3-3-1-25-04 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

HALDUSKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-25-04

Otsuse kuupäev

23. november 2009

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Indrek Koolmeister ja Harri

Salmann

Kohtuasi

Andrei Žoga kaebus Narva Linnavalitsuse 4. detsembri 2002. a

korralduse nr 1167-k tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 25. veebruari 2004. a otsus haldusasjas

nr 2-3-40/2004

Menetluse alus Riigikohtus

Andrei Žoga kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Jätta Andrei Žoga kassatsioonkaebus rahuldamata.

Jätta Tartu Ringkonnakohtu 25. veebruari 2004. a otsus haldusasjas nr 2-3-40/2004 muutmata.

Jätta menetluskulud poolte kanda.

Arvata kautsjon riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Narva Linnavalitsuse 22. novembri 2000. a korraldusega nr 3163-k määrati Narvas Aasa 4 asuva

ehitise teenindamiseks vajalik maa ning otsustati selle ostueesõigusega erastamine Andrei Žogale.

5. oktoobril 2001 võõrandas A. Žoga notariaalse ostu-müügi lepinguga Narvas Aasa 4 asuva ehitise

(ärihoone) Osaühingule Almeda Kliinik. Narva linna ja A. Žoga vahel 21. detsembril 2001 sõlmitud

maa ostu-müügi ja asjaõiguslepinguga erastati Aasa 4 maaüksus A. Žogale.

2. Narva Linnavalitsus tunnistas 4. detsembri 2002. a korraldusega nr 1167-k tagasiulatuvalt alates

5. oktoobrist 2001 kehtetuks oma 22. novembri 2000. a korralduse nr 3163-k, millega otsustati maa

ostueesõigusega erastamine A. Žogale. Korralduse andmisel tugines Narva Linnavalitsus maareformi

seaduse (MaaRS) § 22 lg-le 1 ning haldusmenetluse seaduse (HMS) § 64 lg-le 1, § 66 lg-le 1 ja § 67

lg-le 1 ning osundas A. Žoga ja OÜ Almeda Kliinik vahelisele 5. oktoobri 2001. a lepingule, millega

hoone võõrandati. Korralduses märgiti, et A. Žogal ei olnud 21. detsembril 2001 maa ostu-

müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimise momendil enam õigust maa ostueesõigusega

erastamiseks.

3. A. Žoga esitas halduskohtule kaebuse Narva Linnavalitsuse 4. detsembri 2002. a korralduse

nr 1167-k tühistamiseks. Kaebuse kohaselt oli A. Žoga 22. novembri 2000. a korralduse nr 3163-k

andmise ajal ehitise omanik ja haldusakt, millega otsustati talle kuuluva hoone teenindamiseks

vajaliku maa ostueesõigusega erastamine, oli seega õiguspärane. Kuna omand pole OÜ-le Almeda

Kliinik üle läinud, on 5. oktoobril 2001 toimunud tehing tühine ning Narva Linnakohtule

kavatsetakse esitada vastav hagiavaldus. Vaidlustatud korralduses puuduvad viited kohaliku

omavalitsuse korralduse seaduse vastavale sättele, mis võimaldab kohalikul omavalitsusel oma

õigusakti kehtetuks tunnistada. HMS § 68 lg 1 kohaselt võib haldusorgan tunnistada akti kehtetuks

ainult huvitatud isiku taotlusel. Korraldusest ei nähtu, et selle andmise aluseks oleks olnud asjast

huvitatud isiku taotlus.

4. Jõhvi Halduskohus tühistas 18. märtsi 2003. a otsusega haldusasjas nr 3-57/2003 Narva

Linnavalitsuse 4. detsembri 2002. a korralduse nr 1167-k. Halduskohtu otsuse peale esitas

Riigikohtule kohtuvea parandamise avalduse OÜ Almeda Kliinik, kes leidis, et rikutud on HKMS

§ 14 lg 3 p-s 1 sätestatut, kuna ta jäeti menetlusse kaasamata, kuigi kohus otsustas äriühingu õiguste

ja kohustuste üle.

5. Riigikohtu halduskolleegium rahuldas 19. juuni 2003. a otsusega haldusasjas nr 3-3-3-1-03 OÜ

Almeda Kliinik kohtuvea parandamise avalduse, tühistas halduskohtu otsuse ja saatis asja uueks

läbivaatamiseks samale halduskohtule.

6. Jõhvi Halduskohtu 18. novembri 2003. a otsusega haldusasjas nr 3-176/2003 jäeti A. Žoga

kaebus rahuldamata. Kohtuotsuse kohaselt oli Narva Linnavalitsuse 4. detsembri 2002. a korraldus

nr 1167-k, millega tühistati 22. novembri 2000. a korraldus nr 3163-k, õiguspärane. Kohus leidis

järgmist:

1) tsiviilvaidluses lepingu tühisuse tuvastamise asjas ei ole halduskohtu otsuse tegemise ajaks

jõustunud kohtuotsust, seega lähtub halduskohus hetkel kehtivast 5. oktoobri 2001. a lepingust, mille

kohaselt omandiõigus ehitisele läks lepingu allakirjutamisel üle OÜ-le Almeda Kliinik. A. Žoga ei

olnud vaidlustatud korralduse andmise ajal ehitise omanik;

2) pärast ehitise omandiõiguse üleminekut OÜ-le Almeda Kliinik kaotas A. Žoga õiguse maa

ostueesõigusega erastamiseks ega saanud alates 5. oktoobrist 2001 olla erastamise õigustatud

subjektiks. Isegi kui ehitise uus omanik minetab õiguse maa ostueesõigusega erastamiseks

erastamisavalduse tähtaegselt esitamata jätmise tõttu, saab seada tema kasuks hoonestusõiguse riigi

omandisse jääval maal. Vaidlustatud korraldusest nähtub, et A. Žoga ei teatanud maa ostu-müügi ja

asjaõiguslepingu sõlmimisel 21. detsembril 2001, et ta pole enam maatükil paikneva ehitise omanik;

3) A. Žogal ei ole põhjust pidada ennast erastamise õigustatud subjektiks ka seetõttu, et 22. novembri

2000. a korraldusega otsustati talle elamumaa erastamine, kuid praeguseks on sellele maale püstitatud

ärihoone;

4) KOKS § 1 lg-st 2 tulenevalt kohaldatakse selles seaduses ettenähtud menetluses haldusmenetluse

seaduse sätteid. Haldusorgan lähtus käesolevas asjas haldusmenetluse läbiviimisel HMS § 64 lg-st 1,

§ 66 lg-st 1 ja § 67 lg-st 1. Kuna Narva Linnavalitsus arvestas haldusakti andmisel, et A. Žoga varjas

maa ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimisel fakti, et ta ei ole enam ehitise omanik, tulnuks

korralduses viidata ka HMS § 66 lg-le 4, mille kohaselt on haldusorganil õigus tunnistada akt

kehtetuks asjaolude muutumisest alates, kui isik, kelle kahjuks haldusakt kehtetuks tunnistatakse, on

jätnud süüliselt täitmata kohustuse teatada asjaolude olulisest muutumisest. A. Žoga oli teadlik talle

varem kuulunud ehitise võõrandamisest ning selle ehitise juurde kuuluva maa ostu-müügi lepingu

sõlmimisel lasus tal kohustus teavitada erastamise kohustatud subjekti omaniku muutumisest;

5) rikutud on küll menetlusosalise õigust olla ära kuulatud, kuid menetlusviga ei ole viinud asjas

ebaõige otsuse tegemiseni.

7. Apellatsioonkaebuses palus A. Žoga tühistada halduskohtu otsus ja teha uus otsus, millega

rahuldada tema kaebus. Apellant leidis, et 18. märtsi 2003. a otsusega samas asjas rahuldas

halduskohus A. Žoga kaebuse ja tühistas vaidlustatud korralduse. Riigikohtu otsusega haldusasjas

nr 3-3-3-1-03 tühistati nimetatud otsus vaid menetlusõiguslikel põhjendustel, kuna kaasamata oli

jäetud kolmas isik, kelle õiguste ja kohustuste üle kohus otsustas. Asja uuel arutamisel ei ole kaasatud

kolmas isik välja toonud uusi asjaolusid ega esitanud uusi tõendeid. Võrreldes Riigikohtu poolt

tühistatud halduskohtu lahendiga rajaneb kaevatav kohtuotsus samade õigusnormide erineval

tõlgendamisel ja faktiliste asjaolude teistsugusel hindamisel.

8. Tartu Ringkonnakohtu 25. veebruari 2004. a otsusega jäeti apellatsioonkaebus rahuldamata ja

halduskohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna põhjust

halduskohtu otsuse tühistamiseks ega muutmiseks. Halduskohus on uurimispõhimõtet kohaldades ja

tõendeid kogumis hinnates õigesti tuvastanud asjaolud ja teinud põhjendatud järelduse, et kaebuse

rahuldamiseks pole alust. Apellant oli maa ostu-müügi lepingu sõlmimise ajal teadlik, et ta ei saa olla

maa erastamise õigustatud subjekt ja seetõttu ei saanud tal tekkida ka õigustatud ootust, et

22. novembri 2000. a korraldus nr 3163-k jääks kehtima.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS

9. Kassatsioonkaebuses palutakse tühistada ringkonnakohtu otsus ja halduskohtu otsus ning saata asi

uueks läbivaatamiseks halduskohtule. Samuti taotletakse menetluskulude väljamõistmist. Kassaator

esitab järgmised põhjendused:

1) ringkonnakohus on jätnud arvestamata asjaolud, mis selgitavad ärihoone ehitamist ja OÜ Almeda

Kliinik seotust sellega. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta ei arvestanud tõendit, mille abil oli

võimalik tuvastada, et A. Žoga ei olnud ehitusloata püstitatud ehitise tellija, vaid ehitise püstitas

omavoliliselt OÜ Almeda Kliinik;

2) ebaõige ja ennatlik on ringkonnakohtu järeldus, et kassaatoril ei saanud olla õiguspärast ootust

22. novembri 2000. a korralduse kehtimajäämise suhtes. Ringkonnakohus ei ole arvestanud, et

müügilepingu poolte vahel on käimas tsiviilvaidlus müügilepingu tühisuse üle;

3) ringkonnakohus on põhjendamatult pööranud tähelepanu küsimusele, kas A. Žoga käitus maa

erastamise lepingu sõlmimisel hea- või pahauskselt. Käesoleva vaidluse objektiks ei ole

erastamislepingu sõlmimise asjaolud, vaid küsimus, kas vastustaja oli õigustatud tühistama

õiguspärast korraldust;

4) vaidlustatud korraldus on antud HMS § 64 lg 1, § 66 ja § 67 alusel. Seega lähtus linnavalitsus

asjaolust, et tühistatav korraldus on õigusvastane. Korraldusest endast ega ka muudest dokumentidest

ei nähtu, et tühistatud korralduse andmise ajal oleks esinenud õigusvastsust tingivaid asjaolusid;

5) vastustaja ei ole tuginenud ühelegi HMS § 66 lg-s 2 loetletud asjaoludest, mille olemasolul võib

tunnistada isiku kahjuks tagasiulatuvalt kehtetuks haldusakti, mis andmise ajal oli õiguspärane.

Ringkonnakohus ei ole kontrollinud HMS § 66 lg 4 kohaldamise õigsust ega seda, kas ehitise

võõrandamisega seonduvaid asjaolusid on varjatud süüliselt. Kohus ei saa vaidlustatud haldusakti

õiguspärasust põhjendada asjaoludega, millele vastustaja ei ole varem tuginenud;

6) HMS § 68 lg 1 kohaselt on isikul õigus taotleda haldusakti kehtetuks tunnistamist üksnes siis, kui

ta võib taotleda HMS § 44 alusel haldusmenetluse uuendamist;

7) isiku ärakuulamine oleks taganud haldusorgani parema informeerituse ja võinuks välistada

vaidlustatud korralduse andmise.

10. Narva Linnavalitsuse kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele palutakse jätta kassatsioonkaebus

rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata. Vastustaja leiab, et Jõhvi Halduskohtu 18. märtsi

2003. a otsus on tühistatud ja selle analüüs ei oma käesoleva haldusasja lahendamisel tähendust.

Narva Linnavalitsus lähtus vaidlustatud akti andmisel 5. oktoobri 2001. a lepingust. Ehitise

võõrandamisel kaotas A. Žoga õiguse maad ostueesõigusega erastada, kuid maa ostu-müügilepingu

sõlmimisel varjas seda asjaolu.

11. Riigikohtu halduskolleegium peatas 20. mai 2004. a määrusega Andrei Žoga kassatsioonkaebuse

menetluse kuni kohtuotsuse jõustumiseni tsiviilasjas nr 2-1509/02. Nähtuvalt haldusasja materjalidest

ja Narva Linnakohtu 18. mai 2004. a kirjast nr 2-1509/02-274, oli Narva Linnakohtu menetluses OÜ

Almeda Kliinik hagi A. Žoga vastu maa ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamiseks ja ebaõige

kinnistusraamatu kande muutmiseks ning A. Žoga vastuhagi OÜ Almeda Kliinik vastu 5. oktoobri

2001. a ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamiseks (tsiviilasi nr 2-1509/02). MaaRS § 22 lg-st 1

tuleneb ehitise omaniku õigus maad ostueesõigusega erastada. Kolleegium leidis, et käesoleva

haldusasja lahendamiseks on määrava tähtsusega 5. oktoobri 2001. a ehitise ostu-müügilepingu

kehtivus ja asjaolu, kas selle lepingu tagajärjel läks omandiõigus ehitisele üle OÜ-le Almeda Kliinik.

Alles nende asjaolude tuvastamise järel saab hinnata selles haldusasjas vaidlustatud korralduse

õiguspärasust.

12. Tartu Ringkonnakohtu 29. mai 2009. a otsusega tsiviilasjas nr 2-02-117 (varasem asi nr 2-

1509/02) jäeti muutmata Viru Maakohtu 19. septembri 2008. a otsus. Kohtuotsus jõustus 4. juulil

2009. Viru Maakohtu otsusega rahuldati OÜ Almeda Kliinik hagi ja jäeti rahuldamata A. Žoga

vastuhagi. Kohus tunnustas A. Žoga ja Eesti Vabariigi vahel 21. detsembril 2001 sõlmitud maa ostu-

müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust ning tuvastas A. Žoga kohustuse anda nõusolek tema

kustutamiseks kinnistusosakonna registrist kinnistu omanikuna ja Eesti Vabariigi registrisse

kandmiseks omanikuna. Samuti tuvastati, et Eesti Vabariik annab nõusoleku omanikuna registrisse

kandmiseks. Tsiviilasja menetlemisel leidis kinnitust, et A. Žoga ehitise omanikuna müüs hagejale

(OÜ Almeda Kliinik) ühekorruselise ärihoone. Tuvastatud asjaolude kohaselt nõustusid A. Žoga ja

A. Detotšenko, olles mõlemad OÜ Almeda Kliinik osanikud, tehingu tegemisel sellega, et

A. Detotšenko esindab ostjat (OÜ Almeda Kliinik). Kõnealuse tehingu kiitsid OÜ Almeda Kliinik

osanikud ka 17. mai 2002. a otsusega heaks.

13. 8. septembri 2009. a määrusega uuendas kolleegium haldusasja menetluse TsMS § 361 lg 1 alusel

seoses menetluse peatamise asjaolude äralangemisega.

Vastavalt TsMS § 361 lg-le 4 jätkub uuendatud menetlus sealt, kus see pooleli jäi. TsMS § 20 lg 1

sätestab, et kui asja menetluse käigus kohtukoosseis vahetub, arutatakse asja algusest peale. Kuna

kassatsioonimenetluse alguses kohtukoosseisu kuulunud riigikohtunik Julia Laffranque'i

teenistussuhe on alates 19. maist 2008 peatunud, arutab vastavalt 8. septembri 2009. a määrusele asja

teine kohtukoosseis algusest peale.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

14. A. Žoga on vaidlustanud Narva Linnavalitsuse 4. detsembri 2002. a korralduse nr 1167-k, millega

tunnistati tagasiulatuvalt alates 5. oktoobrist 2001 kehtetuks Narva Linnavalitsuse 22. novembri

2000. a korraldus nr 3163-k. Viimatinimetatud korraldusega määrati Narvas Aasa 4 asuvate ehitiste

teenindamiseks vajaliku maa suurus ja otsustati maa ostueesõigusega erastamine A. Žogale.

15. Vaidlustatud korralduse andmisel tugines Narva Linnavalitsus asjaolule, et 5. oktoobri 2001. a

lepinguga võõrandas A. Žoga talle kuulunud ehitise ning sel põhjusel ei saanud ta enam olla maa

ostueesõigusega erastamise õigustatud subjekt.

MaaRS § 22 lg-st 1 tuleneb ehitise omaniku õigus maad ostueesõigusega erastada. Asja materjalide

kohaselt võõrandas A. Žoga 5. oktoobril 2001 Narvas Aasa 4 asuva ehitise (ärihoone) OÜ-le Almeda

Kliinik. Lepingu punkti 6.2. kohaselt läks omandiõigus ehitisele OÜ-le Almeda Kliinik üle lepingu

allakirjutamisest. Vaidlustatud haldusakti andmise ajal ei olnud nimetatud lepingut vaidlustatud.

Riigikohtu otsuse tegemise ajaks on Tartu Ringkonnakohtu 29. mai 2009. a otsusest tsiviilasjas nr 2-

02-117 selgunud, et 5. oktoobri 2001. a leping oli kehtiv.

Seega lähtus Narva Linnavalitsus vaidlustatud korralduse andmise ajal õigesti eeldusest, et A. Žoga ei

saa alates 5. oktoobrist 2001 olla maa ostueesõigusega erastamise subjekt, kuna sellest ajast polnud ta

enam hoone omanik.

Nimetatud asjaolust tulenevalt ei saanud vaidlustatud akt ka selle andmise ajal A. Žoga kui

erastamise õiguse minetanud isiku õigusi rikkuda. Seetõttu leiab kolleegium, et alama astme kohtud

on põhjendatult jätnud A. Žoga kaebuse rahuldamata.

16. Eeltoodust tulenevalt tuleb kassatsioonkaebus jätta rahuldamata ning ringkonnakohtu otsus

muutmata.

Kassatsioonkaebuse esitamisel tasutud kautsjon tuleb HKMS § 90 lg 2 teise lause alusel arvata

riigituludesse. Menetluskulud jäetakse poolte enda kanda.

Tõnu Anton, Indrek Koolmeister, Harri Salmann