3-2-1-50-09 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-50-09

Otsuse kuupäev

Tartu, 20. mai 2009. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Jaak Luik, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Aktsiaseltsi Esmar hagi Arvi Redi vastu eluruumi

tagastamiseks ja kahjuhüvitise saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 30. detsembri 2008. a otsus tsiviilasjas

nr 2-03-561

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Aktsiaseltsi Esmar kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

249 400 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja aktsiaselts Esmar (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Tiia Nurm

Kostja Arvi Redi (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Asko Pohla

Asja läbivaatamise kuupäev

20. aprill 2009. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 10. juuli 2008. a ja Tallinna Ringkonnakohtu 30. detsembri

2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-03-561.

2. Saata asi kahju hüvitamise nõude osas samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

3. Asja ebaseaduslikust valdusest väljamõistmise nõude kohta teha uus otsus, millega mõista

Keila vallas Lohusalu külas Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistul ridaelamu nr x sektsioonis

nr x asuv eluruum Arvi Redi ebaseaduslikust valdusest aktsiaseltsi Esmar valdusse.

4. Kassatsioonkaebus rahuldada.

5. Tagastada aktsiaseltsile Esmar kassatsioonkaebuselt 28. jaanuaril 2009 tasutud kautsjon

2494 (kaks tuhat nelisada üheksakümmend neli) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Aktsiaselts Esmar (hageja) esitas 6. märtsil 2003 Arvi Redi (kostja) vastu hagi eluruumi

ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja kahju hüvitamiseks.

Hagi põhjenduste kohaselt sõlmisid hageja ja Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 13. veebruaril 2003

notariaalselt tõestatud müügilepingu, millega hageja omandas Keila vallas Lohusalu külas asuva

Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistu. Riigikantselei oli 31. märtsi 1998 tähtajalise rendilepinguga

nr 108 rentinud kinnistul asuva konverentsikeskuse Osaühingule Delikaat (rentnik). Müügilepinguga

läksid rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused üle hagejale.

Rendilepingu p 4.3 järgi oli rentnikul õigus anda rendileandja nõusolekuta renditud vara osade kaupa

allrendile, teavitades rendileandjat kõikidest sõlmitud allrendilepingutest. Seda õigust kasutades

sõlmis rentnik 5. augustil 2002 kostjaga üürilepingu. Üürilepingu esemeks oli kinnistul asuvas

ridaelamus nr x asuv eluruum (ridaelamusektsioon nr x). Pooled kinnitasid, et üürileandja üüriõigus

tuleneb üürileandja ja hoone omaniku vahel 31. märtsil 1998 sõlmitud rendilepingust. Seega teadis

kostja üürilepingu sõlmimisel, et sõlmib allkasutuslepingu.

Kuna rentnik rikkus rendilepingut, ütles hageja 2. aprillil 2003 rendilepingu üles. Hageja ja rentniku

kokkuleppel lõppes rendileping 29. aprillil 2003. 25. aprillil 2003 sõlmis hageja OÜ-ga BREM

Kinnisvaraagentuur halduslepingu nr 48, millega OÜ BREM Kinnisvaraagentuur kohustus tegutsema

hageja käsundisaajana Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistu ja selle oluliste osade ning päraldiste

haldamisel ja majandamisel.

Kuna kasutuslepingu lõppemisega lõppevad automaatselt ka kõik kasutuslepingu alusel sõlmitud

allkasutuslepingud, saatis hageja volitatud esindaja OÜ BREM Kinnisvaraagentuur 9. mail 2003

kostjale kirja, milles selgitas olukorda ja tegi ettepaneku sõlmida uus üürileping ning saatis kostjale

ka üürilepingu kavandi. Kirjas viidati mh asjaolule, et juhul, kui kostja ei soovi uut üürilepingut

sõlmida, tuleb kostjal tema valduses olev ridaelamusektsioon vabastada hiljemalt 15. mail 2003.

Kostja keeldus uut üürilepingut sõlmimast ega vabastanud ka ridaelamusektsiooni. Seetõttu ei ole

hagejal võimalik ridaelamusektsiooni välja üürida ning ta kannab kostja tegevusetuse tõttu saamata

jäänud tulu näol kahju, sest puudub kehtiv üürileping. Hageja soovis kostjaga üürilepingut sõlmides

saada üüri 4000 krooni kuus, mis tuleb võtta aluseks kahjuhüvitise arvutamisel. Seega on kostja

tekitanud 2007. aasta septembri seisuga hagejale kahju 206 600 krooni.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Rentnikul oli õigus sõlmida kostjaga

ridaelamusektsiooni üürileping, kuid mitte rendilepingu p 4.3, vaid p 2.1 alusel. Eluruumi

üürileandmist ei saanud rendilepingu sõlmimise ajal, 31. märtsil 1998 kehtinud seaduste järgi

käsitada rendi-, allrendi- vm kasutuslepinguna. Harju Maavalitsuse hooneregistri väljavõtte kohaselt

oli ridaelamu eluruum, mida sai kasutusse anda üürilepinguga. Lepingu p-s 2.1 andis riik vara

omanikuna Riigikantselei kaudu rentnikule laialdased volitused renditud vara kasutamiseks ja

valdamiseks, sh õiguse anda ridaelamusektsioonid üürile.

Eluruumi omaniku vahetumisel üürileping ei lõppenud, vaid üürileandja õigused ja kohustused läksid

üle eluruumi omandajale. Üürileping ei lõpe, kui üks pool (uus üürileandja) soovib lepingut lõpetada

või muuta, kuid teine pool (üürnik) sellega ei nõustu. Kuna üürileping kehtib, valdab kostja eluruumi

seaduslikul alusel ning ei ole alust seda kostjalt välja nõuda.

Hageja ei ole tõendanud, et kostja on eluruumi kasutades alusetult rikastunud või hagejale kahju

tekitanud. 5. augustil 2002 sõlmitud üürileping kehtib ja kostja täidab seda jätkuvalt, sh tasub

regulaarselt kommunaalteenuste eest, korrastab ridaelamu ümbrust ja täidab muid üürilepingu p-

des 2.3-2.11 sätestatud kohustusi. Kostja ei ole saanud üüri tasuda, sest hageja ei ole esitanud talle

üüriarveid.

3. Harju Maakohus jättis 10. juuli 2008. a otsusega hagi võlaõigusseaduse (VÕS) § 12 lg 1 ja § 291

lg 1 ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 6 lg-te 3 ja 4 alusel rahuldamata ning mõistis

hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud 1982 krooni 40 senti.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on rentniku ja kostja 5. augustil 2002 sõlmitud leping üüri-,

mitte allrendileping. Lepingut tuleb tõlgendada esmalt selle eesmärgi kohaselt, sest rendi- ja

üürilepingu eesmärk on erinev. Rendilepingus on esikohal renditud asjalt kasu saamine. 5. augusti

2002. a lepingu p 2.6 järgi pidi kostja kasutama eluruumi vastavalt selle otstarbele, s.o eluruumina

elamuseaduse ja võlaõigusseaduse järgi. Seega oli 5. augusti 2002. a lepingu eesmärgiks anda kostja

kasutusse eluruum ja kostja kohustus maksma lepingu p 2.1 järgi selle eest tasu. Sellise sisuga leping

vastab VÕS § 271 lg-s 1 sätestatud üürilepingu mõistele. Pooled ei ole kokku leppinud esemest

korrapärase majandamise reeglite järgi vilja saamises, mis on VÕS § 339 järgi rendilepingu

iseloomulikuks tunnuseks. Tõendatud ei ole, et kostja on lepinguesemelt kasu saanud.

Olenemata asjaolust, kas rentnikul oli 31. märtsil 1998. a Riigikantseleiga sõlmitud rendilepingu järgi

õigus sõlmida kostjaga üürileping, kehtib üürileping VÕS § 12 lg 1 järgi.

Kostjaga 5. augustil 2002 sõlmitud üürileping ei ole lõppenud. Lepingu tähtaeg on lepingu p 1.4 järgi

5. august 2022. Kuna üürileping kehtib, ei ole alust rahuldada hageja nõuet asja ebaseaduslikust

valdusest väljanõudmiseks.

Hageja kahju hüvitamise nõue ei ole tõendatud. Üürilepingu p 2.1 järgi peab kostja eluruumi

kasutamise eest tasuma üüri 100 krooni kuus. Hageja kahjunõude tõendamiseks esitatud sama

kinnistu teistes ridaelamutes asuvate eluruumide üürilepingud, mille järgi on üüri suurus 4000 krooni

kuus, on asjakohatud. Nende üürilepingute järgi peab üürileandja tagama mh üüritud korteri

korrasoleku, selle haldamise (koristamise, voodipesu vahetamise jms). Kostjaga sõlmitud

üürilepingus üürileandjal sellist kohustust ei ole. Hageja ei ole nõudnud kostjalt üüri suurendamist

VÕS § 299 alusel. Samuti ei ole pooled üürilepingus kokku leppinud kõrvalkohustuste eest

tasumises. Kuna üürilepingust ei tulene kostja kohustust kõrvalkohustuste eest tasuda ning ka hageja

ei ole kostjaga kõrvalkohustuste maksmises kokku leppinud, siis puudub hagejal õigus neid kostjalt

nõuda. Kostja on andnud seletusi selle kohta, et ta tasus lisaks üürile kõrvalkulude eest.

Hageja palus kahjuhüvitisena välja mõista 2003. a maist 2007. a septembrini saamata jäänud üüri.

Kostja väitel on ta kogu selle ajavahemiku jooksul tasunud üüri 100 krooni kuus. Selle kinnituseks

esitas ta tõendid 6200 krooni maksmise kohta. Hageja ei vaielnud vastu, et sai selle raha. Seega täitis

kostja lepingust tuleneva üüri tasumise kohustuse ja hageja kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks ei

ole alust.

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega hagi rahuldada ja mõista kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei selgitanud maakohus välja 31. märtsi 1998. a

rendilepingu sisu, millest sõltub rentniku ja kostja sõlmitud üürilepingu kehtivus. See leping on oma

olemuselt rendileping ning rentnik sai selle lepingu alusel sõlmida kostjaga üksnes allüürilepingu.

Maakohus kohaldas vääralt VÕS § 12 lg-t 1, sest pooled ei ole selliseid asjaolusid esile toonud ning

sättele antud tõlgendus on väär. Isegi juhul, kui tõlgendada 5. augusti 2002. a üürilepingut

kasutuslepinguna, ei kehtiks selline käsutusõiguseta sõlmitud leping VÕS § 12 lg 1 järgi asja

omaniku kohta.

Maakohus kohaldas vääralt allüürisuhtele VÕS § 291 lg-t l. Allüürniku õiguslik positsioon ei ole

samane üürniku positsiooniga. Allkasutuslepingule tuleb kohaldada VÕS § 288 lg-t 6 ja § 332 lg-t 4.

Hagejale ei läinud üle 5. augusti 2002. a üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused ja

talle ei ole siduv seal kokkulepitud üürimäär. Kohaldada tuleb lepinguvälist vastutust ning mõista

VÕS § 1045 lg 1 p 5 alusel välja kahjuhüvitisena asja kasutamise aja eest 4000 krooni kuus.

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 30. detsembri 2008. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja

maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid muutis otsuse põhjendusi. Samuti mõistis

ringkonnakohus hagejalt kostja kasuks välja apellatsioonimenetluse õigusabikulu 1274 krooni

70 senti.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt leidis maakohus õigesti, et kostja kasutab eluruumi

kehtiva üürilepingu alusel. Sellest tulenevalt jättis maakohus asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 alusel

põhjendatult rahuldamata hagi asja võõrast ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja

VÕS § 1045 alusel asja ebaseadusliku valdamise aja eest kahjuhüvitise väljamõistmiseks. Maakohus

viitas õigesti VÕS § 291 lg-le 1, mille kohaselt üüritud asja omaniku vahetumisel lähevad

üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale, kuid viitas

asjakohatult VÕS § 12 lg-le 1. Viimati märgitu tuleb otsuse põhjendusest välja jätta.

31. märtsi 1998. a rendilepinguga võttis rentnik pikaks ajaks rendile Lohusalu Konverentsikeskuse

(tervikvara), mille koosseisu kuulus mh kostja kasutuses olev ridaelamusektsioon. Rendilepingu p 2.1

järgi olid rentnikul kolmandate isikute vastu omaniku õigused ja kohustused, kui seadusest ei

tulenenud teisiti. Lepingu p 4.3 järgi oli rentnikul õigus anda renditud vara rendileandja nõusolekuta

osade kaupa allrendile. 19. aprillil 1999 sõlmis rentnik kostjaga eluruumi kasutamiseks viieaastase

tähtajaga üürilepingu, mille järgi tuli tasuda üüri 4000 krooni kuus. 5. augustil 2002 sõlmisid rentnik

ja kostja uue kirjaliku üürilepingu tähtajaga 20 aastat, mille alusel üüris kostja rentnikult sama

eluruumi üürihinnaga 100 krooni kuus.

Õige ei ole hageja arusaam, et rentnikul oli õigus sõlmida kostjaga üksnes allrendileping ja et ta ei

saanud sõlmida üürilepingut. Selle, kas tegemist on eluruumi üürilepingu või rendilepinguga, määrab

üürilepingu ese ja lepingu eesmärk. VÕS § 272 lg 1 järgi on eluruum elamu või korter, mis on

kasutatav alaliseks elamiseks. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjaga sõlmitud üürilepingu objektiks oli

alaliseks elamiseks kasutatav eluruum ja lepingu sõlmimise eesmärk oli anda tasu eest kostja

kasutusse eluruum. Maakohus tuvastas õigesti, et kostjaga sõlmitud üürilepingu eesmärk ei olnud

ruumide allkasutusse andmine tulunduslikul eesmärgil, s.o vilja saamiseks VÕS § 272 lg 4 p 2

mõttes. Seega on 5. augusti 2002. a leping üürileping, millele kohalduvad eluruumi üürilepingut

käsitlevad sätted.

31. märtsi 1998. a rendilepingu p 2.1 järgi olid rentnikul kolmandate isikute ees renditud vara suhtes

kõik omaniku õigused. Sellest tulenevalt on põhjendamatu hageja seisukoht, et rentnikul ei olnud

õigust sõlmida talle renditud eluruumide kohta eluruumi üürilepinguid ja et ta ei saanud olla eluruumi

üürileandja. Eluruumi üürilepingu sõlmimist ei muuda olematuks ka 5. augusti 2002. a üürilepingus

tehtud viide 31. märtsi 1998. a rendilepingule ega nimetatud rendilepingus rentnikule antud õigus

renditud vara osade kaupa allrendile anda.

Kuna on tuvastatud, et kostja kasutab eluruumi kehtiva tähtajalise eluruumi üürilepingu alusel, s.o

valdab asja seaduslikul alusel, on asjakohatu hageja väide, et maakohus ei käsitlenud hageja kõiki

nõudeid.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja

samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Samuti palus hageja mõista kostjalt enda kasuks

välja kõik menetluskulud ja jätta kostja menetluskulud tema enda kanda.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt kvalifitseeris ringkonnakohus poolte õigussuhte vääralt ja

jättis otsuse põhjendamata ning apellatsioonkaebuse väidetele vastamata.

Pooled ei vaidle selle üle, et ridaelamud olid 31. märtsi 1998. a rendilepingu esemeks.

Ringkonnakohus ei ole rendilepingu sisu, sh milliseid lepinguid võis rentnik rendile antud vara kohta

sõlmida, välja selgitanud ega pööranud tähelepanu kasutus- ja allkasutussuhtele. Vaidluse

lahendamisel tuleb tuvastada, kas rentnikul oli lepingust tulenev õigus sõlmida enda nimel

allkasutuslepinguid või oli tal ka õigus sõlmida Eesti Vabariigi nimel üüri- ehk kasutuslepinguid.

Rendilepingust ei tulene rentniku õigust sõlmida üürilepinguid. Rendilepingu esemeks oli riigivara.

Lepingu preambulist ja riigivaraseaduse (RVS) §-st 17 tulenevalt sai Riigikantselei sõlmida

rentnikuga enampakkumise tulemusel ainult rendilepingu ning anda rentnikule üle lepingu objektiks

oleva vara kasutamise õiguse. Lepingust ei tulene, et riik oleks andnud rentnikule volituse vallata ja

kasutada riigile kuuluvat vara nagu omanik. Sellise õiguse andmine oleks vastuolus ka

riigivaraseadusega, kuna võimaldaks rentnikul anda riigi nimel riigivara rendile RVS §-s 17

sätestatud korda järgimata. Üürilepingu sõlmimisel tulnuks järgida riigivaraseaduse sätteid ja

Vabariigi Valitsuse 1. augusti 1995. a määrusega nr 285 kinnitatud riigivara kasutusse andmise korda.

Juhul kui rentnik oleks tegutsenud riigi õigustes, oleks ta saanud sõlmida lepinguid üksnes riigi nimel

ja õigused ning kohustused oleksid tekkinud riigile. Asjas ei ole seda tuvastatud. Rendilepingu p-s 2.1

korrati üksnes lepingu sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse § 24 lg-s 1 sätestatut.

Asjaolu, et kostja kasutusse anti eluruum, ei tähenda, et tegemist on üürilepinguga. Tähtsust ei ole ka

asjaolul, kas ruumid anti kasutusse tulunduslikul eesmärgil. Oluline on tuvastada, kas eluruumid anti

kasutusse või allkasutusse. Hageja ei ole menetluses väitnud, et 5. augusti 2002. a leping on

allrendileping. Tegemist on allkasutuslepinguga, mis sisu poolest vastab allüürilepingu tunnustele.

Sellele viitab ka üürilepingu p-s 1.1 sisalduv märkus, et lepingu pooled on teadlikud, et üürileandja

üüriõigus tuleneb 31. märtsi 1998. a rendilepingust.

Ringkonnakohus kohaldas allüürilepingule vääralt VÕS § 291 lg-t 1 ja jättis põhjendamatult

kohaldama allüürilepingu kohta käivad sätted, sh VÕS § 288 lg 6 ja § 332 lg 4, mille kohaselt ei

saanud pärast üürilepingu ülesütlemist allüürileping enam kehtida. Sellest tulenevalt oli hagejal õigus

nõuda asi ebaseaduslikust valdusest välja ja nõuda õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamist.

8. Kostja vaidles kassatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsus

on seaduslik ja põhjendatud. Ringkonnakohus selgitas välja asjas tähtsust omavad asjaolud ja

kohaldas õigesti materiaalõiguse norme. Rentnik sõlmis kostjaga üüri-, mitte allüürilepingu ja leping

läks vara üleandmisel üle hagejale. Kuna leping kehtib, ei ole õigusvastaselt tekitatud kahju

hüvitamise nõue põhjendatud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 692 lg 1 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu tühistada. Asi tuleb

kahju hüvitamise nõude osas saata TsMS § 691 p 4 ja § 692 lg 5 alusel maakohtule uueks

läbivaatamiseks. Eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljamõistmise nõude kohta tuleb TsMS § 691

p 5 alusel uus otsus, millega mõista eluruum kostja ebaseaduslikust valdusest hageja valdusesse.

10. Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle:

31. märtsil 1998 sõlmisid Riigikantselei ja Osaühing Delikaat tähtajalise rendilepingu, millega anti

Osaühingule Delikaat rendile mh Lohusalu Konverentsikeskuse hooned, sh ridaelamu nr x;

5. augustil 2002 sõlmisid Osaühing Delikaat ja kostja tähtajalise üürilepingu, millega anti kostjale

üürile ridaelamus nr x asuv eluruum (ridaelamusektsioon nr x);

13. veebruaril 2003 sõlmis Riigi Kinnisvara Aktsiaselts hagejaga notariaalselt tõestatud

müügilepingu, mille alusel hageja omandas Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistu ning 31. märtsi

1998. a rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused läksid hagejale üle;

2. aprillil 2003 ütles hageja rendilepingu üles, sest Osaühing Delikaat rikkus rendilepingut. Leping

lõppes 29. aprillil 2003;

9. mail 2003 tegi hageja esindaja kostjale ettepaneku sõlmida üürileping üüritasuga 4000 krooni kuus

või vabastada eluruum alates 15. maist 2003. Kostja ei sõlminud üürilepingut ega vabastanud

eluruumi.

11. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja valdab hagejale kuuluvat eluruumi üürilepingu alusel või

puudub kostjal õiguslik alus hagejale kuuluvat eluruumi vallata, mistõttu tuleb eluruum tagastada.

Selle tuvastamiseks tuleb selgitada, kas kostjaga sõlmiti eluruumi kasutus- või allkasutusleping.

Kolleegium ei nõustu alama astme kohtute käsitusega, et vaidluse lahendamisel on oluline selgitada

välja, kas kostjaga sõlmiti 5. augustil 2003 üüri- või rendileping. Õige on maa- ja ringkonnakohtu

järeldus, et lepingu esemest ja eesmärgist lähtudes tuleb kostjaga sõlmitud lepingut pidada olemuselt

üürilepinguks. Eeltoodu ei tähenda aga seda, et tegemist ei võiks olla allkasutuslepinguga

(allüürilepinguga), mida on hageja ka kogu menetluse kestel väitnud.

VÕS § 288 lg 1 järgi võib üürnik anda üürileandja nõusolekul asja kasutamise osaliselt või täielikult

edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile. VÕS § 341 järgi kohaldatakse

üürilepingu kohta sätestatut ka rendilepingule, kui rendilepingu kohta ei ole sätestatud teisiti. Seega

võivad nii üürnik kui ka rentnik anda üüri- või rendilepingu eseme allkasutusse ja sõlmida selle kohta

allkasutuslepingu. Seadusest ei tulene, et rendilepingu alusel renditud vara ei võiks anda allkasutusse,

sh allüürile.

Asjas on tuvastatud, et Lohusalu Konverentsikeskuse hoonete hulgas anti Osaühingule Delikaat

rendile mh ridaelamu nr x. Rendilepingu p 4.3 järgi oli rentnikul õigus anda rendileandja nõusolekuta

renditud vara osade kaupa allrendile, teavitades rendileandjat kõikidest sõlmitud allrendilepingutest.

Rentnik sõlmiski kostjaga 5. augustil 2002 ridaelamus nr x asuva eluruumi kohta üürilepingu, milles

oli mh märgitud, et üürileandja õigus anda eluruum üürile tuleneb rendilepingust. Kuigi rendilepingu

sõnastuse järgi oli rentnikul õigus anda renditud vara rendile, ei tähenda see kolleegiumi arvates seda,

et rentnikul ei olnud selle sätte alusel õigust anda eluruume üürilepingu alusel allkasutusse. Pooled ka

ei vaidle selle üle, et rentnikul oli õigus anda ruume allkasutusse. Kuna eluruumi omanik oli andnud

eluruumi 31. märtsi 1998. a lepinguga Osaühingu Delikaat kasutusse ning Osaühing Delikaat andis

selle omakorda kostja kasutusse, s.o allkasutusse, tuleb kostjaga 5. augustil 2002 sõlmitud

üürilepingut pidada allkasutuslepinguks (allüürilepinguks).

12. Kuna eeltoodust tulenevalt sõlmiti kostjaga 5. augustil 2002 tähtajaline eluruumi allkasutusleping,

sõltub kostja õigus eluruumi kasutada sellest, kas allüürilepingu üürileandjal on õigus eluruumi

kasutada. VÕS § 288 lg 6 järgi ei või allkasutaja kasutada asja pärast üürilepingu lõppemist ega

teisiti, kui see on lubatud üürnikule, ning üürileandja võib seda allkasutajalt vahetult nõuda. VÕS

§ 334 lg 5 järgi võib üürileandja pärast üürilepingu lõppemist nõuda asja välja ka kolmandalt isikult,

kui asja kasutamise õigus oli kolmandale isikule edasi antud.

Pooled ei vaidle selle üle, et 31. märtsil 1998 Osaühinguga Delikaat sõlmitud rendileping lõppes

29. aprillil 2003. Kuna kasutusleping lõppes, ei olnud Osaühingul Delikaat alates 29. aprillist 2003

enam õigust renditud hooneid, sh ridaelamut nr x kasutada. Sellega kaotas ka kostja VÕS § 288 lg 6

järgi õiguse eluruumi kasutada ning hagejal oli VÕS § 334 lg 5 järgi õigus nõuda, et kostja eluruumi

tagastaks.

Iseenesest võis kostjaga 5. augustil 2002 sõlmitud allkasutusleping pärast 31. märtsil 1998 sõlmitud

rendilepingu lõpetamist kostja ja Osaühingu Delikaat vahel kehtima jääda, kui kostja ja Osaühing

Delikaat ei leppinud kokku, et see lõppeb rendilepingu lõppedes, kuid nimetatud asjaolu ei mõjuta

VÕS § 288 lg-s 6 sätestatud üürileandja õigust nõuda asja allkasutusest välja (vt ka

Riigikohtu 16. aprilli 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-26-08, p 11).

Eeltoodust tulenevalt kasutas kostja vaidlusalust eluruumi allkasutuse korras ja kostja õigus kasutada

eluruumi lõppes eluruumi kostja kasutusse andnud isikuga sõlmitud rendilepingu lõppemisel, s.o

29. aprillil 2003. Seega ei olnud kostjal alates nimetatud kuupäevast õigust eluruumi kasutada ning

see tuli hagejale tagastada.

Pooled ei vaidle selle üle, et kostja valdab ja kasutab eluruumi. Ülalmärgitu kohaselt puudub kostjal

selleks õiguslik alus. Seetõttu tuleb eluruum VÕS § 288 lg 6 ja § 344 lg 5 ning AÕS § 80 lg 1 alusel

kostja ebaseaduslikust valdusest hageja valdusesse välja mõista.

13. Lisaks eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljamõistmisele palus hageja kostjal hüvitada ka

kahju, mille kostja tekitas hagejale kuuluvat eluruumi ebaseaduslikult kasutades.

Praeguses asjas ei ole alama astme kohtud hageja kahju hüvitamise nõuet käsitlenud, sest kohtute

arvates ei kasutanud kostja eluruumi õigusliku aluseta. Kuna kolleegium asus ülal seisukohale, et

sõltumata kostja ja Osaühingu Delikaat 5. augustil 2002 sõlmitud üürilepingu kehtimisest ei olnud

kostjal 31. märtsi 1998. a rendilepingu lõppemise järel õigust eluruumi kasutada, võib kostja olla

eluruumi ebaseadusliku kasutamisega tekitanud hagejale kahju. Kolleegiumi arvates saab

allkasutusse antud asja ebaseadusliku kasutamise eest nõuda VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 ja § 1050

alusel kahju hüvitamist. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus selgitama, kas ja kui palju kostja

hagejale kahju tekitas.

Kahju suuruse kindlaksmääramisel tuleb mh arvestada VÕS §-des 127 ja 128 sätestatut. Kui hageja

nõuab kostjalt saamata jäänud tulu hüvitamist VÕS § 128 lg 4 mõttes, ei ole kolleegiumi arvates õige

võtta kahju suuruse hindamisel aluseks Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistul asuvate ridaelamute

kohta teiste isikutega sõlmitud üürilepingutes kokkulepitud üüritasu ega tasu, mida hageja soovis

saada kostjale tehtud uue üürilepingu sõlmimise ettepanekus.

VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige

tema tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei

oleks esinenud. Saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus

ja võimalus tulu saada (vt Riigikohtu 19. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-94-08, p 12).

Saamata jäänud tulu suuruse kindlakstegemiseks tuleb hageja võimalikust sissetulekust maha arvata

vajalikud kulutused sellise sissetuleku saamiseks (vt Riigikohtu 19. oktoobri 1999. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-90-99). Arvestada tuleb ka kostja kasutuses olnud eluruumi eripäraga.

Valduse rikkumise korral on hüvitatavaks kahjuks eelkõige kaotatud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1

mõttes. Kaotatud kasutuseeliste arvutamisel tuleb lähtuda asja kasutusväärtusest, millest hageja kostja

lubamatu tegevuse tõttu ilma jäi (vt Riigikohtu 19. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 14;

Riigikohtu 13. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p-d 15, 16 ja 19;

Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, p 28 ja Riigikohtu 21. detsembri

2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-05, p 13).

14. Kuna asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks, tuleb menetluskulude jaotus otsustada ja

poolte taotlused menetluskulude väljamõistmiseks lahendada asja lõplikul lahendamisel.

15. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon hagejale TsMS § 149 lg 4 esimese

lause alusel tagastada.

Jaak Luik, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu