3-2-1-98-09 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-98-09

Otsuse kuupäev

Tartu, 28. oktoober 2009. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

A&M Invest OÜ hagi Kristjan Radiku ja Marina Radiku

vastu 1 950 946 krooni 70 sendi saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 30. märtsi 2009. a otsus tsiviilasjas

nr 2-07-52220

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

A&M Invest OÜ kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

1 950 946 krooni 70 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja A&M Invest OÜ (registrikood xxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Enno Heringson

Kostja Kristjan Radik (isikukood xxxxxxxxxxx), esindajad

vandeadvokaat Carri Ginter ja vandeadvokaadi vanemabi Andrus

Kattel

Kostja Marina Radik (isikukood xxxxxxxxxxx), esindajad

vandeadvokaat Carri Ginter ja vandeadvokaadi vanemabi Andrus

Kattel

Asja läbivaatamise kuupäev

28. september 2009. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 27. veebruaril 2009. a tsiviilasjas nr 2-05-23825 tehtud otsuse

resolutsioon muutmata, kuid muuta ringkonnakohtu otsuse õiguslikku põhjendust.

2. Kassatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Kassatsioonimenetluse menetluskulud jätta hageja kanda.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. A&M Invest OÜ (edaspidi hageja) esitas 17. detsembril 2007 Harju Maakohtule hagiavalduse

Kristjan Radiku (edaspidi kostja I) ja Marina Radiku (edaspidi kostja II) vastu 1 647 032 krooni

saamiseks. Kohtumenetluse käigus täpsustas hageja nõuet ja palus kostjatelt solidaarselt välja mõista

kahjuhüvitise 1 267 457 krooni, leppetrahvi 379 575 krooni ning viivise 293 333 krooni 66 senti.

Hagiavalduse kohaselt oli kostja I kantud 28. augustil 2006 Tallinnas Sädeme 9 asuva korteriomandi

nr 1 (edaspidi korteriomand) omanikuna kinnistusraamatusse. Kostja I, kostja II (kostja I abikaasa) ja

hageja sõlmisid 28. augustil 2006 korteriomandi notariaalse müügilepingu (edaspidi leping) kostjate

ühisvarasse kuuluva korteriomandi kohta. Korteriomand koosnes maatüki mõttelisest osast ja

reaalosana korterist nr 1, mis moodustas poole kinnistul asuvast ehitusjärgus paarismajast. Lepinguga

kohustus kostja I ehitama kinnistule paarismaja, hankima hoone kasutusloa 31. detsembriks 2006

ning andma korteriomandi otsese valduse hagejale üle 8. oktoobriks 2006.

Kostja I ja hageja sõlmisid 11. oktoobril 2006 notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu ja

kinnistamisavalduse (edaspidi asjaõigusleping), milles sisalduvad poolte kokkulepped lepingu

täitmiseks ja korteriomandi üleandmiseks. Hageja avastas samal kuupäeval korteri vastuvõtmisel, et

selle kvaliteet ei vasta lepingutingimustele ega seda liiki asjade tavalisele kasutusotstarbele. Üheski

ekspertiisi käigus ilmnenud puuduses ei ole lepingu sõlmimisel kokku lepitud. Paarismajaosa ei vasta

Eestis kehtestatud projekteerimisnormidele, ehitusseadusele ja RYL 2000-s ettenähtud

kvaliteedinormidele. Paarismajaosa ei vasta projektile, puuduvad eriosade projektid, tööjoonised,

ehitusmaterjalide sertifikaadid, tegemata on mõõdistamisaktid. Kuna korteri ehitus oli lõpetamata, jäi

korteriomandi otsene valdus kostjale I. 3. novembril 2006 kanti hageja korteriomandi omanikuna

kinnistusraamatusse.

Hageja esitas 12. juulil 2007 kostjale I pretensiooni, milles osutas puudustele ning tegi ettepaneku

korteriomandi tagasiostuks ja kahju hüvitamiseks. 14. augustil 2007 võttis hageja kostjalt I vastu

puudustega korteri. Kostja I ja hageja vormistasid sel kuupäeval paarismajaosa üleandmise-

vastuvõtmise akti ning hageja esitas kostjale I arve korteri ehitamisega hilinemise eest

529 575 krooni suuruse leppetrahvi tasumiseks. Kostja I lubas puudused kõrvaldada 21 päeva jooksul

või hüvitada selle kohustuse rikkumise korral hagejale parandustööde maksumuse ja maksta viivist.

Kostja I andis korterivõtmed hagejale üle 31. augustil 2007.

Kostja I ei ole andnud hagejale üle dokumente, mis tõendavad, et ehitustööd on teinud vajaliku

kvalifikatsiooniga ettevõtjad. Maja on ehitatud tööprojektita, puuduvad elektri, kütte, nõrkvoolu,

ventilatsiooni, vee ja kanalisatsiooni ning väliskommunikatsioonide projektid, tehtud tööde aktid,

ehituspäevikud, tehnosüsteemide teostusjoonised ja torustike proovisurvestamise aktid. Maja on

ehitatud ettenähtust 50 cm madalamale, vundamendi aluspadi on ettenähtud paksuses rajamata ning

krundi täitekõrgus ei vasta projektile, plaatvundamendi või koormuskindla taldmikuga

lintvundamendi asemel on rajatud lihtne lintvundament, enne ehitustöid ei ole ehitatud drenaaþi,

hoone välisseinad, konstruktsioonid ja katusealused ei ole ehitatud RYL 2000 nõuete ega ehituse hea

tava kohaselt, hoone ümbruses on sillutisriba rajamata, teed ja platsid on kiviparketi või

graniitkillustikuga katmata.

Kostja I ei kõrvaldanud ehitusvigu. Seetõttu korraldas hageja puuduste osalise parandamise omal

kulul, kulutades abiruumi katuse parandamisele 28 000 krooni ja elamu juurde viiva veetorustiku

parandusele 6844 krooni. Kostja I viivitas tahtlikult korteri valduse üleandmisega 307 päeva

(11. oktoobrist 2006 kuni 14. augustini 2007). Seetõttu on hagejal müügilepingu p-de 5.2 ja 8.2 alusel

õigus nõuda viivist täies ulatuses. Tahtlik viivitus on tõendatud kostja I 10. aprilli 2007. a kirjaga.

Hageja esitas 30. augustil 2007 kostjale I pretensiooni, milles viitas ehitise projektile

mittevastavusele ning kvaliteedipuudustele. Hageja esitas 3. oktoobril 2007 kostjale I pretensiooni,

milles osutas ehitise puudustele ja viivitusele ning tegi ettepaneku tasuda võla katteks

1 708 424 krooni. 10. detsembril 2007 esitas hageja kostjatele tasaarvestusavalduse, milles luges

kostjate võla (leppetrahv 529 575 krooni) osaliselt tasaarvestatuks oma 28. augusti 2006

müügilepingust tuleneva võlaga 150 000 krooni. Hageja kulutas kahju suuruse selgitamiseks

õigusabile 5955 krooni 50 senti ja ekspertiisile 4625 krooni 60 senti.

20. novembril 2007 andis hageja korteri valduse üle M. Normanile. Hageja ja M. Norman sõlmisid

21. novembril 2007 korteriomandi müügilepingu, mille lisas on märgitud hageja kui müüja avaldused

korteri ja dokumentide kohta. 27. novembril 2007 kanti korteriomandi omanikuna

kinnistusraamatusse M. Norman.

Hageja palus välja mõista kostjatelt solidaarselt ehitusvigadega põhjustatud kahju eest hüvitise

1 267 457 krooni, sh hüvitise parandatavate vigade eest 817 457 krooni ja parandamatute vigade eest

450 000 krooni, korteriomandi otsese valduse üleandmisega viivitamise eest leppetrahvi

379 575 krooni ning rahalise kohustuse täitmisega viivitamise eest hagi esitamise seisuga viivise

293 333 krooni 66 senti. Lisaks palus hageja tuvastada kostjate solidaarse kohustuse maksta hagejale

viivist alates hagi esitamisest kuni rahalise kohustuse täitmiseni ning välja mõista kahju

kindlakstegemisega seotud kulude eest hüvitise 10 581 krooni 10 senti.

Menetluse käigus täpsustas hageja, et tema kahjuks on parandamatute ehitusvigade kogumaksumus

463 752 krooni, s.o töö- ja eriosade projektid 150 000 krooni, kommunikatsioonide asukoha

selgitamine 120 000 krooni, krundi täitematerjal ja planeerimistööd 63 452 krooni 50 senti, projektis

ettenähtud plaatvundamendi asemel lintvundamendi ja drenaaþi maksumuse arvel kokkuhoitu

75 300 krooni, ehitise projektist madalamale ehitamise tagajärgede leevendamine 55 000 krooni, ning

parandatavate ehitusvigade kogumaksumus 817 457 krooni, s.o hinnapakkumuses märgitud tööd

689 498 krooni, veesõlme parandamise kulud 6844 krooni ja kohase katuse ehitamine

121 115 krooni.

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu.

Kostja II leidis, et hagi on valesti esitatud tema vastu. Kostja II ei ole sõlminud hagejaga

töövõtulepingut ega ole ka pidanud täitma töövõtulepingust tulenevaid kohustusi. Ta on andnud

üksnes nõusoleku kinnistu müümiseks. Muud lepingutest tulenevad õigused ja kohustused temale ei

laiene.

Kostja I leidis, et hagi on põhjendamatu ja tõendamata. Hageja soetas kinnistu edasimüügi

kavatsusega. Hageja pani kostjatelt ostetud korteri müüki juba 21. novembril 2006. Ostuhinnast

odavam edasimüügihind ei ole seotud kostja II tegevusega, vaid tulenes kinnisvaraturu olukorrast ja

hageja kiirmüügi vajadusest. Hageja tasutav käibemaks ei ole kahju.

Hageja, ostes kinnistu, millel asus ehitusjärgus elamu, oli teadlik kinnistu ja naaberkinnistu kõrguste

erinevusest, ehitisel kasutatud vundamendi tüübist, rajamissügavusest, vajumissektsioone

puudutavast teabest jmt. Hageja väide naaberkinnistute pinnavee ja mulla pealevalgumise kohta ei ole

õige. Hageja tutvus krundi ja ehitise seisundi ning projektiga enne lepingu sõlmimist ja aktsepteeris

neid, mistõttu ei ole tegemist asja lepingule mittevastavusega. Hageja võttis kinnistu oma valdusse

juba 2006. a sügisel, mil korteriomand oli sihtotstarbeliseks kasutamiseks valmis. Valduse üleandmist

kinnitab asjaolu, et hageja paigutas elamusse oma vara ja pooled sõlmisid 11. oktoobril 2006

asjaõiguslepingu. Kinnistu valduse üleandmise hilisem vormistamine ei kajasta tegelikku valduse

ülemineku aega. Müügihinna viimase makse kohustus tekkis pärast valduse üleandmist ning makse

tehti 21. novembril 2006. Ehitise üleandmisel ei esinenud hageja loetletud puudusi. Puudused võisid

tekkida hiljem hageja tegevuse tõttu.

Ehitise sihtotstarbelise kasutamise võimalikkust kinnitab 30. mail 2007 väljaantud kasutusluba.

Kasutusloa väljastamine annab aluse eeldada, et hoone süsteemid ei ole ohtlikud, ehitis on

kasutamiseks ja elamiseks ohutu. Hoones on gaasiküttesüsteem, mis ei tekita hagis märgitud riske.

Hoone konstruktsioonid on toodetud KMT Majatehases ning need on monteeritud spetsialistide poolt.

Ehitisel oli puudusi, kuid hageja oli asja omadustest teadlik ning soovis selle soetada just sellisel

kujul ning kokkulepitud hinna eest. Hageja viibis iga nädal ehitusplatsil, tal oli korteri võti ning

täielik projektdokumentatsioon. Dokumentidega tutvumist on hageja kinnitanud ka müügilepingu

sõlmimisel. Asjaolu, et kostja I andis ehitise projekti hagejale üle, tõendab hageja tuginemine projekti

mittevastavusele. Hageja võttis lepingu alusel täitmise vastu ning alandas puuduste tõttu hinda

150 000 krooni võrra. Hageja pidi krundi planeerimistööd ise lõpetama, kuna neid ei olnud

otstarbekas sügisel teha.

14. augusti 2007. a aktile allakirjutamine ei tõenda puuduste omaksvõttu ega ka puudust

müügilepingu tähenduses. Kostja I kirjutas nimetatud dokumendile alla märkega "teatavaks võetud"

ning esitas 15. augustil 2007 vastuväited ja põhjendused. 14. augusti 2007. a dokument ei ole

iseseisvaks kokkuleppeks ega saa vormipuuduse tõttu muuta notariaalselt sõlmitud kokkulepet.

Hageja kalkulatsioonid ei tõenda kahju olemasolu. Hageja ei ole väidetavaid puudusi parandanud ega

kulu kandnud. Kostja I möönis mõne puuduse olemasolu ja soovis neid parandada, kuid hageja ei

lubanud seda teha. Hageja väited ehitise puuduste ulatuse kohta ei ole õiged, tõendeid nende

olemasolu kohta ei ole. Väidetav puuduste kõrvaldamise kulu on tõendamata. Hagejale tehtud

hinnapakkumused ei ole kohaseks tõendiks, kuna nende alusel ei ole mingeid töid tehtud. Kulutused

muutuvad sissenõutavaks alates nende kandmisest. Hageja ei kanna hagis märgitud kulutusi ka

tulevikus, kuna on kinnistu võõrandanud. Kahju ei saa olla nende toimingute maksumus, mida

väidetavalt teha ei saagi (nn parandamatud ehitusvead). Kahju ei ole ka nende kulude summa, mida

kostja on väidetavalt töö tegemisel või materjali valikul kokku hoidnud. Kostja I ei ole midagi hageja

arvel kokku hoidnud. Kinnistu müügihind ei olnud kalkuleeritud kostja kulutuste summana, vaid

kokkulepitud müügihinnana, lähtudes harilikust väärtusest.

Müügilepingu sõlmimisel leppisid pooled kokku, milliseid töid kostja I kinnistul teeb. Pooled on

müügilepingu p-s 3.5 fikseerinud, millise kahju eest müüja vastutab. Lepingus nimetamata muud

kahju ei tule hüvitada. Kostja I vastutab üksnes enda tehtud töödes ilmnevate puuduste likvideerimise

või nende puuduste ostja kulul likvideerimise eest. Kostja I ei vastuta hageja vabal valikul tellitud

teenuste eest või teiste isikutega sõlmitud kokkulepete täitmise eest. Hageja on nõudnud töid, milles

pooled kokku ei leppinud. Hageja ei ole võimaldanud pisipuudusi kostjal I kõrvaldada, millest saab

järeldada, et hagejal ei olnud selleks huvi. Hageja etteheited ei ole suunatud asja parandamisele, vaid

võimalikult suure hüvitise nõudmisele. Hagis märgitud ja tegelikult esinevad puudused võiksid

tekitada garantiivastutuse, mida hageja ei ole nõudnud ega saa nõuda kinnistu võõrandamise tõttu.

Hageja leppetrahvinõudel ei ole alust. Hageja võttis ehitise vastu 2006. a sügisel ja pani selle müüki.

Ainuüksi akti hilisem vormistamine ei toonud hagejale kaasa negatiivseid tagajärgi. Hageja kinnitas

asjaõiguslepingu sõlmimisel, et loobub viivitusega seotud nõuetest. Seega on nõude hilisem esitamine

õiguse kuritarvitamine. Hagejal ei olnud alust keelduda ehitise vastuvõtmisest pisipuuduste tõttu.

Ehitis oli ja on sihtotstarbeliselt kasutatav, hageja viivitas asja vastuvõtmise vormistamisega.

3. Harju Maakohus jättis 4. novembri 2008. a otsusega rahuldamata hagi kostja II vastu ja rahuldas

kostja I vastu esitatud hagi osaliselt, mõistes temalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 256 844 krooni

ja viivise 96 300 krooni. Kostja II menetluskulud jättis maakohus hageja kanda. Teiste

menetlusosaliste menetluskuludest jättis kohus 82% hageja ja 18% kostja kanda.

Maakohtu otsuse kohaselt nõuab hageja kostjatelt solidaarkohustuse täitmist perekonnaseaduse

(PKS) § 20 alusel. Hageja ja kostja I õigussuhted tekkisid 28. augustil 2006 sõlmitud lepingust.

Kostja II ei ole sellest lepingust tekkinud võlasuhetes osaline. Lepingus on poolte õigused ja

kohustused selgelt määratud, selles ei sisaldu võlgnike solidaarset täitmislubadust. Müüjaks on

lepingu järgi üksnes kostja I ning kostjat II on nimetatud müüja abikaasana. Seega on lepinguosalised

lepingu sõlmimisel pidanud vajalikus eristada müüja ja müüja abikaasa rolle. Üksnes kostja I on

müüjana teinud müügi eseme kohta varasemaid korraldusi. Ka lepingu teises osas sisalduvad kinnistu

omadustega seotud avaldused on teinud üksnes müüja. Samuti lasuvad elamu ehitamisega, valduse

üleandmisega ja lepingu lõpetamisega seotud õigused ja kohustused üksnes müüjal.

Kostjad eitavad perekonna huvides võetud ühiskohustuse olemasolu, hageja ei ole esile toonud

asjaolusid, millest saaks järeldada vastupidist. Kostja II kui müüja abikaasa osalus lepingus ja ka

poolte käitumises on olnud seotud üksnes müüdava vara omandi ülemineku võimaldamisega. Ka

hageja enese käitumine lepingu täitmisel viitab asjaolule, et hageja ei ole pidanud kostjat II

vastutavaks lepingus sisalduvate võlaõiguslike kohustuste täitmise eest. Hageja ei ole esile toonud, et

kinnistu üleandmine või selle vormistamine oli takistatud kostja II tegevuse või tegevusetuse tõttu.

Kuna kostja II ei ole hageja õigusi rikkunud, on tema vastu esitatud hagi põhjendamatu ja tuleb jätta

rahuldamata.

Hageja väidab, et kostja I on rikkunud lepingust tulenevaid kohustusi ja põhjustanud sellega hagejale

kahju. Hageja nõuab kahju hüvitamist ja leppetrahvi tasumist. Pooled ei vaidle selle üle, et

28. augusti 2006. a leping sisaldab tingimusi, mis vastavad nii müügi- kui ka töövõtulepingu

tunnustele. Seetõttu kohalduvad kinnistu omandi üleandmise ja ostuhinna tasumise kohta

müügilepingut reguleerivad sätted ning hoone ehitamisele, ehitises puuduste hindamisele ja sellest

tulenevate tagajärgede hindamisele töövõtulepingut reguleerivad sätted.

28. augustil 2006 leppisid pooled kokku, et kostja I annab hagejale 3 450 000 krooni eest üle kinnistu

omandi. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja I andis omandi hagejale üle ning hageja tasus kostjale I

kokkulepitud ostuhinnast 3 300 000 krooni. Müügilepingu järgi on ostja põhieesmärk saavutatud. Ka

kostja I loeb müügilepingu täidetuks ja möönab, et hageja oli õigustatud alandama hinda

150 000 krooni. Pooled vaidlevad üksnes selle üle, kas kostja I viivitas hagejale asja üleandmisega.

28. augusti 2006. a lepingu p-s 5 on pooled kokku leppinud, et lepingu eseme otsene valdus antakse

ostjale üle hiljemalt 8. oktoobril 2006. a. Valduse üleandmiseks nägid pooled ette järgmised

toimingud: müüja annab ostjale üle lepingu eseme (kinnistule ehitatud hoone) lepingus ettenähtud

seisundis, valduse üleandmisel vormistavad pooled lihtkirjaliku üleandmis-vastuvõtmisakti, mis

loetakse ostja antud täitmise kviitungiks, müüja annab ostjale üle hoonele juurdepääsu võimaldavad

võtmed, müüja annab ostjale üle lepingu esemega seotud muud esemed ja teabe, müüja annab ostjale

üle hoone ehitamise ja kasutamise kohta käivad dokumendid.

11. oktoobril 2006 sõlmitud asjaõiguslepingu p 3 kohaselt muutsid pooled 28. augusti 2006. a

lepingus sisalduvaid kokkuleppeid ostuhinna tasumise (p 2.3.1) ja lepingu eseme valduse üleandmise

kohta (p 2.3.5). Leping loetakse poolte kokkuleppe kohaselt täidetuks asjaõiguslepingus kokkulepitud

tingimustel. Hageja etteheited, et kostja I on lepingu eseme üleandmisega viivitanud, ei ole kooskõlas

asjaõiguslepinguga, mille p-s 2.3.5 on pooled kokku leppinud, et neil ei ole teineteisele pretensioone

selle kohta, et lepingueseme otsest valdust ei ole üle antud 8. oktoobril 2006. a. Hageja loobus

asjaõiguslepingu sõlmimisel nende pretensioonide esitamisest, tema vastuoluline käitumine ei ole

kooskõlas hea usu põhimõttega.

Asjaõiguslepingus ei määranud pooled lepingueseme otsese valduse üleandmise uut tähtaega. Selle

lepingu p-s 2.3.3 leppisid pooled kokku, et hageja tasub ostuhinna viimase osamakse 760 000 krooni

pärast lepingueseme otsese valduse saamist. Kostja I on pakkunud ehitise üleandmise vormistamist

20. novembril 2006. a, ostuhinna viimase osamakse tasus hageja osaliselt 21. novembril 2006. a.

Pooled on seisukohal, et kostjal I ei ole hageja vastu tasunõuet. Hageja leiab, et ta on võla oma

nõudega tasaarvestanud, kostja I on seisukohal, et hagejal oli õigus alandada ostuhinda puuduste

maksumuse võrra.

Asjaõiguslepingu p-st 2.3.3 saab järeldada, et hageja oli saanud lepingu eseme otsese valduse

21. novembriks 2006. a. Poolte kirjavahetusest nähtub, et hagejal olid pärast seda kuupäeva hoonele

juurdepääsu võimaldavad võtmed ja lepingus märgitud dokumendid. Seega ei ole hageja

leppetrahvinõue asja valduse üleandmisega viivitamise eest põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.

Pooled vaidlevad selle üle, kas töö (ehitis) vastab kokkulepitud tingimustele. Hageja väidab, et töö on

tehtud oluliste puudustega. Kostja möönab puuduste olemasolu, kuid mitte hageja esiletoodud mahus

ega tähenduses. Valduse üleandmisel ei vormistanud pooled 28. augusti 2006. a lepingus ettenähtud

lihtkirjalikku üleandmis-vastuvõtmisakti, mis loetakse lepingu järgi täitmise kviitungiks.

Pooled leppisid kokku, et hagejal on õigus esitada kostjale I pretensioone ja nõudeid lepingueseme

kvaliteedi kohta alates lepingueseme vastuvõtmisest, võimalikud erimeelsused kvaliteedi kohta ei ole

aluseks hoone valduse vastuvõtmisest keeldumiseks, kui hoone seisund võimaldab selle normaalset

ekspluatatsiooni (p 5.4). Lepingu p-des 3.1-3.3 leppisid pooled kokku, et ehitis peab vastama

ehitusloa saanud ehitusprojektile, hoone kirjeldus ja siseviimistlus peab vastama lepingu lisas 1

märgitud tööde loetelule, krunt peab olema planeeritud, muru külvatud ning juurdepääsutee sillutatud

killustikuga. Ehitise kvaliteedinõuetele vastavust hinnatakse Eesti Vabariigis tunnustatud

kvaliteedinormide ja ehitustööde üldiste kvaliteedinõuete RYL 2000 alusel, siseviimistlus peab

vastama II klassi viimistlusele RYL 2000 järgi.

Töö üleandmine-vastuvõtmine on vormistatud 14. augusti 2007. a aktiga. Hagejal ei ole õigus

tugineda pärast seda kuupäeva puudustele, millele ta töö vastuvõtmisel ei osutanud. Hageja sõlmis

lepingu oma majandus- või kutsetegevuses, äriregistris on tema tegevusaladena deklareeritud mh

kinnis- ja vallasvara haldamine, arendus ning ost-müük. Seega pidi hageja ostjana ja tellijana töö

vastuvõtmisel selle üle vaatama ning esinenud puudusi piisavalt täpselt kirjeldama. Puudustest on

võimalik küll esmakordselt teatada hagiavalduses, kuid praeguses vaidluses esiletoodud asjaoludel ei

ole see lubatud ega mõistlikult vabandatav. Hageja sai ehitise oma valdusse 2006. a novembris.

Vaatamata asjaolule, et see ehitis ei olnud lõpetatud, oli hagejal õigus ja võimalus töö põhjalikult üle

vaadata. Ehitise kasutusluba on väljastatud 30. mail 2007. Ajaks, mil komisjoni ehitise üle vaatas,

pidi ehitise juures olema suurem osas töid tehtud.

Hageja ei ole esile toonud kostja I toiminguid, millest saaks järeldada, et kostja I rikkus lepingut

tahtlikult või raske hooletusega. Ka ei ole hageja osutanud millelegi, millest saaks järeldada, et

kostja I varjas hageja eest ehitise tegelikku olukorda. Pooled ei vaidle selle üle, et hagejal oli

objektile püsiv juurdepääs, kostja I ei teinud objekti ülevaatamisele takistusi. 14. augusti 2007. a

aktist järeldub, et hageja on ehitise üle vaadanud. Samas viivitas hageja ehitise ülevaatamise ja

puudustele viitamisega rohkem kui kaheksa kuud. Seetõttu minetas hageja töö ülevaatamisel varem

nimetamata puudustele viitamise õiguse. Mõistlikult vabandatav võiks olla üksnes nendele

puudustele osutamine, millest hageja ei saanud teada töö tavapärase vastuvõtmise juures. Seega on

hagejal kahju hüvitamise nõudes õigus tugineda üksnes neile puudustele, mida ta on töö

vastuvõtmisel 14. augustil 2007. a märkinud, piisavalt täpselt kirjeldanud ning mille olemasolu pärast

4. septembrit 2007 on tõendatud.

Poolte seisukohad erinevad ka selles, milline on 14. augusti 2007. a akti õiguslik tähendus ning kas

selle lisas märgitud tööd ja puudused on hinnatavad puudustena 28. augusti 2006. a lepingu

tähenduses. 14. augusti 2007. a aktis sisaldub poolte kokkulepe töövõtulepingu täitmisel ilmnenud

puuduste kõrvaldamise kohta. Töövõtulepingu või selle täitmisel sõlmitud kokkuleppe puhul on

lubatav lihtkirjalik vorm. 14. augusti 2007. a aktist ei saa teha järeldust, et varasemad kokkulepped

töö sisu ning töövõtja ja müüja vastutuse kohta enam ei kehti. Sellest kokkuleppest ei tulene, et

kostjal I on kohustus maksta hagejale viimase esitatud mis tahes hinnapakkumistes märgitud summa.

Kokkuleppest tuleneb, et kostjal I on kohustus parandada ehitusvead. Parandamisele või hüvitamisele

kuuluvateks ehitusvigadeks saab aga poolte lepinguid kogumis hinnates pidada üksnes neid puudusi,

mis on hinnatavad lepingu rikkumisena ning mille olemasolu on tõendatud 21 päeva möödumisel

14. augustist 2007 ehk pärast 4. septembrit 2007.

31. augustil 2007 on pooled vormistanud paarismajaosa üleandmise-vastuvõtmise akti, milles ei ole

märget puuduste kohta. Sellest saab eeldada, et töö võeti pretensioonideta vastu (vt võlaõigusseaduse

(VÕS) § 76 lg 4 ja § 95). Aktist saab järeldada, et kostja I on 14. augusti 2007. a aktis märgitud

puudused kõrvaldanud või on hageja töö vastuvõtmisel neid aktsepteerinud. Kostja I möönab, et

ehituse kvaliteedis oli mõningaid puudusi, mille maksumuseks on pooled kokkuleppel määranud

150 000 krooni. Kostja I seisukoht on kooskõlas hageja 21. novembri 2006. a ettepanekuga.

Hageja on ehitises puuduste tõendamiseks esitanud OÜ ACTO Consult 17. septembri 2007. a

ekspertiisiakti ja selle täienduse, mis on hinnatav dokumentaalse tõendina (tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 272 lg-d 1 ja 2). Ekspertiisiaktil ja selle täienduse hinnangulisel osal ei ole

tõendi tähendust. Pooled ei ole soovinud asjas teha ekspertiisi. Pooled on lepingu sõlmimisel kokku

leppinud, millistele kvaliteedinõuetele peab ehitis vastama. 17. septembri 2007. a aktist ega ka selle

15. mai 2008. a täiendusest ei nähtu, millistele normidele vastavust on kontrollitud. Dokumendis

märgitud väidetavad kõrvalekalded ei ole seotud ühegi ehitusnormiga, puudused on mõõteandmetega

konkretiseerimata ega võimalda seetõttu dokumendis esitatut normiga võrdlemise kaudu kontrollida.

Ehitises väidetavate puuduste ilmnemisel oleks hageja pidanud andma kostjale I võimaluse viibida

puuduste fikseerimise juures.

Hageja kannab ehitise mittevastavuse piisava kirjeldamise riisikot. 14. augusti 2007. a akti lisas

nimetatud puuduste kirjeldus ei võimalda selle umbmäärasuse ja üldsõnalisuse tõttu puuduste

tegelikku olemasolu kontrollida. Pooled on võlaõigusliku lepingu sõlmimisel märkinud, et töö peab

vastama ehitustööde üldistele kvaliteedinõuetele ja ka siseviimistluses II klassi viimistlusele

RYL 2000 järgi. Hageja on puudusi kirjeldanud viisil, mis ei võimalda mõõte- ja arvandmete

puudumise tõttu nende olemasolu ja nõuetele vastavust kontrollida. Kontrollitavust ei taga

mittevastavuse kirjeldamine üldsõnaliste märkustega. Hageja esitatud fototabelist ei nähtu, millal

fotod on tehtud, mistõttu ei saa fotode alusel väita, et need kajastavad ehitise seisukorda pärast

4. septembrit 2007.

Ehitusseaduse §-de 32-34 alusel tõendab ehitisele väljaantud kasutusluba ehitise vastavust ettenähtud

nõuetele ja selle kasutatavust vastavalt sihtotstarbele. Kasutusloa väljastamine annab aluse eeldada, et

ehitise dokumentatsioon on nõuetekohane ja ehitist on võimalik funktsionaalselt ning ohutult

kasutada. Seega ei ole õige hageja väide, et ehitis on tuleohtlik.

28. augusti 2006. a lepingu tähenduses ei saa puuduseks pidada asjaolu, et vundament ei vasta

projektile. Poolte kirjavahetusega on tõendatud, et hageja teadis valitud vundamendi tüübist. Fotodelt

nähtub, et ehitise lintvundament asetseb taldmikul. Visuaalse vaatlusega ei ole võimalik kindlaks

teha, milliseid koormusi rajatud vundament kannab ja kas see on ehitise stabiilseks püsimiseks piisav.

Seega ei ole hageja etteheide vundamendi mittevastavuse kohta põhjendatud. Pooled määrasid

tehingu hinna, lähtudes müügieseme harilikust väärtusest. Kostja väidetav kokkuhoid ühe või teise

töö tegemisel ei ole hinnatav hageja kasu või kahjuna. Tõendatud ei ole, et hageja omandatud vara

väärtus oleks teistsugusele vundamendile rajamise korral suurem.

Pooled leppisid lepingu sõlmimisel kokku, millised dokumendid annab kostja I hagejale üle.

Asjaõiguslepingu p-s 2.3.6 kinnitavad pooled, et nad on lepingu sõlmimise aluseks olevate

dokumentidega tutvunud ega soovi muid dokumente. Seega oli lepingust tulenev asja üleandmise

kohustus 21. novembriks 2006. a täidetud. Projektide puudumine ning ehitise dokumenteerimine

detailides ei ole hinnatav hageja kahjuna. Hageja on väitnud, et dokumentide puudumine segab

ehitise ohutut ja majanduslikult otstarbekat kasutamist. Hageja ei ole ehitist sihtotstarbeliselt

kasutanud ega saa seda ka tulevikus teha, sest ta on elamu võõrandanud. Hageja on ostjana ja tellijana

võla- ja asjaõiguslepingu sõlmimisel avaldanud, et ei vaja ehitise kohta rohkem dokumentatsiooni,

kui talle on tutvustatud. Seega on hageja lepingu eseme väärtuse enese jaoks kujundanud temale

esitatud dokumente arvestades ning puudub alus väita, et ta sai kostjalt oodatust väiksema väärtusega

asja.

Pooled ei vaidle selle üle, et hoone välisuks erineb kokkulepitust ning et kostja I ei ole lõpetanud

krundi planeerimis- ja haljastustöid. Samuti möönab kostja I, et maakraani vahetus võis olla

põhjendatud ning abiruumi katus ei ole kvaliteetne. Kuna need mittevastavused on tõendatud, tuleb

hinnata nende negatiivset mõju (kahju) hagejale.

Hagejale tehtud hinnapakkumised ei tõenda hageja kahju olemasolu. Hinnapakkumine muutub kuluks

pärast pakkumuse alusel kokkuleppe sõlmimist ja kulu kandmist. Hageja kinnitas, et ta ei ole neid

kulutusi teinud ega kavatsegi teha ja tal ei ole tekkinud sellega seoses maksekohustust. Hageja

ehitusteoreetilised arutlused ei ole hinnatavad kahjuna, sest nendes esiletoodud ohtude saabumine

tulevikus ei mõjuta teda. 14. augusti 2007. a aktist saab järeldada, et kostja I peab hüvitama

parandustööde maksumuse. See tähendab, et parandustöö peab olema enne maksenõude esitamist

tehtud või parandustööde tasunõue hagejale siduva kokkuleppega tekkinud ning tõendatud.

Hageja kahju suurust ei tõenda OÜ Profeld pakkumuses kajastatud viimistlustööde tegemise hind.

Kostjal I ei olnud alust selle pakkumuse alusel hagejale makset teha. OÜ HVK Katuseehitus

pakkumus on tehtud töödele, mille vajalikkus ei ole tõendatud. Tõendatud on üksnes varikatuse

puudused, kuid kuna varikatus tehti lisatööna, ei ole see mittevastavuseks 28. augustil 2006. a lepingu

tähenduses. OÜ Stormel pakkumus kaeve- ja planeerimistööde eest sisaldab lisaks drenaaþitöödele ka

paekivimüüri ladumist, mida 14. augusti 2007. a töö ülevaatamisel ei ole puudusena märgitud.

Seetõttu on alusetu hageja nõue kommunikatsioonide asukoha selgitamisele tehtavate kulude

hüvitamiseks. Hageja ei ole neid kulutusi teinud.

Hageja ei ole tõendanud, et kinnistu edasimüügihind oli selle ostuhinnast madalam kostjast I tingitud

põhjustel. Hageja loobus asjaõiguslepingu sõlmimisel kostja I vastu valduse üleandmisega seotud

pretensioonidest. Pooled ei määranud asjaõiguslepingu sõlmimisel ehitise lõpetamiseks uut tähtaega,

mistõttu ei saa hageja tugineda kostja I viivitusele pärast asjaõiguslepingu sõlmimist. Kostja I ei

vastuta hageja saamata jäänud tulu eest, kuna selle nõudeõiguse minetas hageja VÕS § 644 lg 3 järgi.

Tõendatud on asjaolu, et lepingueseme väärtust vähendasid krundi planeerimise ja drenaaþi rajamise

puudused. Seega on osaliselt õige hageja väide, et ta sai kokkulepitust väiksema väärtusega asja.

Kahju suuruse ja hüvitise määramisel tuleb arvestada mittevastavuse mõju asja väärtusele ning poolte

esitatud pakkumusi. Maakohus arvestas TsMS § 233 lg 1 järgi õiglase hüvitise määramisel mh

asjaoluga, et hageja on müügihinnast jätnud tasumata 150 000 krooni, millega saab lugeda kaetuks

hageja konkretiseerimata, kuid kostja I omaks võetud viimistlustööde puudused. Õiglaseks hüvitiseks

töös esinenud mittevastavusega (kinnistu krundi planeerimata jätmine, drenaaþi puudumine, teede ja

platside rajamata jätmine, hoone ümber sillutisriba puudumine) kaasnenud väärtuse vähenemise eest

on 250 000 krooni.

Kostja I lubas tasuda OÜ Tehnovõrkude Ehitus arve maakraani vahetuse ja survestamise eest,

mistõttu on hageja see nõue põhjendatud ja tuleb rahuldada.

Kostja rahaline kohustus hageja vastu on 256 844 krooni, millele lisandub viivis 96 300 krooni.

Kostja I ei ole esile toonud asjaolusid, mis annaksid alust viivise vähendamiseks VÕS § 113 lg 8

ja § 162 alusel.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada osas,

millega kohus jättis hagi kostja II vastu täielikult ja kostja I vastu osaliselt rahuldamata. Hageja palub

hagi täies ulatuses rahuldada ja mõista kostjatelt välja kahjuhüvitise parandamatute ehitusvigade eest

450 000 krooni ja parandatavate puuduste eest 410 613 krooni ning leppetrahvi 379 575 krooni.

Ühtlasi palus hageja, et kohus väljendaks otsuse resolutiivosas, et kostjalt on välja mõistetud hüvitis

150 000 krooni kostja omaksvõetud viimistlustööde puuduste eest, ja mõistaks kohtuvälise nõude

esitamise ning kahju kindlakstegemise kulude kui otsese varalise kahju eest välja 10 581 krooni

10 sendi suuruse hüvitise ning rahuldaks viivisenõude ajavahemiku eest hagiavalduse esitamisest

kuni kohustuse täitmiseni.

5. Kostja I esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada osas,

millega hagi rahuldati põhivõla osas 250 000 krooni ulatuses ja viivise osas 150 krooni ületavas

ulatuses ning jaotati menetluskulud. Kostja palub uue otsusega jätta hagi vaidlustatud osas

rahuldamata. Kostja I ei vaidlustanud maakohtu otsust osas, millega temalt mõisteti hageja kasuks

välja maakraani vahetuseks ja täiendavaks survestamiseks kulutatud 6844 krooni.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 30. märtsi 2009. a otsusega maakohtu otsuse osas, millega

maakohus rahuldas kostja I vastu esitatud hagi põhivõlga 6844 krooni ja viivist 2771 krooni 82 senti

ületavas osas. Tühistatud osas jättis ringkonnakohus hagi rahuldamata. Ühtlasi tühistas

ringkonnakohus maakohtu otsuse osas, millega maakohus ei lahendanud hageja nõuet viivise

saamiseks hagiavalduse esitamisele järgneva aja eest, ning rahuldas selles osas hagi osaliselt, mõistes

kostjalt I hageja kasuks välja viivise ajavahemiku eest hagiavalduse esitamisest kuni 6844 krooni

suuruse põhivõla tasumiseni päevas 0,5% tasumata summalt. Hagi rahuldamata jätmise osas täpsustas

ringkonnakohus otsuse motiive. Samuti jaotas ringkonnakohus ümber menetluskulud.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt nõustus kostja I temalt 6844 kroonilt arvestatud viivise

väljamõistmisega, kuid leidis, et viivise suuruseks on 150 krooni, mitte hageja nõutud 2771 krooni 82

senti. 14. augusti 2007. a üleandmise-vastuvõtmise aktis leppisid pooled kokku viivisemääras 0,5%

juhuks, kui kostja I ei tasu hagejale ehitusvea kõrvaldamiseks kulutatud tööde maksumust. Selles

määras tuleb hageja kasuks kostjalt I välja mõista viivis nii ajavahemiku eest 24. septembrist 2007

kuni hagiavalduse esitamiseni kui ka hagiavalduse esitamisest kuni nõude kohase täitmiseni. Hagi on

põhjendatud üksnes 6844 krooni ja sellelt arvestatava viivise nõudes. Hageja ülejäänud nõuded tuleb

jätta rahuldamata.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu seisukohaga, et kostja II ei ole vaidluses õige kostja. Selles osas

järgis apellatsioonikohus maakohtu otsuse põhjendusi ega korranud neid.

Maakohus on valesti leidnud, et kostjalt I tuleb välja mõista kahjuhüvitis 250 000 krooni ja viivise

arvutamisel lähtuda sellest summast. Kostjale I heidetakse ette konkreetseid puudusi, mille

maksumust ei ole keeruline kindlaks teha. Seetõttu ei olnud alust määrata kahjuhüvitist TsMS § 233

lg 1 järgi. Maakohus ei ole tuvastanud asjaolusid, mis oleksid andnud aluse määrata viidatud sätte

alusel kahju suurus kindlaks oma siseveendumuse kohaselt.

Maakohtu otsus on vastuoluline. Maakohus ei hinnanud tööde maksumust, mille kostja kohtu

põhjenduse kohaselt pidanuks hüvitama ja mida ka hageja nõudis, vaid mõistis kostjalt selle välja

vara väärtuse vähenemise maksumusena, leides, et hageja sai eespool nimetatud puuduste tõttu

väiksema väärtusega asja kui pooled kokku leppisid. Asjaolule, nagu oleks vara väärtus nende

puuduste tõttu vähenenud, ei olnud hageja oma nõuet rajanud, vaid taotles puuduste kõrvaldamiseks

vajalike kulutuste hüvitamist. Maakohtu otsusest ei selgu, milliste väidetavate puuduste kohta käib

maha arvestatud 150 000 krooni. Kostja I väitele, et see ostuhinna tasumata osa katab kõik puudused,

ei ole maakohus oma otsuses vastanud. Samuti ei ole maakohus kinnistu väärtuse vähenemisega

tekitatud kahju hüvitamiseks kostjalt I hüvitist välja mõistes arvestanud poolte 28. augustil 2006

sõlmitud lepingu p-ga 3.5, mille kohaselt vastutab kostja üksnes enda tehtud töös või paigaldatud

materjalis või seadmetes ilmnevate puuduste likvideerimise või kokkuleppel nende likvideerimise

kulutuste hüvitamise eest. Kostja I sellekohastele väidetele ei ole maakohus vastanud.

Pooled sõlmisid 28. augustil 2006 segatüüpi lepingu, mis sisaldab nii müügilepingu kui ka töövõtu

elemente. Müügilepingu sätteid tuleb kooskõlas VÕS § 208 lg-ga 2 kohaldada lepingule osas, mis

puudutab kinnistut ja sellel asuvat lepingu sõlmimise hetkeks valminud ehitise osa. Ehitise edasist

ehitamist puudutavas osas tuleb lepingule kohaldada töövõtu sätteid. Hageja seaduslik esindaja

kinnitas, et lepingu sõlmimise ajaks oli majakarp valminud, kuid ta ei osanud hinnata töö ja

võõrandamise eseme osade väärtuste suhet, märkides, et need võisid olla võrdsed. Kostja I on

kinnitanud, et lepingu sõlmimise ajaks olid vundament, seinad ja katus olemas ning majas tehti

viimistlustöid, kuid ka kostja I ei ole eespool kirjeldatud komponentide vahekorda võrrelnud.

Kinnistu omandiõiguse üleandmise ja kinnistu ning sellel olemasoleva majakarbi osas oli leping

suunatud eelkõige lepingueseme võõrandamisele, paarismajaosa edasist valmisehitamist puudutavas

osas oli leping aga suunatud eelkõige teenuse osutamisele.

Hagi alusena on hageja tuginenud mitmele majakarbi puudustele, sh maja vundamendi, selle

rajamiskõrguse, hoone välisseinte, konstruktsioonide ja katusealuste puudustele. Seega tugineb

hageja selles osas müügilepingu eseme puudustele. VÕS § 217 lg 1 ja lg 2 p 1 alusel tuleb vaidluse

lahendamiseks tuvastada, kas hagejale üleantud majakarp vastas poolte kokkulepitule.

Hageja väitel ei vasta majakarp lepingule, sest ehitusprojektist on kõrvale kaldutud. Kostja I leiab, et

majakarp vastas kokkulepitule, sest hageja oli kõrvalekalletest teadlik ja nendega nõustunud, pealegi

ei ole tegemist puudustega, mis takistaksid ehitise sihtotstarbelist kasutamist. Seega mõistavad pooled

müügilepingut erinevalt. Lepingus ei reguleerita majakarbi kvaliteedinõudeid. Kuna

lepingutingimuste tõlgendamisel ei ole võimalik tuvastada poolte ühist tegelikku tahet lepingu

sõlmimisel, tuleb lepingut tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel

asjaoludel mõistma pidi (VÕS § 29 lg 4), arvestades mh eelkõige lepingupoolte käitumist enne ja

pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 29 lg 5 p 3) ning lepingu olemust ja eesmärki (VÕS § 29 lg 5 p 4).

Kostja I on selgitanud, et majakarbi ehitamisel kalduti kõrvale projekti seletuskirjast, kuid see oli

hagejale müügilepingu sõlmimisel teada ning hageja on neid kõrvalekaldumisi aktsepteerinud. Kostja

I on ka kinnitanud, et hageja tutvus esmalt kostja juures projektiga, seejärel kinnistu, poolelioleva

elamu ja seal tehtavate ehitustöödega ning alles seejärel sõlmiti müügileping. Need kostja I väited on

kooskõlas müügilepingu p-dega 2.3.1 ja 2.1.5. Hageja ei ole neid väiteid vaidlustanud. Seega tuleb

lugeda, et hageja võttis kostja I kirjeldatud asjaolud omaks TsMS § 231 lg 4 järgi. Arvestades

asjaoluga, et hageja sõlmis lepingu oma majandustegevuses, milleks mh on kinnisvara haldamine,

arendus ja ost-müük, pidi pooltega sarnane mõistlik isik eespool kirjeldatud asjaoludega sarnastel

asjaoludel mõistma, et pooled on kokku leppinud selles, et majakarp müüakse koos lepingu

sõlmimise ajaks olemasolevate kõrvalekalletega ehitusprojektist. Seega ei saa majakarbi

kõrvalekaldeid projektist lugeda müüdud asja puudusteks, mis võiksid anda aluse hageja kahju

hüvitamise nõudele.

Isegi juhul, kui pooled ei oleks müügilepingu sõlmimisel kokku leppinud, et majakarbil on projektist

kõrvalekalded, ei saaks hageja neile kõrvalekalletele oma nõude alusena tugineda, sest VÕS § 218

lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu

sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Hageja tutvus enne

müügilepingu sõlmimist majakarbi ja selle projektidega, mistõttu on tõenäoline, et ta teadis

kõrvalekalletest.

Ka siis, kui kõrvalekaldeid majakarbi projektist ei saa pidada müügilepingu tingimuseks ja hageja

neist müügilepingu sõlmimisel ei teadnud ega pidanudki teadma, ei saaks hageja oma kahju

hüvitamise nõuet kostja vastu maksma panna. Kuna hageja on majandustegevusega tegelev isik ja ka

müügileping on sõlmitud tema majandustegevuses ning hageja esiletoodud majakarbi kõrvalekalded

projektist ei ole sellised, mida ei oleks asjatundliku ülevaatuse käigus saanud avastada, pidi hageja

VÕS § 219 lg 1 kohaselt müügilepingu eseme ehk majakarbi viivitamata üle vaatama või üle vaadata

laskma. Kostja I väitel viibis hageja ka pärast müügilepingu sõlmimist kinnistul ja korteris

ehitustööde ülevaatamiseks, tal oli korteri võti ja dokumendid. Ka neid asjaolusid ei ole hageja

vaidlustanud. Seega oli hagejal kooskõlas VÕS § 220 lg-tega 1 ja 2 kohustus kostjat I viivitamatult

pärast müügilepingu sõlmimist väidetavatest puudustest teavitada ja neid puudusi piisavalt kirjeldada.

See kohustus ei sõltu sellest, millal hagejale töövõtu korras tehtud tööd või majavaldus lõplikult üle

anti, sest ehituse jätkumine ei takistanud hagejat valminud majakarpi üle vaatamast. Hageja kirjeldas

puudusi esimest korda alles 14. augusti 2007. a üleandmise-vastuvõtmise aktis. Seega ei ole hageja

majakarbi puudustest teatamise ja nende piisava kirjeldamise kohustust täitnud ja isegi ainuüksi

sellest tulenevalt ei oleks saanud tema hagi majakarbi puudusi puudutavas osas rahuldada

(VÕS § 220 lg 3).

Tööprojekti ja eriosade projektide puudumine ei ole lepingutingimuste rikkumine VÕS § 217 lg 2 p 1

ega § 641 lg 1 ja lg 2 p 1 mõttes. 28. augusti 2006. a lepingust ei tulene, et kostja I pidi tagama

hagejale ka vaidlusalused projektid. Et pooled pidasid olemasolevat dokumentatsiooni piisavaks,

nähtub ka 11. oktoobril 2006 sõlmitud asjaõiguslepingu p-st 2.3.6, milles on korratud, et pooled ei

soovi lisadokumentide esitamist. Isegi kui tegemist oleks asja puudusega, oleks hageja pidanud

sellestki puudusest kostjat I teavitama eespool kirjeldatud või analoogseid töövõtu kohta käivaid

nõudeid arvestades. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, mille põhjal saab järeldada, et ta teavitas

kostjat I projektide puudumisest ning tegi seda õigel ajal ja piisavalt.

Pooled vormistasid 14. augustil 2007 akti, milles hageja loetles ehituse puudused ning kostja I võttis

need teadmiseks. Ühtlasi leppisid pooled kokku, et kostja I parandab kõik ehitusvead ja projektiga

vastuolud 21 päeva jooksul pärast asja üleandmist. Kui kostja I puudusi tähtaja jooksul ei kõrvalda,

esitab hageja talle ehitusvigade paranduste kohta saadud hinnapakkumised, mille alusel on kostja I

kohustatud kolme päeva jooksul tasuma parandustööde maksumuse. Nende tasumata jätmisel tuleb

kostjal I maksta viivist päevas 0,5% parandustööde maksumusest. Kostja esitas puuduste kohta

15. augustil 2007 vastuse, milles osaga puudustest nõustus ja osaga mitte. 31. augustil 2007

allkirjastatud paarismajaosa uues üleandmise-vastuvõtmise aktis ei ole märgitud hageja pretensioone

ega märkusi. Seega ei nõudnud hageja kostjalt I kõrvaldamata puuduste kõrvaldamist, nagu sätestas

varasem kokkulepe. Siiski leppisid pooled 14. augusti 2007. aktis kokku kostja I õiguse vead

parandada ja kohustuse hüvitada ehitusvigade parandamine alles siis, kui ta ei ole vigu parandanud.

VÕS § 646 lg-te 5 ja 6 koosmõjust tuleneb, et juhul, kui tellija ei järginud lg-s 6 sätestatud kohustust

nõuda töö parandamist või uue töö tegemist mõistliku aja jooksul, kaotab ta õiguse nõuda töövõtjalt

töö parandamiseks tehtud kulutuste hüvitamist. Samuti on mõistetav poolte eespool kirjeldatud

kokkulepe. Seega kaotas hageja õiguse nõuda kostjalt I väidetavate vigade parandamiseks tehtud

mõistlike kulutuste hüvitamist. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ei ole tegelikult väidetavaid

ehitusvigu parandanud ega kulutusi kandnud. Ka see asjaolu välistab hageja ehitustööde vigade

parandamiseks vajalike kulutuste hüvitamise nõude rahuldamise.

Põhjendatud on maakohtu järeldus, et hagejal ei ole alust tugineda oma nõude alusena väidetavatele

puudustele, millele ta 14. augusti 2007. a aktis ei tuginenud. VÕS §-st 643 ja § 644 lg-test 1 ja 2

tuleneb analoogiliselt müügilepingu sätetega, et majandus- ja kutsetegevuses töövõtulepingu

sõlminud isik peab puudustest töös töövõtjale teatama ja neid piisavalt kirjeldama viivitamatult pärast

töö vastuvõtmist. Hageja ei ole esile toonud mingeid asjaolusid, millega võiks VÕS § 644 lg 3 järgi

mõistlikult vabandada töö väidetavast mittevastavusest kohe teatamata jätmist. Tegemist ei ole

varjatud puudustega.

Eeltoodud põhjendusel ei saa hageja hagi töövõtulepingu alusel tehtud töö puuduste hüvitamiseks

rahuldada. Muudel väidetel ei ole vaidluse lahendamiseks tähtsust. Samas ei ole hageja oma nõuet ka

piisavalt põhjendanud ega tõendanud. Pooled ei vaidle selle üle, et ehitisel oli puudusi, mille

korvamiseks oli kostja I nõustunud sellega, et hageja jätab maksmata 150 000 krooni ostuhinnast.

Hageja esiletoodust ei saa järeldada, et tegelike ehitusvigade kõrvaldamise maksumus ületab seda

summat. Et hageja on seda summat pidanud piisavaks, nähtub tema enda käitumisest, kui ta tegi

kostjale 21. novembril 2006 ettepaneku jätta puuduste tõttu maksmata 150 000 krooni. Kuigi selleks

ajaks olid mõned tööd tegemata, oli ehitis valdavas osas valminud.

Eeltoodust vastupidist ei saa järeldada ka hageja esitatud hinnapakkumistest ega OÜ Acto Consult

koostatud aktist, mida maakohus hindas dokumentaalse tõendina. Maakohus juhtis hageja tähelepanu

sellele, et ta peab tõendama ehitusvigu, ja selgitas, et eksperdiarvamuse saamiseks tuleb tal kohtult

taotleda ekspertiisi määramist. Hageja ei ole ekspertiisi tegemist soovinud.

Leppetrahvinõude rahuldamiseks ei ole alust, sest hageja viivitas leppetrahvi nõudmisega üheksa

kuud, mis ületab mõistliku aja VÕS § 159 lg 2 mõttes. Leppetrahvinõue ei ole ka sisuliselt

põhjendatud. 28. augusti 2006. a lepingu kohaselt pidi kostja I andma valmis hoone valduse hagejale

üle 8. oktoobril 2006. Asjaõiguslepingu sõlmimisel 11. oktoobril 2006 leppisid pooled kokku, et neil

ei ole teineteise vastu pretensioone selle kohta, et lepingueseme otsest valdust ei ole kokkulepitud

tähtaja jooksul üle antud. Uut tähtaega pooled kokku ei leppinud. Kirjavahetusest nähtub, et hageja ei

ilmutanud uue tähtaja ega tööde vastuvõtmise vastu huvi. Tuginemaks lepingus kokkulepitud

ehitamise tähtaja rikkumisele, pidi hageja põhjendama ja tõendama, et lepingueseme vastuvõtmist

takistasid asja sihtotstarbelist kasutamist takistavad puudused. Hageja ei ole seda teinud.

Hageja põhjendas ostuhinnast 150 000 krooni tasumata jätmist esmalt ehitise puudustega. Hiljem

esitas aga kohtule tasaarvestusavalduse, milles on märgitud, et hageja tasaarvestab selle osa

ostuhinnast oma leppetrahvinõudega. Kuna hagejal ei olnud kostja I vastu leppetrahvinõuet, ei ole

tasaarvestust toimunud. Kostja I nõustus sellega, et ehitisel oli puudusi, ja nende katteks ostuhinnast

150 000 krooni tasumata jätmisega. Seetõttu ei ole põhjendatud hageja väide, et see summa tuleb

kostjalt I välja mõista. Kuna osas, milles hagi rahuldatakse, ei ole olnud vajalik teha kulutusi kahju

suuruse kindlakstegemiseks, kuid valdavas ulatuses jääb hagi rahuldamata, tuleb jätta rahuldamata ka

hageja nõue 10 581 krooni 10 sendi saamiseks.

Maakohus on valesti arvestanud tsiviilasja hinna, sest arvestades ka hageja nõuet kahju

kindlakstegemise ja nõude kohtuvälise esitamise kulude hüvitamiseks, oli hageja nõude suuruseks

1 950 946 krooni 70 senti. Sellest rahuldatakse 9615 krooni 82 senti. Seega on hageja nõudest

rahuldatud 0,5% ja menetluskulud tuleb poolte vahel jaotada samas vahekorras. Seega kannab hageja

kõigist esimese astme kohtus kantud menetluskuludest 99,5% ja kosja I 0,5%.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu

otsuse tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

Kassatsioonkaebuse kohaselt on kohtud vääralt tõlgendanud 28. augusti 2006. a lepingut

segalepinguna. Selle lepingu sõlmimisel eksisteeris hoone, mis oli kaetud katusega ja kus tehti üksnes

viimistlustöid. Seega oli lepinguesemeks konkreetne ning väga selgelt füüsiliselt piiritletav ja tajutav

korteriomand. VÕS § 208 lg-s 2 on sätestatud eeldus, et üldjuhul on tegemist müügilepinguga ning

seda isegi siis, kui leping on sõlmitud valmistatava asja tellimiseks. Praegusel juhul oli küsimus

üksnes asja lepingutingimustega vastavusse viimises. Kui erinevad lepinguliigid ei konkureeri,

liigitatakse leping ühe või teise lepinguliigi alla käivaks ja sellest tulenevalt on põhjendamatu

VÕS § 1 lg 2 kohaldamine. Praegusel juhul on tegemist müügilepinguga, mille kvalifitseerimisel

segasuhteks on kohtud seadust valesti kohaldanud, jõudes seetõttu vale lõpptulemuseni.

Eeltoodud rikkumine viis kohtud valele seisukohale, et kostja II ei vastuta hageja ees. Tähtsust ei

oma, kas ühisomanik nimetab ennast müüjaks või müüja abikaasaks. Lepingupooleks on mõlemad

ühisvara võõrandajad. PKS § 17 lg-s 3 sätestatud teise abikaasa nõusoleku eeldus kehtib ka kõigi

müügi oluliste tingimuste kohta.

8. Kostjad vaidlesid kassatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Nad leidsid, et

hageja nõue on tõendamata. Hageja esitas kahju hüvitamise nõude, sest soovis saada hoone

väidetavate puuduste parandamise eest hüvitist. Samas ei ole hageja tegelikult puudusi parandanud

ega selleks kulutusi teinud ning on menetluses kinnitanud, et ta ei kõrvalda puudusi korteriomandi

edasivõõrandamise tõttu. Seega on hagi põhjendamatu. Kostjal II puudub hagejaga võlasuhe, mistõttu

jätsid kohtud hagi tema vastu õigesti rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse

resolutsioon muutmata. TsMS § 692 lg 2 alusel tuleb muuta ringkonnakohtu otsuse õiguslikku

põhjendust.

10. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjad vastutavad hageja ees lepingu rikkumisega kahju

tekitamise eest. Kassatsioonkaebuse kohaselt leidis ringkonnakohus ebaõigesti, et pooled sõlmisid

müügi- ja töövõtulepingu tunnustele vastava segalepingu ning et kostja II ei vastuta selle lepingu

rikkumise eest.

11. Kolleegium nõustub hagejaga selles, et ringkonnakohus on valesti leidnud, et poolte sõlmitud

lepingule kohalduvad nii müügi- kui ka töövõtulepingut reguleerivad võlaõigusseaduse sätted.

VÕS § 208 lg-s 1 sätestatud müügilepingu mõiste järgi kohustub müüja müügilepinguga andma

ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema

võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja

võtma asja vastu. Müügilepingu kohta sätestatut kohaldatakse sama paragrahvi 2. lõike kohaselt ka

lepingutele, mis on sõlmitud valmistatava asja tellimiseks, v.a juhul, kui tellija andis teisele

lepingupoolele olulise osa asjade valmistamiseks vajalikust materjalist. Müügilepingu sätteid ei

kohaldata lepingutele, mille puhul suurem osa lepingupoole kohustustest, kes asja muretseb, seisneb

töö tegemises või muu teenuse osutamises. Kolleegium rõhutab, et lepingu tõlgendamisel tuleb

lähtuda poolte tegelikust tahtest, arvestades kõiki kohtule esitatud asjaolusid ning seda, kuidas

lepingupooled ise sõlmitud lepingut mõistsid. Juhul kui poolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks

teha, tuleb VÕS § 29 lg 4 järgi lepingu tõlgendamisel arvesse võtta ka seda, kuidas pidi lepingust aru

saama lepingupooltega sarnane mõistlik isik. See tähendab lepingu objektiivset tõlgendamist

mõistliku isiku positsioonilt, kes lähtub mõlema lepingupoole arusaamadest. Objektiivsel

tõlgendamisel tuleb arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 4-6 märgitud asjaoludega (vt Riigikohtu 18. juuni

2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-08, p 12). Eelkõige tuleb VÕS § 29 lg 5 p 4 järgi lepingu

tõlgendamisel arvestada mh lepingu olemust ja eesmärki.

Pooled ei vaidle selle üle, et nad sõlmisid lepingu, mille esemeks oleva korteriomandi reaalosaks on

pooleliolevas paariselamus asuv eluruum. Kostja võttis lepinguga kohustuse anda korteriomand

kostjale. Kolleegiumi arvates on vaidlusaluse lepingu eesmärgiks asja müük VÕS § 208 lg 1 järgi.

Asjaolu, et lepinguga kohustus kostja ehitama hoone, milles asuv korteriomand oli lepingu esemeks,

ei tähenda, et osaliselt kohalduvad lepingule VÕS § 208 lg 2 teise lause alusel töövõtulepingu sätted.

Kolleegium leiab, et kui lepingu eesmärgiks on valmistatava asja müük, tuleb VÕS § 208 lg 2

esimese lause alusel eeldada, et pooled sõlmisid müügilepingu. Seega peab vastupidist väitev

lepingupool TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama, et tegemist on muu, nt töövõtulepinguga. Praegusel

juhul on ringkonnakohus pannud hagejale kohustuse tõendada, et pooled sõlmisid müügilepingu,

jagades sellega poolte tõendamiskoormise valesti.

Vaatamata asjaolule, et ringkonnakohus on ebaõigesti lugenud lepingu segalepinguks, on

ringkonnakohtu otsuse resolutsioon õige. Müügi- ja töövõtulepingut reguleerivad sätted on lepingu

eseme puuduste tõttu tekkiva vastutuse osas sarnased, mistõttu ei oleks asjas tuvastatud asjaoludele

müügilepingu sätete kohaldamine toonud kaasa teistsugust kohtuotsust.

12. Kuna asjas ei kohaldu töövõtulepingut reguleerivad sätted, on ringkonnakohus mh tuginenud

valesti VÕS § 644 lg-le 3, mille kohaselt, kui tellija ei teata töövõtjale töö lepingutingimustele

mittevastavusest õigel ajal või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul

töö lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või tellija töö lepingutingimustele

mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib tellija siiski

lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada makstavat tasu või nõuda, et töövõtja

hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Samad tagajärjed on sätestatud

VÕS § 220 lg-s 3 juhuks, kui ostja ei teata müüjale nõuetekohaselt asja lepingutingimustele

mittevastavusest. Sõltumata asja üle vaatamata jätmisest või lepingutingimustele mittevastavusest

õigel ajal teatamata jätmisest võib ostja tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele üksnes

VÕS § 221 lg 1 p-des 1 ja 2 sätestatud juhtudel. Hageja ei ole ei varasemas kohtumenetluses ega

kassatsioonkaebuses tuginenud eelviidatud sätetes nimetatud alustele.

13. Ebaõige on ka ringkonnakohtu tuginemine VÕS § 646 lg-le 6. Kohaldatav on analoogne

müügilepingu säte, VÕS § 222 lg 6, mille järgi ostja kaotab õiguse nõuda müüjalt asja parandamist

või asendamist, kui ta ei nõua seda müüjalt üheaegselt teatega asja lepingutingimustele

mittevastavuse kohta või mõistliku aja jooksul pärast teate esitamist, välja arvatud juhul, kui müüja

käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega. Ringkonnakohus on iseenesest õigesti leidnud seda, et

ehitusvigade parandamise kulude hüvitamise nõude välistab asjaolu, et hageja ei ole neid kulutusi

kandnud. Kolleegium täpsustab, et ringkonnakohtu seisukoht käib üksnes kohustuse täitmise nõude

kohta (VÕS § 222 lg 5 ja § 646 lg 5). Müüdud või tellitud asja puuduse kõrvaldamise kulude eelnevat

hüvitamist on ostjal või tellijal õigus nõuda VÕS § 101 lg 1 p 3, § 103 ja § 115 alusel ka

kahjuhüvitisena täitmise asemel (vt Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04,

p 26; 24. septembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-08, p 11; 18. juuni 2008. a otsus kohtuasjas

nr 3-2-1-45-08, p 14 ja 27. veebruari 2009. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-148-08, p 13). Kuna

käesolevas asjas hageja ei teatanud müüjale asja lepingutingimustele mittevastavusest ega ole

seejuures tuginenud VÕS § 221 lg 1 p-des 1 või 2 nimetatud asjaoludele ja teatamata jätmine ei olnud

vabandatav (vt käesoleva otsuse p 12), siis ei ole tal muu hulgas õigus nõuda kostjalt I kahju

hüvitamist täitmise asemel.

14. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu järeldusega selles, et kostja II ei vastuta hageja ees. Kostja II

vastutus hageja ees oleks võimalik juhul, kui kohtud oleksid tuvastanud, et kostja I vastutab hageja

ees. Kostja II võimalik vastutus tuleneb PKS § 20 lg-st 2, mille kohaselt vastutavad perekonna

huvides võetud varalise kohustuse eest abikaasad ühisvaraga ja mõlema abikaasa lahusvaraga.

Riigikohtu varasema seisukoha järgi on perekonna huvides võetud kohustuse tuvastamisel oluline, et

kohustus oleks võetud faktiliselt perekonna huvides. Ühise vastutuse tekkimiseks ei pea teine

abikaasa olema tingimata teadlik võetud kohustusest (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19. septembri

2005. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-82-05 ja 21. märtsi 2007. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-13-07).

Praegusel juhul ei ole hageja väitnud ega tõendanud, et kostja I müügilepinguga võetud kohustus oli

võetud kostjate perekonna huvides. Seega ei olnud kohtutel alust hinnata seda, kas kostja II võiks

vastutada oma varaga hageja ees PKS § 20 lg-st 2 tulenevalt.

15. Ringkonnakohus leidis, et maakohus tuvastas kahju suuruse TsMS § 233 lg 1 järgi ebaõigesti.

Kuna hageja ei ole vaidlustanud ringkonnakohtu otsust selles osas, siis ei ole kolleegiumil õigust

hinnata, kas ringkonnakohtu seisukohad on õiged. Kolleegium peab siiski vajalikuks märkida, et

maakohus eksis, kui pidas hüvitatavaks kahjuks kinnistu väärtuse vähenemist. Hageja ei ole sellist

liiki kahju hüvitamist nõudnud.

16. Ringkonnakohus jättis kostja II menetluskulud hageja kanda ning ülejäänud

menetluskuludest 99,5% hageja ja 0,5% kostja I kanda. Kolleegium jätab ringkonnakohtu

menetluskulude jaotuse TsMS § 173 lg 3 esimese lause alusel muutmata. Kassatsioonkaebuse

rahuldamata jätmise tõttu jätab kolleegium TsMS § 171 lg 1 järgi kassatsioonimenetluse kulud hageja

kanda. Hageja kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon arvatakse TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel

riigituludesse.

Peeter Jerofejev, Villu Kõve, Tambet Tampuu