3-2-1-137-08 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-137-08

Otsuse kuupäev

Tartu, 4. veebruar 2009. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Jaak Luik, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

AS-i ELIAS hagi osaühingu Vemarro (likvideerimisel) ja

Muuseumiehituse Sihtasutuse vastu õigussuhte ja lepingu

rikkumise tuvastamiseks ning kahjuhüvitise saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 27. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-

05-15515

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Muuseumiehituse Sihtasutuse kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind

10 323 178 krooni 20 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja AS ELIAS (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Indrek Lillo

Kostja osaühing Vemarro (likvideerimisel) (registrikood

xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Meelis Pirn

Kostja Muuseumiehituse Sihtasutus (registrikood xxxxxxxx),

esindaja vandeadvokaat Jaanus Tehver

Asja läbivaatamise kuupäev

5. jaanuar 2009. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 27. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-05-15515 osas,

millega ringkonnakohus tühistas osaliselt Harju Maakohtu 14. septembri 2007. a otsuse ja tegi

uue otsuse.

2. Jätta jõusse maakohtu otsus.

3. Tühistada ringkonnakohtu otsus osas, millega mõisteti Muuseumiehituse Sihtasutuselt AS-i

ELIAS kasuks välja AS-i ELIAS ringkonnakohtus kantud kohtukulud 162 750 krooni.

4. Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

5. Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt:

5.1. Jätta rahuldamata AS-i ELIAS hagi Muuseumiehituse Sihtasutuse vastu 10 323 178 krooni

saamiseks.

5.2. Tuvastada, et AS-i ELIAS ja osaühingu Vemarro (likvideerimisel) vahel kehtis

ajavahemikul 5. oktoobrist 2002 kuni 21. jaanuarini 2004 Eesti Vabariigi ja AS-i ELIAS vahel

23. septembril 1991 sõlmitud rendileping, mille objektiks oli Tallinnas Pärnu mnt 10/Suur-

Karja 23, Väike-Karja 10/12 ja Müürivahe 22 asuv kinnistu.

5.3. Tuvastada, et osaühing Vemarro (likvideerimisel) ei täitnud ajavahemikul 5. oktoobrist

2002 kuni 21. jaanuarini 2004 Eesti Vabariigi ja AS-i ELIAS vahel 23. septembril 1991 sõlmitud

rendilepingut, mille objektiks oli Tallinnas Pärnu mnt 10/Suur-Karja 23, Väike-Karja 10/12 ja

Müürivahe 22 asuv kinnistu.

5.4. Mõista osaühingult Vemarro (likvideerimisel) AS-i ELIAS kasuks välja rendilepingu

rikkumise eest kahjuhüvitis 10 323 178 krooni 20 senti ning kohtukulud 453 886 krooni

38 senti.

5.5. Mõista AS-ilt ELIAS Muuseumiehituse Sihtasutuse kasuks välja maakohtus kantud

õigusabikulud 80 948 krooni.

5.6. Jätta AS-i ELIAS ringkonnakohtus kantud kohtukulud tema enda kanda.

5.7. Mõista AS-ilt ELIAS Muuseumiehituse Sihtasutuse kasuks välja ringkonnakohtus kantud

õigusabikulud 25 665 krooni ning Riigikohtus kantud õigusabikulud 21 000 krooni.

6. Kassatsioonkaebus rahuldada.

7. Tagastada Muuseumiehituse Sihtasutusele 25. juunil 2008 tasutud kautsjon

40 000 (nelikümmend tuhat) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS ELIAS (hageja) esitas 25. juulil 2005 Tallinna Linnakohtule osaühingu Vemarro

(likvideerimisel) (kostja I) ja Muuseumiehituse Sihtasutuse (enne 15. oktoobrit 2007

Kunstimuuseumi Ehituse Sihtasutus) (kostja II) vastu hagiavalduse, milles palus tuvastada, et hageja

ja kostja I olid ajavahemikul 5. oktoobrist 2002 kuni 21. jaanuarini 2004 üürisuhtes ja et kostja I

rikkus sel ajavahemikul üürileandjana üürilepingut. Hageja palus mõista kostjatelt hageja kasuks

solidaarselt välja lepingu täitmata jätmisega tekitatud kahju eest hüvitise 10 323 178 krooni 20 senti.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Eesti Vabariik (kultuuriministeeriumi kaudu) ja hageja 23. septembril

1991 rendilepingu, mida alates 1. juulist 2002 loetakse võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 järgi

üürilepinguks (edaspidi üürileping), tähtajaga 30 aastat. Üürilepingu objektiks oli Tallinnas Pärnu

mnt 10/Suur-Karja 23, Väike-Karja 10/12 ja Müürivahe 22 asuv maatükk, mis hiljem kinnistati

(edaspidi kinnistu). Vabariigi Valitsuse 3. juuli 2001. a korraldusega andis Eesti Vabariik kinnistu

kostja II omandisse. 28. juunil 2002 müüs kostja II kinnistu kostjale I ja sõlmis asjaõigusliku

kokkuleppe kinnistu omandiõiguse üleandmiseks kostjale I. Kostja I teavitas 26. juulil 2002 hagejat

üürilepingu lõpetamisest. 5. oktoobril 2002 kanti kostja I kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna.

Kuna kostja I sai üürileandjaks 5. oktoobril 2002, on üürilepingu ülesütlemine enne seda kuupäeva

seadusvastane. Hagejal oli üürilepingu p 4.3 kohaselt õigus anda üüritud vara iseseisvalt allüürile.

Kostja I tegevuse tagajärjel lahkusid osad hageja allüürnikud ja ülejäänud lõpetasid hagejale üüri

maksmise. Ajavahemikul 5. oktoobrist kuni 31. detsembrini 2002 jäi hagejal saamata üüritulu

1 599 847 krooni 17 senti. Hageja on 2002. aasta majandustegevuse aruandes deklareerinud kogu

kahju suuruseks 2 145 485 krooni 35 senti, millest tuleb maha arvata hageja üürikohustus

545 638 krooni 18 senti. Ajavahemikul 1. jaanuarist 2003 kuni 21. jaanuarini 2004 jäi hagejal

saamata üüritulu 8 723 331 krooni. Seega jäi hagejal saamata üüritulu kokku 10 323 178 krooni

20 senti.

2. Kostja I ei tunnistanud hagi. Ta leidis, et kuna kinnistu müügileping kostjaga II sõlmiti enne

võlaõigusseaduse jõustumist, tuleb asjas kohaldada enne 1. juulit 2002 kehtinud rendiseadust.

Müügilepingu p 2.2 järgi läks lepingu eseme kaudne valdus kostjalt II kui müüjalt üle kostjale I kui

ostjale müügilepingu allakirjutamise hetkest. Õigus müügilepingu esemest saadavatele viljadele läks

müügilepingu p 2.4 järgi kostjale I üle 1. juulist 2002. Kostjal I oli tiitlipärase valdajana õigus enne

tema kandmist kinnistusraamatusse lõpetada üürilepingud, sh hagejaga sõlmitud üürileping. Hageja

väidetava kahju arvestus on ebaselge. Hageja allüürnikel puudus kohustus tasuda halduskulusid.

3. Kostja II ei tunnistanud hagi. Tema vastuväidete kohaselt sätestas kinnistu müügilepingu

sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse (RenS) § 20 lg 1 rendilepingu kehtima jäämise renditud objekti

omaniku vahetuse korral. Ükski kinnistu võõrandamise ajal kehtinud seadus ei näinud ette

rendilepingu eseme võõrandaja solidaarvastutust rendilepingu objekti omandajaga rendilepingu

täitmise eest. Üürilepingu ülesütlemise avalduse esitamine, isegi kui see oli õigusvastane, ei ole

käsitatav üürilepingust tuleneva kohustuse rikkumisena. Hageja väidetava kahju arvestus on ebaselge,

arvestatud ei ole hageja kulutusi.

4. Harju Maakohus jättis 14. septembri 2007. a otsusega hagi rahuldamata kostja II vastu ning

rahuldas hagi kostja I vastu. Maakohus tuvastas, et kostja I ei täitnud ajavahemikul 5. oktoobrist 2002

kuni 21. jaanuarini 2004 üürilepingut. Maakohus mõistis kostjalt I hageja kasuks välja üürilepingu

täitmata jätmisega tekitatud kahju eest hüvitise 10 323 178 krooni 20 senti. Lisaks mõistis maakohus

kostjalt I hageja kasuks välja kohtukulud 453 886 krooni 38 senti ning hagejalt kostja II kasuks

õigusabikulud 80 948 krooni.

Tuginedes Riigikohtu otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, leidis maakohus, et üürilepingust

tulenevad üürileandja õigused ja kohustused ei läinud kostjale I üle enne kinnistu omandiõiguse

üleminekut. Kuna kostja I ei olnud üürileandja, ei ole tema poolt üürilepingu ülesütlemisel õiguslikku

tähendust. Alates 26. juulist 2002 tegi kostja I hagejale takistusi üürilepingutest tulenevate hageja

õiguste teostamisel. 5. augustil 2002 esitas kostja I allüürnikele ruumide kasutamise arveid, misjärel

teatasid mitmed allüürnikud hagejale allüürilepingute lõpetamise soovist ning keeldusid hagejale

arvete tasumisest. Tõendatud on, et alates 5. oktoobrist 2002 ei täitnud kostja I üürilepingust

tulenevaid kohustusi. Kuna hagejal oli õigus kinnisasja vallata üürilepingu alusel, rikkus kostja I

hageja seaduslikku valdust kinnisasjale. Kostja I rikkus hagiavalduses kirjeldatud tegevusega hageja

valdust ning tekitas sellega hagejale varalise kahju.

Kostja I peab hageja seadusliku valduse rikkumise tõttu VÕS § 127 lg 1 järgi tagama kahju

hüvitamisega olukorra, mis oleks võimalikult lähedane sellele, kui hageja oleks saanud valduse

rikkumise aja jooksul kinnisasja segamatult vallata ja kasutada. Kostja I tegevuse tõttu ei saanud

hageja kasutada kinnistut ja üürilepingust tulenevaid õigusi ega täita kohustusi. Üürilepingu p 4.5

kohaselt oli hagejal õigus valdusest teenitavale kasule ehk allüürile, üürilepingu alusel oli tal õigus

kinnisasja vallata. Hageja kahjuks on saamata jäänud üür.

Tõendatud on hageja saamata jäänud tulu ajavahemiku 5. oktoobrist 31. detsembrini 2002 eest

1 599 847 krooni 17 senti. Ajavahemikul 1. jaanuarist 2003 kuni 21. jaanuarini 2004 tekkinud kahju

8 723 331 krooni 3 senti on arvestatud, tuginedes kostjalt I saadud üüri andmetele. Allüürilepingute

sõlmimine on tõendatud lepingutega. Tähtsust ei ole sellel, et allüürnikud ise lõpetasid

allüürilepingud, sest lepingud lõpetati kostja I tegevuse tõttu.

Põhjendatud ei ole kostja I väide, et hageja ei ole kahjuhüvitisest maha arvanud üüriobjektiga seotud

kulusid. VÕS § 127 lg 6 kohaselt, kui kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust

ei saa kindlaks teha, otsustab hüvitise suuruse kohus. Kostjad ei ole esile toonud, millised kulutused

tulnuks hagis nõutud summast maha arvata lisaks üürile. Hageja kahjuhüvitise arvestus põhineb

kirjalikel tõenditel, mistõttu on põhjendatud kostjalt välja mõista hageja nõutud 10 323 178 krooni

20 senti.

Kostja II vastu esitatud hagi tuleb jätta rahuldamata. Enne 1. juulit 2002 kehtinud RenS § 20 lg 1

sätestas rendilepingu kehtima jäämise renditud objekti omaniku vahetuse korral, kuid ükski seadus ei

näinud ette, et lepingueseme võõrandmise korral vastutab võõrandaja lepingu täitmise eest

lepingueseme omandajaga solidaarselt.

5. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada osas,

millega jäeti rahuldamata hagi kostja II vastu, ning teha selles osas uus otsus, millega rahuldada hagi

kostja II vastu. Hageja palus jätta menetluskulud kostja II kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt jättis maakohus tähelepanuta, et üürisuhet reguleerib võlaõigusseaduse,

tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS)

§ 12 lg 1, ning kohaldas selle asemel ebaõigesti VÕSRS § 11. VÕS § 291 lg 4 järgi ei ole oluline,

millal sõlmiti kohustustehing. Oluline on, millal läksid omandajale üle üürileandja õigused ja

kohustused. Kuna kostjad tegid kohustustehingu selliselt, et üürileandja õigused ja kohustused

läheksid üle kostjale I võlaõigusseaduse kehtivuse ajal, tuleb nende omavahelise vastutuse hajutamist

lugeda solidaarvastutuseks.

6. Kostja II esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palus muuta maakohtu otsuse põhjendusi. Ta

leidis, et maakohus ei analüüsinud kostjate vastuväiteid ja neid kinnitavaid tõendeid, mis osutasid

sellele, et hagejal ei jäänud saamata tulu. Hageja ei tõendanud, et ta sai kinnistu majandamisest tulu

enne kinnistu valduse kaotust. Hageja väidetavast saamata jäänud tulust tuleb säästetud kuluna maha

arvata investeerimiskohustuse jääk. Hageja ei saa oma nõuet rajada allüürilepingutele, mida ta ise ei

sõlminud ning mille sõlmimiseks ta ei teinud ettevalmistusi. Maakohus ei hinnanud hageja esitatud

allüürilepinguid, kuigi kostja II koostas ja esitas kohtule nende analüüsi, millest nähtus mitme

allüürilepingu lõppemine enne väidetava saamata jäänud tulu tekkimise perioodi lõppu. Maakohus

kohaldas valesti VÕS § 127 lg-t 6, sest selle sätte kohaldamise eelduseid ei esine. Kuna maakohtu

otsuses ei ole kohtu järeldust, et kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, siis ei saa hüvitist määrata

VÕS § 127 lg 6 alusel.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 27. mai 2008. a otsusega maakohtu otsuse hagi rahuldamata

jätmise ja kohtukulude väljamõistmise osas. Ringkonnakohus tegi uue otsuse, millega mõistis hageja

kasuks kostjatelt solidaarselt välja kahjuhüvitise 10 323 178 krooni 20 senti ning esimeses

kohtuastmes kantud kohtukulud 453 886 krooni 38 senti. Lisaks mõistis ringkonnakohus kostjalt II

hageja kasuks välja apellatsiooniastmes kantud kohtukulud 162 750 krooni.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt rahuldas maakohus õigesti hagi kostja I vastu. Selles osas on

maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud. Vastuapellatsioonkaebuse väited ei anna alust selles osas

tühistada maakohtu otsust. Ringkonnakohus nõustus hagi rahuldamise osas maakohtu põhjendustega

ja ei korranud neid TsMS § 654 lg 6 järgi.

Maakohus kohaldas valesti VÕSRS § 11 ja sellest tulenevalt jättis kohaldamata VÕS § 291 lg 4.

Üürisuhtele kui kestvussuhtele kohaldub erisättena VÕSRS § 12 lg 1, mille kohaselt enne 1. juulit

2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates 1. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses

ja võlaõigusseaduses sätestatut. Seega ei kohaldu praeguses asjas VÕSRS § 11.

VÕS § 291 lg 4 sätestab, et kui uus üürileandja rikub üürilepingust tulenevat kohustust, vastutab

eelmine üürileandja kolme aasta jooksul, alates üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekust,

kohustuse rikkumisega üürnikule tekitatud kahju eest nagu käendaja. Seega on selles sättes nimetatud

täiendava vastutuse tekkimine seotud üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekuga.

Vastutuse tekkimiseks on oluline, millal läksid kostjale I üle üürileandja õigused ja kohustused.

Hageja ja kostja I vahelises vaidluses asus Riigikohus 31. oktoobri 2005 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-

123-05 seisukohale, et renditud kinnistu müümisel lähevad rendileandja õigused ja kohustused üle

uuele omanikule alates hetkest, millal kinnistusraamatusse tehakse kanne uue omaniku kohta. Kuna

alates 1. juulist 2002 kohaldatakse rendilepingule võlaõigusseaduse sätteid, siis tuleb rendileandja

õiguste ja kohustuste üleminekul 5. oktoobril 2002 sellest üleminekust tekkivale vastutusele

kohaldada ka VÕS § 291 lg-t 4. Kohustuse rikkumise korral vastutavad VÕS § 145 lg-te 1 ja 2

kohaselt põhivõlgnik ja käendaja üldjuhul võlausaldaja ees solidaarselt ning käendaja vastutab

käendatava kohustuse eest täies ulatuses. Seega tuleb üürilepingu rikkumisega tekitatud kahju eest

mõista välja hüvitis kostjatelt solidaarselt.

Vastuseks kostja II vastuapellatsioonkaebusele märkis ringkonnakohus, et maakohus luges

põhjendatult hageja kahjuks saamata jäänud allüüritasud, millest on maha arvatud hageja enda

üürikohustus. Kostja II ei ole maakohtu seisukohti millegagi ümber lükanud, vaid on paljasõnaliselt

väitnud, et hageja ei saanud ka enne üürilepingu rikkumist üüriobjektilt mingit tulu. Hageja sai varem

tulu. See on tõendatud jõustunud kohtulahendiga, millega mõisteti kostjalt I hageja kasuks välja

ajavahemikul 16. augustist kuni 5. oktoobrini 2002 saamata jäänud rendimaksetest tekkinud kahju.

Maakohus on vastanud kostja II väitele, mille kohaselt ei saa hageja oma kahjuhüvitisnõuet rajada

allüürilepingutele, mida ta ise ei ole sõlminud ning mille sõlmimiseks ei ole ta teinud ettevalmistusi.

Kostja II ei ole esimese astme kohtus ümber lükanud hageja väiteid selle kohta, et kõik kinnistu

haldamise kulud kanti allüürnikelt saadud tasude (lisaks üürile saadud soojusenergia, elektri, vee,

kanalisatsiooni, prügiveo, valve ning muude tasude) arvel. Kuna üürilepingu rikkumise ajaks oli

hageja täitnud suurema osa üürilepingus sätestatud investeerimiskohustusest, kuid suurem osa

üürilepingu tähtajast jäi tal kasutamata, ei ole hageja midagi säästnud investeerimiskohustuse

äralangemise tõttu. Maakohus ei kohaldanud ebaõigesti VÕS § 127 lg-t 6, vaid viitas nimetatud

sättele seetõttu, et hageja kahjuks oli saamata jäänud tulu, mille suurust ei saa täpselt kindlaks teha.

Samas ei määranud maakohus kahju suurust siseveendumuse kohaselt umbkaudselt, vaid hageja

esitatud tõendite alusel prognoositava saamata jäänud tulu suuruses, eeldades, et allüürisuhted oleksid

kestnud hageja nimetatud ajavahemiku lõpuni.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Kostja II esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu

otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Kostja II arvates kohaldas ringkonnakohus valesti VÕS § 291 lg-t 4 ja VÕSRS § 12 lg-t 1. Need

sätted ei kohaldu praeguses asjas, sest kuna üüriese võõrandati enne võlaõigusseaduse jõustumist,

kohalduvad asjas VÕSRS § 11 ja VÕSRS § 12 lg 2 teine lause.

VÕS § 291 lg-s 4 sätestatud käenduskohustus tekib kinnisasja võõrandamislepingu sõlmimisega ning

sellest tuleneva vastutuse kehtivuse aeg on kolm aastat alates üürileandja õiguste ja kohustuste

üleminekust. Kinnisasja võõrandamise lepinguga võtab müüja kohustuse kanda kinnisasja

omandiõigus üle müüjale ning kui kinnisasi on koormatud üürilepinguga, tuleneb samast lepingust ja

VÕS § 291 lg-st 4 müüja kohustus vastutada üürniku ees solidaarselt kinnistu omandajaga viimase

poolt toime pandud üürilepingu rikkumise eest. VÕS § 291 lg 4 sätestab ajavahemiku, mille kestel

vastutab eelmine üürileandja käendajana uue üürileandja toimepandud rikkumiste eest. VÕS § 291

lg 4 ei sätesta hetke, millal selline vastutus tekib. Kuna käendus ei ole kestvusleping, ei kohaldu asjas

VÕSRS § 12 lg 1 ning kuna võlasuhe tekkis kinnistu müügilepingu sõlmimise hetkel, oleks

ringkonnakohus pidanud kohaldama VÕSRS § 11 järgi enne 1. juulit 2002 kehtinud seadust.

Ringkonnakohus rikkus menetlusnorme, jättes vastamata kostja II vastuväidetele selle kohta, et

hagejal ei ole tekkinud kahju ning et kahju suurus on tõendamata. Kostja II ei loobunud

vastuapellatsioonimenetluses ühestki maakohtus esitatud väitest. Järelikult pidi ringkonnakohus

võtma seisukoha kõigi tema väidete kohta ning hindama kõiki tõendeid, millele tuginedes otsustas

ringkonnakohus hagi rahuldada.

9. Hageja ei ole kassatsioonkaebusele tähtaegselt vastanud.

10. Kostja I peab kassatsioonkaebust õigeks ega vaidle sellele vastu.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas,

millega ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse. Tühistatud osas jätab kolleegium

TsMS § 691 p 5 järgi jõusse maakohtu otsuse.

Ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada ka osas, millega ringkonnakohus mõistis kostjalt II hageja

kasuks välja viimase ringkonnakohtus kantud kohtukulud. Hageja ringkonnakohtus kantud

kohtukulud tuleb jätta tema enda kanda ning temalt tuleb välja mõista kostja II ringkonnakohtus ja

Riigikohtus kantud õigusabikulud, välja arvatud vastuapellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv.

12. Praeguses asjas on vaidluse all, kas VÕS § 291 lg 4 kohaldub ka juhtudel, kus üürileandja on

kohustustehinguga võtnud endale üürieseme võõrandamise kohustuse ja sõlminud üürieseme

omandiõiguse üleandmiseks asjaõigusliku kokkuleppe enne võlaõigusseaduse jõustumist, kuid

üürieseme omandiõigus on üle läinud pärast võlaõigusseaduse jõustumist.

Ringkonnakohus leidis iseenesest õigesti, et kostja II ja hageja vahel kehtis üürilepinguline suhe kuni

kinnistu omandiõiguse üleminekuni kostjale I, s.o kuni kostja I kandmiseni kinnistusraamatusse

kinnistu omanikuna, ja et alates 1. juulist 2002 kehtisid hageja ja kostja II sõlmitud üürilepingu kohta

VÕSRS § 12 lg-st 1 tulenevalt võlaõigusseaduse sätted. Kolleegium leiab aga, et need asjaolud ei ole

olulised kassatsioonkaebuse lahendamise seisukohalt.

VÕSRS § 11 sätestab, et enne 1. juulit 2002 tekkinud võlasuhtele kohaldatakse enne VÕSRS-i, s.o

enne seda kuupäeva kehtinud seadust. Kuivõrd kostja I ja kostja II vahel tekkis kinnistu

võõrandamise võlasuhe enne 1. juulit 2002 ning enne seda kuupäeva ei kehtinud VÕS § 291 lg-ga 4

sarnast sätet, siis tähendaks selle sätte kohaldamine kostja II suhtes seaduse tagasiulatuvat

kohaldamist. Põhiseaduse §-st 10 tuleneva õiguskindluse põhimõtte järgi on seadus tagasiulatuvalt

kohaldatav üksnes seaduses sätestatud juhtudel. Seadus ei näe ette VÕS § 291 lg 4 tagasiulatuvat

kohaldamist.

Ringkonnakohus tõlgendas ebaõigesti VÕSRS § 12 lg-t 1, leides, et sellest sättest tuleneb VÕS § 291

lg 4 tagasiulatuva kohaldamise õigustus, jättes aga arvesse võtmata VÕSRS § 12 lg-s 2 sätestatu.

VÕSRS § 12 lg 1 sätestab, et enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates

1. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. VÕSRS § 12 lg 2

esimese lause järgi ei välista ega piira VÕSRS § 12 lg 1 lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on

tekkinud enne 1. juulit 2002. VÕSRS § 12 lg 2 teine lause sätestab, et kestvuslepinguga seotud

asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002, kohaldatakse

senikehtinud seadust.

Kostja II kasutas enne 1. juulit 2002 oma õigust võõrandada kinnistu ja sõlmida asjaõiguslik

kokkulepe kinnistu omandiõiguse üleandmiseks kostjale I ilma, et ta jääks vastutama kostja I kui

kinnistu omandaja ja uue üürileandja poolt toimepandavate üürilepingu rikkumiste eest. Nendele

tehingutele tuleb VÕSRS § 12 lg 2 teise lause järgi kohaldada varasemat seadust, st et müügilepingu

ja asjaõigusliku kokkuleppe sõlmimise tagajärgedena kehtivad kostja II jaoks üksnes enne 1. juulit

2002 kehtinud seadustes sätestatud tagajärjed. Maakohus jättis hagi kostja II vastu õigesti

rahuldamata, sest ükski varasem seadus ei sätestanud rendilepingu eseme võõrandaja solidaarset

vastutust rendilepingu eseme omandajaga rendilepingu täitmise eest.

Kuivõrd kostja II kassatsioonkaebus rahuldatakse selle tõttu, et tema suhtes ei kohaldu VÕS § 291

lg 4, siis ei ole asjakohane hinnata kahju tõendatust puudutavaid kassatsioonkaebuse väiteid.

13. Kolleegium märgib, et ringkonnakohus menetles valesti kostja II vastuapellatsioonkaebust.

Kolleegium jääb 31. oktoobril 2007. a tsiviilasjas nr 3-2-1-88-07 tehtud otsuse p-s 14 väljendatud

seisukoha juurde, et kohtuotsus ei ole vaidlustatav ilma kohtuotsuse resolutsiooni peale kas

apellatsioon- või kassatsioonkaebust esitamata.

Enne 1. jaanuari 2009 kehtinud TsMS § 643 lg 1 järgi oli kohtul kohustus jätta apellatsioonkaebus

läbi vaatamata, kui ilmnes, et apellatsioonkaebus võeti ringkonnakohtu menetlusse ebaõigesti või kui

hageja võtab apellatsioonimenetluses hagi tagasi, samuti muul seaduses sätestatud juhul. Sama sätte

1. jaanuarist 2009 kehtiva redaktsiooni kohaselt jätab kohus samuti apellatsioonkaebuse määrusega

läbi vaatamata mh juhul, kui ilmneb, et apellatsioonkaebus oli võetud ringkonnakohtu menetlusse

ebaõigesti. Kooskõlas TsMS § 635 lg-ga 2 kohaldatakse vastuapellatsioonkaebusele

apellatsioonkaebuse kohta sätestatut, kui samast paragrahvist ei tulene teisiti.

Kuna kostja II ei vaidlustanud vastuapellatsioonkaebuses maakohtu otsuse resolutsiooni, st ta ei

väitnud, et ringkonnakohus tegi ebaõige otsuse, ning esitas vastuapellatsioonkaebuse üksnes

maakohtu otsuse põhjenduste peale, pidanuks ringkonnakohtus jätma vastuapellatsioonkaebuse läbi

vaatamata.

14. Alates 1. jaanuarist 2009 kehtiva tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku

rakendamise seaduse § 3 lg 1 järgi kohaldatakse enne nimetatud seaduse jõustumist alustatud

menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud

tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut.

Enne 1. jaanuari 2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 esimese lause kohaselt mõistab kohus poole taotlusel,

kelle kasuks on tehtud otsus, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud

kohtukulud. Sama paragrahvi 11. lõike kohaselt muudab kõrgema astme kohus otsuse muutmise või

uue otsuse tegemise korral vastavalt kohtukulude jaotust. See põhimõte kehtib kolleegiumi arvates ka

juhul, kui Riigikohus tühistab ringkonnakohtu otsuse ja jätab jõusse maakohtu otsuse alates

1. jaanuarist 2009. a kehtiva TsMS § 691 p 5 järgi.

Kuna ringkonnakohtu otsuse osalise tühistamise tõttu jääb hageja apellatsioonkaebus rahuldamata,

tuleb enne 1. jaanuari 2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 kohaselt jätta kostja II ringkonnakohtus kantud

kohtukulud täielikult hageja kanda. Sama seaduse § 61 lg 1 järgi mõistab kohus poolele, kelle kasuks

tehti otsus, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja osutatud õigusabi eest,

arvestades sama lõike esimeses punktis sätestatud piirangut, mille järgi õigusabikulusid ei hüvitata

üle viie protsendi rahuldatud või rahuldamata jäetud hagi osast.

Kostja II esitas ringkonnakohtule taotluse mõista hagejalt välja õigusabikulud 25 665 krooni ja

vastuapellatsioonkaebuse esitamisel makstud riigilõivu 1000 krooni. Kuna vastuapellatsioonkaebuse

esitamine ei olnud lubatav (vt käesoleva otsuse p 13), siis tuleb riigilõiv 1000 krooni jätta kostja II

enda kanda. Seega tuleb hagejalt mõista kostja II kasuks välja ringkonnakohtus kantud õigusabikulud

25 665 krooni.

Kostja II esitas Riigikohtule taotluse mõista hagejalt välja kassatsioonimenetluses kantud

õigusabikulud 21 000 krooni. Kolleegium leiab asja mahukust ja keerukust arvestades, et see taotlus

on põhjendatud.

Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel kostjale II

tagastada kassatsioonkaebuselt tasutud kassatsioonikautsjon.

Jaak Luik, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu