3-2-1-30-09 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-30-09

Otsuse kuupäev

Tartu, 7. aprill 2009. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Ants Ööbiku hagi Aare Korjuse ja Tiina-Mare Hiobi vastu

kinnistusraamatu kande parandamiseks ja kostjate

tahteavalduse asendamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 7. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas

nr 2-08-3170

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Ants Ööbiku kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

650 000 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Ants Ööbik (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Janek Valdma

Kostja Aare Korjus (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Tiina-Mare Hiob

Kostja Tiina-Mare Hiob (isikukood xxxxxxxxxxx)

Asja läbivaatamise kuupäev

16. märts 2009. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Ringkonnakohtu 7. novembril 2008. a

tsiviilasjas nr 2-08-3170 tehtud otsuse resolutsioon muutmata.

2. Muuta ringkonnakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi.

3. Kassatsiooniastme menetluskulud jätta hageja kanda.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Ants Ööbik (hageja) esitas 29. jaanuaril 2008 Harju Maakohtule Aare Korjuse (kostja I) ja Tiina-

Mare Hiobi (kostja II) vastu hagiavalduse, milles palus järgmist:

tuvastada kostja I kohustuse anda nõusolek kinnistusregistri kande muutmiseks, asendada kostja I

tahteavaldus kohtuotsusega ning muuta kinnistusregistri registriosa nr 18414901 II jagu järgmiselt:

kustutada omanikuna kostja I ning kanda omanikuna kinnistusraamatusse hageja.

Alternatiivselt selle nõudega palus hageja tuvastada, et kinnistusregistri registriosa nr 18414901 II jao

kanne kostja I omandi kohta ei ole õige ning kostja I kohustuse anda nõusolek kinnistusregistri kande

kustutamiseks, ja asendada kostja tahteavaldus kohtuotsusega;

tuvastada kostja II kohustuse anda nõusolek kinnistusregistri kande muutmiseks, asendada kostja II

tahteavaldus kohtuotsusega ning muuta kinnistusregistri registriosa nr 18414901 IV jagu järgmiselt:

kustutada kostja II kasuks seatud 350 000 krooni suurune hüpoteek.

Hagiavalduse kohaselt oli hageja elamuühistu KASTAN (likvideeritud) (edaspidi elamuühistu) liige

ning tema valduses oli Tallinnas Paldiski mnt 163-4 asuv korter. 25. aprillil 2005 kanti korteriomand

kinnistusraamatusse elamuühistu nimele. Kostjad ja elamuühistu sõlmisid 6. detsembril 2006 Paldiski

mnt 163-4 asuva korteriomandi müügilepingu, hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu.

Lepingu p 4 järgi seab kostja I kostja II kasuks 350 000 krooni suuruse hüpoteegi, millega on tagatud

kostja II kõik võlaõiguslikest lepingutest tulenevad nõuded kostja I vastu. Lepingu p-s 6 leppisid

pooled kokku korteriomandi omandi üleandmises kostjale I. Elamuühistu kustutati

mittetulundusühingute registrist 18. aprillil 2007 esitatud avalduse alusel. Hageja sai korteriomandi

müügi-, hüpoteegiga koormamise ja asjaõiguslepingust teada 2008. aastal, kui teda hakati

tagaseljaotsuse alusel korterist välja tõstma.

Hageja leiab, et korteriomandi võõrandamine kostjale I oli analoogiat kohaldades vastuolus

eluruumide erastamise seaduse (EES) § 218 lg-tega 2 ja 4, mis sätestavad eluruumi kohustatud

subjekti kohustuse võõrandada korter eesõigust omavale üürnikule. Tehingu tegemisel selgitati

pooltele, et elamuühistul oli pärast korteriomandi moodustamist kohustus võõrandada korter hagejale.

Kostja I ei omandanud korteriomandit heauskselt, kuna tehingu tegemisel selgitas notar tehingu

pooltele võimalikke tehinguga kaasnevaid riske. Kostja I pidi olema teadlik hageja õigustest. Asja

heauskne omandamine on välistatud, kui asjaõigusleping on tühine. Kui omandikanne on

ebaseaduslik, on ebaseaduslik ka kostja II kasuks seatud hüpoteek.

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu.

Vastuse kohaselt otsustasid elamuühistule kuulunud Paldiski mnt 163 elamu korterivaldajad eralduda

elamuühistust ja moodustada korteriühistu. KÜ Paldiski mnt 163 asutati korteriühistu

asutamiskoosolekul 21. juunil 2001, esmakanne kinnitati 6. jaanuaril 2003. Elamuühistu üldkoosolek

otsustas 14. oktoobril 2002 elamuühistu likvideerida. Tallinna Linnavalitsus erastas 1. märtsi 2004

korraldusega Paldiski mnt 163 ehitise teenindamiseks vajaliku maa korteriühistule. Sarnaselt teiste

selle elamu korteriomanditega kanti korteriühistu avalduse alusel 25. aprillil 2005 vaidlusaluse

korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse elamuühistu.

Elamuühistu tegi likvideerimismenetluse ja sellele eelnenud mitmemajalisest ühistust eraldumise

menetluse käigus kõik selleks, et hagejale korterit üle anda. Enne seda, kui kostja I omandas

vaidlusaluse korteriomandi, pöördus hageja poole ka notar. Sellele vaatamata ei ole hageja korterit

vastu võtnud. Seega on hageja korteri vastuvõtmisest keeldunud. Elamuühistu likvideerimismenetluse

raames tuli talle kuulunud vara müüa. Selle käigus võõrandati vaidlusalune korteriomand

enampakkumisel kostjale I. Pärast korteriomandi võõrandamist deponeeriti müügist saadud raha

hageja kasuks.

3. Harju Maakohus jättis 20. juuni 2008. a otsusega hagi rahuldamata ning kostjate menetluskulud

hageja kanda.

Maakohtu otsuse kohaselt oli hageja elamuühistu KASTAN liige ja kasutas liikmelisuse alusel

elamuühistule kuulunud korterit. Elamuühistu on likvideeritud. Likvideerimise käigus võõrandati

elamuühistule kuulunud korteriomand kostjale I, kes koormas korteriomandi hüpoteegiga kostja II

kasuks. Kostja I omanikukanne ja kostja II kasuks tehtud hüpoteegikanne on kinnistusraamatust

nähtuvalt kehtivad kanded.

Kuna pooled ei vaidle selle üle, et elamuühistu eraldus mitmest majast koosnenud elamuühistu

koosseisust, ei kohaldu asjas EES § 218, mis sätestab juhised olukorraks, kus ükski maja ei eraldu

elamuühistust ning elamuühistu otsustab erastada majaaluse maa. Vaidlus tuleb lahendada EES § 219

järgi, mis määrab kindlaks elamuühistust eraldumise. Selle paragrahvi 4. lõige sätestab elamuühistu

kohustuse anda korter elamuühistu ja korterivaldaja lihtkirjaliku kokkuleppe alusel korterivaldaja

omandisse. Seega oli elamuühistul kohustus anda vaidlusalune korter või hilisem korteriomand

hageja omandisse. Elamuühistu ei ole korterit hageja omandisse andnud. Pooled ei vaidle selle üle, et

hageja ei ole allkirjastanud EES § 219 lg-s 4 ettenähtud lihtkirjalikku kokkulepet.

Kuigi EES § 219 lg 4 sätestab elamuühistu kehtiva kohustuse anda korter korterivaldaja omandisse, ei

keela see säte korterit üle anda kolmandale isikule. Samuti ei tulene seadusest, et elamuühistu

kohustuse täitmata jätmine ja korteri kolmanda isiku omandisse andmine muudab tühiseks

kolmandale isikule suunatud käsutustehingu. Rikkudes kohustust anda korter üle korterivaldaja

omandisse, rikkus elamuühistu võlaõiguslikku kohustust. Kuna elamuühistu oli korteriomandi

omanik ja kasutas omandiõigusest tulenevat käsutusõigust, ei muuda hagejale korteri üleandmise

kohustuse rikkumine tühiseks korteri üleandmist kolmandale isikule.

Isegi kui EES § 219 lg-s 4 sätestatud kohustuse rikkumine tooks kaasa kolmandale isikule

korteriomandi käsutamise tehingu tühisuse, ei saa selline tühisus olla absoluutne. Hageja on pikka

aega hoidunud kõrvale korteriomandi vastuvõtmisest. Kolmandale isikule korteriomandi üleandmise

käsutustehingu tühisust ei saa kaasneda olukorras, kus elamuühistu likvideerimine viibib pikka aega

seetõttu, et korterivaldaja loobub korteri vastuvõtmisest või hoidub korteriomandi vastuvõtmisest

pikema aja jooksul ja elamuühistu on teinud kõik selleks, et korteriomandit korterivaldajale üle anda,

ning omand on jäänud üle andmata seetõttu, et korterivaldaja on sellest kõrvale hoidnud. Omanikuks

saamine eeldab tahet. Kui tahet ei ole või ei väljendata kohasel viisil, ei saa kedagi tahte vastaselt

omanikuks muuta.

Tunnistajate ütluste ja elamuühistu hagejale saadetud kirjadega on tõendatud, et elamuühistu tegi

kõik selleks, et hagejale korteriomand üle anda, selgitades seejuures korteri vastuvõtmise vajadust ja

vastuvõtmata jätmise tagajärgi. Hageja on kohtuistungil õigeks võtnud, et elamuühistu juhatuse liige

palus tal allkirjastada korteri lihtkirjaliku üleandmise akti ning et hageja jättis aktile alla kirjutamata,

kuid jättis selle endale tutvumiseks. Tuvastatud on, et ka enne korteriomandi võõrandamist kostjale I

selgitas notaribüroo töötaja hagejale korteri endale saamise võimalust ning seda, et korterit asutakse

võõrandama. Seega on tuvastatud, et hagejale on saadetud mitmed tahteavaldused, teated, hoiatused

ja palved, mis tuleb tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 2 teise lause alusel lugeda hageja

poolt kätte saaduks. Hageja ei ole esitanud kohtumenetluses ühtegi mõistlikku põhjust, miks ta ei ole

korteri vastuvõtmise aktile alla kirjutanud. Hageja ei ole tõendanud, et ta allkirjastas akti ja postitas

ühistu postkasti.

Kuna kostja I omandas korteriomandi elamuühistult õiguspäraselt, on õige kinnistusraamatu kanne

korteriomandi omaniku kohta. Seega ei saa kohustada kostjat I andma kinnistusraamatu kande

parandamise eelduseks olevat nõusolekut ega hageja kinnistusraamatusse omanikuna sissekandmise

nõusolekut. Viimane oleks välistatud ka seetõttu, et kinnistusraamatu vale kande kustutamise korral

taastuks valele kandele eelnenud olukord, st korteriomandi omanikuks oleks elamuühistu. Hageja

esitas kostja II vastu hüpoteegikande kustutamise eelduseks oleva nõusoleku andmise hagi, tuginedes

üksnes asjaolule, et kostjal I ei olnud hüpoteegi seadmiseks korteriomandi käsutusõigust. Kuna

kinnistusraamatu omanikukanne on õige, ei saa väita, et kostjal I puudus õigus seada hüpoteek

kostja II kasuks.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada.

5. Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ning palusid jätta selle rahuldamata ja maakohtu

otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 7. novembri 2008. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja

apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus jättis apellatsiooniastme menetluskulud hageja

kanda.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on kinnistusraamatu registriosa nr 18414901 II ossa kande number 2

all omanikuna sisse kantud kostja I ja kande aluseks on märgitud 6. detsembri 2006. a

asjaõigusleping. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 56 lg 1 kohaselt eeldatakse kinnistusraamatusse tehtud

kannete õigsust. Seega saaks kinnistusraamatu kannet muuta juhul, kui kanne on tehtud ilma kehtiva

asjaõiguslepinguta. Praegusel juhul põhineb kanne kehtival asjaõiguslepingul, sest hageja ei ole seda

vaidlustanud. AÕS § 65 lg-st 1 saab järeldada, et kanne on ebaõige siis, kui see ei vasta tegelikule

õiguslikule olukorrale. Tegelikule õiguslikule olukorrale ei vasta kinnistusraamatu kanne, mis on

tehtud tühise asjaõiguslepingu alusel. Kande aluseks olevat asjaõiguslepingut ei ole keegi

vaidlustanud. Maakohus on õigesti tuvastanud, et hageja ei saanud EES § 219 lg 4 alusel vaidlusaluse

korteriomandi omanikuks, kuna ta jättis ise vajalikud eeldused täitmata.

Pooled ei vaidle selle üle, et kostjale kuulus elamuühistu osak. Korteriomand kuulus elamuühistule.

Hagi rahuldamise eelduseks oleks kehtiv käsutustehing. Kuna hageja ei ole hagiavalduses väitnud ega

tõendanud, et tema on vaidlusaluse korteriomandi omanik, siis puudub õiguslik alus hagi

rahuldamiseks. Hageja ei ole esitanud lihtkirjalikku kokkulepet, millega talle oleks vaidlusalune

korteriomand üle antud.

Viidatud registriosa IV jakku kostja II kasuks kantud hüpoteek põhineb kande kohaselt samuti

6. detsembril 2006 sõlmitud asjaõiguslepingul. Kande muutmiseks ei ole alust, sest see põhineb

kehtival asjaõiguslepingul.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu

otsuse tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

Ringkonnakohus on vastuolus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-ga 368 ja § 654 lg-tega 4 ja

5 ning TsÜS § 84 lg-ga 1 leidnud, et kande aluseks olevat asjaõiguslepingut ei ole tühisuse

tuvastamise hagiga vaidlustatud, mistõttu see kehtib. Selline seisukoht on vastuolus ka Riigikohtu

varasema praktikaga.

Leides, et EES § 219 lg-s 4 ettenähtud korteri üleandmise kohustust rikkuv korteri võõrandamine ei

too kaasa tehingu tühisust, on ringkonnakohus valesti kohaldanud EES § 219 ja TsÜS § 87. Kui

seadus ei näe ette tehingu tühisust, tuleb seadusega sätestatud keelu rikkumise korral kaaluda

õigusriive olulisust ja tõlgendada, kas konkreetsetel asjaoludel on seadusest tulenevat kohustust

rikkuv tehing seadusega vastuolu tõttu tühine.

Ringkonnakohus on valesti tõlgendanud TsÜS § 69 lg-t 2 ja leidnud, et tahteavaldus loetakse neil

tingimustel kätte saaduks ka siis, kui tahteavalduse adressaat ei ole tahteavaldust kätte saanud.

Hoiutähtaja möödumise tõttu tagastatud, st tegelikult mitte kätte saadud kirju ei saa lugeda TsÜS § 69

lg 2 teise lause järgi kättesaaduks.

Ringkonnakohus jättis kohaldamata põhiseaduse §-d 32 ja 33, mida arvestades peaks elamuühistu

liikme loobumine (keeldumine) korteriomandi vastuvõtmisest olema tuvastatud vähemalt sama

standardi järgi, nagu on ette nähtud korteriomandi üleandmisele EES § 219 lg-s 4, mis sätestab

lihtkirjaliku vorminõude. Asjas ei ole tõendatud, et hagejat teavitati korteri omandamise võimalusest.

Lisaks on ringkonnakohus jätnud tähelepanuta hageja väite, et maakohus rikkus TsMS § 216, jättes

tunnistajatena üle kuulatud isikud kolmandate isikutena menetlusse kaasamata, ning et maakohus

hindas tõendeid valesti.

8. Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu

otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle tühistamiseks ei ole alust.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse

resolutsioon muutmata. TsMS § 692 lg 2 alusel muudab kolleegium ringkonnakohtu otsuse

põhjendusi.

10. Hageja esitas AÕS § 65 lg 1 alusel kostjate vastu hagiavalduse, milles palus tuvastada kostjate

kohustuse anda nõusolek kinnistusraamatu kannete muutmiseks, asendada kostjate tahteavaldused

kohtuotsusega ning kanda korteriomandi omanikuna sisse hageja ja kustutada kostja II kasuks seatud

hüpoteek. Alternatiivselt palus hageja tuvastada kinnistusraamatu omanikukande ebaõigsuse ning

kostja I kohustuse anda nõusolek kande kustutamiseks ja asendada kostja I tahteavaldus

kohtuotsusega.

Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et AÕS § 65 alusel kinnistusraamatu kande parandamise

eelduseks on kande aluseks oleva asjaõiguslepingu vaidlustamine. AÕS § 65 lg 1 järgi võib isik, kelle

õigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda ebaõige kande muutmist või kustutamist. Kande

muutmiseks peab andma nõusoleku isik, kelle õigusi parandamine puudutab. Kannet muuta soovival

isikul on õigus esitada hagi tahteavalduse asendamiseks kohtuotsusega TsÜS § 68 lg 5 järgi ilma, et

ta esitaks hagi kande aluseks oleva asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks. Kui kinnistusraamatu

kande parandamist nõutakse kande aluseks olnud asjaõiguslepingu tühisuse tõttu, siis tuleb asjaolud,

mis toovad kaasa asjaõiguslepingu tühisuse, esitada hagi alusena ja kohus võtab nende kohta

seisukoha kohtuotsuse põhjendavas osas.

Seega piisas, et hageja tugines asjaõiguslepingu tühisusele AÕS § 65 lg 1 alusel kande muutmise hagi

esitamisel, esitades need asjaolud ja väited hagi alusena.

Kolleegium kordab siinkohal Riigikohtu 1. septembri 2004. a otsuse p-s 18 (tsiviilasi nr 3-2-1-90-04)

ja 11. aprilli 2006. a otsuse p-s 11 (tsiviilasi nr 3-2-1-164-05) väljendatud seisukohta, et

kinnistusraamatu kanne võib olla ebaõige ka siis, kui see on tehtud kehtiva asjaõiguslepingu alusel.

AÕS § 65 lg 1 valesti tõlgendamine ei toonud selles asjas aga kaasa ebaõiget kohtuotsust (vt otsuse p-

d 11 ja 13), mis oleks ringkonnakohtu otsuse tühistamise aluseks TsMS § 692 lg 1 p 1 järgi. Küll aga

annab seaduse ebaõige tõlgendamine aluse muuta selles osas ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.

11. Kuigi ülejäänud osas nõustub kolleegium ringkonnakohtu otsuse põhjendustega, peab kolleegium

vajalikuks selgitada järgmist.

Pooled ei vaidle selle üle, et elamuühistule kuulunud elamu korterite valdajad otsustasid

elamuühistust eralduda ja moodustada korteriühistu. Enne elamuühistu likvideerimist asutati

korteriühistu, kelle kinnistamisavalduse alusel kanti vaidlusaluse korteriomandi kinnistamisel selle

omanikuna kinnistusraamatusse elamuühistu. Pooled vaidlevad selle üle, kas korteriomandi

omanikuna kinnistusraamatusse kantud elamuühistul oli õigus võõrandada korteriomand kostjale I

ning kas tehing, millega korteriomand anti üle kostjale I, on kehtiv.

Kohtud on põhjendatult leidnud, et vaidlus tuleb lahendada EES § 219 alusel. EES § 219 lg 1 järgi

võib elamuühistule kuuluva elamu korterivaldajate koosolek kuni elamualuse maa

kinnistusraamatusse kandmiseni otsustada senisest elamuühistust eraldumise ja elamu baasil

korteriühistu või uue elamuühistu asutamise. Uue ühistu asutamisel loetakse kõik elamu

korterivaldajad uue ühistu liikmeteks. Sama paragrahvi 4. lõike kohaselt, kui elamu korterivaldajate

koosolek otsustab elamu baasil korteriühistu asutamise, on senise elamuühistu juhatus kohustatud

kuu aja jooksul pärast korteriomanike taotluse esitamist ühistu juhatuse ja senise korterivaldaja

vahelise lihtkirjaliku kokkuleppega üle andma korterivaldaja kasutuses oleva korteri tema omandisse.

Eeltoodust tulenevalt on kohtud õigesti leidnud, et elamuühistul oli kohustus anda korter

korterivaldaja omandisse lihtkirjaliku kokkuleppe alusel.

Kolleegium selgitab, et vallasasjaks olnud korteri kinnistamisel korteriomandina kantakse

kinnistusraamatusse omanikuna EES § 211 ja § 214 lg 5 järgi isik, kes on vallasasjast korteri omanik.

Kuna elamuühistul ei olnud võimalik korterit hageja omandisse anda, jäi korteri omanikuks

elamuühistu, kes kanti kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna. Olukorras, kus vallasasjast

korteri omandit ei olnud võimalik üle anda korterivaldaja omandisse, oli korteriomandi kandmine

kinnistusraamatusse elamuühistu nimele põhjendatud, sest vastasel juhul oleks olnud takistatud maa

erastamise lõpuleviimine.

Kolleegium leiab, et kuigi EES § 219 lg 4 sätestab elamuühistu kohustuse anda valdaja omandisse

korter vallasasjana, säilib elamuühistul ka korteriomandi senise korterivaldaja omandisse andmise

kohustus, kui senisele korterivaldajale ei õnnestunud viidatud sätte alusel üle anda korteri kui

vallasasja omandit. EES § 2 lg-st 1 ja § 219 lg-st 4 nähtuvalt on eluruumide erastamise üheks

eesmärgiks anda isikutele võimalus omandada nende kasutuses olevaid eluruume. Pooled ei vaidle

selle üle, et hageja valdas vaidlusalust korterit vähemalt kuni korteriomandi võõrandamiseni

kostjale I. Täitmaks eluruumide erastamise eesmärki, oli elamuühistul kohustus pakkuda

korteriomandi omandamist ka korteri valdajale, kes ei olnud vallasasjast korteri omandit vastu võtnud

lihtkirjaliku kokkuleppega. Seega pidi elamuühistu pakkuma hagejale korteriomandit enne selle

võõrandamist kostjale I.

Maakohus on tõendeid hinnates tuvastanud, et elamuühistu tegi kõik mõistliku, et sõlmida hagejaga

EES § 219 lg-le 4 vastav kokkulepe vallasasjast korteri andmiseks hageja omandisse, kuid kokkulepet

ei sõlmitud seetõttu, et hageja hoidis kokkuleppe sõlmimisest kõrvale. Samuti on maakohus

tuvastanud, et enne korteriomandi võõrandamist kostjale I selgitati hagejale, et korterit hakatakse

müüma, ning paluti hagejal avaldada, kas ta soovib ise korterit vastu võtta. Seega oli täidetud ka

kohustus pakkuda enne korteriomandi võõrandamist korteriomandit hagejale. Ringkonnakohus ei ole

tuvastanud, et maakohus oleks tõendite hindamisel rikkunud menetlusõiguse norme. Riigikohus on

TsMS § 688 lg-tes 3-5 sätestatu kohaselt seotud alama astme kohtute tuvastatud faktiliste asjaoludega

ning ise tõendeid ei hinda ja asjaolusid ei tuvasta.

12. Kuna hageja ei avaldanud tahet saada korteri või korteriomandi omanikuks, siis ei nõustu

kolleegium hagejaga selles, et korteriomandi kostjale I üleandmine on EES § 219 lg 4 rikkumise tõttu

TsÜS § 87 alusel tühine.

13. Jättes avaldamata tahte nii vallasasjast korteri kui ka korteriomandi omandi vastuvõtmiseks,

sattus hageja vastuvõtuviivitusse võlaõigusseaduse (VÕS) § 119 lg 1 tähenduses. Selle sätte kohaselt

satub võlausaldaja vastuvõtuviivitusse, kui võlgnik ei saa täita oma kohustust võlausaldajast tuleneva

asjaolu tõttu, eelkõige, kui võlausaldaja ei võta õigustamatult vastu talle pakutud kohustuse kohast

täitmist või keeldub õigustamatult kohustuse täitmisest, milleta võlgnik ei saa oma kohustust täita.

Kolleegium leiab, et analoogselt vallasasja müügile VÕS § 125 järgi võib võlgnik võlausaldaja

vastuvõtuviivituse korral müüa kinnisasja juhul, kui seda ei ole võimalik hoiustada. VÕS § 125 lg 1

p 1 kohaselt võib võlgnik asja müüa, kui selle üleandmine võlausaldajale ei ole võimalik seetõttu, et

asja ei saa hoiustada selle olemuse või hoiustamiseks mõistliku võimaluse puudumise tõttu. Praegusel

juhul oli korteriomandi võõrandamine vajalik elamuühistu likvideerimise lõpuleviimiseks. TsÜS § 41

lg 4 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 45 lg 2 sätestavad elamuühistu likvideerijate

kohustuse rahuldada võlausaldajate nõuded ja müüa vara. Seega ei olnud korteriomandit võimalik

hoiustada.

Kooskõlas VÕS § 125 lg-ga 5 peab võlgnik mõistliku aja jooksul enne asja müüki teatama müümise

kavatsusest võlausaldajale. VÕS § 125 lg 6 kohaselt kannab asja müümise mõistlikud kulud

võlausaldaja ja need arvatakse asja müümisest saadud rahast maha. Ülejäänud raha peab võlgnik

võlausaldajale välja maksma. TsÜS § 43 lg 2 ja MTÜS § 48 lg 2 kohaselt, kui teadaolev võlausaldaja

ei ole nõuet esitanud, hoiustatakse talle kuuluv raha. Maakohus on tuvastanud, et hagejale teatati

korteriomandi võõrandamisest (vt otsuse p 11).

14. Kohtud on poolte menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel jätnud hagiavalduse ja

apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu hageja kanda. Menetluskulude jaotuse muutmiseks ei

ole alust. Kuna kolleegium jätab kassatsioonkaebuse rahuldamata, jäävad ka kassatsiooniastmes

kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 järgi hageja kanda. Kostjad võivad TsMS § 174 lg-te 1 ja 3

alusel esitada maakohtule avalduse menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks 30 päeva jooksul

alates Riigikohtu lahendi jõustumisest. TsMS § 694 lg 2 kohaselt jõustub Riigikohtu otsus selle

avalikult teatavakstegemise päeval.

Kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu arvatakse tasutud kassatsioonikautsjon TsMS § 149

lg 4 teise lause alusel riigituludesse.

Villu Kõve, Henn Jõks, Tambet Tampuu