3-2-1-41-09 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-41-09

Otsuse kuupäev

Tartu, 11. mai 2009. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Henn Jõks ja Lea Laarmaa

Kohtuasi

Ajaks Capital OÜ hagi aktsiaseltsi Meka vastu 218 415 krooni

65 sendi saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 3. detsembri 2008. a otsus tsiviilasjas

nr 2-07-12034

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Ajaks Capital OÜ kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

218 415 krooni 65 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Ajaks Capital OÜ (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Eva Tibar

Kostja aktsiaselts Meka (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Taivo Ruus

Asja läbivaatamise kuupäev

13. aprill 2009. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 3. detsembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-12034 ja

saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Ajaks Capital OÜ-le kassatsioonkaebuselt 19. detsembril 2008. a tasutud kautsjon

2184 (kaks tuhat ükssada kaheksakümmend neli) krooni 15 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Ajaks Capital OÜ (hageja) esitas 27. märtsil 2007 Harju Maakohtule hagi aktsiaseltsi Meka

(kostja) vastu, milles palus kostjalt välja mõista tekitatud kahju hüvitamiseks 218 415 krooni 65 senti.

2. Hagiavalduse kohaselt omandas hageja 29. septembri 2004. a müügilepinguga kostjalt Tallinnas

Punane 50 ja Punane 52 asuvad kinnistud, koos neid koormavate üüri(rendi)lepingutega. Kostja on

rikkunud müügilepingu p 1.4.6, milles kinnitas, et ei ole sõlminud üürnike ega kolmandate isikutega

kokkuleppeid, millest tulenevalt võiks hagejale tekkida lisakohustusi, ning et kostja on

nõuetekohaselt täitnud lepingu eset koormavatest üürilepingutest tulenevad üürileandja kohustused.

Tõele ei vasta müügilepingu lisa 1 p-s 3.3 sisalduv kostja kinnitus, et lepingu esemel ei ole kostjale

teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud. 17. juunil 2004 kostja ja

OÜ NDX Development vahel sõlmitud üürilepingu p 6.5 lubas üürnikule elektrivõimsust 150 kW,

kuigi kostjal sellise võimsuse kasutamiseks luba ei olnud. 24. septembril 2004, kui kinnistute omanik

oli veel kostja, kontrollis AS Elektrikontrollkeskus OÜ NDX Development kaupluse elektripaigaldisi

ja fikseeris nende olukorda. Nende materjalide alusel kontrollis 7. detsembril 2004 olukorda Eesti

Energia AS ja koostas kontrollakti. Sel ajal oli kinnistute omanik juba hageja. Aktis tuvastati, et OÜ

NDX Development tarbis elektrit omavoliliselt. Elektritööd kaupluses olid küll tehtud, kuid

alajaamas olid tööd tegemata ja kokkulepe elektri tarbimiseks sõlmimata. Tekkinud olukorra oli

sunnitud lahendama hageja. Hageja pidi rekonstrueerima kinnistul asuva alajaama, et saada seaduslik

elektrikasutus. Tööde maksumus oli 218 415 krooni 65 senti.

Rikkudes müügilepingu p 1.4.6, ei teatanud kostja lepingu sõlmimisel hagejale, et esineb

ülalkirjeldatud probleem ja Eesti Energia AS-il võivad olla pretensioonid kinnistu omaniku vastu.

Tõendatud on müüdud asja lepingutingimustele mittevastavus VÕS § 217 lg 2 p 4 kohaselt ja sellega

kahju tekitamine. Kostja ei esitanud hagejale dokumente, mis oleksid aluseks elektrikaabli

kasutamisel, rikkudes VÕS § 211 lg 1 sätteid.

3. Kostja vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt ei ole kostja rikkunud ei seadusest tulenevaid

ega Eesti Energia AS-i kehtestatud nõudeid. 24. septembril 2004, mil kinnistu omanik oli kostja, tegi

AS Elektrikontrollikeskus Punane 52 kinnistul elektripaigaldise tehnilise kontrolli, mille kohta

koostas aruande ning väljastas elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistuse. Väidetava mittevastavuse

fikseeris Eesti Energia AS alles 7. detsembril 2004, mistõttu ei saanud kostja kuni hageja sellekohaste

pretensioonide esitamiseni olla rikkumistest teadlik.

4. Harju Maakohus jättis 27. mai 2008. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Maakohtu otsuse kohaselt peab isik VÕS § 127 lg 4 järgi kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu,

millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu

tagajärg (põhjuslik seos). Tõendatud ei ole kostja süü ja õigusvastane käitumine ning põhjuslik seos

kostja käitumise ja hagejal seeläbi tekkinud kahju vahel.

AS-i Elektrikontrollikeskus väljastatud elektripaigaldise tehnilise kontrolli dokumentidest nähtub, et

24. septembril 2004, s.o ajal, mil kinnistu Punane 52 omanik oli kostja, on välja antud

elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistus. Rikkumine on tuvastatud 7. detsembri 2004. a aktis, s.o

ajal, mil kinnistu omanik oli hageja. Seega ei ole tuvastatud, et kostja on toime pannud rikkumise,

ning tõendatud ei ole põhjusliku seose olemasolu kostja käitumise ja hagejal seeläbi tekkinud kahju

vahel. Punane 52 kinnistu alajaama ümberehitus oli investeering ning asjaolu, et investeering on

seotud kulutustega, ei tähenda, et selle tõttu saaks esitada kahju hüvitamise nõude müügilepingu

rikkumise eest.

Hageja on väitnud, et ostis vaidlusaluse kinnistu üüritulu saamiseks, kuid pooled ei ole võlaõiguslikus

lepingus kokku leppinud tingimuses, et lepingu esemeks olnud kinnistu peab andma hagejale

üüritulu.

Hageja nõudis kostjalt kahju hüvitamist pärast vaidlusaluse kinnistu kasumiga edasivõõrandamist.

Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-70-06 on märgitud, et hea usu põhimõtte oluliseks

funktsiooniks on muuhulgas ka õiguste piiramine õiguste kaotamise kaudu ning pikema aja jooksul

õiguse kasutamata jätmine võib sõltuvalt asjaoludest kaasa tuua selle teostamise lubamatuse. Hageja

ei ole kasutanud õigust kahju sisse nõuda heas usus, sest on esitanud oma nõude pärast kinnistu

võõrandamist. Seetõttu on hageja kinnistust tuleneva nõudeõiguse minetanud.

5. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada.

Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 3. detsembri 2008. a otsusega maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohus jättis menetluskulud hageja kanda.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on õige maakohtu järeldus, et hageja ei ole tõendanud, et kostja

rikkus müügilepingut. Samuti ei ole tõendatud põhjuslikku seost kostja käitumise ja hagejal kahju

tekkimise vahel. Hageja tugineb oma nõudes VÕS § 217 lg 2 p-le 4, mille kohaselt asi ei vasta muu

hulgas lepingutingimustele, kui kolmandal isikul on asja suhtes nõue või muu õigus, mida ta võib

esitada. Üürniku õigus nõuda kinnistu omanikult elektrienergiaga varustamist ei muuda kinnistut

lepingutingimustele mittevastavaks. Üürilepingu olemasolu ja üürniku eelnimetatud õigus oli ostjale

teada juba müügilepingu sõlmimisel. Samuti ei muuda kinnistut lepingutingimustele mittevastavaks

omavoliline elektrienergia tarbimine üürniku poolt, kuigi ebaseaduslik elektriühendus võidi teha juba

eelmise omaniku ajal. Kinnistu puuduseks võis olla elektripaigaldiste niisugune seisukord, mis ei

vasta tavaliselt esitatavatele nõuetele või poolte kokkulepitule. Milles seisnes elektripaigaldiste

mittevastavus, ei ole hageja täpsemalt kirjeldanud ega sellekohaseid tõendeid esitanud.

Hageja käsitab lepingu rikkumisena lepingu eseme mittevastavust lepingutingimustele ja nõuab

kahjuna asja parandamiseks tehtud kulutuste hüvitamist. Hageja ei ole algusest peale tuginenud

asjaoludele, millest nähtuks, et asja parandamiseks tehtud kulutuste hüvitamise eeldused oleks

täidetud. VÕS § 220 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale

mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi

teada saama. Oma majandus- või kutsetegevuses müügilepingu sõlminud ostja peab lepingule

mittevastavust sellest teatamisel piisavalt täpselt kirjeldama. VÕS § 222 lg 5 kohaselt võib kostja asja

ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist

üksnes siis, kui ta on õigustatult nõudnud asja parandamist ja müüja ei ole seda mõistliku aja jooksul

teinud. Hageja ei ole esile toonud, et ta oleks enne hagiga kohtusse pöördumist teatanud kostjale

müügieseme puudustest ja palunud need kõrvaldada.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Hageja leiab kassatsioonkaebuses, et kohtud ei ole motiveerinud, millistele õigusnormidele hagi

rahuldamata jätmine tugineb ja kas kohaldati aegumist või mitte. Asjas puuduvad erandlikud

asjaolud, mis õigustaksid aegumise kohaldamist.

Ringkonnakohus ei ole analüüsinud asjas kõige tähtsamat tõendit - Eesti Energia AS-i kirja, mis

selgitab, et omavolilise ühenduse on loonud kostja. Põhjendamatu on ringkonnakohtu järeldus, et

hageja ei ole kirjeldanud ega esitanud tõendeid selle kohta, milles seisnes elektripaigaldiste

mittevastavus.

On arusaamatu, mida ringkonnakohus pidas silmas lausega, et kinnistut ei muuda lepingutingimustele

mittevastavaks omavoliline elektrienergia tarbimine üürniku poolt, kuigi ebaseaduslik elektriühendus

võidi teha juba eelmise omaniku ajal.

Ringkonnakohus ei ole üldse analüüsinud kostja poolt alajaamast sellise elektriühenduse tegemist,

mille hageja oli sunnitud oma vahenditest ümber tegema, et seadustada olukord, mille kostja oli

loonud enne kinnistute müügilepingu sõlmimist.

Ebaõige on ringkonnakohtu seisukoht, et hageja ei ole täitnud VÕS § 222 lg 5 nõudeid. Hageja saatis

kostjale nõudekirja 2005. a veebruaris ning seda on kirjeldatud nii hagis kui ka kostja vastuses hagile.

Isegi kui eeldada, et hageja asja puudustest õigel ajal ei teatanud või puudusi küllaldaselt ei

kirjeldanud, ei vabasta see kostjat vastutusest, sest tegemist on VÕS § 221 lg 1 p-de 1 ja 2 kohase

müüja tahtlusega asja lepingutingimustele mittevastavuse tekitamises ja sellest ostjale teatamata

jätmises. Lisaks ei ole esimeses kohtuastmes ega ka ringkonnakohtus, sh kohtuistungil väidetud, et

teatamiskohustust oleks rikutud. TsMS § 436 lg 4 kohaselt ei või ringkonnakohus otsust tehes

tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud.

8. Kostja leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et see tuleb jätta rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata TsMS § 691 p 2 alusel samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

10. Praeguses tsiviilasjas vaieldakse eelkõige selle üle, kas kostja on rikkunud hagejaga

29. septembril 2004. a sõlmitud müügilepingu p 1.4.6, mille kohaselt ei teki hagejale kui ostjale

lisakohustusi üürnikega sõlmitud üürilepingutest. Ühes üürilepingus oli üürnikule lubatud

elektrivõimsust 150 kW, mille kasutamiseks kostjal hageja väidete kohaselt tegelikult luba ei olnud.

Hageja väitel pidi ta nimetatud võimsuse tagamiseks seetõttu tegema lisatöid.

11. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus ei ole TsMS § 654 lg-t 4 rikkudes hinnanud asjas esitatud

tõendeid selle kohta, kas üürniku seaduslikult tarbitava elektri võimsus kilovattides enne asja

müümist hagejale oli 150 kW või mitte.

Hageja põhiväiteks oli, et kostjal ei olnud luba kasutada üürnikule lubatud 150 kW elektrivõimsust.

Kohtud pidid võtma selle hageja väite kohta esitatud tõendite alusel seisukoha. Hageja esitatud

24. septembri 2004. a elektripaigaldise kasutuselevõtule eelneva tehnilise kontrolli aruande kohaselt

oli üürniku kaupluse peakaitse suurus 3*250A (amprit) ja nimipinge suurus 0,4kV, ehk 400v (volti).

Hageja esitatud remonttööde lepingu p 2.1 teise lause kohaselt: "Lepingujärgsete tööde teostamine

võimaldab Tellijal kasutada liitumislepingus määratud 500A ühe elektrienergia arvestussüsteemiga,

toitega ühelt alajaama fiidrilt (edaspidi tööd)." Samas juhib kolleegium tähelepanu, et tl 50 asuval

dokumendil on nimivoolu suuruseks enne 24. septembri 2004. a akti koostamist märgitud ka 200A.

Kolleegium märgib, et hageja ei ole järginud TsMS § 363 lg 1 p 3 ja on viitamata jätnud tõenditele,

millega ta oma põhiväidet tõendab. Sellises olukorras pidi hagi menetlev kohus tulenevalt

TsMS § 351 lg-st 1 arutama menetlusosalisega vaidlusaluseid asjaolusid ja laskma vajadusel

täpsustada, milliste tõenditega ta oma põhiväidet tõendab. Samuti oli kohtul võimalik küsida hagejalt,

millise valemi abil ta leiab, et müügilepingu sõlmimise ajal puudus kostjal seaduslik võimalus

kasutada üürilepingus lubatud elektrivõimsust 150 kW.

Eespool nimetatud rikkumine võis kaasa tuua ebaõige lahendi ning ringkonnakohtu otsus tuleb

seetõttu tühistada.

12. Asja uuel läbivaatamisel tuleb p-s 11 nimetatud asjaolu kohta esitatud tõendeid hinnata. Kui

tõendite hindamise käigus selgub, et kostjale ei olnud enne asja müümist seaduslikult tagatud

üürilepingus lubatud võimalus 150 kW kasutamiseks, tuleb hinnata, kas see asjaolu oli hagejaga

sõlmitud müügilepingu rikkumine ja kui oli, siis kas rikkumine oli põhjuslikus seoses hagejale

tekkinud kahjuga ja muid hagi rahuldamiseks või rahuldamata jätmiseks vajalikke asjaolusid.

13. Kolleegium ei nõustu kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus rikkus TsMS § 436 lg-t 4,

tuginedes menetluses esitamata asjaolule - sellele, et hageja ei ole enne kohtusse pöördumist teatanud

müüjale müügieseme puudustest ega ole palunud neid kõrvaldada. Nimetatud asjaolu on VÕS § 222

lg 5 koosseisuline tunnus ja kohus kohaldab õigust omal algatusel, sh kontrollides kas vastava

õigusnormi koosseisulised tunnused esinevad. Küll võib aga tegemist olla poolte jaoks üllatusliku

seisukohaga, millest sõltub tõendite esitamise kohustus. Riigikohtu 14. novembri 2002. a otsuses

tsiviilasjas nr 3-2-1-135-02 on muu hulgas leitud, et kui ringkonnakohus soovib kohaldada seadust,

mis seab protsessiosalised olulisel määral uude protsessuaalsesse positsiooni, eelkõige muudab

tõendamiskoormuse jaotust, tuleb seda protsessiosalistega arutada ja anda neile võimalus esitada oma

seisukohad ning vajadusel ka tõendid.

Võimalik, et hageja on müüjale teatanud asja puudustest ja andnud tähtaja puuduste kõrvaldamiseks

(hageja ja kostja kirjavahetusele viitab tl 63jj asuv kostja 4. mai 2005. a vastus hageja 6. aprilli

2005. a kirjale), kuid on jätnud mingil põhjusel selle asjaolu menetluses esitamata.

14. Vastuseks kassatsioonkaebuse väitele erandlike asjaolude puudumise kohta, mis õigustaksid

aegumise kohaldamist, märgib kolleegium järgmist.

Ringkonnakohus ei ole TsMS § 654 lg-t 5 rikkudes vastanud apellatsioonkaebuse väidetele aegumise

ja erandlike asjaolude puudumise kohta, nõustudes samas maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu

maakohtu seisukohtadega. Kolleegium ei nõustu kohtute seisukohaga, et nõude esitamine pärast

kinnistu võõrandamist välistab müügilepingust tekkinud kahju sissenõudmise. Hageja ei pidanud

kinnistu müümisega viivitama seetõttu, et tal võis olla kinnistu ostutehingust tekkinud nõue kostja

vastu veel esitamata.

Lisaks on maakohus segamini ajanud kaks hagi rahuldamata jätmise alust: nõudeõiguse minetamise

hea usu põhimõtte rikkumise tõttu ja hagi rahuldamata jätmise nõude aegumise tõttu. Kui hageja

oleks hea usu põhimõtte rikkumise tõttu kaotanud nõudeõiguse, siis see ei tähenda, et hagi saaks

rahuldamata jätta nõude aegumise tõttu.

15. Asja uuel läbivaatamisel tuleb sõltuvalt asja lahendamise tulemusest otsustada ka menetluskulude

jaotus.

16. Hageja kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada kassatsioonikautsjon.

Ants Kull, Henn Jõks, Lea Laarmaa