3-2-1-141-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-141-07

Otsuse kuupäev

Tartu, 6. veebruar 2008. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Henn Jõks ja Jaak Luik

Kohtuasi

Natalja Krassilnikova hagi Heidi Gurjeva vastu eluruumi

üürilepingu ülesütlemise tuvastamiseks, eluruumi

tagastamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 19. juuni 2007. a otsus tsiviilasjas nr 2-

04-2168

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Heidi Gurjeva kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Natalja Krassilnikova (isikukood xxxxxxxxxxx)

Kostja Heidi Gurjeva (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Karl Haavasalu

Iseseisva nõudeta kolmas isik Tallinna linn

Asja läbivaatamise kuupäev

14. jaanuar 2008. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 19. juuni 2007. a otsus ja Tallinna Linnakohtu

21. novembri 2005. a otsus ning saata asi Harju Maakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada AS-le Advokaadibüroo Paul Varul 23. juulil 2007. a Heidi Gurjeva

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Aktsiaselts Hansa Liising Eesti esitas 25. mail 2004. a Tallinna Linnakohtule Heidi Gurjeva vastu

hagi, milles palus tuvastada, et Tallinnas Xxxx-Xxxxxxxx xx-xx asuva eluruumi üürileping on

kehtivalt üles öeldud ja üürileping alates 9. veebruarist 2004. a lõppenud. Samuti palus hageja

kohustada kostjat eluruumi tagastama. Selle kohustuse täitmata jätmise korral palus hageja tõsta

kostja vaidlusalusest eluruumist välja ilma teist eluruumi vastu andmata.

Tallinna Linnakohus asendas 14. veebruari 2005. a määrusega hageja ja Aktsiaseltsi Hansa Liising

Eesti asemel astus hagejana menetlusse OÜ SPONDA MET. Tallinna Ringkonnakohus asendas

9. aprilli 2007. a määrusega hageja eriõigusjärgluse korras ja hagejana astus menetlusse Natalja

Krassilnikova.

Hagiavalduse põhjenduste kohaselt kuulub hagejale Tallinnas Xxxx-Xxxxxxxx xx-xx asuv eluruum.

Kostja kasutab nimetatud eluruumi suulise üürilepingu alusel. Üürileandja on teinud kostjale

korduvalt ettepaneku kirjaliku üürilepingu sõlmimiseks, kuid kostja on kirjaliku lepingu sõlmimisest

keeldunud või ei ole ettepanekule reageerinud.

6. novembril 2003. a esitas üürileandja kostjale üürilepingu ülesütlemise avalduse, milles teatas, et

ütleb tähtajatu üürilepingu üles võlaõigusseaduse (VÕS) § 311 lg 1 alusel kolmekuulise

etteteatamistähtajaga, s.o alates 9. veebruarist 2004. a. Eluruumi üürilepingu ülesütlemise aluseks

märgiti ka asjaolu, et kostja viivitas pidevalt üüri ja kõrvalkulude eest maksmisega. Kostja võlgnes

6. novembri 2003. a seisuga hagejale 17 974 krooni 39 senti, mis ületab kolme kuu eest makstava

üüri summat. Kostja ei ole üürilepingu ülesütlemist vaidlustanud ega ka eluruumi vabastanud.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Hageja üürilepingu ülesütlemisavaldus

ei vasta nõuetele ning pole selgelt ega üheselt mõistetav. Avaldusest ei nähtu, millise konkreetse

võlaõigusseaduse sätte alusel üürileping üles öeldi ning milliseks tähtajaks ja millises mahus pidi

kostja esitatud arved tasuma. Samuti ei ole hageja andnud kostjale mõistlikku tähtaega võlgnevuse

tasumiseks. Puudub alus üürilepingu korraliseks või erakorraliseks ülesütlemiseks, kuna hageja ei ole

esitanud tõendeid, et kostja on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval üüri ja

kõrvalkulude maksmisega. Väide üürilepingu tingimuste rikkumise kohta on paljasõnaline.

3. Tallinna Linnakohus rahuldas 21. novembri 2005. a otsusega hagi. Linnakohus tuvastas, et poolte

üürileping lõppes ülesütlemise tõttu 9. veebruaril 2004. a ja kostjal tuleb eluruum vabastada. Juhul

kui kostja eluruumi ei vabasta, tuleb kostja eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata.

Esimese astme kohtu otsuse põhjenduste kohaselt sisalduvad üürilepingu ülesütlemise avalduses kõik

VÕS § 325 lg-tes 1-4 nõutud andmed ja seetõttu ei ole ülesütlemisteade vormipuuduse tõttu tühine.

VÕS § 325 lg 2 p-st 3 ei tulene, et üürileandja ülesütlemisavalduses peab sisalduma ka üüri- ja/või

kõrvalkulude võlgnevuse tekkimise ajavahemik.

6. detsembril 2003. a vormistatud üürilepingu ülesütlemisavaldusega öeldi üürileping üles

9. veebruarist 2004. a. Kuna pooled ei vaidle selle üle, et kostjaga oli sõlmitud tähtajatu üürileping

ning kostja sai üürilepingu ülesütlemisavalduse kätte 3 kuud enne üürilepingu ülesütlemisavalduses

sisalduvat ülesütlemise tähtaega, tuleb juba nimetatud põhjusel hagi VÕS § 312 lg 1 alusel korralise

ülesütlemise tõttu rahuldada ja puudub vajadus käsitleda ülesütlemisteates sisalduvat alternatiivset

ülesütlemisalust. Seetõttu ei ole vaja anda hinnangut kostja vastuväidetele osas, mis puudutavad üüri

ja kõrvalkulude kohast tasumist.

Kuigi asja juurde lisatud arvetest nähtub, et pärast üürilepingu ülesütlemist esitas hageja kostjale iga

kuu arveid, milles nõudis peale kindlustuskulude ja maamaksu ka üüri tasumist, ei ole tõendatud, et

pooled sõlmisid uue üürilepingu. Pärast üürilepingu ülesütlemist ja eluruumi tulemusteta

tagasinõudmist esitas üürileandja kohtule hagi kostja vastu. Nii algne hageja kui ka tema

õigusjärglane jäid menetluse kestel esitatud nõuete juurde. VÕS § 335 ei välista üürileandja õigust

nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist.

Seega ei ole õiged kostja väited, et talle esitatud arvetega on tõendatud poolte üürisuhte olemasolu.

Hageja tahe uue üürilepingu sõlmimiseks ei ole tõendatud.

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus linnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega jätta hagi rahuldamata.

5. Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata. Tallinna linn toetas

kaebust, leides, et vaidlustatud kohtuotsus paneb kostja raskesse olukorda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis apellatsioonkaebuse rahuldamata ja linnakohtu otsuse muutmata,

kordamata maakohtu otsuse põhjendusi.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt leidis esimese astme kohus õigesti, et üürileping on

kehtivalt üles öeldud, mistõttu tuli hagi rahuldada. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjaga sõlmitud

üürileping oli tähtajatu (14. novembri 2005. a kohtuistungil oli kostja esindaja seisukohal, et

üürilepingut on mitmel korral pikendatud ja see kehtib 1. juulini 2007. a, kuid esindaja loobus hiljem

sellest väitest). Üürilepingu ülesütlemine ei olnud vastuolus VÕS §-ga 327. Hageja käitumine ei ole

suunatud kostja õiguste rikkumisele, vaid omandiõigusest tulenevale valduse teostamisele. Kostja

nägemus oma õigustest ei ole kooskõlas asja materjaliga. Kohus tugines hagi rahuldamisel VÕS

§ 312 lg-le 1. Sellest tulenevalt ei hinnanud kohus üürilepingu ülesütlemise aluseks olevaid

alternatiivseid asjaolusid ega andnud hinnangut hagiavalduse väidetele võlgnevuse kohta. Sel

põhjusel ei oma tähendust ka apellandi väited üüri tasumisel ilmnenud arusaamatuste ja tema

maksejõuetuse kohta. Ka asjaolu, et elamu algseks omanikuks oli AS Suva, kes kostja tööandjana

talle eluruumi kasutusõiguse andis, ei võimalda teha teistsugust lahendit.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt rikkus ringkonnakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 204 lg 2 teist lauset. Ringkonnakohus pidi algatama menetluse kostjale eestkostja

määramiseks, sest asja menetlemisel on korduvalt tekkinud küsimus kostja tsiviilkohtumenetlus-

teovõime olemasolu kohta.

Üürilepingu käsitamine kas tähtajalise või tähtajatuna on õigusliku iseloomuga väide TsMS § 436

lg 7 tähenduses, mille puhul ei ole kohus seotud poolte seisukohtadega. Seega pidi ringkonnakohus

võtma seisukoha, kas üürileping on tähtajaline või tähtajatu. Selgitamaks, kas tegemist on tähtajalise

või tähtajatu üürilepinguga, pidid kohtud tuvastama, millisest ajast alates hakkas kostja eluruumi

kasutama. Asjas on esitatud kolm erinevat tõendit selle kohta, millal hakkas kostja eluruumi

kasutama. Kui kostja asus eluruumi kasutama enne 1. juulit 1992, ei saanud üürileping tulenevalt

elamuseadusest ja Riigikohtu 28. oktoobri 2004. a otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-94-04 olla

6. novembriks 2003. a muutunud tähtajatuks üürilepinguks.

Ringkonnakohtu otsus on vastuoluline. Ühelt poolt leidis ringkonnakohus, et tegemist oli tähtajatu

üürilepinguga ja seetõttu oli seda võimalik VÕS § 312 alusel korraliselt üles öelda ning üüri tõstmise

ja kostja väidetava üürivõlgnevusega seonduv ei oma tähtsust. Teiselt poolt aga on ringkonnakohus

käsitlenud VÕS § 327 seoses kostja väitega, et temaga sõlmitud üürilepingu ülesütlemine on

vastuolus hea usu põhimõttega, kuna üürileandja soovis tõsta üüri seniselt 15 kroonilt ruutmeetri eest

50 kroonile ruutmeetri eest. Kostja ei olnud üürilepingu sellise muutmisega nõus.

8. Hageja ei ole kassatsioonkaebusele tähtaegselt vastanud, samuti ei ole Tallinna linn

kassatsioonkaebusele vastanud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et alama astme kohtute otsused tuleb TsMS § 691 p 4 ja § 692 lg 5 alusel

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada ning asi tuleb saata maakohtule uueks

läbivaatamiseks.

10. Kolleegiumi arvates jätsid alama astme kohtud tähelepanuta asjaolu, et kostja võib olla

tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isik, kellel ei ole lubatud osaleda kohtumenetluses ilma esindajata.

11. Tsiviilkohtumenetlusteovõime on TsMS § 202 lg 1 järgi isiku võime teostada oma tegudega

kohtus tsiviilmenetlusõigusi ja täita tsiviilmenetluskohustusi. Tsiviilkohtumenetlusteovõimet ei ole

TsMS § 202 lg 2 esimese lause järgi piiratud teovõimega isikul. Isiku piiratud teovõime regulatsioon

tuleneb tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 8, mille teise lõike järgi on piiratud teovõime

muuhulgas isikul, kes vaimuhaiguse, nõrgamõistuslikkuse või muu psüühikahäire tõttu kestvalt ei

suuda oma tegudest aru saada või neid juhtida. Täisealise piiratud teovõimega isiku varaliste ja

isiklike õiguste ning huvide kaitseks seatakse perekonnaseaduse (PKS) § 92 lg 4 kohaselt tema üle

eestkoste ning määratakse PKS § 95 lg 1 järgi eestkostja. Kuni eestkostja määramiseni täidab

eestkostja ülesandeid PKS § 95 lg 5 järgi eestkosteasutus. Kui täisealisele isikule on määratud

eestkostja, eeldatakse TsÜS § 8 lg 3 järgi, et isik on piiratud teovõimega. Muudel juhtudel tuleb

hinnata isiku faktilist seisundit ning tuvastada, kas isik on TsÜS § 8 lg 2 mõttes piiratud teovõimega

või mitte.

12. TsMS § 204 lg 1 järgi peab kohus muu hulgas kontrollima menetlusosalise tsiviilkohtumenetlus-

teovõime olemasolu ega tohi selle puudumisel lubada isikul menetluses osaleda. Kui kohtul on

kahtlus füüsilisest isikust menetlusosalise tsiviilkohtumenetlusteovõimes, võib ta TsMS § 204 lg 2

järgi nõuda isikult arsti arvamuse esitamist või korraldada ekspertiisi. Kui isik sellest keeldub või kui

esitatud dokumendid ei kõrvalda kohtu kahtlust, algatab kohus menetluse menetlusosalisele

eestkostja määramiseks. Tsiviilkohtumenetlusteovõimet ei tule kohtul kontrollida üksnes siis, kui

täisealist isikut esindab menetluses tema eestkostja. Sellisel juhul loetakse TsMS § 202 lg 3 järgi, et

esindatav on tsiviilkohtumenetlusteovõimetu.

Tsiviilkohtumenetlusteovõime kontroll ja piiratud teovõimega isikule eestkostja määramiseks

menetluse algatamine on vajalik seetõttu, et tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isiku osalemine

õiguskäibes ja ka kohtumenetluses on piiratud. Sellise isiku õigusi ja huve peab õiguskäibes kaitsma

kohtu määratud eestkostja, kes on PKS § 98 lg 1 järgi piiratud teovõimega isiku seaduslik esindaja.

Ka kohtumenetluses vajab piiratud teovõimega isik teovõimelist esindajat. Kuigi üldjuhul võib

menetlusosaline TsMS § 217 lg 1 järgi osaleda menetluses isiklikult või tsiviilkohtumenetlus-

teovõimelise esindaja kaudu, ei kehti see piiratud teovõimega isiku kohta. Tsiviilkohtumenetlus-

teovõimetu isik tavaliselt isiklikult menetluses osaleda ei saa ja TsMS § 217 lg 3 järgi peab teda

kohtus esindama tema seaduslik esindaja. Seega ei saa piiratud teovõimega tsiviilkohtumenetlus-

teovõimetu isik osaleda menetluses ilma (seadusliku) esindajata. Sellisel juhul võib kohus määrata

isikule ajutise esindaja.

Kui hagi esitatakse tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isiku vastu, kellel puudub menetluses seaduslik

esindaja, määrab kohus TsMS § 219 lg-te 1 ja 5 järgi isikule kuni seadusliku esindaja menetlusse

astumiseni riigi õigusabi seaduses sätestatud korras ajutise esindaja (advokaadi), kui poole

menetluses osalemise takistatus seab ohtu poole olulise huvi. Kolleegiumi arvates ei pea viidatud

sätetest tulenevalt tsiviilkohtumenetlusteovõimetule isikule ajutist esindajat määrama, kui menetlusse

astub tema seaduslik esindaja. Samuti ei pea sellisele isikule TsMS § 219 lg 3 kohaselt määrama

esindajat siis, kui teda juba esindab advokaat või muu kohane esindaja. Kohtu määratud esindaja

esindusõigus lõppeb TsMS § 219 lg 4 järgi menetlust lõpetava lahendi jõustumisega või menetluse

muul viisil lõppemisega, kui kohus ei lõpeta esindusõigust juba varem või ei ole esindajat määranud

vaid ühe kohtuastme jaoks. Viimasel juhul on esindajal esindusõigus ka selles kohtuastmes tehtud

lahendi peale kaebuse esitamiseks.

13. Praeguses asjas kostja hagile tähtaegselt kirjalikult ei vastanud. Tallinna Linnakohtu 14. veebruari

2005. a eelistungist võttis kostja isiklikult osa ja taotles advokaati riigi arvel (tl-d 84-85). Tallinna

Linnakohus määras 25. veebruari 2005. a määrusega kostjale esindaja riigi arvel (tl 87). Kostja

esindaja (T-M. Hiob) koostas 11. aprillil 2005. a hagi vastuse (tl 114). Tallinna Linnakohtu 25. aprilli

2005. a määrusega kaasati menetlusse avalikku huvi kaitsma õigustatud isikuna Tallinna linn Põhja-

Tallinna Valitsuse sotsiaalhoolekande osakonna kaudu. Määruse kohaselt viibis kostja kohtule

teadaolevalt ravil SA Põhja-Eesti Regionaalhaigla Psühhiaatriakliinikus, kostja on maksejõuetu ega

ole suuteline endale uut eluaset leidma. Kohalik omavalitsus peab hagi rahuldamise korral

eestkosteasutusena tagama eluaseme isikutele, kes ei ole selleks ise suutelised (tl 121). Põhja-Tallinna

Valitsuse sotsiaalhoolekande osakond märkis oma 19. mai 2005. a kirjas, et kostja on isik, kes vajab

pidevat abi ning eestkostet oma varaliste õiguste ning huvide kaitseks (tl 131). 20. mail 2005. a

toimunud eelistungil avaldas Tallinna linn, et menetlus tuleks peatada, kuni selgub kostjale eestkoste

seadmise vajalikkus, sest on tekkinud kahtlus, et kostja on kaotanud tsiviilkohtumenetlusteovõime.

Kohus lükkas asja arutamise edasi, et jõuda selgusele, kas kostja on kaotanud

tsiviilkohtumenetlusteovõime (tl-d 132-133). 6. septembril 2005. a toimunud eelistungil märkis

Tallinna linna esindaja, et kostjale ei ole vaja eestkostjat määrata, sest kostja ema leidis, et eestkostet

seada ei ole vaja. Samal eelistungil loobus kostja määratud esindajast ja esindaja lahkus eelistungilt

(tl 141). 14. novembril 2005. a toimunud eelistungil esindas kostjat uus määratud esindaja

(A. Lusmägi) (tl-d 160-163).

12. detsembril 2005. a esitas kostja omakäelise isiklikult allkirjastatud apellatsioonkaebuse (tl-d 176-

177), mis oli puudustega, ja 3. veebruaril 2006. a nõuetekohase apellatsioonkaebuse. Tallinna linna

vastuses apellatsioonkaebusele märgiti, et kostja on psüühiliselt ebastabiilne ja arutatud on tema

teovõime piiramist ja eestkoste seadmist tema üle, kuid kuna tema lähedased ei soovinud eestkostjaks

hakata, jäi vastav avaldus kohtule esitamata (tl 194). 23. aprillil 2007. a esitas kostja esindaja

(A. Lusmägi) kohtule taotluse kontrollida kostja tsiviilkohtumenetlusteovõimet ja teha selleks

kohtupsühhiaatria ekspertiis. Esindajale teadaolevalt on kostjal ema ja õde, kes eestkostjaks

määramise järel saaksid kohtumenetluses osaleda (tl 242). 23. aprillil 2004. a toimunud

ringkonnakohtu istungil märkis Tallinna linna esindaja, et neil pole head eestkostja kandidaati ja nad

ei näe vajadust eestkostja määramiseks. Ringkonnakohus nõudis, et kostja esitaks psühhiaatri tõendi

tervisliku seisundi kohta (tl-d 244-245). 4. juunil 2007. a toimunud kohtuistungil märkis kostja

esindaja, et kostja tõenäoliselt ei soovi psühhiaatrilt tõendit tuua. Tallinna linna esindaja arvates on

kostja piiratud teovõimega isik ja vajab suuremate asjaajamiste puhul abi (tl 257). 18. juunil 2007. a

sai ringkonnakohus tõendi Kalamaja Perearstid OÜ-lt, milles märgiti, et kostja oli 18. juunil 2007. a

tervisliku seisundi tõttu perearsti vastuvõtul. 19. juunil 2007. a tegi ringkonnakohus asjas otsuse.

14. Kuna kostja keeldus tõendi esitamisest, pidi ringkonnakohus TsMS § 204 teise lõike teise lause

kohaselt algatama eestkostja määramise menetluse. Asja uuel läbivaatamisel peab kohus tuvastama,

kas kostja on tsiviilkohtumenetlusteovõimeline.

15. Kuigi alama astme kohtute otsused tuleb tühistada seetõttu, et kohtud ei kontrollinud kostja

tsiviilkohtumenetlusteovõime olemasolu ega taganud kostjale kogu menetlusest osavõttu esindaja

kaudu, käsitleb kolleegium ka vaidluse sisulisi küsimusi.

Asjas oli esitatud asjaolu, et vaidlusalune üürileping sõlmiti enne 1. juulit 2002. a.

Õige on kostja kassatsioonkaebuse väide, et praeguse vaidluse lahendamisel pidi kohus võtma

seisukoha selle kohta, kas üürileping on tähtajaline või tähtajatu, ning selle selgitamiseks tuvastama,

millal üürileping sõlmiti.

16. Kolleegium möönab, et üldjuhul on üürilepingu tähtajalisus/tähtajatus faktiline asjaolu, mida pool

peab TsMS § 230 lg 1 järgi hagimenetluses tõendama. TsMS § 231 lg 2 järgi ei vaja poole faktilise

asjaolu kohta esitatud väide tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks. TsMS § 231 lg 4 järgi

eeldatakse omaksvõttu, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet

selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Seega on võimalik, et

pool võtab kohtumenetluses asjaoluna omaks selle, et poolte sõlmitud üürileping on

tähtajaline/tähtajatu. Eelkõige kehtib see võlaõigusseaduse kehtimise ajal sõlmitud üürilepingute

kohta.

17. Enne võlaõigusseaduse jõustumist sõlmitud üürilepingu puhul ei saa üürilepingu

tähtajalisuse/tähtajatuse küsimust pidada aga pelgalt faktiliseks asjaoluks, sest üürilepingu

tähtajalisus/tähtajatus sõltub muu hulgas ka varem kehtinud õiguslikust regulatsioonist ja uuele

regulatsioonile ülemineku sätetest.

Alates 1. oktoobrist 1983. a reguleeris üürisuhteid elamukoodeks, mille kohaselt oli üürileping

üldjuhul tähtajatu. Alates 1. juulist 1992. a reguleeris eluruumi üürisuhteid elamuseadus (ES), mille

§ 67 sätestas, et tähtajatult sõlmitud üürilepingud tuli lugeda sõlmituks viieks aastaks alates

elamuseaduse jõustumisest. ES § 32 lg 2 kohaselt pikenes üürileping järgmiseks viieks aastaks juhul,

kui kumbki pool enne üürilepingu tähtaja möödumist ei taotlenud lepingu lõpetamist. Üürilepingud,

mille tähtaeg tulenes ES §-st 67 ja mis 1. juulil 1997. a pikenesid järgmiseks viieks aastaks, pikenesid

1. juulist 2002. a järgmiseks viieks aastaks ehk kuni 30. juunini 2007. a, kui enne üürilepingu tähtaja

möödumist kumbki pool ei taotlenud üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist ja kui

lepingus ei olnud ette nähtud teisiti (vt Riigikohtu 28. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-94-

04). Ka võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

rakendamise seaduse § 15 lg 3 järgi loetakse enne 1. juulit 2002. a sõlmitud tähtajatud eluruumide

üürilepingud sõlmituks viieks aastaks lepingu sõlmimisest. Seega võis praeguses asjas olla

üürilepingu ülesütlemise ajal tegemist tähtajalise üürilepinguga.

18. Kuna üürilepingu tähtajalisus/tähtajatus sõltub ka üürilepingutele kohaldatavast õigusest, tuleb

kolleegiumi arvates pidada enne 1. juulit 2002. a sõlmitud üürilepingute tähtajalisuse/tähtajatuse

küsimust ühtlasi õiguse kohaldamise küsimuseks ning poole menetluses esitatud vastavasisulist

väidet õiguslikuks väiteks, millega kohus ei ole otsust tehes TsMS § 436 lg 7 kohaselt seotud. Küll

tuleb pooltel tõendada faktiline asjaolu, millal üürileping sõlmiti, sest sellest võib sõltuda, kas poolte

vahel on tähtajaline või tähtajatu üürileping.

19. Kui kohus tuvastab, et kostja oli alama astme kohtute menetluse ajal

tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isik, kellel ei olnud menetluses esindajat, ei oma kostja seni avaldatu

menetluses õiguslikku tähendust. Asja uuesti läbi vaadates tuleb igal juhul hinnata, kas poolte

üürileping oli tähtajaline või tähtajatu.

20. Õige on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohtu otsus on vastuoluline seetõttu, et esmalt

märkis ringkonnakohus, et üürilepingu ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 327

mõttes, seejärel aga leidis, et hagiavalduse väidetele üürivõlgnevuse kohta ei tule hinnangut anda

ning kostja väited üüri tasumisel ilmnenud arusaamatuste ja tema maksejõuetuse kohta ei oma

tähendust.

Üürniku on õigus vaidlustada nii tähtajalise kui ka tähtajatu üürilepingu ülesütlemine, kui

ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 327 lg 1 p 2 järgi on eluruumi üürilepingu

ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega muu hulgas juhul, kui üürileandja ütleb üürilepingu üles

seetõttu, et üürileandja soovis muuta üürilepingut üürniku kahjuks ja üürnik sellega ei nõustunud.

Kolleegiumi arvates on üüritasu tõstmine käsitatav üürilepingu muutmisena üürniku kahjuks. Siiski

juhib kolleegium tähelepanu asjaolule, et lisaks materiaalsetele alustele tuleb üürilepingu

ülesütlemise hea usu põhimõtte vastasuse tuvastamisel kontrollida ka selle formaalseid aluseid. VÕS

§ 329 lg 1 järgi peab üürnik eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks esitama taotluse

üürikomisjonile või kohtule 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest (vt ka Riigikohtu

11. detsembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-128-06).

21. Kuna kassatsioonkaebus rahuldatakse, tuleb kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon TsMS § 149

lg 4 alusel tagastada.

Ants Kull, Henn Jõks, Jaak Luik