3-2-1-60-09 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-60-09

Otsuse kuupäev

Tartu, 3. juuni 2009. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Jaak Luik, liikmed Lea Laarmaa ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Aktsiaseltsi Esmar hagi Mart Kruusimägi vastu kahju

hüvitamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 16. jaanuari 2009. a otsus tsiviilasjas

nr 2-03-555

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Aktsiaseltsi Esmar kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

156 000 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja aktsiaselts Esmar (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Tiia Nurm

Kostja Mart Kruusimägi (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Asko Pohla

Asja läbivaatamise kuupäev

11. mai 2009. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 9. juuli 2008. a ja Tallinna Ringkonnakohtu 16. jaanuari 2009. a

otsus tsiviilasjas nr 2-03-555 ning saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Rahuldada kassatsioonkaebus.

3. Tagastada aktsiaseltsile Esmar kassatsioonkaebuselt 28. jaanuaril 2009. a tasutud kautsjon

1560 (üks tuhat viissada kuuskümmend) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Aktsiaselts Esmar (hageja) esitas 6. oktoobril 2003. a Harju Maakohtule hagi Mart Kruusimägi

(kostja) vastu eluruumi väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest ning 16 000-kroonise

kahjuhüvitise saamiseks. 13. veebruari 2008. a avaldusega suurendas hageja nõuet, paludes kostjalt

välja mõista kahju hüvitamiseks 156 000 krooni. Maakohus lõpetas 29. aprilli 2008. a määrusega

menetluse hageja nõudes asja kostja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks, sest hageja loobus

selles osas hagist.

Hagiavalduse ja selle täienduse kohaselt andis Riigikantselei 31. märtsil 1998. a sõlmitud

rendilepinguga (edaspidi rendileping) Lohusalu Konverentsikeskuse vara (sh ridaelamud) rendile

OÜ-le Delikaat (edaspidi rentnik). Lepingu p 4.3 kohaselt oli rentnikul õigus anda renditud vara

rendileandja nõusolekuta allrendile, teavitades rendileandjat kõikidest rentniku sõlmitud

allrendilepingutest. Rentnik sõlmis ridaelamute elanikega, sh kostjaga 5. augustil 2002. a

allkasutuslepingud. Kostjaga sõlmitud üürilepingu esemeks oli Harju maakonnas Keila vallas

Lohusalu külas asuvas ridaelamus nr xx asuv eluruum (sektsioon nr x).

13. veebruaril 2003. a sõlmisid Riigi Kinnisvara Aktsiaselts ja hageja notariaalselt tõestatud

müügilepingu, mille alusel sai hageja Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistu omanikuks. Hagejale

läksid üle ka rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused. Kuivõrd rentnik rikkus

lepingutingimusi, ütles hageja 2. aprillil 2003. a rendilepingu erakorraliselt üles. 25. aprillil 2003. a

sõlmis hageja OÜ-ga BREM Kinnisvaraagentuur (edaspidi haldaja) halduslepingu Lohusalu

Konverentsikeskuse kinnistu ja selle oluliste osade ning päraldiste haldamiseks ja majandamiseks.

Hageja volitas haldajat sõlmima kinnistu ja selle osade kasutuslepinguid. 29. aprillil 2003. a sõlmisid

hageja, rentnik ja haldaja renditud vara omanikule tagastamise ja haldajale üleandmise akti.

Kuna kasutuslepingu lõppemisega lõpevad ka kõik selle alusel sõlmitud allkasutuslepingud, tegi

haldaja hageja esindajana 9. mail 2003. a kostjale kirjalikult ettepaneku sõlmida üürileping ja esitas

üürilepingu kavandi. Kirjas oli märgitud, et kui kostja ei soovi uut üürilepingut sõlmida, tuleb tal

eluruum vabastada hiljemalt 15. mail 2003. a. Kostja keeldus uut üürilepingut sõlmimast ning ei

vabastanud nimetatud kuupäevaks eluruumi. Kostja andis eluruumi valduse hagejale aktiga üle alles

31. augustil 2006. Hageja kandis kostja tegevusetuse tõttu kahju. Hagejal jäi saamata üüritulu

2003. aasta septembrist kuni 2006. aasta augustini. Arvestades kahjuks 4000 krooni kuus, palus

hageja kostjalt välja mõista 156 000 krooni.

2. Kostja hagi ei tunnistanud. Ta leidis, et üürilepingu kehtivus ei sõltu rendilepingu p-s 4.3

sätestatust. Rendilepingu p 2.1 järgi kohustub rentnik lepingu kehtivuse ajal heaperemehelikult

valdama ja kasutama Lohusalu Konverentsikeskust ning rentnikul on kolmandate isikute suhtes

omaniku õigused ja kohustused, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega andis riik vara omanikuna

rentnikule laialdased volitused. Kostjaga sõlmiti eluruumi üürileping, mitte rendileping,

allrendileping või muud liiki kasutusleping. See, et vahetus kinnistu omanik või haldaja, ei toonud

kaasa vaidlusaluse üürilepingu lõppemist. Kuivõrd üürileping on kehtiv, valdab kostja eluruumi

seaduslikult. Hageja esitas kostjale põhjendamatud arved, nõudes alusetu rikastumise korras saadu

tagastamist. Hageja nõue on tõendamata. Kostja täitis üürilepingut, tasudes mh regulaarselt üüri.

Kostja ei saanud vahepeal tasuda üüri hagejast sõltuvate asjaolude tõttu, sest hageja ei esitanud

üüriarveid.

3. Harju Maakohus rahuldas 9. juuli 2008. a otsusega hagi osalisest, mõistes kostjalt hageja kasuks

välja 4000 krooni.

Maakohus tuvastas, et hageja omandas 13. veebruaril 2003. a Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsiga

sõlmitud kinnisasja müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel kinnistu nimetusega Lohusalu

Konverentsikeskus. Lepingu p 2.1.3 järgi on lepingu ese koormatud 31. märtsil 1998. a tähtajalise

rendilepinguga, mille alusel on lepingu ese koos selle oluliste osadega rentniku valduses ja kasutuses

ning millest tulenevad õigused ja kohustused lähevad üle ostjale. Lepingu p 2.1.5 kohaselt paiknevad

lepingu esemeks oleval kinnistul selle oluliseks osaks olevad ehitised ja rajatised, mh kolm

ridaelamut. Lepingu p 2.2.2 kohaselt on ostja üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad

ehitised ja rajatised ning talle müüja poolt nende kohata esitatud dokumentatsiooni ning on

eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitiste ja rajatiste seisukorrast. Lepingu p 2.2.3 kohaselt on ostja

teadlik kehtivast rendilepingust, selle tähtajast ja temale sellega kaasnevatest õigustest ja

kohustustest. Vaidlusaluse rendilepinguga anti rentnikule rendile Lohusalu Konverentsikeskus, sh

ridaelamud x-xx. Rendilepingu p 2.1 sätestab, et rentnikul on kolmandate isikute suhtes omaniku

õigused ja kohustused, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Rendileping lõppes 29. aprillil 2003 ja

rentnik andis hagejale üle kinnistu dokumentatsiooni, sh ridaelamusektsioonide üürilepingud.

Kostja sõlmitud üürilepingu p 2.6 järgi on kostja kohustatud kasutama eluruumi vastavalt otstarbele,

s.o eluruumina elamuseaduse ja võlaõigusseaduse sätete kohaselt. Üürilepingu järgi kohustub

üürileandja andma üürnikule kasutamiseks eluruumi ja üürnik kohustub tasuma selle eest üüri.

Eeltoodu vastab võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 lg-s 1 sätestatud üürilepingu mõistele. Üürilepingus

ei ole pooled kokku leppinud rendilepingule iseloomulikku tingimust, et rentnik võib nõuda

korrapärase majandamise reeglite järgi vilja (VÕS § 339), samuti ei nähtu muudest esitatud

tõenditest, et kostja saab lepingu esemest kasu. Vaidlusaluse üürilepingu eesmärgiks on anda kostja

kasutusse eluruum. Üürilepingut ei saa seega käsitada allrendilepinguna.

Tulenevalt VÕS § 12 lg-st 1 on üürileping kehtiv sõltumata sellest, kas rentnikul oli rendilepingu

kohaselt õigus sõlmida kostjaga üürileping või mitte. VÕS § 291 lg 1 järgi ei too kinnisasja

võõrandamine kaasa üürilepingu lõppemist, vaid üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused

lähevad üle asja omandajale. Üürilepingu tähtajaks oli lepingu p 1.4 järgi 5. august 2022, seega ei

olnud üürileping hagiavalduse esitamise ajaks lõppenud.

Tõendatud ei ole hageja nõue saada iga kuu 4000-kroonist kahjuhüvitist. Kostja tagastas kokkuleppel

hagejaga tema valduses olnud ridaelamusektsiooni 31. augustil 2006. Üürilepingu p 2.1 järgi pidi

kostja ajavahemikul 5. augustist 2002 kuni 5. augustini 2022 tasuma üürileandjale üüri kalendrikuus

kokku 100 krooni. Hageja esitatud teiste eluruumide kasutamiseks sõlmitud üürilepingud, milles üüri

suuruseks oli kokku lepitud 4000 krooni kuus, ei ole asjakohased. Nende üürilepingute järgi oli

üürileandja kohustuseks tagada ka üüritud korteri korrasolek ja selle haldamine. Sellist üürileandja

kohustust kostjaga sõlmitud üürilepingus ei olnud. Hageja ei ole nõudnud kostjalt ka VÕS § 299 järgi

üüri suurendamist. Samuti ei ole pooled üürilepingus kokku leppinud kõrvalkohustuste tasumises.

VÕS § 292 lg 1 kohaselt peab üürnik lisaks üürile maksma üüritud asjaga seotud kulusid

(kõrvalkulusid) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Seega ei ole hagejal õigust nõuda kostjalt

kõrvalkulusid. Kostja seletuse kohaselt on ta tasunud lisaks üürile ka kõrvalkulude eest, hageja ei ole

aga kõrvalkulutuste tegemist tõendanud. Kostja ei ole tõendanud üüri tasumise kohustuse täitmist.

Kostjalt tuleb ajavahemiku eest 2003. aasta maist 2006. aasta augustini (40 kuud) välja mõista

üürilepingust tuleneva üüri maksmise kohustuse täitmiseks 4000 krooni (100 krooni * 40 kuud).

4. Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse hageja, kes palus maakohtu otsuse tühistada

osas, milles kohus jättis hagi rahuldamata, ja teha uue otsuse, millega kogu hagi rahuldada.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 16. jaanuari 2009. a otsusega maakohtu otsuse lõppjärelduse

muutmata, arvestades motiivide osas enda tehtud otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus ei kontrollinud

maakohtu otsust osas, millega mõisteti kostjalt hageja kasuks välja 4000 krooni, sest selles osas

maakohtu otsust ei vaidlustatud.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt leidis maakohus õigesti, et kostjaga sõlmiti üürileping

ning see leping läks hagejale kui üürileandja õigusjärglasele üle. Ekslik on hageja seisukoht, et

rentnikul ei olnud õigust sõlmida üürilepingut. Rendilepingu p-st 2.1 tulenes rentniku õigus anda talle

tervikvarana renditud vara hulka kuuluvad eluruumid üürile. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud

rendiseaduse § 3 kohaselt võis rendisuhte objektiks olla igasugune vara, mille rentimine ei olnud

normatiivaktiga keelatud. Elamuseaduse (ES) §-st 1 tulenes, et alaliseks elamiseks ja kasutamiseks

antavad eluruumid ei saanud olla rendisuhete objektiks. Järelikult ei saanud rendilepingu p-s 4.3

kokkulepitu käia ridaelamusektsioonide kasutusse andmise kohta. Rendilepingus ei olnud ette nähtud

eluruumide üürileandmise korda või eluruumide üürilepingute sõlmimise õiguse välistamist. Seega

pidas riik rendileandjana lepingu p-s 2.1 silmas rentniku õigust sõlmida eluruumide üürilepinguid.

See oli kooskõlas ka kehtinud ES § 28 lg-ga 2, mille kohaselt võis üürilepingu järgi üürileandjaks olla

eluruumi omanik või tema poolt selleks volitatud isik. Rendileping oli sõlmitud 2028. aastani ning ei

ole mõistlik eeldada, et kogu selle aja jooksul eluruumideks olevaid ridaelamusektsioone kellelegi

elamiseks ja kasutamiseks ei anta. Tõenditest nähtub, et rentnik mõistis rendilepingut selliselt, et tal

on õigus eluruumideks olevaid ridaelamusektsioone üürile anda. Seda kinnitab ka rentniku nimel

üürilepinguid sõlminud J. Lille kohtule esitatud kirjalik tunnistus. Rentnik nimetas ennast

üürileandjaks ja lepingu eset eluruumiks. Üürilepingus on märgitud, et üüriõigus tuleneb rentniku ja

hoone omaniku sõlmitud rendilepingust (lepingu p 1.1). Lepingu tingimustest nähtub, et rentnik

toimis kui omanik. Lepingu p 3.7 järgi kohustus üürileandja võimaldama kostjal eluruumi erastada,

lepingu p 7.1 järgi leppisid pooled kokku üürilepingu kehtima jäämises omandi ülemineku korral.

Kuivõrd kostja kasutab eluruumi õiguslikul alusel, siis ei saanud ta hagejale sellega kahju tekitada.

Ringkonnakohus ei arvestanud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 652 lg-st 3 tulenevalt

kostja esindaja väitega, et kostja kasutab vaidlusalust eluruumi juba alates 1996.-1997. aastatest.

Kuivõrd hagi tuleb jätta rahuldamata, ei ole vajadust hinnata esitatud tõendeid keskmiste üürimäärade

kohta selles piirkonnas. Nõustuda võib hagejaga, et maakohus viitas ekslikult VÕS § 12 lg-le 1.

Sellest sättest ei saa tuletada lepingu siduvust isikutele, kes ei ole lepingu poolteks. Eeltoodu ei

mõjuta maakohtu otsuse lõppjäreldust. Hageja ei ole esitanud tõendeid, millest nähtuks, et tegelikult

ei olnud rentnikul õigust üürilepinguid sõlmida.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Hageja esindaja esitas Riigikohtule kassatsiooniastmes

kantud menetluskulude nimekirja ja palus selle alusel välja mõista 4720 krooni.

Ringkonnakohus kohaldas rendilepingu tõlgendamisel valesti materiaalõiguse norme. Rendilepingust

ei tulene rentniku õigust sõlmida lepingu esemeks olevate ridaelamute üürilepinguid. Rendilepingu

kohaselt on rentnikul õigus anda ridaelamud allkasutusse (allüürile). Rendilepingu p-st 2.1 ei nähtu,

et riik oleks tervikvara rendile andes kehtestanud ridaelamute kohta teistsuguse õigusliku reþiimi

võrreldes ülejäänud lepingu esemeks oleva varaga. Seega kehtis rendilepingu p-s 4.3 sätestatu, mille

kohaselt oli rentnikul õigus anda renditud vara osade kaupa allrendile rendileandja nõusolekuta, ka

ridaelamutes asuvate eluruumide allkasutusse andmise kohta. Riigivaraseaduse sätteid arvestades ei

saanud riik anda rentnikule volitust vallata ja kasutada riigi vara nagu omanik.

Ringkonnakohus kohaldas ekslikult elamuseadust ja rendiseadust. Võlaõigusseaduse,

tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg-st 1

tulenevalt kohalduvad enne 1. juulit 2002 sõlmitud lepingule võlaõigusseaduses üürilepingu kohta

käivad sätted ning oluline on tuvastada, kas kasutuslepingu alusel sõlmis rentnik kostjaga

allkasutuslepingu või oli rentnikul õigus sõlmida kasutusleping.

Kuivõrd rentnik ei sõlminud kostjaga üürilepingut, vaid allüürilepingu, nõustus ringkonnakohus

vääralt maakohtu seisukohaga, et asjas tuleb kohaldada VÕS § 291 lg-t 1. Asjas tuli kohaldada

VÕS § 288 lg-t 6, mis sätestab, et allkasutaja ei või kasutada asja pärast üürilepingu lõppemist ega

teisiti, kui see on lubatud üürnikule. Samuti tuleb kohaldada VÕS § 332 lg-t 2, mille kohaselt ei saa

allüürilepingut pikendada kauemaks, kui kestab üürileping. Ringkonnakohus jättis asjas viidatud

sätted kohaldamata.

Lepingu väära tõlgendamise tõttu järeldas ringkonnakohus ebaõigesti, et kostjal tuleb tasuda hagejale

lepingus kokkulepitud üüri. Kostja vastutab hageja ees lepinguvälise vastutuse sätete alusel.

Ringkonnakohus jättis need sätted kohaldamata.

Maakohus ei põhjendanud, miks ta ei arvesta hageja väidetega selle kohta, et kostjaga sõlmiti

allüürileping. Kuivõrd hageja vaidlustas maakohtu otsuse eeltoodud rikkumiste tõttu, siis pidi

ringkonnakohus TsMS § 654 lg 5 kohaselt analüüsima kõiki hageja sellekohaseid väited ning

põhjendama, miks ta hagejaga ei nõustu. Ringkonnakohus rikkus kohtuotsuse põhjendatuse nõuet.

7. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidleb kostja sellele vastu ja leiab, et ringkonnakohus kohaldas

materiaalõiguse norme õigesti ega rikkunud menetlusõiguse norme. Kostja esindaja esitas

Riigikohtule kassatsiooniastmes kantud menetluskulude nimekirja ja palus selle alusel välja mõista

991 krooni 20 senti.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p 1

alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ja TsMS § 692 lg 5 järgi menetlusõiguse normi

olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata TsMS § 691 p 4 ja § 692 lg 5 alusel maakohtule uueks

läbivaatamiseks.

9. Asjas ei vaielda järgmiste oluliste asjaolude üle:

Riigikantselei sõlmis 31. märtsil 1998. a OÜ-ga Delikaat Lohusalu Konverentsikeskuse vara (sh

ridaelamu nr xx) tähtajalise rendilepingu;

rentnik andis 5. augustil 2002. a tähtajalise üürilepinguga ridaelamus nr xx asuva eluruumi (sektsioon

nr x) kostjale üürile;

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts sõlmis 13. veebruaril 2003. a hagejaga notariaalselt tõestatud

müügilepingu, mille alusel sai hageja Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistu omanikuks ning talle

läksid üle rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused;

hageja ütles 2. aprillil 2003 rendilepingu erakorraliselt üles ja rendileping lõppes 29. aprillil 2003;

hageja esindaja tegi 9. mail 2003. a kostjale ettepaneku sõlmida üürileping üüriga 4000 krooni kuus

või vabastada eluruum hiljemalt 15. mail 2003. a;

kostja ei sõlminud üürilepingut ja vabastas eluruumi 31. augustil 2006.

10. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja valdas hagejale kuuluvat eluruumi üürilepingu alusel või tal

ei olnud eluruumi valdamiseks õiguslikku alust ja hageja sai kostja tegevuse tõttu kahju.

11. Kolleegium analüüsib esmalt, millisel õiguslikul alusel kostja hagejale kuuluvat eluruumi kasutas,

st kas kostjaga sõlmiti kasutus- või allkasutusleping.

Kohtud on pidanud asja lahendamisel oluliseks välja selgitada elamuseaduse ja rendiseaduse sätteid

rakendades, kas kostjaga sõlmiti üüri- või rendileping, ning järeldanud, et lepingu esemest ja

eesmärgist lähtudes tuleb kostjaga sõlmitud leping lugeda üürilepinguks. Kolleegium nõustub hageja

kassatsioonkaebuse väitega, et asjas ei ole tähtsust sellel, milline kasutusleping (kas üüri- või

rendileping) kostjaga sõlmiti. Tulenevalt hageja väidetest on asjas oluline, kas rentnikul oli õigus

sõlmida kostjaga kasutusleping või allkasutusleping. Kohtud on õigesti leidnud, et lepingu esemest ja

eesmärgist lähtudes saab kostjaga sõlmitud lepingu lugeda üürilepinguks. Eeltoodu ei tähenda aga

seda, et pooled ei sõlminud allkasutuslepingut (allüürilepingut).

Asja allkasutusse andmist sätestab VÕS § 288, mille 1. lõike kohaselt võib üürnik anda üürileandja

nõusolekul asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige

anda asja allüürile. VÕS § 341 järgi kohaldatakse üürilepingu kohta sätestatut ka rendilepingule, kui

rendilepingu kohta ei ole sätestatud teisiti. Seega võivad nii üürnik kui ka rentnik anda üüri- või

rendilepingu eseme allkasutusse ja sõlmida selle kohta allkasutuslepingu. Seadusest ei tulene, et

rendilepingu alusel renditud vara ei võiks anda allkasutusse, sh allüürile.

Asjas on tuvastatud, et rendilepingu p 4.3 järgi on rentnikul õigus anda renditud vara osade kaupa

allrendile ilma rendileandja nõusolekuta, teatades rendileandjale kõigist enda sõlmitud

allrendilepingutest. Rentnik sõlmiski kostjaga üürilepingu, mille p-s 1.1 märgiti, et üürileandja õigus

anda eluruum üürile tuleneb rendilepingust. Rendilepingu sõnastuse kohaselt oli rentnikul õigus anda

renditud vara allrendile. Kolleegiumi arvates ei tähenda eeltoodu seda, et rentnikul ei olnud

rendilepingu p 4.3 alusel õigust anda eluruume allkasutusse üürilepingu alusel. Seega andis eluruumi

omanik vaidlusaluse eluruumi rendilepinguga rentniku kasutusse ning rentnik andis selle omakorda

kostja kasutusse, s.o allkasutusse. Nii tuleb kostjaga sõlmitud üürilepingut pidada allkasutuslepinguks

(allüürilepinguks). Seda järeldust ei lükka ümber rendilepingu p-s 2.1 sätestatu, mille kohaselt on

rentnikul kolmandate isikute suhtes omaniku õigused ja kohustused, kui seaduses ei ole sätestatud

teisiti.

12. Kolleegium nõustub hageja kassatsioonkaebuse väitega, et asjas tuli kohaldada VÕS § 288 lg-t 6.

Kuivõrd kostjaga sõlmiti eluruumi allüürileping (vt otsuse p 11), sõltub tema õigus eluruumi kasutada

sellest, kas allüürilepingu järgi üürileandjal on õigus eluruumi kasutada või mitte. VÕS § 288 lg 6

järgi ei või allkasutaja kasutada asja pärast üürilepingu lõppemist ega teisiti, kui see on lubatud

üürnikule, ning üürileandja võib seda allkasutajalt vahetult nõuda. VÕS § 334 lg 5 kohaselt võib

üürileandja pärast üürilepingu lõppemist nõuda asja välja ka kolmandalt isikult, kui asja kasutamise

õigus oli kolmandale isikule edasi antud.

Kuna asjas on tuvastatud, et rendileping lõppes 29. aprillil 2003, kaotas kostja VÕS § 288 lg-st 6

tulenevalt õiguse eluruumi kasutada ning hagejal oli VÕS § 334 lg 5 järgi õigus nõuda kostjalt

eluruumi tagastamist. Kolleegium märgib, et iseenesest võis kostjaga sõlmitud allkasutusleping pärast

kasutuslepingu lõppemist kehtima jääda, kui kostja ja rentnik ei leppinud kokku, et see lõppeb

rendilepingu lõppedes. See asjaolu ei mõjuta aga VÕS § 288 lg-s 6 sätestatud üürileandja õigust

nõuda asja allkasutusest välja (vt Riigikohtu 16. aprilli 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-26-08, p 11).

13. Hagiavalduse kohaselt palub hageja hüvitada kahju, mille kostja tekitas talle eluruumi õigusliku

aluseta kasutades. Kohtud seda nõuet ei käsitlenud, sest nende arvates oli kostjal eluruumi

kasutamiseks õiguslik alus. Kuna kolleegium asus seisukohale, et sõltumata 5. augusti 2002. a

üürilepingu kehtivusest ei olnud kostjal õigust pärast rendilepingu lõppemist eluruumi kasutada

(vt otsuse p 12), võib kostja olla eluruumi õigusliku aluseta kasutamisega tekitanud hagejale kahju.

Võõra asja ebaseadusliku valdamisega tekitatud kahju eest vastutab ebaseaduslik valdaja

VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p 5 ja § 1050 alusel. Kahju suuruse kindlaksmääramisel tuleb mh arvestada

VÕS §-des 127 ja 128 sätestatut. Maakohtul tuleb lahendada hageja nõue kahjuhüvitise saamiseks

viidatud sätteid kohaldades.

Võõra vara ebaseadusliku valduse korral hüvitatakse deliktiõiguse alusel tulenevalt valduse rikkumist

keelava sätte (VÕS § 1045 lg 1 p 5) kaitse-eesmärgist (vt VÕS § 127 lg 2) eelkõige kasutuseelised

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 lg 1 tähenduses (vt Riigikohtu 13. juuni 2005. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p-d 15, 16 ja 19 ja 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05,

p-d 23 ja 28). Kaotatud kasutuseeliste arvestamisel võib lähtekohaks olla kasu, mida hageja võinuks

saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-64-05, p 16).

14. Hagiavalduse kohaselt palub hageja kostjal hüvitada talle kahjuna saamata jäänud üüritulu

4000 krooni kuus ajavahemiku 15. mai 2003 kuni 31. august 2006 eest. VÕS § 128 lg 4 kohaselt on

saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste

tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata

jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotuses. Riigikohus on 19. novembril 2008. a

tsiviilasjas nr 3-2-1-94-08 tehtud otsuse p-s 12 osutanud, et saamata jäänud tulu eest hüvitise

saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada. Samuti on Riigikohus

selgitanud, et saamata jäänud tulu suuruse kindlakstegemiseks tuleb hageja võimalikust sissetulekust

maha arvata vajalikud kulutused sellise sissetuleku saamiseks (vt Riigikohtu 19. oktoobri 1999. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-99). TsÜS § 62 lg-s 1 sätestatud kasutuseelise, samuti saamata jäänud

tulu hüvitamist on kolleegium analüüsinud lähemalt ka 19. mail 2009. a tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09

tehtud otsuse p-des 14 ja 15. Eeltoodust tulenevalt ei ole kolleegiumi arvates õige võtta kahju suuruse

hindamisel aluseks Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistul asuvate ridaelamute kohta teiste isikutega

sõlmitud üürilepingutes kokkulepitud üüri ega tasu, mida hageja soovis saada kostjale tehtud

ettepanekus sõlmida uus üürileping.

15. Kolleegium ei nõustu hageja kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus rikkus asjas

menetlusõiguse normi, s.o kohtuotsuse põhjendatuse nõuet. Apellatsioonkaebuse kohaselt jättis

maakohus olulised asjaolud välja selgitamata ning oma järeldused põhjendamata, mis tõi kaasa

rentniku, hageja ja kostja vahelise õigussuhte ebaõige kvalifitseerimise. Hageja esitas oma

seisukohad, miks oli rendilepingu kohaselt võimalik sõlmida üksnes allkasutusleping (allüürileping),

leides, et maakohus jättis rendilepingu sisu välja selgitamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendustest

nähtub, et ringkonnakohus kontrollis, kas maakohus uuris kõiki tõendeid nõuetekohaselt, ning

põhjendas oma järeldusi, asudes seisukohale, et maakohtu järeldused on kooskõlas asjas esitatud

tõenditega. Selliselt vastab ringkonnakohtu otsus TsMS § 652 lg 5 nõuetele, mille kohaselt

ringkonnakohus ei kogu, uuri ega hinda uuesti esimese astme kohtu menetluses kogutud, uuritud ja

hinnatud tõendeid, välja arvatud juhul, kui pool vaidlustab esimese astme kohtu otsuses tõendi

hindamise alusel tuvastatud asjaolu või asjaolu tõendamise menetlusnormide olulise rikkumise tõttu

ja ringkonnakohus peab tõendi uut uurimist ja hindamist vajalikuks.

16. Muu hulgas märgib kolleegium, et alama astme kohtud ületasid hagi piire TsMS § 439 mõttes, kui

mõistsid kostjalt hageja kasuks välja üürilepingujärgse üüri. Hageja ei ole sellist nõuet ega sellise

nõude rahuldamise aluseks olevaid asjaolusid esitanud. Seetõttu kolleegium tühistab TsMS § 692 lg 5

ja § 669 lg 2 alusel ka ringkonnakohtu ja maakohtu otsuses 4000 krooni kostjalt hageja kasuks

väljamõistmise.

17. Kuna asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks, tuleb menetluskulude jaotus otsustada ja

poolte taotlused menetluskulude väljamõistmiseks lahendada asja lõpliku lahendamisel.

18. Hageja kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada kassatsioonikautsjon.

Jaak Luik, Lea Laarmaa, Tambet Tampuu