3-2-1-144-08 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-144-08

Otsuse kuupäev

Tartu, 13. aprill 2009. a.

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Fortum Termest AS-i hagi Oja 59 Korteriühistu, Merle

Voitki, Alvar Luntsi, Christo Koppeli, Alar Peetrisoo, Mare

Lepa, Ave Fabriciuse, Arnard Lodi, Natalja Pjankova, Maie

Palivere, Aare Muttiku, Neonila Kippari ja Andres Lelovi

vastu omandiõiguse tunnustamiseks ning Oja 59

Korteriühistu vastu kahju hüvitamiseks või müügilepingu

muutmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 14. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-

05-18416

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Fortum Termest AS-i kassatsioonkaebus

Oja 59 Korteriühistu, Merle Voitki, Alvar Luntsi, Christo

Koppeli, Alar Peetrisoo, Mare Lepa, Ave Fabriciuse, Arnard

Lodi, Natalja Pjankova, Maie Palivere, Aare Muttiku, Neonila

Kippari ja Andres Lelovi kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

39 099 krooni 15 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Fortum Termest AS (registrikood xxxxxxxx), esindajad

vandeadvokaat Liina Linsi ja vandeadvokaat Liina Naaber.

Kostjad Oja 59 Korteriühistu (registrikood xxxxxxxx),

Merle Voitk (isikukood xxxxxxxxxxx),

Alvar Luntsi (isikukood xxxxxxxxxxx),

Christo Koppel (isikukood xxxxxxxxxxx),

Alar Peetrisoo (isikukood xxxxxxxxxxx),

Mare Lepp (isikukood xxxxxxxxxxx),

Ave Fabricius (isikukood xxxxxxxxxxx),

Arnard Lodi (isikukood xxxxxxxxxxx),

Natalja Pjankova (isikukood xxxxxxxxxxx),

Maie Palivere (isikukood xxxxxxxxxxx),

Aare Muttik (isikukood xxxxxxxxxxx),

Neonila Kippar (isikukood xxxxxxxxxxx),

Andres Lelov (isikukood xxxxxxxxxxx),

kostjate esindaja vandeadvokaat Aivar Pilv.

Asja läbivaatamise kuupäev

9. veebruar 2009. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindajad vandeadvokaat Liina Linsi ja vandeadvokaat

Liina Naaber. Kostjate esindaja vandeadvokaat Merit Helm.

Protokollis Ragne Rebane

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 14. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-05-18416 osas,

millega tühistati Pärnu Maakohtu 12. novembri 2007. a otsus. Muus osas jätta Tallinna

Ringkonnakohtu 14. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-05-18416 muutmata.

2. Jätta Pärnu Maakohtu 12. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 2-05-18416 jõusse osas,

millega jäeti rahuldamata lepingu muutmise nõue. Tühistada Pärnu Maakohtu 12. novembri

2007. a otsus tsiviilasjas nr 2-05-18416 kohtukulude osas ja teha selles osas uus otsus.

3. Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt:

3.1. Jätta Fortum Termest AS-i hagi Oja 59 Korteriühistu, Merle Voitki, Alvar Luntsi, Christo

Koppeli, Alar Peetrisoo, Mare Lepa, Ave Fabriciuse, Arnard Lodi, Natalja Pjankova, Maie

Palivere, Aare Muttiku, Neonila Kippari ja Andres Lelovi vastu omandiõiguse tunnustamiseks

ning Oja 59 Korteriühistu vastu kahju hüvitamiseks või müügilepingu muutmiseks täielikult

rahuldamata.

3.2. Jätta menetluskulud Fortum Termest AS kanda.

3.3. Mõista Fortum Termest AS-ilt Oja 59 Korteriühistu kasuks välja kohtukulu (tasu

advokaadi õigusabi eest) 2375 (kaks tuhat kolmsada seitsekümmend viis) krooni.

4. Jätta Fortum Termest AS-i kassatsioonkaebus rahuldamata.

5. Rahuldada Oja 59 Korteriühistu, Merle Voitki, Alvar Luntsi, Christo Koppeli, Alar

Peetrisoo, Mare Lepa, Ave Fabriciuse, Arnard Lodi, Natalja Pjankova, Maie Palivere, Aare

Muttiku, Neonila Kippari ja Andres Lelovi kassatsioonkaebus.

6. Tagastada Fortum Termest AS-le kassatsioonkaebuselt rohkem tasutud kautsjon

400 (nelisada) krooni. Kautsjon 400 (nelisada) krooni arvata riigituludesse.

7. Tagastada Oja 59 Korteriühistule kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 400 (nelisada)

krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Aktsiaselts Pärnu Soojus (alates 26. septembrist 2007 ühinenud Fortum Termest AS-iga ja

registrist kustutatud) (edaspidi hageja) esitas 18. oktoobril 2005 Pärnu Maakohtule Oja 59

Korteriühistu (edaspidi korteriühistu) vastu hagi, milles palus kostjal hüvitada elamus asuva

soojussõlme ebaseadusliku kasutamisega tekitatud kahju 13 200 krooni, s.o soojussõlme 22 kuu

kasutustasu alates 1. aprillist 2004, või muuta alates 1. aprillist 2004 poolte soojusenergia

müügilepingut ja lisada sellesse kostja kohustus tasuda soojussõlme kasutamise, sh hooldamise ja

remondi eest hagejale 600 krooni kuus, millele lisandub käibemaks. Korteriomanike palvel lubas

Pärnu Maakohus 2. mai 2006. a määrusega astuda iseseisva nõudeta kolmandate isikutena kostja

poolel menetlusse kõigil elamu korteriomanikel.

Lisaks esitas hageja 7. juunil 2006 korteriühistu vastu hagi elamus asuva soojussõlme omandiõiguse

tuvastamiseks. 16. juunil 2006 esitas hageja hagi elamus asuva soojussõlme omandiõiguse

tunnustamiseks ka korteriomanike vastu, kes olid seni menetluses kolmandad isikud.

18. septembri 2006. a määrusega liitis maakohus hageja ülalnimetatud hagid ühte menetlusse ja

märkis, et korteriomanikud on hagide liitmise järel menetluses kostjad.

Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt lasi OÜ Ülejõe Soojusvõrk 23. septembri 1999. a

töövõtulepingu alusel paigaldada Pärnus Oja 59 asuvasse elamusse soojussõlme. OÜ Ülejõe

Soojusvõrk võõrandas 30. juunil 2002 koos muu varaga soojussõlme hagejale.

Hageja ja korteriühistu sõlmisid 1. juulil 2002 ka võrguühenduse kasutamise lepingu nr 118, mille

p 2.3.2. järgi on hageja soojussõlme omanik. Samal päeval sõlmisid hageja ja korteriühistu

soojusenergia müügilepingu, mille alusel varustab hageja elamut soojusenergiaga. Koostati ka

piiritlusakt nr 590602, millega määrati kindlaks seadmete kuuluvus.

Kuni 1. aprillini 2004 sisaldus soojussõlme kasutamise tasu soojusenergia hinnas. 19. märtsil 2004

Energiaturu Inspektsiooni kooskõlastatud soojusenergia piirhind sisaldas Energiaturu Inspektsiooni

selgituse kohaselt ettevõtte kulusid ainult mõõtesüsteemini (liitumispunktini) ja soojussõlmele tehtud

kulutusi soojusenergia piirhinna sisse ei arvestatud. Seetõttu on hagejal õigus nõuda eraldi tasu

soojussõlme kasutamise eest. Hageja tegi korteriühistule ettepaneku hakata alates 1. aprillist 2004

tasuma soojussõlme kasutamise eest eraldi tasu või osta soojussõlm välja, kuid korteriühistu keeldus,

väites, et soojussõlm on korteriomanike kaasomandis.

Hageja arvates kuulub soojussõlm temale. Soojussõlm on iseseisev tegelikkuses piiritletav seadmete

komplekt, mis ei ole elamuga püsivalt ühendatud ja mida on võimalik eraldada ilma elamut oluliselt

kahjustamata. Eraldamise kulud ei ületa soojussõlme väärtust ega kahjusta oluliselt elamut ega

soojussõlme. Mõlemaid saab pärast eraldamist senisel majanduslikul viisil kasutada. Soojussõlm on

küll tarbijapaigaldis kaugkütteseaduse (KKütS) § 2 p 4 mõttes, kuid kaugkütteseadus ei reguleeri

omandiõigust. Soojussõlm on surveseadmestik surveseadme ohutuse seaduse (SOS) § 4 mõttes.

Teisele isikule kuuluval kinnisasjal paiknev surveseadmestik ei ole asjaõigusseaduse (AÕS) § 158

kohaselt kinnisasja oluline osa, vaid vastab tehnovõrgu ja rajatiste tunnustele ega saa olla

korteriomandite oluliseks osaks. Soojussõlme ei paigaldatud elamu ehitamisel 1971. aastal. See

projekteeriti ja paigaldati 1999. aastal. Kõik elamus varem asunud soojussõlme seadmed demonteeriti

ning anti üle korteriühistule.

Hagejal on 1. juulil 2002 sõlmitud lepingute järgi jätkuvalt soojussõlme kasutusse andmise ja

hooldamise kohustus, kuid alates 1. aprillist 2004 ei kooskõlastanud Energiaturu Inspektsioon enam

soojussõlme kasutamise tasu sisaldavat soojusenergia tariifi. Seega on lepingute sõlmimise aluseks

olnud faktilised asjaolud muutunud. Sellega on kaasnenud poolte kohustuste vahekorra oluline

muutumine, mis annab hagejale õiguse nõuda võlaõigusseaduse (VÕS) § 97 lg 1 ja 4 alusel poolte

kohustuste esialgse vahekorra taastamist, sh tagasiulatuvalt alates lepinguliste kohustuste vahekorra

muutumisest. Hageja soovib soojussõlme omanikuna saada selle kasutamise eest alates 1. aprillist

2004 õiglast tasu - 600 krooni kuus, millele lisandub käibemaks - ning muuta vastavalt 1. juuli

2002. a lepinguid.

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.

Elamus asuv soojussõlm kuulub elamu korteriomanikele, sest see on elamu oluline osa

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 53 lg 1 ja § 55 lg 1 tähenduses, mis ei saa TsÜS § 53 lg 2

järgi olla eri isikute omandis. Eesti kliimas ei ole elamu ilma küttesüsteemi osaks oleva

soojussõlmeta kasutatav ja elamu ei ole täielik, kui soojussõlme pole. Soojussõlm ei ole iseseisev

vallasasi. Kõik elamu ehitamiseks kasutatavad materjalid ja detailid on enne ehitisega ühendamist

vallasasjad, kuid pärast ehitisega ühendamist muutuvad nad kinnisasja oluliseks osaks. Kinnisasja

päraldise kui vallasasja iseseisev kasutamine peab olema võimalik ka seda peaasjaga ehk ehitisega

ühendamata. Soojussõlm on elamuga püsivalt ühendatud. Pärast eraldamist ei ole soojussõlm enam

iseseisvalt kasutatav ja seda ei saa eraldada ilma elamut oluliselt kahjustamata. Pärast soojussõlme

eraldamist ei saa ka elamut ilma küttesüsteemi ümberehitamata või uut soojussõlme paigaldamata

sihtotstarbeliselt kasutada.

Soojussõlm projekteeriti ja ehitati koos elamuga juba 1971. aastal. Soojussõlm oli elamu

küttesüsteemi osana ettenähtud juba elamu projektis ja elamu anti kasutusse koos soojussõlmega.

Kostjad renoveerisid soojussõlme enne hagejat 1997. aastal. Tööd telliti AS-ilt Kiwi.

Kuna omandiõiguse tekkimise eelduseks on asjaõigusliku tehingu tegemine, ei saanud hageja omand

tekkida 1. juuli 2002. a võrguühenduse kasutamise ja soojusenergia müügilepingu alusel.

Kuna soojussõlm on korteriomanike kaasomandis, tuleb hageja kahju hüvitamise nõue jätta

rahuldamata, sest hageja ei ole tõendanud kostjate õigusvastast käitumist, kostjate süüd ega sellega

põhjuslikus seoses olevat kahju tekkimist. Alternatiivnõue lepingu muutmiseks tuleb jätta samuti

rahuldamata, sest pooled ei ole soojussõlme kasutamise eest tasu maksmises kunagi kokku leppinud.

3. Pärnu Maakohus jättis 12. novembri 2007. a otsusega hagid soojussõlme omandiõiguse

tunnustamiseks, kahju hüvitamiseks ja lepingu muutmiseks rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et elamu soojussõlme paigalduse

tellis ja selle eest tasus OÜ Ülejõe Soojusvõrk, kuid viimane ei pruugi seeläbi veel paigaldatud

soojussõlme omanikuks saada. Asjaõiguslik käsutustehing ja võlaõiguslik kohustustehing on

omavahel lahutatud. Asja omandiõigus võib minna üle ka isikule, kes ei ole asja paigaldamise eest

maksnud. Omandiõiguse üleminek aga ei välista asja paigaldamise eest tasunud isiku võlaõiguslikku

nõuet asja omandanud isiku vastu. Sellist nõuet ei ole käesolevas asjas esitatud. Seetõttu tuleb

lahendada soojussõlme omandiõiguse küsimus, mis sõltub eelkõige sellest, kas soojussõlm on elamu

oluline osa või mitte.

Korteriomanditeks jagatud elamu (ehitis) on ehitatud Pärnus Oja 59 asuvale maatükile, s.o

kinnisasjale. Elamu on TsÜS § 54 lg 1 järgi kinnistu oluline osa. TsÜS § 55 lg 1 järgi on ehitise

olulised osad asjad, millest see on ehitatud või mis on sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa

eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata. TsÜS § 55 lg-s 1 sätestatud ehitise

definitsioon hõlmab oluliste osade kõiki elemente, mille kasutamisega (lisamisega) omandab hoone

oma olemuslikud tunnused, s.o kõik, milleta hoonet ei saaks tavaarusaama kohaselt käsitada

valmisolevana ehk terviklikuna. Asi on ehitisega püsivalt ühendatud, kui see on paigaldatud

eesmärgiga muuta paigaldatav asi ehitise kui funktsionaalsest terviku osaks ja panna see igapäevaselt

teenima ehitise eesmärgipärase kasutamise huve.

Riiklikult tunnustatud eksperdi A. Birgi arvamuse kohaselt on soojussõlm vajalik soojuse

ülekandmiseks väliselt soojuskandjalt (kaugküttevõrk) ehitise sisemisele soojusvõrgule. Soojussõlm

moodustab elamu kütte- ja soojaveevarustuse torustikuga funktsionaalse terviku, mille eraldamisel

muudetakse algselt projekteeritud elamu funktsionaalset terviklikkust ning elamu kasutamine muutub

ilma alternatiivsete kütteseadmete paigaldamiseta meie kliimas võimatuks. Hageja esitatud asjatundja

V. Pella arvamuse kohaselt jääks ehitis soojussõlme eemaldamise korral kütteta kuni maja sisemise

küttesüsteemi ja kaugküttesüsteemi ühendamiseni. Soojussõlme eraldamisega kaoks ehitisest ka sooja

vee kasutamise võimalus. Viimase taastamiseks tuleks ehitisse paigaldada sooja tarbevee

soojusvaheti. Elamusse paigaldatud täisautomaatne soojussõlm on vajalik soojuse efektiivseks

kasutamiseks ning seega ei ole soojussõlm ühendatud elamuga mööduvaks otstarbeks. Kui

soojussõlm eemaldada, tuleb taastada projektijärgne olukord ja maja küttesüsteem säilib, maja

köetakse edasi, kuid mitte soojussäästlikult.

Eeltoodu alusel on soojussõlm elamu oluline osa, sest see on elamuga püsivalt ühendatud ja vajalik

elamu sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Soojussõlm on ühenduslüliks kaugküttevõrgu ja elamusisese

keskküttesüsteemi vahel, mille eesmärgiks on soojuse juhtimine elamusisesesse keskküttesüsteemi.

Kaugküttesüsteemi sihtotstarbelist toimimist ehitise soojussõlme eraldamine ei häiri, kuid see häirib

ehitise sihtotstarbelist kasutamist. Seega teenib soojussõlm elamu, mitte kaugküttevõrgu huve.

Sekkumine ehitise kui funktsionaalse terviku toimimisse, mille tõttu on häiritud ehitise

eesmärgipärane kasutamine ning tuleb teha olulisi kulutusi ehitise endise funktsionaalsuse

taastamiseks, on ehitise tervikliku majandusliku väärtuse rikkumine ja seeläbi käsitatav ehitise olulise

osa kahjustamisena. Seaduse mõttes tuleb silmas pidada mitte ainult väärtuselist, vaid ka

funktsionaalset kahjustamist. Seetõttu ei ole oluline, et hageja arvates on soojussõlme eraldamise

kulud võrreldes soojussõlme väärtusega väikesed. Samuti ei ole hageja kulude suurust tõendanud.

Soojussõlm on ühtlasi elamu teenindamiseks vajalikul maal ehitatud ja elamu sihtotstarbeliseks

teenindamiseks omavahel funktsionaalselt seotud soojatorustike ja abiseadmete võrguga ühendatud

talituslik kogum tarbija varustamiseks soojusega, s.o tarbijapaigaldis KKütS § 2 p 4 mõttes. Kuna

elamusisene keskküttesüsteem moodustab elamuga funktsionaalse terviku, on see käsitatav elamu

olulise osana TsÜS § 55 lg 1 mõttes. Sellest tulenevalt tuleb ka soojussõlme kui elamusisese

keskküttesüsteemi seda osa, mille kaudu on keskküttesüsteem kaugküttesüsteemiga ühendatud,

lugeda ehitise oluliseks osaks. KKütS § 2 p 5 järgi on ehitise (elamu) ja võrgu (KKütS § 2 p 3)

vaheliseks piiritluspunktiks liitumispunkt, s.o võrgu ja tarbijapaigaldise ühenduskoht, mitte

tarbijapaigaldise ja ehitisesisese keskküttesüsteemi ühenduskoht. Ka see viitab asjaolule, et

soojussõlm on elamu, mitte kaugküttesüsteemi osa. Seega on nii ehitis kui ka sellega ühendatud

ehitisesisene keskküttesüsteem, sh soojussõlm TsÜS § 54 lg 1 järgi ehitisealuse kinnisasja oluline

osa.

Soojussõlm ei vasta soojusenergia ülekandmiseks vajaliku surveseadmestiku tunnustele SOS § 4

tähenduses ega tehnovõrgu ja -rajatise tunnustele. Kuna soojussõlm on tarbijapaigaldis ja kinnisasja

oluline osa, ei saa see olla tehnorajatis AÕS § 158 lg 1 mõttes ja sellele ei kohaldu TsÜS § 54 lg 2.

Hagejal puudus kinnistule soojussõlme ehitamiseks asjaõiguslik alus, samuti ei ole soojussõlm

ehitatud kinnistule mööduvaks otstarbeks, mistõttu ei saa kohaldada ka TsÜS § 55 lg-t 2.

TsÜS § 53 lg 2 kohaselt ei saa asi ja selle olulised osad olla eri isikute omandis ning asja ja selle

olulisi osasid ei saa koormata erinevate asjaõigustega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kinnistu

on korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1 järgi elamus asuvate korteriomandite omanike kaasomandis.

Kaasomandi esemeks on KOS § 1 lg 2 järgi maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi

korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Kuna tarbijapaigaldis ei kuulu ühegi

korteriomandi reaalosa hulka, on see korteriomanike kaasomandis.

Vabariigi Valitsuse korraldustel, mille hageja esitas, ei ole asjas tähtsust. Kohtule esitatud akt

soojussõlmede väljanõudeõiguse loovutamise kohta ja kokkulepe, milles hageja ja OÜ Ülejõe

Soojusvõrk kinnitavad, et mh antakse hagejale üle elamusse paigaldatud soojussõlme omand ja

loovutatakse soojussõlme väljanõudeõigus, ei tõenda hageja omandiõigust soojussõlmele, sest vara

ettevõtte bilansis olemine ei tõenda omandiõigust varale. Seda ei tõenda ka 1. juuli 2002. a

võrguühenduse kasutamise leping, soojusenergia müügileping ega piiritlusakt. Soojussõlm on

korteriomandite oluline osa ja omand sellele ei saa tekkida võlaõiguslikest lepingutest.

Kuna hageja ei ole soojussõlme omanik, ei ole vaja hinnata hageja nõudeid soojussõlme kasutamise

eest tasu saamiseks ega kasutamise eest tasu maksmist kohustava sätte lisamise vajadust poolte

lepingusse. Isikul, kes ei ole asja omanik, ei ole õigust saada tasu asja kasutamise eest.

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostjate kanda.

5. Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata ning maakohtu

otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Ringkonnakohus rahuldas 14. mai 2008. a otsusega apellatsioonkaebuse osaliselt ja tühistas

maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis rahuldamata lepingu muutmise nõude ja jaotas

kohtukulud, ning saatis asja tühistatud osas samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Muus osas

jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata ja nõustus maakohtu põhjendustega neid

kordamata.

Maakohus tuvastas tõendeid õigesti hinnates asjaolud, mille kohaselt on soojussõlm ehitise oluline

osa. Elamusse paigaldatud soojussõlm on elamuga püsivalt ühendatud, vajalik elamu

sihtotstarbeliseks kasutamiseks ja seda ei saa eraldada elamut või soojussõlme oluliselt kahjustamata.

Soojussõlme paigaldamisel muudeti see osaks ehitise funktsionaalsest tervikust, teenimaks ehitise

igapäevast eesmärgipärast kasutamist. Soojussõlm on ühenduslüli kaugküttevõrgu ja elamusisese

keskküttesüsteemi vahel ja seotud mõlemaga, kuid teenib eelkõige elamu kasutamise, mitte

kaugküttevõrgu huve. Soojussõlm ei vasta soojusenergia ülekandmiseks vajaliku surveseadmestiku

tunnustele SOS § 4 tähenduses ega tehnovõrgu või -rajatise tunnustele AÕS § 158 mõttes.

Kuna hageja tugines kahju hüvitamist nõudes asjaolule, et ta on soojussõlme omanik, ei pidanud

maakohus kahju hüvitamise nõuet hindama, kui tuvastas, et soojussõlm ei ole hageja omandis.

Maakohus leidis õigesti, et asja paigaldamise tellimine ja rahastamine ei ole üheselt seotud

omandiõiguse tekkimisega paigaldatud asjale. Asja omand võib üle minna ka isikule, kes ei ole asja

paigaldamist rahastanud. Maakohus möönis, et omandiõiguse üleminek ei välista asja paigaldamist

rahastanud isiku võlaõiguslikku nõuet asja omandanud isiku vastu, kuid leidis, et sellist nõuet ei ole

asjas esitatud. Maakohus jättis tähelepanuta, et hageja tugines soojusenergia müügilepingu muutmist

nõudes asjaolule, et 1999. a paigaldatud soojussõlme maksumus ei ole hagejale veel hüvitatud ning et

igakuise tasu määramise nõue hõlmab ka seadme hoolduskulusid.

Asjas tuli lahendada küsimus, kellele kuulub soojussõlm, kuid korteriomanike omandiõiguse

tuvastamine ei kõrvaldanud korteriühistu võimalikke võlaõiguslikke kohustusi hageja ees. Hageja

väitel on tema kohustuse täitmise kulud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude muutmise tõttu

oluliselt suurenenud ja kostja kohustused vähenenud. VÕS § 97 kohaselt võib sellistel asjaoludel

kahjustatud lepingupool nõuda kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks teiselt lepingupoolelt

lepingu muutmist, sh ka tagasiulatuvalt. Lepingu muutmist puudutavaid asjaolusid ei ole maakohus

käsitlenud. Kuna ringkonnakohus ei saa poolte kaebeõiguse tagamiseks tuvastada asjaolusid ega

hinnata tõendeid, mida esimese astme kohus tuvastanud ega hinnanud pole, tuleb asi saata tühistatud

osas maakohtule uueks läbivaatamiseks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, millega jäi

muutmata maakohtu otsus ja teha uue otsuse, millega tunnistada hageja omandiõigust soojussõlmele

ning mõista kostjatelt välja kahjuhüvitis 13 200 krooni. Samuti palus hageja jätta menetluskulud

kostjate kanda.

Hageja kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt kohaldasid kohtud vääralt TsÜS § 55 lg-t 1,

SOS § 4, AÕS § 158 ja kaugkütteseadust, kui leidsid, et soojussõlm on ehitise oluline osa. Kuna

soojussõlm vastab soojusenergia ülekandmiseks vajaliku surveseadmestiku faktilistele tunnustele, on

see tehnorajatis, mis ei saa olla korteriomanike kaasomandis.

Kohtud hindasid tõendeid vääralt. A. Birki hinnang ei ole tõend, sest ei vasta tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 301 lg-s 1 ja § 203 lg-s 1 märgitud nõuetele. V. Pella arvamust, mis lükkab

tegelikult ümber A. Birki arvamuse, on arvestatud üksnes üksikutes aspektides, mitte tervikuna.

Kohtud jätsid põhjendamatult rahuldamata hageja kahjuhüvitise nõude. Soojussõlm on hageja

omandis ja kostjad on õigusvastase teoga, s.o kasutades soojussõlme selle eest tasu maksmata,

põhjustanud hagejale kahju 13 200 krooni.

8. Kostjad esitasid kassatsioonkaebuse, milles palusid tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega

ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja saatis asja selles osas samale maakohtule uueks

läbivaatamiseks, ja teha uue otsuse, millega jätta maakohtu otsus muutmata ning menetluskulud

hageja kanda.

Kostjate kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt puudub soojusenergia müügilepingu muutmiseks

seaduslik alus. Hagejal olnuks õigus muuta müügilepingut VÕS § 97 alusel üksnes juhul, kui

soojussõlm kuulunuks temale ja kohustuse vahekord oleks oluliselt muutunud.

Lisaks tuleb eristada soojusenergia müügilepingut ja võrguühenduse kasutamise lepingut.

Soojusenergia müügilepingus ega võrguühenduse kasutamise lepingus ei lepitud kokku soojussõlme

paigaldamise maksumuse hüvitamises ega kasutamise eest tasu saamises. Juhul, kui hageja nõue ei

ole mitte kasutamise eest tasu saamine, vaid soojussõlme paigaldamise maksumuse hüvitamine (nagu

ringkonnakohus märkis), on tegemist erineva haginõudega, mille alus ja ese on erinevad ja mida tuleb

menetleda eraldi menetluses.

Kuna hageja ei ole soojussõlme omanik, ei ole tal õigust selle kasutamise üle otsustada. Hageja

kohustus hooldada soojussõlme, võis küll varem lepingust tuleneda, kuid on lõppenud 10. septembrist

2005, mil hageja õiguseelnejale teatati, et hooldusteenust ei vajata. Pärast seda hooldusteenust enam

ei pakutud ja hagejal ei ole tekkinud soojussõlme hooldamise kulusid.

Ringkonnakohus leidis vääralt, et maakohus ei käsitlenud soojusenergia müügilepingu muutmise

küsimust. Maakohus võttis seisukoha, et kuna hageja ei ole soojussõlme omanik, ei tule ka lepingut

muuta. Samas väljus ringkonnakohus oluliselt apellatsioonkaebuse piiridest, sest hageja ei käsitlenud

apellatsioonkaebuses soojussõlme maksumuse hüvitamise vajadust. Maakohus leidis õigesti, et

hageja ei ole seadmete jääkväärtuse hüvitamise nõuet esitatud. Ringkonnakohus ei põhjendanud

apellatsioonkaebuse piiridest väljumise vajadust ega selgitanud, mille alusel jõudis ta järeldusele, et

hageja nõue tugineb asjaolul, et talle ei ole soojussõlme maksumust hüvitatud, samuti seda, kuidas

oleks võimalik lepingut muuta.

9. Hageja vaidles kostjate kassatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostjad

vaidlesid hageja kassatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.

10. Riigikohtu istungil jäid pooled oma nõuete ja vastuväidete juurde.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et hageja kassatsioonkaebuse rahuldamiseks ei ole alust. Kostjate

kassatsioonkaebus tuleb rahuldada. Ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõigusnormi väära tõlgendamise ja menetlusõiguse

normi olulise rikkumise tõttu tühistada osas, millega tühistati osaliselt maakohtu otsus ja saadeti asi

samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kolleegium jätab TsMS § 691 p 5 alusel maakohtu otsuse

jõusse osas, millega jäeti hageja lepingu muutmise nõue rahuldamata. Kohtukulude osas tuleb lisaks

ringkonnakohtu otsusele tühistada ka maakohtu otsus ja teha selles osas uus otsus.

12. Kolleegium käsitleb esmalt hageja nõuet soojussõlme omandiõiguse tuvastamiseks ja

soojussõlme kasutamisega tekitatud kahju hüvitamiseks, seejärel hageja nõuet lepingu muutmiseks

ning viimaks kohtukulude jaotamise küsimust.

13. Kolleegium nõustub maa- ja ringkonnakohtu seisukohaga, et vaidlusalune soojussõlm on

tarbijapaigaldis, mis korterelamu osana on kinnisasja oluline osa ja korteriomandite omanike

kaasomandis. Korterelamu soojussõlme omandiõiguslikku kuuluvust on Riigikohus käsitlenud ka

30. novembri 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-111-04. Viidatud otsuse p-s 18 asus kolleegium

seisukohale, et soojussõlm on tarbijapaigaldise osana korteriomandite omanike kaasomandis.

Kolleegium ei pea vajalikuks nimetatud seisukohta muuta.

14. Põhjendatud ei ole hageja käsitus soojussõlmest kui hagejale kuuluvast tehnorajatisest. Kohtud

järeldasid õigesti, et soojussõlm on tarbijapaigaldisena kinnisasja oluline osa.

Tehnorajatise mõistet on Riigikohus käsitlenud 23. mai 2002. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-67-02.

Selle otsuse p-s 8 asus kolleegium seisukohale, et tehnorajatiseks on eelkõige elektri- ja sideliinid,

gaasi-, soojus- ja veetrassid ning muud sarnased liinid, trassid ja juhtmed (tehnovõrgud), samuti

nende teenindamiseks, remontimiseks ja käigushoidmiseks vajalikud abirajatised nagu alajaamad,

mahutid jms (tehnorajatised kitsamas tähenduses). Kuna soojussõlm on torudest ja seadmetest

koosneva süsteemina käsitatav tehnorajatisena, siis võib kinnisasjal asuda teisele isikule kuuluv

tehnorajatis, mida kinnisasja omanik peab seaduses sätestatud juhtudel taluma. Siiski ei saa

kinnisasjal asuv tehnorajatis kuuluda teisele isikule üksnes seetõttu, et see on tehnilises mõttes

tehnorajatis.

Kinnisasjal paiknev tehnovõrk või -rajatis, mis on ehitatud kinnisasjale asjaõiguse alusel või mille

suhtes kehtib seadusest tulenev talumiskohustus ei ole TsÜS § 54 lg 2 teise lause järgi kinnisasja osa.

Seega saab tehnorajatis olla hageja omandis juhul, kui see on paigaldatud kinnisasjale asjaõiguse

alusel või kui kinnisasja omanik peab seadusest tulenevalt seda taluma.

Asjas ei ole tuvastatud, et korteriomandi omanike kaasomandis olevale kinnisasjale ehitati

soojussõlm asjaõiguse alusel.

Seadusest tulenevalt peab kinnisasja omanik taluma tehnorajatist oma kinnistul üksnes seaduses

sätestatud tingimustel. Tehnorajatise talumiskohustus tuleneb AÕS §-dest 158 ja 1581. Soojussõlme

paigaldamise ajal kehtinud AÕS § 158 lg 1 järgi pidi omanik lubama paigutada oma kinnisasjale

maapinnal, maapõues ja õhuruumis tehnovõrke ja -rajatisi, kui nende ehitamine ei ole kinnisasja

kasutamata võimalik või kui nende ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid kulutusi.

AÕS § 158 lg 1 kehtiva redaktsiooni järgi on kinnisasja omanik kohustatud taluma oma kinnisasjal

maapinnal, maapõues ning õhuruumis ehitatavaid tehnovõrke ja -rajatisi (kütte-, veevarutus- või

kanalisatsioonitorustikku, elektroonilise side või elektrivõrku, nõrkvoolu-, küttegaasi- või

elektripaigaldist või surveseadmestikku ja nende teenindamiseks vajalikke ehitisi), kui need on teiste

kinnisasjade eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks vajalikud, nende ehitamine ei ole

kinnisasja kasutamata võimalik või nende ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid kulutusi.

Viidatud sätte varasema redaktsiooni järgi võis võõral kinnisasjal asuda teisele isikule kuuluv

tehnorajatis, kui see on vajalik muul põhjusel kui koormatava kinnisasja eesmärgipäraseks

kasutamiseks ja majandamiseks. See põhimõte tuleneb selgelt alates 26. märtsist 2007 kehtiva

AÕS § 1581 lg-st 1, mille järgi peab kinnisasja omanik taluma oma kinnisasjal tehnovõrku või -

rajatist ja lubama selle ehitamist kinnisasjale, kui tehnovõrk või -rajatis on vajalik avalikes huvides ja

puudub muu tehniliselt ning majanduslikult otstarbekam võimalus tehnovõrguga või -rajatisega

liituda sooviva isiku tarbimiskoha ühendamiseks tehnovõrguga või -rajatisega või tehnovõrgu või -

rajatise arendamiseks. Tehnovõrk või -rajatis on ehitatud avalikes huvides, kui selle kaudu osutatakse

avalikku teenust ja see kuulub isikule, kellele laieneb elektroonilise side seaduse § 72 lg-s 1,

elektrituruseaduse § 65 lg-s 1 ja § 66 lg-s 1, ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduse § 7 lg-s 1 ja

maagaasiseaduse § 18 lg-s 2 sätestatud kohustus või kes tegutseb vastavas piirkonnas

võrguettevõtjana kaugkütteseaduse tähenduses.

Praeguses asjas on hageja võrguettevõtja kaugkütteseaduse tähenduses. Siiski ei ole soojussõlm

kohtute tuvastatu järgi vajalik avalikes huvides. Soojussõlm teenib üksnes selle elamu kasutamise

huve, kus soojussõlm asub. Seega on soojussõlm vajalik ainult selle korterelamu korteriomandi

omanike huvides, kelle kinnisasjal soojussõlm asub, mitte aga avalikes huvides, s.o kaugküttevõrgu

toimimiseks teiste tarbijate huvides. Eeltoodu järgi ei saa soojussõlme käsitada hagejale kuuluva

tehnorajatisena.

Kolleegium märgib, et soojussõlme kui tarbijapaigaldise kuulumist korteriomandite omanike

kaasomandisse toetab ka kaugkütteseadus. Hageja leiab ka ise, et soojussõlm on tarbijapaigaldis

kaugkütteseaduse mõttes. KKütS § 2 p 3 järgi ei loeta tarbijapaigaldisi võrgu osaks ja KKütS § 2 p 5

järgi on elamu küttesüsteemi ja võrgu vaheliseks piiritluspunktiks liitumispunkt (võrgu ja

tarbijapaigaldise ühenduskoht).

Soojussõlme omandi kuuluvust ei mõjuta kolleegiumi arvates ka asjaolu, et hageja õiguseelneja

Aktsiaselts Pärnu Soojus ja OÜ Ülejõe Soojusvõrk sõlmisid 30. juunil 2002 müügilepingu

soojussõlme üleandmise kohta (tl 11-12, I kd). Kostjate suhtes kolmandate isikute vaheline

võlaõiguslik leping ei saa mõjutada kostjate omandiõiguslikku positsiooni. Samuti ei mõjuta kostjate

omandiõiguslikku positsiooni 1. juulil 2002 sõlmitud võrguühenduse kasutamise leping (tl 13-15 ja

21, I kd), mille p-s 2.3.2 ja piiritlusaktis märgitakse, et soojussõlm on võrguettevõtja omandis.

Kostjate omand soojussõlmele tekkis seaduse alusel ja vastupidine oleks vastuolus TsÜS § 53 lg-s 2

ja § 55 lg-s 1 sätestatuga, mille järgi ei saa asi ja selle olulised osad olla eri isikute omandis ning

ehitise olulised osad on asjad, millest see on ehitatud või mis on sellega püsivalt ühendatud ja mida ei

saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata.

15. Kolleegium märgib, et asja kasutamine kolmandate isikute poolt võib iseenesest tekitada

omanikule kahju ja olla käsitatav omandi rikkumisena VÕS § 1045 lg 1 p 5 mõttes. Praeguses asjas ei

saanud hagejal siiski kahju omandi rikkumisest tekkida, sest kohtud tuvastasid, et hageja ei ole

soojussõlme omanik. Eeltoodust tulenevalt leidsid kohtud õigesti, et hageja ei ole soojussõlme

omanik ja tal ei ole omandi rikkumisest tulenevat kahju hüvitamise nõuet kostjate vastu.

16. Järgnevalt käsitleb kolleegium lepingu muutmise nõuet. Kolleegiumi arvates ei ole õige

ringkonnakohtu seisukoht, et maakohus ei käsitlenud lepingu muutmist puudutavaid asjaolusid ega

arvestanud hageja väitega, et soojussõlme paigaldamise kulud on talle veel hüvitamata ja igakuise

tasu määramise nõue hõlmab ka seadme hoolduskulusid.

Kolleegiumi arvates väljus ringkonnakohus apellatsioonkaebuse piiridest, kui leidis, et lepingu

muutmise nõude ühe asjaoluna tuleb hinnata seda, kas soojussõlme maksumus on hagejale hüvitatud.

Hageja ei tuginenud apellatsioonkaebuses sellisele asjaolule ega esitanud seda menetluses ühegi

nõude alusena. Samuti ei ole hageja nõudnud soojussõlme ehitamise kulude hüvitamist.

Hageja põhjendas soojusenergia müügilepingu muutmise nõuet asjaoluga, et tal on soojussõlme

omanikuna kohustus anda see kostjate kasutusse ja hooldada soojussõlme. Maakohus asus

seisukohale, et kuna hageja ei ole soojussõlme omanik, siis ei ole hagejal õiguslikku alust nõuda

kostjalt soojussõlme kasutamise eest tasu ja seetõttu ei saa lepingu muutmise nõuet hagis soovitud

viisil rahuldada. Ringkonnakohus heitis maakohtule ette, et viimane jättis tähelepanuta asjaolu, et

hageja nõue hõlmab mh hoolduskulusid. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu etteheide maakohtule

ei ole põhjendatud. Maakohus hindas soojussõlme väidetava hooldamiskohustuse olemasolu hageja

esitatud asjaolude pinnalt.

Hageja taotles alternatiivse nõudena (tl 67-69, I kd) soojusenergia müügilepingu muutmist mitte

niivõrd soojussõlme hooldus- ja remondikohustuse, vaid selle kasutusse andmise kohustuse tõttu.

Seejuures pidas hageja ennast soojussõlme omanikuks. Seega taotles hageja soojusenergia lepingu

muutmist seetõttu, et ta kohustus soojussõlme omanikuna andma selle kostjate kasutusse ja oli

omanikuna kohustatud seda hooldama. Muul alusel hageja hooldus- ja remondikulude hüvitamise

nõuet ei esitanud. Kuna maakohus jättis hageja nõude soojussõlme omandiõiguse tunnustamise osas

rahuldamata, siis jättis maakohus hageja esitatud alustel õigesti rahuldamata ka lepingu muutmise

nõude.

Praeguses asjas esitatud nõuete rahuldamata jätmine ei välista hageja muid võimalikke võlaõiguslikke

nõudeid kostjate vastu, sh nõuet soojussõlme maksumuse hüvitamiseks ja hooldustasu nõuet.

17. Kuna hagi esitati enne 1. jaanuari 2006, tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse

seadustiku rakendamise seaduse § 3 järgi määrata menetluskulud kindlaks ja jaotada poolte vahel

enne 1. jaanuari 2006 kehtinud seaduse alusel.

Kostja Oja 59 Korteriühistu esitas taotluse mõista hagejalt kostja kasuks välja maakohtus kantud

õigusabikulu 124 458 krooni 56 senti ja apellatsiooniastmes kantud õigusabikulu 24 777 krooni

95 senti, mille kohta esitas ta tähtaegselt ka kuludokumendid. Kassatsioonimenetluses palus kostja

jätta menetluskulud hageja kanda, kuid kuludokumente ei esitanud.

Kuna hagi jääb täielikult rahuldamata, tuleb kohtukulud jätta enne 1. jaanuari 2006 kehtinud

TsMS § 60 lg 1 järgi hageja kanda. Maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks enne 1. jaanuari 2006

kehtinud TsMS § 61 lg-te 1 ja 2 alusel välja vajaliku ja põhjendatud õigusabikuluna 35 000 krooni,

asudes seisukohale, et hageja alternatiivne nõue lepingu muutmiseks on käsitatav hinnata hagina.

Hageja vaidlustas maakohtu otsuse kohtukulude väljamõistmise osas. Ringkonnakohus tühistas

maakohtu otsuse mh kohtukulude väljamõistmise osas ja saatis tühistatud osas asja maakohtule uueks

läbivaatamiseks. Kuna kolleegium teeb asjas ise lõpliku otsuse, otsustab kolleegium ka kohtukulude

küsimuse.

Õige ei ole maakohtu seisukoht, et hageja lepingu muutmise nõue on hinnata hagi enne 1. jaanuari

2006 kehtinud TsMS § 61 lg 1 p 2 mõttes. Kuna hageja soovis lepingu muutmisega saada kostjalt

tasu 600 krooni kuus, saab määrata kindlaks ka selle nõude hinna.

Hagihind määrati enne 1. jaanuari 2006 kehtinud TsMS § 48 lg 1 p-de 1 ja 5 järgi omandiõiguse

tunnustamise hagis vara väärtuse järgi ja tähtajaliste maksete hagis kõigi maksete kolmeaastase

summa järgi. TsMS § 48 lg 1 p 8 järgi summeeriti mitme varalise nõude hind. Praeguses asjas palus

hageja tunnustada omandit soojussõlmele väärtusega 25 899 krooni 15 senti ja mõista välja

kahjuhüvitise 13 200 krooni või muuta poolte lepingut nii, et kostjal oleks kohustus tasuda hagejale

soojussõlme kasutamise eest 600 krooni kuus. Kolleegiumi arvates tuleb hageja alternatiivse nõude

puhul arvestada üksnes suurema nõude hinda. Seega on alternatiivse nõude hagihind 21 600 krooni

(kolme aasta maksete summa) ja kogu asja hagihind 47 499 krooni 15 senti.

Enne 1. jaanuari 2006 kehtinud TsMS § 61 lg 1 p 1 järgi mõistis kohus hinnaga hagi puhul kostjale,

kelle kasuks otsus tehti, välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja osutatud õigusabi eest,

kuid mitte rohkem kui 5% hagi rahuldamata jäetud osast. Praeguses asjas jäi hagi täielikult

rahuldamata. Tulenevalt ülal märgitud hagihinnast, saab hagejalt kostja kasuks esindaja osutatud

õigusabi eest välja mõista maksimaalselt 2375 krooni. Arvestades asja keerukust tuleb see summa ka

välja mõista.

18. Kuna kostjate kassatsioonkaebus rahuldatakse, tuleb kostjate kassatsioonkaebuselt tasutud

kautsjon 400 krooni TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel Oja 59 Korteriühistule tagastada. Oja 59

Korteriühistul tuleb TsMS § 149 lg 8 järgi Riigikohtule teatada kellele ja millisele pangakontole

kautsjon tagastada.

Kuna hageja kassatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb hageja tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4

teise lause järgi arvata riigituludesse. Seejuures tuleb arvestada asjaolu, et hageja tasus

kassatsioonkautsjoni 400 krooni ettenähtust rohkem.

TsMS § 140 lg 2 järgi tasutakse kautsjonina 1% tsiviilasja hinnast arvestades kaebuse ulatust, kuid

mitte alla 400 ja mitte üle 40 000 krooni. Hageja vaidlustas ringkonnakohtu otsuse soojussõlme

omandiõiguse tuvastamise (hagihind 25 899 krooni 15 senti) ja kahjuhüvitise nõude (hagihind

13 200 krooni) osas. Kassatsiooniastmes on hageja kassatsioonkaebuse hind TsMS § 122 lg 2, § 124

lg 1, § 125 ja § 134 lg 1 järgi 39 099 krooni 15 senti, mille pealt tuleb TsMS § 140 lg 2 järgi maksta

kassatsioonkautsjoni 400 krooni.

Hageja tasus kautsjoni 800 krooni. Sellest 400 krooni tuleb TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata

riigituludesse. Enammakstud kautsjon 400 krooni tuleb TsMS § 149 lg 7 alusel hagejale tagastada.

Hagejal tuleb TsMS § 149 lg 8 järgi Riigikohtule teatada kellele ja millisele pangakontole

enammakstud kautsjon tagastada.

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu