3-2-1-70-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-70-07

Otsuse kuupäev

Tartu, 19. juuni 2007. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Henn Jõks, liikmed Lea Laarmaa ja Jaak Luik

Kohtuasi

Olev Kala hagi Osaühingu KAPITALI INVEST ja Osaühingu

KINNISVARABÜROO UUS MAA vastu 80 000 krooni

saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 5. märtsi 2007. a otsus tsiviilasjas nr 2-04-

1251

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Olev Kala kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Olev Kala (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Anu Pärtel.

Kostjad Osaühing KAPITALI INVEST (registrikood xxxxxxxx),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Leonid Tolstov, ja Osaühing

KINNISVARABÜROO UUS MAA (registrikood xxxxxxxx).

Asja läbivaatamise kuupäev

28. mai 2007. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 5. märtsi 2007. a otsus ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Osaühingule Advokaadibüroo In Jure 5. aprillil 2007. a Olev Kala

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 800 (kaheksasada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Olev Kala esitas Tartu Maakohtule hagi Osaühingu KAPITALI INVEST (kostja I) ja Osaühingu

KINNISVARABÜROO UUS MAA (kostja II) vastu 80 000 krooni saamiseks.

Hagiavalduse kohaselt soovis hageja osta kostjale I kuuluva Tartus Tervishoiu 13 asuva kinnistu, et

sinna oma kodu rajada. Hageja ja kostja I sõlmisid 23. veebruaril 2004. a kostja II vahendusel

broneerimislepingu, millega kinnitasid, et soovivad hiljemalt 25. märtsil 2004. a sõlmida kinnistu

notariaalse ostu-müügilepingu, müügihinnaks 330 000 krooni. Müüja süül notariaalse ostu-

müügilepingu sõlmimata jäämisel kohustus müüja tasuma broneerijale kogu broneerimistasu ja

leppetrahvi 20 000 krooni. Pärast broneerimislepingu sõlmimist sõlmis hageja töövõtulepingu, mille

alusel tehti kinnistule 60 000 krooni eest projekteerimistöid.

15. märtsil 2004. a teatas kostja II hagejale, et kostja I loobub broneerimislepingut täitmast, ei müü

hagejale kinnistut ning tagastab hagejale broneerimistasu. 18. märtsil 2004. a pöördus hageja kostja I

poole, paludes broneerimislepingut täita või tasuda leppetrahv hageja arveldusarvele. Vastuseks

teatasid kostja I esindajad, et broneerimisleping on kinnisasja ostu-müügi eelleping, mis on

asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 järgi seaduses

sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu tühine.

Hageja esitas 3. mail 2004. a kostjale I ja 28. mail 2004. a kostjale II avalduse broneerimislepingu

tühistamise kohta eksimuse tõttu. Hageja sõlmis lepingu heauskselt teadmises, et tegemist on

broneerimislepinguga. 22. märtsil 2004. a ilmnes, et kostja I käsitab lepingut ostu-müügilepingu

eellepinguna, mis pidanuks olema sõlmitud notariaalses vormis. Hageja oli lepingu sõlmimisel

teadmises, et lepingu sõlmimisega kohustub kostja I mitte müüma kinnistut kellelegi teisele peale

hageja. Hageja tegutses broneerimislepingu sõlmimise ajal ja selle sõlmimise järgselt teadmises, et tal

on õigus kinnistut osta. Hagejal tekkis broneerimislepingu tühistamise tõttu töövõtulepingu alusel

tehtud projekteerimistööde eest tasumisega varaline kahju 60 000 krooni ja põhjendatult loodetud

heaolu loomise võimaluse kaotuse tagajärjel mittevaraline kahju 20 000 krooni.

2. Kostja I vaidles hagile vastu. Hagejale ei ole kostja I tegevuse tõttu varalist kahju tekkinud. Pärast

23. veebruari 2004. a eellepingu sõlmimist tekkis kostjal I põhjendatud kahtlus, et hageja ei suuda

talle tasuda kokkulepitud hinda 330 000 krooni ja seetõttu võib jääda notariaalne leping hagejast

tulenevatel asjaoludel sõlmimata. Ta ei soovinud riskida sellega, et üks kuu pärast eellepingu

sõlmimist selgub müügilepingu sõlmimisel, et hageja ei suuda kinnisasja osta. Kuna eelleping oli

sõlmitud vorminõudeid rikkudes, siis kostja I õigusnõustajad selgitasid hagejale, et isegi kui hageja

jätab kinnisasja ostmata, ei kaasne temale sellega mingeid sanktsioone ning kostja I peab saadud

broneerimistasu talle igal juhul tagastama. Seetõttu müüs kostja I kinnisasja kolmandale isikule, kes

oli nõus kohe sõlmima notariaalse ostu-müügilepingu ning tasuma kogu müügihinna. Kostja I

tagastas viivitamatult hagejale broneerimistasu.

Hageja 3. mail 2004. a esitatud tühistamisavaldus on alusetu. Kostjad ei ole hagejat lepingu liigi ega

vormi osas eksitanud. Lepingust oli selgelt näha, et see on suunatud kinnisasja ostu-müügilepingu

sõlmimisele ning sellest oli ka hageja teadlik. Asjaolu, et leping oli pealkirjastatud kui

broneerimisleping, ei muuda seda kehtivaks. Seega ei saa hageja oma väidetava eksimuse alusel

lepingut ühepoolselt tühistada ega nõuda kahju hüvitamist TsÜS § 101 lg-le l tuginedes.

Hageja ei olnud 23. veebruari 2004. a seisuga projekteerimislepingut sõlminud ning sellest tulenevalt

ei ole hagejale ka reaalset kahju tekkinud. Vastav leping on sõlmitud tagantjärele kuupäevaga,

eesmärgiga esitada kostja I vastu kahjunõue. Projekteerimislepingus ei märgitud konkreetseid töid,

mida projekteerija pidi tegema. Kui hageja oleks asunud juba eellepingu sõlmimise päeval tellima

projekteerimistöid kõnesolevale kinnisasjale elamu ehitamiseks, siis oleks ta sellest ka müüjat

kindlasti teavitanud. Isegi kui hageja suudab tõendada, et ta tõepoolest sõlmis 23. veebruaril 2004. a

projekteerimislepingu ning on kandnud sellepärast väidetavalt kahju, siis tuleb kahjunõue jätta

rahuldamata seetõttu, et kahju tekitamises puudub kostja I süü. Kostjale I ei olnud eellepingu

sõlmimisel ega kinnisasja võõrandamisel kolmandale isikule teada, et hageja on väidetavalt kandnud

kulutusi projekteerimise tõttu. Kuna hageja ei teavitanud kostjat I projekteerimistöödest, eeldas kostja

I heauskselt, et kinnisasja müük kolmandale isikule ei tekita hagejale kahju.

Hageja moraalse kahju nõue on alusetu. Hageja esitas teadvalt valeväiteid kodu rajamise kavatsuse

ning selle purunemise kohta. Kinnistusraamatu väljatrükkidest nähtub, et hageja on olnud vähemalt

kuue erineva krundi omanik ning on need pärast lühiajalist omamist edasi müünud. See tõendab, et

hageja on tegelikkuses kinnisvaraarendaja, kelle eesmärgiks oli ka praegusel juhul krundi

täisehitamine ning selle edasimüümine.

3. Kostja II vaidles samuti hagile vastu. Kostja II ei vastuta hagejale kahju tekitamise eest, sest ta ei

ole 23. veebruaril 2004. a sõlmitud lepingu pool, kellelt saaks TsÜS § 101 lg 1 alusel kahju

hüvitamist nõuda. Hageja väited kinnistu ostmise võimalikkuse kohta on paljasõnalised. Tõendamata

on hageja väited ka tekkinud kahju kohta. Hagejal on võimalik kasutada projekteerimise tulemusel

valminud eskiislahendusi oma kodu rajamisel ka teistele kinnistutele. Samuti on alust arvata, et

23. veebruaril 2004. a sõlmitud projekteerimisleping on näilik, sest selle kohaselt tuli ehitise projekt

üle anda 1. märtsil 2004. a, s.o 8 päeva jooksul. Ei ole tõenäoline, et sellise ajaga on võimalik teha

projekt, mis vastaks tellija ettekujutusele tema kodust. Hageja ei ole tõendanud mittevaralise kahju

olemasolu.

4. Tartu Maakohus jättis 11. mai 2006. a otsusega hagi rahuldamata.

Otsuse põhjenduste kohaselt on 23. veebruaril 2004. a sõlmitud leping kinnistu omandamise

eelleping, mis on vorminõuete järgimata jätmise tõttu võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 2, AÕS § 119

lg 1 ja TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine.

Erandina saab broneerimisleping kõne alla tulla, kui tasu makstakse üksnes kinnisasja broneerimise

eest, st selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müü. Sellisel

juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada.

Vaatamata sellele, et broneerimislepingu p 7 kohaselt kohustus kostja I kuni kinnistu hagejale

võõrandamiseni seda kolmandatele isikutele mitte võõrandama, pantima või muul viisil koormama,

samuti mitte pidama sellealaseid läbirääkimisi, on lepingu põhiolemuseks siiski esmajoones kinnistu

omandamine.

Lepingu p 1 kohaselt pooled kinnitavad ja tõendavad, et soovivad sõlmida müüjale kuuluva kinnistu

notariaalse ostu-müügilepingu. Lepingu p 2 kohaselt käsitavad pooled lepingus kirjapandud sätteid

edaspidi sõlmitava ostu-müügilepingu kohustuslike tingimustena. Lepingu p 3 kohaselt on kinnisvara

müügihind 330 000 krooni. Lepingu p 3.1 kohaselt tasub broneerija müüjale broneerimissummana

20 000 krooni kahe pangapäeva jooksul pärast lepingu allkirjastamist ning lepingu p 3.2 kohaselt

310 000 krooni notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimisel. Lepingu p 8 II kohaselt peab notariaalne

ostu-müügileping olema sõlmitud hiljemalt 25. märtsil 2004. a. Lepingu p-d 11 ja 12 näevad ette

leppetrahvi juhuks, kui notariaalne ostu-müügileping jääb sõlmimata. Eeltoodud lepingusätetest

ilmneb, et leping on suunatud kinnisasja omandamisele.

Kuna leping on tühine, ei oma tähtsust, et hageja tühistas lepingu, ning puudub vajadus võtta

seisukoht hageja väidete kohta, mis puudutavad lepingu tühistamist eksimuse tõttu. Hageja nõudis

lepingu tühistamisega tekkinud kahju hüvitamist TsÜS § 101 lg 1 alusel. Tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 5 lg 2 järgi määrab pool ise, millised asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks

esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Hageja ei ole eraldi asjaoludena välja toonud, et

talle võidi kahju tekitada nt lepingueelsete läbirääkimiste käigus või lepingu tühisuse tõttu. Seetõttu

tuleb jätta hagi rahuldamata.

5. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse materiaalõiguse normi ebaõige

kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada ning teha uue otsuse, millega

mõista kostjatelt hageja kasuks solidaarselt välja 80 000 krooni. Kohus jättis tuvastamata, et ta

tühistas broneerimislepingu ja tühistamise aluseks oli eksimus, st ta ei teadnud, et kostjate tahe oli

sõlmida tühine eelleping vaid arvas, et poolte tahe oli suunatud kehtiva broneerimislepingu

sõlmimisele. Kahju tekkis hagejale kostjate pahauskse käitumise tõttu. Leping on osadeks jagatav ja

võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka ilma tühise osata.

6. Kostja I vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Kostja II kirjalikku vastust apellatsioonkaebusele ei

esitanud.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tartu Ringkonnakohus jättis apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata,

leides, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.

Maakohus on asjas esitatud tõendite põhjal õigesti leidnud, et 23. veebruaril 2004. a sõlmitud

broneerimisleping on kinnistu omandamise eelleping, mis on vorminõuete järgimata jätmise tõttu

tühine. Tulenevalt sellest ei oma õiguslikku tähendust asjaolu, et hageja tühistas lepingu eksimuse

motiivil.

Asjaoludest nähtuvalt oli leping tervikuna suunatud kinnistu võõrandamisele tulevikus. Hageja

makstav nn broneerimistasu 20 000 krooni oli lepingu p-st 3 tulenevalt ette nähtud kokkulepitud

ostuhinna osaliseks tasumiseks. Seega ei ole tehing osadeks jagatav selliselt, et see sisaldaks

üheaegselt nii broneerimis- kui ka kinnistu müügi eellepingut. Eeltoodust tulenevalt on maakohus

õigesti leidnud, et hagejal ei saa olla tekkinud kahju tulenevalt lepingu tühistamisest ning tal puudub

kostjate vastu nõue TsÜS § 90 lg 1, § 92 lg 1, 2, ning 3 p 1 ja §101 lg 1 alusel.

Hageja nõuet kahju hüvitamiseks ei saa rahuldada ka VÕS § 15 lg 1 alusel, mis sätestab, et kui üks

lepingupool oli kohustunud lepingu ettevalmistamiseks või teise lepingupoole teavitamiseks lepingu

ettevalmistamisega seotud asjaoludest ja leping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, tuleb

teisele lepingupoolele hüvitada kahju, mis tekkis seetõttu, et teine lepingupool uskus, et leping on

kehtiv. Nimetatud sätet tuleb vaadata koosmõjus VÕS § 15 lg-ga 4, mis sätestab, et kui isik ei

teadnud õiguslikku tähendust omavat asjaolu raske hooletuse tõttu, siis loetakse, et ta pidi seda

asjaolu teadma. Hageja oli lepingut sõlmides VÕS § 15 lg 4 mõistes raskelt hooletu, kuna ta pidi

olema lepingu sõlmimisel teadlik seadusega sellele lepinguliigile - kinnisasja võõrandamise eelleping

- esitatavast vorminõudest. Arvestades, et hageja oli lepingut sõlmides ise raskelt hooletu, siis ei saa

ta tugineda väitele, et teised lepinguosalised (kostjad) on teda pahauskselt lepingu liigi ja vorminõude

osas eksitanud, ning nõuda nendelt kahju hüvitamist VÕS § 15 lg 1 järgi.

Hagejal puuduks TsÜS § 101 lg 1 alusel kostja vastu kahjuhüvitusnõue ka juhul, kui pooled oleksid

sõlminud broneerimislepingu ja hageja oleks selle kehtivalt TsÜS § 90 lg 1, § 92 lg-te 1 ja 2 ning

§ 92 lg 3 p 1 alusel tühistanud. Kuna kinnisasja broneerimisleping toob endaga õiguslikult kaasa

üksnes tagajärje, et müüja ei või lepingus kokkulepitud tähtaja jooksul tegeleda kinnistu müügiga

kolmandatele isikutele, mitte aga selle, et broneerijal tekkiks õigustatud ootus kinnisasja talle

võõrandamiseks, siis ei saa apellant nõuda vastustajatelt kinnistule ehitatava elamu

projekteerimiskulutuste kui kahju hüvitamist. Kuna apellant asus tegema kulutusi kohe pärast

broneerimislepingu allkirjastamist, oli see tema enda risk. Apellant ei ole tõendanud asjaolu, et ta oli

kostjaid broneerimislepingu allkirjastamisel teavitanud oma kavatsusest tellida kohe elamu

ehitusprojekt. Nimetatust tuleneb, et projekti tellimise tõttu hagejal tekkida võiv kahju ei olnud

kostjatele ettenähtav. Seega on varalise kahju hüvitamine ka VÕS § 127 lg 3 järgi välistatud.

Asjaoludest nähtuvalt saanuks hageja ära hoida vähemalt osa kantud projekteerimiskuludest, kui ta

oleks pärast kostja II esindajalt teate saamist (hageja selgituste kohaselt maakohtus toimus see viis

päeva pärast broneerimislepingu sõlmimist) loobunud kohe projekti tellimusest.

Hageja ei ole tõendanud talle kostjate käitumise tõttu mittevaralise kahju tekkimist. Üksnes

asjaoludest, et hageja kaotas võimaluse luua kinnistule oma kodu ja et see tekitas talle ebameeldivaid

üleelamisi, ei saa järeldada, et hagejale on tekkinud mittevaraline kahju. Hageja ei ole tõendanud, et

müügilepingu ärajäämise tõttu tema heaolu langes.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus viitega TsMS § 668 lg-le 1 ja § 691 p-le 2

ringkonnakohtu otsuse tühistada.

Ringkonnakohus rikkus menetlusõiguse normi, jättes kohtuotsuse olulises ulatuses põhjendamata.

Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks ei ole hagejal kahju hüvitamise nõuet, kui eksimuse

põhjustasid tehingu teise poole teatavaks tehtud asjaolud või asjaoludest teatamata jätmine. Samuti on

põhjendamata, miks ei ole lepingut võimalik osadeks jagada ning miks oli tegemist apellandi riskiga,

kui tema oli teinud kõik võimaliku, et broneerimislepingut täita ning müügileping sõlmida.

Ringkonnakohtu seisukoht, et hageja ei saa nõuda kostjatelt kahju hüvitamist VÕS § 15 lg 1 alusel, ei

põhine faktilistel asjaoludel. Hageja sõlmis heauskselt kostjatega lepingu, uskudes, et tänu

broneerimislepingu sõlmimisele saab ta tulevikus kinnistu omanikuks. Iga mõistlik inimene eeldab, et

kui kinnisvarabüroo sõlmib temaga broneerimislepingu, siis sellise lepingu sõlmimine toob õigusliku

tagajärjena kaasa kinnistu omandamise tulevikus. Samuti eeldab iga mõistlik inimene, et

kinnisvarabüroo sõlmib oma kutsetegevuses kehtivaid lepinguid. Hagejal ei olnud põhjust arvata, et

kokkulepitust ei tulene pooltele ühtegi õigust ega kohustust. Kostjad ei sõlminud lepingut heas usus,

sest nad teadsid, et nad ei sõlmi mitte broneerimislepingut, vaid kinnisasja omandamise eellepingu,

mis on vormivea tõttu tühine.

Lepingus sisaldus küll kokkulepe kinnisasja omandamise kohta, mis on vorminõude järgimata jätmise

tõttu tühine, kuid ülejäänud osas reguleeriti kinnisasja broneerimist ja see kehtib. Seega tuleb

hagejale TsÜS § 101 lg 1 ja VÕS § 127 lg 1 järgi hüvitada lepingu tühistamisega tekkinud kahju. Kui

hageja ei oleks lepingut sõlminud, ei oleks ta tellinud projekteerimistöid ega kaotanud põhjendatult

loodetud heaolu loomise võimalust.

Väär on kohtute seisukoht, et asjas ei tule kohaldada TsÜS § 92. Kostjad soovisid sõlmida eellepingu,

mis on vorminõuete järgimata jätmise tõttu tühine. Hagejat nad sellest ei teavitanud, kuigi see olnuks

vastavalt hea usu põhimõttele nõutav. Kui hagejaga sarnane mõistlik isik oleks teadnud, et tehing on

tühine, ei oleks ta seda tehingut teinud. Kostjad viisid hageja eksimusse ning nende pahauskne

käitumine põhjustas hagejale kahju.

9. Kostja I palus jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata, sest

hageja väited lepingu kohta on vastuolulised.

Alama astme kohtud on tuvastanud, et tegemist oli eellepinguga ja see ei olnud osadeks jagatav.

Puudub alus nimetatu ümberhindamiseks. Lisaks vastas ringkonnakohus apellatsioonkaebuse

väidetele ja leidis, et isegi juhul, kui pooled sõlmisid broneerimislepingu, ei ole alust kahju

hüvitamiseks. Arusaamatud on hageja väited tehingu tühistamisest eksimuse tõttu. Juhul, kui tehing

ei oleks tühine vorminõuete järgimata jätmise tõttu, jääks arusaamatuks, milles seisnes hageja

eksimus, sest tühist tehingut sellisel juhul tehtud ei ole. Tühist tehingut tühistada ei ole võimalik.

Lisaks möönis hageja apellatsioonkaebuses seda, et on teadlik kinnisasja omandamise lepingu

kohustuslikust vorminõudest. Seega märkis ringkonnakohus õigesti, et hageja nõuet ei saa rahuldada

ka VÕS § 15 lg 1 alusel. Kostja palus jätta kõik menetluskulud hageja kanda.

10. Kostja II kassatsioonkaebusele tähtaegselt ei vastanud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu

TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada ja asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

12. Ringkonnakohus leidis, et leping ei ole osadeks jagatav ja see on kinnisasja müügilepingu

eelleping, mis on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine. Kolleegium märgib, et kui kinnisasja

müügilepingu eelleping on tühine, võib kõne alla tulla kahju hüvitamine VÕS § 15 alusel, nagu leidis

õigesti ka ringkonnakohus. Kui lepingupool oli kohustunud lepingu ettevalmistamiseks või teise

lepingupoole teavitamiseks lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest ja leping on vorminõude

järgimata jätmise tõttu tühine, tuleb VÕS § 15 lg 1 järgi teisele lepingupoolele hüvitada kahju, mis

tekkis seetõttu, et teine lepingupool uskus, et leping on kehtiv. Samas kohaldas ringkonnakohus

nimetatud sätet vääralt koos VÕS § 15 lg-ga 4, mille järgi loetakse, et isik pidi õiguslikku asjaolu

teadma ka siis, kui ta ei teadnud seda raske hooletuse tõttu. Riigikohus selgitas 15. jaanuari 2007. a

otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-89-06 (RT III, 2007, 3, 23), et VÕS § 15 lg-l 4 saab olla tähendus vaid

VÕS § 15 lg-te 2 ja 3 jaoks, mitte aga VÕS § 15 lg 1 puhul. Eeltoodust tulenevalt leidis

ringkonnakohus vääralt, et hageja ei saa nõuda kostjatelt kahju hüvitamist VÕS § 15 lg 1 alusel

seetõttu, et hageja käitus lepingut sõlmides ise raskelt hooletult.

13. Võlaõigusseaduse § 15 lg-s 1 sätestatud kohustuse rikkumise korral tuleb kahjustatud isik asetada

olukorda, milles ta oleks olnud, kui ta poleks uskunud vorminõude tõttu tühise lepingu kehtivust, ja

kõrvutada seda kahjustatud isiku tegeliku varalise olukorraga. Seega saab hüvitada kahju, mis

kahjustatud isikul tekkis lepingu kehtivusele tuginemisest. Riigikohus leidis ülalviidatud 15. jaanuari

2007. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-89-06, et VÕS § 15 lg-s 1 sätestatud vastutuse eesmärgiks on

hüvitada eelkõige usalduskahju, s.o lepingueelsete läbirääkimiste ebaõnnestumise tõttu kasutuks

muutunud kulutused. Kuigi hageja ei ole oma nõudes tuginenud VÕS §-le 15, sai ja saab

ringkonnakohus asja lahendamisel kohaldada viidatud sätet, sest tegemist on õigusliku

kvalifikatsiooni küsimusega. Hageja esitas kahju hüvitamise nõude ja asjaolud oma nõude

põhistamiseks ning tulenevalt TsMS § 438 lg-st 2 otsustab kohus, millist õigusnormi kohaldada.

14. Kolleegium nõustub hagejaga selles, et ühes lepingudokumendis võivad sisalduda nii

broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise eelleping. Kinnisasja müügilepingu eellepingu

sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale. Kuna kinnisasja müügilepingu

eelleping on suunatud kinnisasja omandamisele, on see VÕS § 33 lg 2, AÕS § 119 lg 1 ja TsÜS § 83

lg 1 alusel tühine, kui leping ei ole sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (vt Riigikohtu 8. mai

2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06 (RT III 2006, 20, 187)). Kinnisasja broneerimislepingu sisuks

on aga müüja kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja

tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest. Vastavalt TsÜS § 77 lg-le 1 võib tehingu

teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi.

Broneerimislepingule seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe.

15. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 85 järgi ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa tehingu teiste

osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata.

Vastavalt Riigikohtu ülalviidatud 8. mai 2006. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06 väljendatud

seisukohale ei pruugi ka kinnisasja müügilepingu eellepingu tühisus kaasa tuua kogu lepingu tühisust,

kuid siiski tuleb eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul

kaasa ka kõrvalkokkuleppe, s.o broneerimise tühisuse. Sellest seisukohast järeldub, et kui samas

lepingudokumendis on nii müügilepingu eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente ja eelleping

on tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks tehtud ka ilma

tühise eellepingu osata.

16. Vastuseks hageja kassatsioonkaebuse väidetele, et ringkonnakohus ei põhjendanud, miks ei ole

leping osadeks jagatav ja miks puudub hagejal kahju hüvitamise nõue, lähtudes sellest, et eksimuse

põhjustasid kostjate teatavaks tehtud asjaolud või asjaoludest teatama jätmine, märgib kolleegium

järgnevat. Ringkonnakohus põhjendas, et 23. veebruari 2004. a leping ei ole osadeks jagatav selliselt,

et see sisaldab üheaegselt nii broneerimislepingut kui ka kinnisasja müügi eellepingut.

Ringkonnakohus põhjendas oma seisukohta sellega, et asjaoludest nähtuvalt on leping tervikuna

suunatud kinnistu võõrandamisele tulevikus. Kokkulepitud nn broneerimistasu oli ette nähtud

ostuhinna osaliseks tasumiseks. Samuti põhjendas ringkonnakohus, miks ei ole hagejal väidetavalt

lepingu tühistamisest tulenevat nõuet kostjate vastu TsÜS § 90 lg 1, § 92 lg-te 1, 2 ja 3 p 1 ning § 101

lg 1 alusel.

Henn Jõks, Lea Laarmaa, Jaak Luik