3-3-1-57-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

HALDUSKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-57-07

Otsuse kuupäev

12. november 2007

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Indrek Koolmeister ja Julia

Laffranque

Kohtuasi

Lembit Lambingu kaebus Keila Linnavalitsuse kohustamiseks

teha Jõe tn 58 maa ostueesõigusega erastamiseks seaduslik

piiride kulgemise ettepanek

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 9. mai 2007. a otsus haldusasjas nr 3-

06-106

Menetluse alus Riigikohtus

Lembit Lambingu kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Rahuldada Lembit Lambingu kassatsioonkaebus.

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 9. mai 2007. a otsus ja Tallinna Halduskohtu 25. oktoobri

2006. a otsus haldusasjas nr 3-06-106. Teha asjas uus otsus, millega rahuldada Lembit

Lambingu kaebus ning kohustada Keila Linnavalitsust uuesti määrama Lembit Lambingule

ostueesõigusega erastatava maa suurus ja piirid.

Tagastada kautsjon.

Mõista Lembit Lambingu kasuks Keila Linnavalitsuselt välja kaebuse esitaja menetluskulud

summas 18 117 krooni ja 45 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Luule Lambing esitas 24. oktoobril 1997 Keila Linnavalitsusele avalduse maa erastamiseks Keilas

Jõe tn 58 asuvate hoonete juurde ligikaudses suuruses 3420 m2. Luule Lambing kinkis 8. septembril

2005 Jõe tn 58 asuvad ehitised Lembit Lambingule, kes esitas 19. septembril 2005 Keila

Linnavalitsusele avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks ca 3600 m2 ulatuses. Keila

Linnavalitsus tegi Lembit Lambingule 5. detsembril 2005 ja 15. detsembril 2005 piiride kulgemise

ettepanekud Jõe tn 58 maa erastamiseks.

2. Lembit Lambing esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus kohustada Keila

Linnavalitsust tegema Jõe tn 58 maa ostueesõigusega erastamiseks seadusliku piiride kulgemise

ettepaneku. Kaebuse põhjenduste kohaselt määrati Jõe tn 58 krundi suuruseks 1974. aastal 2899 m2

(samas suuruses maatükk oli eraldatud krundile ehitise püstitamiseks 1947. aastal), kuid faktiliselt on

Jõe tn 58 omaniku kasutuses veel ca 600 m2 suurune viljapuuaed Jõe tn 58 ja Jõe tn 58A vahel. Selle

maatüki erastamine kaebajale on otstarbekas, kuna selle osas ei ole esitatud erastamise,

munitsipaliseerimise ega riigi omandisse jätmise taotlusi. Ligikaudu 600 m2 suuruse viljapuuaia aluse

maa erastamine Jõe tn 58 krundi koosseisus oleks kooskõlas maakorraldusnõuetega. Nimetatud

maatüki erastamata jätmise korral tekiks Jõe tn 58 ja Jõe tn 58A vahel riba, mille iseseisev

kasutamine on ebaotstarbekas, kui mitte võimatu (MaaRS § 22 lg 12). Kaebaja taotletava maa piirid

oleksid lihtsad ja selged ning arvestaks väljakujunenud viljapuuaiaga. Kaebaja väljapakutud

krundipiirid on otstarbekad ka seetõttu, et linnavalitsus soovib kaebaja õiguspärasest maakasutusest

erastamisel välja jätta Jõe tn 58A juurdepääsutee. Keila Linnavalitsuse ettepanek ei ole koostatud

võimalikult kaasaegse situatsiooniga kaardil.

3. Tallinna Halduskohus jättis 25. oktoobri 2006. a otsusega haldusasjas nr 3-06-106 kaebuse

rahuldamata. Menetluskulud jäeti HKMS § 92 lg 1 alusel L. Lambingu kanda. Halduskohus leidis, et

Jõe tn 58 õiguspärases kasutuses oleva maa suuruseks on Harju maakonna TSN TK 20. märtsi

1947. a otsusega ja 14. mai 1974. a korraldusega määratud 2899 m2. Keila Linnavalitsus ega Maa-

amet ei ole pidanud maakorralduse või planeeringu nõuetega vastuolus olevaks olukorda, kus

L. Lambingule jäetakse erastamata tema krundiga piirnev ca 600 m2 suurune maatükk. Selline

kaalutlusotsus ei ole meelevaldne, pigem mõistlik. Maatükk on piisavalt suur ning plaanilt nähtuvalt

ka kuju poolest iseseisvalt kasutatav. Sinna on võimalik või otstarbekas maakorraldusnõuetele

vastava iseseisva katastriüksuse moodustamine, mistõttu ei kuulu MaaRS § 22 lg 12 kohaldamisele.

Vastavalt MaaRS § 7 lg-tele 1, 5 ja 51 ei ületanud linnavalitsus Jõe tn 58 krundi piiride ettepaneku

tegemisel senise õiguspärase maakasutuse ulatust. Vastustaja tegi kaalutlusõiguse alusel otsustuse

mitte suurendada krunti kõrvalasuva reformimata maa võrra, mis pole samuti iseenesest õigusvastane.

Erandi nimetatud sätetes toodud põhimõtetest saab teha omavalitsus diskretsioonivolituse alusel,

arvestades konkreetse juhtumi asjaolusid. Maa ostueesõigusega erastamist taotleval isikul ei ole

subjektiivset õigust nõuda endale erandi tegemist, kui omavalitsus sellega avalikes huvides ei nõustu.

Isegi kui oleks tuvastatud, et Jõe tn 58 omanik on omandanud vaidlusalused viljapuud, ei oma see

õiguslikku tähendust, kuna seadus ei anna õigust nõuda puude aluse maa erastamist. Asjaolu, et isik

on harjunud kasutama õiguspärases kasutuses mitteolevat maad, ei anna õigust nõuda selle maa

ostueesõigusega erastamist.

Toimiku lehel 15 olevalt plaanilt nähtub, et L. Lambing ei taotlenud erastatava maatüki koosseisu

juurdepääsuteed Jõe tn 58A kinnistule. Ka kohus peab juurdepääsutee väljajätmist Jõe tn 58 krundist

mõistlikuks ja seaduslikuks, kuna maareformi läbiviimisel tuleb hinnata krundipiiride ettepaneku

mõju naaberkruntide omanike huvidele ja õigustele, et vältida selliste kinnistute moodustamist, millel

puudub ühendus avalikult kasutatava teega. Jõe tn 58 kinnistu suurus ja kuju on ka pärast

juurdepääsutee väljajätmist selline, et see võimaldab takistusteta ja otstarbekalt linnas asuva krundi

kasutamist. Kohtupraktikas (Riigikohtu 29. märtsi 2006. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-81-05) on

leitud, et erastatava maa suurus võib erineda senise krundi suurusest, vastava otsuse teeb omavalitsus

kaalutlusõiguse alusel. Käesoleval juhul kinnitab lahenduse otstarbekust ka kaebaja ise.

Piiride kulgemise ettepaneku tegemine väidetavalt aegunud situatsiooniga kaardil ei riku kaebaja

õigusi. Käesoleval juhul oli tegemist põhimõttelise vaidlusega selle üle, kas kaebajal on õigus nõuda

tema krundi naabruses asuva maa ostueesõigusega erastamist. Vaidluse all pole krundipiiride

kulgemine sentimeetri täpsusega. Krundi täpsed piirid selguvad katastrimõõdistamise käigus.

4. L. Lambing taotles apellatsioonkaebuses halduskohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist,

millega tema kaebus rahuldada.

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 9. mai 2007. a otsusega L. Lambingu apellatsioonkaebuse

rahuldamata ja halduskohtu 25. oktoobri 2006. a otsuse muutmata. Menetluskulud jättis kohus

HKMS § 92 lg 1 alusel apellandi kanda.

Ringkonnakohus leidis, et asjas esitatud seisukohtade ja materjalide alusel on usutav, et Jõe tn 58 ja

58A kruntide vahel paikneva vaidlusaluse maatüki suurus ei ole mitte ca 600 m2, vaid selle suurus on

vähemalt 800 m2, mis on Keila linna üldplaneeringu punktist 3.1.2 nähtuvalt väikseim moodustatava

elamukrundi pindala. Ringkonnakohus nõustus vastustaja ja halduskohtu seisukohaga, et

L. Lambingu viidatud standard EVS 843:2003, mis nõuab suuremat ala sissesõidutee jaoks, ei ole

imperatiivne, vaid soovitusliku sisuga akt. Standardist kõrvalekaldumine ei tähenda kaalutlusõiguse

normide rikkumist. Kohtu arvates võib standardist kõrvalekaldumist käesoleval juhul õigustada

asjaolu, et sissesõidutee ei ole väga pikk ning seda ei kasutata rohkem kui kahe elamumaa

sihtotstarbega kinnistu teenindamiseks.

Oluline ei ole, kas uue kinnistu moodustamine eeldab detailplaneeringu kehtestamist või mitte,

samuti see, milliseid haldusakte tuleb krundi moodustamiseks ja sellele ehitise püstitamiseks

kehtestada. Nimetatud haldusaktide kehtestamisel on haldusorganitel kaalutlusõigus. Asjaolu, et

apellant ei nõustu uue elamumaa sihtotstarbega krundi moodustamisega, ei muuda ebaõigeks

vastustaja seisukohta, et uue krundi moodustamine on võimalik. Vaidlusaluse maa-ala suurus on

piisav krundi moodustamiseks. Maa-ala laius on umbes 15 m, mis on ringkonnakohtu arvates piisav

elamu püstitamiseks. Seetõttu on õige vastustaja seisukoht, et vaidlusalusele maatükile uue elamumaa

krundi moodustamine on võimalik. Puudub vajadus tuvastada muu avaliku huvi olemasolu, mis

õigustab apellandi taotletud erastatava maa suuruse ja piiride määramise ettepaneku mittetegemist.

Juba avalik huvi uue krundi moodustamiseks võib kaaluda üles apellandi huvi nimetatud maa

erastamiseks talle. Erastatava maa suuruse ja piiride määramisel on vastustajal MaaRS § 7 lg 5

kohaselt avar kaalutlusruum. Kohus ei saa kohustada vastustajat tegema teistsugust maa suuruse ja

piiride kulgemise ettepanekut, kui seni on juba tehtud, kui vastustaja ei ole väljunud talle antud

kaalutlusõiguse piiridest.

Ehitise omanikul ei ole õigust erastada maareformi käigus vabaks jäävat maad sellises suuruses, nagu

erastamise avalduses on märgitud. Maa suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse üksnes MaaRS § 7 lg-

tes 5 ja 51 näidatud kaalutlustest. Seetõttu ei oma tähtsust, kas apellant võis esitada uue maa

ostueesõigusega erastamise avalduse või mitte, samuti küsimus, kas käesoleval juhul on kohaldatav

MaaRS § 22 lg 12. Asjaolu, et apellant on vaidlusalust maad kasutanud pikka aega ilma õigusliku

aluseta ja seal paiknevad talle kuuluvad viljapuud, ei muuda seniseid erastatava maa piiride kohta

tehtud ettepanekuid õigusvastaseks. Viljapuud ei ole käsitatavad istandusena maareformi seaduse

tähenduses ning seadusega ei ole ette nähtud nende aluse maa erastamise kohustust. Ringkonnakohus

nõustub selles osas halduskohtu otsuse põhjendustega ega korda neid.

Riigikohtu 29. märtsi 2006. a otsuses haldusasjas nr 3-3-1-81-05 väljendatud seisukohtadest ei tulene,

et erastatava maa suuruse määramisel ei saa senise krundi piire vähendada. Jõe tn 58A ja võimaliku

tulevikus moodustatava kinnistu Jõe tn 58C juurdepääsuks vajaliku maa, mida seni on kasutatud

juurdepääsuteena, erastamata jätmine on vastustaja kaalutlusõiguse alusel tehtav otsus. Seejuures ei

saa tugineda üksnes Jõe tn 58A praeguse omaniku nõusolekule juurdepääsutee erastamiseks

apellandile. Linnavalitsuse ülesanne on tagada juurdepääs kinnisasjale avalikult kasutatavalt teelt.

Sellise eesmärgi saavutamine on võimalik juhul, kui apellandile jätta erastamata tema senises

kasutuses olev maa-ala, mida juurdepääsuteena teisele kinnistule kasutatakse. Tähtsust ei oma

seetõttu, kas see maa-ala on pinnastee või muud liiki tee. Ringkonnakohtu arvates ei ole vastustaja

kaalutlusõiguse norme tee aluse maa erastamisele kuuluva maa piiridest väljajätmisega rikkunud.

Muid võimalikke juurdepääsuteid on Jõe tn 58A ja võimalikule 58C krundile keeruline luua ning

apellant ei ole näidanud erilist põhjendatud huvi, miks tee aluse maa erastamine talle peaks üles

kaaluma avaliku huvi avalike juurdepääsuteede säilitamiseks.

Halduskohus leidis õigesti, et 1947. aasta plaani kasutamine erastatava maa piiride määramisel ei

toonud kaasa piiride määramise õigusvastasust. Piiride täpne asukoht määratakse mõõdistamise

käigus. Vastustaja on teadlik ka hilisematest plaanidest ja tegelikest asjaoludest ning seetõttu ei oleks

ringkonnakohtu arvates võimalik menetlusviga saanud piiride kulgemise ettepaneku sisu mõjutada.

Maa suuruse ja piiride ettepanekut ei muuda õigusvastaseks see, kui linnavalitsus ei täida Maa

ostueesõigusega erastamise korra punktis 131 sätestatud kohustust ja jätab vastamata piiride

kulgemise ettepanekule esitatud vastuväidetele. Vastustaja on piiride kulgemise ettepanekuid

põhjendanud kohtumenetluses.

Asjaolu, kas eraomandis oleva kinnisasjaga piirneva maa iseseisvalt kasutamine ja kinnistu

moodustamine on võimalik või mitte, sõltub igal üksikul juhtumil maa kasutamise sihtotstarbest,

ehitiste paiknemisest ja võimalikest planeeringutest. Seetõttu ei saa pidada isikute ebavõrdseks

kohtlemiseks asjaolu, et mujal Tallinna linnas on arvatud ka oluliselt suuremaid maa-alasid kinnisasja

ribasuse ja kiildumise vältimiseks MaaRS § 7 lg 5 alusel ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Lembit Lambing palub kassatsioonkaebuses kohtuotsused tühistada ja teha asjas uus otsus,

millega tema kaebus rahuldada ja kohustada Keila Linnavalitsust uuesti teostama Jõe tn 58 krundi

erastamise eeltoimingud. Samuti palutakse mõista vastustajalt välja kaebuse esitaja menetluskulud

vastavalt esitatud ja esitatavatele taotlustele.

Kassaator leiab, et ringkonnakohus ei ole otsuses toonud välja sellist avalikku huvi, mis õigustaks

kõrvalekaldumist MaaRS § 7 lg-test 5 ja 51 L. Lambingu kahjuks, jättes temale erastamata kaebaja

õiguspärases kasutuses oleva ning käesoleval ajal Jõe tn 58A juurdepääsuteena kasutatava krundi osa.

Vaidlust ei ole selles, et kaebaja õiguspärases kasutuses olevat maad ei läbi mis tahes avalik tee ning

sellel ei asu munitsipaalomandis olevaid rajatisi, mis võimaldaksid eeldada avalikku huvi krundi

osaliseks erastamata jätmiseks. Jõe tn 58A juurdepääs on võimalik tagada ka tsiviilõiguslike

abinõudega (teeservituut), mistõttu ei saa ainuüksi vajadus tagada teisele krundile juurdepääs olla

piisavaks avalikuks huviks juurdepääsuteena kasutatava maa erastamata jätmisel. Kassaatorile

tulnuks pakkuda välja 2899 m2 erastamine vastavalt kindlaksmääratud krundile või alternatiivina

erastada Jõe tn 58 krundi juurde täiendavalt maad Jõe tn 58 ja 58A vahele jääva veel reformimata

maa arvel.

Jõe tn 58 ja 58A vaheline maariba ei oleks iseseisvalt kasutatav. Standardi EVS 843:2003 järgi eeldab

juurdesõidutee loomine, et päästeteenistusele oleks tagatud ümberpööramise võimalus. Käesoleval

juhul ei ole võimalik seda tagada. Ringkonnakohus oleks pidanud standardi nõuete eiramist

põhjendama ning selgitama, millistel kaalutlustel on ohutusnõuete eiramine põhjendatud. Ainult kahe

kinnistu teenindamine ja tee suhteline lühidus ei ole veenvad põhjused. Asjatundmatu on

ringkonnakohtu hinnang, et Jõe tn 58 ja 58A vahele võimalikult moodustatava krundi ca 15-meetrine

laius on piisav maja ehitamiseks. Tuleb arvestada, et võimalik krunt asuks vähem kui 100 meetri

kaugusel raudteest, mistõttu sinna ei ole elamu püstitamine lubatav. Normatiivi SNiP 2.07.01.-89

järgi on 100 meetrit äärmisest raudteerööpast elamute ehituskeeluvöönd.

Kuna vaidlusalune maariba ei oleks iseseisvalt kasutatav, oleks õiguspärane selle erastamine Jõe tn 58

krundi koosseisus L. Lambingule. Riigikohtu halduskolleegiumi 29. märtsi 2006. a otsusest

haldusasjas nr 3-3-1-81-05 (p 12) ilmneb, et kohalik omavalitsus ei ole erastatava maa piiride

kulgemise ettepaneku tegemisel seotud taotleja õiguspärases kasutuses oleva maaga, vaid võib

erastamiseks määrata ka suurema ala. Keila Linnavalitsus ei ole kaebajale esitanud põhjendusi, miks

ta ei nõustunud L. Lambingu vastuväidetega esialgsele piiride kulgemise ettepanekule.

Haldusmenetluse nõudeid arvestades ei ole piisav kaalutlusotsuse motiivide esitamine alles

kohtumenetluse käigus.

7. Vastustaja Keila Linnavalitsus vaidleb kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele vastu ja palub

selle jätta rahuldamata ning kohtuotsused muutmata. Menetluskulud jätta kassaatori kanda.

L. Lambingul ei ole õigust nõuda väljaspool tema õiguspärast kasutust oleva maa temale

ostueesõigusega erastamist. Ringkonnakohus leidis õigesti, et Jõe tn 58A ja võimaliku tulevase Jõe

tn 58C kinnistuni viiva juurdepääsutee väljajätmine Jõe tn 58 krundist on Keila Linnavalitsuse

kaalutlusõiguse alusel tehtav otsus ning linn peab tagama kinnisasjale avalikult teelt juurdepääsu.

Kohus on nimetatud seisukohta ka piisavalt põhjendanud. Kuna Riigikohus ei hinda ega uuri

tõendeid, siis tuleb SNiP materjalid jätta arvestamata.

Paljasõnaline on väide, et Jõe tn 58 ja 58A vaheline maariba ei oleks iseseisvalt kasutatav.

Vaidlusalune maatükk on nii suuruse kui ka kuju poolest iseseisvalt kasutatav ja sellest on võimalik

moodustada maakorraldusnõuetele vastav vähemalt 800 m2 suurune elamukrunt, millele on tagatud

vaba juurdepääs avalikult kasutatavalt Jõe tänavalt. Maaüksus oleks tervikliku ja otstarbeka kuju,

lihtsate ja selgete piiride ning piisava suurusega (ca 825 m2). Maaüksust on võimalik jätta riigi

omandisse või anda läbi riigivara võõrandamise korra eraomandisse. Keila Linnavalitsus ei saa

eelistada üht isikut, andes talle võimaluse erastada ostueesõigusega ja poole hinnaga põhjendamatult

suure teenindusmaa.

Väär on kassaatori väide, et päästeteenistusele pole võimalik ümberpööramise võimalust luua, selle

saab teha ka moodustatavale Jõe tn 58C katastriüksusele. Viited ehituskeeluvööndile on ebaõiged.

Keila linna üldplaneeringu kohaselt on keeluvöönd 30 meetrit äärmise rööpme teljest arvates. Elamu

püstitamine raudtee lähedusse on lubatav, kui projekteerimisel arvestatakse täiendavate nõuetega

müra tõkestamiseks. Keila Linnavalitsus möönab, et esialgsele piiride kulgemise ettepanekule

L. Lambingu esitatud vastuväidetega mittenõustumist oleks saanud ja võinud paremini motiveerida,

kuid see ei oleks siiski muutnud piiride kulgemise ettepaneku sisu. Kassaatoril olid kõik võimalused

täiendavaid selgitusi saada, kui ta oleks sellise taotlusega pöördunud linnavalitsuse poole.

8. Kaasatud isik Maa-amet peab kirjalikus arvamuses kassatsioonkaebust ebaõigeks ja palub selle

jätta rahuldamata ning kohtuotsused muutmata. Maa-amet leiab, et kuigi isikul on õigus erastada

kogu tema õiguspärases kasutuses olev maa, ei ole see õigus absoluutne. Kuivõrd Keila linna

üldplaneeringuga on ette nähtud üle Jõe tn 58 senise maakasutuse juurdepääsutee Jõe tn 58A

maaüksusele, siis on üldkasutatava tee väljajätmine erastatavast maast otstarbekas ning väldib

võimalikke tulevasi vaidlusi juurdepääsu teemal. Asjas ei ole esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et

Jõe tn 58 elamu omanik või tema õiguseellased oleksid selle tee rajanud. Kuna L. Lambing ei ole

ehitise (tee) omanik, siis ei ole põhjendatud Jõe tn 58A kinnistule viiva juurdepääsutee määramine

Jõe tn 58 ehitiste teenindamiseks vajaliku maa koosseisu.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Riigikohtu halduskolleegium käsitleb kõigepealt küsimust, kas Keila Linnavalitsusel oli võimalik

jätta L. Lambingule elamu juurde ostueesõigusega erastatava maa piiridest välja tema senises

õiguspärases kasutuses olnud ja Jõe tn 58A juurdepääsuteena kasutatav maa (I). Seejärel võtab

kolleegium seisukoha kassatsioonkaebuse ülejäänud väidete osas (II) ja lahendab menetlusosaliste

taotlused (III).

I

10. Kassaator leiab, et elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka arvatakse kogu elamuomaniku

õiguspärases kasutuses olev maa. Vaidlust ei ole selles, et L. Lambingu õiguspärases kasutuses oleva

maa suuruseks on 2899 m2. Kassaatori arvates on tal õigus maad ostueesõigusega erastada vähemalt

selles ulatuses. Selles ulatuses maa erastamisest keeldumine peab olema põhjendatud kaaluka avaliku

huviga. Selliseid kaalutlusi asjas esitatud ei ole. Jõe tn 58A kinnistule juurdepääsu tagamise vajadus

ei ole maa osaliseks erastamata jätmiseks piisav, sest juurdepääsu on tsiviilõiguslike vahenditega

võimalik tagada ka erastatud maalt.

11. MaaRS § 7 lg 51 näeb ette, et elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka arvatakse kogu

elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa. Halduskolleegium nõustub Maa-ameti arvamuses

väljendatud seisukohaga, et kuigi elamu omanikul on MaaRS § 221 lg-test 1 ja 6 ning § 7 lg-test 5

ja 51 tulenevalt õigus üldjuhul erastada kogu tema õiguspärases kasutuses olev maa, ei ole see õigus

absoluutne ning teatud tingimuste esinemisel võidakse isikule erastada ka vähem maad, kui tema

senises õiguspärases kasutuses on olnud. Sellist erastatava maa suuruse vähendamist saavad

õigustada aga üksnes erandlikud asjaolud, näiteks olukord, kus maa on vajalik kolmandale isikule

kuuluva ehitise teenindamiseks.

Taotlejale võiks põhimõtteliselt erastada maad väiksemas ulatuses, kui on tema senises õiguspärases

kasutuses ka juhul, kui isik ise soovib maad erastada väiksemas suuruses kui see, millele tal

iseenesest õigus oleks, eeldusel, et see on kooskõlas maakorraldusnõuetega. Halduskohus on selles

asjas ka viidanud, et L. Lambing ei taotlenudki erastatava maatüki koosseisu juurdepääsuteed Jõe

tn 58A kinnistule. Riigikohtu halduskolleegium peab siiski vajalikuks rõhutada, et L. Lambingu

taotlusele sellise sisu andmine oleks meelevaldne. L. Lambingu taotlust tuleb hinnata tervikuna.

Taotlust tuleb mõista selliselt, et L. Lambing nõustus loobuma Jõe tn 58A juurdepääsuks kasutatava

Jõe tn 58 krundi osa ostueesõigusega erastamisest üksnes tingimusel, et talle võimaldatakse selle

asemel ostueesõigusega erastada vähemalt sama suures ulatuses maad Jõe tn 58 ja 58A maaüksuste

vahele jäävast veel reformimata maast.

12. Ringkonnakohus leidis, et Jõe tn 58A ja võimaliku tulevase kinnistu Jõe tn 58C juurdepääsuks

vajaliku seni juurdepääsuteena kasutatava maa erastamata jätmine on vastustaja kaalutlusotsus.

Linnavalitsus peab tagama kinnisasjale juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt. See eesmärk on

saavutatav kaebaja senises kasutuses oleva maa vastavas osas erastamata jätmisega. Tähtsust ei oma,

kas see maa-ala on pinnastee või muud liiki tee. Vastustaja on kohtu hinnangul järginud

kaalutlusreegleid. Muid võimalikke juurdepääsuteid oleks Jõe tn 58A ja tulevasele 58C kinnistutele

keeruline luua ning L. Lambing ei ole ära näidanud kaalukat põhjendatud huvi, miks tee aluse maa

erastamine talle kaalub üles avaliku huvi avaliku juurdepääsutee säilitamiseks.

13. Käesolevas asjas ei ole kohtud pidanud vajalikuks tuvastada, kas Jõe tn 58A juurdepääsuteena

kasutatav riba Jõe tn 58 krundist on käsitatav avalikult kasutatava teena või mitte ning kes on selle

ehitanud. Vaidlust ei ole selle üle, et nimetatud maa-ala kasutatakse tegelikkuses juurdepääsuks Jõe

tn 58A krundile ning tegu on Jõe tn 58 ainsa juurdepääsuga avalikult teelt (Jõe tänavalt). Vastustaja ja

kohtud ei ole põhjendanud L. Lambingule tema senises õiguspärases kasutuses olevast maast

väiksemas suuruses maa erastamiseks ettepaneku tegemist asjaoluga, et Jõe tn 58 maaüksusel asub

teisele isikule kuuluv rajatis (tee), vaid maakorraldusliku nõudega, et vajalik on tagada otstarbekas

juurdepääs avalikult teelt Jõe tn 58A maaüksusele.

Kolleegium märgib, et MaaRS § 23 lg 1 kohaselt erastatakse maad vastavuses planeeringu ja

maakorralduse nõuetega. Maakorraldusseaduse § 5 lg 2 p 4 kohaselt on üks maakorralduse nõue, et

tuleb tagada kinnisasjale otstarbekas juurdepääsutee. Riigikohus leidis 26. novembri 2001. a otsuses

haldusasjas nr 3-3-1-53-01 (p 6), et maareformi läbiviimisel peab püüdma vältida selliste kinnistute

moodustamist, millel puudub ühendus avalikult kasutatava teega.

14. Riigikohtu halduskolleegium on seisukohal, et Jõe tn 58A ja võimalikule tulevasele Jõe tn 58C

kinnistutele on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt üle Jõe tn 58 maaüksuse tagatud ka

asjaõiguslike kinnisomandi kitsendustega. Asjaõigusseaduse § 156 lg 1 järgi on omanikul, kelle

kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt,

õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu

määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu

kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Samuti on

võimalik koormata Jõe tn 58 kinnistu vastavasisulise reaalservituudiga Jõe tn 58A ja 58C kinnistute

kasuks.

Kassaator ei ole kohtumenetluses avaldanud seisukohta, et ta ei oleks nõus võimaldama naaberkrundi

omanikele juurdepääsu Jõe tänavalt läbi oma krundi ning on möönnud ka servituudi seadmise

võimalikkust. Kolleegium leiab, et asjaõiguslikke õiguskaitsevahendeid arvestades on Jõe tn 58A

kinnistule ja võimalikule tulevasele Jõe tn 58C maaüksusele võimalik tagada piisavalt tõhus

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt (Jõe tänavalt). Samuti ei ole asjas tuvastatud, et Jõe tn 58

krundil asuks teisele isikule kuuluv rajatis (tee). Olukorras, kus seadusest tulenevalt on

elamuomanikul õigus ostueesõigusega erastada kogu tema senises õiguspärases kasutuses olev maa,

õigustaksid talle sellest väiksemas suuruses maa erastamist üksnes erandlikud asjaolud. Kolleegiumi

arvates selliseid asjaolusid käesoleval juhul ei esine. Kolleegium peab ekslikuks ringkonnakohtu

lähenemist, et hoopis kaebaja peaks ära näitama oma erilise põhjendatud huvi tee aluse maa

erastamiseks, mis kaalub üles avaliku huvi juurdepääsutee säilitamiseks.

II

15. Kassaator on seisukohal, et kuna Keila Linnavalitsuse tehtud piiride kulgemise ettepanekute järgi

Jõe tn 58 ja 58A vahele jääv maariba ei oleks iseseisvalt kasutatav, tuleks see erastada L. Lambingule

tema elamu teenindamiseks vajaliku maa koosseisus. Ringkonnakohus nõustus vastustajaga, et

vaidlusalusest maa-alast on võimalik moodustada eraldi krunt suurusega üle 800 m2 ning sinna on

võimalik püstitada ka elamu. Kohus asus seisukohale, et juba ainuüksi uue krundi moodustamine

võib olla piisav avalik huvi, mis kaalub üles L. Lambingu soovi erastada vaidlusalune maa.

16. Riigikohtu halduskolleegium nõustub ringkonnakohtu ja vastustaja seisukohaga, et L. Lambingul

puudub subjektiivne õigus nõuda tema senises õiguspärases kasutuses mitteoleva maa talle

ostueesõigusega erastamist. Kolleegium nõustub selles osas ringkonnakohtu põhjendustega ega pea

vajalikuks neid korrata. Riigikohtu 29. märtsi 2006. a otsusest haldusasjas nr 3-3-1-81-05 (p-d 11

ja 12) ei tulene, et erastamise eeltoiminguid teostav linna- või vallavalitsus peaks vaba maa

olemasolul määrama erastatavaks maaks suurema maa-ala kui krundiga määratud ja õiguspärases

kasutuses olev maa. Keila Linnavalitsus võis kaalutlusõiguse alusel otsustada, kas suurendada

L. Lambingule erastatavat maad Jõe tn 58 ja 58A vahele jääva reformimata maa arvel või mitte.

Ringkonnakohus märkis õigesti, et uue elamukrundi moodustamine võib iseenesest olla juba piisav

avalik huvi selleks, et jätta rahuldamata L. Lambingu taotlus tema õiguspärases kasutuses olevast

krundist suurema teenindusmaa erastamiseks.

17. Kassaator leiab, et Keila Linnavalitsus ei esitanud kaebajale põhjendusi, miks ta ei nõustunud

L. Lambingu vastuväidetega esialgsele piiride kulgemise ettepanekule. Kaalutlusotsuse motiivide

esitamine alles kohtumenetluse käigus ei ole piisav. Keila Linnavalitsus möönis vastuses

kassatsioonkaebusele, et motiveerimine oli ebapiisav, kuid rõhutab, et see viga ei mõjutanud asja

otsustamist. Kassaator oleks vastava taotlusega linnavalitsuse poole pöördumisel saanud soovi korral

täiendavaid selgitusi.

18. Halduskolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et Keila Linnavalitsuse tehtud piiride kulgemise

ettepanekut ei muuda iseenesest õigusvastaseks asjaolu, et vastustaja jättis vastamata L. Lambingu

esialgse ettepaneku kohta esitatud vastuväidetele, millega linnavalitsus rikkus Vabariigi Valitsuse

6. novembri 1996. a määrusega nr 267 kinnitatud "Maa ostueesõigusega erastamise korra" punkti 131

nõudeid. Kolleegium rõhutab siiski, et iseenesest on õige kassaatori seisukoht, et kohtumenetluse

käigus kaalutlusotsuse motiivide esitamine ei ole piisav ega saa asendada haldusorgani seadusest

tulenevat motiveerimise kohustust. Põhjenduste hilisem esitamine ei muuda akti tagantjärele tõhusalt

kontrollitavaks ning pole võimalik tõendada, kas kohtumenetluse jooksul esitatud põhjendused on

samad, millest tegelikult lähtuti. Riigikohus on sellist seisukohta väljendanud ka 28. oktoobri 2003. a

otsuses haldusasjas nr 3-3-1-66-03 (p-d 20 ja 23) ja 27. veebruari 2007. a otsuses haldusasjas nr 3-3-

1-93-06 (p 16). Samas märgib kolleegium, et kaebaja on vastustaja esitatud piiride kulgemise

ettepanekutele vastu vaielnud ja pöördunud nende vaidlustamiseks ka halduskohtusse. Vaidlust ei ole

olnud selles, et L. Lambing mõistis, et ettepanekud ei vasta tema esitatud taotlusele ja ettepaneku

järgi erastataks talle soovitust vähem maad. Sellest tulenevalt on kolleegium seisukohal, et ainuüksi

ettepanekule esitatud vastuväidetele vastamata jätmine ei muuda ettepanekut ennast õigusvastaseks.

Keila Linnavalitsuse tehtud piiride kulgemise ettepanek oli muul põhjusel sisuliselt õigusvastane (vt

p 14).

III

19. Eelneva põhjal on Riigikohtu halduskolleegium seisukohal, et L. Lambingu kassatsioonkaebus on

põhjendatud ja tuleb rahuldada. Kolleegium tühistab ringkonnakohtu ja halduskohtu otsused ning

teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab L. Lambingu kaebuse ja kohustab Keila Linnavalitsust uuesti

määrama L. Lambingule ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piirid.

20. Kuna Riigikohus teeb asjas ise uue otsuse, tuleb lahendada ka menetluskulude küsimus. HKMS

§ 92 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Riigikohus rahuldab

L. Lambingu kaebuse täielikult, mistõttu tuleb tema menetluskulud vastustajalt tervikuna välja

mõista. Kaebuse esitaja on tasunud asjas riigilõivu esimeses ja teises astmes kokku 90 krooni (tl 14,

tl 164). Samuti on kohtutoimikus tõendid selle kohta, et L. Lambing tasus käesolevas asjas

18 027 krooni ja 45 senti advokaadi õigusteenuse eest (tl 219-221). Kaebuse esitaja menetluskulud

kokku on 18 117 krooni ja 45 senti. Nimetatud summa tuleb L. Lambingu kasuks Keila

Linnavalitsuselt välja mõista.

Tõnu Anton, Indrek Koolmeister, Julia Laffranque