3-2-1-18-09 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-18-09

Otsuse kuupäev

Tartu, 1. aprill 2009. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Aivar Vahtra hagi Aleksander Saare vastu

kinnistusraamatust kinnistu omandamist tagava märke

kustutamiseks ja Aleksander Saare vastuhagi Aivar Vahtra

vastu õigussuhte olemasolu tuvastamiseks ja

kinnistusraamatu kande muutmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 19. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas

nr 2-07-6076

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Aleksander Saare kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

100 000 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Aivar Vahtra (isikukood xxxxxxxxxxx)

Kostja Aleksander Saar (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Rando Maisvee

Asja läbivaatamise kuupäev

2. märts 2009. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 19. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-6076 ja

saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Aleksander Saarele kassatsioonkaebuselt 22. detsembril 2008. a tasutud kautsjon

1000 (üks tuhat) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Aivar Vahtra (hageja) esitas 21. veebruaril 2007. a Harju Maakohtule hagi Aleksander Saare

(kostja) vastu Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriossa nr 116201

kolmandasse jakku kostja kasuks kantud kinnistu omandamist tagava märke kustutamiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 20. detsembril 1999. a Anija vallas Vikipalu külas asuva 12,2

ha suuruse Ojaääre kinnistu nr 1162 (uus nr 116202) ostu-müügilepingu (edaspidi müügileping),

mille kohaselt oli kinnistu müügihinnaks 100 000 krooni. Müügilepingu p 3.2 kohaselt tasus kostja

hagejale müügihinnast 50 000 krooni enne lepingu sõlmimist ja p 3.3 kohaselt kohustus kostja tasuma

ülejäänud 50 000 krooni hiljemalt 20. veebruariks 2000. Müügilepingu p-s 3.4 leppisid pooled kokku,

et asjaõigusleping kinnisomandi ülekandmiseks sõlmitakse 10 päeva jooksul pärast ostuhinna täieliku

tasumist. Müügilepingu p-s 4.2 palusid pooled kanda Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Harju

kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 1162 kolmandasse jakku kostja kasuks omandamist

tagava märke. Märge on kantud kinnistusraamatusse 9. veebruaril 2000. a. 24. novembril 2006. a tegi

hageja kostjale notariaalse avalduse kinnistu võlaõiguslikust lepingust taganemiseks, kuna kostja ei

olnud täitnud oma kohustust tasuda ostuhinnast 50 000 krooni. Kostja poolt enne müügilepingu

sõlmimist tasutud 50 000 krooni on hageja hoiustanud notari deposiitkontol. Avalduse kinnistu

võlaõiguslikust müügilepingust taganemise kohta väljastas notar kostjale 24. novembril 2006. a.

Kostja sai selle kätte 25. novembril 2006. a.

2. Kostja ei tunnistanud hagi. Ta väitis, et müügilepingu p-s 3.3 jäi kindlaks määramata ülejäänud

hinna tasumise viis, kuid pooled leppisid suuliselt kokku, et veel tasumata ostuhind makstakse

sularahas. Pärast lepingu sõlmimist ei vastanud hageja enam telefonile ega reageerinud kostja

saadetud kirjadele. Kostja üritas hagejat leida isegi politsei vahendusel, aga ka see ei andnud

tulemust. Kuna kostjal ei õnnestunud hagejale raha üle anda, otsustas ta hinna tasumata osa

deponeerida notari kontole. 3. juunil 2006. a edastas kostja hageja lepingus märgitud aadressile

tähitud kirja, milles teatas raha deponeerimisest ning palus hagejal tulla notari juurde 7. juunil 2006. a

kell 14.00, et sõlmida lepingu p 3.4 kohaselt asjaõigusleping kinnistu üleandmiseks. Tähitud kiri

tagastati kostjale, kuna seda ei õnnestunud adressaadile kätte toimetada. Kostja leidis, et hageja on

olnud vastuvõtuviivituses ning hageja taganemisavaldus on alusetu.

3. 13. aprillil 2007. a esitas kostja vastuhagi, milles palus tunnustada õigussuhte olemasolu, mille

kohaselt on hageja ja kostja andnud tahteavaldused kinnistu omandiõiguse üleandmiseks hagejalt

kostjale, ning kustutada Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna

kinnistusregistri registriosa nr 116202 teises jaos teisel järjekohal olev omanikukanne hageja kohta

ning kanda uue omanikuna sisse kostja.

Vastuhagi kohaselt on kostja deponeerinud puuduoleva ostuhinna notari kontol ja sellega on täidetud

müügilepingu p-s 3.4 toodud eeldused asjaõiguslepingu sõlmimiseks.

4. Hageja ei tunnistanud vastuhagi. Müügilepingu kohaselt pidi võlg olema tasutud hiljemalt

20. veebruariks 2000. a. Kostja poolt notari juures 6. juunil 2006. a deponeeritud 50 000 krooni on

hilinenud kuus ja pool aastat. Kinnistu väärtus on selle aja jooksul oluliselt tõusnud, mistõttu ei ole

hageja enam huvitatud lepingu kehtima jäämisest. Saades teada, et hageja ei ela lepingus nimetatud

aadressil, ei teinud kostja midagi hageja ülesotsimiseks.

5. Harju Maakohus rahuldas 15. veebruari 2008. a otsusega hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata ning

menetluskulud kostja kanda.

Maakohus leidis, et võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse

seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 7 lg 1 kohaselt tuleb poolte 20. detsembril 1999. a sõlmitud

lepingu lõpetamise aluste suhtes kohaldada lepingu sõlmimise ajal kehtinud Eesti NSV

tsiviilkoodeksi (TsK) sätteid.

Tulenevalt TsK § 230 lg-test 2 ja 3, § 232 lg-test 1 ja 3 ning §-st 249, pidi kostja tõendama oma

väiteid, et hageja oli vastuvõtuviivituses. Kostja sellekohased väited on aga tõendamata.

Maakohus ei nõustunud kostja väitega, et kostja oli juba enne seda, kui hageja tegi lepingust

taganemise avalduse, hoiustanud 50 000 krooni notari kontole ja sellega oma lepingujärgsed

kohustused nõuetekohaselt täitnud. Tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 120 lg-st 1 tekib alus notari

juures hoiustamiseks siis, kui võlausaldaja on vastuvõtuviivituses. VÕS § 122 lg 1 sätestab

hoiustamise õigusliku tagajärjena, et tagasivõtmise õiguseta hoiustamise korral loetakse, et

hoiustamisega on võlgnik kohustuse täitnud hoiustamise ajal. Notariaadiseaduse § 33 lg 2 kohaselt

peab hoiustamine toimuma notariaalselt kinnitatud avaldusega. Kostja on esitanud maksekorralduse,

millega soovib tõendada, et tasus hageja jaoks 50 000 krooni notari kontole juba 6. juunil 2006. a.

Samas selgus kostja esitatud ülejäänud tõenditest, et nõuetekohase notariaalse avalduse tegi kostja

18. aprillil 2007. a. Alles notariaalses avalduses kinnitas kostja, et hoiustamine on toimunud

tagasivõtmise õiguseta. Seega ei saaks 6. juunil 2006. a notari kontole ülekantud raha lugeda poolte

sõlmitud lepingu kohaseks täitmiseks isegi siis, kui oleks tõendatud hageja vastuvõtuviivitus.

Kuna kostja ei ole tõendanud hageja vastuvõtuviivitust ja kostja hoiustas raha nõuetekohaselt alles

pärast hageja taganemist müügilepingust, ei olnud täidetud lepingu p-s 3.4 kokku lepitud

asjaõigusliku lepingu sõlmimise eeldused.

6. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse ja

teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning rahuldada kostja vastuhagi täies ulatuses.

7. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

8. Tallinna Ringkonnakohus jättis 19. novembri 2008. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja

maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu seisukohaga, et pärast 1. juulit 2002. a saab varem sõlmitud

tehingu tühistada või lõpetada kehtivas seaduses sätestatud korras, kuid tühistamise ja lõpetamise

aluste suhtes kohaldatakse tehingu tegemise ajal kehtinud seadust. TsK § 230 lg 2 kohaselt, kui

kreeditor kaotas võlgniku viivituse tagajärjel huvi täitmise vastu, on tal õigus loobuda täitmise

vastuvõtmisest. TsK §-st 249 tulenevalt oli võlausaldajal õigus keelduda lepingu täitmisest, kui

võlgnik rikub lepingut. Ka VÕS § 101 lg-s 1 on sätestatud õiguskaitsevahendid kohustuse rikkumise

korral. VÕS § 101 lg 1 p 2 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja oma

võlgnetava kohustuse täitmisest keelduda ning p 4 kohaselt taganeda lepingust. Eeltoodust tulenevalt

oli hageja 24. novembri 2006. a avaldus lepingust taganemiseks kehtiv ning märge kinnistusraamatus

tuli kustutada.

Maakohus ei ole jaganud tõendamiskoormist poolte vahel valesti. Hageja tugines hagiavalduses

asjaolule, et kostja ei ole täitnud müügilepingust tulenevat ostuhinna tasumise kohustust, mistõttu oli

hagejal õigus lepingust taganeda. Pooled ei vaielnud selle üle, et kokkulepitud tähtajaks ei olnud

kostja puuduvat osa ostuhinnast tasunud. Kostja vastuväidete kohaselt ei olnud tal võimalik puuduvat

ostuhinda hagejale tasuda, sest hageja varjas ennast tema eest. Kuna kostja tugines hageja

vastuvõtuviivitusele, tuli temal seda asjaolu tõendada. Hagejal ei lasunud kohustust tõendada, et ta

tegutses selle nimel, et kostja täidaks lepingu p-s 3.3 kokkulepitud kohustust. Pooltevahelisest

lepingust ei tulene, et müüja oleks pidanud esitama meeldetuletuse või tegema muid tegusid, et

lepingut täidetaks.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Kostja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta

hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi või saata asi samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

Kostja leiab kassatsioonkaebuses, et kohtud on ekslikult tõlgendanud TsK § 230 lg-t 2 ja § 249,

leides, et seadus ei eeldanud enne lepingust taganemist täitmiseks täiendava tähtaja andmist või

selgusele jõudmist kohustuse täitmisest keeldumises. TsK § 230 lg 2 mõttes täitmise vastu huvi

kaotamisega saab olla tegemist siis, kui täita tuleb naturaalkohustus ning asjaolusid arvesse võttes

kaotas võlausaldaja huvi natuuras täitmise vastu ja võis selle asemel nõuda kahju rahalist hüvitamist.

TsK § 249 kohaldamiseks peab olema aga ostja keeldunud kohustuse täitmisest. Keeldumist ei saa

aga võrdsustada viivitamisega. Kostja on ka seisukohal, et taganemisavaldus on vastuolus heade

kommetega.

Ringkonnakohus rikkus oluliselt ka menetlusõiguse norme. Ringkonnakohus jättis põhjendamatult

võtmata seisukoha taganemisavalduse tühisuse kohta. Samuti ei hinnanud ringkonnakohus väidet, et

maakohus tõlgendas taganemisavaldust valesti, ja rikkus seetõttu tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 654 lg-t 5. Samuti rikkus ringkonnakohus TsMS § 230 lg-t 1, jagades valesti

tõendamiskoormise vastuvõtuviivituse osas.

10. Hageja vaidles kassatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel materiaalõiguse

normi väära kohaldamise tõttu tühistada. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

12. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal oli õigus müügilepingust taganeda. VÕSRS § 7 lg 1

kohaselt saab enne 1. juulit 2002 tehtud tehingu pärast 1. juulit 2002 tühistada või lepingu

ühepoolselt lõpetada üksnes kehtivates seadustes sätestatud korras, tühistamise ja lõpetamise aluste

suhtes kohaldatakse tehingu tegemise ajal kehtinud seadust. Praeguses asjas on müügileping sõlmitud

20. detsembril 1999. a. Seega tuleb lepingu lõpetamise aluste suhtes kohaldada lepingu sõlmimise

ajal kehtinud TsK sätteid.

13. Ringkonnakohus on ekslikult leidnud, et selleks, et hagejal tekiks õigus müügilepingust taganeda,

piisas vaid kostjapoolsest lepingurikkumisest. Alus müügilepingust taganemiseks võiks tuleneda TsK

§-st 249, mille järgi on müüjal õigus keelduda lepingu täitmisest ja nõuda kahjude hüvitamist, kui

ostja keeldub asja eest tasumast. Kohtud ei ole tuvastanud, et kostja keeldus hagejale võlguolevat

50 000 krooni tasumast.

Kolleegium jääb 30. septembril 2002. a tsiviilasjas nr 3-2-1-93-02 tehtud otsuse p-s 12 avaldatud

seisukoha juurde, et müüjal tekib TsK § 249 järgi õigus lepingust taganeda üksnes siis, kui ostja on

oluliselt rikkunud oma kohustust asja eest tasuda. Seega juhul, kui müüja tahab kasutada TsK §-

st 249 tulenevat õigust müügilepingust taganeda, peab ta vaidluse korral tõendama, et ostja rikkus

müügilepingut oluliselt. Kolleegiumi arvates on müügilepingu olulise rikkumisega kõnealuses

tähenduses tegemist näiteks siis, kui ostja teatab müüjale, et ta keeldub asja eest tasumast või kui ta ei

tasu ostetud asja eest vaatamata müüja meeldetuletusele.

14. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus samuti hindama seda, kas lepingust taganemine on

kooskõlas hea usu põhimõttega. Kolleegium leiab, et müüja taganemine lepingust ei pruugi olla

kooskõlas hea usu põhimõttega näiteks juhul, kui müüja ei näita mitme aasta jooksul üles huvi

ostjapoolse kohustuse täitmise vastu. Müügilepingu poolte esmane tahe peaks olema suunatud sellele,

et lepingust tulenevad kohustused saaksid täidetud, mitte aga sellele, et lepingust taganeda. Üldjuhul

oleks hea usu põhimõttega kooskõlas see, kui müüja taganeb müügilepingust alles pärast seda, kui

ostja ei ole asja eest tasunud müüja antud täiendava tähtaja jooksul või mõistliku aja jooksul pärast

meeldetuletust.

15. Kuna asi saadetakse uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule, tuleb menetluskulude jaotus

lahendada asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemustest.

16. Kostja kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada kassatsioonikautsjon.

Lea Laarmaa, Villu Kõve, Tambet Tampuu