3-2-1-12-08 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-12-08

Määruse kuupäev

Tartu, 17. aprill 2008. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu

Kõve, Lea Laarmaa, Jaak Luik ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Kersti Reinsoni, Imre Reinsoni ja Lehti Mändoja

kandeavaldus kinnisasja kaasomandi kasutuskorra

kinnistusraamatusse kandmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 9. jaanuari 2008. a määrus tsiviilasjas nr 2-

07-45405

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kersti Reinsoni, Imre Reinsoni ja Lehti Mändoja määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldajad Kersti Reinson (isikukood xxxxxxxxxxx), Imre

Reinson (isikukood xxxxxxxxxxx) ja Lehti Mändoja (isikukood

xxxxxxxxxxx), nende ühine esindaja Tartu notar Tiina Tomberg

Asja läbivaatamise kuupäev

24. märts 2008. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Muuta Tartu Ringkonnakohtu 9. jaanuari 2008. a määruse õiguslikke põhjendusi.

2. Määrata Kersti Reinsonile, Imre Reinsonile ja Lehti Mändojale kandeavalduse puuduste

kõrvaldamise uueks tähtpäevaks 9. mai 2008.

3. Jätta määruskaebus rahuldamata.

4. Jätta menetluskulud Kersti Reinsoni, Imre Reinsoni ja Lehti Mändoja kanda.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 5. septembril 2007 sõlmisid Kersti Reinson, Imre Reinson ja Lehti Mändoja (edaspidi avaldajad)

kokkuleppe, mis pealkirjastati kui "Kaasomanike enamuse kokkulepe kinnistu kasutuskorra kohta,

kusjuures nimetatud kokkulepe on käsitletav ettepanekuna Maimu Timmuskile selle

heakskiitmiseks". Avaldajad soovisid lepingudokumendi p 4 kohaselt mh kanda kinnisasja, mis asub

Tartu linnas Xxxxx tn xx (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna kinnistusjaoskonna

registriosa nr 4298803) (edaspidi kinnisasi), registriosa kolmandasse jakku avaldajatele kuuluvatele

mõttelistele osadele märkuse, et kaasomanike enamus, kellele kuulub suurem osa ühises asjas, on

5. septembril 2007 kokku leppinud kinnisasjal paiknevate hoonete valdamises ja kasutamises lepingu

p 3 ja lepingule lisatud plaanide järgi. Samas dokumendis nõustus Aktsiaselts Hansapank

hüpoteegipidajana märkuse kandmisega kinnistusraamatusse L. Mändojale kuuluvale mõttelisele

osale hüpoteegist ettepoole. Kokkuleppe tõestas Tartu notar Tiina Tomberg, kes edastas

kandeavalduse Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.

Kinnisasja kaasomandist kuulub 3/12 mõttelist osa K. Reinsonile, 6/12 mõttelist osa I. Reinsonile,

1/12 mõttelist osa L. Mändojale ning 2/12 mõttelist osa M. Timmuskile.

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Võru kinnistusjaoskonna 24. septembri 2007. a

kandemäärusega andis kohtunikuabi avaldajatele 26. oktoobrini 2007 aega esitada M. Timmuski

nõusolek kasutuskorra kandmiseks kinnistusraamatusse ja kinnistamisavalduse täpsustus

kasutuskorra seadmiseks kogu kinnisasja koormava märkusena.

Määruse järgi on kinnisasjale kasutuskorra seadmine kinnisasja koormamine, milleks on

asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1 kohaselt vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe. Kaasomanike

kokkulepe peab AÕS § 79 kohaselt olema ka kasutuskorra märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse.

Asjaõigusseadus ei võimalda kinnisasja kasutuskorra märkust kanda kaasomandi osale, vaid see saab

koormata üksnes kogu kinnistut. Lähtudes AÕS §-st 51 ja § 53 lg-st 1 on oluline, et kinnistusraamatu

kanded oleksid arusaadavad ja ülevaatlikud, ei oleks vastuolulised ning oleksid realiseeritavad.

Lähtudes kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg-st 1 on kaasomanike kasutuskorra

kinnistusraamatusse kandmiseks vajalik M. Timmuski nõusolek.

3. Avaldajad esitasid kandemääruse peale määruskaebuse, milles palusid kandeavaldus rahuldada.

4. Kohtunikuabi ega kohtunik ei rahuldanud määruskaebust ning see edastati Tartu

Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tartu Ringkonnakohus jättis 9. jaanuari 2008. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja

kandemääruse muutmata.

Ringkonnakohus möönis, et AÕS § 79 pealkiri ja 2. lõige on mitmeti mõistetavad, kuid leidis siiski,

et kinnisasja osaline koormamine mh kaasomanike enamuse otsuse alusel märkuse tegemisega

kinnistusraamatusse ei ole lubatav eelkõige AÕS § 74 lg-s 1 sätestatud keelu tõttu. Märkuse tegemine

kasutuskorra kohta osale kinnisasjast ei too kaasa õigusselgust ega sea õigusjärglast teise olukorda

võrreldes sellega, kui kasutuskorra kohta ei ole kantud märkust kinnistusraamatusse.

Asjaõigusseaduse §-st 72 tulenevalt peab vähemuses oleva kaasomaniku õigusjärglane järgima

enamuse otsust kaasomandi valdamise või kasutamise kohta, sõltumata kandest kinnistusraamatus.

Korteriomandiseaduse (KOS) § 8 lg-st 4 tulenevalt on üldkoosoleku otsusega kinnitatud kasutuskorra

kokkulepe korteriomanike suhtes siduv ka kinnistusraamatu kandeta.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Avaldajad esitasid Riigikohtule määruskaebuse, milles paluvad ringkonnakohtu määruse tühistada

ja kandeavaldus rahuldada.

Määruskaebuse kohaselt on ringkonnakohus kohaldanud valesti AÕS § 72 lg-t 1, § 74 lg-t 1 ja § 79

ning jätnud kohaldamata AÕS § 73 lg 1. Samuti on ringkonnakohus määruse tegemisel rikkunud

oluliselt menetlusõiguse normi, jättes määruse olulises ulatuses põhjendamata. Praegusel juhul ei ole

tegemist AÕS §-s 74 sätestatud juhuga, kus soovitakse koormata kogu kinnistut, vaid üksnes nendele

kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade koormamisega, kes osalesid kaasomanike enamuse

kokkuleppe sõlmimisel. Kohaldada tuleb AÕS § 73 lg-t 1. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks on

õiguslikult selgem ja kindlam, kui kaasomanike enamuse sõlmitud ning kõigi kaasomanike jaoks

kehtiva kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise kohta ei saa teavet kinnistusraamatust. Märkuse

kinnisturaamatuse kandmata jätmise korral kehtib kaasomanike enamuse otsus üksnes otsuse

vastuvõtnud kaasomanike vahel ega lähe üle õigusjärglastele. Ringkonnakohtu viidatud KOS § 8 lg 4

ei kohaldu kaasomandis oleva kinnisasja mõtteliste osade valdamisele ja kasutamisele.

Asjaõigusseaduse § 72 lg 1 annab kaasomanikele kuuluva ühise asja valdamise ja kasutamise reeglite

kokkuleppimiseks kaks samasuguse õigusliku kaaluga alternatiivi - kaasomanike kokkulepe või

kaasomanike enamuse otsus, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Asjaõigusseaduse

§ 79 pealkirja ja teksti tuleb vaadelda omavahelises seoses. Kuna seaduses ei ole sätestatud erinormi

sellise kokkuleppe kandmiseks kokkuleppe sõlmimisel mitteosalenud kaasomanike mõttelistele

osadele, on tulenevalt KRS §-st 341 seda võimalik kanda vaid kokkuleppe sõlmimisel osalenud

kaasomanike mõttelistele osadele.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus on lõppjärelduses õige, kuid muuta tuleb selle

õiguslikke põhjendusi. Määruskaebus jääb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 5 ja

§ 692 lg 2 (koostoimes §-ga 695) kohaselt rahuldamata.

8. Kaasomandis oleva asja valdamist ja kasutamist võivad kaasomanikud AÕS § 72 lg 1 kohaselt

reguleerida kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub

suurem osa ühises asjas. Ka Riigikohtu senises praktikas ei ole kaasomanike kokkulepet ja enamuse

otsust kaasomandis oleva asja kasutuskorra määramisel üldjuhul eristatud, st need on loetud

võrdväärseks võimaluseks (vt nt Riigikohtu 8. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05,

p 23, 21. detsembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-04, p 20, 27. jaanuari 2004. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-2-04, p 10, 25. aprilli 2000. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-00 ja 12. märtsi

1998. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-98).

9. Kaasomanike kokkulepped kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise kohta kehtivad

esmajoones üksnes nende kaasomanike suhtes, kes on kaasomanikud lepingu sõlmimise ajal.

Lähtudes AÕS § 79 lg-st 1 kehtivad vallasasja kaasomanike kokkulepped ka nende õigusjärglaste

suhtes, st need seovad kaasomaniku vahetumisel ka uut kaasomanikku. Kinnisasja kaasomanike

kasutuskokkulepped saab AÕS § 79 lg 2 järgi kaasomanike õigusjärglaste suhtes siduvaks muuta aga

üksnes kinnistusraamatusse märkuse kandmise vahendusel (vt selle kohta ka Riigikohtu 13. veebruari

2007. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-6-07, p 19, 8. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-

06, p-d 21 ja 22 ning viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-2-04, p 11). Kinnistusraamatusse kandmata ei

ole kaasomanike kokkulepped uue kaasomaniku jaoks kohustuslikud. Erandiks on üldõigusjärglus

(esmajoones pärimine), mille korral seovad üldõigusjärglast ka tema õiguseelnejale kohustuslikud

olnud kokkulepped (vt nt pärimisseaduse § 130 lg 1), st sõna "õigusjärglaste" tuleb AÕS § 79 lg 2

tähenduses mõista kui "eriõigusjärglaste".

10. Seadus ei anna selget vastust, kas kaasomanike õigusjärglaste suhtes kehtivad ka kaasomandis

oleva asja valdamise või kasutamise kohta tehtud kaasomanike enamuse otsused. Vaatamata

AÕS § 79 pealkirjale ei ole nimetatud sätte tekstis juttu kaasomanike enamuse otsustest. Riigikohus

on varem möönnud, et AÕS § 79 reguleerib sisuliselt ka kaasomanike enamuse otsuste

kohustuslikkust kaasomaniku õigusjärglaste suhtes (vt Riigikohtu 2. novembri 2005. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-105-05, p 22). Siiski asub kolleegium seisukohale, et kuna asjaõigusseadus

(mh AÕS § 79) ei näe ette otsuste kohustuslikkust kaasomanike õigusjärglaste suhtes, kehtivad

kaasomanike enamuse otsused üksnes otsuse vastuvõtmise ajal kaasomanikeks olnud isikute suhtes.

Seetõttu tuleb vastavalt muuta ringkonnakohtu määrust põhjenduste osas, lugedes ebaõigeks ka viite

KOS § 8 lg-le 4, mis asjas ei kohaldu. Erandiks on kaasomanike üldõigusjärglased, kellele lähevad

kaasomanike enamuse otsusest tulenevad õigused ja kohustused üle pärimisseaduse § 130 lg 1 või

nt äriseadustiku § 403 lg 1 või § 446 lg 1 kohaselt.

Kinnisasja kaasomanike enamuse otsuseid ei saa kaasomanike eriõigusjärglaste suhtes kohustuslikuks

muuta ka kinnistusraamatu kande vahendusel, st kaasomanike enamuse otsustele ei kohaldu AÕS

§ 79 lg 2. Kinnistusraamatusse kantakse AÕS § 53 lg 1 kohaselt üksnes seaduses ettenähtud andmed,

kinnisasja kaasomanike enamuse otsuse kinnistusraamatusse kandmist seadus aga ette ei näe.

Riigikohus on leidnud, et kinnistusraamatu kanded peavad olema arusaadavad ja ülevaatlikud,

oleksid realiseeritavad ega oleks vastuolulised (vt Riigikohtu 13. veebruari 2007. a määrus tsiviilasjas

nr 3-2-1-149-06, p 13 ja viidatud määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 20). Kaasomandit tervikuna

puudutavate kannete tegemiseks peab KRS § 341 lg 1 kohaselt olema kõigi puudutatud kaasomanike

nõusolek.

11. Ebaõige on ringkonnakohtu seisukoht, et kande tegemine kinnistusraamatusse on takistatud AÕS

§ 74 lg 1 tõttu. Kasutuskorra kohta kaasomanike enamuse otsuse vastuvõtmine ei ole asja

koormamine nimetatud sätte tähenduses. Vastavalt tuleb muuta ringkonnakohtu määruse põhjendusi.

Seetõttu ei puutu asjasse ka AÕS § 73 lg 1, kuna kasutuskorraga ei koormata kaasomanike mõttelisi

osasid.

12. Eelneva põhjal on kohtud asunud õigesti seisukohale, et avaldajad peavad oma kandeavaldust

täpsustama. Taotletud märkuse kinnistusraamatusse kandmine ei vasta seadusele. Seetõttu tuleb

kaasomanike kasutuskorra kinnistusraamatusse kandmiseks esitada kaasomanik M. Timmuski

nõusolek.

Kuna kandeavalduse puuduse kõrvaldamiseks määratud tähtaeg on möödunud, määrab kolleegium

puuduste kõrvaldamise uueks tähtpäevaks 9. mai 2008.

13. Kolleegium selgitab, et kui mõni kinnisasja kaasomanik keeldub kaasomandi kasutuskorra

kokkuleppe sõlmimisest, võib iga kaasomanik nõuda kohtult kaasomandi kasutuskorra

kindlaksmääramist kohtumenetluses vastavalt AÕS § 72 lg 5 esimesele lausele (vt ka nt Riigikohtu

viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 23) ning saavutada kohtulahendi alusel

kinnistusraamatusse märke tegemine. Kasutuskorra määramine kohtu poolt on materiaalõiguslikult

tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste ja

kinnistusraamatu kande tegemise nõusolekute asendamine.

Kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse

põhimõttest ning arvestades mh kõigi kaasomanike ühiste huvidega, kaasomandi mõtteliste osade

suurusega, senise kasutuskorraga, pooltevaheliste suhetega jm oluliste asjaoludega ning vajadusel

tuleb eelistada ka vähemuse huvisid (vt Riigikohtu viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42,

16. aprilli 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-03, p 14). Kuigi TsMS § 613 lg 2 järgi lahendatakse

kinnisasja, millel asub elamu, kaasomanike kasutuskorra vaidlused üldjuhul hagita menetluses, ei ole

nende lahendamine hagimenetluses iseenesest selline protsessiõiguse normi rikkumine, mis võiks

ainuüksi olla aluseks otsuse tühistamisele, kuid kaasomanike kasutuskorra määramise vaidlusse

peavad olema kaasatud kõik kaasomanikud (vt Riigikohtu viidatud otsuseid tsiviilasjas nr 3-2-1-121-

05, p-d 26 ja 27 ning nr 3-2-1-31-03, p-d 13 ja 14). Hagita menetluses on kohtul TsMS § 198 lg 1 p 2

ja § 477 alusel kohustus kaasata menetlusse kõik asjast puudutatud isikud (vt Riigikohtu 4. märtsi

2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-3-08, p 14).

Vajadusel võivad kaasomanikud AÕS §-de 76 ja 77 kohaselt nõuda kaasomandi lõpetamist ja

kaasomandis oleva kinnisasja jagamist nt korteriomanditeks (vt ka nt Riigikohtu viidatud otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-143-04, p 18).

14. Avaldajate menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 5 teise lause järgi nende endi kanda.

Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, arvatakse tasutud kassatsioonikautsjon TsMS § 149 lg 4 järgi

riigituludesse.

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu Kõve, Lea Laarmaa, Jaak Luik, Tambet Tampuu

Eriarvamus

1. Nõustume kolleegiumi enamusega määruse resolutsiooni osas, kuid ei nõustu osaliselt määruse

põhjendustega.

2. Meie arvates tulnuks muuta kolleegiumi praktikat AÕS § 72 lg 1 tõlgendamise osas ja eristada

selgelt küsimusi, mida kaasomanikud võivad kaasomandi valdamisel ja kasutamisel lahendada üksnes

kokkuleppel, nendest, mida nad võivad otsustada enamusega. Juba seaduses endas on rida

kaasomanikke puudutavaid küsimusi lubatud lahendada üksnes kokkuleppel. Nii sätestab AÕS § 74

lg 1, et kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku

otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel (vt Riigikohtu 23. oktoobri 2007. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-07, p 16, 10. detsembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-03, p 20,

10. septembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-03, p-d 11-15 ning 16. aprilli 2003. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-31-03, p 18). Asjaõigusseaduse § 72 lg 2 kohaselt ei või enamuse otsusega

vähendada kaasomaniku osale vastavat tulu, AÕS § 76 lg 2 kohaselt võib aga üksnes kokkuleppel

välistada kaasomaniku kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse. Riigikohus on leidnud, et kokkuleppel

saavad kaasomanikud kõrvale kalduda ka AÕS § 75 lg-st 1, st sõlmida seadusest erineva kokkuleppe

kulutuste kandmise kohta (vt Riigikohtu 13. veebruari 2007. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-6-07,

p 18).

Eelneva põhjal on seadusandja ilmselt soovinud, et kaasomandiga seotud kõige olulisemad

küsimused lahendataks üksnes kaasomanike kokkuleppel ja mitte enamuse otsusega. Nii on

Riigikohus ka ise leidnud, et AÕS § 72 lg 1 kohaselt vallatakse ja kasutatakse kaasomandis olevat

asja "esmajoones kokkuleppe alusel" (vt Riigikohtu viidatud määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-6-07, p 18).

Ruumide kasutamine kaasomanike vahel on kaasomandis oleval kinnisasjal asuva ehitise puhul

kaasomanike vaheline esmane ja tihti kõige tähtsam küsimus, milles tuleb saavutada konsensus. See

tuleneb esmajoones AÕS § 72 lg 5 teisest lausest, mille kohaselt peavad kaasomanikud üksteise

suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste

kahjustamisest (vt selle kohta ka nt Riigikohtu 16. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-114-

06, p 15). Samuti on kaasomanikul AÕS § 72 lg 3 kohaselt õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see

ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Just AÕS § 72 lg-d 3 ja 5 sätestavad kaasomanike vahelise

õigussuhte üldised piirid ning neist tuleb lähtuda nii kaasomanike vaheliste kokkulepete kui

kaasomanike enamuse otsuste hindamisel. Lubatud ei peaks olema nt elamu ruumide jagamine

üksnes kaasomanike 51% enamusega (arvestades ka mõttelise osa jagamisega kaasomanike

"paljundamise" võimalust) vähemuse tahet arvestamata. Seega ei saa vähemalt üldjuhul olla hea usu

põhimõttega kooskõlas ka häälteenamusega tehtud ja ilmselt kaasomanike vähemuse huvide vastane

otsus kinnisasja valdamise ja kasutamisega seoses tehtud kõige olulisemates küsimustes.

3. Nii kolleegiumi varasem praktika kui käesolev määrus jätavad märkimisväärselt ebaselgeks

kaasomanike enamuse otsuste materiaalõigusliku jõu ja tähenduse, eriti kui need otsused ei vasta

AÕS § 72 lg 3 või 5 nõuetele, aga ka nt AÕS § 74 lg 1 vastu eksivate otsuste tähenduse. Ebaselge on

otsuse eraldi vaidlustamise vajalikkus, vaidlustamise võimalik tähtaeg ja ka tagajärjed. Paratamatult

jääb mulje, et ka ilmselt seadusevastast otsust tuleb täita, kuni kahjustatud isik ei ole seda kohtus

vaidlustanud, nõudes mh uue kasutuskorra kindlaksmääramist. See ei saa aga olla seaduse mõte.

Samuti võib järeldada, et ka kokkuleppel määratud kasutuskorda võib hiljem muuta mh enamuse

otsusega, samuti võib enamuse otsusega muuta varasemat otsust, kuigi seaduses ei ole kriteeriume,

mis kohustaks kõiki kaasomanikke üldse teavitama sellise otsuse vastuvõtmisest ega otsuse

vastuvõtmise korda. See tekitaks kaasomandi valitsemisel aga olulist ebaselgust. Ka see kinnitab, et

vähemalt kinnisasja kaasomandi kasutuskorra kesksete küsimuste lahendamisel tuleks lähtuda

esmajoones kaasomanike kokkuleppest, kokkuleppe mittesaavutamisel aga taotleda kohtult

kasutuskorra kindlaksmääramist.

4. Meie arvates tulnuks AÕS § 79 lg 1 tõlgendada selliselt, et see kehtib ka kaasomanike enamuse

otsuste kohta, st kaasomanike enamuse otsused peaksid kehtima ka kaasomanike õigusjärglaste

suhtes. Praegu on kolleegiumi enamus tekitanud nt suurearvuliste kaasomanike koosluste puhul

olulise ebaselguse otsuste kehtivuse puhul kas või ühe kaasomaniku vahetumisel.

Küll nõustume kolleegiumi enamusega, et kinnisasja kaasomanike enamuse otsuseid ei saa AÕS § 79

lg 2 kohaselt kanda märkusena kinnistusraamatusse. Üksnes teisejärgulistes kaasomandis oleva asja

valdamise ja kasutamisega seotud küsimustes vastu võetud otsuste kehtivuse sidumine

kinnistusraamatu kandega oleks ilmselt ebaratsionaalne, pealegi tekitaks see kinnistusraamatus

lubamatut segadust mh seetõttu, et kinnistusraamatu pidaja ei saa formaliseeritud kandemenetluses

hinnata, kas enamuse otsus on lubatav.

5. Kolleegiumi enamuse seadusetõlgendused kinnisasja kaasomanike enamuse otsuse laiaulatusliku

lubatavuse kohta erinevad põhimõtteliselt analoogilisest regulatsioonist korteriomandiseaduses, kus

§ 12 lg-d 1 ja 2 ning § 15 lg 3 piiravad oluliselt enamuse otsuste alusel vastuvõetavate küsimuste

ringi. Samuti loetakse korteriomanike enamuse otsused õigusjärglaste suhtes kehtivaks KOS § 8 lg 4

kohaselt ka kinnistusraamatusse kandmata. Seega erinevad kolleegiumi enamuse tõlgenduse kohaselt

korteriomanditeks jagatud kinnisasja valitsemise ja nn tavalise kaasomandis oleva kinnisasja

valitsemise kesksed põhimõtted kardinaalselt. Meie arvates tekib sellisel juhul ka küsimus ebavõrdse

kohtlemise lubatavusest.

Villu Kõve, Jaak Luik