3-2-1-22-09 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-22-09

Otsuse kuupäev

Tartu, 8. aprill 2009. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Aktsiaseltsi Nessen hagi Nikolai Smelovi vastu 568 355 krooni

suuruse võlgnevuse ja viivise saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 10. oktoobri 2008. a otsus tsiviilasjas

nr 2-06-21398

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Nikolai Smelovi kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

568 355 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja aktsiaselts Nessen (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Kati Raudsepp

Kostja Nikolai Smelov (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Natalia Lausmaa

Asja läbivaatamise kuupäev

9. märts 2009. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 10. oktoobri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-06-21398 ja

saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Nikolai Smelovile kassatsioonkaebuselt 6. novembril 2008. a tasutud kautsjon

5700 (viis tuhat seitsesada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Aktsiaselts Nessen (hageja) ja Aleksander Valjaikin esitasid 11. augustil 2006. a Harju Maakohtule

hagi Nikolai Smelovi (kostja) vastu 638 870 krooni saamiseks. 6. detsembril 2007. a esitas

A. Valjaikin maakohtule avalduse menetluse lõpetamiseks enda nõudes kostja vastu, kuna ta loobub

hagist. Maakohus lõpetas 23. jaanuari 2008. a määrusega tsiviilasja menetluse A. Valjaikini hagis

kostja vastu 153 554 krooni saamiseks ning jätkas menetlust aktsiaseltsi Nessen hagis kostja vastu

568 355 krooni suuruse võlgnevuse ja viivise saamiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja laenulepingud nr 1 (18. märtsil 1999), nr 2

(18. märtsil 2000), nr 3 (18. märtsil 2001), nr 4 (18. märtsil 2002), nr 5 (30. septembril 2002) ja nr 6

(30. oktoobril 2002). Kohtule esitatud hageja kassa väljamineku orderite kohaselt oli lepingutes

märgitud raha üle antud lepingute sõlmimise päevadel. Seega olid laenulepingud sõlmitud.

Laenulepingute nr 1-5 järgi andis hageja kostjale ajavahemikul 18. märts 1999 kuni 30. september

2002 laenu kokku 327 700 krooni intressimääraga 8% aastas. Kostja kohustus laenud tagasi maksma

hiljemalt 17. märtsiks 2003. Laenu kasutamise otstarbeks loeti kostja ja Aktsiaseltsi Hansa Liising

Eesti vahel sõlmitud liisingulepingu järgi maksete tegemist. Enne laenu tagasimaksmise tähtaja

saabumist tunnistas kostja oma võimetust täita laenulepingust tulenevat tagasimaksmise kohustust,

mida kinnitas oma allkirja andmisega 30. oktoobril 2002 laenulepingule nr 6, kus fikseeriti, et kostja

võlgneb hagejale 395 281 krooni. Seda dokumenti saab käsitada deklaratiivse võlatunnistusena.

Samas leppisid pooled kokku, et alates 30. oktoobrist 2002 maksab hageja kostja käsundi kohaselt iga

kuu osamakseid, mis tulenevad kostja ning Aktsiaseltsi Hansa Liising Eesti vahel 18. märtsil 1999

sõlmitud liisingulepingust. Ülekannete tegijaks oli määratud hageja juhatuse liige A. Valjaikin.

Lepingu nr 6 kohaselt tuli laen tagastada hiljemalt pärast liisingulepingu järgi viimase osamakse

tegemist, s.o 26. juulil 2004. Laenu võis tagastada alternatiivselt kas liisingulepingu esemeks oleva

korteriomandi üleandmisega hagejale või A. Valjaikinile või raha väljamaksmisega nimetatud

korteriomandi turuväärtuse ulatuses, kuid mitte vähem kui 568 355 krooni. Kostja jättis kokkulepitud

kuupäevaks laenu tagastamise kohustuse täitmata. Kostja müüs korteriomandi 1. oktoobril 2004

A. Valjaikini lastele. Seega ei ole kostjal enam võimalik valida laenulepinguga nr 6 ettenähtud laenu

tagastamisel mingite alternatiivide vahel ning tal tuleb tagastada laenuandjale korteriomandi

turuväärtus, kuid mitte vähem kui 568 355 krooni. Hageja palus kostjalt välja mõista laenu

põhivõlgnevusena 481 254 krooni, intressinõudena 87 101 krooni ja alates 26. juulist 2004 viivise

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 ettenähtud suuruses kuni kohustuse kohase täitmiseni.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja ei ole kunagi hagejalt raha

laenanud. Hageja esitatud lepingud ja kassa väljamineku orderid on hageja võltsinud. Hageja

seadusliku esindaja A. Valjaikini endine abikaasa ja kostja abikaasa olid õed. Liisinguleping, millest

räägitakse nn laenulepingutes, sai vormistatud Õismäe tee 148-125 asuva korteri väljaostmiseks. See

korter oli alates 1997. aastast A. Valjaikini, tema abikaasa ning nende kahe poja elukohaks. Algselt

oli korter hageja omandis. Hageja omanikuks ja juhatuse ainuliikmeks oli ning on praegugi

A. Valjaikin. 1999. a palus A. Valjaikin kostjalt abi, et viimane aitaks korteri hageja omandist tema

perekonna omandisse saada sel moel, et kõigepealt müüa korter Aktsiaseltsile Hansa Liising Eesti,

seejärel ostaks kostja selle korteri Aktsiaseltsilt Hansa Liising Eesti välja ja vormistaks selle ümber

A. Valjaikini perekonna omandisse. Loomulikult kohustus A. Valjaikin ise Aktsiaseltsile Hansa

Liising Eesti makseid tegema. Pärast Aktsiaseltsile Hansa Liising Eesti maksete tegemise lõpetamist

andis kostja korteri tasuta A. Valjaikini laste omandisse, nad elavad senini selles korteris. Kostja ei

ole alla kirjutanud mitte mingitele laenulepingutele ei hagejaga ega A. Valjaikiniga. Nendes

lepingutes olev allkiri ja tekst ei ole kostja kirjutatud. Laenulepingud on rahatud.

3. Harju Maakohus jättis hagi 8. aprilli 2008. a otsusega rahuldamata, kuna hagi oli põhjendamata ja

tõendamata. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt olid pooled sõlminud laenulepingud nr 1-4, mida nad

pikendasid lepingutega nr 5 ja 6. Nimetatud lepingud 1-4 olid sõlmitud enne 1. juulit 2002 ja on

käsitatavad kestvuslepingutena võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise

eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg-te 1 ja 2 mõttes, mille tõttu tuleb kohaldada

alates 1. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses (TsÜS) ning VÕS-is sätestatut ning

kestvuslepinguga seotud asjaoludele ja toimingutele enne 1. juulit 2002 kehtinud seadust.

Enne 1. juulit 2002 kehtinud tsiviilkoodeksi (TsK) § 272 lg-te 1 ja 2 kohaselt annab laenulepingu üks

pool (laenutaja) teise poole (laenaja) omandusse raha, laenaja aga kohustub laenutajale sama

rahasumma tagastama. Laenuleping loetakse sõlmituks raha üleandmise momendist. Seega tekib

laenukohustis ainult laenusumma vastuvõtmisel. Kohtule esitatud hageja kassa väljamineku orderite

kohaselt olid lepingutes märgitud rahasummad üle antud lepingute sõlmimise päevadel. Kostja väide,

et ta pole laenulepingutele ja kassa väljamineku orderitele alla kirjutanud, on ümber lükatud kostja

taotlusel kohtu määratud käekirjaekspertiisiga.

TsK § 276 lg 1 kohaselt on laenajal õigus laenulepingut vaidlustada selle rahatuse pärast, kui ta

tõendab, et ta raha või asju laenutajalt tegelikult üldse ei saanud või sai väiksemas koguses, kui

lepingus täheldatud. Seega lasub laenulepingu rahatuse tõendamise kohustus eelkõige kostjal.

Maakohus viitas ka TsK § 276 lg-le 2.

Kostja on esitanud oma vastuväidete tõendamiseks kostja ja Aktsiaseltsi Hansa Liising Eesti vahel

18. märtsil 1999 sõlmitud järelmaksuga ostu-müügilepingu ja maksegraafiku, mille kohaselt pidi

kostja tasuma iga kuu liisingumakseid. Samas tasus maksegraafikujärgseid makseid AS-i Hansapank

20. aprilli 2007. a tõendi kohaselt hageja seaduslik esindaja A. Valjaikin. Selle tõendiga on tõendatud,

et kõik maksed kuni 30. septembrini 2002 on teinud sularahas A. Valjaikin ja sealt edasi

pangaülekandega. Alles lepingus nr 6 leppisid pooled kokku, et alates 30. oktoobrist 2002 maksab

A. Valjaikin osamakseid kostja eest. Hageja seaduslik esindaja võttis kohtumenetluses omaks, et

makseid tasus ta nii sularahas kui ka pangaülekandega ja tema on ka koostanud ning allkirjastanud

kostja nimel sularaha sissemaksu korraldused.

Hageja seadusliku esindaja seletus selle kohta, et tema oli sunnitud makseid tegema, kuna kostja seda

ei teinud, kuigi ta raha sai, ei ole usutav. Puudub igasugune mõistlik seletus selle kohta, miks pidi

hageja andma kostjale aastate vältel sularaha liisingumaksete maksmiseks olukorras, kus kostja

ühtegi makset tegelikult ei teinud ega olnud tagastanud ka hagejale varem väidetavalt üle antud raha.

Kaudselt koosmõjus teiste tõenditega tõendab asjaolu, et kostja tegelikult hagejale võlgu ei ole, ka

kostja väidetavate võlgnevuste nõuetekohaselt dokumenteerimata jätmine. Riigikohus on oma

lahendites küll rõhutanud, et laenusuhe ei teki tehingu dokumenteerimisest raamatupidamisregistrites

(bilansis), kuid koosmõjus teiste tõenditega on kohtul võimalik selline järeldus teha. Hageja seaduslik

esindaja esitas laenulepingud ja kassa väljamineku orderid raamatupidamisele 2004. a detsembris.

Laenulepingute ja kassa väljamineku orderite olemasolu iseenesest ei tõenda võla olemasolu ning

kostja on enda tõenditega veenvalt tõendanud laenusuhte puudumist poolte vahel, mida hageja ei ole

suutnud ümber lükata. Kuna kostja ei ole hagejalt nõude aluseks olevaid rahasummasid saanud, ei ole

ta kohustatud neid tagastama.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 10. oktoobri 2008. a otsusega maakohtu otsuse, rahuldas hagi

ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja 568 355 krooni ning alates 26. juulist 2004 viivise

võlgnevuselt 568 355 krooni VÕS § 113 lg-s 1 ettenähtud suuruses kuni kohustuse kohase täitmiseni.

Menetluskulud jättis ringkonnakohus kostja kanda.

Ringkonnakohus leidis, et pooled ei vaidle selle üle, et hageja tasus kostja eest kõik kostja ja

Aktsiaseltsi Hansa Liising Eesti vahel 18. märtsil 1999 sõlmitud järelmaksuga ostu-müügilepingust

tulenevad liisingumaksed. Kostja on ise korduvalt kinnitanud, et tema ise ühtegi lepingust tulenevat

makset ei tasunud.

Maakohus jättis otsuses hindamata ja analüüsimata lepingu nr 6, millega kostja 30. oktoobril 2002

tunnistas 395 281 krooni suurust võlga hagejale ja andis kõik enda 18. märtsi 1999. a lepingust

tulenevad kohustused hagejale üle. Sama lepinguga leppisid pooled kokku, et alates 30. oktoobrist

2003 tasub kostja eest liisingumakseid A. Valjaikin ning pärast kõigi maksete tasumist kirjutab kostja

väljaostetud korteri kas hageja või A. Valjaikini nimele või maksab hagejale välja korteri turuhinna

rahas, kuid mitte vähem kui 568 355 krooni. Ülaltoodud võlatunnistust saab käsitada nn deklaratiivse

võlakohustusena VÕS § 30 lg 1 mõttes. Hageja esindaja võttis omaks, et laenuleping vormistati

garantiiks, kuna korter oli kostja nimel ning laen maksti liisingumakseteks ja fikseeriti hiljem

lepingus. Asjaolu, et kostja rikkus poolte kokkulepet ega vormistanud pärast korteri väljaostmist seda

ei hageja ega A. Valjaikini omandisse, on kostja ringkonnakohtu istungil omaks võtnud. Kuna kostja

võõrandas korteri pärast väljaostmist kolmandatele isikutele, mitte hagejale ega A. Valjaikinile, ei

vabanenud ta võlakohustuse täitmisest.

Seda, et tunnustatud võlga ei ole või et võlakohustus on lõppenud, kostja tõendanud ei ole.

Deklaratiivse võlakohustuse olemasolu puhul ei oma tähtsust asjaolu, kas raha tegelikult saadi või

mitte. Kostja sai enda omandisse korteri, mille sissemakseid tehti lepingute järgi kostjale

väljamakstud laenu arvel. Vale on kostja seisukoht, et ta on laenukohustuse õigele isikule täitnud.

Kostja omandas korteriomandi, mille eest ta ühtegi makset ei teinud, ja võõrandas selle oma

äranägemisel kolmandatele isikutele, mistõttu ta ei vabanenud võlakohustuse täitmisest.

Hageja viivisenõue on põhjendatud. Kuna hageja ei ole viivise väljamõistmist kindla summana kuni

otsuse tegemiseni nõudnud, tuleb viivis mõista kostjalt välja alates võlgnevuse sissenõutavaks

muutumisest, s.o alates 26. juulist 2004 kuni kohustuse kohase täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1

ettenähtud suuruses.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse

tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja

kanda.

Kostja leiab, et ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi ning andnud asjas

kindlakstehtud asjaoludele väära õigusliku hinnangu, mis on viinud ebaõige kohtulahendini.

Ringkonnakohus on kvalifitseerinud vaidlusaluse lepingu nr 6 deklaratiivseks võlatunnistuseks.

Praeguses asjas on maakohus tuvastanud ning ringkonnakohus ei ole seda seisukohta vaidlustanud, et

rahalist kohustust hagejalt saadud laenu tagasimaksmiseks kostjal ei tekkinud, kuivõrd ta seda laenu

hagejalt ei saanud. Maakohus on selle järelduse teinud hageja õigeksvõtu ja dokumentide alusel, mis

tõendavad, et kõiki liisingulepingujärgseid makseid, mida pidi tasuma kostja, tasus tegelikult hageja.

Maakohus leidis, et hageja väited selle kohta, nagu soovinuks kostja omandada hageja seadusliku

esindaja perekonna elukohaks olevat korterit iseendale ja vajanuks sellel otstarbel raha

liisingumaksete tasumiseks, on paljasõnalised ja tõendamata. Ringkonnakohus on osutanud, et sellel

ei ole asja õigeks lahendamiseks üldse tähtsust. Kostja leiab, et sellel, kas kostja laenukohustus oli

olemas või mitte, on kostja kohustuse sissenõutavuse kindlakstegemise seisukohalt oluline tähtsus.

Maakohus on hageja ütluste usaldusväärsuses küll põhjendatult kahelnud, kuid ei pidanud

millegipärast vajalikuks nõuda hagejalt lisaks liisingulepingule dokumenti, mis on liisingulepingu

sõlmimise eelduseks ja aluseks - korteri 24. märtsi 1999. a ostu-müügilepingut. Kostja valduses ei ole

seda lepingut kunagi olnud, kuid kassatsioonkaebuse lisana esitatakse see kohtule koopiana

Aktsiaseltsi Hansa Liising Eesti arhiivist. Nimetatud lepingust ilmneb, et hageja korteri müümisel

Aktsiaseltsile Hansa Liising Eesti laekus müügist saadud raha hageja kontole ning see asjaolu oligi

põhjuseks, miks hageja kõik liisingumaksed ise tasus. Liisingumaksete tasumine hageja enda poolt on

tõendatud nii kirjalike dokumentide kui ka hageja õigeksvõtuga. Maksekorraldustega liisingumaksete

tegemise kohta hageja poolt, hageja õigeksvõtuga ja ostu-müügilepinguga on kostja tõendanud, et tal

rahalist kohustust hageja vastu ei olnud, seega ei olnud ka kohustust, millele võiks deklaratiivne

võlatunnistus tugineda. Järelikult puudub hagejal õiguslik alus nõuda kostjalt selle kohustuse täitmist,

s.o raha tagastamist või korteri üleandmist.

8. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning ringkonnakohtu

otsuse muutmata. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691

p 2 ja § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale

ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.

10. Asja materjalide kohaselt on lisaks lepingutele nr 1-5 sõlmitud järgmised lepingud:

1) 18. märtsil 1999 sõlmisid kostja (ostja), AS Hansa Liising Eesti (liisinguandja) ja hageja (müüja)

lihtkirjalikult 3-toalise korteri järelmaksuga ostu-müügilepingu (liisingulepingu). Lepingu

üldtingimuste p 2.6 kohaselt läheb lepingus toodud tingimuste kohase, täieliku ja tähtaegse täitmise

korral korteri omandiõigus pärast lepingu maksete täielikku tasumist üle ostjale. Lepingu

üldtingimuste p 2.6.1 kohaselt vormistavad korteri omandiõiguse ülemineku viivitamatult, kuid mitte

hiljem kui 14 päeva jooksul, liisinguandja ja ostja volitatud esindajad notariaalselt tõestatud

asjaõiguslepinguga;

2) 24. märtsil 1999 sõlmisid hageja (müüja) ja liisinguandja sama korteri notariaalse ostu-

müügilepingu, mille järgi hageja müüs liisinguandjale korteri 350 000 krooni eest;

3) 30. oktoobril 2002 on hageja ja kostja sõlminud kokkuleppe (leping nr 6), milles lepiti kokku, et

kuna kostja ei suuda tagasi maksta hagejale 395 281 krooni suurust võlga, maksab alates

30. oktoobrist 2002 hageja kostja käsundi kohaselt iga kuu osamakseid, mis tulenevad kostja ja

liisinguandja vahel 18. märtsil 1999 sõlmitud liisingulepingust. Ülekannete tegijaks oli määratud

hageja juhatuse liige A. Valjaikin. Pooled leppisid kokku, et pärast liisingulepingu alusel osamaksete

tegemist annab kostja korteriomandi (kinnistusraamatusse sisse kantud 9. septembril 2002, registriosa

number 7460801) üle kas hagejale või A. Valjaikinile või maksab raha nimetatud korteriomandi

turuväärtuse ulatuses, kuid mitte vähem kui 568 355 krooni;

4) 1. oktoobril 2004 sõlmisid liisinguandja (müüja), ning Aleksei Valjaikin ja Bogdan Valjaikin

(ostjad) ning kostja korteriomandi notariaalse müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Selle lepingu

punkti 3 kohaselt müüb müüja lepingu esemest kummalegi ostjale 1/2 suuruse mõttelise osa hinnaga

kokku 350 000 krooni, mis on liisinguandjale (müüjale) täielikult tasutud enne selle lepingu

sõlmimist. Asjaõiguslepingu kohaselt on pooled lepingu eseme omandi üleandmises kokku leppinud.

Liisinguandja (müüja) ja kostja lubavad ning ostjad avaldavad soovi kustutada Tallinna Linnakohtu

kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr 74608

teises jaos senine kanne müüja kohta ning kaasomanikena sisse kanda 1/2 suuruses mõttelises osas

Aleksei Valjaikin ja 1/2 suuruses mõttelises osas Bogdan Valjaikin.

11. Ringkonnakohus hindas lepingut nr 6 ja leidis, et selles sisalduv kokkulepe on käsitatav

deklaratiivse võlatunnistusena. Kolleegium leiab, et väär on ringkonnakohtu järeldus, et lepingus nr 6

sisalduvat saab käsitada deklaratiivse võlatunnistusena VÕS § 30 lg 1 mõttes. VÕS § 30 ei sätesta

deklaratiivset võlatunnistust. Väär on ka ringkonnakohtu järeldus, et deklaratiivse võlatunnistuse

olemasolu puhul ei ole tähtsust asjaolul, kas raha tegelikult saadi või mitte, kuna kostja omandas

korteriomandi, mille eest ta ühtegi makset ei teinud, ja võõrandas selle oma äranägemisel

kolmandatele isikutele, mistõttu ta ei vabanenud võlakohustuse täitmisest. Kolleegium märgib, et

deklaratiivse võlatunnistuse olemasolu hindamisel tuleb kindlaks teha, kas võlg on olemas või mitte.

Põhjendamatu on ringkonnakohtu järeldus, et kostja sai korteriomandi omanikuks. Korteriomandi

notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisel, millega võõrandati korteriomand A. Valjaikini

lastele, oli müüjaks ja korteriomandi omanikuks Aktsiaselts Hansa Liising Eesti, mitte kostja

(vt toimiku I köide, lk 67).

12. Samuti leiab kolleegium, et ringkonnakohus on hinnanud küll lepingut nr 6, kuid jätnud

hindamata kostja väited poolte vahel olnud õigussuhete kohta tervikuna, rikkudes sellega TsMS § 654

lg-t 5, mille kohaselt peab kohus võtma põhjendatud seisukoha poolte kõigi esitatud faktiliste ja

õiguslike väidete suhtes, muu hulgas seletama lühidalt, miks üks või teine asjaolu ei oma asja

lahendamisel tähendust. Kostja on menetluse kestel väitnud, et 1999. a palus hageja juhatuse liige

A. Valjaikin kostjalt abi, et viimane aitaks korteri hageja omandist tema perekonna omandisse saada

sel moel, et kõigepealt müüakse korter liisinguandjale, seejärel ostaks kostja selle korteri

liisinguandjalt välja ja vormistaks selle ümber A. Valjaikini perekonna omandisse. Kostja väitel

kohustus makseid tegema A. Valjaikin ise. Selle üle, et tegelikkuses tegi liisingulepingust tulenevaid

makseid algusest peale hageja juhatuse liige A. Valjaikin, mitte kostja, pooled ei vaidle.

Ringkonnakohus peab asja uuel läbivaatamisel hindama, missugused õigussuhted asjaosaliste vahel

olid ning kas praegusel juhul võis sõlmitud lepingute puhul olla tegemist omavahel seotud

lepingutega, mille puhul tuleb arvestada seda, et ühe lepingu kehtetus võib kaasa tuua kogu tehingu

tühisuse, kuna ilmselt ei oleks üht osa tehingust tehtud teiseta (TsÜS § 85).

13. Ringkonnakohus ei ole pööranud tähelepanu ka sellele, kas lepingute sõlmimisel on pooled

täitnud lepingute vorminõudeid. Korteri liisinguleping on sõlmitud lihtkirjalikus vormis. Samuti on

sõlmitud lihtkirjalikult hageja ja kostja vaheline kokkulepe nr 6, mille kohaselt kohustus kostja muu

hulgas andma üle korteriomandi hagejale või A. Valjaikinile. Kolleegium kordab oma varasemates

lahendites väljendatud seisukohta, et tehingu seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmine kui

lepingu tühisuse alus TsÜS § 83 lg 1 järgi (või enne 1. juulit 2002 kehtinud TsÜS § 93 lg 3 järgi) on

asjaolu, mida kohus peab asja lahendamisel arvestama sõltumata sellest, kas pooled sellele

selgesõnaliselt tuginevad (vt Riigikohtu 8. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, p 14;

30. aprilli 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-150-06, p 14 ja 13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-140-07, p 21). Liisingulepingu sõlmimise ajal, 18. märtsil 1999. a kehtinud asjaõigusseaduse

rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg 6 teise lause kohaselt pidi ehitise või selle osa võõrandamise

tehing olema notariaalselt tõestatud. AÕSRS § 13 lg 6 kehtestas notariaalse tõestamise nõude nii

asjaõiguslepingule kui ka müügilepingule (vt ka Riigikohtu 10. novembri 2003. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-127-03, p 29). Kuna liisinguleping oli sõlmitud lihtkirjalikus vormis, ei ole selle lepingu

puhul järgitud lepingu notariaalse tõestamise nõuet. Ka kokkulepe korteriomandi üleandmise

kohustuse kohta lepingus nr 6 oleks pidanud olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis, mistõttu

on ka see kokkulepe vormipuudusega. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 kohaselt peab tehing,

millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Sama

paragrahvi teise lõike kohaselt muutub 1. lõikes sätestatud vorminõuet järgimata tehtud

kohustustehing kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne

kinnistusraamatusse. Vormipuudusega leping saab muutuda seega kehtivaks üksnes juhul, kui selle

lepingu alusel sõlmitaks asjaõigusleping kinnisomandi üleandmiseks ja tehtaks kanne

kinnistusraamatusse. Praegusel juhul on korteri lihtkirjalik liisinguleping sõlmitud 18. märtsil 1999

ning korteriomandi notariaalne müügileping ja asjaõigusleping 1. oktoobril 2004. Kuigi

liisinguleping sõlmiti enne AÕS § 119 lg 2 kehtiva redaktsiooni jõustumist, saab seda kohaldada ka

lepingutele, mille puhul asjaõigusleping sõlmiti ja kinnistusraamatu kanne tehti pärast AÕS § 119

lg 2 kehtiva redaktsiooni jõustumist (analoogselt VÕSRS § 12 lg-ga 1) (vt Riigikohtu 13. veebruari

2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 23).

Ringkonnakohus peab asja uuel läbivaatamisel tuvastama, kas A. Valjaikini lastega sõlmitud lepingut

saab pidada liisingulepingu täitmiseks ning kas liisinguleping muutus kehtivaks kinnistusraamatu

kande tegemisega A. Valjaikini laste kasuks. Samuti tuleb ringkonnakohtul tuvastada, kas lepingus

nr 6 sisalduv kokkulepe selle kohta, et hageja maksab liisingulepingust tulenevaid osamakseid kostja

eest ning kostja on kohustatud pärast osamaksete tasumist kandma korteriomandi üle kas hagejale või

hageja juhatuse liikmele või maksab raha korteriomandi väärtuses, on liisingulepinguga seotud leping

ja seaduses sätestatud vorminõude rikkumise tõttu tühine. Kui ringkonnakohus asja uuel

läbivaatamisel tuvastab, et leping nr 6 kehtib, peab ringkonnakohus hindama, kas korteriomandi

üleandmist A. Valjaikini lastele saab käsitada sellest tuleneva kohustuse täitmisena A. Valjaikinile.

Tuvastades poolte vahel kehtivad õigussuhted, tuleb ringkonnakohtul hinnata hageja nõude

põhjendatust kostja vastu.

Kuna ringkonnakohus, tühistades maakohtu otsuse ja tehes uue otsuse, ei ole andnud hinnangut kostja

väidetele ja on jätnud välja selgitamata asjas tähtsad asjaolud ja poolte vahel kehtivad õigussuhted,

tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada ja saata asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

14. Menetluskulude jaotus määratakse kindlaks asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemusest.

15. Kostja kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause

alusel tagastada kassatsioonikautsjon.

Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu