3-2-1-72-08 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-72-08

Otsuse kuupäev

Tartu, 23. september 2008. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Osaühingu R.L. Investeering hagi Toivo Ruusmaa vastu

maakleritasu saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Ringkonnakohtu 11. märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-06-

16498

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ R.L. Investeering kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja OÜ R.L. Investeering (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Nele Tammemäe

Kostja Toivo Ruusmaa (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Maimu Schmidt

Asja läbivaatamise kuupäev

8. september 2008, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Viru Ringkonnakohtu 11. märtsi 2008. a otsus (tsiviilasi nr 2-06-16498) muutmata ja

kassatsioonkaebus rahuldamata.

2. Menetluskulud jätta hageja kanda.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Osaühing R.L. Investeering (edaspidi hageja) esitas 3. juulil 2006 Viru Maakohtule hagi Toivo

Ruusmaa (edaspidi kostja) vastu maakleritasu 50 000 krooni saamiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 21. septembril 2004 lepingu (edaspidi leping), mille p 1

kohaselt kohustusid pooled pidama läbirääkimisi kostjale kuuluva kinnisasja müügi vahendamise üle.

Lepingu p-s 4 leppisid pooled kokku, et hagejal on õigus maakleritasule alates tema tegevuse

tulemusel tehingu sõlmimisest. Seda ka juhul, kui kostja võõrandab kinnisasja hageja leitud ostjale

hageja osavõtuta.

Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et kostja sõlmis 20. märtsil 2006 kinnistu omandiõiguse

üleandmise asjaõiguskokkuleppe Jaana ja Kaido Laanveega. 4. mail 2006 esitas kostja hagejale

avalduse, milles soovis lepingu lõpetada. 23. mail 2006 esitas hageja kostjale avalduse, milles tegi

ettepaneku tasuda maakleritasu 50 000 krooni. 25. mail 2006 palus kostja pikendada tasumise

tähtaega, hageja nõustus sellega. 9. juunil 2006 teatas kostja hagejale, et ta ei tunnista nõuet.

Hageja palus võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 lg 1, § 100, § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1 ja § 83 lg 3 alusel

kostjalt hageja kasuks välja mõista maakleritasu 50 000 krooni ning menetluskulud.

2. Kostja ei nõustunud hagiavaldusega ning vaidles sellele vastu. Kostja leidis, et hagejal ei ole õigust

nõuda maakleritasu, sest hageja ei leidnud kinnistule ostjat ning tema vahendusel ei sõlmitud

müügilepingut. Kinnistu müügileping sõlmiti 20. märtsil 2006 OÜ VK Kinnisvarabüroo vahendusel,

kelle kaudu oli kostja kinnistu müüki pannud juba enne hagejaga lepingu sõlmimist ning kellele

kostja maksis maakleritasu.

3. Viru Maakohus rahuldas 29. detsembri 2006. a otsusega hagi ning mõistis kostjalt hageja kasuks

välja maakleritasu 50 000 krooni. Ühtlasi mõistis maakohus kostjalt välja hageja menetluskulud ning

jättis kostja menetluskulud tema enda kanda.

Maakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et leping on käsitatav maaklerilepinguna. Kostja

võõrandas kinnistu hagejaga sõlmitud lepingu kehtimise ajal ja järelikult ka selle tulemusena. Kostja

esitas hagejaga sõlmitud lepingu lõpetamise avalduse pärast kinnistu võõrandamist. Sellega on

täidetud lepingu p 4 tingimused. Järelikult on kostja kohustatud maksma hagejale maakleritasu.

Põhjendatud ei ole jätta maakleritasu maksmata seetõttu, et kinnistu müüdi ilma hageja osavõtuta.

Kostja ei ole nõudnud maakleritasu vähendamist. Kohustus maksta maakleritasu tekkis alates

kinnistu võõrandamise lepingu sõlmimisest. Kostja ei ole oma kohustust täitnud.

Kostja taotlus maakleritasu maksmise tähtaja pikendamise kohta on VÕS § 30 lg 1 kohaselt käsitatav

võlatunnistusena. Lisaks on tegemist ka hagi aluseks olevate asjaolude omaksvõtuga. Kostja jättis

oma vastuväited tõendamata. Asjaõiguslepingus tehtud märge 30 000 krooni kandmisest teisele

kinnisvarabüroole ei tõenda, et see on kantud kostja tellitud maakleritasu katteks. Kui kostja oli

väidetavalt juba varem sõlminud maaklerilepingu kellegi teisega, siis tulnuks tal otsustada, kas uue

lepingu sõlmimisel eelmine leping üles öelda või mitte. Kui kostja sõlmis maaklerilepingu hagejaga,

võttis ta endale maakleritasu maksmise kohustuse ka sellest lepingust. Kuna kostjal oli varasem

kinnisvarabürooga suhtlemise kogemus, ei ole kostja isikuks, kes tegutses teadmatuses oma

lepingulisest kohustusest.

4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada,

jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata, kohtuotsuse

muutmata ning menetluskulud kostja kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Viru Ringkonnakohus tühistas 11. märtsi 2008. a otsusega maakohtu otsuse ning tegi uue otsuse,

millega jättis hagi rahuldamata. Ühtlasi jättis ringkonnakohus mõlema poole esimese ja teise astme

kohtus kantud menetluskulud hageja kanda.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on poolte lepingu p 4 järgi maakleril õigus maakleritasule alates

tema tegevuse tulemusel tehingu sõlmimisest (ka juhul, kui müüja võõrandab objekti maakleri leitud

ostjale maakleri osavõtuta). Maakleritasu suuruseks on lepingu p 4.2 kohaselt 50 000 krooni. Kuna

puuduvad tõendid selle kohta, et kostja kinnistu müüdi just hageja vahendamise või osutamise

tulemusena, puudub alus hagi rahuldamiseks. Kostja 25. mai 2006 avaldus ei ole võlatunnistus

VÕS § 30 lg 1 mõttes. Kostja palus selle avaldusega saata endale lepingu eksemplari, et otsustada

talle esitatud nõude üle.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub otsuse tühistada ning

teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Hageja palub jätta menetluskulud kostja kanda.

Hageja leiab, et ringkonnakohus kohaldas valesti VÕS § 664 lg-t 2, millest tuleneb, et kui

maaklerilepingu järgi tekib maakleril õigus maakleritasule pärast vahendatud või osutatud lepingust

tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril õigus tasule ka juhul, kui kohustus jäi

täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Pooled ei vaidle selle üle, et kinnistu müügilepingu

sõlmimise ajal oli poolte vahel kehtiv maaklerileping, mille kostja lõpetas alles pärast müügilepingu

sõlmimist. Täidetud olid maaklerilepingu p-s 4 sätestatud tingimused ning seega oli kostja kohustatud

maksma hagejale maakleritasu. Asjaõiguslepingusse tehtud märge raha ülekandmise kohta ei tõenda,

et kinnistu müüdi teise maakleri vahendusel ning et tegemist oli kostja tellitud maakleri tasuga.

Ringkonnakohus kohaldas valesti ka VÕS § 30 lg-t 1, leides, et kostja 25. mai 2006 avaldus ei ole

käsitatav võlatunnistusena.

Hageja arvates jättis ringkonnakohus tähelepanuta, et asjas puuduvad tõendid selle kohta, et kinnistu

müüdi mõne teise maakleri vahendusel ajal, mil kostjal oli kehtiv maaklerileping hagejaga, kes

tegeles kinnistu reklaami ja ostjate leidmisega. Samuti ei ole ringkonnakohus põhjendanud, miks

vabastaks avalduses märgitud soov saada lepingu eksemplari kostja lepinguga võetud kohustuse

täitmisest.

8. Kostja vaidleb hageja kassatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata ja

ringkonnakohtu otsuse muutmata. Kostja palub jätta menetluskulud hageja kanda.

Kostja leiab, et ringkonnakohtu otsus on põhjendatud. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et asja

materjalidest ei nähtu, et hageja vahendamise või osutamise tulemusena oleks sõlmitud leping kostja

kinnistu müügiks. Asjaõiguslepingusse tehtud märge maakleritasu maksmise kohta teisele

kinnisvarabüroole tõendab, et müük toimus teise maakleri vahendusel. Maakleritasu nõudmiseks ei

anna alust see, et poolte vahel oli kinnistu müügilepingu sõlmimise ajal kehtiv maaklerileping ning

hageja tegeles kinnistu reklaamimisega. VÕS § 667 lg 2 järgi tekib maakleril õigus lepingu täitmisel

tekkinud kulude hüvitamiseks siis, kui selles on eraldi kokku lepitud. Poolte lepingus selline

kokkulepe puudub. Kuna kostja ei tunnistanud 25. mai 2006. a avalduses kohustuse olemasolu, ei ole

see avaldus VÕS § 30 lg-le 1 vastav võlatunnistus.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning puudub alus selle

tühistamiseks.

10. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja peab maksma hagejale maakleritasu. Kostja arvates ei ole

tal maakleritasu maksmise kohustust, sest hageja ei leidnud kinnistule ostjat ning tema vahendusel

müügilepingut ei sõlmitud.

11. Maakleril on VÕS § 664 lg 1 järgi õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise

tulemusena lepingu sõlmimisest. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on ka poolte sõlmitud

maaklerilepingu p 4 järgi maakleril õigus maakleritasule alates tema tegevuse tulemusel tehingu

sõlmimisest juhul, kui müüja võõrandab objekti maakleri leitud ostjale maakleri osavõtuta.

VÕS § 664 teise lõike järgi, kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus maakleritasule pärast

vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril

õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Ka

nimetatud sätte järgi on maakleritasu saamise eelduseks maakleri vahendamise või osutamise

tulemusena lepingu sõlmimine. Selles sättes reguleeritakse olukorda, kui maaklerilepingus on kokku

lepitud maakleritasu saamine alles pärast maakleri vahendatud lepingu täitmist käsundiandjale.

Sellisel juhul on maakleril õigus tasule ka siis, kui vahendatud lepingust tulenev kohustus on

käsundiandja suhtes täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. VÕS § 664 lg 2 ei sätesta

maakleri õigust maakleritasule juhul, kui leping jääb tema poolt täitmata põhjusel, et käsundiandja on

valinud ka teise maakleri, kelle vahendamise või osutamise tulemusel sõlmitakse leping.

Kooskõlas TsMS § 230 lg-s 1 sätestatuga peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid

asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled

võivad kokku leppida seaduses sätestatust erineva tõendamiskoormise jaotuse. Seega pidi hageja

maakleritasu saamiseks tõendama, et kinnistu müügileping sõlmiti tema vahendusel või osutamisel.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt puuduvad tõendid selle kohta, et kinnistu müüdi hageja

vahendamise või osutamise tulemusena. Kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu

seisukoha õigsuses kahelda. Kuna hagejal on kooskõlas TsMS § 230 lg-ga 1 kohustus tõendada, et

kinnistu müügileping sõlmiti tema leitud ostjaga, ei ole tähtsust hageja väitel, et asjas puuduvad

tõendid, et kinnistu müüdi mõne teise maakleri vahendusel.

12. Ringkonnakohus on põhjendatult asunud seisukohale, et kostja 25. mai 2006. a avaldus ei ole

võlatunnistus VÕS § 30 lg 1 mõttes. VÕS § 30 lg 1 kohaselt on võlatunnistus leping, millega

lubatakse kohustuse täitmist selliselt, et lubadusega luuakse iseseisev kohustus või millega

tunnistatakse kohustuse olemasolu. Kolleegium jääb 6. septembril 2006. a tsiviilasjas nr 3-2-1-69-06

tehtud otsuses väljendatud seisukoha juurde, et poolte tahe luua iseseisev kohustus peab kokkuleppest

selgelt nähtuma ning seda peab tõendama võlausaldaja (vt viidatud otsuse p 13). Kostja avalduses ei

viita miski sellele, et kostjal oli tahe luua uus iseseisev ja sõltumatu nõudealus. Asjaolust, et kostja

palus avalduses maksetähtaja pikendust, ei järeldu, et ta andis VÕS § 30 lg-le 1 vastava

võlatunnistuse. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et avaldust tuleb käsitleda tervikuna, ning jõudis

seda hinnates põhjendatult järeldusele, et kostja soovis kujundada oma seisukoha talle esitatud nõude

kohta.

Kolleegium märgib, et maakohus luges ekslikult kostja avalduse omaksvõtuks. Omaksvõtt tähendab

TsMS § 231 lg 2 teise lause järgi faktilise väitega tingimusteta ja selgesõnalist nõustumist kohtule

adresseeritud kirjalikus avalduses või kohtuistungil, kus nõustumine protokollitakse.

13. Kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu kannab hageja TsMS § 162 lg 1 kohaselt

kassatsioonimenetluse kulud. Kuna kokkuvõttes jääb hagi rahuldamata, ei ole põhjust muuta

ringkonnakohtu määratud menetluskulude jaotust alama astme kohtutes. Kostja võib TsMS § 174 lg 1

kohaselt nõuda oma menetluskulude kindlaksmääramist Viru Maakohtult 30 päeva jooksul alates

Riigikohtu otsuse jõustumisest.

Ants Kull, Henn Jõks, Tambet Tampuu