3-2-1-45-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-45-07

Otsuse kuupäev

Tartu, 8. mai 2007. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Henn Jõks, liikmed Lea Laarmaa ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Tarmo Türi hagi Aktsiaseltsi Eesti Krediidipank vastu

lepingutingimuse tühisuse tunnustamiseks ja 10 598 krooni 30

sendi saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 26. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas

nr 2-05-1543

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tarmo Türi kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Tarmo Türi (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Jaak Oja

Kostja Aktsiaselts Eesti Krediidipank (registrikood xxxxxxxx),

esindaja vandeadvokaat Toomas Vaher

Asja läbivaatamise kuupäev

9. aprill 2007. a

Istungil osalenud isikud

Kostja esindaja vandeadvokaat Toomas Vaher

Istungit protokollis sekretär Ragne Rebane

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 26. oktoobri 2006. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus

rahuldamata.

2. Jätta Tarmo Türi kassatsiooniastmes kantud advokaadikulud tema enda kanda.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tarmo Türi (hageja) esitas 29. aprillil 2005. a Tallinna Linnakohtule hagi Aktsiaseltsi Eesti

Krediidipank (kostja) vastu, milles palus tunnustada kostja ja TATARI MAJAD AS (maakler) vahel

25. aprillil 2003. a sõlmitud koostöölepingu p 5.3 tühisust ja mõista kostjalt viidatud

koostöölepingust tulenevalt välja 10 598 krooni 30 senti.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja ja maakler 4. veebruaril 2003. a koostöölepingu, millega

viimane kohustus vahendama kostjale korterite müügilepingute sõlmimist kolmandate isikutega

kostja kinnistul Tatari 27 asuvas korterelamus. Lepingu punktide 3.1 ja 3.2 kohaselt pidi kostja

maksma maaklerile lepingute vahendamise eest tasu, mille suuruse arvestamise aluseks olid lepingu

lisas 1 märgitud korteritele määratud panga baashinnad. Kooskõlas lepingu p-ga 4.3 oli kostja

baashinna sisse arvestatud lepingu p-s 4 märgitud kohtuvaidlusega (Tallinna Linnakohtu menetluses

olev tsiviilasi nr 2/3/24-7261/02 Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku (EELK) hagis Aktsiaseltsi Eesti

Krediidipank vastu 1 016 266 krooni saamiseks) kostjalt väljamõistetavad summad. Kohtuvaidlusega

seotud kulude suuruseks arvestati 1 075 000 krooni. Lepingu p 3.4 järgi saab maakler iga korteri

müügi eest tasu, mis vastab vastava korteri tegeliku müügihinna, Panga baashinna (p 3.2),

kohtuvaidlusega seotud kulude (p 3.3), korterelamuga seotud kulude (maamaks, kindlustusega seotud

kulud, kommunaalkulud vms) ja muude kostjal maakleri vastu olevate nõudesummade vahele.

25. aprillil 2003. a muudeti varem sõlmitud koostöölepingut ning koostöölepingu uueks

redaktsiooniks loeti 25. aprillil 2003. a allkirjastatud leping. Selle koostöölepingu kohaselt kohustus

maakler vahendama kostjale korterite müügilepingute sõlmimist kolmandate isikutega kostja

kinnistutel Tatari 27 ja 29 asuvates korterelamutes. Selles koostöölepingus muudeti ka varasemas

lepingus maakleri vahendustasu kohta sätestatut. Lepingu p 4.3 järgi saab maakler iga korteri müügi

eest tasu, mis vastab korteri müügihinna, panga baashinna, korterelamutega seotud kulude (maamaks,

kindlustusega seotud kulud, kommunaalkulud vms) ja muude kostjal maakleri vastu olevate

nõudesummade vahele. Kui lepingu lõppemisel tähtaja möödumise tõttu on jäänud kortereid

müümata, pidi kostja maksma maaklerile tasu korterite eest, mille notariaalne müügileping on

sõlmitud. Lepingu p 7.1 kohaselt kehtis leping 1. septembrini 2003. a. Lepingu p-s 5.3 lepiti kokku, et

korterelamu korterite tegelikest müügihindadest kaetakse kõik p-s 5.1 nimetatud kohtuvaidlusega

(Tallinna Linnakohtu menetluses olev tsiviilasi nr 2/3/24-7261/02 EELK hagis Aktsiaseltsi Eesti

Krediidipank vastu 1 016 266 krooni saamiseks) panga poolt kantud või kantavad kulud.

Kohtuvaidluse kulude võrra suureneb panga baashind ning väheneb maaklerile makstav tasu.

9. mail 2003. a loovutas maakler nõuded hagejale.

Hageja leiab, et 25. aprilli 2003. a koostööleping on kostja välja töötatud leping, mille tingimuste üle

eraldi läbi ei räägitud. Maakler ei saanud mõjutada lepingutingimuste sisu. Kuivõrd maakler oli

koostöölepingu sõlmimise hetkeks arvestanud majanduslikult Tatari tänava äriprojektiga, siis tuli tal

kostja seatud tingimustega nõustuda. Viidatud koostöölepingu p 5.3 on maaklerit ebamõistlikult

kahjustav, sest sellise tüüptingimusega kalduti kõrvale õiguslikust põhimõttest, et tasumiskohustus

tuleb täita.

26. mail 2003. a müüs kostja müügi- ja asjaõiguslepinguga korteriomandi aadressil Tatari 27-2.

Müügilepingu p 2.1 järgi on lepingu eseme ostuhind 751 700 krooni. 25. aprilli 2003. a

koostöölepingu lisa 1 kohaselt on nimetatud korteriomandi panga baashind 746 891 krooni.

Korteriomandi vahendamise eest on 25. aprilli 2003. a koostöölepingu järgi maakleri tasuks

4809 krooni. 4. septembril 2003. a müüs kostja müügi- ja asjaõiguslepinguga korteriomandi aadressil

Tatari 27-11. Müügilepingu p 3.1 järgi on lepingu eseme ostuhind 1 203 050 krooni. 25. aprilli

2003. a koostöölepingu lisa 1 kohaselt on nimetatud korteriomandi panga baashind 1 195 353 krooni.

Korteriomandi vahendamise eest on 25. aprilli 2003. a koostöölepingu järgi maakleri tasuks 7697

krooni. Seega tuli kostjal maksta maaklerile tasu 12 506 krooni (4809 krooni + 7697 krooni). Hagejal

on kostja vastu nõue maakleritasu saamiseks 10 598 krooni 30 senti (12 506 krooni - käibemaks

18%).

2. Kostja hagi ei tunnistanud. 4. veebruari 2003. a koostöölepingu alusel tekkinud õigussuhete

hindamisel tuleb lähtuda 25. aprilli 2003. a koostöölepingust, mille p 5.3 sätestab, et Tatari 27

korterelamuga seotud panga poolt kantavad kohtukulud kantakse korterite tegelikest müügihindadest.

See, et hilisemas koostöölepingus on EELK-ga seotud kohtuvaidluse kuludes kokku lepitud teisiti kui

varasemas koostöölepingus, ei ole iseenesest hea usu põhimõtte vastane ega hagejat ebamõistlikult

kahjustav. Kuna lähtuda tuli ühest koostöölepingust, siis ei saa kahju sisse nõuda kahekordses

ulatuses. Maakler teadis mõlema koostöölepingu sõlmimise ajal, milline on EELK nõude suurus

kostja vastu, ning arvestas sellega maakleritasu kavandades. Tatari majade projekt, mille üheks

osaliseks oli maakler, ei olnud seotud kostja kui panga püsiva majandus- ja kutsetegevusega. Projekt

oli kostja jaoks erandlik nagu ka projekti jaoks sõlmitud koostööleping. Maakleri peamiseks

tegevusalaks on aga kinnisvaraarendus ja kinnisvaratehingud. Koostööleping töötati ühiselt välja

maakleri kui huvitatud poole projekti alusel. Tõendamata on hageja väide, et maakler oli sunnitud

alla kirjutama kostja väljatöötatud tüüptingimustega lepingule. Vaidlustatud koostööleping ei ole

tüüptingimustel sõlmitud leping, vaid ühekordne, juriidiliselt võrdsete poolte sõlmitud leping, mille

tingimused sisaldusid lepingus ja olid poolte vahel läbi räägitud. Pooled kinnitasid oma tahet

koostöölepingu sõlmimiseks selles märgitud tingimustel allkirjadega lepingu igal leheküljel.

Tulenevalt eeltoodust ei kohaldu koostöölepingule võlaõigusseaduse tüüptingimuste regulatsioon

ning hageja ei saa nõuda selle lepingu p 5.3 tühisuse tunnustamist.

Hagiavaldusest ei selgu, kuidas kujunes hagi hind ja millisel õiguslikul alusel taotleb hageja kostjalt

maakleritasu väljamõistmist. Nõudeõiguse loovutamise lepingust ei nähtu, et maakleritasu nõue oleks

loovutatud. Hageja ei esitanud maakleritasu saamiseks kostjale arvet.

3. Alates 1. jaanuarist 2006. a menetles asja Harju Maakohus, kes jättis 3. mai 2006. a otsusega hagi

rahuldamata.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuleb hageja nõue 25. aprilli 2003. a koostöölepingu p-de 5.1

ja 5.3 tühisuse tunnustamiseks jätta rahuldamata, sest viidatud leping ei ole tüüptingimustega

sõlmitud leping võlaõigusseaduse (VÕS) § 35 tähenduses. Tüüptingimusena saab VÕS § 35 järgi

käsitada lepingutingimust, mille tingimuste kasutaja on eelnevalt välja töötanud nimelt

tüüptingimusena kasutamiseks, s.t mitte konkreetse lepingu ja lepingupoole jaoks, vaid määramata

hulgale lepingutele ja erinevatele lepingupartneritele. Hageja esindaja möönis kohtuistungil, et

pooled rääkisid koostöölepingu p 5.3 läbi. Samuti ei ole hageja vaidlustanud, et koostööleping ei ole

tavapärane hageja sõlmitud leping. Tüüptingimuste puhul on määrava tähtsusega see, et

lepingutingimused töötatakse eelnevalt välja tulevikus sõlmitavate lepingute jaoks ning teine pool

(mitte tüüptingimuste kasutaja) ei saa tingimuste väljatöötamist mõjutada. Pooled ei vaidle, et nad

pidasid lepingu üle läbirääkimisi. Paljasõnaline on hageja väide, et maakler oli arvestanud

äriprojektiga ning seetõttu tuli tal lepingutingimustega nõustuda. Maakler tegutses juriidilise isikuna

oma majandus- ja kutsetegevuse raames ning majandustegevuses on tavapärane, et äriprojekte

finantseeritakse krediidiasutustest võetud laenude abil. See, et maakler võttis äritegevuseks laenu, ei

tähenda iseenesest, et tal puudus võimalus valida äripartnerit ning mõjutada sõlmitava lepingu

tingimuste sisu. See, et koostööleping on vormistatud ühe lepinguosalise logoga paberile, ei tähenda,

et maakleril ei olnud võimalust lepingu sisu mõjutada. Lepingu teksti tehniline ettevalmistamine ei

ole vaadeldav lepingu sisulise ettevalmistamisena ühe lepingupoole poolt.

Seadusega vastuolus on üksnes ebamõistlikult koormavate tüüptingimuste kasutamine. Hageja pidas

endale liiga koormavaks asjaolu, et 4. veebruari 2003. a koostöölepingus arvestati panga baashinna

sisse kohtuvaidlusega seotud kulud ning 25. aprilli 2003. a koostöölepinguga arvestati panga

baashinna sisse sama kulu teist korda. 25. aprilli 2003. a koostöölepingu p 1.2 järgi asendasid

lepingupooled 4. veebruari 2003. a koostöölepingu teksti selles koostöölepingus kokkulepitud

redaktsiooniga. Seega ei kehtinud koostöölepingud üheaegselt ja kostja ei saanud nõuda sama

kohtuvaidlusega seotud kulude arvestamist panga baashinna sisse kaks korda ning maakleritasu

suurus ei saanud 25. aprilli 2003. a koostöölepingu p 5.1 alusel väheneda.

9. mai 2003. a nõudeõiguse loovutamise leping võimaldab määratleda kostja kohustuse maksta

maaklerile tasu. Selles lepingus märgitakse, et loovutatakse kõik 16. mai 2001. a

kapitalirendilepingust ning 4. veebruari ja 25. aprilli 2003. a koostöölepingutest tulenevad nõuded.

25. aprilli 2003. a koostööleping reguleerib maakleri ja kostja rahalisi kohustusi, muu hulgas

maakleri kohustusi elamu müügi korraldamisel ja maakleritasu maksmise kohustust.

25. aprilli 2003. a koostöölepingu p 4.7 sätestab, et kostja kohustub tasuma maakleritasu esitatud arve

alusel. Hageja ei tõendanud, et tema või maakler oleks esitanud kostjale arve maakleritasu

maksmiseks. VÕS § 82 lg 7 järgi muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda

kohustuse täitmist. Kohustuse täitmise tähtaja on pooled sidunud viidatud lepingupunkti alusel arve

esitamisega. Hageja nõue maakleritasu maksmiseks tuleb jätta rahuldamata, sest hageja ei ole kostjale

arvet esitanud, st hageja ei ole määranud maakleritasu maksmise tähtaega.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Läbirääkimiste toimumise tõendamiskoormis lasus kostjal,

kes tugines oma vastuväites läbirääkimiste toimumisele. Kuna 25. aprilli 2003. a lepingu järgset

panga baashinda ei vähendatud võrreldes 4. veebruari 2003. a lepinguga, siis järeldub, et viimases

märgitud kohtukulud kajastusid ka 25. aprilli 2003. a lepingu järgses panga baashinnas. Seega ei saa

neid kulusid arvestada teist korda, s.o koostöölepingu p 5.3 kohaselt ning see punkt on maaklerit

ebamõistlikult kahjustav. Maakleriteenust on osutatud nõuetekohaselt ja seega on osutajal ka õigus

tasule, sõltumata arve esitamisest.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 26. oktoobri 2006. a otsusega maakohtu otsuse lõppjärelduse

muutmata, tühistades maakohtu otsuse osaliselt põhjenduste osas.

Maakohus leidis õigesti, et 25. aprilli 2003. a koostöölepingu p 5.3 ei ole VÕS § 35 mõttes

tüüptingimus. VÕS § 35 lg 1 kohaselt võivad läbirääkimisvõimalused olla kitsendatud nii juhul, kui

konkreetset tingimust kavatsetakse kasutada paljudes lepingutes kindlaks määramata arvu

lepingupartneritega, kui ka üksnes ühele lepingupartnerile mõeldud lepingute puhul, kus

läbirääkimiste võimalust teisele lepingupoolele ei anta. Kumbki pooltest ei ole tuginenud sellele, et

kostja on sõlminud või kavatsenud sõlmida sarnastel tingimustel lepinguid kolmandate isikutega.

Seega võinuks eraldi läbi rääkimata tüüptingimuste esinemist tuvastada üksnes tõendite abil, millest

järelduvalt ühel lepingupoolel puudus võimalus mõne lepingutingimuse osas kaasa rääkida.

Läbirääkimise võimaluse puudumise pidi üldisest tõendamiskoormise jaotusest tulenevalt tõendama

hageja, kelle kohustuseks oli tõendada, et vaidlustatud lepingutingimus kujutas endast tüüptingimust,

mida pooled ei olnud eraldi läbi rääkinud. Hageja tõendamiskoormist ei muuda ainuüksi tema väide,

et leping sisaldab tüüptingimust, mida eraldi läbi ei räägitud. Hageja tõendamiskoormist ei muuda ka

VÕS § 35 lg 2, mille järgi eeldatakse, et tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud. Viidatud säte on

kohaldatav vaid juhtudel, kus lepingutingimuse tüüptingimusele vastav olemus on juba kindlaks

tehtud. Lepinguteksti tehniline ettevalmistamine ja lepinguprojekti esitamine teisele poolele ei kujuta

endast VÕS § 35 lg 1 mõttes lepingutingimuste eelnevat väljatöötamist. Asjaolu, et leping on

vormistatud kostja logoga paberile, ei tähenda seda, et maakleril ei olnud võimalust lepingu sisu

mõjutada. Kui lepingu projekti koostas üks lepingupartneritest, siis on teisel poolel üldjuhul võimalik

tõendada, et ta tegi teisele poolele ettepanekuid konkreetsete lepingutingimuste korrigeerimiseks,

kuid teine lepingupool sellega ei arvestanud. Tõendamata on hageja väide, et tal ei olnud võimalust

mõjutada kõnealuse koostöölepingu (täpsemalt selle p 5.3) sisu. Eelnevast tulenevalt ei ole alust

lugeda nimetatud lepingupunkti tüüptingimuseks VÕS § 35 lg 1 mõttes.

Kuna maakohus tuvastas õigesti, et koostöölepingu p 5.3 ei ole tüüptingimus, siis ei pidanud kohus

ka tuvastama, kas see lepingupunkt kahjustab lepingupoolt ebamõistlikult VÕS § 42 lg 1 mõttes.

Tulenevalt privaatautonoomia põhimõttest oli nii 4. veebruari 2003. a kui ka 25. aprilli 2003. a

koostöölepingute pooltel õigus määratleda vabalt lepingutingimusi, sh maakleritasu suuruse

arvutamise aluseid. Seejuures oli pooltel õigus ka esialgu kokkulepitud maakleritasu suurust

vähendada ning see ei anna alust pidada hilisemat lepingut ühe lepingupoole jaoks ebamõistlikult

kahjustavaks ega hea usu põhimõtte vastaseks. Eeltoodust lähtudes tuleb jätta tähelepanuta hageja

väited, mis puudutavad maakleritasu arvestamise erisusi 4. veebruari ja 25. aprilli 2003. a lepingutes.

Maakohtu otsusest ei nähtu, kas ja missugusel alusel ning ulatuses luges kohus tõendatuks, et hagejal

on 10 598 krooni 30 sendi nõue tulenevalt nõude loovutamise lepingust. Andmata hinnangut nõude

tõendatusele (sh selle suurusele ja arvestamise alustele), ei saanud maakohus võtta seisukohta nõude

sissenõutavuse eelduste täidetuse kohta. Nii võib maakohtu otsusest järeldada, et kohtu arvates oli

loovutamislepingu sõlmimise ajal tegemist tulevikus tekkiva nõudega. Sellise nõude puhul tuleb

eraldi kontrollida, kas loovutatud tulevane või tingimuslik nõue on hagi esitamise ajaks ka tegelikult

tekkinud, sest tulevaste nõuete loovutamisel tekivad loovutamisega seotud õiguslikud tagajärjed alles

nõude tekkimise hetkel, tingimuslike nõuete puhul aga tingimuse saabumisel. Hageja ei ole

tõendanud, et tal on kostja vastu 10 598 krooni 30 sendi suurune nõue.

25. aprilli 2003. a koostöölepingu p 4.3 järgi mõjutasid maakleritasu suurust ja väljamaksmist lisaks

korteri tegelikule müügihinnale ning korteri baashinnale ka korterelamuga seotud kulud (maamaks,

kindlustuskulud, kommunaalkulud jm) ning muud nõuded, mis kostjal olid maakleri vastu.

Maakleritasu suurust ja väljamaksmist mõjutasid ka lepingu alusel tehtud ettemaksed (lepingu p 2.5)

ja Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ maakleritasu (lepingu p 4.4). Lepingu p 4.4 kohaselt pidi kostja

maksma maaklerile lepingu alusel arvestatava maakleritasu, millest tuli maha arvata juba tasutud

ettemaksed, pärast korterelamute kõigi korterite notariaalsete müügilepingute sõlmimist. Ka nähtub

lepingu p-dest 4.6 ja 4.9, et maakleri õigus saada tasu ja selle suurus olid seatud sõltuvusse

lepingueseme tervikuga (Tatari 27 ja 29 korterelamud) seotud kuludest ning teatud juhtudel võis

tekkida hoopis maakleril hüvitamiskohustus panga vastu. Õige on kostja seisukoht, et maakleritasu

arvestamisel tuli vaidlusaluse lepingusuhte eripärast lähtudes arvestada lepingut tervikuna, kuivõrd

lepingu kohaselt mõjutasid tasu suurust ka muud asjaolud, millele hageja ei viidanud. Põhjendatud ei

ole tugineda kokkulepitud maakleritasu arvestamise korrale üksnes osaliselt.

Kuivõrd hageja ei ole oma nõude olemasolu ja suurust tõendanud, et ole tähtsust sellel, kas hagejal

tuli maakleritasu saamiseks esitada kostjale arve. Lepinguga võivad pooled seada tasu maksmise

kohustuse täitmise tähtaja sõltuvusse arve esitamisest. Vaidlusaluse lepingu 4. peatükis ("Maaklerile

makstav tasu") on tasu maksmise tähtaegu reguleeritud vaid p-s 4.4. Selle lepingupunkti kohaselt ei

tulnud tasu välja maksta iga müügiks vahendatud korteri kohta eraldi, vaid silmas peeti lepingu alusel

arvestatavat maakleritasu kogusummana. Kui poolte kokkulepe nägi siiski ette maakleri õiguse saada

tasu iga konkreetse korteri müügi kohta eraldi arvestatuna, saab juhinduda VÕS §-st 26, lugedes, et

pooled on jätnud maakleritasu maksmise tähtajad ja summad konkreetse tasu osade lõikes maakleri

määrata. Sellisel juhul määrab lepingupool lahtise tingimuse teisele lepingupoolele avalduse

esitamisega (VÕS § 26 lg 8). Sellise avalduse saab teha nii füüsiline kui ka juriidiline isik, sõltumata

sellest, kas ta on ettevõtja või mitte. Asja materjalidest ei nähtu, et hageja või maakler oleks kostjale

sellise avalduse esitanud. Hageja 25. septembri 2003. a teade laenulepingute tasaarveldusest ei ole

käsitatav arvena 25. aprilli 2003. a koostöölepingu p 4.7 mõttes ega avaldusena lahtise tingimuse

määramiseks VÕS § 26 lg 8 mõttes. Tõendatud ei ole ka arve (avalduse) hilisem esitamine. Hageja

teisi väiteid arve esitamise kohustuslikkuse kohta ei ole vaja analüüsida, sest tõendamata nõude puhul

ei ole võimalik eraldi tuvastada selle täitmise tähtaega.

Maakohus ei rikkunud asja lahendamisel menetlusõiguse norme. Maakleritasu maksmise kohustuse

osas märkis maakohus, et 9. mai 2003. a nõudeõiguse loovutamise lepingu alusel on võimalik

määratleda kostja kohustus maksta maakleritasu. Seega ei pidanud kohus eraldi tuvastama kõiki

maakleri ja kostja vahelise suhte üksikuid asjaolusid, mille üle pooled ei vaielnud. Maakohus on

hinnanud ka vaidlusaluse koostöölepingu p 5.3 kehtivust just maakleri kui hageja õiguseellase suhtes.

Maakohus ei rikkunud menetlusõiguse norme sellega, et kasutas hageja õiguseellase nimetamise

asemel kohati määratlust "hageja". Kohtuotsuse õigsust mõjutavaks menetlusnormi rikkumiseks ei

saa pidada ka seda, et 16. jaanuari 2006. a eelistungi protokollis on kostja taotlus kuulata asjas üle

tema seaduslikud esindajad kajastatud taotlusena tunnistajate ülekuulamiseks. Asja materjalidest

nähtuvalt võttis maakohus hageja taotluse protokolli parandada teadmiseks ning nõustus sellega.

Kuna pooled loobusid 12. aprilli 2006. a kohtuistungil seaduslike esindajate vande all ülekuulamisest,

ei saanud ebatäpsus eelistungi protokollis asja lahendamist kuidagi mõjutada. Maakohtu otsuse

põhjendused on ebatäpsed osas, milles kohus märkis, nagu oleks hageja esindaja kohtuistungil

möönnud, et 25. aprilli 2003. a koostöölepingu p 5.3 räägiti poolte vahel läbi. Asjas toimunud

kohtuistungite protokollid hageja esindaja selliseid sõnu ei kajasta. Küll aga on hageja esindaja

12. aprilli 2006. a kohtuistungil möönnud, et 25. aprilli 2003. a koostööleping sõlmiti konkreetse

juhtumi kohta ja selle töötas välja kostja. Kuivõrd maakohus analüüsis seda küsimust seoses sellega,

kas lepingu viidatud punkt on käsitatav tüüptingimusena, ei muuda kõnealune ebatäpsus kohtuotsuse

sisu. Mõlemal juhul on tegemist asjaoluga, mis kinnitab kohtu järeldust, et 25. aprilli 2003. a

koostöölepingu p 5.3 ei olnud VÕS § 35 lg 1 mõttes tüüptingimus.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks. Hageja palub juhul, kui Riigikohus teeb uue otsuse asja ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks saatmata, muuta kohtukulude jaotust, mõistes kostjalt hageja kasuks välja

kassatsioonimenetluses kantud õigusabikulud.

Ringkonnakohus rikkus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lõikeid 4 ja 5.

Ringkonnakohus ei põhjendanud oma järeldust, et VÕS § 35 lg-s 2 sätestatud eeldus on kohaldatav

vaid juhtudel, kus lepingutingimuste tüüptingimustele vastav olemus on juba kindlaks tehtud.

Lepingu tüüptingimustega lepinguks kvalifitseerimine sõltubki eelkõige sellest, kas läbirääkimisi

peeti või mitte. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta hageja väite, et läbirääkimiste tõendamiskoormis

lasub kostjal, kuna tema tugines läbirääkimiste toimumisele. Hagejal ei saa olla negatiivne

tõendamiskoormis ehk kohustus tõendada, et läbirääkimisi ei peetud. Ringkonnakohus ei analüüsinud

apellatsioonkaebuse väidet, et maakohtu järeldus läbirääkimiste toimumise kohta ei ole tõendatud.

Kohtuotsusest ei nähtu, milliste tõenditega on ümber lükatud eeldus, et tüüptingimust eraldi läbi ei

räägitud (VÕS § 35 lg 2).

Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks ta ei nõustu hageja väitega, et kostja ei saanud nõuda sama

kohtuvaidlusega seotud kulusid kaks korda (arvestades neid kulusid veelkord maakleritasu

vähendamise kontekstis), miks ta ei tuvastanud kõiki apellatsioonkaebuses nimetatud asjaolusid ja

jättis tähelepanuta hageja väite, et tal ei olnud arve esitamise kohustust. Ringkonnakohus ei hinnanud

hageja väidet, et 25. aprilli 2003. a koostöölepingu p 5.3 oli maaklerit ebamõistlikult kahjustav, sest

sellise tüüptingimusega kalduti kõrvale õiguslikust põhimõttest, et tasumiskohustus tuleb täita.

Ringkonnakohus ei analüüsinud hageja väidet, et maakohus oleks pidanud andma hinnangu sellele, et

oma 4. juuli 2005. a vastuses hagile ei vaidlustanud kostja paljusid hagis esitatud asjaolusid.

Ringkonnakohus jättis tähelepanuta, et maakohus kohaldas vääralt VÕS § 82 lg-t 7. Ainetu on

ringkonnakohtu käsitlus VÕS § 26 rakendamisest. Ringkonnakohus ei motiveerinud, millest ta

järeldas, et hageja ei ole oma nõuet kostja vastu maakleritasu saamiseks tõendanud.

Ringkonnakohus rikkus TsMS § 651 lg-t 1, kui väljus apellatsioonkaebuse piiridest ning tegi nõude

loovutamist ja maakleritasu arvestamist ning väljamaksmist puudutavas osas hagejale ebasoodsama

lahendi, kui oli teinud maakohus. Kumbki pool maakohtu otsust nendel motiividel ei vaidlustanud.

Samuti rikkus ringkonnakohus TsMS § 652 lg-d 1 ja 3!4, kui arvestas kostja esile toodud

asjaoludega, mida maakohtus ei esitatud.

Hageja palus kostjalt välja mõista kassatsiooniastmes kantud advokaadikulude eest 8260 krooni.

7. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidles kostja sellele vastu ja leidis, et ringkonnakohtu otsus on

seaduslik ja põhjendatud.

8. Riigikohtu istungil jäi kostja esindaja oma kirjalikult esitatud seisukohtade juurde.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.

Vastavalt TsMS § 689 lg-le 5 järgib Riigikohus ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.

10. Hagiavalduse kohaselt palus hageja tunnustada kostja ja maakleri 25. aprillil 2003. a sõlmitud

koostöölepingu p 5.3 tühisust, leides, et see lepingupunkt on tüüptingimus, mille üle eraldi läbi ei

räägitud, ja see tüüptingimus on hagejat ebamõistlikult kahjustav, ning palus kostjalt välja mõista

10 598 krooni 30 sendi suuruse maakleritasu.

25. aprilli 2003. a koostöölepingu p 5.3 kohaselt leppisid pooled kokku, et korterelamu korterite

tegelikest müügihindadest kaetakse kõik p-s 5.1 nimetatud kohtuvaidlusega (Tallinna Linnakohtu

menetluses olev tsiviilasi nr 2/3/24-7261/02 EELK hagis Aktsiaseltsi Eesti Krediidipank vastu

1 016 266 krooni saamiseks) panga poolt kantud või kantavad kulud. Kohtuvaidluse kulude võrra

suureneb panga baashind ning väheneb maaklerile makstav tasu. Koostöölepingu selles punktis

lahendati seega küsimus, kuidas jagada maakleri ja kostja vastutus tulenevalt vaidluse all olevast

nõudest (EELK nõue AS-i Eesti Krediidipank vastu), mis puudutas koostöölepingu sisu ja eesmärki

arvestades nii maaklerit kui ka kostjat. Koostöölepingu p 5.3 sisaldas ka kokkulepet maakleritasu

arvestamise aluste kohta.

11. Riigikohtu tsiviilkolleegium käsitles tüüptingimuse mõistet tsiviilasjas nr 3-2-1-150-06 30. aprillil

2007. a tehtud otsuse p-s 17, selgitades, et VÕS § 35 lg 1 kohaselt loetakse tüüptingimuseks nii

lepingutingimus, mis on välja töötatud korduvaks kasutamiseks tüüplepingutes, kui ka muu ilma

läbirääkimisteta eelnevalt välja töötatud lepingutingimus, mille sisu ei ole pool, kelle suhtes seda

kasutatakse, võimeline mõjutama.

Viidatud otsuses on Riigikohus VÕS § 35 lõikeid 1 ja 2 koostoimes tõlgendades leidnud, et pool, kes

soovib, et kohus kohaldaks lepingutingimuse suhtes võlaõigusseaduse tüüptingimuste regulatsiooni,

peab esile tooma ja tõendama asjaolud, mille alusel on lepingutingimus VÕS § 35 lg 1 kohaselt

kvalifitseeritav tüüptingimusena (tema suhtes kasutatud lepingutingimus oli eelnevalt välja töötatud

tüüptingimustes kasutamiseks, st lepingutingimus oli välja töötatud kavatsusega kasutada seda

mitmes tulevikus sõlmitavas lepingus, või lepingutingimust on tema suhtes kasutatud mõnel muul

põhjusel selliselt, et tingimuse üle ei olnud läbirääkimine ja selle sisu mõjutamine reaalselt võimalik).

Ringkonnakohtu VÕS § 35 käsitlus on kooskõlas eeltooduga.

12. Vastuseks hageja kassatsioonkaebuse väitele, et koostöölepingu p 5.3 tüüptingimusena on hagejat

ebamõistlikult kahjustav, märgib kolleegium veel seda, et kui p 5.3 oleks tüüptingimus, siis oleksid

kohtud pidanud kaaluma VÕS § 42 lg 2 teise lause rakendamist, mille kohaselt tüüptingimust ei

vaadelda ebamõistlikult kahjustavana, kui see puudutab lepingu põhilist eset või hinna ja väärtuse

suhet.

13. Kolleegium ei nõustu kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus rikkus asja lahendamisel

menetlusõiguse norme. Vastuseks kassatsioonkaebuse nendele väidetele märgib kolleegium järgmist.

Ringkonnakohus on põhjendanud oma järeldust, et hageja nõue kostja vastu ei ole tõendatud (vt

otsuse p 5 lg 2). Ringkonnakohus selgitas, et hageja väide koostöölepingu p-st 5.3 kui hagejat

ebamõistlikult kahjustavast lepingutingimusest tuleb jätta tähelepanuta põhjusel, et vaidlusalune p 5.3

ei ole tüüptingimus. Ringkonnakohus käsitles ka maakleritasu sissenõutavaks muutumisega

seonduvat (vt otsuse p 5 lg-d 3!6). Ka selgitas ringkonnakohus, miks ei pidanud maakohus eraldi

tuvastama kõiki maakleri ja kostja vahelise suhte üksikuid asjaolusid (vt otsuse p 5 lg 7).

14. Ringkonnakohus ei ole asja lahendades väljunud apellatsioonkaebuse piiridest. Hageja vaidlustas

maakohtu otsuse täies ulatuses, muu hulgas tõendite valesti hindamise tõttu. Tulenevalt TsMS § 651

lg-st 1 kontrollis ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust tervikuna.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 652 lg 5 sätestab, et ringkonnakohus ei kogu, uuri ega hinda

uuesti esimese astme kohtu menetluses kogutud, uuritud ja hinnatud tõendeid, välja arvatud juhul, kui

pool vaidlustab esimese astme kohtu otsuses vastava tõendi hindamise alusel tuvastatud asjaolu või

vastava asjaolu tõendamise menetluse menetlusnormide olulise rikkumise tõttu ja ringkonnakohus

peab tõendi uut uurimist ja hindamist vajalikuks. Kuivõrd ringkonnakohtu järeldused põhinevad

tõenditele antud hinnangul, siis võivad ringkonnakohtu seisukohad erineda esimese astme kohtu

järeldustest. Vaadeldavas asjas jättis maakohus hageja nõude rahuldamata. Ringkonnakohus jättis

maakohtu otsuse lõppjärelduse muutmata, tühistades maakohtu otsuse osaliselt põhjenduste osas.

15. Hageja kassatsiooniastmes kantud advokaadikulud tuleb jätta tema enda kanda.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks

otsus tehti.

Henn Jõks, Lea Laarmaa, Tambet Tampuu