgi ringkonnakohtu otsust kassatsiooni

korras üksnes osas, mille peale on kaevatud.

10. Pooled ei vaidle selle üle, et olles kinnistu kaasomanikud, sõlmisid nad 13. juulil 2004 lepingu,

mille p 4.1.3 järgi kohustus kostja tasuma hagejale kuuluva laoehitise valvamise eest kuus

4500 krooni, millele lisandus käibemaks. Vaieldakse selle üle, kas kostja võlgneb hagejale lepingu

p 4.1.3 alusel laohoone valvamise eest 2005. a novembrist 2007. a maini 95 580 krooni ning selle

tasumisega viivitamise eest viivist või ütles kostja lepingu kinnistu valvamise osas kehtivalt üles ja

tal ei tule kostjale valve eest tasuda.

11. Kolleegium leiab, et vaidluse lahendamiseks tuleb esmalt tuvastada, kas ja millistel alustel sai

kostja lepingu p 4.1.3 ühepoolse tahteavaldusega lõpetada.

Lepingupool saab lepingust tuleneva võlasuhte ühepoolse tahteavaldusega lõpetada eelkõige juhul,

kui teine lepingupool rikub lepingut. Lepingupool võib VÕS § 116 lg 1 järgi lepingust taganeda, kui

teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Kui oluliselt rikutakse

kestvuslepingut, võib kahjustatud lepingupool VÕS § 116 lg 6 järgi selle üles öelda. Kestvusleping

on püsiva perioodilise kohustuse või korduvate kohustuste täitmisele suunatud leping, mida

täidetakse pikema aja jooksul (vt Riigikohtu 1. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-05, p 11

ja 14. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-06, p 12).

Kestvuslepingu võib lisaks lepingu olulisele rikkumisele ka muul mõjuval põhjusel erakorraliselt üles

öelda. VÕS § 196 lg 1 järgi võib kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel

etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki

asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud

tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Tähtajatu kestvuslepingu võib lepingupool üles

öelda ka mõjuva põhjuseta, s.o korraliselt. Kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti, võib

VÕS § 195 lg 3 järgi kumbki lepingupool mõistliku etteteatamistähtajaga üles öelda püsiva kohustuse

või korduvate kohustuste täitmisele suunatud lepingu, mis on sõlmitud tähtajatult. Seega sõltub

lepingu ülesütlemise alus sellest, kas tegemist on tähtajalise või tähtajatu kestvuslepinguga.

Praeguses asjas leppisid pooled lepingu p-s 8.1 kokku, et leping kehtib kuni kaasomanike vahel

mõttelistes osades oleva kaasomandi lõpetamiseni. Seega ei sõlminud pooled tähtajatut

kestvuslepingut, mida saab korraliselt üles öelda, ning kumbki pool sai lepingu üles öelda üksnes

VÕS § 196 lg 1 alusel mõjuva põhjuse olemasolul.

12. Maakohus leidis, et kostjal puudus mõjuv põhjus lepingu p 4.1.3 ülesütlemiseks, sest lepingu

sõlmimine teise turvateenuse osutajaga seda ei ole ning kostja väide, et hageja valve ei olnud

kvaliteetne, ei ole tõendatud. Ringkonnakohtu arvates aga oli kostjal mõjuv põhjus lepingu p 4.1.3

ülesütlemiseks, sest ta ei vajanud enam valvuri valvet, kuna sõlmis laohoone valvamiseks

elektroonilise valve lepingu kolmanda isikuga, milleks tal oli lepingu p 2.7 järgi õigus.

Kolleegiumi arvates sõltub lepingu p 4.1.3 ülesütlemiseks mõjuva põhjuse olemasolu sellest, millistes

vastastikustes õigustes ja kohustustes pooled selles kokku leppisid. Maakohtu otsuse põhjendustest

nähtuvalt leppisid pooled lepinguga kokku neile kaasomandina kuuluva kinnistu valdamise ja

kasutamise tingimustes ning poolte koostöös, kuid lepingu p 4.1.3 sisu maakohus tõlgendamise abil

välja ei selgitanud. Ringkonnakohus leidis, et lepingu p-s 4.1.3 leppisid pooled kokku valveteenuse

osutamises, mis on käsitatav käsunduslepinguna VÕS § 619 mõttes. Seejuures märkis

ringkonnakohus vääralt, et pooled sellise kvalifikatsiooni üle ei vaidle. Kuna hageja ei märkinud

vastuses apellatsioonkaebusele, et lepingu p 4.1.3 saab käsitada käsunduslepinguna, ega ole seda

menetluses ka varem väitnud ning viitas apellatsioonkaebusele vastates hoopis

kaasomanikevahelistele õigustele ja kohustustele, sh AÕS §-le 72, ei saanud ringkonnakohus leida, et

pooled peavad lepingu p 4.1.3 käsunduslepinguks. Seejuures juhib kolleegium tähelepanu ka sellele,

et TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Seega

tuli kohtul VÕS § 29 sätteid arvestades selgitada välja lepingu p 4.1.3 sisu.

Pooled ei vaidle selle üle, et nad on kinnistu kaasomanikud ja sõlmisid lepingu, sh selle p 4.1.3

kaasomanikena (lepingupooli määratletakse lepingus kui kaasomanik nr 1 ja kaasomanik nr 2

(lepingu tõlge, tl 13-16)). Seega pidi kohus selgitama, kas pooled leppisid lepingu p-s 4.1.3 kokku

kaasomanike vahelistes õigustes ja kohustustes, sh kaasomandi valdamise ja kasutamisega seotud

kulutuste jagamises ja kandmises erinevalt AÕS §-s 75 sätestatust (vt ka Riigikohtu 21. aprilli 2004. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-04, p 13), või oli poolte tahe suunatud sellele, et hageja osutab kostjale

valveteenust, mis võib olla käsitatav käsunduslepinguna. Lepingu p 4.1.3 sisust sõltub see, millistel

asjaoludel saab lugeda selle mõjuval põhjusel ülesöelduks.

13. Kuna leping sisaldas lepingupoolte mitmeid kohustusi teineteise suhtes, on lepingu ülesütlemise

tuvastamisel oluline selgitada ka seda, kas kostja sai öelda lepingu üles osaliselt, s.o üksnes kinnistu

valvet ja selle eest tasumist puudutavas osas või oli võimalik öelda leping üles üksnes tervikuna.

Kui lepingust soovitakse lepingurikkumise tõttu ühepoolse tahteavaldusega vabaneda, saab lepingust

taganeda või lepingu üles öelda nii osaliselt kui ka tervikuna. Seejuures tuleb arvestada teise

lepingupoole õigustatud huvi lepingu edasikehtimise vastu ning võimaldada lepingupoolel lepingust

tulenevaid õigusi ja kohustusi ühepoolselt lõpetada üksnes hädavajalikus osas. Seetõttu on ka

VÕS § 116 lg-s 3 sätestatud, et kui lepingust tulenevad kohustused tuleb täita ositi ja oluline

lepingurikkumine leidis aset üksnes mõne kohustuse või kohustuse osa suhtes, võib kahjustatud

lepingupool taganeda lepingust üksnes selle kohustuse või kohustuse osa suhtes; kogu lepingust võib

kahjustatud lepingupool taganeda üksnes siis, kui tal õigustatult ei ole kohustuse osalise täitmise

vastu huvi või kui rikkumine on oluline lepingu kui terviku suhtes.

Kuigi viidatud sättes on reguleeritud otseselt lepingust taganemist, tuleb kolleegiumi arvates

kohaldada viidatud sätet analoogia korras ka kestvuslepingu ülesütlemisele, arvestades nii VÕS § 116

pealkirja kui ka asjaolu, et lepingust taganemine ja lepingu ülesütlemine on sarnased

õiguskaitsevahendid, millele kohaldatakse analoogseid reegleid (vt Riigikohtu 21. mai 2009. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-53-09, p 12).

Ülaltoodut arvestades leiab kolleegium, et ka kestvuslepingu saab lepingupool üles öelda nii mõne

lepingus sätestatud kohustuse osas, mille ülesütlemiseks on mõjuv põhjus, kui ka tervikuna, kui

lepingupoolel ei ole lepingu osalise täitmise vastu õigustatud huvi.

14. Lisaks ülesütlemise materiaalsetele tingimustele peavad lepingu lõppemiseks olema täidetud ka

ülesütlemise formaalsed eeldused. Lepingu ülesütlemise formaalseks eelduseks on eelkõige

ülesütlemisavalduse esitamine lepingu teisele poolele. Kestvuslepingu pool saab lepingu VÕS § 195

lg 1 järgi üles öelda teisele lepingupoolele ülesütlemisavalduse tegemisega. Seaduses ei ole

ülesütlemisavaldusele ette nähtud vorminõuet. Seega saab lepingu üles öelda ka kaudse

ülesütlemisavaldusega TsÜS § 68 lg 3 mõttes (vt Riigikohtu 19. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-29-06, p 20).

Praeguses asjas sõlmis kostja kolmanda isikuga valveteenuse osutamise lepingu 31. mail 2005.

9. septembril 2005 saatis kostja hagejale kirja, milles märkis, et keeldub alates 1. septembrist 2005

territooriumi valve eest maksmast. 29. märtsil 2006 esitas kostja hagejale kirjaliku

ülesütlemisavalduse, mille sisust nähtuvalt ütles kostja lepingu p 4.1.3 alates 1. aprillist 2006 üles.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et tegelikult tasus kostja hagejale

territooriumi valve eest 1. detsembrini 2005. Nimetatud asjaoludest lähtudes leiab kolleegium, et

kostja käitumine oli enne 29. märtsi 2006. a avalduse esitamist vastuoluline, mistõttu ei saa kostja

9. septembri 2005. a kirja pidada lepingu p 4.1.3 ülesütlemise avalduseks.

Muu hulgas juhib kolleegium tähelepanu ka sellele, et mõjuval põhjusel kestvuslepingu

erakorraliseks ülesütlemiseks tuleb VÕS § 196 lg 3 järgi leping üles öelda mõistliku aja jooksul

pärast seda, kui lepingupool ülesütlemise aluseks olevast asjaolust teada sai. Asudes seisukohale, et

kostja ütles lepingu p 4.1.3 erakorraliselt mõjuval põhjusel üles, pidi ringkonnakohus kontrollima ka

seda, kas kostja tegi ülesütlemisavalduse mõistliku aja jooksul pärast lepingu ülesütlemise aluseks

olevast mõjuvast põhjusest (asjaolust, et ei vaja enam territooriumi valvet) teadasaamist. Asjas

tuvastatu kohaselt sõlmis kostja elektroonilise valveteenuse lepingu 31. mail 2005, kuid täitis sellest

hoolimata lepingu p 4.1.3 kuni 1. detsembrini 2005 ning esitas hagejale ülesütlemisavalduse alles

29. märtsil 2006. Kolleegiumi arvates viitavad need asjaolud sellele, et juhul, kui kostjal oli mõjuv

põhjus öelda leping üles, ei ole ta teinud seda mõistliku aja jooksul pärast lepingu ülesütlemise

aluseks olevast asjaolust teadasaamist.

15. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul ülaltoodud põhjendusi arvestades mh tuvastada,

kas kostjal oli mõjuv põhjus lepingu p 4.1.3 ülesütlemiseks sõltuvalt sellest, milles pooled nimetatud

lepingupunktis kokku leppisid, ning kui oli, siis kas kostja ütles lepingu üles mõistliku aja jooksul

pärast mõjuvast põhjusest teadasaamist. Samuti tuleb kohtul tuvastada, kas kostja sai lepingu üles

öelda üksnes selles lepingupunktis sisalduva kohustuse osas ning kui jah, siis millisest hetkest saab

lugeda lepingu selles osas üles öelduks, st millise ajani peab kostja valve eest maksma.

Lepingu p 4.1.3 ülesütlemise korral ei ole hagejal õigust lepingu alusel territooriumi valve eest tasu

saada, kuid see asjaolu ei välista kaasomaniku nõuet kinnistule tehtud kulutuste hüvitamiseks.

Kaasomanik kannab AÕS § 75 lg 1 järgi vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid

koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi.

16. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada

kostjale kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

Kuna alama astme kohtute lahendid tuleb tühistada ja asi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks,

jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi maakohtu otsustada.

Jaak Luik, Henn Jõks, Tambet Tampuu