3-2-1-81-08 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-81-08

Otsuse kuupäev

Tartu, 22. oktoober 2008

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Pjotr Nugise hagi AS-i MSI GRUPP vastu üürilepingu

ülesütlemise tunnistamiseks hea usu põhimõttega vastuolus

olevaks, ülesütlemisavalduse tühisuse tunnustamiseks ja

kostja kohustamiseks üürilepingut täitma.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 25. märtsi 2008 otsus tsiviilasjas nr 2-

06-1364

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS-i MSI GRUPP kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Pjotr Nugis (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Aavo Aadli

Kostja AS MSI GRUPP (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Andres Alaver

Asja läbivaatamise kuupäev

22. september 2008, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 25. märtsi 2008. a otsus ja Harju Maakohtu

6. septembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 2-06-1364.

2. Saata asi uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada.

4. Tagastada OÜ-le Alaveri Advokaadibüroo AS-i MSI GRUPP kassatsioonkaebuselt 28. aprillil

2008 tasutud kassatsioonikautsjon 400 (nelisada) krooni.

5. Määrata OÜ-le Advokaadibüroo Aavo Aadli (registrikood xxxxxxxx) riigieelarvest

makstavaks tasuks hagejale osutatud riigi õigusabi eest 1982 krooni 40 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Pjotr Nugis (edaspidi hageja) esitas 28. novembril 2005 avalduse Tallinna Üürivaidluste

Komisjonile. 4. jaanuari 2006. a määrusega keeldus üürikomisjon avalduse menetlusse võtmisest, sest

nõuded ei olnud selgelt formuleeritud. 24. jaanuaril 2006 esitas hageja Harju Maakohtule hagi AS-i

MSI GRUPP (edaspidi kostja) vastu üürilepingu ülesütlemise tunnistamiseks hea usu põhimõttega

vastuolus olevaks, ülesütlemisavalduse tühisuse tunnustamiseks ja kostja kohustamiseks üürilepingut

täitma.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 1. juulil 2004 tähtajatu üürilepingu eluruumi kasutamiseks

(edaspidi üürileping). Üürilepingu lisas lepiti kokku kostja kohustused eluruumi elamiskõlbulikuks

muutmiseks. Muu hulgas pidi kostja ehitama üürileantud eluruumi sanitaarsõlme, et varustada

eluruum veega ning paigaldada sellesse tualettpott koos loputuskastiga. Kostja ei ole oma kohustusi

täitnud.

23. novembril 2005 ütles kostja üürilepingu üles. Ülesütlemisavalduse põhjenduste kohaselt on

hageja korduvalt rikkunud üürilepingut, sh rikkunud ühiskondlikku korda ja maja kodukorda.

17. novembril 2005 eluruumis toimunud tulekahju tulemusena sai korter oluliselt kahjustada.

Juhindudes võlaõigusseaduse (VÕS) § 315 lg 1 p-dest 1, 2 ja 3, ütles kostja hagejale üürilepingu üles

alates 25. novembrist 2005.

Ülesütlemisavalduses puuduvad viited üürniku kohustuste rikkumise faktidele, mistõttu hagejal ei ole

võimalik väidetavate rikkumiste asjaolusid hinnata ega oma seisukohti esitada. Õige ei ole

ülesütlemisavalduses väidetu, et üüritud eluruum sai tulekahju tõttu kahjustada. Kuna puudub

ülesütlemise alus, on ülesütlemisavaldus tühine. Üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu

põhimõttega, sest kostja tegi selle vastureaktsiooniks hageja nõudele täita üürilepingu lisas

kokkulepitud kohustusi. Kuivõrd üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, on

ülesütlemine VÕS § 327 lg 1 p 1 kohaselt tühine. Lisaks palus hageja kohustada kostjat VÕS § 76

lg 1 alusel ehitama üürilepingu esemeks olevasse eluruumi vee- ja kanalisatsiooniga varustatud

sanitaartehnilise sõlme ning paigaldama tualettpoti koos loputuskastiga.

2. Kostja ei tunnistanud hagi. Tema vastuväidete kohaselt vastab üürilepingu ülesütlemise avaldus

VÕS §-s 325 sätestatud nõuetele ning üürilepingu ülesütlemine on põhjendatud.

29. septembril 2004 tegi kostja hagejale hoiatuse üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta, sest

hageja rikkus korduvalt majaelanike huve ja öörahu. Hagejat hoiatati, et kui ta edaspidi rikub

VÕS § 276 lg-s 2 või 3 sätestatud üürniku kohustusi, öeldakse temaga sõlmitud leping üles. Hageja

jätkas oma kohustuste rikkumist, mis on käsitatav üürilepingu olulise rikkumisena. Lisaks sellele

andis hageja talle üüritud eluruumi kasutada asotsiaalsete eluviisidega isikutele. Hagejaga üürilepingu

lõpetamine ei olnud vastuolus hea usu põhimõttega. Üürilepingu ülesütlemine 23. novembril 2005 oli

seotud hageja rikkumistega, mitte sellega, et hageja nõudis kostjalt üürilepingu ja selle lisa täitmist.

3. Harju Maakohus rahuldas 6. septembri 2007. a otsusega hagi ning jättis menetluskulud kostja

kanda. Kohtuotsuse resolutsioonis tunnistas maakohus üürilepingu ülesütlemise vastuolus olevaks

hea usu põhimõttega ning tunnustas ülesütlemisavalduse tühisust. Ühtlasi kohustas maakohus kostjat

täitma üürilepingut ja selle lisa.

Maakohus leidis, et kostja ütles üürilepingu üles vastuolus hea usu põhimõttega ning VÕS § 329 lg 5

järgi tuleb lugeda, et üürilepingut ei ole üles öeldud. Kostja ei tõendanud kohtumenetluse käigus

hageja väidetavaid üürilepingu rikkumise fakte ja lepingu ülesütlemise aluseks olevaid asjaolusid.

Kohtule esitatud kostja hoiatus hagejale ja korteriühistu juhatuse esimehe nõudekiri kostjale ei ole

piisavateks tõenditeks, et jätta kostja ilma õigusest kasutada üüritavat eluruumi. Kuna hageja ei

vastuta üürnikuna üürilepingu lisas nimetatud puuduse eest ega pea neid ise kõrvaldama, tuleb kostjat

kohustada oma kohustusi hageja vastu täitma VÕS § 76 lg 1, § 278 p 1 ja § 279 kohaselt.

4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada.

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 25. märtsi 2008. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja

apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus jättis kostja menetluskulud tema enda kanda.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ega korranud neid.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt hindas maakohus kõiki poolte esitatud tõendeid ning leidis

põhjendatult, et pahauskseks ei saa pidada hageja nõuet, et kostja ehitaks üüritud eluruumi

sanitaarsõlme koos võimalusega kasutada vett ja tualetti. Kuna kostja on jätnud üürilepingu lisast

tulenevad kohustused täitmata, asus maakohus õigele seiskohale, et kostja käitus pahas usus. Hageja

nõudis kostjalt ja korteriühistu juhatuse esimehelt korduvalt, et kostja täidaks üürilepingust tulenevat

kohustust, kuid kostja ei teinud seda.

Kostja väide, et hageja oli üürilepingu sõlmimisel teadlik üüritava ruumi olukorrast, on õige, kuid see

ei vabasta teda üürilepingu lisas ettenähtud kohustuse täitmisest. Kostja oli eluruumi üürileandjana

lepingu pooleks, mistõttu ta pidi teadma, millised on eluruumi veevarustuse ehitamise tehnilised

võimalused. Tehniliste võimaluste väljaselgitamine on kostja, mitte hageja kohustus. Kostja

kohustuse täitmata jätmisel ei pea hageja puudust ise kõrvaldama ega andmeid tehniliste võimaluste

kohta sanitaartehnilise sõlme ehitamiseks kostjale esitama. VÕS § 76 lg 1 alusel tuleb kohustus täita

vastavalt lepingule või seadusele. Ringkonnakohus märkis, et kostjal oli võimalus oma kohustus täita

ka lepingu lisas kokku lepitud alternatiivsel alusel, soetades omal kulul hagejale elamistingimuste

parandamiseks teise korteri.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja

saata asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Kostja leiab, et ringkonnakohus kohaldas valesti VÕS § 278 p 1 ja § 279, mis praegusel juhul ei

kohaldu, sest üürilepingus sätestatu ei ole suunatud lepingu kehtivuse ajal tekkinud puuduse

kõrvaldamisele. Samuti kohaldas ringkonnakohus ebaõigesti VÕS § 76 lg-t 1, sest üürilepingus

sätestatud kohustus oli tingimuslik, mida tuli täita üksnes tehniliste tingimuste olemasolul.

Ringkonnakohus on vääralt kohaldanud ka VÕS § 327 lg 1 p 1, sest ainuüksi asjaolu, et hageja esitas

üürilepingust tuleneva nõude kostja vastu ja viimane 11 kuud hiljem lepingu üles ütles, ei tähenda, et

oleks tuvastatud, et leping öeldi üles pahauskselt. Vaieldav on, kas hageja nõue tuleneb üürilepingust.

8. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata. Asjaolud, et kostja

jättis enda kohustused täitmata, hageja esitas korduvalt nõudeid sanitaarsõlme ehitamiseks ning

üürileandja ütles üürilepingu alusetult üles, annavad aluse järeldada, et kostja ütles lepingu üles

vastuolus hea usu põhimõttega.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 691 p 4 ning § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel

tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise

tõttu. Lähtuvalt TsMS § 692 lg 5 teisest lausest tuleb tühistada ka asjas tehtud maakohtu otsus ja asi

tuleb saata uueks läbivaatamiseks maakohtule.

10. Hageja palus maakohtule esitatud hagiavalduses tunnistada üürilepingu ülesütlemise avaldus

vastuolus olevaks hea usu põhimõttega, tunnustada ülesütlemisavalduse tühisust ning kohustada

kostjat täitma üürilepingut (kohtutoimiku I kd, lk-d 130-132). Üürilepingu ülesütlemise avalduse

tühisuse tunnustamise nõudes tugines hageja asjaoludele, et ülesütlemisavaldus ei vastanud nõuetele,

kostjal puudus õigus lepingut üles öelda ning ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega.

Maakohus rahuldas hagi, tunnistades ülesütlemisavalduse vastuolus olevaks hea usu põhimõttega,

tunnustades ülesütlemisavalduse tühisust ning kohustades kostjat täitma üürilepingust ja selle lisast

tulenevaid kohustusi. Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata.

Leides kohtuotsuse põhjendavas osas, et hageja rikkumised ei ole tõendatud, ning tunnistades

resolutsioonis ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega, tegi maakohus vastuolulise otsuse.

Ringkonnakohus ei ole maakohtu ebatäpsust kõrvaldanud.

Maakohtu otsuse kohaselt ei ole kostja tõendanud hageja väidetavaid üürilepingu rikkumise fakte ega

lepingu ülesütlemise aluseks olevaid asjaolusid. Kui ülesütlemise aluseks olevad asjaolud on

tõendamata, siis sai kohus kohtuotsuse resolutsioonis ka esitatud hagi alusel - milles paluti mh

tunnistada ülesütlemisavaldus vastuolus olevaks hea usu põhimõttega - tuvastada üksnes ülesütlemise

tühisus ülesütlemise aluste puudumise tõttu. Seda kohtud ei teinud. Kui ülesütlemiseks alused

puuduvad, siis ei saa hakata hindama ülesütlemise vastavust hea usu põhimõttele.

Kolleegium juhib kohtute tähelepanu sellele, et tuvastamaks üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea

usu põhimõttega, tuleb esmalt kontrollida, kas ülesütlemine on kehtiv, st kas esinevad ülesütlemise

formaalsed ja materiaalsed eeldused. Alles pärast seda, kui kohus on teinud kindlaks, et ülesütlemine

on kehtiv, saab täiendavalt kontrollida, kas ülesütlemine pole vastuolus hea usu põhimõttega (vt ka

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 29. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-04, p 17). Seda tuleb

asja uuel läbivaatamisel arvestada.

11. Õige ei ole maakohtu seisukoht, et üürilepingu ülesütlemise avaldus peab sisaldama üürniku

rikkumiste täpset kirjeldust. Kooskõlas VÕS § 325 lg-ga 2 peab eluruumi üürileandja

ülesütlemisavaldus sisaldama vähemalt andmeid üüritud asja, lepingu lõppemise päeva, ülesütlemise

aluse ning ülesütlemise vaidlustamise korra ja tähtaja kohta. Üürileandjapoolne üürilepingu

ülesütlemise avaldus vastab VÕS § 325 lg 2 p-le 3 ka siis, kui selles on toodud ülesütlemise aluseks

olevad asjaolud, kuid pole viidatud kuupäevale, millal need täpselt aset leidsid.

Ülesütlemisavaldusest peab üürnik aru saama, mille tõttu leping üles öeldakse, et hinnata

ülesütlemise seaduslikkust (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 11. detsembri 2006. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-128-06, p 24).

Praegusel juhul heitis kostja hagejale kui üürnikule ülesütlemisavalduses mh ette joomingute

korraldamist üüripinnal, majaelanikega kakluste ja verbaalsete intsidentide korraldamist ning

tulekahju põhjustamist 17. novembril 2005. Need rikkumised on kolleegiumi arvates määratletud

piisava täpsusega ja seega saab kostja 23. novembri 2005. a ülesütlemisavaldust pidada vastavaks

VÕS § 325 lg-s 2 sätestatud nõuetele.

12. VÕS § 326 lg 1 alusel võib eluruumi üürnik vaidlustada üürilepingu ülesütlemise, kui

ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja peab üürilepingu ülesütlemist tühiseks muu

hulgas seetõttu, et kostja ütles lepingu üles hageja poolt üürilepingust tuleneva nõude esitamise tõttu.

Seega tugineb hageja sellele, et üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega VÕS

§ 327 lg 1 p 1 järgi.

Selle sättega seonduvalt märgib kolleegium, et üürilepingu ülesütlemine ei ole hea usu põhimõtte

vastane ainuüksi seetõttu, et üürnik esitab üürilepingust tuleneva nõude. Selle nõude peab üürnik

olema esitanud heauskselt. Üürniku poolt lepingust tuleneva nõude esitamist ei saa pidada heauskseks

näiteks siis, kui ta esitab nõude selleks, et saavutada ülesütlemise tunnistamine hea usu põhimõtte

vastaseks. Üürilepingu ülesütlemise vastavuse hindamisel hea usu põhimõttele saab muu hulgas

arvestada ka üürilepingu rikkumise, ülesütlemise ja üürilepingust tuleneva nõude esitamise ajalist

suhet. Kui ülesütlemine eelneb üürilepingust tuleneva nõude esitamisele, tuleks kolleegiumi arvates

üldjuhul eeldada ülesütlemise vastavust hea usu põhimõttele ja üürnik peaks tõendama asjaolusid,

mis kinnitavad vastupidist. Nimetatud põhimõte kehtib ka siis, kui üürilepingu ülesütlemine küll

järgneb üürniku poolt nõude esitamisele, kuid üürnik ise on rikkunud enne üürilepingust tuleneva

nõude esitamist üürilepingut.

13. Lisaks üürilepingu ülesütlemise kehtivusele vaidlevad pooled selle üle, kas kostja peab täitma

üürilepingust tuleneva kohustuse ehitada eluruumi sanitaarsõlm ja paigaldada loputuskastiga

tualettpott.

Kolleegium ei nõustu kostjaga, et ringkonnakohus kohaldas valesti VÕS § 278 ja 279. VÕS § 278

annab üürnikule õiguse kasutada selle paragrahvi p-des 1-5 loetletud õiguskaitsevahendeid kahel

juhul: kui üüritud asjal tekib puudus lepingu kehtivuse ajal või kui asja lepingujärgne kasutamine on

takistatud. Üürnikul on õigus kasutada selles paragrahvis loetletud õiguskaitsevahendeid ka siis, kui

asja lepingujärgne kasutamine on takistatud asjaolu tõttu, mis tekkis enne lepingu sõlmimist või

lepingu sõlmimise ajal (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 23. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-82-06, p 12).

VÕS §-s 278 sätestatud õiguskaitsevahendite kasutamine võib olla piiratud VÕS § 277 lg 2 järgi.

Selle sätte kohaselt võib üürnik, kes asja üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta

lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu, kasutada VÕS §-s 278 sätestatud õigusi

üksnes juhul, kui ta jättis endale sellise õiguse asja vastuvõtmisel. Kolleegiumi arvates tuleneb VÕS

§ 277 lg-st 2, et üürnik saab VÕS §-s 278 sätestatud õiguste kasutamise õiguse reserveerida

ühepoolse avaldusega või leppima selles kokku üürileandjaga. Praegusel juhul ei vaidle pooled selle

üle, et üürilepinguga võttis kostja endale kohustuse puudus kõrvaldada. Seetõttu võis hageja kasutada

õigust nõuda kostjalt puuduse kõrvaldamist VÕS § 279 järgi (VÕS § 278 p 1).

Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus, sõltuvalt üürilepingu ülesütlemise kehtivusest, lahendama

ka hageja nõude kohustada kostjat täitma üürilepingut.

14. Vandeadvokaat A. Aadli esitas Riigikohtule avalduse, milles palub maksta talle riigieelarvest

kassatsioonimenetluses hagejale osutatud õigusabi eest 1982 krooni 40 senti (sh käibemaks).

Toimikust nähtuvalt on Harju Maakohus määranud hagejale õigusabi riigi kulul ning määranud tema

esindajaks vandeadvokaat Aavo Aadli kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud

(kohtutoimiku I kd, lk 124). Vandeadvokaat A. Aadli osutas hagejale õigusabi nii esimese astme

kohtus kui ka apellatsioonimenetluses ning tema taotlusel on maakohus määranud riigi õigusabi

väljamaksmise (kohtutoimiku I kd, lk 176). Lähtudes riigi õigusabi seaduse (RÕS) § 17 lg-st 3 ja

TsMS § 184 lg-st 4, laieneb riigi õigusabi korras määratud advokaadi esindusõigus ka

kassatsioonimenetlusele. Ringkonnakohus ei pidanud vajalikuks RÕS § 17 lg 4 järgi riigi õigusabi

andmise tingimusi uuesti hinnata ning seda ei tee ka Riigikohus. Seega tuleb hageja esindaja taotlus

rahuldada ning riigi õigusabi tasu ja kulud RÕS § 23 lg 1 ja justiitsministri 26. jaanuari 2005. a

määruse nr 2 "Riigi õigusabi osutamise eest makstava tasu arvestamise alused, maksmise kord ja

tasumäärad ning riigi õigusabi kulude hüvitamise ulatus ja kord" (edaspidi kord) § 1 lg 1 alusel

kindlaks määrata.

15. Korra § 12 lg-te 1 ja 2 kohaselt on esindaja tasu tsiviilasja kohtulikuks menetluseks

ettevalmistamise ja menetluses osalemise eest 210 krooni iga poole tunni kohta. Hageja esindaja on

arvestanud tasu 8 pooltunni eest. Ajakulu on kinnitanud oma allkirjaga korra § 12 lg 4 kohaselt ka

hageja. Kolleegiumi arvates on ajakulu korra § 12 lg 5 mõttes põhjendatud. Kooskõlas korra § 1 lg-

ga 2 lisandub väljamõistetavale tasule käibemaks 18% ning tasu mõistetakse välja hageja esindaja

töökohaks oleva advokaadibüroo kasuks.

Kokkuvõttes määrab kolleegium RÕS § 23 lg 1 järgi riigieelarvest väljamakstavaks tasuks hagejale

osutatud riigi õigusabi eest 1982 krooni 40 senti OÜ Advokaadibüroo Aavo Aadli kasuks. Riigi

õigusabi tasu ja kulud maksab RÕS § 24 lg 1 ja korra § 6 järgi OÜ-le Advokaadibüroo Aavo Aadli

välja Eesti Advokatuur. Juhindudes RÕS § 26 lg-st 1, edastab kolleegium lahendi ka

Rahandusministeeriumile.

Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Tambet Tampuu