3-2-1-72-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-72-07

Otsuse kuupäev

Tartu, 20. juuni 2007. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Peeter Jerofejev ja Henn Jõks

Kohtuasi

Dina Jerõgina (Erygina) hagi Eesti Vabariigi

(Rahandusministeeriumi kaudu), Aleksandr Lebedinski ja

Merike Poudeli vastu tehingute tühisuse tunnustamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 14. veebruari 2007. a otsus tsiviilasjas

nr 2-01-60

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Dina Jerõgina (Erygina) kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Dina Jerõgina (Erygina) (isikukood xxxxxxxxxxx),

esindaja vandeadvokaat Natalia Lausmaa

Kostja Eesti Vabariik (Rahandusministeeriumi kaudu), esindaja

vandeadvokaat Maire Arm

Kostja Aleksandr Lebedinski (isikukood xxxxxxxxxxx)

Kostja Merike Poudel (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Kalev Aavik

Asja läbivaatamise kuupäev

28. mai 2007. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 14. veebruari 2007. a otsus ja Harju Maakohtu

6. oktoobri 2006. a otsus ning saata asi uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Natalia Lausmaale 14. märtsil 2007. a Dina Jerõgina (Erygina)

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Dina Jerõgina (hageja) esitas 15. mail 2001. a Tallinna Linnakohtule hagi Eesti Vabariigi (kostja I)

vastu, milles palus tunnustada 20. mail 1994. a Eesti Erastamisagentuuri ja Aleksandr Lebedinski

(kostja II) sõlmitud riigi vara ostu-müügilepingu tühisust Tallinnas Xxxxxxx xxx xx asuva elamu

müügi osas. 27. septembril 2005. a täpsustas hageja oma nõuet, paludes tunnustada ka kostja II ja

Merike Poudeli (kostja III) 13. oktoobril 1994. a sõlmitud õiguste ja kohustuste üleandmise lepingu ja

samade isikute 10. novembril 1994. a sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust.

Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt kuulusid Tallinnas Xxxxxxx xxx xx asuvad ühiselamu ja

kohvik RAS-ile Elamu. Hageja oli ühiselamus üürnik. 18. juunil 1993. a korraldati nimetatud

riigivara enampakkumine ja 20. mai 1994. a lihtkirjaliku ostu-müügilepinguga müüdi ühiselamu ja

kohviku tervikvara kostjale II kui ühiselamu direktorile. 13. oktoobril 1994. a sõlmisid kostja II ja

kostja III õiguste ja kohustuste üleandmise lepingu, mille järgi kostja III omandas kõik 20. mai

1994. a ostu-müügilepingu esemeks olevad varad ning sellega seotud dokumendid. See leping

kooskõlastati 19. oktoobril 1994. a Eesti Erastamisagentuuriga. 10. novembri 1994. a notariaalse

ostu-müügilepinguga müüs kostja II nimetatud varad (ühiselamu ja majandusblokk) kostjale III.

Hageja leidis, et 20. mai 1994. a lepinguga rikuti tema kui üürniku õigust eluruum erastada. See

leping on vastuolus seadusega ja tühine. Kuivõrd kostja II ei olnud vara seaduslik omanik, ei saanud

ta seda võõrandada. Seega on tühised ka 13. oktoobril 1994. a ja 10. novembril 1994. a sõlmitud

lepingud. Kostja III ei olnud heauskne omandaja, sest ta teadis, et üürnikul oli eluruumi erastamise

eesõigus.

2. Kostjad hagi ei tunnistanud ja vaidlesid sellele vastu.

Kostja I leidis, et hageja ei saa esitatud hagiga realiseerida oma õigust eluruumi erastamiseks, kuna

selleks tuli esitada taotlus hiljemalt 1. märtsiks 1995. a. Praeguseks on ühiselamu ümber ehitatud

hotelliks. Erastamisleping sõlmiti vastavalt Tallinna Linnakohtu 19. novembri 1993. a otsusele.

Hageja ei ole vaidlustanud ühtegi selle lepingu sõlmimise aluseks olnud erastamistoimingut.

Lepingud on kooskõlas sel ajal kehtinud seadustega. Ka juhul, kui 20. mai 1994. a leping oleks

tühine, ei muudaks see automaatselt tühiseks kostja II ja kostja III sõlmitud lepingut. Pealegi ei saa

hageja vaidlustada lepingut, mille pooleks ta ise ei ole. Ühiselamus asuvad ruumid ei olnud

eluruumide erastamise seaduse mõttes eluruumid. Eluaset ühiselamus ei käsitatud korterina.

Hagejaga 26. juulil 1993. a sõlmitud üürilepingu kohaselt oli lepingu objektiks eraldi tuba

elamispinnaga 14 m2 ilma abiruumideta, mitte aga elamu või korter. Ühiselamu erastamine kuulutati

välja 4. juunil 1993. a, seega enne hagejaga üürilepingu sõlmimist. Sellest, et hagejal oli ühiselamus

elukoht ka enne erastamisprotsessi algust, ei saa järeldada, et hageja kasutas juba sel ajal tuba

üürilepingu alusel.

Kostja III leidis, et hageja nõuet ei saa menetleda, sest vaidlustatud tehingutega ei ole hageja

seadusega kaitstud õigusi ega huve rikutud.

3. Alates 1. jaanuarist 2006. a menetles asja Harju Maakohus, kes jättis 6. oktoobri 2006. a otsusega

hagi rahuldamata. Maakohus tühistas 15. mai 2001. a määrusega hagi tagamise abinõuna rakendatud

käsutamise keelumärke hooneregistris Tallinnas Xxxxxxx xxx xx asuvale hoonele.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuli kostjal I 4. juunil 1993. a väljakuulutatud ühiselamu

enampakkumisel arvestada 29. mail 1993. a jõustunud eluruumide erastamise seaduse (EES) sätetega.

Selles seaduses reguleeriti riigi, kohalike omavalitsuste ja teiste seadusega määratud erastamise

kohustatud subjektide omanduses olevate elamute ja korterite erastamisel tekkivaid suhteid ja määrati

kindlaks erastamise objekt, subjektid, tingimused ning kord.

Toimiku materjalide kohaselt sõlmiti 26. juulil 1993. a hageja abikaasa kui üürnikuga üürileping

ühiselamus asuva toa nr xxx suurusega 14 m2 kasutamiseks. Kostjad ei ole vaidlustanud hageja

väiteid, et ta kasutas alates sellest ajast tuba suulise üürilepingu alusel. See on tõendatud ka

majaelanike nimekirjadega, väljavõttega rahvastikuregistrist ja osaliselt üürikviitungitega. Kostjate

vastuväited selle kohta, et kirjalikku üürilepingut ei olnud enne 26. juulit 1993. a, ei ole

tõsiseltvõetavad. Sellel ajal üürisuhteid reguleerinud seadustest ei tulenenud, et üürilepingu kirjaliku

vormi järgimata jätmisel on see tühine. Seega võis hageja olla eluruumi erastamise subjektiks

vaatamata sellele, et tal puudus kirjalik üürileping. EES § 3 lg 1 kohaselt on erastamise objektiks

elamu või korter koos sellele vastava muu osaga ehitisest või ehitamisjärgus olev elamu või korter,

mis on riigi äriühingu omandis (edaspidi eluruum) või kohaliku omavalitsusüksuse või aktsiaseltsi,

kelle kõik aktsiad kuuluvad kohalikule omavalitsusele, omandis. Viidatud seaduse tekstist nähtub, et

mõiste "eluruum" erastamissuhete objektina eluruumide erastamise seaduse mõttes hõlmas kahte liiki

eluruume: elamuid ja kortereid koos neile vastava muu osaga ehitisest. Mõistet "eluruum" eluruumide

erastamise seaduse mõttes ei saa käsitada samaselt "eluruumi" mõistega elamusuhete objektina

elamuseaduse (ES) mõttes. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 3 järgi tuleb seaduse sätet

tõlgendada koos seaduse teiste sätetega, lähtudes seaduse sõnastusest, mõttest ja eesmärgist. ES § 2

lg 1 järgi loeti elamusuhete objektina eluruumiks nii elamu, korter kui ka muu omaette ruum, mis

koosnes ühest või mitmest toast. Kui seadusandja soovinuks sama laialt sisustada eluruumi mõistet ka

eluruumide erastamise seaduses, siis oleks seda seaduses sõnaselgelt väljendatud. Eluruumi mõiste

erinev sisu viidatud seadustes tuleneb nende seaduste erinevast eesmärgist. ES § 1 sätestas, et

elamuseadus reguleerib suhteid, mis tekivad eluruumide alaliseks elamiseks andmisel ja kasutamisel.

EES §-de 1 ja 2 kohaselt reguleerib seadus suhteid elamute ja korterite erastamisel, andes isikutele

võimaluse omandada muu hulgas nende üüritud eluruumid ja tagada selle kaudu elamute parem

hooldamine ja säilimine. Tuba ühiselamu mõistes on võimalik kasutada üürilepingu alusel elamiseks,

kuid seda ei ole võimalik käsitada iseseisva eluruumina tsiviilkäibes. Eeltoodust tulenevalt ei ole

tõendatud, et hageja kasutatud tuba ühiselamus saaks lugeda erastamise objektiks EES § 3 lg 1

mõttes. Seega ei ole vaidluse lahendamisel tähtsust ka sellel, et hageja kasutas ühiselamutuba

üürisuhte alusel. Hageja ei olnud ühiselamu ja kohviku erastamise ajal erastamise õigustatud subjekt

EES § 4 mõttes.

20. mai 1994. a erastamislepingu sõlmimisel ei rikkunud pooled eluruumide erastamise seaduse

sätteid. Seega ei ole alust tunnustada selle lepingu tühisust vastuolu tõttu seadusega. Kuna tõendatud

pole, et erastamistehing on vastuolus eluruumide erastamise seadusega, ei saanud ka 13. oktoobril

1994. a ja 10. novembril 1994. a erastatud riigivara edasi võõrandamise tehingud rikkuda hageja

õigusi ja huve ning hagi tuleb ka nende osas jätta rahuldamata. Tulenevalt eeltoodust ei ole vaja

analüüsida nende tehingute kohta hageja esitatud väiteid.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Hageja leidis, et eluruumide erastamise seaduse alusel on

eluruumide erastamise õigus kõigil isikutel, kes kasutavad eluruumi üürilepingu alusel. Erastatavaks

eluruumiks võib olla ES § 2 lg-s 1 märgitud omaette ruum, mis on elamusuhte objektiks. Kuigi

üürilepingus on selle lepingu objekti nimetatud omaette toaks, on kohtule esitatud hulgaliselt

ehitustehnilist dokumentatsiooni, mis tõendab, et üürilepingu objekt sisaldas endas kõike vajalikku

(sanitaarblokk vanni, tualeti ja kraanikausiga) kasutamiseks omaette eluruumina.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 14. veebruari 2007. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja

apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ning tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 654 lg-st 6 ei korranud maakohtu põhjendusi. Maakohus leidis õigesti, et 20. mai 1994. a

lepinguga ei rikutud hageja õigust erastada tema kasutuses olnud eluruum, sest eluruumide erastamise

seaduse kohaselt tal seda õigust ei olnudki. EES § 3 ei saa tõlgendada laiendavalt ja käsitada

erastamise objektina ka ühiselamu tuba. Kui seadusandja oleks soovinud käsitada erastamise

objektina igasugust eluruumi, mis võis olla üürilepingu esemeks elamuseaduse alusel, oleks ta seda

eluruumide erastamise seaduses ka sõnaselgelt väljendanud. Hageja väide, et üürilepingu esemeks ei

olnud vaid ühiselamu tuba, on vastuolus esitatud kirjaliku üürilepinguga, mille järgi on üürilepingu

esemeks eraldi tuba suurusega 14 m2. Kui sarnaseid tubasid on hiljem ka erastatud, ei tulene sellest

EES § 3 laiendava tõlgendamise kohustust. Kuivõrd tõendatud ei ole 20. mai 1994. a lepingu

vastuolu eluruumide erastamise seaduse sätetega, ei riku ka erastatud riigivara edasi võõrandamise

lepingud hageja õigusi ega huve. Maakohus jättis õigesti hagi rahuldamata, analüüsimata nende

tehingute kohta hageja esitatud väiteid.

Nõustuda ei saa apellatsioonkaebuse väitega, et riigivara erastamisega kostjale II rikuti hageja

põhiseaduse §-s 33 sätestatud õigust kodu puutumatusele. Eluruumide erastamise seadus kui

erastamise eriseadus määratleb, milline eluruum on erastamise objektiks. Osal isikutel ei tekkinud

eluruumide erastamise seaduse jõustumisega õigust erastada nende kasutuses olev eluruum.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale kohtule

uueks arutamiseks.

Ringkonnakohus tõlgendas vääralt EES § 3 lg-t 1, kui leidis, et hageja eluruum ei olnud erastamise

objektiks. Viidatud säte ei ole päris üheselt mõistetav, sest ühes sättes viidatakse nii eluruumile kui ka

korterile ja elamule. Sellisel juhul ei tohi tulenevalt põhiseaduse §-st 12 kohaldada hageja suhtes EES

§ 3 sätteid kitsendavalt. EES § 3 lg-s 5 on märgitud, milliseid eluruumi üürilepingu alusel

kasutatavaid eluruume ei erastata. Hageja kasutuses oleva eluruumi (ühiselamutuba) määratlust selles

loetelus ei ole. Vaidlusalune eluruum moodustas ehituslikult omaette sissepääsuga teistest

eluruumidest eraldatud üksuse, mida on võimalik kasutada tsiviilkäibes. 14 m2 suuruse toa juurde

kuulus omaette kasutatav WC koos vannitoaga, esik ja abiruum. Projekti kohaselt kuuluvad toa

sisustuse hulka seinakapid, mida on võimalik kasutada kööginurgana.

Ringkonnakohus rikkus menetlusõiguse norme, kui jättis tähelepanuta apellatsioonkaebuse väited

selle kohta, et 20. mai 1994. a leping on notariaalse vormi järgimata jätmise tõttu tühine.

7. Vastustes kassatsioonkaebusele leidsid kostja I ja kostja III, et ringkonnakohus on teinud asjas

seadusliku ja põhjendatud otsuse, ja palusid jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Tulenevalt TsMS § 692 lg 5 teisest lausest tuleb

lisaks ringkonnakohtu otsusele tühistada ka maakohtu otsus ja asi tuleb saata uueks arutamiseks

Harju Maakohtule.

9. Kolleegium nõustub kohtute seisukohaga, et vaadeldavas asjas tuli kostjate I ja II vahel 20. mail

1994. a riigi vara ostu-müügilepingu sõlmimisel lähtuda eluruumide erastamise seaduse sätetest.

Eluruumide erastamise seadus võeti vastu 6. mail 1993. a ja see jõustus 29. mail 1993. a. Kõnealuse

riigivara enampakkumise teade avaldati ajalehes 4. juunil 1993. a ja enampakkumine toimus

18. juunil 1993. a. Seega tuli lepingupooltel arvestada EES § 3 lg-ga 1, mis sätestas, et eluruumide

erastamise seaduse järgi on erastamise objektiks elamu või korter koos sellele vastava muu osaga

elamust või ehitusjärgus olev elamu või korter, mis on riigi, kohaliku omavalitsuse, Eesti Vabariigi

põllumajandusreformi seaduse paragrahvis 3 sätestatud põllumajandusreformi kohustatud subjekti

või seaduse "Kooperatiivsete, riiklik-kooperatiivsete ja ühiskondlike organisatsioonide vara

taasriigistamise ja erastamise kohta" paragrahvis 2 sätestatud taasriigistamise kohustatud subjekti

omanduses, olenemata sellest, missuguse juriidilise isiku valduses (bilansis) see on või kelle

vahendite arvel see on ehitatud. EES § 3 lg 1 kehtiva sõnastuse kohaselt on erastamise objektiks

elamu või korter koos sellele vastava muu osaga ehitisest või ehitusjärgus olev elamu või korter, mis

on riigi või riigi äriühingu omandis või kohaliku omavalitsusüksuse või aktsiaseltsi, kelle kõik

aktsiad kuuluvad kohalikule omavalitsusüksusele, või osaühingu, kelle ainuke osa kuulub kohalikule

omavalitsusüksusele, omandis.

10. Kohtud leidsid, et hageja kasutatud tuba ei olnud erastamise objektiks eluruumide erastamise

seaduse mõttes. Selle järelduse tegemisel on kohtud kohaldanud vääralt EES § 3 lg-t 1 ning jätnud

ekslikult kohaldamata asjas tähtsust omavad sätted.

EES § 3 lg 1 kohaselt loetakse erastamise objektiks elamu või korter koos sellele vastava muu osaga

elamust. EES § 3 lg 4 järgi erastatakse muu hulgas üürilepingu alusel kasutatavad eluruumid. EES § 3

lg-s 5 märgitakse muu hulgas, et tööandjate eluruume ei erastata.

Esmalt järeldab kolleegium eeltoodud sätetest, et erastamise objektina eluruumide erastamise seaduse

tähenduses mõistetakse üürilepingu esemeks olevat eluruumi. Kohtud leidsid ekslikult, et eluruumi

mõistet eluruumi erastamise seaduse mõttes ei saa sisustada elamuseaduse sätetele tuginedes.

Tulenevalt EES §-st 2 on seatud eluruumide erastamise eesmärgiks võimaldada isikutele nende poolt

üüritud eluruumide (kui elamusuhete objektide) omandamine. ES § 2 kohaselt on elamusuhete

objektiks eluruum ja selleks loetakse elamut või korterit, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Sama

paragrahvi lg 4 järgi võib elamusuhete objektiks olla ka muu omaette ruum, mis vastab eluruumile

kehtestatud nõuetele. Hageja selgitas apellatsioonkaebuses (toimiku II kd, lk-d 362-363), et ta kasutas

tuba suurusega 14 m2, mille juurde kuulus sanitaarblokk (vann, tualett, kraanikauss), ning eeltoodu

nähtub toimikusse lisatud plaanidelt ja ka ühiselamu tehnilisest dokumentatsioonist.

EES § 3 lg 5 p 1 järgi ei ole erastamise objektiks tööandja eluruum. Tööandja eluruumi kasutamist

reguleeriti ES §-des 58!60. ES § 68 sätestas, et teenistuslikke eluruume ja ühiselamuid omavatel või

kasutavatel juriidilistel isikutel tuli esitada hiljemalt 1992. aasta 1. juuniks asukohajärgsele valla- või

linnavalitsusele ettepanekud nende tunnistamiseks tööandja eluruumideks vastavalt elamuseaduse §-

le 58. Teenistuslikele eluruumidele ja ühiselamutele, mida ei ole arvatud tööandja eluruumide hulka,

kohaldatakse alates 1992. aasta 1. juulist elamuseaduse IV osa 2. peatüki sätteid (s.o eluruumi

kasutamist üürilepingu alusel reguleerivaid sätteid) ning neis elavate üürnikega loetakse eluruumi

üürileping sõlmituks viieks aastaks. Seega anti teenistuslikke eluruume ja ühiselamuid omavatele või

kasutavatele juriidilistele isikutele tähtaeg eluruumide tööandja eluruumideks tunnistamise

ettepanekute esitamiseks. Selle nõude täitmata jätmisel ei loetud nimetatud eluruume tööandja

eluruumide hulka. Kohtud on jätnud viidatud sätte tähelepanuta. Seetõttu ei ole asjas tuvastatud, kas

RAS Elamu (Tallinna Majaehituskombinaat), kes omas ühiselamuna kasutatavaid ruume, esitas

tähtaegselt (s.o hiljemalt 1. juuniks 1992. a) asukohajärgsele kohaliku omavalitsuse organile

ettepaneku nimetatud ruumide tööandja eluruumideks tunnistamise kohta ja kas nimetatud ruumid

arvati tööandja eluruumide hulka.

11. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel anda kostjale I võimalus esitada tõendeid ES §-s 68

sätestatud nõuete täitmise kohta ja otsustada sellest tulenevalt, kas hageja kasutuses olev tuba on

tööandja eluruum või üürilepingu alusel kasutatav eluruum. Juhul kui RAS Elamu (Tallinna

Majaehituskombinaat) on täitnud viidatud paragrahvis sätestatud kohustuse ja hageja kasutuses olnud

tuba tunnistati tööandja eluruumiks, siis ei olnud kõnealune tuba EES § 3 lg 5 p 1 järgi erastamise

objektiks. Juhul kui tuvastatakse, et vastavat ettepanekut ei olnud esitatud ja tööandja eluruumiks

arvamist ei otsustatud, tuleb ka neid eluruume, mis asusid varem ühiselamus, käsitada ES § 68 järgi

alates 1. juulist 1992. a tavaliste üürilepingu alusel kasutatavate eluruumidena ning need eluruumid

on EES § 3 lg 1 järgi erastamise objektiks.

Samuti tuleb maakohtul esitatud tõendite ning poolte väidete alusel hinnata, kas hageja oli EES § 4

kohaselt eluruumi erastamise õigustatud subjektiks ning kas ta on §-s 5 sätestatud nõudeid järgides

esitanud avalduse eluruumi erastamiseks.

12. Kui asja lahendamisel selgub, et 20. mai 1994. a riigi vara ostu-müügilepinguga on rikutud hageja

õigust erastada tema kasutuses olnud eluruum, tuleb maakohtul analüüsida hageja ja kostjate väiteid

vaidlustatud tehingute kehtivuse kohta.

Asjas on kostja I ja kostja II samaaegselt vara ostu-müügilepinguga sõlminud kokkuleppe

omandiõiguse üleandmiseks (lepingu p-d 2.2 ja 10.1). Riigikohus on oma lahendites korduvalt (vt nt

28. novembri 2001. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-95-01 (RT III 2001, 33, 351)) asunud seisukohale, et

eluruumide erastamise kohustatud subjekti poolt erastatava eluruumi omandiõiguse üleandmise

kokkulepe (asjaõigusleping) isikuga, kes ei ole eluruumi erastamise õigustatud subjekt, tuleb lugeda

EES § 3 lg 11, § 4 lg 1 ning § 5 lg 1 rikkumise tõttu tühiseks. Enne 1. juulit 2002. a kehtinud TsÜS

§ 66 lg 3 järgi oli tühine tehing kehtetu algusest peale. Kui hageja erastamisõigust on rikutud, ei

tekkinud kostjal II omandiõigust asjale. Samas lahendis on Riigikohus selgitanud, et järgnevad

omandiõiguse üleandmise kokkulepped pole tühised seetõttu, et omandiõigus anti üle asjale, mis

seaduse järgi tuli erastada. Kostja II ja kostja III sõlmisid 13. oktoobril 1994. a õiguste ja kohustuste

üleandmise lepingu ja 10. novembril 1994. a lepingu, mille p-s 6 sätestati ka kokkulepe asja

omandiõiguse üleandmiseks. Juhul kui kostja II ei saanud asja omanikuks, oli kostjal III võimalik

saada selle omanikuks vaid siis, kui ta oli kostja II võõrandamisõiguse suhtes heauskne mitte ainult

asjaõiguslepingu sõlmimise ajal, vaid ka asja üle valduse kui tegeliku võimu saamise ajal (vt

Riigikohtu 23. märtsi 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-05 (RT III 2005, 11, 113), p 15).

Maakohtul tuleb seega analüüsida ka hageja väiteid kostja III pahausksuse kohta. Kui kostja III ei ole

omandanud elamut heausksena, on selle omanikuks endiselt eluruumide erastamise kohustatud

subjekt.

13. Maakohus tuvastas, et hoone, milles asus hageja kasutuses olnud tuba, on suuremas osas ümber

ehitatud hotelliks ning vaidlusalust tuba ei ole võimalik hoonest "lahutada", et võimaldada selle

erastamine. Kui see on nii, on hagejal sellises olukorras õigus taotleda vastavate eelduste esinemisel

kahju hüvitamist tema erastamisõigust rikkunud kostjatelt I ja II (vt ka Riigikohtu 5. juuni 2006. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-06 (RT III 2006, 23, 210), p 22; Riigikohtu viidatud otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-95-01).

14. Kolleegium ei nõustu kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus rikkus menetlusõiguse

norme. Tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ei pea ringkonnakohus oma otsust põhjendama, kui ta jätab

esimese astme kohtu otsuse muutmata ja järgib esimese astme kohtu põhjendusi. Maakohus tuvastas,

et hageja õigust tema kasutuses olnud toa erastamisele ei ole rikutud, ning ei pidanud seetõttu

vajalikuks käsitleda poolte väiteid ja vastuväiteid (sh väiteid 20. mai 1994. a lepingu tühisusest

vorminõude rikkumise tõttu), mis asja lahendamisel tähtsust ei oma. Ringkonnakohus nõustus

maakohtu põhjendustega neid kordamata.

15. Kolleegium märgib, et 20. mai 1994. a riigi vara ostu-müügilepingu alusel ei erastatud

vaidlusalust hoonet eluruumide erastamise seaduse alusel. Seega ei ole hageja viited EES § 12 lg 3

rikkumisele asjakohased. Viidatud lepingu p 1.2 järgi sõlmiti 20. mai 1994. a leping, lähtudes

omandireformi aluste seaduse ja selle seaduse rakendamisotsuse, seaduse "Riiklike ja

munitsipaalettevõtete erastamise kohta", Vabariigi Valitsuse 13. juuli 1992. a määrusega nr 203

kehtestatud "Vara erastamise ja välismaalastele rentimise korra", erastamisseaduse § 35 lg 2 ja

Tallinna Linnakohtu 19. novembri 1993. a otsuse nõuetest.

16. Eluruumide erastamise seadus tunnistas alates 29. maist 2003. a kehtetuks 16. aprillil 1992. a

vastuvõetud ja 1. juulil 1992. a jõustunud Eesti Vabariigi riiklike ja munitsipaaleluruumide erastamise

seaduse. Viidatud seaduse § 3 lg 5 sätestas muu hulgas, et teenistuslikke ja ühiselamutena

kasutatavaid eluruume ei erastata. Seega ei erastatud selle sätte järgi teenustuslikke eluruume ja

ühiselamuna kasutatavaid eluruume. Tööandjatel oli ES § 68 järgi õigus taotleda ühiselamutes

asuvate eluruumide arvamist tööandja eluruumide hulka (vt käesoleva otsuse p 10).

Tambet Tampuu, Peeter Jerofejev, Henn Jõks