3-2-1-139-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-139-07

Otsuse kuupäev

Tartu, 7. veebruar 2008. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Jaak Luik, liikmed Peeter Jerofejev ja Lea Laarmaa

Kohtuasi

Korteriühistu Puðkini 10 hagi tulundusühistu Inkeri vastu

33 723 krooni saamiseks ja rendilepingu lõpetamise nõudes.

Tulundusühistu Inkeri vastuhagi korteriühistu Puðkini 10

vastu 10 177 krooni saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Ringkonnakohtu 27. augusti 2007. a otsus tsiviilasjas

nr 2-04-549

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Korteriühistu Puðkini 10 kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja korteriühistu Puðkini 10 (registrikood xxxxxxxx),

esindaja vandeadvokaat Tatjana Massalina

Kostja tulundusühistu Inkeri (registrikood xxxxxxxx)

Asja läbivaatamise kuupäev

14. jaanuar 2008. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Ringkonnakohtu 27. augusti 2007. a otsus hagi rahuldamata jätmise ja

vastuhagi osalise rahuldamise osas ja saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada KÜ-le Puðkini 10 kassatsioonkaebuselt 20. septembril 2007 tasutud kautsjon 400

(nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS Narva Elamuvaldus ja TÜ Inkeri sõlmisid 10. septembril 2001. a rendilepingu, millega

TÜ Inkeri võttis kümneks aastaks rendile Narvas Puðkini 10 asuvad mitteeluruumid. AS Narva

Elamuvaldus müüs 12. detsembril 2001. a mitteeluruumid KÜ-le Puðkini 10.

KÜ Puðkini 10 esitas Viru Maakohtule hagi, milles soovis rentnikult saada 21 687 krooni ja lõpetada

rendileping. Hagiavalduse kohaselt jättis kostja detsembrist 2002. arved osaliselt tasumata. Kostja

selgitas hagejale, et Narva Linnavalitsus määras talle rendimaksete osas 20% suuruse soodustuse.

Kostja ei vastanud hageja ettepanekutele tasuda võlg ega hoiatustele rendilepingu lõpetamise kohta.

Rendilepingu kohaselt arvestatakse renti lepingu lisa nr 1 järgi ja rendi suuruseks on 4970 krooni 70

senti kuus. Kuna hageja ei ole käibemaksu kohuslane on rendisummat vähendatud 18% võrra.

13. mai 2004. a seisuga on võlg koos viivisega 21 687 krooni. Menetluse kestel suurendas hageja

nõuet 33 723 kroonini.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja arvates on võlg põhjendamata ja tõendamata. Hagejal ei ole

rendilepingu lõpetamiseks alust. Hageja teadis rendilepingu tingimustest. Rendilepingu lisa nr 1

punkti 2 alusel oli kuu rent 3369 krooni 95 senti, st 20% väiksem arvestuslikust rendist. Sellise

soodustuse andis Narva Linnavalitsus 11. juuli 1999 määruse nr 1962 ja 8. augusti 2001 määruse

nr 1368 alusel. 30. juunini 2002 kehtinud rendiseaduse § 20 lg 1 järgi jäi varem sõlmitud leping

jõusse ka uue omaniku suhtes. Hageja on pahauskne. Võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või

tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Hageja lülitas

omavoliliselt 2. juunil 2003. a välja gaasi eesmärgiga sundida kostjat renditasu muutma. Sellega

tekkis kostjal kahju. Hagejal ei ole võlaõigusseaduse (VÕS) § 6 lg-te 1 ja 2 järgi õigust nõuda viivist.

3. Kostja esitas 27. märtsil 2006. a vastuhagi KÜ Puðkini 10 vastu 10 177 krooni 15 sendi saamiseks.

Vaidluse pärast rendi suuruse üle katkestas hageja 2. juunist 2003 renditud ruumide varustamise

gaasiga. Kostjal tekkis kahju, kuna katkes tema majandustegevus. Kahjuks pidas kostja 2. juuni 2003

seisakust põhjustatud kahju 2716 krooni ja elektriseadmete soetamisest ja nende paigaldamisest

tekkinud kahju 7461 krooni 15 senti.

4. Hageja vastuhagi ei tunnistanud. Hageja saatis 2. mail 2003 kostjale kirja, milles tuletas kostjale

võlga meelde ja palus selle tasuda. Samuti palus hageja tagastada gaasivarustuse lepingu. Hageja

hoiatas, et vastasel juhul on ta sunnitud kostja gaasiga varustamise katkestama. Hageja hoiatus ei

olnud seotud rendivõlaga. Samuti märkis hageja, et tema ei saanud katkestada kostja varustamist

gaasiga. Gaasiga varustamise katkestas AS Eesti Gaas. Kostja ei ole tõendanud talle kahju tekkimist.

5. Viru Maakohus rahuldas 7. juuli 2006. a otsusega hagi osaliselt. Maakohus mõistis kostjalt välja

33 723 krooni 35 senti. Maakohus ei rahuldanud hagi rendilepingu lõpetamise nõudes. Samuti tuli

kostjal hüvitada hageja 4800 krooni suurune menetluskulu. Maakohus jättis vastuhagi rahuldamata.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et rendilepingu lisast nr 1 juhindudes oli

rendi suuruseks määratud 4970 krooni 70 senti kuus. Lisa 1 märkuste kohaselt oli Narva

Linnavalitsuse 11. juuli 1999 määruse nr 1962 ja 8. augusti 2001 määruse nr 1368 kehtivuse ajaks

vähendatud renti 20% võrra. Vaidlusaluste mitteeluruumide võõrandamise ajal oli eelnimetatud

määruste kehtivuse aeg kindlaks määratud 31. augustini 2001. Pooled vaidlevad selle üle, kas

2002. aasta septembrist 31. augustini 2004 kehtis rendilepingu järgi rendisoodustus 20%.

Kohus leidis, et Narva Linnavalitsuse poolt rendisoodustuse kehtivusaja pikendamine ei loo õigusi

ega kohustusi rendilepingu pooltele, kelleks pärast rendilepingu üleminekut olid KÜ Puðkini 10 ja

TÜ Inkeri. Tõendatud ei ole, et pooled soovisid säilitada rentnikule 20%-lise soodustuse. Selline

tõlgendusviis ei ole ka mõistlik, sest vastasel juhul ei oleks rendilepingu pooltel olnud vajadust kokku

leppida 20% võrra kõrgemat renditasu. Kohus nõustus hagejaga, et soodustus puudutab linnavara,

nagu oli öeldud 1999. aasta määruses. Kostja rendile võetud ruumid ei olnud enam linnavara. Pooled

ei ole teinud muudatusi lepingu lisa 1 punktis 2, mis sisaldab soodustuste kehtivusaega. Seega ei

laiene linnavalitsuse määrused poolte suhetele. Hageja nõue saamata jäänud rendi nõudes on

põhjendatud.

6. Vastuhagi on põhjendamata ja tõendamata. Kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, missuguste

hageja tegude tagajärjel on talle tekkinud kahju. Tõendatud ei ole, et AS Eesti Gaas lõpetas gaasiga

varustamise lepingu hageja nõudmisel. Kostja ei ole tõendanud, et gaasivarustuse pidi talle tagama

hageja.

7. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse vaidlustatud osas tühistada ja jätta

hagi võla ja kohtukulude nõudes rahuldamata ning rahuldada vastuhagi.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

8. Viru Ringkonnakohus tühistas 27. augusti 2007. a otsusega maakohtu otsuse osaliselt.

Ringkonnakohus jättis hagi rahuldamata ja rahuldas osaliselt vastuhagi, mõistes hagejalt kostja

kasuks välja 1639 krooni 30 senti. Rendilepingu lõpetamise nõude osas jättis ringkonnakohus

maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on rendileping kestvusleping ja asjas tuleb kohaldada

võlaõigusseadust. VÕS § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele

isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

Pooled leppisid rendilepingu lisa nr 1 punktis 2 kokku, et rent on 3369 krooni 95 senti kuus.

Maakohus eksis tõendi hindamisel, kui leidis, et pooled leppisid kokku, et rent on 4970 krooni 70

senti kuus.

Lepingu kohaselt pidi rendi suurus 3369 krooni 95 senti kuus kehtima kuni linnavalitsuse määruste

kehtivuse lõpuni. Hageja sai renditud vara omanikuks ajal, kui linnavalitsuse määrus kehtis. Määruse

kehtivust pikendati 31. augustini 2004. a. Hageja esitas kostjale arveid 3369 krooni 95 sendi suuruse

rendi saamiseks 2002. aasta augustini. Kostja kohustust maksta renti 3369 krooni 95 senti kuni

linnavalitsuse 11. juuli 1999 määruse nr 1962 kehtivusaja lõpuni on hageja kinnitanud ka vastuses

apellatsioonkaebusele. Seega ei olnud hagejal õigust nõuda kostjalt 2002. aasta septembrist renti

rohkem kui oli rendilepingus kokku lepitud.

9. Pooled ei vaidle selle üle, et alates 19. märtsist 2003 oli kostjal võimalik maagaasi saada läbi

hageja arvesti. Renditud ruumide varustamine maagaasiga lõpetati 2. juunil 2003. Maagaasiga

varustamist sai lõpetada üksnes korteriühistu, sest 1. jaanuaril 2002 sõlmitud piiritlusakti järgi said

kogu gaasitorustiku kaasomanikeks korteriomanikud. Vastuhagi on esitatud VÕS § 1043 alusel, kuid

19. märtsist 2003 tekkisid pooltel gaasi tarbimisega seoses lepingulised suhted ja rentnik pidi tasuma

gaasi eest rendileandjale nagu teiste kommunaalteenuste eest. Rendilepingu p 3.2.2 järgi kohustus

rentnik tasuma kommunaalteenuste eest vastavate otselepingute või korteriühistu arvete järgi. Kostja

väide, et hageja esitas enne renditud ruumide gaasiga varustamise lõpetamist arveid tarbitud gaasi

eest, on tõendatud hageja esitatud arvetega. Kohtule ei ole esitatud andmeid, et rentnik oleks

keeldunud maagaasiga varustamise eest esitatud arvete tasumisest.

Renditud ruume kasutas kostja pitsabaarina ja kostja vajas maagaasi toodangu valmistamiseks.

VÕS § 276 kohaselt on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos

päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis

lepingu kehtivuse ajal. Sama põhimõte oli sätestatud rendiseaduse § 7 lg-s 1. Maagaasiga varustamise

lõpetamisel ei olnud renditud ruume võimalik nende otstarbele vastavalt kasutada.

Kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea

oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik VÕS § 278

p 3 järgi nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist. Seega tuleb kahju hüvitamisel lähtuda VÕS § 278 p-

st 3 ja rendilepingus kokkulepitust. Lõpetades renditud ruumide maagaasiga varustamise, põhjustas

hageja kostjale varalise kahju, kuna renditud ruume ei saanud kasutada vastavalt nende otstarbele.

Kostja peab kahjuks 2. juuni 2003 seisaku ajal töötajatele väljamakstud palka (397 krooni), riknenud

toiduainete väärtust (625 krooni 15 senti), saamata jäänud tulu (1693 krooni 85 senti) ja

elektriseadmete soetamise ja paigaldamisega seotud kulu (7461 krooni 15 senti).

Tõendatud on, et kostjale tekkis töötajatele väljamakstud palga ja toiduainete riknemise tõttu kahju

1022 krooni 15 senti. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, millel põhineb kostja arvestus oma

võimalike tulude kohta. Kostja ei ole saamata jäänud tulu kindlakstegemisel arvestanud, et ta ei

teinud toodangu valmistamiseks ka kulutusi. Osaliselt põhjendatud on kahju 617 krooni 15 senti,

mille tingis vajadus paigaldada elektriseadmed. Rahuldamata tuleb jätta elektriseadmete (elektripliidi

ja boileri) maksumuse hüvitamise taotlus, sest nende seadmete võrra sai kostja rikkamaks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

10. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsuse hagi rahuldamata

jätmise ja vastuhagi osalise rahuldamise osas.

Ringkonnakohus rikkus TsMS § 436 lg-t 1, mille kohaselt peab kohtuotsus olema põhjendatud.

Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks ta ei nõustu hageja väitega, et pooled teadsid rendilepingu

eseme müümise ajal, et linnavalitsuse määrused, millega kostja oli saanud rendi maksmiseks

soodustuse, kehtisid 31. augustini 2002. a, ja miks linnavalitsuse poolt munitsipaalvara rentimisel

rendisoodustuse pikendamine ei kehti kostja suhtes. Linn ei saa reguleerida rendi suurust suhetes,

mille pool ta ise ei ole.

Ringkonnakohus jättis vastuhagi rahuldamisel hindamata AS Eesti Gaas kirja selle kohta, et ta

lõpetab 4. juulist 2003 kostja varustamise maagaasiga. Selliselt rikkus ringkonnakohus TsMS § 232

lg-t 1. Samuti märgib hageja, et tema ei lõpetanud kostja maagaasiga varustamist. Ringkonnakohus

üksnes oletas nii ja oletus ei saa olla kohtuotsuse aluseks. Põhjendamatu on ringkonnakohus järeldus,

et maagaasiga varustamise lõpetamine ei võimaldanud enam renditud ruume kasutada pitsabaarina.

Ringkonnakohus kohaldas valesti VÕS § 278 p 3. Kostja asendas gaasikütte elektriküttega. Hageja

arvates ei saa kostjal tekkinud kahjuks olla töötajate palk ja elektriseadmete paigaldamiskulu. Need

on normaalsed vältimatud majandamiskulud, kui ettevõtja asendab kütteseadmed. Ringkonnakohtu

väited toiduainete riknemise kohta 2. juunil 2003 on põhjendamatud.

11. Kostja kassatsioonkaebusele vastanud ei ole.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

12. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2

alusel materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi

tuleb tühistatud osas TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Kassatsioonkaebuses ei vaidlustata kohtuotsust rendilepingu kehtivuse ja vastuhagi osalise

rahuldamata jätmise osas.

13. Pooled vaidlevad selle üle, kas 2002. aasta septembrist kuni 31. augustini 2004 kehtis kostjale

rendilepingu soodustus rendi alandamise kohta ja kas hageja peab kostjale hüvitama kahju 1639

krooni 30 senti, mis tekkis väidetavalt seetõttu, et hageja lõpetas 2. juunil 2003 kostja maagaasiga

varustamise.

Kohtud on tuvastanud ja pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle:

1) AS Narva Elamuvaldus ja kostja sõlmisid 10. septembril 2001. a rendilepingu nr 2/583-d;

2) rendilepingu lisa nr 1 kohaselt vähendati Narva Linnavalitsuse 11. juuli 1999 määrusega nr 1962 ja

8. augusti 2001 määrusega nr 1368 kostja renditasu 20%;

3) AS Narva Elamuvaldus võõrandas 12. detsembril 2001 renditud mitteeluruumid korteriühistule

Puðkini 10;

4) mitteeluruumide võõrandamise ajal oli eelnimetatud määruste kehtivuse aeg kindlaks määratud

31. augustini 2002. a;

5) Narva Linnavalitsus pikendas 31. juuli 2002 määrusega nr 790 11. juuli 1999. a määruse nr 1962

kehtivust kuni 31. augustini 2003. a; ka 21. augusti 2003. a määrusega nr 639 pikendati eelmiste

määruste kehtivust kuni 31. augustini 2004. a;

6) 19. märtsist 2003. a alates oli kostjal võimalik maagaasi saada läbi korteriühistu arvesti.

14. Ekslik ja põhjendamata on ringkonnakohtu seisukoht, et kuna hageja sai renditud vara omanikuks

ajal, kui kehtis linnavalitsuse määrus, millega määrati kindlaks rendisoodustus, ja seda pikendati

31. augustini 2004, on pooled kokku leppinud rendi suuruses 3369 krooni 95 senti, mitte 4970 krooni

70 senti kuus. VÕS § 29 lg 1 järgi lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust

tahtest. Kuna hageja täitis rendilepingut soodusrendi osas kuni 31. augustini 2002. a, siis oli vaidluse

lahendamiseks vajalik tuvastada, kas ja kuidas leppisid pooled kokku, juhuks kui linnavalitsus

rendilepingu lisa nr 1 p-s 2 märgitud määruse kehtivust pikendab. Kuna renditud vara omanik on

hageja, see ei ole enam munitsipaalvara ja linn ei ole rendilepingu pool, ei saa tulenevalt VÕS § 8 lg-

st 2 linn mõjutada pooltevahelist rendilepingut, mis on täitmiseks kohustuslik lepingupooltele.

15. Vastuhagi osalise rahuldamise kohta märgib kolleegium järgmist. Ringkonnakohus leidis õigesti,

et tegemist on lepingulise suhtega, st lepingust tuleneva kahjuga, kuigi hagi on esitatud VÕS § 1043

alusel. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole poole viidatud norm kohtule siduv ja kohus kohaldab seadust ise

(vt Riigikohtu 5. veebruari 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-06 ja 9. aprilli 2007. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-34-07).

Kostja esitatud kahju hüvitamise nõude aluseks on asjaolu, et talle tekkis kahju, kuna pitsabaari

varustamine maagaasiga lõpetati.

TsMS § 436 lg 2 järgi rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 442 lg 8

kohaselt peab kohus otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja väidetega. Kohus peab

otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses

põhjendama. TsMS § 654 lg 5 järgi peab ringkonnakohus võtma põhjendatud seisukoha poolte kõigi

esitatud faktiliste ja õiguslike väidete suhtes, muu hulgas seletama lühidalt, miks üks või teine asjaolu

ei oma asja lahendamisel tähendust. Kuna ringkonnakohus tühistas esimese astme kohtu otsuse ja tegi

ise otsuse, millega rahuldas vastuhagi osaliselt, pidi ringkonnakohtu otsus vastama viidatud sätetes

kehtestatud nõuetele. Riigikohtu tsiviilkolleegium on mitmes oma varasemas lahendis leidnud, et kui

ringkonnakohus tühistab esimese astme kohtu otsuse ja teeb uue otsuse, siis tuleb tal võtta seisukoht

kõikide hageja ja kostja esimese astme kohtu menetluses esitatud väidete kohta, millele tuginemisest

pool ei ole apellatsioonimenetluses sõnaselgelt loobunud (vt nt Riigikohtu 6. juuni 2007. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-62-07, p 13; 19. juuni 2007. a otsus tsiviilasjas 3-2-1-65-07, p 13).

16. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 232 lg-st 1 ja 2 ning TsMS § 442 lg-st 8 tulenevat kohustust

analüüsida otsuses kõiki asjas esitatud tõendeid ja mõne tõendiga arvestamata jätmisel seda otsuses

põhjendada. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus jättis hindamata AS Eesti Gaas kirja (I kd, lk 29),

milles AS Eesti Gaas teatab kostjale, et maagaasiga varustamine lõpetatakse 4. juulist 2003.

Kolleegium möönab, et iseenesest on võimalik, et rentnikul saab tekkida kahju, kui rendileandja teeb

takistusi renditud ruumi kasutamisel. Ringkonnakohtu otsusest ei nähtu aga, milles seisnes hageja

võimalik lepingu rikkumine.

17. Kui ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel siiski tuvastab, et hageja lepingut rikkus ja see ei ole

vabandatav VÕS § 103 järgi, siis tuleb kontrollida, kas rikkumine põhjustas kahju (VÕS § 127 lg 4).

Seega tuleb hinnata, kas kostja väidetav kahju, s.o töötajate palga väljamaksmine, toiduaine

mahakandmine realiseerimistähtaja ületamise tõttu (I kd, lk 157) ja elektriseadmete paigaldamine, on

põhjuslikus seoses maagaasiga varustamise lõpetamisega. Kontrollida tuleb ka seda, kas hagis

nimetatud kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2).

Kahjuhüvitise suuruse kindlaksmääramisel tuleb arvestada veel VÕS § 127 lg-t 3, mille kohaselt

lepingulist kohustust rikkunud pool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku

tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati

tahtlikult või raske hooletuse tõttu.

Jaak Luik, Peeter Jerofejev, Lea Laarmaa