3-3-1-60-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

HALDUSKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-60-07

Otsuse kuupäev

18. oktoober 2007

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Indrek Koolmeister ja Julia

Laffranque

Kohtuasi

Raivo Laasmägi kaebus Rakvere Linnavalitsuse 3. mai 2004. a

korralduse nr 372 tühistamiseks ning 23. jaanuari 2006. a

korralduse nr 66 osaliseks tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 27. aprilli 2007. a otsus haldusasjas

nr 3-06-1600

Menetluse alus Riigikohtus

Pille Suitsu (Suits) ja Rakvere Linnavalitsuse

kassatsioonkaebused

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Rahuldada kassatsioonkaebused.

Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 27. aprilli 2007. a otsus haldusasjas nr 3-06-1600. Jätta

jõusse Tartu Halduskohtu 5. veebruari 2007. a otsus, millega jäeti rahuldamata Raivo

Laasmägi kaebus Rakvere Linnavalitsuse 3. mai 2004. a korralduse nr 372 "Kasutusloa

väljastamine" tühistamiseks ning 23. jaanuari 2006. a korralduse nr 66 "Eluruumi

ümberhindamise akti kinnitamine" osaliseks tühistamiseks.

Tagastada Pille Suitsule ja Rakvere Linnavalitsusele kautsjonid.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Rakvere Linnavalitsuse 3. mai 2004. a korraldusega nr 372 väljastati kasutusluba Rakveres Pikk tn

36-1 ja Pikk tn 36-2 asuvatele Pille Suitsule kuuluvatele ehitise osadele (ehitise osa kasutamise

otstarbe muutmisel) sihtotstarbega - korterid. Nimetatud mitteeluruumide sihtotstarbe muutmise tõttu

eluruumideks kinnitati Rakvere Linnavalitsuse 23. jaanuari 2006. a korraldusega nr 66 elamu

asukohaga Rakveres Pikk 36 ümberhindamise akt.

2. Eelnimetatud ehitises korteriomandeid omav Raivo Laasmägi esitas 25. aprillil 2006 nimetatud

haldusaktide kehtetuks tunnistamise nõudes vaide Rakvere Linnavalitsusele. Raivo Laasmägi leidis,

et need korraldused rikuvad tema kui selle elamu ühe omaniku omandiõigust. P. Suits on

ehitustegevuses väljunud oma reaalomandi piirest ning on seda suurendanud kaasomandisse

kuuluvate ruumide arvel. Korteri Pikk 36-2 reaalossa on ehitatud tualettruum, mille välissein on

ehitatud eemale reaalosa piirest. Võrreldes varasemate inventariseerimisjoonistega on trepikoja

pikkus vähenenud ning pindalade vahe on 1,5 m2. Kuivõrd Pille Suitsule kuuluva eluruumi üldpind

on suurenenud kaasomandisse kuuluvate ruumide arvel, on see väär ka eluruumide ümberhindamise

aktis.

3. Rakvere Linnavalitsuse 26. juuni 2006. a korraldusega nr 565 jäeti vaie rahuldamata. Linnavalitsus

leidis, et Pikk 36 korteri nr 2 reaalosa ei ole suurenenud kaasomandisse kuuluva trepikoja arvel.

Trepikoja pind on vähenenud põhjusel, et tööde käigus on trepikoja ja korteri 2 vaheline sein ehitatud

paksemaks. Tulenevalt korteriomandiseaduse § 2 lg-st 2 on nimetatud sein korteriomanike

kaasomandis. Seega on muudatused toimunud kaasomandi piirides. Vaide esitaja kaasomandiõigust ei

ole vaidlustatud korraldustega rikutud.

4. Raivo Laasmägi esitas 3. augustil 2006 kaebuse Tartu Halduskohtule, milles taotles Rakvere

Linnavalitsuse 3. mai 2004. a korralduse nr 372 ja 23. jaanuari 2006. a korralduse nr 66 tühistamist.

Kaebuse põhjendustes väidetakse järgmist:

1) Pille Suits on ehitustegevuses väljunud oma reaalomandi piiridest ning on seda suurendanud,

ehitades tualettruumi välisseina kaasomandisse kuuluvas ruumis eemale selle endisest asukohast;

seda kinnitab ka asjaolu, et varasemates inventariseerimisjoonistes ja eksplikatsioonis on nimetatud

ruumi pindalaks märgitud 3,1 m2, kuid P. Suitsu poolt linnavalitsusele esitatud joonistes on selle

ruumi pindalaks märgitud 4,1 m2;

2) P. Suitsul puudus õigus ilma kõigi kaasomanike nõusolekuta seina paksemaks ehitada kaasomandis

olevate ruumide arvel. Kaebaja sellist nõusolekut andnud pole;

3) haldusorgan on rikkunud oluliselt menetlusnorme ning seda ulatuses, mis toovad HMS § 58 alusel

kaasa haldusakti tühistamise. Kaebajat kui ühte kaasomanikku pole vastavasse haldusmenetlusse

kaasatud;

4) kuivõrd kasutusloaga on antud kasutusõigus P. Suitsu korteri reaalosale, mis on suurenenud

kaasomandis olevate ruumide arvel, on kasutusluba õigusvastane. Kasutusloa õigusvastasusest

tuleneb ka 23. jaanuari 2006. a korralduse nr 66 õigusvastasus.

5. Rakvere Linnavalitsus vaidles kaebusele vastu. Seletuses esitatud väidetel oli vaidlusega seonduva

ruumi pindala 3,1 m2, pärast remonttöid aga 4,1 m2. Remontööde käigus selles ruumis asunud pliit

lammutati ning pliidi all olnud pind suurendas kasulikku pinda. Ehitustööde käigus on tõepoolest

paksemaks ehitatud trepikoja ja korteri 2 vaheline sein, kuid seina puhul on tegemist elamu

kaasomandis oleva osaga. P. Suitsu omandis olev reaalosa ei ole suurenenud kaasomandi arvel. Seina

paksemaks ehitamise tingis kaebuse esitaja poolt seina lõhkumine 12. detsembril 2003 ning

6. veebruaril 2004. Kaebuse esitaja ei ole näidanud, kuidas või kas üldse rikub korteri 2 ehitustööde

tulemus tema kui kaasomaniku õigusi. Teised elamu omanikud on andnud nõusoleku ehitustöödeks

ega ole vaidlustanud kasutusluba ega eluruumi ümberhindamise akti.

6. Kolmas isik Pille Suits leidis, et kaebus pole põhjendatud. Kolmas isik on ehitanud paksemaks

vaheseina, pole aga suurendanud oma reaalosa pindala. P. Suits väitis, et kaebaja poolt kohtule

esitatud eksplikatsioonid ei ole asjakohased. Tegemist on 1981. a eksplikatsioonidega, kuid uued

eksplikatsioonid koostati 1992. a, mil P. Suits hakkas kaupluse ruumidest kortereid ehitama. Kui

1981. a eksplikatsioonis on esimese korruse suuruseks 180,4 m2 ning majavaldus kokku 553,8 m2,

siis 1992. a eksplikatsioonis on vastavad suurused 182,1 m2 ja 555,5 m2.

7. Tartu Halduskohtu 28. septembri 2006. a määrusega haldusasjas nr 3-06-1600 kaasati kolmandate

isikutena Pikk 36 kaasomanikud Rakvere linn, Anna Ivanova, Viktor Ivanov, Ellen Jürna ja Salme

Toots. Kaasatud isikud ei pidanud oma seletustes kaebust õigeks ja põhjendatuks. Kaasatud

kaasomanikud leiavad, et nende kaasomandist tulenevaid kasutamisõigusi pole piiratud ega

takistatud.

8. Tartu Halduskohtu 5. veebruari 2007. a otsusega haldusasjas nr 3-06-1600 jäeti kaebus

rahuldamata. Kohtu põhjenduste kohaselt:

1) 2003. a aprillis andsid elamu Pikk 36 kaasomanikud, v.a R. Laasmägi, nõusoleku Pille Suitsule

talle kuuluvate mitteeluruumide ümberehitamiseks eluruumideks. Vähemusse jäänud kaasomanikul

on õigus vaidlustada enamuse antud nõusolekut tsiviilkohtumenetluse seadustikuga sätestatud korras.

Asjas ei nähtu, et R. Laasmägi oleks pöördunud sellekohase hagiga tsiviilasju lahendavasse kohtusse;

2) kuna enamik kaasomanikest oli remonttöödeks ja ka eluruumide üldpinna ümberarvestamiseks

nõusoleku andnud, siis Rakvere Linnavalitsusel polnud vajadust ega kohustust pöörduda selles

küsimuses veelkord kaasomanike poole;

3) linnavalitsuse aktid, millega Pille Suitsule anti kasutusluba ning millega kinnitati talle kuuluva

pinna mõttelise osa suurus hoones, ei saa rikkuda Raivo Laasmägi õigusi; P. Suitsu reaalosa ei ole

suurenenud kaasomandis olevate ehitise osade arvel; eeltoodu tõttu on kaebus esitatud avalikes

huvides, mistõttu kohus ei anna hinnangut vaidlustatud haldusaktide õiguspärasusele.

9. Tartu Halduskohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse R. Laasmägi. Apellant taotles Tartu

Halduskohtu otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega rahuldada tema kaebus.

Apellatsioonkaebuses väidetakse järgmist:

1) P. Suitsu tehtud ehitustööd on õigusvastased, kuivõrd need tehti õigusliku aluseta Pikk 36

kaasomandi pindadel;

2) korteriomandiseaduse (KOS) § 16 lg 1 kohaselt on ehituslikust või muust korteriomandi eseme

korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks vaja korteriomanike

kokkulepet, seda ei saa otsustada selle seaduse § 15 lõike 3 kohaselt ega nõuda § 15 lõike 5 järgi.

P. Suitsu tehtud ehitustöödeks oli vajalik kõigi kaasomanike nõusolek ega piisanud üksnes enamuse

nõusolekust;

3) vaidlustatud korraldused puudutasid kaebaja õigusi ning kohus oleks pidanud kaebuse väiteid

käsitlema sisuliselt.

10. Tartu Ringkonnakohtu 27. aprilli 2007. a otsusega apellatsioonkaebus rahuldati. Kohus tühistas

Tartu Halduskohtu 5. veebruari 2007. a otsuse ja tegi uue otsuse, millega rahuldas Raivo Laasmägi

kaebuse ning tühistas Rakvere Linnavalitsuse 3. mai 2004. a korralduse nr 372 ja Rakvere

Linnavalitsuse 23. jaanuari 2006. a korralduse nr 66 Pille Suitsule kuuluva korteri nr 2 üldpinna ja

kõigi korterite mõtteliste osade suuruste osas.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt:

1) asja materjalidest nähtub, et korteri nr 2 vannitoa välissein on ehitatud eemale endise välisseina

asukohast ning seda on tehtud kaasomandis oleva trepikoja arvel; samuti nähtub asja materjalidest

see, et kui varasemates inventariseerimisjoonistes on ruumi pindalaks märgitud 3,1 m2, siis ruumi

ümberehitamise tõttu vannitoaks on esitatud joonistest nähtuvalt sama ruumi pindalaks 4,1 m2;

2) kaasomandisse kuuluva trepikoja seina asukoha muutmine ümberehituse käigus selliselt, et selle

tagajärjel väheneb kaasomandis oleva trepikoja pindala, on suurem ümberkorraldus KOS § 16 lg 1

mõttes; seetõttu pidi selle tegemiseks olema kõigi korteriomanike kokkulepe; sellist kokkulepet ei

sõlminud kõik korteriomanikud;

3) P. Suits on kasutanud korteriomandit viisil, mis takistab kaebuse esitaja kaaskasutust;

4) kuna kasutusloa väljastamine on diskretsiooniotsustus, mis ei tohi kahjustada teiste korteriomanike

omandiõigust ega ka omanike või muude isikute teisi õigusi, oleks vastustaja pidanud eelnevalt välja

selgitama, kas kasutusloa väljaandmine olukorras, kus puudus kõigi kaasomanike nõusolek

ümberehituse tegemiseks, saab olla kooskõlas kehtivate õigusaktidega.

11. Tartu Ringkonnakohtu otsuse peale esitasid kassatsioonkaebused nii Pille Suits kui ka Rakvere

Linnavalitsus. Kassaatorid taotlevad Tartu Ringkonnakohtu otsuse tühistamist ning uue otsuse

tegemist, millega jätta jõusse Tartu Halduskohtu 5. veebruari 2007. a otsus.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS

12. Kassaator Pille Suits leiab järgmist:

1) kohus on jätnud välja selgitamata asja lahendamiseks olulised asjaolud ning hinnanud tõendeid

valikuliselt, millega on rikutud HKMS § 16 lg-te 2 ja 3 nõudeid; sealhulgas ei ole arvestatud

selgitavaid joonised, milles nähtub, et muutunud on üksnes seina paksus, mitte aga remonditud ruumi

pindala;

2) kohus on vääralt kohaldanud KOS § 16 lõiget 1. Nimetatud sätte kohaselt ei ole ehituslikust või

muust kaasomandi eseme korrashoiust suurema ümberkorralduse tegemiseks vaja korteriomanike

kokkulepet, kui asjakohase toiminguga ei kahjustata teiste korteriomanike õigusi üle selle seaduse

§ 11 lõike 1 punktis 1 nimetatud määra. Praegusel juhul oli tegemist kassaatorile kuuluvate ruumide

muutmisega eluruumideks, mille käigus kaebaja tegevusest tingituna ehitati paksemaks üks

korteriomandi reaalosa välisseintest; seetõttu piisas töödeks kaasomanike enamuse otsusest, mis

2003. a vastu võeti;

3) korteriomanike kaasomandis oleva seina mõõtmete suurendamine ei ole käsitatav ühe

kaasomaniku õigusi kahjustavana, sest sein kuulub nende kõigi kaasomandisse; kaasomandis oleva

trepikoja pindala on vähenenud seina paksemaks ehitamise tõttu ehk muudatused on toimunud

kaasomandi piires seda vähendamata.

13. Rakvere Linnavalitsuse kassatsioonkaebuses esitatakse järgmised põhjendused:

1) ringkonnakohus on oluliselt rikkunud kohtumenetluse normi. TsMS § 654 lg 4 kohaselt peab

kohus otsuse põhjendavas osas märkima tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid,

millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. Samuti peab

kohus TsMS § 64 lg-st 5 tulenevalt võtma põhjendatud seisukoha poolte kõigi esitatud faktiliste ja

õiguslike väidete kohta. Ringkonnakohtu vaidlustatud lahend ei vasta nendele nõuetele;

2) ehitustegevust reguleeriv seadusandlus ei reguleeri kaasomanike suhteid kaasomandis oleva asja

kasutamisel ning sellekohased vaidlused tuleb lahendada tsiviilkohtumenetluse korras;

3) ringkonnakohus on ekslikult asunud seisukohale, et praegusel juhul on kohaldatav KOS § 16 lg 1.

P. Suitsu tehtud ehitustöö ei ole kaasomandit puudutav suurem ehitustöö, mis on väljunud ehitusliku

või muu kaasomandi korrashoiuks vajaliku töö piiridest. Tegemist on kaasomandi sellise

kasutamisega, mida võib otsustada kaasomanike enamus.

14. Kolmandad isikud oma vastustes kassatsioonkaebustele peavad kassatsioonkaebusi õigeks ja

paluvad need rahuldada.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

15. Pooled ei vaidle selle üle, et Rakvere Linnavalitsuse 3. mai 2004. a korraldusega nr 372 väljastati

kasutusluba Pille Suitsule kuuluvatele ehitise osadele nende osade kasutusotstarbe muutmise tõttu.

Kasutusluba väljastati mõõdistusprojekti alusel. Nimetatud hooneosa remonditi kooskõlas

Muinsuskaitseameti 23. aprillil 2003 väljastatud loaga nr 259/15, sest tegemist on muinsuskaitsealal

paikneva ehitisega. See luba hõlmas vee- ja kanalisatsiooni väljaehitamist, siseruumide

restaureerimist, põrandate vahetust, sanitaarsõlmede väljaehitamist ning avatäidete restaureerimist.

Asja materjalidest ei nähtu, et remonttööde käigus oleks rikutud eelnimetatud loaga määratud

tingimusi.

16. Ehitusseaduse (EhS) § 33 lg 3 kohaselt kasutusluba väljastatakse, kui ehitis vastab õigusaktidega

ettenähtud nõuetele. Menetlusosalised ei ole väitnud, et kasutusloa objektiks olevad hooneosad ei

vasta korteritele esitatavatele õiguslikele nõuetele. Kolleegium möönab, et ka kasutusotstarbe

muutmisega seonduva kasutusloa väljastamisel peab kasutusloa väljastaja kontrollima, kas ei esine

EhS §-s 34 sätestatud ja vastava kasutusloaga seonduvad kasutusloa väljastamata jätmise alused. Asja

materjalidest nähtuvalt tehti enne kasutusloa väljastamist ehitise osa nõuetekohane ülevaatus, mille

käigus ei tuvastatud kasutusloa väljastamisest keeldumise aluseid. Kasutusloa väljastamise

otsustamisel tuleb vaatamata EhS §-s 34 sõnaselge sätte puudumisele muu hulgas hinnata ka seda,

kas kasutusloa väljastamine ning ehitise või selle osa kasutamine kasutusloaga määratud otstarbel ei

too kaasa kolmandate isikute õiguste ülemäärast riivet või rikkumist. Rakvere Linnavalitsus on

põhjendanud, miks ei too kasutusloa väljastamine, millega ehitise osa lubatakse kasutada korterina,

kaasa teiste kaasomanike õiguste kahjustamist.

17. Kaebaja vaidlustas kasutusloa väljastamise korralduse eelkõige motiivil, et kasutusloa

väljastamisele eelnenud tööde tulemusena vähenes kaasomandis olev hooneosa (trepikoda), milleks

puudus kõigi kaasomanike nõusolek, ning uue seinaosa rajamisega on rikutud kaasomanike

omandiõigust, sh võimalust kasutada kaasomandis ja ühiskasutuses olevat trepikoda panipaigana.

Kaebaja arvates olid vastavad tööd seega õigusvastased ja tema õigusi rikuti. Kolleegium peab

kaebaja kaebeõiguse piiritlemiseks vajalikuks rõhutada, et KOS § 10 lg 2 kohaselt on kaasomanikul

õigus kasutada kaasomandi eset ainuüksi selle otstarbe kohaselt. Märkima peab ka asjaolu, et

nimetatud töödest ja nende käigus oma õiguste väidetavast rikkumisest oli kaebaja teadlik hiljemalt

alates 2003. a detsembrist, kuid ei võtnud kasutusele eraõiguslikke kaitsevahendeid, vaid pöördus

halduskohtusse kasutusloa vaidlustamiseks 2006. a augustis.

Kaasomandi kasutamise, sealhulgas kaasomandi eseme remondi või ehitustegevusega muutmise

õiguslik regulatsioon on eelkõige eraõiguslik. Korteriomandiseaduse § 16 lg 1 kohaselt on

ehituslikust või muust kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema

ümberkorralduse tegemiseks vaja korteriomanike kokkulepet, välja arvatud juhul, kui selle

tegevusega ei kahjustata teiste korteriomanike õigusi üle selle seaduse § 11 lg 1 punktis 1 nimetatud

määra, s.o omandi tavakasutusest tekkivat mõju ületavalt. Remonttöödeks oli nõusoleku andnud

enamik kaasomanikke. Ringkonnakohus on leidnud, et tegemist on nii konkreetse korteriomandi

suurendamisega kui ka kaasomandi vähendamisega, seega suurema ümberkorraldusega KOS § 16

lg 1 tähenduses. Kuid kohus ei ole kaalunud, kas ümberkorraldused ületasid kinnisomandi eseme

ehituslikuks korrasolekuks vajalikke muudatusi.

Kolleegium nõustub kassaatorite väitega, et ringkonnakohtu järeldused ei tugine kõigi asjas kogutud

tõendite uurimisele. Kohus ei ole hinnanud menetlusosaliste väiteid ja nende esitatud tõendeid, mis

osundavad sellele, et kasutusloaga hõlmatud korteriomandi ja ka kaasomandi suurus ei ole muutunud.

HKMS § 16 lg 3 kohaselt peab kohus hindama kõiki tõendeid nende kogumis ja vastastikuses seoses.

Nimetatud nõude rikkumist tuleb lugeda kohtumenetluse normi oluliseks rikkumiseks, mis toob kaasa

kohtuotsuse tühistamise.

18. Asja lahendamisel peab kolleegium määravaks aga järgmist. Kaasomaniku õiguste väidetav

rikkumine seondub selles asjas kaasomandi ulatuse ja kasutusvõimaluste kitsendamisega. Ühe

kaasomaniku tehtud remonttööde käigus asendati trepikoja üks seinaosa ja väidetavalt vähenes

seinaosa paksuse suurendamise tõttu kaasomandis oleva trepikoja pind. Trepikoja pindala

vähenemine riivab kaasomanike õigusi. Kolleegium leiab, et praegusel juhul puudub otsene õiguslik

seos kasutusloa väljastamise ning kaasomandi ulatust või kasutusvõimalusi mõjutavate tööde vahel.

Kaasomandi suurust või selle kasutamise tingimusi ei saanud mõjutada kasutusloa väljastamine, vaid

kirjeldatud tööd trepikojas. Rakvere Linnavalitsus ei ole nendeks töödeks ehitusluba väljastanud.

Kaebaja ei ole kasutusloast eraldi vaidlustanud trepikojas tehtud ümberkorraldusi nende tegemise ajal

või järgselt. Kolleegium on seisukohal, et esitatud kaebuse näol on sisuliselt tegemist kaasomanike

vaidlusega kaasomandi üle. Selliseid vaidlusi ei lahendata halduskohtumenetluse korras. Kasutusloa

vaidlustamine halduskohtus ei võimalda kaebajal saavutada tema taotletavat eesmärki - kaasomandi

ja selle kasutusõiguse kaitset.

19. Eeltoodud asjaoludel tuleb kassatsioonkaebused rahuldada. Kolleegium tühistab Tartu

Ringkonnakohtu 27. aprilli 2007. a otsuse. Jõusse jääb Tartu Halduskohtu 5. veebruari 2007. a otsus.

Kautsjonid tuleb tagastada.

Tõnu Anton, Indrek Koolmeister, Julia Laffranque