3-3-1-38-08 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

HALDUSKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-3-1-38-08

Määruse kuupäev

8. september 2008

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Indrek Koolmeister ja Harri

Salmann

Kohtuasi

Valentina Kuznechenko kaebus Pirita Linnaosa Valitsuse

kohustamiseks erastada eluruum

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 7. aprilli 2008. a määrus haldusasjas

nr 3-07-777

Menetluse alus Riigikohtus

Valentina Kuznechenko määruskaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Rahuldada Valentina Kuznechenko määruskaebus.

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 7. aprilli 2008. a ja Tallinna Halduskohtu 11. detsembri

2007. a määrused haldusasjas nr 3-07-777 ning saata asi menetluse jätkamiseks Tallinna

Halduskohtule.

Tagastada V. Kuznechenko esindaja vandeadvokaadi vanemabi Gennadi Kulli tasutud kautsjon

400 (nelisada) krooni ning V. Kuznechenko rohkem tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Aleksandr ja Valentina Kuznechenko sõlmisid notari juures 18. märtsil 1994 kokkuleppe

üürilepingu alusel kasutatava eluruumi ostmiseks, milles lepiti kokku, et Tallinnas Saare tee 3-2

asuva eluruumi ostab A. Kuznechenko. A. Kuznechenko esitas 1. novembril 1994 Pirita Linnaosa

Valitsusele avalduse eluruumi asukohaga Saare tee 3 (hilisem Saare tänav 11) erastamiseks.

2. Tallinna Linnavolikogu 12. jaanuari 1995. a otsusega nr 2 lisati elamu aadressiga Saare tee 3

erastamisele mittekuuluvate elamute nimekirja. A. Kuznechenko ja Pirita Linnaosa Valitsuse vahel

sõlmiti 10. augustil 1999 eluruumi asukohaga Saare tee 3-2 üürileping tähtajaga kuni 10. august

2004, pikenemise võimalusega järgnevaks viieks aastaks. A. Kuznechenko suri 4. juunil 2000.

Sellega seoses vormistati varem sõlmitud üürileping 11. septembril 2000 ümber V. Kuznechenko

nimele viisil, et üürilepingu peale kirjutati "Seoses Al-der Kuznechenko surmaga ümber vormistatud

11.09.2000 abikaasa V. Kuznechenko nimele". Tallinna Linnavolikogu 27. mai 2004. a otsusega

nr 122 arvati Saare 11 (endine Saare tee 3) erastamisele mittekuuluvate elamute nimekirjast välja.

Pirita Linnaosa Valitsus avaldas nimetatud otsuse 11. juunil 2004 ajalehes Pealinn.

3. V. Kuznechenko esitas 8. veebruaril 2007 Pirita Linnaosa Valitsusele teabenõude erastamisega

viivitamise põhjuste kohta. Koos teabenõudega esitas V. Kuznechenko enda nimel täiendava avalduse

Tallinnas Saare 11 asuva viie eluruumi erastamiseks. Pirita Linnaosa vanem vastas 19. veebruari

2007. a kirjaga nr 1-23/2 V. Kuznechenkole, et tema avaldust ei ole võimalik käsitada teabenõudena.

V. Kuznechenko esitas 1. märtsil 2007. a uuesti teabenõude. Sellele ei ole linnaosa valitsus vastanud.

4. V. Kuznechenko esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotles Pirita Linnaosa Valitsuse

kohustamist tegema toiminguid kaebajale Tallinnas Saare 11-2 eluruumi erastamiseks. Kaebuse

kohaselt ei ole Pirita Linnaosa Valitsus kaebaja avaldustele eluruumi erastamise kohta siiani sisuliselt

vastanud, mistõttu kaebaja ei tea, kas ta saab erastada kõiki tühje kortereid, ega ka seda, kas ta saab

erastada ainult tema poolt üüritavat korterit. Kaebaja ei tea, miks vastustaja ei ole erastamise

taotlustega tegelenud. Kaebajal on seadusest tulenev õigus erastada üürilepingu alusel kasutatav

eluruum.

5. Tallinna Halduskohtu 11. detsembri 2007. a määrusega nr 3-07-777 jäeti kaebus HKMS § 23 lg 3

p 1 alusel läbi vaatamata, kuna kaebajal ei saa ilmselgelt olla halduskohtusse pöördumise õigust,

eeldades, et tema poolt väidetavad asjaolud on tõendatud. Avalik-õiguslikes suhetes on õigusjärglus

võimalik üksnes seaduses sätestatud juhtudel. Eluruumide erastamise seadus (EES) ei näe ette, et

EES § 4 p-s 1 sätestatud kokkuleppe kohase eluruumi erastamise õigustatud subjekti eluruumi

erastamise nõudeõigus läheks pärast õigustatud subjekti surma üle mõnele sama eluruumi üürilepingu

alusel kasutavale üürnikule või alaliselt temaga koos elavale täisealisele perekonnaliikmele. Seega ei

ole õige kaebaja seisukoht, et A. Kuznechenko esitatud erastamise avaldus kehtib tema suhtes edasi.

EES § 22 lg 5 näeb ette, et kui eluruumi üürileping sõlmitakse või vormistatakse ümber

pärast 1. märtsi 1995, on eluruumi üürnikul või kirjalikul kokkuleppel üürnikuga koos elaval

täisealisel perekonnaliikmel eluruumi ostmise eesõigus, kui avaldus eluruumi erastamiseks on

esitatud 3 kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist või ümbervormistamist.

A. Kuznechenkoga sõlmitud üürileping vormistati ümber V. Kuznechenko nimele 11. septembril

2000. Seega tuli kaebajal esitada eluruumi erastamise avaldus hiljemalt 11. detsembriks 2000.

V. Kuznechenko esitas eluruumi erastamise avalduse alles 8. veebruaril 2007, seega oluliselt hiljem

seaduses ettenähtud tähtajast. Tallinna Linnavolikogu 12. jaanuari 1995. a otsusega Saare tee 3

(hilisem Saare 11) arvamine erastamisele mittekuuluvate eluruumide nimekirja ei võtnud kaebajalt

õigust esitada eluruumi erastamise avaldust. Linnavolikogu otsus, millega määrati kindlaks

eluruumid, mida ei erastata seoses nende lammutamise, rekonstrueerimise, edasise kasutamisega

üürilepingu alusel või muul mõjuval põhjusel üldistes huvides (EES § 3 lg 8), on halduskohtus

vaidlustatav. V. Kuznechenko ega ka tema abikaasa A. Kuznechenko ei ole nimetatud otsust

vaidlustanud. EES § 22 lg 61 (alates 29. novembrist 2000 kehtiv redaktsioon) sätestab, et avaldusi

üürilepingu alusel kasutatavate eluruumide erastamiseks vastavalt EES § 22 lg-le 5 saab esitada

kuni 1. juunini 2001, välja arvatud EES § 22 lg-s 62 nimetatud juhul. Kaebaja esitas eluruumide

erastamise avalduse 8. veebruaril 2007, seega pärast 1. juunit 2001. Samuti ei ole eluruumi Saare 11-

2 näol tegemist EES § 22 lg-s 61 sätestatud erandiga ehk õigusvastaselt võõrandatud elamuga.

Riigikohtu halduskolleegium on 23. oktoobri 2007. a määruses kohtuasjas nr 3-3-1-42-07 asunud

seisukohale, et kui soovitud eesmärgi saavutamine esitatud kaebuse abil pole võimalik, tuleb

ilmselgelt põhjendamatu kaebus jätta läbi vaatamata ja mitte alustada kaebetähtajast kinnipidamise

kontrollimiseks menetlust.

6. V. Kuznechenko esitas määruskaebuse, milles palus Tallinna Halduskohtu määruse tühistada.

7. Tallinna Ringkonnakohtu 7. aprilli 2008. a määrusega asjas nr 3-07-777 jäeti V. Kuznechenko

määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 11. detsembri 2007. a määrus muutmata.

Ringkonnakohus leidis, et A. Kuznechenko 1. novembril 1994 esitatud erastamisavaldus ei kehti

automaatselt tema üleelanud abikaasa suhtes. Eluruumi erastamise õigus oli üksnes üürnikul või

vastava kokkuleppe alusel temaga koos elaval perekonnaliikmel. Elamuseaduse (16. juuli 1998 -

29. november 2000 kehtinud redaktsioon) § 40 lg 1 kohaselt oli üürniku surma korral ühel temaga

koos elanud perekonnaliikmetest nende omavahelisel kokkuleppel õigus nõuda enda tunnistamist

üürnikuks esialgse üürniku asemel varem sõlmitud üürilepingu järgi. Sellele sättele tuginedes

vormistati pärast kaebaja abikaasa surma üürileping ümber, kuid see ei tähenda, et eluruumi

erastamiseks abikaasa poolt esitatud avaldus muutus kaebaja erastamisavalduseks. EES § 22 lg 5 ja

lg 61 järgi on eluruumi üürnikul eluruumi ostmise eesõigus, kui eluruumi üürileping sõlmitakse või

vormistatakse ümber pärast 1. märtsi 1995, kui avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud 3 kuu

jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist või ümbervormistamist, kuid mitte hiljem kui 1. juunil

2001. Seega näeb nimetatud säte erastamise õiguse eeldusena ette pärast üürilepingu

ümbervormistamist uue erastamisavalduse esitamise ning kaebaja ei saa tugineda väitele, et abikaasa

esitatud avaldus on veel lahendamata. EES § 3 lg 8 kohaselt võib linna ja valla omavalitsuse volikogu

kindlaks määrata eluruumid, mida ei erastata seoses nende lammutamise, rekonstrueerimise, edasise

kasutamisega üürilepingu alusel või muul mõjuval põhjusel üldistes huvides. Tallinna Linnavolikogu

12. jaanuari 1995. a otsusega nr 2 lülitati elamu Saare tee 3 erastamisele mittekuuluvate elamute

nimekirja. Riigikohus on 13. märtsi 1998. a määruses asjas nr 3-3-1-9-98 ja 12. veebruari 2003. a

otsuses asjas nr 3-3-1-13-03 asunud seisukohale, et kui eluruumi erastamata jätmise põhjustena

märgitud faktilisi asjaolusid ei esine või need langevad hiljem ära, langeb ära ka eluruumi erastamata

jätmise alus. Kui eluruumi erastamata jätmise mõjuv põhjus langeb ära, tekib üürnikul EES §-de 3 ja

4 alusel subjektiivne õigus erastada tema kasutuses olev eluruum. Ringkonnakohus nõustub

kaebajaga, et eluruumi arvamine mitteerastatavate eluruumide hulka välistas selle erastamiseks

avalduse esitamise. Samas ei muuda halduskohtu ebaõige seisukoht selles küsimuses käesoleva asja

lõpplahendust, sest erastamise avaldust ei oleks kaebajal olnud võimalik esitada ka vahetult volikogu

otsuse tühistamise järel (EES § 22 lg 61). Seega ei oma praeguse vaidluse puhul tähtsust see, kas

kohalik omavalitsus pidi teatama kaebajale eluruumi väljaarvamisest mitteerastatavate eluruumide

hulgast või mitte.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Riigikohtule esitatud määruskaebuses palus V. Kuznechenko tühistada Tallinna Ringkonnakohtu

7. aprilli 2008. a ja Tallinna Halduskohtu 11. detsembri 2007. a määrused asjas nr 3-07-777 ning teha

asjas uus lahend, millega kohustatakse halduskohut kaebust menetlema. Tallinna Ringkonnakohtu

seisukoht, et Tallinna Linnavolikogu 27. mai 2004. a otsuse nr 122 vastuvõtmise ajaks oli erastamise

avalduse esitamise tähtaeg möödunud ja kaebaja kaotanud võimaluse eluruumi erastada, on väär.

Korteri mitteerastamisega on rikutud kaebaja subjektiivseid õigusi. Kaebaja abikaasa esitas eluruumi

erastamise avalduse 1. novembril 1994, mistõttu ei saanud kaebaja ise avaldust esitada 1. mail 1995.

Kaebeõigust ei ole minetatud. Kaebaja ei esitanud eluruumi erastamise avaldust 11. detsemberil 2000,

kuna sellel ajal oli Saare tee 3 elamu arvatud erastamisele mittekuuluvate elamute nimekirja.

Analoogia korras tuleb kohaldada EES § 5 lg 1 p-i 5. Kohalik omavalitsus oleks kaebajale pidanud

selgitama, et pärast üürilepingu sõlmimist tuleb esitada uus erastamise avaldus. Kaebajale ei ole siiani

teatatud, millisest hetkest alates muutus eluruum uuesti erastamise objektiks. Tallinna

Linnavolikogu 12. jaanuari 1995. a otsust ei vaidlustatud, kuna vaidlustamise ajal oli eluruumi

õigustatud subjektiks kaebaja abikaasa.

9. Pirita Linnaosa Valitsus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Tallinna Halduskohus tagastas kaebuse halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 23 lg 3 p 1

alusel. Eelmainitud sätte kohaselt võib halduskohus määrusega jätta kaebuse läbi vaatamata ka juhul,

kui ilmneb, et kaebajal ei saa ilmselgelt olla halduskohtusse pöördumise õigust, eeldades, et kaebuse

esitaja poolt väidetavad asjaolud on tõendatud. Tallinna Ringkonnakohus jättis Tallinna Halduskohtu

määruse jõusse.

11. Halduskolleegium peatub kõigepealt HKMS § 23 lg 3 p 1 rakendusalal (I), seejärel analüüsib

vaidlustatud määrusi ja võtab seisukoha määruskaebuse taotluste osas (II).

I

12. Haldus- ja ringkonnakohus leidsid, et kaebaja abikaasa 1. novembril 1994 esitatud

erastamisavaldus ei kehti automaatselt tema üleelanud abikaasa ehk kaebaja suhtes ning erastamise

avalduse esitamise tähtaeg oli möödunud ja seetõttu kaebaja kaotanud võimaluse eluruumi

erastamiseks. Eeltoodust lähtuvalt asusid esimese ja teise astme kohus seisukohale, et kaebajal

puudub subjektiivne õigus nõuda tema poolt üüritava eluruumi erastamist.

13. Halduskohtumenetluse seadustiku § 23 lg 3 p 1 eesmärgiks on kõrvaldada menetlusest ilmselgelt

põhjendamatud kaebused ehk sisutud haldusasjad ning kohus võib kaebuse üldjuhul tagastada üksnes

siis, kui kaevatav haldusakt või toiming ei saa ilmselgelt rikkuda kaebaja õigusi ega piirata tema

vabadusi (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 15. mai 2008. a määrus asjas nr 3-3-1-9-08).

Halduskolleegium leiab, et sisutuks haldusasjaks ei saa lugeda kaebust, kus üürnik soovib erastada

temale üürile antud eluruumi. Ilmselgelt oleks puudunud õiguste rikkumine, kui kaebaja ei omaks

nimetatud eluruumiga faktilist ega õiguslikku kokkupuudet. Kaebuse esitamise hetkel oli kaebaja aga

vaidlusaluse eluruumi üürnik ning erastamisavalduse esitamise ajal 1. novembril 1994 oli ta avalduse

esitaja abikaasa ehk perekonnaliige. Kohus ei saa määrusega otsustada selle üle, kas kaebaja minetas

subjektiivse õiguse tähtaja ületamise tõttu või kas 1. novembril 1994 kaebaja abikaasa esitatud

erastamisavaldust sai või ei saanud käsitada kaebaja ja tema abikaasa ühisavaldusena. Selliseid

küsimusi saab kohus otsustada ainult asja sisulisel lahendamisel.

II

14. Erastamisavalduse esitamise ajal (s.o 1. novembril 1994) kehtinud EES § 5 lg 1 p 1 kohaselt oli

eluruumi ostmise eesõigus üürilepingu alusel kasutatava eluruumi puhul eluruumi üürnikul kuni

1. detsembrini 1994. Samas erastamisavalduse esitamise ajal kehtinud Vabariigi Valitsuse 1. juuli

1993. a määrusega nr 198 kinnitatud "Eluruumide erastamise korra" punkt 2 sätestas järgmist:

"Üürilepingu alusel kasutatavaid eluruume erastatakse kuni 1. detsembrini 1994. a. eelkõige selle

eluruumi üürnikule või ühele alaliselt temaga koos elavale täisealisele perekonnaliikmele vastavalt

üürniku ja temaga koos elavate täisealiste perekonnaliikmete ning samas eluruumis elavate üürniku

täisealiste endiste perekonnaliikmete omavahelisele, käesoleva korra lisas 2 ettenähtud vormi

kohasele, notariaalselt tõestatud kokkuleppele." Seega nägi erastamisavalduse esitamise ajal kehtinud

eluruumide erastamise kord ette eluruumi ostmise eesõiguse ka üürnikuga koos elavale

perekonnaliikmele. Kui eluruumi üürileping sõlmiti või vormistati ümber pärast 1. märtsi 1995, oli

eluruumi üürnikul või EES § 4 p 1 kohasel kokkuleppel üürnikuga koos elaval täisealisel

perekonnaliikmel eluruumi ostmise eesõigus, kui avaldus eluruumi erastamiseks oli esitatud kolme

kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist või ümbervormistamist (EES § 22 lg 5).

Üürileping vormistati kaebaja nimele ümber 11. septembril 2000, kui elamu kuulus endiselt

mitteerastatavate eluruumide nimekirja. Riigikohtu halduskolleegium nõustub ringkonnakohtu

seisukohaga, et kaebajal ei olnud kohustust pärast üürilepingu ümbervormistamist esitada

erastamisavaldust, kuna seda ei tinginud faktiline olukord ega nõudnud EES regulatsioon.

15. Eluruumi mitteerastamise mõjuva põhjuse äralangemisel tekib üürnikul EES §-de 3 ja 4 alusel

subjektiivne õigus erastada eluruum (Riigikohtu halduskolleegiumi 13. märtsi 1998. a määrus asjas

nr 3-3-1-9-98). Käesoleval juhtumil langes eluruumi mitteerastamise mõjuv põhjus ära, kui Tallinna

Linnavolikogu 27. mai 2004. a otsusega nr 122 arvati vaidlusalune eluruum erastamisele

mittekuuluvate eluruumide nimekirjast välja. Ringkonnakohus asus seisukohale, et erastamisavalduse

esitamise tähtaeg on igal juhul minetatud, kuna vastavalt EES § 22 lg-le 61 sai erastamisavaldusi

üürilepingu alusel kasutatavate eluruumide erastamiseks esitada 1. juunini 2001 ning kaebaja ei olnud

isik, kelle suhtes rakenduks EES § 22 lg 62.

Halduskolleegium ringkonnakohtu eelmainitud seisukohaga ei nõustu. Kaebuse esitamise hetkel oli

kaebaja vaidlusaluse eluruumi üürnik ning 1. novembril 1994 esitatud erastamisavalduse esitaja

perekonnaliige. Eluruumi erastamise kohustatud subjekt isikult eluruumi mitteeluruumide nimekirja

arvamisega oli võtnud ära võimaluse erastada tema valduses olevat eluruumi. EES eri aegadel

kehtinud ja ka kehtivas redaktsioonis eluruumide erastamise eesmärgiks on anda füüsilistele isikutele

võimalus omandada nende poolt üüritud eluruum ja tagada selle kaudu elamute parem hooldamine

ning säilimine (Riigikohtu halduskolleegiumi 5. juuni 2003. a otsus asjas nr 3-3-1-45-03, p 14;

Riigikohtu halduskolleegiumi 10. jaanuari 2007. a otsus asjas nr 3-3-1-85-06, p 10). Riigikohtu

halduskolleegiumi arvates võib selle vaidluse puhul olla tegemist reguleerimata olukorraga, mistõttu

ei ole EES § 22 lg 61 kohaldamine võimalik.

16. Halduskolleegium märgib, et kui EES normistik on selle asja lahendamiseks ebapiisav ega vasta

täies ulatuses reguleerimisvaldkonna nõuetele, on tegemist seaduse lüngaga. Esineva seaduslünga

ületamismeetodiks on seadusanaloogia kasutamine. Õigusteooria kohaselt peavad seadusanaloogia

rakendamisel reguleerimata õigussuhte õiguslikult olulised omadused langema kokku reguleeritud

õigussuhte õiguslikult oluliste omadustega.

EES § 22 lg-s 61 sätestatud avalduste esitamise tähtpäev 1. juuni 2001 ei kehti õigusvastaselt

võõrandatud eluruumide puhul, mis kuni nimetatud tähtpäevani ei kuulunud erastamisele vastavalt

EES § 3 lg 5 p-le 4 (EES § 22 lg 62). Eluruumi ostmise eesõigus on EES § 3 lg 5 p-s 4 nimetatud

eluruumi üürnikul või ühel täisealisel temaga koos elaval perekonnaliikmel vastavalt EES § 4 p 1

kohasele kokkuleppele ka pärast 1. märtsi 1995, juhul kui avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud

kolme kuu jooksul pärast kohalikult omavalitsuselt kirjaliku teate saamist, et üürilepingu alusel

kasutatav eluruum on erastamise objektiks (EES § 5 lg 1 p 5). Reguleerimata õigussuhte õiguslikult

oluliseks omaduseks on asjaolu, et elamu arvati mitteerastamisele kuuluvate eluruumide nimekirjast

välja ajal, kui seadusest tulenev avalduse esitamise tähtaeg 1. juuni 2001 oli möödas. Kaebajal oleks

pärast üürilepingu ümbervormistamist tekkinud subjektiivne õigus eluruum erastada, kui hoone ei

oleks olnud mitteerastamisele kuuluvate elamute nimekirjas. Kuna reguleerimata õigussuhte

õiguslikult olulised omadused kattuvad EES § 22 lg-s 62 ja § 5 lg 1 p-s 5 sätestatuga, saab analoogia

korras rakendada eelmainitud sätteid.

Eeltoodust lähtuvalt märgib Riigikohtu halduskolleegium, et avalduse esitamise tähtpäev ei pruugi

kehtida olukorras, kui eluruum arvati erastamisele mittekuuluvate elamute nimekirjast välja pärast

1. juunit 2001 ja on üheselt selge, et ilma nimekirja kandmata oleks kaebajale tekkinud eluruumi

ostmise eesõigus ka enne 1. juunit 2001. Kaebajal tekib eluruumi ostmise eesõigus, kui avaldus

eluruumi erastamiseks on esitatud kolme kuu jooksul pärast kohalikult omavalitsuselt kirjaliku teate

saamist, et üürilepingu alusel kasutatav eluruum on erastamise objekt.

17. Eeltoodust tulenevalt rahuldab Riigikohus V. Kuznechenko määruskaebuse, tühistab Tallinna

Ringkonnakohtu 7. aprilli 2008. a ja Tallinna Halduskohtu 11. detsembri 2007. a määrused

haldusasjas nr 3-07-777 ning saadab asja menetluse jätkamiseks Tallinna Halduskohtule.

18. Riigikohus jättis 28. aprilli 2008. a määrusega nr 7-1-3-186 V. Kuznechenko määruskaebuse

käiguta, kuna kautsjon 400 kr oli tasumata. Riigikohtusse saabus 6. mail 2008 V. Kuznechenko

esindaja vandeadvokaadi vanemabi Gennadi Kulli tõend, mille kohaselt tasus G. Kull kautsjoni 400

kr. 8. mail 2008 laekus Rahandusministeeriumi arvele V. Kuznechenko tasutud kautsjon 400 kr,

mistõttu on ta tasunud kautsjoni rohkem, kui oli tarvis. Määruskaebuse esitamisel G. Kulli tasutud

kautsjon ning V. Kuznechenko rohkem tasutud kautsjon tuleb tagastada (HKMS § 90 lg-d 2 ja 3).

Tõnu Anton, Indrek Koolmeister, Harri Salmann