3-2-1-46-08 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-46-08

Otsuse kuupäev

Tartu, 10. juuni 2008. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Henn Jõks ja Villu Kõve

Kohtuasi

Kristiina Laursoni hagi Kari Juhani Mäkineni vastu

kasutusvalduse kande kustutamise avalduse tegemise

kohustuse tuvastamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 11. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas

nr 2-06-12436

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kristiina Laursoni kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Kristiina Laurson (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Indrek Veso

Kostja Kari Juhani Mäkinen (Soome isikukood xxxxxx-xxxx),

esindaja vandeadvokaat Rene Varul

Asja läbivaatamise kuupäev

12. mai 2008. a

Istungil osalenud isikud

Hageja Kristiina Laurson, hageja esindaja vandeadvokaat Indrek

Veso. Kostja esindaja vandeadvokaat Rene Varul. Istungit

protokollis Ragne Rebane.

RESOLUTSIOON

Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 11. veebruari 2008. a otsus ja Tartu Maakohtu 17. augusti

2007. a otsus osas, millega jäeti lahendamata hageja nõue kasutusvalduse seadmise lepingu

ülesütlemise tõttu lepingu täitmiseks üleantu tagastamiseks. Jätta ringkonnakohtu otsusest

välja põhjendused, mis puudutavad kasutusvalduse lõpetamise nõude hea usu põhimõtte

vastasust. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Tagastada Kristiina Laursonile 6. märtsil 2008. a tasutud kassatsioonikautsjon 700 (seitsesada)

krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kristiina Laurson (edaspidi hageja) esitas 17. mail 2006 Tartu Maakohtule hagi Kari Juhani

Mäkineni (edaspidi kostja) vastu kasutusvalduse kande kustutamise avalduse tegemise kohustuse

tuvastamiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 2. juulil 1999 kasutusvalduse seadmise lepingu.

Lepingu alusel on kinnistusraamatu registriosa nr 289103 kolmandasse jakku kantud kostja kasuks

kasutusvaldus tähtajaga 99 aastat. Kinnistu kostja valdusesse andmise ajal vajas kinnistu oluliseks

osaks olev hoone remonti. Kasutusvalduse tasuks leppisid pooled kokku 70 000 krooni.

Kasutusvalduse seadmise lepingu p 5.2.1 kohaselt oli kostja kohustatud tasuma kõik kinnisasjal

lasuvad maksud ja koormatised, samuti muud kulud. Lepingu p 5.2.2 järgi kohustus kostja hoidma

kasutusvalduses olevat asja oma kulul korras ja tegema asja korrashoiuks vajalikke parendusi ja

uuendusi. Kostja ei ole kasutusvalduse eset kasutanud ega täitnud endale lepingu p-des 5.2.1 ja 5.2.2

võetud kohustusi. Hageja on tutvunud kasutusvalduse eseme seisukorraga. Kinnistu on võssa

kasvanud, kinnistul asuval elamul puuduvad uksed ja aknad, elamus ööbivad kodutud.

23. augustil 2004 sai hageja Tartu Linnavalitsuselt teatise, milles kohustati omanikku krunti niitma ja

korrastama. Rahatrahvi hoiatusel täitis hageja teatise ettekirjutused. Tartu Linnavalitsuse 19. jaanuari

2006. a ettekirjutusega nr 8 kohustati hagejat sulgema kinnistul asuva elamu uksed ja aknad

kõrvaliste isikute elamusse pääsemise vältimiseks. Hageja oli ise sunnitud ettekirjutuse täitma.

4. aprillil 2006 tegi hageja kostjale notariaalselt tõestatud avalduse kasutusvalduse lepingu

ülesütlemise kohta. Avalduses tugines hageja sellele, et kostja ei ole kasutusvalduse esemeks olevat

kinnistut vastavalt seadusele ja lepingule kasutanud. Tegevusetusega on kostja tekitanud hagejale

kahju, mis on ilmselgelt suurem kostja kasutusvaldusest saadavast kasust. Hageja palus ühtlasi

kostjalt, et viimane esitaks vormikohase avalduse kasutusvalduse kustutamiseks kinnistusraamatust.

Kostja avaldust teinud ei ole. Hageja taotles kostja kohustuse, teha vormikohane avaldus

kasutusvalduse kustutamiseks kinnistusraamatust, tuvastamist. Oma nõudes tugines hageja sellele, et

kasutusvalduse kande aluseks olnud kasutusvalduse seadmise leping on kostja lepingust ja

asjaõigusseaduse (AÕS) § 219 lg-st 1 ja § 223 lg-st 1 tulenevate kohustuste rikkumise tõttu 4. aprilli

2006. a avaldusega üles öeldud ja kasutusvaldus seega lõppenud. Seega koormab hagejale kuuluvat

kinnistut lõppenud kasutusvaldus kostja kasuks. AÕS § 66 lg 1 kohaselt, kui kanne on asjaõiguse

lõppemise tõttu kaotanud igasuguse õigusliku tähenduse, on koormatud kinnisasja omanikul õigus

nõuda kande kustutamist.

28. märtsil 2007 esitas hageja täienduse hagiavaldusele. Hageja taotles kinnistusregistrisse kostja

kasuks kantud kasutusvalduse kustutamist. Hageja tugines kasutusvalduse kustutamise nõudes

AÕS § 212 lg 2 p-le 1 ja lg 2 p-le 2, mille järgi võib kinnisasja omanik nõuda kasutusvalduse

lõpetamist, kui kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse või tema kahju on

oluliselt suurem kasutusvaldaja kasust. Kostja ei ole kasutusvalduse eset kasutanud ning on jätnud

kinnistul asuva elamu rüüstamise objektiks. AÕS § 212 lg 2 p-s 2 sätestatud kasu ja kahju vahekorra

hindamisel ei saa lähtuda üksnes hageja otsestest kuludest kinnistu korrashoidmiseks kasutusvalduse

ajal. Arvesse tuleb võtta ka hageja otsest materiaalset kahju, mida kostja oma tegevusetusega hagejale

on põhjustanud.

2. Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta see rahuldamata. Tema väitel oli poolte tahe 2. juuli

1999. a kasutusvalduse seadmise lepingu sõlmimisel suunatud Tartus Oa 16 asuva kinnistu

müügilepingu sõlmimisele. Kasutusvalduse seadmise tingis asjaolu, et 1999. a oli maatüki omandi

üleandmine välismaalasele võimalik ainult maavanema loal.

Hageja on esitanud kostjale kasutusvalduse ülesütlemise avalduse. Avalduses on hageja tuginenud

poolte sõlmitud kasutusvalduse seadmise lepingu p-de 5.1.1, 5.2.1 ja 5.2.2 rikkumisele. Lepingu

p 5.1.1 sätestab hoopis kasutusvaldaja õigused ega sea kasutusvaldajale kohustusi. Lepingu p 5.2.1

kohaselt on kasutusvaldaja kohustatud tasuma kõik kinnisasjal lasuvad maksud ja kandma

koormatised, majanduskulud ja muud kulud. Hageja väitel on ta olnud sunnitud ise kinnistuga seotud

makseid tasuma. Hagiavaldusele on lisatud üksnes 14. juuli 2004. a maksuteade 439 krooni

maamaksu tasumiseks. Muid kuludokumente hagile lisatud ei ole. Kostjani ei ole mingeid

maksuteateid jõudnud. Kostja on nõus hüvitama hagejale viimase tehtud kulutused, kuid peab

vajalikuks väljendada rahulolematust sellega, et hageja ei ole talle kuludokumente esitanud. Samas

peab hageja kulusid aluseks kasutusvalduse seadmise lepingu ülesütlemiseks. Kostja on seisukohal, et

439 krooni tasumata jätmine ei saa olla oluline lepingurikkumine ega alus lepingu ülesütlemiseks.

Lepingu p 5.2.2 kohaselt on kasutusvaldajal kohustus hoida kasutusvalduses olev asi oma kulul

korras ja teha asja korrashoiuks vajalikke parandusi ja uuendusi. Kostja on kasutanud kinnistut

vastavalt lepingule, milles ei ole täpsemalt reguleeritud, milliseid töid peaks kostja asja korrashoiuks

tegema. AÕS § 219 lg 1 mõtte kohaselt ei peagi kasutusvaldaja mingeid suuremaid remonditöid

tegema, see on ikka omaniku kohustus. Kostja väitel ei esine AÕS § 212 lg 2 p-s 1 nimetatud alust

kasutusvalduse lõpetamiseks. Kostjal on olnud ning on jätkuvalt huvi hagejale kuuluvat kinnistut

koormava kasutusvalduse vastu. Kasutusvaldus ei ole kaotanud tema jaoks tähtsust. Kostja tervislik

seisukord on objektiivselt takistanud kostjat igapäevaselt kasutusvalduse objektil viibimast.

Hagiavaldusest ei nähtu, milline on olnud omaniku kahju suurus, mis annaks alust kasutusvalduse

lõpetamiseks AÕS § 212 lg 2 p 2 järgi. Hageja ei ole pidanud vajalikuks kahju olemust täpsemalt

käsitleda. AÕS § 219 lg 2 kohaselt ei vastuta kasutusvaldaja asja muutumise ja väärtuse vähenemise

eest, mis kaasneb kasutusvalduse korrapärase teostamisega. Hageja ei saa omistada kostjale enda kui

ehitise omaniku kohustuste täitmata jätmist.

Kostja on seisukohal, et hageja on ise oma tegevusetusega ja omaniku kohustuste täitmata jätmisega

pannud aluse kinnistul asuva ehitise lagunemisele ja loonud kunstlikult õigusliku aluse

kasutusvalduse seadmise lepingu ülesütlemiseks. Tartus Oa 16 asuva kinnistu väärtus on vahepeal

tõusnud ca 20 korda, mis on eelduslikult hageja poolt kasutusvalduse lõpetamise ajendiks.

3. Tartu Maakohus rahuldas 17. augusti 2007. a otsusega hagi ning lõpetas Tartus Oa 16 asuvale

kinnistule kostja kasuks seatud kasutusvalduse. Maakohus tuvastas kostja kohustuse tahteavalduse

tegemiseks kinnistusregistrist kostja kasuks seatud kasutusvalduse kande kustutamiseks.

Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt kohaldatakse AÕS § 212 lg 3 järgi § 212 lõigetes 1-2

nimetatud juhtudel vastavaid reaalservituudi lõpetamise sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Seega peab kohus haginõude rahuldamiseks tuvastama, et kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja

jaoks igasuguse tähtsuse (AÕS § 212 lg 2 p 1) või on kinnistu omaniku kahju kasutusvalduse

jätkamisel oluliselt suurem kasutusvaldaja kasust (AÕS § 212 lg 2 p 2), pidades silmas AÕS § 177

regulatsiooni. AÕS § 177 lg 1 kohaselt, kui reaalservituudist saadav kasu on teeniva kinnisasja

koormatisega võrreldes ebamõistlikult väike, on teeniva kinnisasja omanikul õigus nõuda valitseva

kinnisaja omanikult nõusolekut reaalservituudi lõpetamiseks tingimusel, et ta hüvitab valitseva

kinnisasja omanikule servituudi lõpetamise tõttu tekkiva kahju. AÕS § 212 lg 2 p 2 rakendamiseks

peab kohus hindama kinnisasja omaniku ja kasutusvaldaja kahju/kasu tegelikku vahekorda, kusjuures

kasu ja/või kahju seos poolte enda teoga ei ole siinkohal määrava tähtsusega. AÕS § 177 lg 2

kohaselt, kui valitseva kinnisasja omanik on kaotanud huvi reaalservituudist tulenevate õiguste

teostamise vastu, on teeniva kinnisasja omanikul õigus nõuda valitseva kinnisasja omanikult

nõusolekut reaalservituudi lõpetamiseks. Huvi kaotamist eeldatakse, kui valitseva kinnisasja omanik

ei ole 10 aasta jooksul reaalservituuti kasutanud või kui ta on sama aja jooksul lubanud teeniva

kinnisasja kasutamist viisil, mis on vastuolus reaalservituudiga. Eelkõige tuleneb viidatud normist

juhis tõendamiskoormise jagamiseks poolte vahel. Kuna pooled sõlmisid kasutusvalduse seadmise

lepingu 2. juulil 1999 ning sellest on möödunud vähem kui 10 aastat, siis ei saa eeldada

kasutusvalduse tähtsuse kadumist kasutusvaldaja jaoks ja hageja peab sellekohaseid väiteid ise

tõendama.

12. aprillil 2007 korraldas kohus Oa 16 asuval kinnistul paikkondliku vaatluse. Paikkondlikul

vaatlusel tuvastas kohus, et Oa 16 elamu ei ole elamiskõlblikus seisus ja selles alaliselt ka ei elata.

AÕS § 219 lg 1 järgi on kasutusvaldaja kohustatud kasutusvalduses olevat asja omal kulul korras

hoidma ja asja tavaliseks korrashoiuks vajalikke parandusi ning uuendusi tegema. Poolte sõlmitud

kasutusvalduse seadmise lepingu p 5.2.2 kordab seaduse regulatsiooni. Kuna kasutusvaldaja

kohustuseks on teha üksnes asja korrashoiuks vajalikke parendusi ja uuendusi, siis tuleb asja

kapitaalremondi kulud kanda asja omanikul. Poolte sõlmitud kasutusvalduse seadmise lepingust ei

tulene, kes peaks korraldama Oa 16 elamu renoveerimist. Kohus on seisukohal, et poolte praktikast

saab järeldada, et hoone renoveerimise korraldamine jäi kostja kohustuseks. Kuna pooled ei ole

sõlminud kokkulepet AÕS § 219 lg-s 1 sätestatud kohustuste jaotuse muutmiseks, siis ei vabastanud

asjaolu, et hoone renoveerimist korraldas kostja, hagejat kohustusest kanda renoveerimise kulud.

Kasutusvaldusega koormatud kinnisasjal asuva elamu renoveerimiskulude kandmise kohustus lasub

hagejal. Seetõttu nõustub kohus hagejaga selles, et viimase poolt kasutusvaldusest saadud kahju

väljendub muu hulgas elamu renoveerimise maksumuse suurenemises. Tõnis Teppandi arvamuse

järgi on renoveerimise maksumus suurenenud ca 2,7 miljoni (3 047 571,88 - 354 713,65) krooni

võrra. Isegi kui võtta renoveerimise maksumuse hindamisel aluseks Raimo Kirjavaineni arvamus, on

renoveerimise maksumus suurenenud ca 1,35 miljoni (1 721 126 - 354 713,65) krooni võrra.

Kostja väitel on tema huvi kasutusvalduse vastu suunatud tulevikku. Samas ei ole kostja näidanud,

milles seisneb tema kasutusvaldusest saadav kasu. Kohtule ei ole esitatud andmeid selle kohta, et

kostja oleks saanud kasutusvalduse esemest loodus- või õigusvilja. Samuti ei ole kostja esitanud

andmeid selle kohta, milline oleks tema kasutusvaldusest saadav kasu tulevikus. Kostja ei ole

tõendanud kasutusvaldusest kasu saamise fakti. Sõltumata sellest, kas Oa 16 elamu

renoveerimistööde maksumuse hindamisel võtta aluseks Raimo Kirjavaineni või Tõnis Teppandi

arvamus, on ilmne, et hageja kasutusvaldusest saadav kahju on oluliselt suurem kui hageja kasu.

Asjatundjate arvamuse kohaselt on oluline osa ehitise renoveerimise maksumuse suurenemisest

seotud Oa 16 elamus kostja tehtud lammutustöödega.

Kostja ja tunnistaja Raimo Kirjavaineni ütlustest nähtub, et kostja ei ole elamus pärast 2003. aastat

mingeid töid teinud. Samuti ei ole kostja taganud kasutusvalduse eseme üldist heakorda ning on

jätnud Oa 16 elamu kolmandate isikute meelevalda. Maakohus leidis, et kostja täielik tegevusetus

kolme aasta jooksul olukorras, kus kostja oli Oa 16 elamus teinud olulisi lammutustöid, tõendab, et

kasutusvaldus on kaotanud kostja jaoks igasuguse tähenduse. Kostja olukorras mõistlik isik pidi

kohtu arvates mõistma, et remonditööde katkestamine ja hoone järelevalveta jätmine võis põhjustada

hoone seisukorra olulise halvenemise. Kohus leiab, et kostjal oli vaatamata oma tervislikule

seisukorrale võimalik teostada kasutusvaldust kolmandate isikute kaudu ja seetõttu ei saa halvenenud

tervise faktiga põhistada huvi jätkuvust kasutusvalduse teostamiseks.

Eeltoodu alusel ja juhindudes AÕS § 56 lg-st 1, §-st 642, §-st 177, § 212 lg 2 p-dest 1 ja 2, § 218 lg-

st 1, 219 lg-st 1, kinnistusraamatuseaduse (KRS) 341 lg-test 1 ja 7, tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 68 lg-st 5, rahuldas maakohus hagi ning lõpetas Tartus Oa 16 asuva kinnistu

(kinnistusregistri osa nr 289103) kostja kasuks koormava kasutusvalduse ja tuvastas kostja kohustuse

tahteavalduse tegemiseks kinnistusregistrist kostja kasuks seatud kasutusvalduse kande

kustutamiseks. Kostja tahteavaldust asendab jõustunud kohtuotsus.

Maakohus märkis otsuses, et hageja ei tugine enam avaldusele lepingu ülesütlemise kohta, olles

sellest loobunud, ja seetõttu ei hinda kohus kasutusvalduse seadmise lepingu võimaliku

ülesütlemisega seotud asjaolusid.

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse ning teha uue otsuse,

millega jätta hagi rahuldamata.

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud

kostja kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tartu Ringkonnakohus tühistas 11. veebruari 2008. a otsusega maakohtu otsuse ning tegi uue

otsuse, millega jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus tuleb tühistada tõendite osalise väära hindamise ja

materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu.

Ekslik on maakohtu järeldus, et esinevad AÕS § 212 lg 2 p-des 1 ja 2 märgitud asjaolud. AÕS § 212

lg-st 1, lg 2 p-dest 1 ja 2, lg-st 3, §-st 177 ning kasutusvalduse õiguslikust olemusest tuleneb, et

kasutusvaldust kui piiratud asjaõigust saab ühepoolselt lõpetada üksnes erandlikel asjaoludel ning

selleks peab esinema kinnisasja omaniku ülekaalukas huvi. Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtu

järeldusega, et hageja kasutusvaldusest saadav kahju on oluliselt suurem kui kostja kasu ja see annab

hagejale aluse nõuda kasutusvalduse lõpetamist AÕS § 212 lg 2 p 2 järgi. Maakohus on tõendeid

hinnates küll õigesti leidnud, et Oa 16 renoveerimise maksumus on võrreldes selle kasutusvaldusesse

andmise aja seisuga 1999. a suurenenud ca 2,7 miljoni krooni võrra. Ekslik on seisukoht, et pooled ei

sõlminud kokkulepet AÕS §-s 219 sätestatust erinevalt ja hageja pidi omanikuna kandma maja

renoveerimiskulud ise. Seega on renoveerimiskulude suurenemine käsitatav AÕS §-s 212 lg 2 p 2

kohaselt hageja kahjuna. Poolte seletustest asja läbivaatamisel ja ka 2. juuli 1999. a kasutusvalduse

seadmise lepingu p 5.2.2 sõnastusest tuleneb, et kostja pidi kasutusvaldajana tegema kõik vajalikud

renoveerimistööd (ka need, mis väljuvad tavalise korrashoiu raamidest) ja kandma ise kõik kulud

ning hagejale ei jäänud seoses renoveerimiskulude kandmisega mingeid kohustusi. Kuna pooled olid

kokku leppinud hoonete korrashoiu kohustuse erinevalt AÕS §-s 219 sätestatust ning kokkuleppe

kohaselt pidi kõik korrashoiukulud kandma kostja, siis ei saa hageja tugineda sellele, et talle on

renoveerimiskulude suurenemise tõttu tekkinud kahju, ning nõuda kasutusvalduse lõpetamist AÕS

§ 212 lg 2 p-s 2 sätestatud alusel.

Lepingu lõpetamiseks AÕS § 212 lg 2 p 2 järgi ei oleks alust ka juhul, kui renoveerimiskulude kasvu

saaks põhimõtteliselt pidada hageja kui omaniku kahjuks. Pooled ei ole kokku leppinud selles, millise

tähtaja jooksul on kostja kohustatud renoveerimistööd tegema. Kostja seletuste kohaselt on ta

planeerinud töid teha pikema aja jooksul ning on senini teinud töid vastavalt oma võimalustele.

Pooled ei vaidle selle üle, et kostja on pärast kasutusvalduse seadmist vahetanud seinapalke maja

tagumises küljes vasakul pool maja välisukse juures, toestanud I korruse ruumide lagesid kõigis

neljas endises eluruumis vaheseinte lammutamise tõttu, valanud tänavapoolse vasaku nurga

vundamendile tsementvundamendi vöö ning toestanud samas oleva puitosa. Tunnistaja

R. Kirjavainen on andnud ütlusi, et kõnesoleva ehitise juures on tehtud hädapäraseid töid selleks, et

peatada maja vajumine ning hoida see seisundis, mis võimaldaks edasiste renoveerimistööde

tegemist. Tõendeid kogumis hinnates saab järeldada, et kostja tegevuse tulemusel on peatatud maja

vajumine ja seeläbi takistatud maja hävinemine. Renoveerimistööde tegemise tähtaja kokkuleppe

puudumise tõttu ei saa kostjat süüdistada ehitushindade kasvu tõttu renoveerimiskulude

suurenemises. Seega ei saaks hageja nõuda kasutusvalduse lõpetamist vaatamata sellele, et

ehitushindade tõusu tõttu aastatel 1999-2007 on Oa 16 renoveerimiskulud oluliselt kasvanud.

Põhjendatud ei ole ka maakohtu seisukoht, et kostja ei ole näidanud ega tõendanud, milles tema

kasutusvaldusest saadav kasu seisneb. Apellandi kasutusvalduse kasutuseeliseks on praegusel juhul

tema võimalus vastavalt hagejaga sõlmitud kokkuleppele maja renoveerida, seejärel see välja üürida

ning ka tema võimalus asuda ise pärast renoveerimist kinnistut kasutama. AÕS § 212 lg 2 p-s 2

tähendatud kasutusvaldaja kasu (eriti pikaaegse kasutusvalduse puhul) ei pea ilmtingimata

väljenduma pidevas koormatava kinnisasja kasutamises ning sellest viljade saamises. Piisab, kui

kasutusvaldajal on säilinud võimalus asja ühel või mitmel viisil kasutada.

Maakohus on ekslikult leidnud, et kostja on kaotanud kasutusvalduse vastu huvi AÕS § 212 lg 2 p 1

tähenduses. AÕS § 212 lg 2 p-s 1 sätestatu kohaldamiseks on vajalik tuvastada, et kasutusvaldus on

kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja on teinud Oa

16 elamus lammutus- ja toestustöid ajavahemikul 1999!2002. Ei vaielda ka selle üle, et

ajavahemikul 2003!2006 ei ole kostja elamus töid teinud ega taganud kasutusvalduse eseme üldist

heakorda ning on jätnud elamu kolmandate isikute meelevalda. Ringkonnakohus leiab aga, et üksnes

viimati nimetatud asjaoludest ei saa teha järeldust, et kostja oleks oma tegevusetusega 3-4 aasta vältel

igasuguse huvi kasutusvalduse vastu kaotanud. Kostja on esitanud asjaolud ja tõendid (tlk-d 86-91,

130-134), millest nähtub, et tal ei olnud alates 2003. a võimalik kasutusvaldust igapäevaselt teostada

halvenenud tervise tõttu ning alates 2007. aastast on ta taas asunud renoveerimistöid kavandama,

tellides R. Kirjavaiselt hoone renoveerimiskava koos kalkulatsiooniga ning saades ka viimaselt

kinnituskirja renoveerimistööde käigus vajadusel laenu võimaldamiseks. Samuti nähtub kostja

esitatud tõenditest detailplaneeringu algatamise ja renoveerimistööde esialgse projekti tellimine

2003. aastal (tlk-d 105-108). Nimetatud asjaolud kinnitavad veenvalt, et kasutusvaldus ei ole kostja

jaoks kaotanud tähtsust. Kostja huvi kaotust ei saa järeldada asjaolust, et tal oli ajavahemikul 2003-

2006 võimalik vaatamata oma tervislikule seisukorrale teostada kasutusvaldust kolmandate isikute,

näiteks tütre I. Sajaniemi kaudu. Kasutusvaldus on ka ajaliselt seatud väga pikaks ajaks. Seetõttu

saaks kostja igasuguse huvi kaotust kasutusvalduse vastu tuletada tema kestvast tegevusetusest 3- või

4-aastasest ajavahemikust oluliselt pikema aja jooksul.

Maakohus jättis lepingu lõpetamisega seotud asjaolude hindamisel ebaõigesti tähelepanuta selle, et

poolte tegelik tahe, vormistades 1999. a kasutusvalduse kostjale, oli edaspidi vormistada Oa 16

kinnistu omandiõiguse üleandmine kostjale. Kostja ei ole nimetatud asjaolu esitades väitnud, et

pooltevaheline kasutusvalduse leping oleks näilik ja seetõttu kehtetu. Kostja viitas sellele, et hageja ei

ole oma õiguste teostamisel, soovides lepingut lõpetada, käitunud heas usus.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 6 lg-s 1 ja TsÜS § 138 lg-s 1 sätestatakse, et võlausaldaja ja võlgnik

peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Lisaks sellele sätestatakse VÕS § 6

lg-s 2, et võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu

põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Pooltel oli kasutusvalduse lepingu sõlmimise ajal ka ühine tahe

Oa 16 kinnistu hilisemaks kostjale võõrandamiseks. Sellele viitab hageja poolt !Postimehes"

avaldatud müügikuuluste soov Oa 16 kinnistut müüa, kasutusvalduse seadmine erakordselt pikaks

ajaks (tähtaeg 99 aastat), kasutusvalduse üleandmine pärimise teel ja see, et hageja sai kasutusvaldust

seades ühekordselt tasu suuruses, mis vastas ligilähedaselt kinnistu tollasele turuväärtusele ja hageja

poolt kuulutustes näidatud müügihinnale (70 000 krooni). Samuti ei jäänud hagejale

lepinguperioodiks mingeid kohustusi. Kuivõrd asjas on tuvastatav poolte algne suuline kokkulepe

hiljem kinnistu kostjale müüa, mida hageja on aga asunud hiljem eitama ja millega ta on sisuliselt

keeldunud omandi kostjale edaspidi üleandmisest, siis ei ole hageja käitumine kasutusvalduse lepingu

lõpetamist nõudes kooskõlas VÕS §-s 6 ja TsÜS § 138 lg-s 1 sätestatud hea usu põhimõttega ning

põhjendatud on hagi jätta ka seetõttu rahuldamata.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega tuvastada kostja kohustus tahteavalduse tegemiseks kinnistusregistrist kostja kasuks seatud

kasutusvalduse kande kustutamiseks. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Hageja leiab, et ringkonnakohus on vääralt kohaldanud materiaalõiguse norme ning rikkunud

menetlusõiguse norme, mis on kaasa toonud ebaõige kohtulahendi. Ringkonnakohus ei ole täitnud

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg-s 8 ja § 654 lg-s 5 sätestatud kohustusi, jättes

võtmata seisukoha kõigi väidete ja tõendite kohta, mis omavad asja õigeks ja õiglaseks

lahendamiseks tähtsust.

Kostja ei ole kasutusvaldajana täitnud kasutusvalduse lepingu punktist 5.2.2 tulenevat kohustust

kasutusvalduse ese korras hoida. Selle tulemusena on maja täielikult rüüstatud ning elamiskõlbmatu.

Ringkonnakohus jättis analüüsimata ja põhjendamata hageja väited kostja poolt AÕS §-de 218 ja 219

rikkumise kohta. Enne kinnistu kostjale kasutusvaldusse andmist tõstis hageja majast välja üürnikud.

Nähtuvalt kohtutäitur Reet Rosenthali koostatud väljatõstmise aktist oli maja elamiskõlbulik, seal

olid uksed, põrandad, aknad ja küttesüsteemid. Paikvaatlusel kinnitas kostja, et on vaheseinu osaliselt

lammutanud ja toestanud ning on soovinud ühetoalistest korteritest teha suuremad korterid. Selline

omavoliline, omanikuga kooskõlastamata vaheseinte lammutamine ja toestamine on oluliselt

kahjustanud maja kandekonstruktsioone, mille tulemusena on maja muutunud varisemisohtlikuks.

Lammutamise käigus on välja võetud esimese korruse põrandad ning jäetud need suurte aukudena

seisma. Eeltoodut kinnitab ka Heiki Pardi tehtud ekspertiis.

Ringkonnakohus nõustus, et kostja on maja omavolilise (sh ilma ehitusloata) ja oskamatu tegevuse ja

tegevusetusega kahjustanud. Samas ei pidanud ringkonnakohus sellist kostja tegevust hageja õigusi ja

vara kahjustavaks. Samuti on ringkonnakohus jätnud analüüsimata ja põhjendamata paikvaatluse ja

ekspertiisi tulemuste tähtsuse asja lahendamisel. Need omavad hageja arvates määravat tähtsust, kuna

maja on kokku kukkumas kostja tegevuse ja tegevusetuse tõttu. AÕS § 218 lg 1 kohaselt on

kasutusvaldaja kohustatud säilitama asja senise majandusliku otstarbe ning kasutama seda

korrapäraselt ja heaperemehelikult. Ta ei või asja oluliselt muuta ega ümber kujundada.

Kasutusvaldusse andmisel oli kinnistu hooldatud ning selle oluliseks osaks olev maja remonti vajavas

seisukorras. Praeguseks on kostja tegevuse ja tegevusetuse tulemusena kinnistu jäetud hooletusse,

maja on muutunud varisemisohtlikuks ja selle pööningul elavad aeg-ajalt kodutud. Samuti ei ole

kostja hagejalt ega Tartu Linnavalitsuselt küsinud luba maja vaheseinte lammutamiseks ja ruumide

ümberkujundamiseks. Kostja on omavoliliselt, oskamatult ja lohakalt asunud kostjale kuuluvat

elamut renoveerima. Hageja on ise kohustatud Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonna

19. jaanuari 2006. a ettekirjutuse alusel oma vahenditest sulgema elamul kõik avatud sissepääsud ja

aknad selliselt, et võõraste isikute ligipääs oleks tõkestatud. Samuti on hageja pidanud Tartu

linnaametnike korraldusel korduvalt niitma ja korrastama kinnistut. Kostja ei ole teinud midagi, et

kasutusvalduse objekti korras hoida.

Kostja on rikkunud ka kasutusvalduse lepingu punktis 5.2.1 sisalduvat kohustust tasuda kinnisasjaga

seonduvad maksud ja koormised. Lisaks kinnistu ja maja korrastamisele on hageja pidanud tasuma ka

maamaksu kinnistu eest. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks ei oma tähtsust hageja poolt

pidevalt korraldatud kinnistu koristus ja korrastustööd, mille eest on hageja kolmandale isikule

(Urmas Ostra) tasunud, kuigi sellised kohustused oleks pidanud täitma kostja.

Hageja tegi 4. aprillil 2006 notari juures avalduse kasutusvalduse lepingu ülesütlemise kohta, kuna

kostja ei ole kinnistut vastavalt lepingule ja seadusele kasutanud, tasunud makse ega tundnud huvi

kinnistu korrashoiu vastu. Kostja rikkus oluliselt oma kohustusi, mille täitmine oli hageja lepinguliste

suhete jätkamise eelduseks. Ringkonnakohus on vääralt asunud seisukohale, et kostjal on võimalus

veel aastate jooksul asja parandada ja korras hoida, jättes sisuliselt hindamata kahjustuse tegeliku

ulatuse.

Kostja kasutusvaldajana ei ole saanud kasutusvaldusest kasu, seevastu on kostja tekitanud hagejale

kui omanikule suure kahju. AÕS § 212 lg 2 p 2 kohaselt võib kinnisasja omanik nõuda

kasutusvalduse lõpetamist, kui tema kahju on oluliselt suurem kasutusvaldaja kasust. Kui vaadelda

kasu ja kahju vahekorda, mis on pooltele osaks saanud 8 aasta jooksul, siis võib tõsikindlalt väita, et

kostja ei ole soovinud elamut ega kinnistut sihipäraselt kasutada ning on oma tegevuse ja

tegevusetusega põhjustanud hagejale suure kahju maja lagunemise põhjustamisega. Kaheksa aasta

jooksul on kostja lasknud majas vandaalitseda ning seal sees elada kodututel. Samuti on hageja kahju

kostjapoolne omavoliline !renoveerimine", mille käigus on lammutatud maja kandekonstruktsiooni

osi. Maja on muutunud kostja tegevuse tõttu varisemisohtlikuks. Tõnis Teppandi koostatud

võrdlevatest remondieelarvetest nähtuvalt oleks renoveerimine 1999. a ilma kostjapoolse lammutuse

ning kinnistu ja maja hooletusse jätmiseta maksnud 354 713 krooni 65 senti, 2007. a maksis maja

renoveerimine 3 047 571 krooni 88 senti. Seega on kostja kasutusvalduse mittesihipärase

teostamisega tekitanud hagejale kahju 2 692 858 krooni 23 senti. Hageja on pidanud tasuma ka nelja

aasta maamaksu 1000 krooni ning Urmas Ostrale kinnistu heakorratööde eest 6000 krooni. Võttes

arvesse hageja otseseid kulusid vaidlusalusele kinnistule, võib väita, et hageja kahju on suurem kui

kostja kasu. Kostja pole aastate jooksul asja vallanud ega kasutanud. Ringkonnakohus on jätnud kõik

sellekohased hageja väited põhjendamata. Kostja on põhjustanud hagejale kahju 2 699 858 krooni 23

senti.

Ringkonnakohus on tõendeid vääralt hinnates leidnud, et alates 2007. aastast on kostja taas asunud

renoveerimistöid kavandama, tellides R. Kirjavaiselt hoone renoveerimiskava koos kalkulatsiooniga

ning saades ka viimaselt kinnituskirja renoveerimistööde käigus vajadusel laenu võimaldamiseks.

Kostja esitatud 2007. a renoveerimise kava on koostatud pärast maakohtu sellekohase tõendamise

nõude esitamist ning ei tõenda kostja tegelikku soovi ja vahendite olemasolu maja renoveerimiseks.

Kasu ja kahju vahekorra hindamisel ei ole kostja välja toonud mitte mingisugust hinnatavat kasu,

mida ta on kinnistu kasutamisest ja valdamisest saanud loodus- või õigusvilja näol. Seega on

tõendatud, et kostja on oma tegevuse ja tegevusetusega tekitanud hagejale ca 2,7 miljoni krooni

suuruse kahju.

AÕS § 212 lg 2 p 1 kohaselt võib kinnisasja omanik nõuda kasutusvalduse lõpetamist, kui

kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse. Hageja ei mõista, millise

tähtsusega on/oli Oa 16 kinnistu ja maja kostja jaoks, arvestades, et ta ei ole kasutanud kinnistut ega

maja, vaid on jätnud selle rüüstamise objektiks. Kostja huvi puudumist kinnistu vastu näitab ka Tartu

linna aastate jooksul muutunud hinnang Oa 16 majale, 1999. a oli see arvel elamuna, nüüd aga

varena. Huvi puudumist kinnitab ka see, et hageja on kohustatud tasuma kinnistu maamaksu. Huvi

puudumine kasutada ja vallata kasutusvalduse objekti on tõendatud ja põhjendatud kas või sellega, et

õiguslikul alusel ei valda ega kasuta maja mitte keegi. Samas elavad seal sees omavolitsevad ning

maja kahjustavad kodutud.

Ringkonnakohus ei ole toonud hageja esitatud väidete ja faktide puhul välja põhjust, miks neid tuleb

teisiti hinnata. Ringkonnakohus on käsitlenud tõendeid ja väiteid ühekülgselt, jättes hageja esitatud

väited ja faktid tähelepanuta, mis on kaasa toonud väära kohtulahendi. Ringkonnakohus ei ole toonud

välja põhjusi, miks hageja esitatud väidetel ja faktidel ei ole asja lahendamisel tähtsust.

8. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata ning ringkonnakohtu

otsus muutmata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus ja maakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 5

alusel osas, milles kohtud ei lahendanud hageja nõuet kasutusvalduse seadmise lepingu ülesütlemise

tõttu lepingu täitmiseks üleantu tagastamiseks. Tühistatud osas tuleb asi saata Tartu Maakohtule

uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu otsusest tuleb välja jätta põhjendused, mis puudutavad

kasutusvalduse lõpetamise nõude hea usu põhimõtte vastasust. Muus osas tuleb ringkonnakohtu otsus

jätta muutmata.

Kolleegium käsitleb esmalt seda, millisel alusel saab omanik nõuda kasutusvalduse lõpetamist

asjaõigusseaduse alusel ja kas need alused on selles asjas tõendatud. Seejärel käsitleb kolleegium

omaniku teisi õiguskaitsevahendeid kasutusvaldaja vastu, sh kasutusvalduse seadmise lepingu

pooleks oleva omaniku õigust selle võlaõigusliku lepingu ülesütlemiseks ning ülesütlemise tagajärgi.

Lõpuks peatub kolleegium menetlusõiguse normide rikkumisel maa- ja ringkonnakohtu poolt.

10. Pooled vaidlevad esmalt selle üle, kas hagejal on alust nõuda kasutusvalduse lõpetamist või mitte.

Hageja leiab, et tal on õigus nõuda kasutusvalduse lõpetamist, kuna kostja ei ole kasutusvaldajana

saanud kasutusvaldusest kasu, ent on tekitanud hagejale kui omanikule suure kahju, mis seisneb

selles, et kostja tegevuse tõttu on hoonete renoveerimiskulud suurenenud 2 692 858 krooni 23 sendi

võrra, hageja on tasunud nelja aasta jooksul maamaksu 1000 krooni ning kinnistu heakorratööde

tegemise eest maksnud 6000 krooni. Samuti on hageja seisukohal, et kasutusvaldus on kaotanud

kostja jaoks igasuguse tähtsuse. Kostja ei nõustu hageja väidetega.

11. AÕS § 1 kohaselt sätestab asjaõiguste, sh kasutusvalduse lõppemise alused seadus.

Asjaõigusseaduse § 212 lg 2 p-de 1, 2 ja 3 kohaselt võib kinnisasja omanik nõuda kasutusvalduse

lõpetamist, kui 1) kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse, 2) kinnisasja

omaniku kahju on oluliselt suurem kasutusvaldaja kasust või 3) kasutusvaldaja ei anna kinnisasja

omanikule tagatist (§ 224). Asjaõigusseadus ei näe ette omaniku õigust nõuda kasutusvalduse

lõpetamist kasutusvalduse seadmise lepingu olulise rikkumise korral, kui sellega ei kaasne

AÕS § 212 lg 2 p-des 1-3 sätestatud asjaolud. Seda, et piiratud asjaõiguse omajat saab asjaõigusest

ilma jätta vaid seaduses sätestatud alusel, märkis Riigikohtu tsiviilkolleegium hoonestusõigusega

seonduvalt oma 20. septembri 2006. a otsuses tsiviilasjas 3-2-1-66-06. Kolleegium leiab, et ka

praegusel juhul ei saa ainuüksi kasutusvalduse seadmise lepingu punktide 5.2.1 (kasutusvaldaja

kohustus tasuda kõik kinnisasjal lasuvad maksud ja kanda koormatised, majandamiskulud ja muud

kulud) ja 5.2.2 (kasutusvaldaja kohustus hoida kasutusvalduses olevat asja omal kulul korras ja teha

asja korrashoiuks vajalikke parandusi ja uuendusi) rikkumine olla kasutusvalduse lõpetamise aluseks

asjaõigusseaduse järgi.

Märgitu ei välista aga võlaõigusliku kasutusvalduse seadmise lepingu pooleks oleva omaniku poolt

võlaõigusseaduses sätestatud õiguskaitsevahendite kohaldamist kasutusvaldaja suhtes (vt otsuse

p 14).

12. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et puudub AÕS § 212 lg 2 p-s 1 sätestatud alus

kasutusvalduse lõpetamiseks. AÕS § 212 lg 2 p 1 kohaselt peaks kasutusvalduse lõpetamiseks

kasutusvaldus olema kaotanud kostja ehk kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse.

Ringkonnakohus on oma otsuses märkinud, et kostja on teinud Oa 16 elamus lammutus- ja

toestustöid ajavahemikul 1999-2002. Ajavahemikul 2003-2006 ei ole kostja halvenenud tervisliku

seisundi tõttu elamus töid teinud. Samuti ei ole kostja taganud kasutusvalduse eseme üldist heakorda

ning on jätnud elamu kolmandate isikute meelevalda. Alates 2007. aastast on kostja taas asunud

renoveerimistöid kavandama. Kolleegium rõhutab siinjuures ringkonnakohtu märgitut, et arvestades

praegusel juhul ka kasutusvalduse väga pikka aega ja selle seadmise asjaolusid, ei saa kasutusvaldaja

tegevusetusest 3-4 aasta kestel järeldada, et kasutusvaldus on kasutusvaldaja jaoks kaotanud

igasuguse tähtsuse.

13. Kolleegium leiab, et praegusel juhul ei esine ka AÕS § 212 lg 2 p-s 2 sätestatud alust

kasutusvalduse lõpetamiseks. Hageja määratleb oma kahjuna elamu renoveerimiskulude suurenemist

kostja tegevuse tõttu, tasutud maamaksu ja kinnistu heakorratööde tegemise eest makstud tasu.

Ringkonnakohus tuvastas, et pooled leppisid korrashoiukohustuse kokku erinevalt AÕS §-s 219

sätestatust. Kokkuleppe kohaselt pidi kõik renoveerimistööd (ka need, mis väljuvad tavalise

korrashoiu raamest) tegema kostja ja kandma ka vastavad kulutused. Hageja märgib küll

kassatsioonkaebuses, et ringkonnakohus on eelneva järelduse teinud vääralt ja ebaloogiliselt. Samas

ei eita hageja kostja renoveerimiskohustust, kuid rõhutab, et see ei vabasta kasutusvaldajat asja

korrashoiukohustusest. Samuti märgib kassaator, et kostja ei ole täitnud ja ei täida

renoveerimiskohustust mõistliku aja jooksul. Arvestades eelnevat, ei näe kolleegium alust revideerida

asja materjalidele rajanevat ringkonnakohtu hinnangut, et kõik renoveerimistööd (ka need, mis

väljuvad tavalise korrashoiu raamest) pidi tegema kostja ja kandma ka vastavad kulutused. Kuna

renoveerimiskohustus ja vastavate kulude kandmise kohustus on kostjal, ei saa hageja kahju

määratlemisel tugineda renoveerimiskulude suurenemisele.

Hageja poolt väidetavalt tasutud maamaks 1000 krooni ja tasu heakorratööde eest 6000 krooni on

käsitatav küll hageja kahjuna, kuid see ei anna alust kasutusvalduse lõpetamiseks. Kolleegium

nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et kostja kasuks on tema võimalus vastavalt hagejaga sõlmitud

kokkuleppele maja renoveerida, seejärel see välja üürida ning ka võimalus asuda ise pärast

renoveerimist kinnistut kasutama. Kolleegium leiab, et hageja kahju maamaksu ja heakorratööde eest

tasutu kujul on marginaalne võrreldes kostja kasuga kasutusvaldusest selle tähtaja jooksul. 99-aastase

tähtajaga kasutusvalduse puhul ei pea kasutusvaldaja kasu saabuma kasutusvalduse esimestel aastatel.

Omaniku kahju ja kasutusvaldaja kasu võrdlemisel tuleb mh arvestada saadud või saadavat

kasutusvalduse tasu, kasutusvalduse tähtaega, kasutusvalduse üleminekut pärijale ja kasutusvalduse

sisu. Seega puudub hagejal õigus nõuda kostjalt nõusolekut kasutusvalduse lõpetamiseks AÕS § 212

lg 2 alusel.

Kuna AÕS § 212 lg 2 p-des 1 ja 2 sätestatud alused puuduvad, siis polnud ringkonnakohtul vaja

käsitleda ka kasutusvalduse lõpetamise nõude vastuolu hea usu põhimõttega. Seetõttu tuleb

ringkonnakohtu otsusest välja jätta põhjendused, mis puudutavad kasutusvalduse lõpetamise nõude

hea usu põhimõtte vastasust.

Kolleegium märgib täiendavalt, et kasutusvalduse lõpetamise nõue ei saaks olla vastuolus hea usu

põhimõttega põhjusel, et tegelikult soovisid pooled kinnistut müüa. Kui kasutusvalduse seadmise

lepinguga varjati müügilepingut, on tegemist teeseldud tehinguga kuni 1. juulini 2002 kehtinud TsÜS

§ 70 mõttes.

14. Eeltoodu ei välista aga omaniku võimalust kasutada kasutusvaldaja poolt oma seadusest või (ja)

lepingust tulenevate kohustuste rikkumise korral teisi õiguskaitsevahendeid.

AÕS § 223 lg 1 kohaselt tasub kasutusvaldaja kasutusvalduse esemel lasuvad maksud ja võlaintressid

ning kannab koormatised, majandamis- ja muud kulud vastavalt oma õiguste kestusele. AÕS § 223

lg 2 kohaselt, kui maksud, koormatised või kulutused on sisse nõutud omanikult, on kasutusvaldaja

kohustatud talle need samas ulatuses hüvitama. Seega juhul, kui kostja ei täida oma kohustust, on

hagejal õigus temalt sisse nõutud maksud, koormatised ja kulutused sisse nõuda kostjalt.

AÕS § 218 lg 1 kohaselt on kasutusvaldaja kohustatud säilitama asja senise majandusliku otstarbe

ning kasutama seda korrapäraselt ja heaperemehelikult. Ta ei või asja oluliselt muuta ega ümber

kujundada. AÕS § 219 lg 1 kohaselt on kasutusvaldaja kohustatud kasutusvalduses olevat asja omal

kulul korras hoidma ja asja tavaliseks korrashoiuks vajalikke parandusi ning uuendusi tegema.

Omanik saab nõuda ka nende kasutusvaldaja kohustuste täitmist ja täitmata jätmisega omanikule

tekitatud kahju hüvitamist.

Kui kasutusvaldaja tegevusest ilmneb omaniku õiguste olulise rikkumise oht, võib kasutusvaldajalt

nõuda tagatist (AÕS § 224). Kui kasutusvaldaja omanikule tagatist ei anna, on omanikul õigus nõuda

kasutusvalduse lõpetamist (AÕS § 212 lg 2 p 3).

Kui omaniku ja kasutusvaldaja vahel on võlaõiguslik leping kasutusvalduse seadmiseks ja

kasutusvaldaja rikub oma lepingulisi kohustusi, on omanikul õigus kasutada VÕS §-s 101 sätestatud

õiguskaitsevahendeid, sh kasutusvalduse seadmise leping kui kestvusleping erakorraliselt VÕS § 196

kohaselt üles öelda. Lepingu täitmiseks üleantu tagastamisele (seega ka kinnisasja vabastamisele

kasutusvaldusest) kohaldatakse VÕS §-des 189-191 sätestatut.

15. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus ja ka maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada

TsMS § 692 lg 5 alusel, kuna nii ringkonnakohus kui ka maakohus rikkusid TsMS § 669 lg 1 p-s 5

sätestatut, jättes otsuse olulises ulatuses põhjendamata.

Hagiavalduses tugines hageja ka sellele, et ta on kostjapoolse lepingurikkumise tõttu kasutusvalduse

seadmise lepingu üles öelnud, ja palus tuvastada kostja kohustus teha avaldus kasutusvalduse

kustutamiseks registriosa kolmandast jaost. Seega oli hagi aluseks ka kasutusvalduse seadmise

lepingu ülesütlemine ja KRS § 341 lg 2 p 2 kohaselt on kostja nõusolekut kasutusvalduse

kustutamiseks vaja ka siis, kui see kustutamine toimub kasutusvalduse seadmise lepingu ülesütlemise

tagajärjel VÕS § 189 lg 1 alusel. Siinjuures pole oluline hageja õiguslik arusaam sellest, millistest

õigusnormidest tema õigus kasutusvalduse kustutamiseks tuleneb.

Ka 28. märtsil 2008. a esitatud ja hagiavalduse täienduseks nimetatud dokumendis tugineb hageja mh

sellele, et ta on kasutusvalduse seadmise lepingu üles öelnud. Samuti tugineb hageja selles

dokumendis AÕS § 212 lg 2 p-des 1 ja 2 nimetatud asjaoludele. Lõpuks palub hageja kustutada

kostja kasuks seatud kasutusvaldus. 12. aprilli 2007. a maakohtu istungil on hageja esindaja

märkinud, et nad ei toetu oma nõudes enam kasutusvalduse ülesütlemisele. Maakohus märkis

kohtuotsuses, et hageja ei tugine enam avaldusele lepingu ülesütlemise kohta, olles sellest loobunud,

ja seetõttu ei hinda kohus kasutusvalduse seadmise lepingu võimaliku ülesütlemisega seotud

asjaolusid. Maakohus leidis, et hageja on muutnud haginõuet. Ringkonnakohus tühistas maakohtu

otsuse, millega hagi rahuldati AÕS § 212 lg 2 p-de 1 ja 2 alusel, ning jättis uue otsusega hagi

rahuldamata. Ka ringkonnakohus ei käsitlenud kasutusvalduse seadmise lepingu ülesütlemist ja selle

võimalikke tagajärgi kasutusvaldusele.

TsMS § 376 lg 1 kohaselt on hagejal õigus muuta hagi alust või eset ja lg 4 kohaselt kohaldatakse

hagi muutmise avaldusele hagiavalduse kohta sätestatut, st ka hagi aluse või eseme muutmise avaldus

peab olema kirjalikus vormis. Seega ei ole kohtuistungil suuliselt hagi aluse või eseme muutmine

võimalik. 28. märtsi 2007. a hagiavalduse täienduses ei ole hageja loobunud lepingu ülesütlemisele

tuginemisest, ta on vaid lisanud asjaolusid, mis annavad aluse nõuda kasutusvalduse lõpetamist AÕS

§ 212 lg 2 p-de 1 ja 2 järgi. Ainuüksi faktiliste ja õiguslike väidete täiendamine ei ole aga TsMS

§ 376 lg 5 p 1 kohaselt hagi muutmine. Kolleegium leiab, et kuigi hageja poolt hagiavalduses ja

hagiavalduse täienduses nõutu sõnastus on mõnevõrra erinev, on sisuliselt tegemist sama hagi

esemega, sest KRS § 341 lg 2 p 2 kohaselt on kasutusvaldaja nõusolekut kasutusvalduse kande

kustutamiseks vaja nii AÕS § 212 lg 2 p-de 1-3 alusel kasutusvalduse lõpetamisel kui ka VÕS § 196

järgi ülesöeldud kasutusvalduse seadmise võlaõigusliku lepingu täitmiseks üleantu tagastamisel.

Seega pidid kohtud võtma seisukoha ka hageja nõude kohta kasutusvalduse kande kustutamiseks

kasutusvalduse seadmise lepingu ülesütlemise tõttu. Selle rikkumise tõttu tühistab kolleegium Tartu

Ringkonnakohtu ja Tartu Maakohtu otsuse osaliselt ja saadab asja uueks läbivaatamiseks Tartu

Maakohtule.

16. Asja uuel läbivaatamisel tuleb võtta seisukoht, kas kasutusvalduse seadmise lepingu ülesütlemine

on kehtiv ja kui on, siis lahendada selle lepingu täitmiseks üleantu tagastamise küsimus.

17. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb hagejale TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada tasutud kassatsioonikautsjon. Kuna kolleegium tühistab ringkonnakohtu otsuse osaliselt,

tuleb asja uuel läbivaatamisel otsustada ka menetluskulude jaotus poolte vahel.

Ants Kull, Henn Jõks, Villu Kõve