3-2-1-121-08 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-121-08

Otsuse kuupäev

Tartu, 25. veebruar 2009. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu

Kõve, Lea Laarmaa, Jaak Luik ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Valentina Birkholzi ja Lauri Laksi hagi Pavel Verzbitski

vastu 807 469 krooni 30 sendi suuruse kahjuhüvitise

saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 2. juuli 2008. a otsus tsiviilasjas

nr 2-04-1118

Tsiviilasja hind Riigikohtus

396 508 krooni

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Pavel Verzbitski kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hagejad Valentina Birkholz (isikukood xxxxxxxxxxx) ja Lauri

Laks (isikukood xxxxxxxxxxx), nende esindaja vandeadvokaat

Jaak Oja

Kostja Pavel Verzbitski (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Veikko Puolakainen

Asja läbivaatamise kuupäev

26. jaanuar 2009. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 2. juuli 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-04-1118 ja saata asi

samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Pavel Verzbitskile kassatsioonkaebuselt 30. juulil 2008. a tasutud kautsjon 3966

(kolm tuhat üheksasada kuuskümmend kuus) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Valentina Birkholz ja Lauri Laks (hagejad) esitasid 9. septembril 2004 Harju Maakohtule hagi

Pavel Verzbitski (kostja) vastu, milles palusid kostjalt välja mõista lepingutingimustele mittevastava

asja müümisega tekitatud varalise kahju hüvitamiseks 831 350 krooni 80 senti.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 28. augustil 2003. a müügilepingu (edaspidi müügileping),

millega hagejad ostsid kostjalt kumbki 1/2 mõttelist osa Harjumaal Harku vallas Suurupi külas

Xxxxxx xx asuvast kinnistust. Kinnistul asus lõpetamata elamu. 17. novembril 2003. a toimus elamus

tulekahju, mille tagajärjel hävisid elamu katusekonstruktsioonid, katusekorruse siseviimistlus ja

vahelaed, samuti sai kannatada esimene korrus. Hageja tellitud Ehitusekspertiisibüroo OÜ arvamuse

kohaselt põhjustas tulekahju ehitusnormidele mittevastav moodulkorsten. Samale järeldusele jõudis

ka Harjumaa Päästeteenistus. Moodulkorstna paigaldas kostja enne kinnistu ja seal asuva elamu

võõrandamist. Kuivõrd kostja võõrandas hagejatele puudustega asja ja need puudused olid asjal juba

selle võõrandamisel, vastutab kostja tekkinud kahju eest. Hagejad teatasid kostjale tulekahjust

mõistliku aja jooksul ning ei ole kaotanud õigust tugineda asja puudustele.

Hagejad ostsid kinnistu 850 000 krooni eest. Enne tulekahju tegid hagejad kinnistul asuva elamu

lõpetamiseks kulutusi 276 741 krooni 30 senti. Hagejate hinnangul hävis ja kahjustus tulekahjus

nende isiklikku vara 80 728 krooni väärtuses. 11. märtsil 2004. a müüsid hagejad kinnistu

430 000 krooni eest, milles sisaldus maakleritasu 30 000 krooni. Hagejad leidsid, et kostjal tuleb

hüvitada elamu taastamismaksumus 750 622 krooni 80 senti, millele lisandub koduse vara

hävimisega tekkinud kahju 80 728 krooni, kokku 831 350 krooni 80 senti.

Kuna hagejad müüsid kinnistu, täpsustasid nad 14. oktoobril 2005. a oma nõuet, paludes kostjalt

võlaõigusseaduse (VÕS) §-dest 115, 218, 221 ja 225 lähtuvalt välja mõista 807 469 krooni 30 senti.

Hagiavalduse kohaselt nõudsid hagejad neile tekitatud kahju hüvitamist, s.o elamule tehtud kulutuste

276 741 krooni 30 senti, kinnistu ostu ja müügihinna vahe 450 000 krooni (850 000 - (430 000 -

30 000)) ja koduse vara hävimisega tekitatud kahju 80 728 krooni. Seega on kostja tekitanud

hagejatele kahju 807 469 krooni 30 senti ning kostjalt tuleb kummalegi hagejale välja mõista

403 734 krooni 65 senti.

2. Kostja ei tunnistanud hagi. Ta ei ole müügilepingust tulenevaid kohustusi rikkunud. Kui kohus

leiab, et kostja paigaldas korstna, siis ta ei ole võõrandanud hagejatele puudustega asja. Hagejad

kinnitasid müügilepingus, et nad on ehitise tehnilise seisundiga tutvunud. Ei vaielda ka selle üle, et

hagejad said elamu projekti. Kui korsten ei vastanud projektile, siis pidid hagejad sellest teadma. Kui

hagejad lõpetasid elamu viimistlemist, oleksid nad pidanud paigaldama korstna sinna, kus see pidi

projekti järgi olema, isegi kui kostja oli paigaldanud korstna katuslae sisse. Hagejad hakkasid elamut

kasutama enne sellele kasutusloa andmist. Seega tekkis kahju hagejate õigusvastase tegevuse, mitte

aga selle tõttu, et korsten oli paigaldatud valesti. Hagejad ei teatanud kostjale müügieseme puudustest

mõistliku aja jooksul. Enne hagi esitamist ei ole hagejad teavitanud kostjat müügieseme puudustest.

Isegi kui hagejad teatasid kostjale tulekahjust, ei ole see samastatav müüdud asja puudustest

teatamisega.

Kinnistu müük ei too kaasa kahjunõuet eelmise omaniku vastu. VÕS § 127 lg 3 kohaselt on otseseks

varaliseks kahjuks eelkõige vara väärtuse vähenemine ning kahju tekitamise tõttu kantud või

tulevikus kantavad kulud. Hagejad ei ole tõendanud oma kahju suurust, kostja õigusvastast tegevust

ning teo ja tagajärje vahelist põhjuslikku seost. Hagejad ei ole põhjendanud seda, miks müüdi

kinnistu just sellise hinnaga, kui OÜ BRC Kinnisvara 31. detsembri 2003. a hindamisakti kohaselt

pakuti põlenud maja turuväärtuseks 700 000 krooni. Hagejate tasutud maakleritasu ei ole kostja

arvates hagejate kahjuks. Hagejate poolt elamule tehtud täienduste maksumus on oletuslik ja seda ei

saa tõendada hagejate esitatud asjatundja arvamuse või teiste ehitajate tehtud hinnapakkumisega.

Elamule tehtud täienduste maksumust saab tõendada ainult kuludokumentidega. Hagejad on

loetlenud kuludena ka selliseid töid, mida tuli ei saanud kahjustada, ning seetõttu ei ole need hagejate

kahjuks. Hagejate esitatud koduse vara nimekiri ei ole tõendatud. Kahjuna ei saa käsitada ka hagejate

nõutud kulusid, nagu maja müügilepingu notaritasud ja riigilõivud, tulekahju tagajärgede väidetav

kõrvaldamine (koristus, ohtlike elementide kõrvaldamine, kahjustatud võõra vara hüvitamine).

Hagejate kahju ei olnud kostjale ettenähtav ning ei kuulu seetõttu võlaõigusseaduse järgi

hüvitamisele. Kostja ei saanud ette näha, et hagejad asuvad kasutama elamut, millele pole antud

kasutusluba, ja kütma küttekoldeid.

3. Harju Maakohus rahuldas 22. juuni 2007. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt kummagi

hageja kasuks välja kahjuhüvitise 306 254 krooni 92 senti. Maakohus mõistis kostjalt välja hageja

V. Birkholzi kasuks menetluskulud 5000 krooni ja hageja L. Laksi kasuks menetluskulud 7265 krooni

60 senti. Samuti mõistis maakohus kostjalt riigituludesse menetluskuludena 31 999 krooni.

Maakohus tuvastas, et kostja paigaldas vaidlusaluse korstna pooleliolevasse elamusse enne kinnistu

müümist hagejatele. Kostja kinnitas maja ülevaatamisel, et keskküttekatel, mille külge oli

vaidlusalune moodulkorsten ühendatud, toimib ja seda on kasutatud. Samas keelas kostja katla

kasutamise kuni müügilepingu vormistamiseni. Samuti kinnitas tunnistaja, et enne kinnistu müüki oli

katusekorrusel korstna kohalt soojustus tehtud ja et tema seal töötamise ajal katusekorruse

siseviimistlustöid teha ei jõutud. Ehitusekspertiisibüroo OÜ 28. novembril 2003. a tehtud tulekahju

koha ülevaatuse kohaselt on tuvastatud, et korsten ja selle paigaldus ei vastanud tol ajal kehtinud

tuleohutusnõuetele. Harjumaa Päästeteenistuse tõendist ja vastusest tulenevalt oli tulekahju põhjuseks

vertikaalse metallist suitsulõõri termilise kuumuse mõju hoone katuse konstruktsioonidele.

VÕS § 217 lg 2 p 2 kohaselt ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja

omaduste kohta ei sobi asi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Poolelioleva

elamu juba valmisolev osa pidanuks olema kooskõlas kehtivate normidega ja olema ehitatud

vastavuses ehitusnormidele ja heale ehitustavale. Seega ei vastanud võõrandatud kinnistu

lepingutingimustele. Ei ole mõistlik eeldada, et hagejad oleksid pidanud pärast projekti saamist kõik

kostja tehtu üle kontrollima. VÕS § 218 lg 1 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele

mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko

ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta müüja

asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele

mittevastavusest teadis või pidi teadma. Tõendamata on kostja väited, et hagejad teadsid või oleksid

pidanud teadma kõnealusest puudusest. Hagejate puudustest teadasaamiseks ei saa pidada seda, et

hagejad on omandatud kinnistu ja selle oluliseks osaks oleva elamu üle vaadanud ning kinnitanud

lepingus, et nad on selle seisukorrast teadlikud. Korsten oli kinni kaetud ja selle seisukorraga ei olnud

võimalik tutvuda ning tegemist oli varjatud puudusega.

Maakohus lähtus kahju suuruse arvutamisel VÕS §-st 225 ja § 127 lg-test 1, 3 ja 4. Kinnistu

omandamise hinnaks oli hagejatel 855 936 krooni (850 000 + notaritasu ja riigilõiv).

Ehitusekspertiisibüroo OÜ hinnangu järgi on hagejad teinud lisaks kulutusi 276 741 krooni 30 sendi

eest. Tehtud kulutuste suurust võib pidada põhjendatuks, sest hagejad ehitasid endale ning neil ei

olnud plaanis tõendada oma kulutusi kolmandatele isikutele. Samuti tuleneb hagejate ja kostja

esitatud hinnangute võrdlusest, et hagejate pakutud summa suurusjärk erineb kostja pakutust 20%

võrra. Pooled ei vaidle selle üle, et hagejad müüsid kinnistu 11. märtsil 2004. a 430 000 krooni eest.

Hinna sees oli ka maakleritasu 30 000 krooni. Kostja esitatud BRC Kinnisvara 31. detsembri 2003. a

hinnangu kohaselt oli kinnistu hinnaks 700 000 krooni. Hindajad on selles hinnangus osutanud, et kui

ehitamist ei alustata kohe 2004. aasta alguses, võib kinnistu väärtus konstruktsioonide kahjustuse

tõttu ilmastiku mõjul oluliselt langeda. Rekonstrueerimist ei alustatud ning ehitise konstruktsioonid

said külmakahjustusi. Samuti lähtus hindaja kahjustamata kinnistu turuhinnast ja kahjustatud kinnistu

sellesse seisu viimise kulutustest, mitte põlenud ehitisega kinnistu turuhinnast. Seega on hagejate kui

kinnistu omanike kahju suuruseks 702 677 krooni 30 senti (855 936 krooni + 276 741 krooni 30 senti

- 430 000 krooni). Hagejad esitasid kahjuna ka koduse vara väärtuse vähenemise 80 728 krooni võrra.

Põhjendatud on vara hüvitamine 62 960 krooni eest. Tunnistaja ütlused kinnitavad, et hagejate

loetletud asjad olid majas olemas, osa asjade olemasolu on nähtav ka kohtule esitatud piltidel.

Hagejate esitatud kahjustunud asjade loetelu on mõistlik ning hinnang asjade väärtusele ei anna alust

selles kahelda. Seega tekkis hagejatele tulekahju tagajärjel kahju kokku 765 637 krooni 30 senti

(702 677 krooni 30 senti + 62 960 krooni).

Põhjendamatu on kostja vastuväide, et puudub põhjuslik seos hagejate kahju ja kostja õigusvastase

tegevuse vahel. Hagejate vara vähenes tulekahju tagajärjel. Tulekahju aga tekkis puuduse tõttu, mille

eest vastutab VÕS § 218 lg 1 järgi kostja. Seega oli olemas põhjuslik seos kahju ja kostja tegevuse

vahel VÕS § 127 lg 4 tähenduses. VÕS § 217 lg 2 p 2 tingimustele mittevastava asja müük hagejatele

oli aga õigusvastane. Samuti on otsitud kostja vastuväide, et hagejad ei ole talle teatanud asjas

ilmnenud puudusest mõistliku tähtaja jooksul ja seetõttu ei ole hagejatel õigust puudusele tugineda.

Hagejate esitatud telefonieristusest nähtuvalt helistas hagejate maakler kostjale kuu pärast tulekahju

ja hageja T. Birkholz korduvalt umbes kaks kuud pärast tulekahju. Pole põhjust kahelda selles, et

hageja ja tema maakler helistasid tulekahju ja selle põhjuste tõttu.

VÕS § 139 lg 1 sätestab, et kui kahju tekkis osaliselt kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või

ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need

asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist. Ehitusseaduse § 32 lg 3 alusel võib valminud ehitist või

selle osa kasutada vaid ettenähtud kasutamise otstarbel. Kostja järeldus, nagu oleks kahju tekkinud

sellest, et hagejad kasutasid elamut kasutusloata, on põhjendamatu. Kasutusloa kui sellise olemasolu

või puudumine iseenesest ei põhjusta ega hoia ära kahju. Kasutusluba on järelevalve korras ehitise

kontrolli ja vastavust tõendav dokument, mis võimaldab vähendada riski, et ehitis oleks puudustega,

ning selle kaudu ka tulekahju tekke võimalust. Küll aga võib elamu kasutama asumist kasutusluba

taotlemata lugeda VÕS § 139 lg 1 tähenduses hagejatest tulenevaks asjaoluks, mis suurendas kahju

tekkimise ohtu. Hagejatel olnuks mõistlik saada elamule kasutusluba, et sel moel teha kõik endast

sõltuv, et välistada elamu puudustest tulenev võimalik oht. Lähtudes senisest kohtupraktikast,

vähendab kohus hagejatele välja mõistetavat osa nende vastutuse osa arvel 20%. Seega tuleb kostjalt

kummagi hageja kasuks välja mõista 306 254 krooni 92 senti (765 637 krooni 30 senti * 80% =

612 509 krooni 84 senti : 2).

4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja

teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.

Kostja arvates ei ole maakohus põhjendanud, miks ta ei nõustu kostja väidetega selle kohta, et

lepingut ei ole rikutud, et hagejad ei saa lepingueseme mittevastavusele tugineda ning et kostjat ei

teavitatud lepingueseme puudustest. Maakohus ei hinnanud kostja väiteid hea usu põhimõtte

rikkumise kohta. Hagejatele tekkinud kahju suurus on tõendamata. Kinnistu ostu- ja müügihinna vahe

ei ole tingimata hagejate kahju. Tulenevalt BRC Kinnisvara hindamisaktist oli elamu turuväärtus

31. detsembril 2003. a 700 000 krooni. Seega müüsid hagejad kinnistu alla turuhinna. Maakohus ei

hinnanud kostja vastuväiteid hagejate tehtud ehitustööde maksumuse kohta. Ehitustööde maksumuse

kinnituseks esitatud hinnang kajastab tööde maksumust koos käibemaksuga. Kuivõrd hagejad väitsid,

et tegid tööd ise või lasksid neid teha selleks palgatud füüsilistel isikutel, siis nende osutatud teenus ei

ole käibemaksuga maksustatav. Hagejate väited tulekahjus kahjustada saanud esemete hulga ja

väärtuse kohta on paljasõnalised ja oletuslikud. Tõendamata on kostja tegevuse ja tekkinud tulekahju

vaheline põhjuslik seos.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 2. juuli 2008. a otsusega maakohtu otsuse kostjalt hagejate

kasuks väljamõistetud kahjuhüvitise suuruse osas. Ringkonnakohus tegi selles osas uue otsuse,

millega mõistis kostjalt kummagi hageja kasuks välja kahjuhüvitise 198 254 krooni. Ringkonnakohus

tühistas maakohtu otsuse kohtukulude jaotuse osas ja jättis menetlusosaliste kohtukulud nende endi

kanda.

Ringkonnakohus leidis, et maakohus on õigesti tuvastanud asjas tähtsust omavad asjaolud ja

kohaldanud seadust. Seetõttu ei korranud ringkonnakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 654 lg 6 kohaselt maakohtu põhjendusi, välja arvatud kohtu seisukohad väljamõistetud

kahjuhüvitise suuruse kohta.

Maakohus leidis vääralt, et kostja ei vaielnud vastu tulekahju tekkepõhjustele. Samas leidis maakohus

õigesti, et kostja müüs hagejatele lepingutingimustele mittevastava asja. Maakohtu järeldused on

tõendatud Ehitusekspertiisibüroo OÜ tehtud tulekahjukoha ülevaatuse aktiga, samuti Harjumaa

Päästeteenistuse tõendiga. Maakohus jättis põhjendatult määramata ekspertiisi, mida kostja taotles

enda sõnul tulekahju tegelike põhjuste väljaselgitamiseks. Kinnistu oli 2004. aasta märtsis edasi

müüdud ja puudusid andmed, et sellel olnud elamu oleks säilinud tulekahjujärgses seisundis. Kostja

on oma taotluses ka ise möönnud, et ekspertiisi tegemine võib osutuda objektiivselt võimatuks, sest

elamu faktiline seisukord 2005. aasta detsembris ei ole teada. Kostja leiab vääralt, et maakohus ei

põhjendanud oma järeldust, et hagejad teavitasid kostjat müüdud asja puudustest mõistliku aja

jooksul. Maakohus luges hagejate sellekohased väited tõendatuks maakleri ja hagejate kostjale tehtud

telefonikõnede kõneeristusega. Seadus ei näe ette puudustest teatamise kohustuslikku kirjalikku

vormi, järelikult võis see olla ka suuline.

VÕS § 225 kohaselt võib ostja nõuda müüjalt sellise kahju hüvitamist, mis tekkis asjale selle

lepingutingimustele mittevastavuse tõttu. Hagejad arvestasid kahjuks kinnistule tehtud kulutuste

(ostuhind, lepingu sõlmimise kulu ja elamu juures tehtud ehitustööde maksumus) ja põlengus hävinud

koduse vara maksumuse, millest on maha arvatud põlenud hoonega kinnistu müügist saadud raha.

Selliselt kahju arvutamine vastab VÕS § 127 lg-le 1, mille järgi on kahju hüvitamise eesmärgiks

kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud,

kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud.

Kahju võis piirduda elamu taastamise kulu ja põlengus hävinud koduse vara maksumusega, kuid

hagejad elamut taastama ei asunud (väidetavalt rahaliste võimaluste puudumise tõttu). Maakohus

tuvastas, et hagejad olid teinud elamus ehitustöid 276 741 krooni 30 sendi eest ning tulekahjus hävis

hagejate kodust vara kokku 62 960 krooni väärtuses. Maakohus hindas õigesti hagejate omavastutuse

määraks 20%. Nõustuda ei saa aga maakohtu otsusega osas, millega võeti hagejate kahjust maha

11. märtsil 2004. a kinnistu müügist saadud summa 430 000 krooni. Samuti jättis maakohus ekslikult

arvestamata BRC Kinnisvara eksperdihinnangu, mille kohaselt oli põlenud elamuga kinnistu

turuväärtus 2003. aasta lõpus 700 000 krooni. Asjakohatu on maakohtu seisukoht, mille kohaselt

BRC Kinnisvara hinnang ei ole õige seetõttu, et hindaja lähtus kahjustamata elamuga kinnistute

hinnast ega hinnanud põlenud ehitisega kinnistute turuhindu. Hindamisaktis on hinnatud konkreetset

kinnistut (s.o põlenud ehitisega) ja leitud, et sellisena jääb kinnistu turuväärtus (hindamise ajal)

suurusjärku 700 000 krooni ning et kui elamu taastamisega ei alustata 2004. aasta algul, võivad

konstruktsioonid ilmastiku mõjul kahjustuda ja kinnistu turuväärtus võib selle tõttu oluliselt langeda.

Kuivõrd kostja ei saanud kinnistu väärtuse langust (pärast põlengut) ette näha ja kinnistu müüki

mõjutada, siis ei saa talle VÕS § 127 lg-st 3 tulenevalt panna vastutust kahju eest, mis tekkis kinnistu

turuväärtuse languse tagajärjel.

Seega tuleb kostja poolt hüvitatava kahju suurus määrata selliselt, et hagejate kulutustest (kinnistu

omandamise kulud ja hagejate tehtud ehitustööde maksumus), kokku 1 132 677 kroonist 30 sendist

tuleb maha arvata kinnistu põlengujärgne turuväärtus 700 000 krooni (1 132 677 krooni 30 senti -

700 000 krooni = 432 677 krooni 30 senti). Sellele summale tuleb liita tulekahjus hävinud koduse

vara maksumus 62 960 krooni (432 677 krooni 30 senti + 62 960 krooni = 495 637 krooni 30 senti).

Arvestades sellest maha hagejate omavastutusele vastava osa 20%, on hüvitatava kahju suuruseks

396 509 krooni 84 senti. Kostjalt tuleb seega kummagi hageja kasuks välja mõista 198 254 krooni

92 senti.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses vaidlustas kostja ringkonnakohtu otsuse osas, millega hagi tema vastu

rahuldati ning mõisteti välja kummagi hageja kasuks 198 254 krooni. Ta palub vaidlustatud osas

ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.

Ringkonnakohus rikkus TsMS § 436 lg-t 1 ja § 442 lg-t 8, kui jättis otsuse olulises osas

põhjendamata. Ringkonnakohus jättis välja selgitamata tulekahju tegelikud tekkepõhjused.

Dokumentaalsed tõendid on selles osas vastuolulised. Kostja taotles ekspertiisi määramist, kohus aga

sellekohaseid väiteid ei analüüsinud ning ekspertiisi ei määranud. Kohtud ei ole põhjendanud, miks

nad ei arvestanud kostja vastuväidetega, et hagejad olid lepingueseme seisukorrast teadlikud ning et

müügiese vastas kokkulepitud tingimustele.

Ringkonnakohus kohaldas vääralt materiaalõiguse norme, määrates valesti kindlaks kahju olemuse.

Hagiavalduse täpsustuses loobusid hagejad taastamismaksumuse hüvitamise nõudest ning palusid

kahju hüvitamist, mis väljendus muu hulgas kinnistu ostu- ja müügihinna vahes. Kuna kostjalt elamu

taastamismaksumust ei nõuta, siis ei saa hagejad oma kahju hüvitamise nõudes käsitada kahjuna

kinnistu ostu- ja müügihinna vahet 420 000 krooni. Kinnistu müüdi hagejate initsiatiivil ning seda ei

põhjustanud kostja tegevus. Seega puudub kahju ja ka põhjuslik seos VÕS § 127 lg 4 tähenduses.

Tulenevalt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 28. aprilli 2006. a otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-26-06, samuti

21. detsembri 2005. a otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-137-05 on põhjusliku seose tõendamiskoormis

kahju saajatena hagejatel.

Ringkonnakohus rikkus tõendite hindamisel menetlusõiguse norme, kui luges kahju suuruse

tõendatuks. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta kostja vastuväited Ehitusekspertiisibüroo OÜ

hinnangule. Ehitustööde maksumuse kinnituseks esitatud hinnang kajastab tööde maksumust koos

käibemaksuga. Kuivõrd hagejad väitsid, et tegid töid ise või palkasid selleks füüsilisi isikuid, siis

nende osutatud teenus ei ole käibemaksuga maksustatav. Ehitusekspertiisibüroo OÜ kalkulatsiooni

märgitud tehtud tööde hulgas on ka töid, mida tulekahju kahjustada ei saanud. Kostja on omapoolse

ehitusettevõtte kalkulatsiooniga tõendanud, et töid oleks saanud teha odavamalt. Hagejate väited tules

kahjustada saanud esemete hulga ja väärtuse kohta on paljasõnalised ning oletuslikud. Hagejad on

esitanud kahjunõude, mis ei vasta kahju hüvitamise eesmärgile ega ole objektiivselt kontrollitav.

Kahju suuruse määramisel ei ole ringkonnakohus põhjendanud, miks on omavastutuse määraks 20%.

Ringkonnakohus kohaldas valesti VÕS § 127 lg-s 3 sätestatud kahju ettenähtavuse printsiipi.

Müügilepingu sõlmimisel ei saanud kostja ette näha, et hagejad asuvad pooleliolevat ehitist kasutama

ja kütma sellele kasutusluba taotlemata ning veendumata oma tegevuse ohutuses.

7. Vastuses kassatsioonkaebusele pidasid hagejad kaebust põhjendamatuks ja palusid jätta selle

rahuldamata. Hagejad arvestasid kahjuks kinnistule tehtud kulutuste ja põlengus hävinenud koduse

vara maksumuse, millest on maha arvatud põlenud hoonega kinnistu müügist saadud raha. Selline

kahju arvestus vastab VÕS § 127 lg-le 1.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel materiaalõiguse normi

väära kohaldamise tõttu tühistada ja asi tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

9. Hagejad leiavad, et neile on lepingutingimustele mittevastava kinnisasja müümisega, mille tõttu

hävis tulekahjus osaliselt kinnistul olev elamu, tekitatud varalist kahju. Hagejad ei nõua kahjuna

kinnisasja parandamise kulude hüvitamist, vaid kahju hüvitamist, mis väljendub hagejate tehtud

kulutustes elamule (276 741 krooni 30 senti), kinnistu ostuhinna (850 000 krooni) ja tulekahjus

kahjustatud kinnistu müügihinna (430 000 krooni - maakleritasu 30 000 krooni) vahes ning koduse

vara hävimisega tekkinud kahjus 80 728 krooni. Seega nõuavad hagejad hagiavalduse kohaselt

kostjalt kokku 807 469 krooni 30 sendi suurust kahjuhüvitist. Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja

leidis, et hagejatele on tekitatud kahju kokku 612 509 krooni 84 senti. Ringkonnakohus leidis, et

hagejate kahju on 396 508 krooni. Hagejad kohtute otsuseid ei vaidlustanud.

10. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejatele müüdud kinnistu vastas lepingutingimustele ning kas

kostja on kinnistu lepingutingimustele mittevastavuse korral vastutav elamu osalise hävimisega

kinnistule tekkinud kahju eest. Samuti vaidlevad pooled selle üle, milline on tekkinud kahju olemus

ja suurus.

11. Maakohus tuvastas, et kostja müüs hagejatele lepingutingimustele mittevastava kinnisasja ning ta

vastutab VÕS § 218 lg 1 kohaselt asja lepingutingimustele mittevastavuse eest. Ringkonnakohus

nõustus maakohtu järeldustega, parandades ühtlasi maakohtu eksliku seisukoha, et kostja ei vaielnud

vastu hagejate osutatud tulekahju tekkepõhjustele. Ringkonnakohus märkis lisaks, et järeldus

tulekahju tekkepõhjuste kohta on tõendatud Ehitusekspertiisibüroo OÜ akti ning Harjumaa

Päästeteenistuse tõendiga. Ringkonnakohus käsitles ka kostja taotlust ekspertiisi määramiseks ja

leidis, et kostja on ka ise taotluses möönnud, et ekspertiisi tegemine võib osutuda objektiivselt

võimatuks. Viidatud asjaolude tuvastamisel on kohtud oma järeldusi otsuses seaduse nõuetele

vastavalt põhjendanud ning kostja vastuväidetele vastanud. Seega ei ole kohtud rikkunud tulekahju

tekkepõhjuste tuvastamisel menetlusõiguse norme ja nõustuda ei saa kassatsioonkaebuse väitega, et

ringkonnakohus rikkus asja lahendamisel kohtuotsuse põhjendavale osale esitatud nõudeid.

Tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ei pea ringkonnakohus oma otsust põhjendama, kui ta jätab esimese

astme kohtu otsuse muutmata ja järgib esimese astme kohtu põhjendusi.

Vastuseks kassatsioonkaebuse väidetele tules kahjustada saanud esemete hulka ja väärtust kajastavate

tõendite hindamise kohta märgib kolleegium, et kohtud ei ole ka nende tõendite hindamisel rikkunud

menetlusõiguse norme. Kohtud tuvastasid koduse vara ja selle väärtuse. TsMS § 688 lg-test 3 ja 5

tulenevalt arvestab Riigikohus kassatsiooninõude põhjendatuse kontrollimisel vaid faktilisi

asjaolusid, mis on tuvastatud alama astme kohtu otsusega, ega uuri uuesti seal uuritud ja hinnatud

tõendeid.

Samuti on maakohus VÕS § 139 lg 1 alusel põhjendatult vähendanud kahjuhüvitist, arvestades

hagejate osa kahju tekkimises. Ringkonnakohus on põhjendatult nõustunud maakohtuga, et hagejate

poolt elamu kasutama asumist ilma kasutusluba taotlemata võib lugeda hagejatest tulenevaks kahju

tekkimise ohtu suurendavaks asjaoluks.

12. Tulenevalt VÕS § 127 lg-st 4 peab isik hüvitama kahju üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema

vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg

(põhjuslik seos). Kolleegium osutab oma 26. septembril 2006. a tsiviilasjas nr 3-2-1-53-06 tehtud

otsuse p-s 11 väljendatud seisukohale, et VÕS § 127 lg 4 mõtte kohaselt tuleb teo ja kahju vahel

põhjusliku seose tuvastamisel kasutada testi, mille järgi ajaliselt eelnev sündmus loetakse hilisema

sündmuse põhjuseks, kui ilma esimese sündmuseta poleks hilisemat sündmust toimunud. Selleks saab

kasutada nn elimineerimise meetodit, mille abil jäetakse kostja väidetav tegu mõtteliselt kõrvale ja

uuritakse, kas kahjulik tagajärg oleks ilma selleta saabunud. Kui kahjulik tagajärg oleks saabunud ka

ilma kostja väidetava teota, pole kostja tegu kahju põhjuseks. Vaadeldavas asjas on kohtud eeltoodut

arvestades ning esitatud tõendeid hinnates põhjendatult järeldanud, et hagejate vara (kinnistu) sai

kahjustada ja kodune vara hävis tulekahju tagajärjel ning tulekahju tekkis müüdud asja puuduse

(kostja ehitatud korsten ei vastanud kehtivatele tuleohutuse nõuetele) tõttu, mille eest on kostja VÕS

§ 127 lg 4 järgi vastutav.

13. Kolleegium ei nõustu kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus kohaldas valesti VÕS § 127

lg-s 3 sätestatud kahju ettenähtavuse reeglit. Ringkonnakohus, nõustudes maakohtu tuvastatud

asjaoludega, leidis, et kostja pidi ette nägema, et müües hagejatele kinnistu, millel oleva elamu

korsten ei vasta kehtivatele tuleohutusnõuetele, võivad osutatud puudused tingida kahju põhjustava

sündmuse - tulekahju - toimumise ja maja kahjustamise või hävimise tulekahjus. Kostja

kassatsioonkaebuse väidetel ei saanud ta müügilepingu sõlmimisel ette näha, et hagejad asuvad

pooleliolevat ehitist kasutama ja kütma sellele kasutusluba taotlemata ning veendumata selle

ohutuses. Kolleegium leiab, et eeltoodud väide ei ole kooskõlas kohtute tuvastatuga, mille kohaselt

on kostja kinnitanud, et korstnaga ühendatud keskküttekatel toimib ja seda on kasutatud. Seega ei

saanud hagejatel olla veendumust, et keskküttekatla kütmine võib olla ohtlik. Samuti ei saanud kostja

eeldada, et hagejad ei hakka elamut pärast kinnistu omandamist kütma. VÕS § 14 lg 2 kohaselt peab

lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik teisele poolele

teatama kõigist asjaoludest, mille vastu on teisel poolel lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline

huvi.

14. Kohtud on tuginenud hagejatel tekkinud kahju kindlaksmääramisel VÕS §-le 127, mis sätestab

kahju hüvitamise põhimõtted. Tulenevalt selle sätte 1. lõikest võrreldakse kahjustatud isiku varalist

olukorda pärast kahju tekitanud sündmust selle olukorraga, mis oleks olnud juhul, kui kahju tekitanud

sündmust ei oleks toimunud. Seega loetakse tekkinud kahju suuruseks nimetatud kahe varalise

olukorra vahe. Maakohus on lugenud hagejate kahjuks enne tulekahju kinnistule tehtud kulutused

(kinnistu omandamise hind ja elamu valmisehitamise kulud), arvates neist maha põlenud hoonega

kinnistu müügist saadud raha. Ringkonnakohus leidis hagejate kahju nii, et arvas kinnistu

omandamise hinnast ja enne tulekahju kinnistule tehtud kulutustest maha BRC Kinnisvara

eksperdihinnangus määratud põlenud majaga kinnistu turuväärtuse. Ringkonnakohus märkis ka, et

hagejate kahju võis piirduda elamu taastamise kuluga (ja põlengus hävinud koduse vara

maksumusega), kuid hagejad elamut taastama ei asunud.

15. Põhjendatud on kassatsioonkaebuse väide, et kohtud kohaldasid hagejate kahju

kindlaksmääramisel valesti materiaalõiguse norme. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 54 lg 1

kohaselt on elamu kinnisasja oluline osa. Seetõttu on elamu põlenguga kahjustatud kinnisasja.

Kohtud jätsid eeltoodust tulenevalt tähelepanuta VÕS § 132 lg 3, mis reguleerib kahjuhüvitise

suuruse kindlaksmääramist asja kahjustamise korral. Viidatud sätte esimese lause kohaselt, kui asja

on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku

väärtuse vähenemise.

Kolleegium märgib, et kui VÕS §-s 127 kehtestatud põhimõtted kaitsevad üldiselt kahju hüvitamise

kohustuse kaudu kahjustatud isiku vara väärtust, siis VÕS § 132 mõte on kaitsta kahjustatud isiku

vara koosseisu säilimist. Järelikult lähtutakse asja kahjustamise korral kahjuhüvitise

kindlaksmääramisel eelkõige vara senise koosseisu taastamiseks vajalike kulutuste suurusest.

16. Kolleegium leiab, et asja kahjustamise korral ei ole kahjuhüvitise kindlaksmääramisel oluline, kas

soovitakse kinnisasja endist koosseisu tegelikult taastada (tulekahjus suures osas hävinud elamut

taastada) või mitte või kas elamu taastamine kinnistu võõrandamise tõttu on võimalik või mitte.

Praegusel juhul on tulekahju tagajärjel hävinud suurem osa kinnistul olevast elamust (hävinud on

katusekonstruktsioonid, katusekorruse siseviimistlus ja vahelaed, samuti on kannatada saanud

esimene korrus). VÕS § 132 lg 3 kohaselt oli hagejatel õigus nõuda kahjuhüvitisena eelkõige asja, s.o

kinnisasja parandamise mõistlikke kulusid (kinnistu oluliseks osaks oleva ehitise endise olukorra

taastamise kulud) ja selle kõrval kinnisasja võimaliku väärtuse vähenemise hüvitamist. Seetõttu ei

tule üldjuhul hüvitada mitte isiku vara väärtuse vähenemine, vaid kahju, mis seisneb endise olukorra

taastamiseks vajalikes kuludes. Võimaliku väärtuse vähenemise hüvitamise all mõeldakse siinkohal

üldjuhul olukorda, kus kahjustatud asja väärtus jääb pärast kordategemist väiksemaks võrreldes

väärusega, mis oli asjal enne selle kahjustamist.

Sellisest väärtuse vähenemisest võib rääkida nt vallasasjade puhul (avarii läbi teinud, kuid parandatud

sõiduk võib olla väiksema väärtusega kui samasugune mitteavariiline sõiduk) või nt kinnisasjal asuva

arhitektuurimälestise kahjustamisel, pidades silmas sellise objekti kultuuri- ja ajalooväärtust.

17. Kolleegium leiab, et kuigi asja kahjustamise korral hõlmab kahjuhüvitis VÕS § 132 lg 3 esimese

lause järgi eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise, pole

selle sätte järgi välistatud ka kahjustatud asja väärtuse vähenemise hüvitamine ilma asja parandamata.

Seega on hagejatel õigus nõuda kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist ka siis, kui nad

kahjuhüvitisena kahjustatud asja (kinnisasja) parandamise mõistlike kulutuste hüvitamist ei nõua.

Kuid sellisel viisil kahju hüvitamine ei tohi sattuda vastuollu kahju hüvitamise eesmärgiga. VÕS

§ 132 lg 3 esimese lause mõttega ei oleks kooskõlas kahju hüvitamine suuremas ulatuses kui asja

parandamise mõistlikud kulud ja võimalik väärtuse vähenemine vaatama taastamisele.

18. Kolleegium märgib lisaks, et nõude lahendamisel VÕS § 132 lg 3 alusel tuleb arvestada üldisi

tõendamiskoormise jagunemise reegleid. Tulenevalt TsMS § 230 lg 1 esimesest lausest peab kumbki

pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui

seadusest ei tulene teisiti. Kuna hagejad kinnisasja parandamise kulude hüvitamist ei nõua, tuleb neil

kahjuhüvitise saamiseks tõendada, millises summas on kinnisasja väärtus kahjustamise tõttu

vähenenud. Ringkonnakohus on tuvastanud, et tulekahjus kahjustatud elamuga kinnistu turuväärtus

oli 2003. aasta lõpus 700 000 krooni. Seega tuleb hagejatel tõendada, milline oli kinnisasja väärtus

vahetult enne kahjustamist. Elamule tehtud kulutused võisid küll tõsta kinnisasja väärtust, kuid

kinnisasja väärtus enne kahjustamist ei saa võrduda kinnisasja ostuhinna ja kinnisasjal olevale

elamule tehtud kulutuste summaga. Eelnevast tulenevalt ei käsitle kolleegium kostja

kassatsioonkaebuse väiteid, mis puudutavad Ehitusekspertiisibüroo OÜ poolt ehitustööde

maksumusele antud eksperdihinnangut.

19. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul anda hagejatele võimalus tõendada, milline oli

kinnisasja väärtus vahetult enne tulekahju. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul arvestada

ka sellega, et hagejad ei vaidlustanud ringkonnakohtu otsust, millega mõisteti hagejatele välja

kahjuhüvitisena kokku 396 508 krooni.

20. Kuna asi saadetakse uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule, tuleb menetluskulude jaotus

lahendada asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemustest.

21. Kostja kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause

alusel tagastada kassatsioonikautsjon.

Vaadeldavas asjas on kautsjoni tasunud kostja eest Tatjana Verzbitski. Alates 1. jaanuarist 2009. a

kehtiv TsMS § 149 lg 8 sätestab, et kautsjon tagastatakse avalduse lahendanud kohtu määruse alusel

menetlusosalisele, kes selle tasus või kelle eest see tasuti, või tema korraldusel muule isikule. Sellise

avalduse või kaebuse esitamisel, millelt tuleb maksta kautsjonit, tuleb avalduses või kaebuses

märkida, kellele ja millisele pangakontole tuleb kautsjon tagastada. Tulenevalt viidatud sättest tuleb

kostjal kautsjoni tagastamiseks teatada Riigikohtule, kellele ja millisele pangakontole tuleb kautsjon

tagastada.

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu Kõve, Lea Laarmaa, Jaak Luik, Tambet Tampuu