3-2-1-36-09 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-36-09

Otsuse kuupäev

Tartu, 28. aprill 2009. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Ants Kull ja Villu Kõve

Kohtuasi

Katrin Grünbergi hagi Margus Seigeri ja Aleksander Kaldase

vastu kinnisasjale juurdepääsu määramiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 8. oktoobri 2008. a otsus tsiviilasjas

nr 2-06-14192

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Katrin Grünbergi kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Katrin Grünberg (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Ingrid Kullerkann

Kostja Margus Seiger (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Tambet Mullari

Kostja Aleksander Kaldas (isikukood xxxxxxxxxxxx)

Asja läbivaatamise kuupäev

13. aprill 2009. a

Istungil osalenud isikud

Istungile osalejaid ei ilmunud. Protokollis Ragne Rebane.

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 8. oktoobri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-06-14192 ja

saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Katrin Grünbergile kassatsioonkaebuselt 5. novembril 2008. a tasutud kautsjon

400 (nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Katrin Grünberg (hageja) esitas 6. juunil 2006. a hagi Margus Seigeri (kostja) vastu, milles palus

määrata kinnistule juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt üle kostja kinnistu ning teha sellekohane

märkus kinnistusraamatusse. Maakohus kaasas hageja taotlusel menetlusse teise kostjana Annemaa

kinnistu omaniku Aleksander Kaldase.

Hagiavalduse ja selle täienduse kohaselt kuulub hagejale Koolitalu 3 kinnistu (maatulundusmaa).

Hageja kinnistuga külgneb kostjale kuuluv Koolitalu kinnistu. Nimetatud kinnistud tekkisid hageja ja

kostja kui maa tagastamise õigustatud subjektide kokkuleppe alusel. Kostja kinnistut on ajalooliselt

läbinud tee juba enne 2000. aastal kinnistute moodustamist ning hageja kasutas seda

juurdepääsuteena enda kinnistule. 2005. aastal teatas kostja, et ta paigutas tee alla reoveemahuti ning

hageja ei saa enam sealt autoga oma kinnistule. Teisele võimalikule tee asukohale on kostja hakanud

rajama abihoonet. Kostja on keelanud hagejal läbida oma kinnistut ka jalgsi.

Hageja palus määrata Koolitalu 3 kinnistule juurdepääsutee selliselt, et see algaks avalikult

kasutatavalt teelt ning kulgeks piki kostja kinnistu parempoolset piiri 4 m laiuselt kostja kuuri tagant.

Alternatiivselt võib määrata juurdepääsutee kostja ja Annemaa kinnistu piirile 4 m laiuses selliselt, et

kummalegi kinnistule jääb tee 2 m laiuses. Võimalik on juurdepääs ka üle Annemaa kinnistu või selle

piirilt, kuid selline tee oleks oluliselt pikem. Hageja leidis, et tasu tee kasutamise eest tuleb kindlaks

määrata seaduse alusel elamumaa koefitsiendiga 0,75. Tee rajamise kohustus peaks olema kostjal

ning tee korrashoiu kohustus hagejal.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja selgitas, et pooled leppisid kokku endise Koolitalu 11 maaüksuse

tagastamisel moodustatavate kinnistute piiride kulgemises. Kuivõrd hageja teadis, et tema omandisse

saaval kinnistul ei ole ühendust avalikult kasutatava teega, ei ole hageja tuginemine asjaõigusseaduse

(AÕS) § 156 lg-le 2 asjakohane. Elamu kõrval asuvat ajutist teed kasutati ligipääsuks praegusel

hageja kinnistul olevale põllumaale. Kostja vajab seda ajutist teekohta ehituseks. Kuivõrd ajutine tee

kulgeb läbi hoovi, takistab see elamu sihipärast kasutamist ja majavalduse laiendamist. Hageja ei

kasuta kinnistu põllumaad, seega ei ole juurdepääsu raskendamisega talle kahju tekitatud. Hageja

taotletav juurdepääs takistaks kostja elamu ja selle abihoonete kasutamist ja laiendamist. Hagejal on

võimalik taotleda kinnistule juurdepääs ka üle Annemaa kinnistu, mis piirneb kostja kinnistuga. See

juurdepääs koormaks kinnistu omanikku vähem kui kostja kinnistule seatav juurdepääs. AÕS § 156

lg 1 kohaselt tuleb juurdepääsu määramisel kaaluda koormatava kinnisasja omaniku huve ja teiste

võimalike juurdepääsuteede alla jäävate kinnistute omanike huve. Juurdepääsu tasu määramisel võiks

kasutada kahekordset koefitsienti.

3. A. Kaldas vaidles hagejale vastu ja leidis, et vaidluse peavad lahendama hageja ja kostja. Üle

temale kuuluva Annemaa kinnistu ei ole ajalooliselt kulgenud teed kinnistu taga asuvale heinamaale

ja metsa, mis kuulus varem endise Koolitalu 11 maaüksuse koosseisu.

4. Harju Maakohus rahuldas 6. detsembri 2007. a otsusega hagi.

Maakohus tuvastas, et endise Koolitalu 11 maaüksuse 1/2 maa osas omandireformi õigustatud

subjektiks tunnistatud Aime Seiger loovutas oma nõudeõiguse hagejale ja kostjale, kes sõlmisid

4. novembril 1998. a kokkuleppe maaüksuse tagastamisel omavaheliste piiride kulgemise kohta.

Hagejale kuulub Laoküla külas Keila vallas asuv Koolitalu 3 kinnistu ning kostjale samas külas asuv

Koolitalu kinnistu, mis asub hageja kinnistu ja avalikult kasutatava tee vahel. A. Kaldas on Laoküla

külas Keila vallas asuva Annemaa kinnistu omanik.

AÕS § 156 lg 1 kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja.

Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei

saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb

arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. AÕS § 156 lg 2 sätestab, et kui kinnisasja osalise

võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega,

peab selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni toimus, võimaldama teise osa omanikul ühendust

pidada oma kinnisasja kaudu sama paragrahvi 1. lõikes nimetatud tingimustel.

Maakohus leidis, et AÕS § 156 lg 1 kohaldamise eeldused on täidetud. Pooled ei vaidle selle üle, et

hageja kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Hageja ei ole kostja ega ühegi teise

naaberkinnistu omanikuga sõlminud kokkulepet juurdepääsu seadmiseks. Asjas tuleb kohaldada AÕS

§ 156 lg-t 2 ning määrata hageja kinnistule juurdepääs üle kostja kinnistu. Enne maade tagastamist oli

tegemist ühtse Koolitalu 11 maaüksusega. Pooled ei vaidle selle üle, et hagejale kuuluvale põllumaale

pääses üle kostja kinnistu. Maade tagastamise käigus oli pooltel võimalik omandada maaüksus

kaasomandisse, kuid nad leppisid kokku erinevate kinnistute moodustamises ning piiride kulgemises.

Hageja teadis, et tema omandisse saaval kinnistul ei ole ühendust avalikult kasutatava teega, kuid ta

ei kaotanud sellega juurdepääsu nõudmise õigust. Poolte 4. novembril 1998. a kokkulepet saab

käsitada kinnisasja osalise võõrandamisena, mille tagajärjel kaotas hageja kinnistu ühenduse avalikult

kasutatava teega. AÕS § 156 kohaldatakse ka olukorras, kus maaüksus jagati enne

kinnistusraamatusse kandmist. Kõnealuse sätte eesmärk on säilitada ajalooliselt väljakujunenud

juurdepääsud ning mitte koormata juurdepääsudega naaberkinnistute omanikke, kelle maad ei ole

kunagi juurdepääsuks kasutatud. Kinnistute jagamine ei tohi naaberkinnistute omanikele kaasa tuua

kohustusi, millega nad ei saanud varem arvestada. Kui pooled on kokkuleppel tekitanud kinnistu,

kuhu enne jagamist pääses üle kostja kinnistu, tuleb selline juurdepääs säilitada. Kuivõrd asjas tuli

kohaldada AÕS § 156 lg-t 2, ei analüüsinud maakohus teisi kostja osutatud võimalikke

juurdepääsuteid.

Maakohus määras hageja kinnistule juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt üle kostja kinnistu (piki

kostja kinnistu idapoolset piiri 4 m laiuselt) ööpäevaringselt ning kasutamiseks nii jalgsi kui ka

sõidukitega, sh põllutöömasinatega. Tee kasutamise aastatasuks määras maakohus asjaõigusseaduse

rakendamise seaduse § 154 lg 2 alusel teealuse maa üheprotsendilise maksustamishinna arvulise

näitaja ja koefitsiendi 1,5 korrutise. Samuti otsustas maakohus kanda AÕS § 63 lg 1 p 4 ja § 141 lg 3

alusel kinnistusraamatusse märkuse juurdepääsutee kohta. Kuna maakohus rahuldas hageja

põhinõude, ei põhjendanud maakohus alternatiivse nõude rahuldamata jätmist.

5. Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse kostja, kes palus maakohtu otsuse tühistada ja

teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 8. oktoobri 2008. a otsusega maakohtu otsuse ja saatis asja

maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt kohaldas maakohus valesti AÕS § 156 lg-t 2. See säte

kohaldub siis, kui hageja nõuab kostjalt senise tee (juurdepääsu) kasutamise võimaldamise jätkamist,

kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse

avalikult kasutatava teega. Praeguses asjas möönis kostja, et varem pääses hageja oma kinnistule

kostja kinnistul olnud ajutise tee kaudu ja läbi tema hoovi. Kostja on aga selle tee likvideerinud ja

rajanud oma hooneteni uue tee, mis algab avalikult kasutatavalt teelt ning kulgeb keskelt läbi tema

maatüki kuni krundi teises servas asuvate hooneteni. Hageja nõuab hoopis uut juurdepääsu 4 m laiuse

teena piki kostja krundi piiri. Seal ei ole teed praegu ega ole olnud ka varem. Seetõttu ei ole

kohaldatav AÕS § 156 lg-s 2 sätestatud varasema tee (läbipääsu) talumise kohustus. Asjas tuleb

rakendada AÕS § 156 lg-t 1 ning maakohtul tuleb analüüsida kostja vastuväiteid, et hagejal oleks

võimalik saada juurdepääs vähem koormaval viisil mujalt kui üle kostja kinnistu. Samuti tuleb

maakohtul asja uuel läbivaatamisel kaaluda kõigi hageja naaberkinnistute omanike kaasamist ning

selgitada, mis eesmärgil hageja oma kinnistut kasutab ja kasutada soovib.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi

rahuldada.

Ringkonnakohus jättis valesti kohaldamata AÕS § 156 lg 2. Ainuüksi sellest, et juurdepääs

määratakse samale kinnisasjale, kuid senisest erinevas asukohas, ei saa teha järeldust, et viidatud säte

ei kohaldu. Maakohus selgitas õigesti viidatud sätte eesmärki ja tähendust. Ringkonnakohus rikkus ka

menetlusõiguse norme, kui käsitles esiletoodud asjaolusid pooltest erinevalt. Hageja ei ole seadnud

tingimuseks, et juurdepääs tuleks määrata senisest erinevas asukohas, vaid pakkus välja võimaluse,

mis võiks olla kostjale vähem koormav. Kostja nõustus, et kui juurdepääs määratakse tema kinnistu

kaudu, võiks tee kulgeda hageja pakutud viisil. Seega ei vaidle pooled tee asukoha üle kostja

kinnistul, vaid selle üle, kas tee peaks üldse kulgema üle kostja kinnistu.

8. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidles kostja sellele vastu ning leidis, et ringkonnakohus kohaldas

õigesti materiaalõiguse norme ega rikkunud menetlusõiguse norme.

A. Kaldas nõustus osaliselt kassatsioonkaebuse seisukohtadega, kuid leidis, et ringkonnakohtu otsuse

alusel on võimalik leida pooli rahuldav lahend.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning menetlusõiguse normi

olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata TsMS § 691 p 2 alusel samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

10. Kolleegium nõustub hageja kassatsioonkaebuse väitega, et asjas tuleb kohaldada AÕS § 156

lg-t 2, mille kohaselt, kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa

kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni toimus,

võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu AÕS § 156 lg-s 1 nimetatud

tingimustel. Selle sätte eesmärgiks on säilitada tavana väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava

teega, koormamata omanikke, kelle kinnisasja ei ole avalikult kasutatava teega ühenduse pidamiseks

kasutatud. AÕS § 156 lg-st 2 tuleneb, et tee (juurdepääsu) määramise võimalusi ühenduse pidamiseks

avalikult kasutatava teega kaalutakse selle kinnisasja piires, mille kaudu ühendus seni toimus. Seega

leidis ringkonnakohus ekslikult, et viidatud säte kehtestab vaid varem kasutatud juurdepääsutee

talumise kohustuse, mis tee likvideerimisega lõpeb. Nii AÕS § 156 lg 1 kui ka sama paragrahvi lg 2

kohaselt tuleb juurdepääsu määramisel arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve, kuid AÕS

§ 156 lg 2 tähenduses tuleb eeltoodut arvestades juurdepääsu määramisel kaaluda selle omaniku

huve, kelle kinnisasja ühenduse pidamiseks avalikult kasutatava teega seni kasutati.

Asjas on tuvastatud, et hageja pääses oma kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele üle kostja

kinnisasja, kuid praeguseks on ta selle ühenduse kaotanud. Seega tuleb hagejale tagada AÕS § 156

lg 2 alusel ühendus avalikult kasutatavale teele üle kostja kinnisasja, kaaludes, milline juurdepääsutee

on kostjat kõige vähem koormav. Eeltoodu alusel on ekslik ringkonnakohtu seisukoht, et asjas tuleb

analüüsida, kas hagejal oleks võimalik saada juurdepääs vähem koormaval viisil mujalt kui üle kostja

kinnistu, ning kaaluda kõigi hageja naaberkinnistute omanike kaasamist.

11. Õige on ka hageja kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus rikkus asja lahendamisel

menetlusõiguse norme, kui käsitles esiletoodud asjaolusid pooltest erinevalt. Kohtuotsuse

põhjenduste järgi tugines ringkonnakohus asja lahendamisel eeldusele, et hageja nõuab juurdepääsu

avalikult kasutatavale teele mujalt kui seni kasutatud teed mööda. Hagiavalduse ja selle täienduse

kohaselt taotles hageja juurdepääsu 4 m laiuse teena piki kostja kinnistu piiri, pakkudes alternatiivina

välja ka teised võimalused, mis on aga hageja hinnangul kostjale koormavamad. Maakohtu 28. juuni

2007. a eelistungi protokollist (tlk 85) nähtub, et ka kostja on avaldanud oma eelistuse tee asukoha

kohta juhuks, kui juurdepääs tuleb tagada üle tema kinnistu. Vastuseks hageja esindaja küsimusele

märkis kostja esindaja, et kui juurdepääs tuleb tagada üle kostja kinnistu, oleks kostjale kõige vähem

koormav juurdepääsu seadmine piki tema kinnistu piiri.

Eeltoodust tulenevalt ei saanud ringkonnakohus järeldada, et hageja rajas oma nõude sellele, et

juurdepääs peab olema tagatud just 4 m laiuse teena piki kostja kinnistu piiri. Ringkonnakohus rikkus

TsMS § 436 lg-t 3, mille järgi võib kohus tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli

võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. Sama

paragrahvi lg 4 teise lause järgi ei või kohus hinnata esiletoodud asjaolu otsuses erinevalt mõlemast

poolest, välja arvatud juhul, kui kohus on juhtinud sellisele võimalusele enne poolte tähelepanu ja

andnud neile võimaluse avaldada oma seisukoht. Nimetatu kehtib TsMS § 654 lg 1 teise lause järgi

ka ringkonnakohtu otsuse kohta.

12. Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi vale kohaldamise tõttu

saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kolleegium leiab, et asjas ei ole vajalik täiendavalt välja

selgitada olulisi asjaolusid, milleks ringkonnakohtu menetlus ei pruugi tagada piisavaid võimalusi.

Seega on mõistlik saata asi uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel

läbivaatamisel otsustada AÕS § 156 lg-t 2 kohaldades hageja nõude rahuldamise üle.

13. Menetluskulude jaotus määratakse kindlaks asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemusest.

14. Hageja kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada kassatsioonikautsjon.

Praeguses asjas on kautsjoni tasunud hageja eest Advokaadibüroo Leppik ja Partnerid Osaühing.

Alates 1. jaanuarist 2009. a kehtiv TsMS § 149 lg 8 sätestab, et kautsjon tagastatakse avalduse

lahendanud kohtu määruse alusel menetlusosalisele, kes selle tasus või kelle eest see tasuti, või tema

korraldusel muule isikule. Sellise avalduse või kaebuse esitamisel, millelt tuleb maksta kautsjonit,

tuleb avalduses või kaebuses märkida, kellele ja millisele pangakontole tuleb kautsjon tagastada.

Tulenevalt viidatud sättest tuleb hagejal kautsjoni tagastamiseks teatada Riigikohtule, kellele ja

millisele pangakontole tuleb kautsjon tagastada.

Lea Laarmaa, Ants Kull, Villu Kõve