3-2-1-53-09 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-53-09

Otsuse kuupäev

Tartu, 21. mai 2009. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Henn Jõks, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Osaühingu STV Group hagi AGAL Kinnisvarad OÜ ja Villa

Kathrin OÜ vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse

tuvastamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 7. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas

nr 2-07-28226

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu STV Group, AGAL Kinnisvarad OÜ ja Villa Kathrin

OÜ kassatsioonkaebused

Tsiviilasja hind Riigikohtus

128 060 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Osaühing STV Group (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Urmas Kõrgesaar

Kostjad AGAL Kinnisvarad OÜ (registrikood xxxxxxxx) ja Villa

Kathrin OÜ (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat

Ljudmila Tamar

Asja läbivaatamise kuupäev

27. aprill 2009. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 7. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-28226 ja

saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Rahuldada kassatsioonkaebused.

3. Tagastada Osaühingule STV Group kassatsioonkaebuselt 5. detsembril 2008. a ja

4. veebruaril 2009. a tasutud kautsjon 1280 (üks tuhat kakssada kaheksakümmend) krooni

60 senti. Tagastada AGAL Kinnisvarad OÜ-le Villa Kathrin OÜ kassatsioonkaebuselt

4. detsembril 2008. a ja 5. veebruaril 2009. a tasutud kautsjon 1280 (üks tuhat kakssada

kaheksakümmend krooni) 60 senti ja AGAL Kinnisvarad OÜ kassatsioonkaebuselt

8. detsembril 2008. a ja 5. veebruaril 2009. a tasutud kautsjon 1280 (üks tuhat kakssada

kaheksakümmend) krooni 60 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Osaühing STV Group (hageja) esitas 30. juulil 2007. a Pärnu Maakohtule hagi AGAL Kinnisvarad

OÜ (kostja I) ja Villa Kathrin OÜ (kostja II) vastu üürilepingu (lepingu sõlmimise ajal rendileping)

ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja Pärnu Linnavalitsuse Linnavaraamet 8. märtsil 1995. a

Pärnus Mere pst 14 asuva hoone (edaspidi lepinguese) tähtajalise üürilepingu kehtivusega kuni

8. märts 2025. a. Hageja osutab hoones alates 2001. aastast majutusteenust nime all Villa Katariina.

Pärnu Linnavolikogu 22. augusti 2005. a otsuse alusel korraldati Mere pst 14 kinnistu

enampakkumisega võõrandamine. 11. juulil 2006. a sõlmisid parima enampakkumise tegija

OÜ Kalbro, Pärnu linn ja kostja I lepingu, mille alusel OÜ Kalbro loovutas kinnistu üleandmise

nõude Pärnu Linnavalitsuse kui müüja vastu kostjale I. 14. juulil 2006. a kanti kinnistusraamatu

registriossa Pärnu Linnavalitsuse kinnistamisavalduse alusel märge 8. märtsil 1995. a sõlmitud

rendilepingu kohta. 10. augustil 2006. a kanti 11. juuli 2006. a lepingu alusel kinnistusraamatusse

kinnistu omanikuna kostja I. 1. juunil 2007. a kanti kostjate 17. mai 2007. a asjaõiguslepingu alusel

kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna kostja II (asutamisel).

Kostja I on otsinud alates kinnistu omandamisest võimalust, kuidas hagejaga sõlmitud üürilepingut

ühepoolselt muuta või lõpetada. 22. juunil 2007. a sai hageja kostjalt I kirja, mille kohaselt on hageja

üürilepingut oluliselt rikkunud, jättes investeerimiskohustuse täitmata, lepingus nõutava

kindlustuspoliisi esitamata ning üüri õigel ajal tasumata. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on

tühine, sest hageja ei ole lepingut rikkunud. Hageja möönab, et on mõningatel juhtudel ja mõned

päevad üüri tasumisega hilinenud, kuid seda enamasti põhjusel, et kostja I ei esitanud

lepingukohaseid arveid. Kostjatel ei ole alust üüri õigeaegse tasumise kohustuse rikkumisele viidates

lepingut erakorraliselt üles öelda. Hageja esitas kostjale I kehtiva kindlustuspoliisi (kehtivusperiood

1. august 2006 kuni 31. juuli 2007) ning täitis lisanõuded, mis kindlustuspoliisile esitati.

Investeerimiskohustuse täitmine nähtub hageja 2000.!2002. aasta majandusaasta aruannetest, mille

järgi olid lepingueseme remondikulud vastavalt 2 100 781 krooni, 2 307 249 krooni ja 36 212 krooni.

Investeerimiskohustuse täitmise nõue on aegunud. 12. detsembril 2000. a jõustunud üürilepingu

muudatuste kohaselt pikendati lepingueseme renoveerimistööde tegemise tähtaega 1. juunini 2001.

Seega aegusid ka lepingu muudatuse alusel tekkida võinud nõuded 1. juulil 2005. Pärnu linn ei

esitanud hageja vastu nõuet enne nimetatud kuupäeva ning kõnealune nõue tuleb lugeda aegunuks.

2. Kostjad ei tunnistanud hagi. Nad leidsid, et kohustus tasuda õigel ajal üüri, esitada kindlustuspoliis

ja investeerimiskohustus tulenesid vastavalt üürilepingu p-dest 4.4, 4.12 ja 4.14. Kõik üüriarved on

hagejale saadetud tähitud postiga. Hageja on üüri tasumisega viivitanud kolm kuni viis päeva. Üüri

saamine on kinnisvara arendaja oluline huvi, seega ei soovi üürileandja enam lepingurikkumist

taluda. Hageja ei esitanud üürileandjale 2006. aasta ega 2007. aasta kindlustuspoliisi ning ei ole

poliisi olemasolu ka tõendanud. Hagiavaldusele lisatud kindlustuspoliisi koopiast nähtub, et hageja

kindlustas lepingueseme alates 1. augustist 2006. Seega alates kinnistu võõrandamisest 11. juulil

2006 kuni 1. augustini 2006 oli lepinguese kindlustuskaitseta. Pärast kohtule esitatud

kindlustuspoliisi kehtivusaja lõppemist 31. juulil 2007 ei ole hageja kooskõlastamiseks uut

kindlustuslepingut esitanud. Kooskõlastatud projektis ettenähtud töid ei olnud tehtud kokkulepitud

ajaks (7. märts 2000) ega ka hiljem. Investeerimiskohustuse täitmata jätmine on võlaõigusseaduse

sätete järgi mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, sest lepingu eesmärk ei ole

täidetud. Investeerimiskohustus moodustab üüri summast kaaluka osa. Kuivõrd hageja ei täida

investeerimiskohustust, on põhjendatud arvata, et üürileandjal ei ole huvi lepingut jätkata kuni aastani

2025. Poolte õigused ja kohustused on olnud 12 aasta jooksul ebavõrdsed. Kostja I tahe lepingu

sõlmimisel ei ole realiseerunud, seega on üürilepingu ülesütlemine õigustatud. Üürilepingu

ülesütlemise õigus läks võlaõigusseaduse sätete alusel üle ka uuele omanikule ! kostjale

II. Investeerimiskohustuse täitmise nõue ei ole aegunud. Üürileping öeldi üles investeerimiskohustuse

täitmata jätmise tõttu ja tähtsust ei ole sellel, kas kostjatel on õigus nõuda selle kohustuse täitmist või

mitte.

3. Pärnu Maakohus jättis 5. mai 2008. a otsusega hagi rahuldamata.

Maakohus tuvastas, et 8. märtsil 1995. a sõlmitud üürilepingu esemeks on Pärnus Mere pst 14 asuv

hoone üldpinnaga 570m2 ja krunt 2622m2. Leping on sõlmitud tähtajaga 30 aastat. Üüri maksmise

kohustus tekib lepingu p 2.2 järgi alates viie aasta möödumisest lepingu allkirjastamisest (s.o alates

1. märtsist 2000).

11. juulil 2006. a sõlmitud müügilepingu alusel läks lepingueseme omand Pärnu linnalt üle kostjale I.

Hagejat teavitati sellest Pärnu Linnavalitsuse 13. juuli 2006. a kirjaga. Võlaõigusseaduse

(VÕS) § 291 lg-st 1 ja §-st 341 tulenevalt läks kinnisasja võõrandmisega uuele omanikule üle ka

kinnisasja koormav üürileping ja sellest tulenevad nõudeõigused. 19. aprillil 2007. a tegi kostja I

hagejale avalduse üürilepingu rikkumiste kõrvaldamiseks tähtaja andmise kohta, samuti avalduse

rikkumiste kõrvaldamata jätmisel üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta alates 1. augustist

2007. a. Üürilepingu rikkumiseks luges rendileandja seda, et hageja ei täida nõuetekohaselt

investeerimiskohustust, ei esita kindlustuspoliisi ning viivitab pidevalt üüri tasumisega. Kostja I andis

hagejale kohustuste täitmiseks tähtajad: investeerimiskohustuse täitmiseks kuni 15. juunini 2007. a,

kehtiva kindlustuspoliisi esitamiseks kuni 30. aprillini 2007. a ja üüriarvete tasumisega viivitamise

lõpetamiseks kuni 25. maini 2007. a. Lepingueseme omandas kostja II ja viidatud võlaõigusseaduse

sätete alusel läksid talle üle ka kinnisasja koormav leping ja sellest tulenevad nõudeõigused. 20. juulil

2007. a teatas kostja II esindaja hagejale lepingu ülesütlemisest alates 1. augustist 2007. a, sest hageja

ei olnud kõrvaldanud tähtaegselt 19. aprillil 2007. a saadetud kostja I kirjas märgitud puudusi.

Hageja kohustus tasuda õigel ajal üüri tuleneb üürilepingu p-st 4.4, mille kohaselt on hageja

kohustatud kandma tasumisele kuuluva rendisumma temale esitatud arve alusel rendileandja

pangakontole jooksva kuu 25. kuupäevaks. Ajavahemikus 31. juulist 2006 kuni 20. juulini 2007

hilines hageja kuue makse tasumisega. See ei ole aga VÕS § 196 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemise

aluseks, sest maksedistsipliini tagamine on lahendatav vähem koormavate õiguskaitsevahenditega (nt

viivitusintressi nõudmine). Ei ole põhjendatud öelda leping üles kohe, kui maksekohustuse täitmisega

on hilinetud paar päeva.

Hageja kohustus lepinguese kindlustada tuleneb üürilepingu p-st 4.12, mille kohaselt tuleb hagejal

kindlustada lepinguese tule, vee jm vastu ning kindlustustingimused tuleb kooskõlastada enne

lepingu sõlmimist üürileandjaga. Nimetatud lepingupunktist võib järeldada, et lepinguese peab olema

pidevalt kaetud kindlustuskaitsega. Hageja sõlmitud kindlustusleping ei kehtinud kostja I

järelepärimise tegemise ajal, seega rikkus hageja viidatud lepingupunktis sätestatud kohustust. See ei

ole aga üürilepingu ülesütlemise aluseks. Hageja heastas lepingu rikkumise VÕS § 107 lg 1 järgi

alates 1. augustist 2006. a. Iseseisva olulise rikkumisena ei ole käsitatav kindlustuslepingu tingimuste

eelnev kostjaga I kooskõlastamata jätmine, sest kindlustusleping katab üürilepingu p-s 4.12 sätestatud

riskid ning vastab selle lepingupunkti üldisele eesmärgile.

Hageja investeerimiskohustus tuleneb üürilepingu p-st 4.14. Viidatud punkti kohaselt kohustub

hageja rekonstrueerima lepingueseme viie esimese rendiaasta jooksul lepingu lisas 3 toodud

muinsuskaitsenõuete ja investeerimisplaani kohaselt, kulutades sellele vähemalt 3 000 000 krooni

(seda summat ei hüvitata renditähtaja lõppemisel ning seda ei tasaarvestata rendiga). Lisa 3

(investeerimisleping) on lepingu lahutamatu osa. Investeerimisplaani kohaselt pidi hageja korraldama

kogu maja projektide koostamise, katuse remondi, välisseinte ja akende värvimise, alumise korruse

remondi, restorani sisustamise, vajalikud vee-, elektri- ja ventilatsioonitööd, ülemise korruse remondi

ja sisustamise majutus- või kontoriruumideks, katuse (lae) uuendamise, akende vahetamise, veranda

remondi poolsoojustamiseks ning välisseinte ilme korrastamise. Lepingu 12. detsembri 2000. a

muudatuste kohaselt (koostoimes lisaga nr 3) tuli nimetatud tööd lõpetada hiljemalt 1. juunil 2001.

Investeerimiskohustus on lepingu oluline tingimus, sest selle kohustuse täitmise ajaks oli hageja rendi

tasumise kohustusest vabastatud. Tulenevalt Osaühingu Eiko 17. novembri 2000. a

eksperdihinnangust jättis hageja osaliselt oma investeerimiskohustuse täitmata. Eksperdihinnangu

kohaselt on lepingueseme rekonstrueerimisel tehtud 15. novembriks 2000. a hinnanguliselt tööd

1 641 000 krooni eest. Asjaolu, et hageja majandusaasta aruannetes on remondi real kajastatud

remondile kulutatud summad, ei tähenda, et tegelikult remondile nii palju kulutati. Hageja ei ole

tõendanud VÕS § 103 lg 1 järgi rikkumise vabandatavust ning ta on kohustuse rikkumise eest

vastutav. Hageja on oluliselt rikkunud lepingujärgset kohustust ning tema lepingupartnerilt ei ole

kõiki asjaolusid ja huve arvestades mõistlik nõuda, et ta taluks üürilepingut veel 17 aastat. Hageja

rikkumise tõttu ei ole tagatud üürilepingu eseme säilimine ja kaitsmine hävimise eest. Üürilepingu

ülesütlemine on eeltoodud asjaoludel õiguspärane ja põhjendatud.

Investeerimiskohustuse täitmise nõude aegumine tähendab üksnes seda, et investeerimiskohustuse

täitmist enam nõuda ei saa. Kohustuse rikkumise nõude aegumine ei tähenda aga lepingu rikkumise

fakti äralangemist.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 7. novembri 2008. a otsusega maakohtu otsuse ja saatis asja

maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus ei kontrollinud maakohtu otsuse seaduslikkust

ja põhjendatust osas, millega kohus tuvastas üürilepingu ülesütlemise põhjendamatuse seetõttu, et

hageja ei esitanud üürileandjale kindlustuspoliisi ja viivitas üüriarvete tasumisega. Selles osas

maakohtu otsust ei vaidlustatud.

Maakohus tuvastas õigesti, et hageja tuginemine kostja nõude aegumisele ei ole õige.

Ringkonnakohus ei korranud selles osas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 kohaselt

maakohtu põhjendusi. Maakohtu otsus ei ole õige osas, millega maakohus tuvastas hageja

investeerimiskohustuse täitmata jätmise.

VÕS § 196 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel

etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki

asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud

tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). VÕS § 196 lg 2 sätestab,

et kui mõjuv põhjus seisnes selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles

öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta

lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik VÕS § 116 lg 2 p-des 2-4 sätestatud juhtudel, s.o kui

rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise

eelduseks lepingu täitmise vastu, kui kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu või kui

kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine

lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi.

Vaidlustatud ei ole, et kostja I andis 19. aprillil 2007 hagejale täiendava tähtaja

investeerimiskohustuse täitmiseks, nõudes selle kohustuse täitmist 15. juuniks 2007. Üürilepingu

lahutamatuks osaks olev lisa 3 nägi ette kokkulepitud tööde nimekirja ja tegemise aja, kusjuures

hagejal oli õigus muuta tööde järjekorda. 12. detsembril 2000. a pikendati investeerimislepingu

IV etapi tähtaega kuni 1. juunini 2001. Seega tuli hagejal teha kõik kokkulepitud tööd hiljemalt

selleks kuupäevaks. Maakohus leidis Osaühingu Eiko 17. novembri 2000. a eksperdihinnangule

tuginedes, et hageja jättis investeerimiskohustuse täitmata, sest hoone rekonstrueerimisel on

15. novembriks 2000 tehtud hinnanguliselt tööd 1 641 000 krooni eest ning osa töid on tegemata.

Maakohus ei saanud rajada otsust üksnes sellele tõendile, mis on koostatud rohkem kui pool aastat

enne investeerimiskohustuse täitmise tähtaega 1. juunil 2001. Pealegi on eksperdihinnangus toodud

tehtud tööde kalkulatiivne maksumus, mis ei pruugi kajastada tegelikke investeeringuid.

21. novembri 2006. a akti, millele tuginesid kostjad, maakohus ei hinnanud ega põhjendanud, miks ta

seda tõendit ei arvesta. Maakohus tuvastas ka, et hageja majandusaasta aruannete järgi on

lepingueseme remondikulud 2000. a - 2 100 781 krooni, 2001. a - 2 307 249 krooni ja 2002. a -

36 212 krooni, kuid leidis, et eeltoodu ei tõenda raha sihtotstarbelist kasutamist. Maakohtu otsusest ei

selgu, kui suur osa neist summadest hõlmas investeerimiskohustuse täitmist ja kui suur osa

mittesihtotstarbelist kasutamist.

Maakohus ei teinud seega kindlaks, kui palju hageja investeerimiskohustust täitis. Selliselt jättis

maakohus TsMS § 392 lg 1 p-des 3 ja 4 sätestatud eelmenetluse ülesanded täitmata, mis võis viia

ebaõige kohtuotsuse tegemiseni. Maakohus oleks pidanud selgitama menetlusosalistele asjaolude

tõendamise vajadust ja tegema ettepaneku esitada lisatõendeid. Kuna maakohus ei ole asja

lahendamisel välja selgitanud asja lahendamiseks olulisi asjaolusid, ei saa ringkonnakohus teha ise

uut otsust, sest pooltele tuleb tagada edasikaebeõigus kohtu tuvastatud faktiliste asjaolude

vaidlustamiseks. Maakohtul tuleb teha kindlaks, kas ja kui suures ulatuses jättis hageja üürilepingus

kokkulepitud tähtajaks investeerimiskohustuse täitmata. Seejärel tuleb maakohtul anda hinnang

sellele, kas rikkumine oli oluline. VÕS § 196 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool kestvuslepingu

üles öelda üksnes mõjuval põhjusel.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, milles ringkonnakohus

tuvastas, et hageja tuginemine investeerimiskohustuse nõude aegumisele ei ole õige. Hageja palub

teha uue otsuse, millega tuvastada, et kostjatel ei olnud õigust üürilepingut üles öelda, sest

ülesütlemise aluseks olev investeerimiskohustuse täitmise nõue on aegunud.

Ringkonnakohus kohaldas valesti materiaalõiguse normi, kui jättis kostja nõudele aegumise

kohaldamata. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta VÕS § 118 lg 2, mille järgi on lepingurikkumise

tõttu lepingust taganemine tühine, kui kohustuse täitmise nõue on aegunud ja võlgnik tugineb sellele.

Hageja on menetluse algusest peale tuginenud investeerimiskohustuse täitmise nõude aegumisele.

Investeerimiskohustus tuli hagejal täita 1. juuniks 2001. Tulenevalt võlaõigusseaduse,

tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse sätetest

möödus investeerimiskohustuse täitmise nõude aegumistähtaeg 1. juulil 2005. a.

7. Vastuses hageja kassatsioonkaebusele peavad kostjad kaebust põhjendamatuks ja leiavad, et

ringkonnakohus kohaldas õigesti materiaalõiguse normi.

8. Kassatsioonkaebustes paluvad kostjad ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohus rikkus menetlusõiguse normi, kui saatis asja uueks läbivaatamiseks maakohtule.

Ringkonnakohus sai asjas teha ise otsuse. Ringkonnakohtul oli võimalus ise tuvastada hagi aluseks

olevaid asjaolusid ja teha nendest järeldusi ning hinnata tõendeid. Ringkonnakohus ei saanud

tugineda oma otsuses uute tõendite hindamise vajadusele, sest hageja investeerimiskohustuse täitmist

kinnitavad tõendid esitati esimest korda apellatsioonimenetluses ning puudub mõistlik põhjus, miks

neid ei esitatud maakohtule. Kui ringkonnakohus võttis nimetatud tõendid vastu, oli tal võimalus neid

ka hinnata. Ringkonnakohus leidis valesti, et asjas toimunud eelmenetlus oli puudulik.

Ringkonnakohus märkis otsuse põhjendavas osas, et maakohtu otsus ei ole seaduslik ja põhjendatud

osas, millega kohus tuvastas hageja investeerimiskohustuse täitmata jätmise. Otsuse resolutiivosas

tühistas aga ringkonnakohus vastuoluliselt maakohtu otsuse, saates selle täies ulatuses uueks

läbivaatamiseks maakohtule.

9. Vastustes kostjate kassatsioonkaebustele peab hageja kaebusi põhjendamatuks ja palub jätta need

rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb

saata TsMS § 691 p 2 alusel uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

11. TsMS § 688 lg-st tulenevalt kontrollib Riigikohus kassatsiooni korras ringkonnakohtu otsust

üksnes kassatsioonkaebusega vaidlustatud osas. Asjas ei vaielda enam selle üle, et üürilepingu

ülesütlemiseks ei andnud alust kindlustuspoliisi üürileandjale esitamata jätmine ja üüriarvete

tasumisega viivitamine. Hageja vaidlustab kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse osas, milles

kohus ei kohaldanud kostja investeerimiskohustuse täitmise nõudele aegumist.

Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohtul tuli otsustada kostja nõude

aegumise üle VÕS § 118 lg-le 2 tuginedes. Selle sätte kohaselt on lepingurikkumise tõttu lepingust

taganemine tühine, kui kohustuse täitmise nõue on aegunud ja võlgnik tugineb sellele või kui võlgnik

keeldub õigustatult kohustust täitmast. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja

rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne

1. juulit 2002. a sõlmitud kestvuslepingutele alates 1. juulist 2002. a tsiviilseadustiku üldosa seaduses

ning võlaõigusseaduses sätestatut. Enne 1. juulit 2002 tehtud tehingu saab VÕSRS § 7 lg 1 kohaselt

pärast 1. juulit 2002 tühistada või lepingu ühepoolselt lõpetada üksnes kehtivates seadustes sätestatud

korras. Seega märkisid kohtud õigesti, et vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemisele kohalduvad

võlaõigusseaduse sätteid, kuid jätsid asja lahendamisel tähelepanuta VÕS § 118 lg 2.

VÕS § 118 lg 1 kehtestab ajalised piirangud lepingust taganemisele. Taganemise alused ja lubatavuse

õiguskaitsevahendina sätestavad VÕS §-d 116-118, ülesütlemise õiguskaitsevahendina

(kestvuslepingute puhul) sätestab VÕS § 196. Nende lepingu ühepoolse lõpetamise viiside õiguslikud

tagajärjed on erinevad. Samas on lepingust taganemine ja ülesütlemine sarnased õiguskaitsevahendid,

millele kohaldatakse ka analoogseid reegleid. Nii võib VÕS § 196 kohaldamisel osutuda vajalikuks

tugineda ka taganemise sätetele. VÕS § 118 lg 2 eesmärgiks on vältida lepingu ühepoolset lõpetamist

olukorras, kus lepingu täitmise nõue on juba aegunud. Kolleegium peab põhjendatuks analoogia

alusel rakendada VÕS § 118 lg-t 2 ka lepingu ülesütlemisele. Kohtud märkisid küll õigesti, et

kohustuse rikkumise nõude aegumine ei tähenda lepingu rikkumise fakti äralangemist, kuid ei

arvestanud, et VÕS § 118 lg 2 järgi muutub lepingu ülesütlemine tagasiulatuvalt tühiseks, kui hageja

teatab, et ta tugineb täitmise nõude aegumisele. Asja materjalide kohaselt on hageja menetluse

algusest peale tuginenud investeerimiskohustuse täitmise nõude aegumisele.

Eeltoodust tulenevalt tuleb ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel otsustada VÕS § 118 lg-t 2

kohaldades investeerimiskohustuse täitmise nõude aegumise üle. Kui kostja see nõue on aegunud, on

sellisele aegunud kohustuse rikkumisele tuginev üürilepingu ülesütlemine tühine.

12. Kolleegium märgib lisaks, et ringkonnakohus jättis tähelepanuta, kas asjas esinevad VÕS § 196

lg-s 3 sätestatud eeldused. Selle sätte kohaselt võib ülesütlemiseks õigustatud isik lepingu üles öelda

üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaolust teada sai.

Ülesütlemine on lubatud juhul, kui kõik ülesütlemise eeldused on täidetud. Kui asja uuel

läbivaatamisel selgub, et investeerimiskohustuse täitmise nõue on tulenevalt VÕS § 118 lg-st 2

aegunud, ei ole enam tähtsust sellel, kas VÕS § 196 lg-s 3 sätestatud ülesütlemise eeldus on täidetud

või mitte.

13. Vastuseks kostjate kassatsioonkaebuste väitele märgib kolleegium, et ringkonnakohus rikkus

TsMS § 656 lg-t 2, kui tühistas maakohtu otsuse ja saatis asja maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kolleegium jääb 24. oktoobril 2006. a tsiviilasjas nr 3-2-1-93-06 tehtud otsuse p-s 12 esitatud

seisukoha juurde, et menetlusökonoomia põhimõttest lähtudes peab ringkonnakohus esmajoones

püüdma asja ise lahendada ning üksnes erandina saatma asja esimese astme kohtule uueks

lahendamiseks, kui ta ei saa asja lõpuni lahendada. Kolleegium on sama põhimõtet rõhutanud ka

varasemates lahendites, kohaldades kehtinud TsMS § 333 lg-t 2 (praegune TsMS § 656 lg 2)

(vt nt 14. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-06, p 18; 23. märtsi 2006. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-19-06, p 11; 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 9).

Praegusel juhul ei esine maakohtu otsuses sellist rikkumist, mis takistanuks ringkonnakohtul endal

otsuse tegemist. TsMS § 654 lg 4 järgi võib ringkonnakohus ise tuvastada hagi aluseks olevaid

asjaolusid ja teha nendest järeldusi ning hinnata tõendeid. Seega sai ringkonnakohus kõrvaldada

maakohtu väidetavad eksimused.

14. Hageja ja kostjate kassatsioonkaebuste rahuldamise tõttu tuleb neile TsMS § 149 lg 4 esimese

lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon.

Praeguses asjas on hageja tasunud ise kautsjonist 880 krooni 60 senti ning 400 krooni on tasunud

hageja eest Tambet Laasik. Alates 1. jaanuarist 2009. a kehtiv TsMS § 149 lg 8 sätestab, et kautsjon

tagastatakse avalduse lahendanud kohtu määruse alusel menetlusosalisele, kes selle tasus või kelle

eest see tasuti, või tema korraldusel muule isikule. Sellise avalduse või kaebuse esitamisel, millelt

tuleb maksta kautsjonit, tuleb avalduses või kaebuses märkida, kellele ja millisele pangakontole tuleb

kautsjon tagastada. Tulenevalt viidatud sättest tuleb hagejal 400 krooni kautsjoni tagastamiseks

teatada Riigikohtule, kellele ja millisele pangakontole tuleb see tagastada. Kostjad on teatanud

Riigikohtule, et kogu kautsjon tuleb tagastada AGAL Kinnisvarad OÜ arvelduskontole.

15. Menetluskulude jaotus määratakse kindlaks asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemusest.

Henn Jõks, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu